學(xué)習(xí)情境三 物業(yè)早期介入和前期管理

第三單元如何進(jìn)行早期介入和前期管理【學(xué)習(xí)目標(biāo)】了解早期介入的基本概念與實(shí)際意義；掌握早期介入的方式和內(nèi)容；掌握竣工驗(yàn)收的工作內(nèi)容和工作過(guò)程。了解接管驗(yàn)收物業(yè)應(yīng)具備的條件和資料熟悉接管驗(yàn)收的程序、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)【技能目標(biāo)】能夠參與早期介入事務(wù)和對(duì)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收的工作工作情景一：

君安物業(yè)管理公司剛通過(guò)招投標(biāo)取得駿景花園的物業(yè)管理權(quán)，現(xiàn)須安排一批工作人員進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行早期介入工作，你作為早期介入的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)早期介入的工作。一天剛畢業(yè)的大學(xué)生小陳向你咨詢有關(guān)早期介入的工作事項(xiàng)，請(qǐng)你從早期介入的工作內(nèi)容及作用上告訴小陳。工作情景二：

一天，小陳又過(guò)來(lái)找你咨詢有關(guān)問(wèn)題，他說(shuō)：“早期介入弄明白了，但是對(duì)于什么是前期物業(yè)管理他不是很明白”。請(qǐng)你告訴他什么是前期物業(yè)管理，以及在這個(gè)階段要做哪些工作，如何區(qū)分早期介入和前期物業(yè)管理。一、物業(yè)管理早期介入的概念

指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。二、早期介入的作用：

完善物業(yè)的使用功能改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打基礎(chǔ)便于日后對(duì)物業(yè)的管理（一）項(xiàng)目可行性研究階段1.介入形式：提供專(zhuān)業(yè)咨詢意見(jiàn)，對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃2.主要工作內(nèi)容：根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、早期介入的工作內(nèi)容3.注意事項(xiàng)在此階段除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還要考慮物業(yè)的使用成本物業(yè)管理模式要和業(yè)主的生活水準(zhǔn)、文化需求相一致；要完成此階段物業(yè)管理的工作需要對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)確把握和深刻認(rèn)識(shí)，同時(shí)具備知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的高級(jí)人才。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1.主要內(nèi)容就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；就物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見(jiàn)或建議提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、造型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場(chǎng)地的設(shè)置、要求提出意見(jiàn)。2.注意事項(xiàng)一定要站在已確定的目標(biāo)客戶的角度上來(lái)看待和考慮問(wèn)題，將業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的利益相結(jié)合。所提的意見(jiàn)及建議應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求（三）建設(shè)階段1.介入形式：派出工程人員進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。2.主要工作內(nèi)容就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)方向，特別是設(shè)計(jì)中及今后竣工資料里面沒(méi)有反映的內(nèi)容，從而為今后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。3.注意事項(xiàng)此階段既要對(duì)質(zhì)量持有認(rèn)真的態(tài)度，又要注意方式和方法；要特別強(qiáng)調(diào)記錄的作用。（四）銷(xiāo)售階段1.主要工作內(nèi)容售樓現(xiàn)場(chǎng)提供咨詢服務(wù)；印發(fā)有關(guān)資料和制度宣傳并展示未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)狀況督促物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》對(duì)收集到的材料進(jìn)行整理、分析，成立管理處。2.注意事項(xiàng)有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾一定要合法并實(shí)事求是；宣傳方式應(yīng)靈活多變。四、前期物業(yè)管理1、前期物業(yè)管理的含義是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前向物業(yè)買(mǎi)受人明示。物業(yè)買(mǎi)受人在簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。2、前期的物業(yè)管理的主要內(nèi)容（1）建立管理機(jī)構(gòu)（2）設(shè)計(jì)管理模式，制定管理制度（3）招聘人才，培訓(xùn)上崗（4）深入工程建設(shè)施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉物業(yè)概況（5）參與物業(yè)竣工驗(yàn)收，為接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備（6）重點(diǎn)開(kāi)展物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，籌辦交樓（7）業(yè)主入伙、裝修管理（8）逐步展開(kāi)日常的管理工作（9）成立業(yè)主委員會(huì)3、早期介入和前期物業(yè)管理的區(qū)別早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊；前期物業(yè)管理是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)；后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)。性質(zhì)早期介入前期物業(yè)管理是否確定委托合同管理關(guān)系不一定確立必須有委托關(guān)系是否有明確管理對(duì)象未確定具體管理對(duì)象有明確的管理對(duì)象作用輔助作用主導(dǎo)作用五、物業(yè)接管驗(yàn)收一、竣工驗(yàn)收的含義竣工是指該物業(yè)的工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑安裝施工以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項(xiàng)目竣工后，由建筑商向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。建筑商把物業(yè)交給開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，這一交接過(guò)程稱(chēng)之為竣工驗(yàn)收.2、種類(lèi)P43隱蔽工程驗(yàn)收分期驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收三、物業(yè)接管驗(yàn)收

定義：是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)已竣工驗(yàn)收合格的建筑工程，向接管的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行全面移交的過(guò)程。地位：是指物業(yè)管理公司接交開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建成或原有物業(yè)時(shí)、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)這是物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗(yàn)收過(guò)程。四、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收及交樓的區(qū)別比較的內(nèi)容竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收交樓時(shí)間物業(yè)建設(shè)完好竣工驗(yàn)收合格接管驗(yàn)收完畢交接對(duì)象承建單位與建設(shè)單位建設(shè)單位與物業(yè)公司物業(yè)公司與業(yè)主重點(diǎn)滿足設(shè)計(jì)要求滿足安全、使用功能的要求滿足具體使用要求依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收辦法》《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》售樓或預(yù)售合同五、接管驗(yàn)收資料：P50產(chǎn)權(quán)資料技術(shù)資料（14項(xiàng)）六、物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問(wèn)題1.依據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，認(rèn)真逐項(xiàng)驗(yàn)收2.落實(shí)物業(yè)的報(bào)修事宜3.重視書(shū)面移交手續(xù)4.接管驗(yàn)收一定要寫(xiě)明接管日期，這是劃清責(zé)任的界限六、物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問(wèn)題1．人員選配要精干2．驗(yàn)收立場(chǎng)要明確3．遺留問(wèn)題要備案4．保修事宜要落實(shí)5．特殊信息要收集6．管理配套要關(guān)注7．產(chǎn)權(quán)界定要證明8．管理權(quán)限要清楚9．驗(yàn)收手續(xù)要齊全通水管——高爾夫球派上用場(chǎng)如果物業(yè)公司在接管小區(qū)時(shí)認(rèn)真做了檢查和驗(yàn)收，那么就基本可以分清責(zé)任了。保利物業(yè)公司總經(jīng)理韋慶忠介紹，物業(yè)公司在查驗(yàn)水管時(shí)都會(huì)做一個(gè)“通球試驗(yàn)”，即將一個(gè)高爾夫球或網(wǎng)球從水管的最高處放入，然后沖水，球如果順利地到達(dá)排水溝或污水井，說(shuō)明此水管里沒(méi)有雜物，就可簽字接收了。如果在排水溝或污水井看不到球，則說(shuō)明水管里有雜物堵塞，開(kāi)發(fā)商必須重新整改，直到再次放球沖水可以看到球?yàn)橹埂ｍf慶忠說(shuō)：“‘通球試驗(yàn)’不單要在交房前的查驗(yàn)中使用，負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司在以后的管理中每年都要做一兩次，以確保水管暢通無(wú)阻?！笨礋煾小脽燁^對(duì)著探頭熏一下在眾多的公用設(shè)施中，消防設(shè)施可以說(shuō)是“危難之中見(jiàn)英雄”，但由于平常不用它，從而常被大家忽視。韋慶忠說(shuō)到的一件事可能存在于不少小區(qū)中。今年10月，由自治區(qū)建設(shè)部門(mén)組成的檢查組來(lái)到某單位小區(qū)進(jìn)行例行檢查，小區(qū)內(nèi)郁郁蔥蔥，環(huán)境很美，外墻也保養(yǎng)得很好。大家對(duì)此表示了滿意。但檢查組成員很快發(fā)現(xiàn)，大樓的安防設(shè)施幾乎完全癱瘓，無(wú)論是報(bào)警設(shè)備還是煙感設(shè)備都不能正常使用，物業(yè)公司員工不知道設(shè)備主機(jī)在哪里，連業(yè)主單位也不是很清楚。最后在一樓的一個(gè)小房間里找到了這些消防設(shè)備，上面都是灰塵。檢查組人員估計(jì)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商可能安裝了這些報(bào)警設(shè)備，但由于負(fù)責(zé)管理的人員不專(zhuān)業(yè)，接收時(shí)沒(méi)有查驗(yàn)，更沒(méi)有登記，幾年下來(lái)看看并沒(méi)有派上什么用場(chǎng)，干脆拆下“收藏”起來(lái)確實(shí)，沒(méi)發(fā)生事故時(shí)，消防設(shè)施是個(gè)閑置之物，但一旦發(fā)生火災(zāi)，就是人命關(guān)天的事。特別在高層建筑，消防設(shè)施的作用更是不可忽略，所以對(duì)它的查驗(yàn)更需認(rèn)真仔細(xì)。韋慶忠說(shuō)，驗(yàn)收這個(gè)設(shè)備時(shí)，他們會(huì)用煙頭熏一下煙霧感應(yīng)器。消防控制系統(tǒng)和電梯是聯(lián)網(wǎng)的，如果一切正常，這時(shí)終端控制室的報(bào)警器就會(huì)“哇哇”大叫，值班人員就會(huì)據(jù)此啟動(dòng)應(yīng)急廣播，通知人員疏散。這時(shí)，電梯不管運(yùn)行在哪一層，都會(huì)自動(dòng)迫降到底層，下降的過(guò)程不會(huì)開(kāi)門(mén)。數(shù)樹(shù)苗——小區(qū)綠化要登記備案如今不少開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)，宣傳資料上會(huì)標(biāo)明小區(qū)綠化率達(dá)到30%甚至40%這樣的字眼。但交房時(shí)綠化率到底是多少？路燈有多少盞？這些只有施工單位心里有數(shù)，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主可能都是一筆糊涂賬。據(jù)業(yè)內(nèi)人士林先生透露，在園林綠化方面，不少開(kāi)發(fā)商也是外行，絕大多數(shù)都是承包給園林公司去做。如果遇上了無(wú)良園林公園，綠化就會(huì)大打折扣。而綠化作為公用設(shè)施的一部分，與公用設(shè)備相比顯得不夠重要，少一點(diǎn)綠化不會(huì)對(duì)人造成什么樣的危害，因此施工方會(huì)偷工減料，檢驗(yàn)人員和物業(yè)公司也往往會(huì)馬虎驗(yàn)收。負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司會(huì)組織開(kāi)發(fā)企業(yè)的合約部、設(shè)計(jì)部、園林工程師、監(jiān)理公司、物業(yè)公司等多方進(jìn)行驗(yàn)收。他們拿著設(shè)計(jì)圖紙去實(shí)地查看，一一數(shù)樹(shù)苗，核對(duì)圖上標(biāo)在這里的有幾棵樹(shù)，樹(shù)的直徑是多大，是什么樹(shù)種，確認(rèn)無(wú)誤后才在上面簽字。而對(duì)于景觀燈和照明燈的查驗(yàn)方法也是一樣，要實(shí)地進(jìn)行核對(duì)并登記備案?？丛O(shè)計(jì)——為公用設(shè)備驗(yàn)明正身上樓要用電梯，高層用水需二次加壓，停電時(shí)發(fā)電機(jī)派上用場(chǎng)……不少公共設(shè)備通常安置在地下室或偏僻之處，它們的存在鮮為人知，卻直接關(guān)系到小區(qū)居民的日常生活。在承接查驗(yàn)時(shí)必須對(duì)照設(shè)計(jì)圖紙，一一為它們驗(yàn)明正身。韋慶忠說(shuō)，查驗(yàn)電梯除了檢查是否已取得質(zhì)量監(jiān)督局頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證外，還要看電梯承載量是否達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，每秒鐘運(yùn)行多少米，是否是假貨(一些電梯以刷漆方式以舊混新)等。對(duì)于消防設(shè)施，則要看滅火藥粉是否過(guò)期，滅火器是否能正常使用，試放消防管道是否有水出來(lái)，檢查消防泵的壓力夠不夠。有些供貨商提供的消防泵功率不夠，或接管時(shí)水壓不夠，等于一整套消防設(shè)施毫無(wú)用處。像備用發(fā)電機(jī)，要對(duì)照設(shè)計(jì)看清楚它的型號(hào)、是否新產(chǎn)品、有無(wú)排煙機(jī)等，同時(shí)必須試啟動(dòng)至少三次，以確認(rèn)其安裝是否規(guī)范。啟動(dòng)后看輸出的電壓、電流是否符合要求，比如要求是220伏的，有的發(fā)電機(jī)輸出來(lái)的電壓不穩(wěn)，波動(dòng)很大。發(fā)電房須專(zhuān)門(mén)獨(dú)立一個(gè)房間出來(lái)存放油罐，里面還要配備防曝?zé)?。輸油管道必須是鐵或有保護(hù)裝置的，不能用條塑料管了事。另外，類(lèi)似于排污井、化糞池等公共設(shè)施，開(kāi)發(fā)商為了美化景觀，一般會(huì)將它們安置在角落里或埋在地下，這些公用設(shè)施在業(yè)主入住后需要定時(shí)清理的。因此，物業(yè)公司在承接物業(yè)時(shí)必須點(diǎn)清它們有多少個(gè)，看設(shè)計(jì)圖紙分別安置在什么地方，這樣才能為以后物業(yè)管理工作打下基礎(chǔ)。1、某物業(yè)公司通過(guò)投標(biāo)方式，中標(biāo)贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，現(xiàn)派管理人員小陳去進(jìn)行資料交接工作，但他不是很清楚具體應(yīng)該接管哪些材料，請(qǐng)你告訴他。2.你所負(fù)責(zé)的小區(qū)馬上要對(duì)新建的樓盤(pán)進(jìn)行接管驗(yàn)收工作，為了理清交接工作，你安排新來(lái)的工作人員小高做一份關(guān)于新建房屋接管驗(yàn)收的程序文件，但是由于小高不是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)出身，他不知道怎么寫(xiě)，請(qǐng)你告訴他應(yīng)該怎么寫(xiě)？3、小王是剛分配到某物業(yè)管理公司的大學(xué)畢業(yè)生，他不清楚新建房屋接管驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)時(shí)怎樣注意質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)，請(qǐng)你告訴他？4、某物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老李去接管驗(yàn)收新建房屋的裝修工程，老李對(duì)這方面不是非常熟悉，請(qǐng)你從專(zhuān)業(yè)的角度告訴他裝修工程接管驗(yàn)收的具體標(biāo)準(zhǔn)好嗎？5、工程部老陳被經(jīng)理安排負(fù)責(zé)新建小區(qū)樓地面工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗(yàn)收新建房屋的樓地面工程，你知道應(yīng)該怎樣檢驗(yàn)嗎？修正：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；四電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；五裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。案例1業(yè)主管理委員會(huì)能不能不請(qǐng)物業(yè)管理公司而自己管理物業(yè)？一些業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，物業(yè)的所有權(quán)是自己的。因而管理權(quán)也由自己支配，物業(yè)管理實(shí)際上很簡(jiǎn)單，就是打掃衛(wèi)生、看看大門(mén)之類(lèi)的瑣碎事，可以不請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的管理公司管理，與其讓物業(yè)管理公司賺錢(qián)，不如自己管理劃算。那么，業(yè)主委員會(huì)能不能不請(qǐng)管理公司而自己管理物業(yè)呢？評(píng)析：業(yè)主委員會(huì)不請(qǐng)管理公司自己管理物業(yè)有兩種情況：第一種情況：即在業(yè)主（代表）大會(huì)同意并授權(quán)下，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)某種形式，成立了獲得政府資質(zhì)審批的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，由該專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理；第二種情況：即業(yè)主委員會(huì)不成立物業(yè)管理公司，而由業(yè)主委員會(huì)的委員以及部分業(yè)主組織一個(gè)管理隊(duì)伍（沒(méi)有政府批準(zhǔn)的資質(zhì)），行使日常性物業(yè)管理的權(quán)利，對(duì)于一些復(fù)雜的項(xiàng)目則委托給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司。我們認(rèn)為，對(duì)于第一種情況，業(yè)主委員會(huì)完全可以自己行使物業(yè)管理權(quán)，因?yàn)檫@也符合政府對(duì)物業(yè)管理以及物業(yè)管理公司的有關(guān)政策。而對(duì)第二種情況，我們則認(rèn)為是不可以的，主要有如下原因：第一、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)及能力做好物業(yè)管理工作；第二，業(yè)主委員會(huì)不便自己進(jìn)行物業(yè)管理；另外，如果由業(yè)主委員會(huì)來(lái)自管物業(yè)，也不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展，不利于物業(yè)管理的水平提高，業(yè)主難以享受到稱(chēng)心的服務(wù)，物業(yè)管理也無(wú)法向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化方面發(fā)展。案例2與業(yè)主委員會(huì)委員有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司能被聘用嗎？我們小區(qū)欲招聘某物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行管理。在招聘過(guò)程中，小區(qū)業(yè)主們發(fā)現(xiàn)該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)某位委員是某物業(yè)管理公司的主要股東之一。業(yè)主們以此為由要求另選其他物業(yè)管理公司，而業(yè)主委員會(huì)卻以法律沒(méi)有明確禁止與業(yè)主委員會(huì)委員有直接關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司不能被聘用為由，堅(jiān)持聘用某物業(yè)管理公司。于是，該小區(qū)的業(yè)主們?cè)谀澄飿I(yè)管理公司能否被聘用一事上與業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了分歧。那么，與業(yè)主委員會(huì)委員有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司能被聘用嗎？分析：這一問(wèn)題涉及業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)問(wèn)題，其工作應(yīng)為監(jiān)督所聘任物業(yè)管理公司的管理工作。而如果業(yè)主委員會(huì)委員本身與物業(yè)公司緊密，那就起不到任何監(jiān)督的作用了，可能會(huì)損害其他業(yè)主的利益，沒(méi)有公平可言，因而需要廣大業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)，從而杜絕此類(lèi)現(xiàn)象的發(fā)生。我們認(rèn)為，與業(yè)主委員會(huì)委員有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司不應(yīng)被聘用，理由有下：第一，物業(yè)管理公司是接受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是委托與被委托、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。第二，業(yè)主委員會(huì)可以成立代表全體利益的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行小區(qū)的物業(yè)管理，個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員組建的物業(yè)管理公司一般職能代表該委員的利益，很難代表全體業(yè)主的利益，在自己的利益與全體業(yè)主的利益相沖突時(shí)，很難保證該委員以全體業(yè)主的利益為先，同時(shí)，個(gè)別委員為股東的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，暫時(shí)可能沒(méi)有問(wèn)題，但時(shí)間一長(zhǎng)，就很容易引起其他委員以及廣大業(yè)主的不滿，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，也會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定。綜上所述，從業(yè)主委員會(huì)的職能等方面來(lái)考慮，某物業(yè)管理公司不應(yīng)被聘用進(jìn)行該小區(qū)的物業(yè)管理案例3這樣選聘物業(yè)管理公司合法嗎？上海市某小區(qū)，由內(nèi)銷(xiāo)房、僑匯房、外銷(xiāo)房等組成，受開(kāi)發(fā)商上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托，由上海某房產(chǎn)有限公司（中港合資）實(shí)施管理，并簽訂了委托物業(yè)管理合同。2006年7月兩棟內(nèi)銷(xiāo)房的業(yè)主相繼入住后，對(duì)環(huán)境臟亂差的狀況極為不滿，于2007年3月投訴新聞媒介。據(jù)此，某公司董事會(huì)及時(shí)采取措施，解聘了原港方總經(jīng)理，組建了新的領(lǐng)導(dǎo)班子，并對(duì)該小區(qū)進(jìn)行