學習情境三 物業(yè)早期介入和前期管理

第三單元如何進行早期介入和前期管理【學習目標】了解早期介入的基本概念與實際意義；掌握早期介入的方式和內(nèi)容；掌握竣工驗收的工作內(nèi)容和工作過程。了解接管驗收物業(yè)應(yīng)具備的條件和資料熟悉接管驗收的程序、內(nèi)容和標準【技能目標】能夠參與早期介入事務(wù)和對物業(yè)進行竣工驗收的工作工作情景一：

君安物業(yè)管理公司剛通過招投標取得駿景花園的物業(yè)管理權(quán)，現(xiàn)須安排一批工作人員進駐小區(qū)進行早期介入工作，你作為早期介入的負責人負責早期介入的工作。一天剛畢業(yè)的大學生小陳向你咨詢有關(guān)早期介入的工作事項，請你從早期介入的工作內(nèi)容及作用上告訴小陳。工作情景二：

一天，小陳又過來找你咨詢有關(guān)問題，他說：“早期介入弄明白了，但是對于什么是前期物業(yè)管理他不是很明白”。請你告訴他什么是前期物業(yè)管理，以及在這個階段要做哪些工作，如何區(qū)分早期介入和前期物業(yè)管理。一、物業(yè)管理早期介入的概念

指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程，從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準備。二、早期介入的作用：

完善物業(yè)的使用功能改進物業(yè)的具體設(shè)計能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量為竣工驗收和接管驗收打基礎(chǔ)便于日后對物業(yè)的管理（一）項目可行性研究階段1.介入形式：提供專業(yè)咨詢意見，對未來的物業(yè)管理進行總體策劃2.主要工作內(nèi)容：根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標準；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費的收費標準。三、早期介入的工作內(nèi)容3.注意事項在此階段除對物業(yè)檔次定位外，還要考慮物業(yè)的使用成本物業(yè)管理模式要和業(yè)主的生活水準、文化需求相一致；要完成此階段物業(yè)管理的工作需要對市場準確把握和深刻認識，同時具備知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的高級人才。（二）規(guī)劃設(shè)計階段1.主要內(nèi)容就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議；就物業(yè)環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細節(jié)提出意見或建議提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、造型及服務(wù)方面的改進意見；就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場地的設(shè)置、要求提出意見。2.注意事項一定要站在已確定的目標客戶的角度上來看待和考慮問題，將業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的利益相結(jié)合。所提的意見及建議應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求（三）建設(shè)階段1.介入形式：派出工程人員進駐到現(xiàn)場，對建設(shè)中的物業(yè)進行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。2.主要工作內(nèi)容就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案；配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)方向，特別是設(shè)計中及今后竣工資料里面沒有反映的內(nèi)容，從而為今后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。3.注意事項此階段既要對質(zhì)量持有認真的態(tài)度，又要注意方式和方法；要特別強調(diào)記錄的作用。（四）銷售階段1.主要工作內(nèi)容售樓現(xiàn)場提供咨詢服務(wù)；印發(fā)有關(guān)資料和制度宣傳并展示未來物業(yè)管理企業(yè)狀況督促物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》對收集到的材料進行整理、分析，成立管理處。2.注意事項有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾一定要合法并實事求是；宣傳方式應(yīng)靈活多變。四、前期物業(yè)管理1、前期物業(yè)管理的含義是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！段飿I(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主臨時管理規(guī)約應(yīng)當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對業(yè)主臨時管理規(guī)約予以書面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。2、前期的物業(yè)管理的主要內(nèi)容（1）建立管理機構(gòu)（2）設(shè)計管理模式，制定管理制度（3）招聘人才，培訓上崗（4）深入工程建設(shè)施工現(xiàn)場，熟悉物業(yè)概況（5）參與物業(yè)竣工驗收，為接管驗收做準備（6）重點開展物業(yè)的接管驗收工作，籌辦交樓（7）業(yè)主入伙、裝修管理（8）逐步展開日常的管理工作（9）成立業(yè)主委員會3、早期介入和前期物業(yè)管理的區(qū)別早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊；前期物業(yè)管理是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)；后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)。性質(zhì)早期介入前期物業(yè)管理是否確定委托合同管理關(guān)系不一定確立必須有委托關(guān)系是否有明確管理對象未確定具體管理對象有明確的管理對象作用輔助作用主導(dǎo)作用五、物業(yè)接管驗收一、竣工驗收的含義竣工是指該物業(yè)的工程項目經(jīng)過建筑安裝施工以后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。建筑商把物業(yè)交給開發(fā)建設(shè)單位，這一交接過程稱之為竣工驗收.2、種類P43隱蔽工程驗收分期驗收單項工程驗收全部工程驗收三、物業(yè)接管驗收

定義：是開發(fā)建設(shè)單位對已竣工驗收合格的建筑工程，向接管的物業(yè)管理企業(yè)進行全面移交的過程。地位：是指物業(yè)管理公司接交開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建成或原有物業(yè)時、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗這是物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗收過程。四、接管驗收與竣工驗收及交樓的區(qū)別比較的內(nèi)容竣工驗收接管驗收交樓時間物業(yè)建設(shè)完好竣工驗收合格接管驗收完畢交接對象承建單位與建設(shè)單位建設(shè)單位與物業(yè)公司物業(yè)公司與業(yè)主重點滿足設(shè)計要求滿足安全、使用功能的要求滿足具體使用要求依據(jù)《建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦法》《房屋接管驗收標準》售樓或預(yù)售合同五、接管驗收資料：P50產(chǎn)權(quán)資料技術(shù)資料（14項）六、物業(yè)接管驗收中應(yīng)注意的問題1.依據(jù)《房屋接管驗收標準》，認真逐項驗收2.落實物業(yè)的報修事宜3.重視書面移交手續(xù)4.接管驗收一定要寫明接管日期，這是劃清責任的界限六、物業(yè)接管驗收中應(yīng)注意的問題1．人員選配要精干2．驗收立場要明確3．遺留問題要備案4．保修事宜要落實5．特殊信息要收集6．管理配套要關(guān)注7．產(chǎn)權(quán)界定要證明8．管理權(quán)限要清楚9．驗收手續(xù)要齊全通水管——高爾夫球派上用場如果物業(yè)公司在接管小區(qū)時認真做了檢查和驗收，那么就基本可以分清責任了。保利物業(yè)公司總經(jīng)理韋慶忠介紹，物業(yè)公司在查驗水管時都會做一個“通球試驗”，即將一個高爾夫球或網(wǎng)球從水管的最高處放入，然后沖水，球如果順利地到達排水溝或污水井，說明此水管里沒有雜物，就可簽字接收了。如果在排水溝或污水井看不到球，則說明水管里有雜物堵塞，開發(fā)商必須重新整改，直到再次放球沖水可以看到球為止。韋慶忠說：“‘通球試驗’不單要在交房前的查驗中使用，負責任的物業(yè)公司在以后的管理中每年都要做一兩次，以確保水管暢通無阻?！笨礋煾小脽燁^對著探頭熏一下在眾多的公用設(shè)施中，消防設(shè)施可以說是“危難之中見英雄”，但由于平常不用它，從而常被大家忽視。韋慶忠說到的一件事可能存在于不少小區(qū)中。今年10月，由自治區(qū)建設(shè)部門組成的檢查組來到某單位小區(qū)進行例行檢查，小區(qū)內(nèi)郁郁蔥蔥，環(huán)境很美，外墻也保養(yǎng)得很好。大家對此表示了滿意。但檢查組成員很快發(fā)現(xiàn)，大樓的安防設(shè)施幾乎完全癱瘓，無論是報警設(shè)備還是煙感設(shè)備都不能正常使用，物業(yè)公司員工不知道設(shè)備主機在哪里，連業(yè)主單位也不是很清楚。最后在一樓的一個小房間里找到了這些消防設(shè)備，上面都是灰塵。檢查組人員估計，當時開發(fā)商可能安裝了這些報警設(shè)備，但由于負責管理的人員不專業(yè)，接收時沒有查驗，更沒有登記，幾年下來看看并沒有派上什么用場，干脆拆下“收藏”起來確實，沒發(fā)生事故時，消防設(shè)施是個閑置之物，但一旦發(fā)生火災(zāi)，就是人命關(guān)天的事。特別在高層建筑，消防設(shè)施的作用更是不可忽略，所以對它的查驗更需認真仔細。韋慶忠說，驗收這個設(shè)備時，他們會用煙頭熏一下煙霧感應(yīng)器。消防控制系統(tǒng)和電梯是聯(lián)網(wǎng)的，如果一切正常，這時終端控制室的報警器就會“哇哇”大叫，值班人員就會據(jù)此啟動應(yīng)急廣播，通知人員疏散。這時，電梯不管運行在哪一層，都會自動迫降到底層，下降的過程不會開門。數(shù)樹苗——小區(qū)綠化要登記備案如今不少開發(fā)商在售樓時，宣傳資料上會標明小區(qū)綠化率達到30%甚至40%這樣的字眼。但交房時綠化率到底是多少？路燈有多少盞？這些只有施工單位心里有數(shù)，開發(fā)商和業(yè)主可能都是一筆糊涂賬。據(jù)業(yè)內(nèi)人士林先生透露，在園林綠化方面，不少開發(fā)商也是外行，絕大多數(shù)都是承包給園林公司去做。如果遇上了無良園林公園，綠化就會大打折扣。而綠化作為公用設(shè)施的一部分，與公用設(shè)備相比顯得不夠重要，少一點綠化不會對人造成什么樣的危害，因此施工方會偷工減料，檢驗人員和物業(yè)公司也往往會馬虎驗收。負責任的開發(fā)商和物業(yè)公司會組織開發(fā)企業(yè)的合約部、設(shè)計部、園林工程師、監(jiān)理公司、物業(yè)公司等多方進行驗收。他們拿著設(shè)計圖紙去實地查看，一一數(shù)樹苗，核對圖上標在這里的有幾棵樹，樹的直徑是多大，是什么樹種，確認無誤后才在上面簽字。而對于景觀燈和照明燈的查驗方法也是一樣，要實地進行核對并登記備案?？丛O(shè)計——為公用設(shè)備驗明正身上樓要用電梯，高層用水需二次加壓，停電時發(fā)電機派上用場……不少公共設(shè)備通常安置在地下室或偏僻之處，它們的存在鮮為人知，卻直接關(guān)系到小區(qū)居民的日常生活。在承接查驗時必須對照設(shè)計圖紙，一一為它們驗明正身。韋慶忠說，查驗電梯除了檢查是否已取得質(zhì)量監(jiān)督局頒發(fā)的檢驗合格證外，還要看電梯承載量是否達到約定的標準，每秒鐘運行多少米，是否是假貨(一些電梯以刷漆方式以舊混新)等。對于消防設(shè)施，則要看滅火藥粉是否過期，滅火器是否能正常使用，試放消防管道是否有水出來，檢查消防泵的壓力夠不夠。有些供貨商提供的消防泵功率不夠，或接管時水壓不夠，等于一整套消防設(shè)施毫無用處。像備用發(fā)電機，要對照設(shè)計看清楚它的型號、是否新產(chǎn)品、有無排煙機等，同時必須試啟動至少三次，以確認其安裝是否規(guī)范。啟動后看輸出的電壓、電流是否符合要求，比如要求是220伏的，有的發(fā)電機輸出來的電壓不穩(wěn)，波動很大。發(fā)電房須專門獨立一個房間出來存放油罐，里面還要配備防曝燈。輸油管道必須是鐵或有保護裝置的，不能用條塑料管了事。另外，類似于排污井、化糞池等公共設(shè)施，開發(fā)商為了美化景觀，一般會將它們安置在角落里或埋在地下，這些公用設(shè)施在業(yè)主入住后需要定時清理的。因此，物業(yè)公司在承接物業(yè)時必須點清它們有多少個，看設(shè)計圖紙分別安置在什么地方，這樣才能為以后物業(yè)管理工作打下基礎(chǔ)。1、某物業(yè)公司通過投標方式，中標贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，現(xiàn)派管理人員小陳去進行資料交接工作，但他不是很清楚具體應(yīng)該接管哪些材料，請你告訴他。2.你所負責的小區(qū)馬上要對新建的樓盤進行接管驗收工作，為了理清交接工作，你安排新來的工作人員小高做一份關(guān)于新建房屋接管驗收的程序文件，但是由于小高不是物業(yè)管理專業(yè)出身，他不知道怎么寫，請你告訴他應(yīng)該怎么寫？3、小王是剛分配到某物業(yè)管理公司的大學畢業(yè)生，他不清楚新建房屋接管驗收主體結(jié)構(gòu)時怎樣注意質(zhì)量與使用功能的檢驗，請你告訴他？4、某物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老李去接管驗收新建房屋的裝修工程，老李對這方面不是非常熟悉，請你從專業(yè)的角度告訴他裝修工程接管驗收的具體標準好嗎？5、工程部老陳被經(jīng)理安排負責新建小區(qū)樓地面工程的驗收標準，假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程，你知道應(yīng)該怎樣檢驗嗎？修正：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；四電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；五裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。案例1業(yè)主管理委員會能不能不請物業(yè)管理公司而自己管理物業(yè)？一些業(yè)主委員會認為，物業(yè)的所有權(quán)是自己的。因而管理權(quán)也由自己支配，物業(yè)管理實際上很簡單，就是打掃衛(wèi)生、看看大門之類的瑣碎事，可以不請專業(yè)的管理公司管理，與其讓物業(yè)管理公司賺錢，不如自己管理劃算。那么，業(yè)主委員會能不能不請管理公司而自己管理物業(yè)呢？評析：業(yè)主委員會不請管理公司自己管理物業(yè)有兩種情況：第一種情況：即在業(yè)主（代表）大會同意并授權(quán)下，業(yè)主委員會通過某種形式，成立了獲得政府資質(zhì)審批的專業(yè)物業(yè)管理公司，由該專業(yè)物業(yè)管理公司來進行物業(yè)管理；第二種情況：即業(yè)主委員會不成立物業(yè)管理公司，而由業(yè)主委員會的委員以及部分業(yè)主組織一個管理隊伍（沒有政府批準的資質(zhì)），行使日常性物業(yè)管理的權(quán)利，對于一些復(fù)雜的項目則委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司。我們認為，對于第一種情況，業(yè)主委員會完全可以自己行使物業(yè)管理權(quán)，因為這也符合政府對物業(yè)管理以及物業(yè)管理公司的有關(guān)政策。而對第二種情況，我們則認為是不可以的，主要有如下原因：第一、業(yè)主委員會沒有經(jīng)驗及能力做好物業(yè)管理工作；第二，業(yè)主委員會不便自己進行物業(yè)管理；另外，如果由業(yè)主委員會來自管物業(yè)，也不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展，不利于物業(yè)管理的水平提高，業(yè)主難以享受到稱心的服務(wù)，物業(yè)管理也無法向?qū)I(yè)化、市場化、規(guī)范化方面發(fā)展。案例2與業(yè)主委員會委員有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司能被聘用嗎？我們小區(qū)欲招聘某物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進行管理。在招聘過程中，小區(qū)業(yè)主們發(fā)現(xiàn)該小區(qū)業(yè)主委員會某位委員是某物業(yè)管理公司的主要股東之一。業(yè)主們以此為由要求另選其他物業(yè)管理公司，而業(yè)主委員會卻以法律沒有明確禁止與業(yè)主委員會委員有直接關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司不能被聘用為由，堅持聘用某物業(yè)管理公司。于是，該小區(qū)的業(yè)主們在某物業(yè)管理公司能否被聘用一事上與業(yè)主委員會發(fā)生了分歧。那么，與業(yè)主委員會委員有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司能被聘用嗎？分析：這一問題涉及業(yè)主委員會的職責問題，其工作應(yīng)為監(jiān)督所聘任物業(yè)管理公司的管理工作。而如果業(yè)主委員會委員本身與物業(yè)公司緊密，那就起不到任何監(jiān)督的作用了，可能會損害其他業(yè)主的利益，沒有公平可言，因而需要廣大業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會，從而杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生。我們認為，與業(yè)主委員會委員有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司不應(yīng)被聘用，理由有下：第一，物業(yè)管理公司是接受小區(qū)業(yè)主委員會的委托，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是委托與被委托、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。第二，業(yè)主委員會可以成立代表全體利益的物業(yè)管理公司來進行小區(qū)的物業(yè)管理，個別業(yè)主委員會委員組建的物業(yè)管理公司一般職能代表該委員的利益，很難代表全體業(yè)主的利益，在自己的利益與全體業(yè)主的利益相沖突時，很難保證該委員以全體業(yè)主的利益為先，同時，個別委員為股東的物業(yè)管理公司對小區(qū)進行管理，暫時可能沒有問題，但時間一長，就很容易引起其他委員以及廣大業(yè)主的不滿，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)各種各樣的問題，也會引起社會的不穩(wěn)定。綜上所述，從業(yè)主委員會的職能等方面來考慮，某物業(yè)管理公司不應(yīng)被聘用進行該小區(qū)的物業(yè)管理案例3這樣選聘物業(yè)管理公司合法嗎？上海市某小區(qū)，由內(nèi)銷房、僑匯房、外銷房等組成，受開發(fā)商上海某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，由上海某房產(chǎn)有限公司（中港合資）實施管理，并簽訂了委托物業(yè)管理合同。2006年7月兩棟內(nèi)銷房的業(yè)主相繼入住后，對環(huán)境臟亂差的狀況極為不滿，于2007年3月投訴新聞媒介。據(jù)此，某公司董事會及時采取措施，解聘了原港方總經(jīng)理，組建了新的領(lǐng)導(dǎo)班子，并對該小區(qū)進行