【房地產(chǎn)項(xiàng)目證券化融資問題及優(yōu)化建議5700字（論文）】

PAGE1房地產(chǎn)項(xiàng)目證券化融資問題及完善對(duì)策研究摘要資金問題一直以來都是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的問題，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得成功，不僅取決于企業(yè)的經(jīng)營能力、管理經(jīng)驗(yàn)及在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得的信譽(yù)，還取決于其對(duì)外籌集資金的能力和運(yùn)用資金的能力。拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也是一個(gè)大勢(shì)所趨的結(jié)果，因?yàn)橥卣剐碌娜谫Y渠道不但可以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、籌資成本，而且還可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)及銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金壓力。本文從國內(nèi)外資本市場(chǎng)上重要的融資方式資產(chǎn)證券化上對(duì)房地產(chǎn)推行資產(chǎn)證券化的可行性及相關(guān)問題及對(duì)策進(jìn)行探討。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化，融資，可行性，問題目錄1、前言 12、資產(chǎn)證券化概述 12.1概念及背景 12.2資產(chǎn)證券化的優(yōu)缺點(diǎn) 13、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的可行性研究 23.1資產(chǎn)證券化的應(yīng)用條件 23.2我國實(shí)施房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的可行性分析 24、我國推行房地產(chǎn)證券化的問題與對(duì)策 44.1缺乏明確的產(chǎn)權(quán)制度和法律保障體系 44.2缺乏健全的個(gè)人信用制度 44.3缺乏專門的證券化組織機(jī)構(gòu)和高精尖的專業(yè)人才,應(yīng)加快房地產(chǎn)證券化組織機(jī)構(gòu)的人才培養(yǎng) 54.4房地產(chǎn)抵押貸款沒有政府擔(dān)保機(jī)構(gòu) 54.5微觀結(jié)構(gòu)需要治理 55、結(jié)論 6致謝 7參考文獻(xiàn) 81、前言在我國，近來受國家緊縮政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)“資金短缺”的問題頻頻出現(xiàn)，追其原因發(fā)現(xiàn)，隨著國家緊縮政策的實(shí)施，通過傳統(tǒng)融資方式獲得資金越來越難，但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源仍主要依賴銀行等傳統(tǒng)融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)如若在經(jīng)營過程中單單重視資金供給量，而忽視融資方式以及資金供給的成本，是存在極大垢病的。同時(shí)通過銀行貸款等方式籌集資金還會(huì)給銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來隱性的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金被長(zhǎng)期占用而無法變現(xiàn)，造成資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而使一些銀行等金融機(jī)構(gòu)甚至形成不良資產(chǎn)，這樣循環(huán)往復(fù)，最后造成惡性循環(huán)。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，迫切需要開拓有效運(yùn)作的新興融資方式。而資產(chǎn)證券化作為國內(nèi)外資本市場(chǎng)上重要的融資方式，不僅能有效降低融資成本，而且對(duì)于增強(qiáng)資本流動(dòng)性具有明顯優(yōu)勢(shì)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化模式的應(yīng)用研究就具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。2、資產(chǎn)證券化概述2.1概念及背景資產(chǎn)證券化是當(dāng)前國際資本市場(chǎng)中最活躍的創(chuàng)新融資方式之一，即以企業(yè)所擁有的資產(chǎn)為支撐的一種證券化的融資方式。它是以企業(yè)自身所擁有的某種資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)資產(chǎn)未來能夠帶來的預(yù)期收益作為保障，進(jìn)而在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券的形式來籌集資金的一種新興的融資方式。該處資產(chǎn)實(shí)際上指的是作為原始的權(quán)益擁有人，能在可預(yù)見未來取得的收益大小，但是其并非在范圍上受限。并且但凡可以產(chǎn)生預(yù)期可計(jì)算收益的資產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)可以通過證券化的方式進(jìn)行融資。通過證券化方式進(jìn)行融資的方式，起源于上世紀(jì)六十年代，在美國的銀行金融領(lǐng)域出現(xiàn)，最初該方法也只是為處理貸款在銀行實(shí)行住房抵押方面流動(dòng)性差的缺陷，因資產(chǎn)證券化兼具創(chuàng)新的融資架構(gòu)以及可以作為一種極速的載體，其充分符合投資者及融資者的意愿。這之后，西方國家迅速在上世紀(jì)八十年代伊始將資產(chǎn)證券化的融資手段帶入到房地產(chǎn)行業(yè)融資范疇，當(dāng)隨著該融資方法的大范圍應(yīng)用，逐步構(gòu)建以資產(chǎn)證券化框架為中心地位的房地產(chǎn)行業(yè)融資系統(tǒng)。2.2資產(chǎn)證券化的優(yōu)缺點(diǎn)資產(chǎn)證券化的本質(zhì)其實(shí)就是流動(dòng)性的轉(zhuǎn)換，將流動(dòng)性較差的資產(chǎn)通過該種方式使其變化為金融市場(chǎng)上可以自由交易的證券，并讓其可以流動(dòng)。借鑒國外之經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)行業(yè)作為融資方式的行為，主要具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：首先，這種融資方式沿用了資產(chǎn)證券化制度，那么特定目標(biāo)的機(jī)構(gòu)通常傾向于選取指標(biāo)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為證券化資產(chǎn)，并且進(jìn)一步隔離資產(chǎn)和權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)，這樣可以保障融資不受制于房地產(chǎn)企業(yè)的信用程度。其次，整個(gè)過程中所實(shí)踐的風(fēng)險(xiǎn)剝離技術(shù)以及増加信用的手段，極大的削弱了資產(chǎn)賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)大小，即使出現(xiàn)極為不利的情況，投資者的利益也能從多方面得以維護(hù)，這樣也從側(cè)面鞏固了投資者的信心，也就進(jìn)一步可以多范圍吸納資金。最后，靈活性是證券化的最大特點(diǎn)，融資人也可以在資本市場(chǎng)通過私募的方式得以籌資。但是資產(chǎn)證券化也有可能給整個(gè)社會(huì)造成經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)證券化的本質(zhì)就是將原來流動(dòng)性較差、不能直接放到資本市場(chǎng)的資產(chǎn)打包后，直接放到資本市場(chǎng)上銷售。在拓展融資渠道的同時(shí)也擴(kuò)大了資本市場(chǎng)的信用，給社會(huì)帶來了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。3、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的可行性研究3.1資產(chǎn)證券化的應(yīng)用條件3.1.1實(shí)施資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)在于有可進(jìn)行證券化操作的資產(chǎn)一般而言，一種可證券化的理想資產(chǎn)應(yīng)具備以下幾個(gè)特征：（1）能在未來產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流；（2）持續(xù)一定時(shí)期的低損率的記錄；（3）資產(chǎn)原始權(quán)益人一定時(shí)期內(nèi)的低違約率；（4）該資產(chǎn)收益具有較廣泛的地域分布和使用者；（5）資產(chǎn)本息的償還分?jǐn)傆谡麄€(gè)資產(chǎn)的存續(xù)期；（6）抵押物有較高的變現(xiàn)價(jià)值或?qū)鶆?wù)人的效用很高。3.1.2能夠保障ABS投資者利益的3個(gè)基本條件（1）破產(chǎn)隔離。證券化資產(chǎn)由與原始權(quán)益人(Originators)分離的特設(shè)信托機(jī)構(gòu)SPV持有，并由該SPV作為發(fā)行人(Issuer)發(fā)行ABS。當(dāng)原始權(quán)益人發(fā)生破產(chǎn)清算時(shí)，證券化資產(chǎn)不作為清算對(duì)象，證券化資產(chǎn)的權(quán)益由SPV完全占有。這種行為叫做破產(chǎn)隔離。（2）真實(shí)交易。原始權(quán)益人向SPV過戶資產(chǎn)的交換必須是一種“真實(shí)銷售”行為，而不是一種借貸融資。這樣就避免了出售者在遇到破產(chǎn)清算時(shí)，已轉(zhuǎn)換的資產(chǎn)遭受牽連的風(fēng)險(xiǎn)。（3）信用評(píng)級(jí)。信用評(píng)級(jí)是對(duì)發(fā)行人按時(shí)支付ABS本息及投資回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。ABS交易的信用評(píng)級(jí)越高，越有利于增強(qiáng)投資者信心，吸引更多投資者來投資，同時(shí)證券的發(fā)行成本也越低。為了達(dá)到預(yù)期信用級(jí)別，可對(duì)證券化的資產(chǎn)進(jìn)行包裝，對(duì)交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行事先安排。3.2我國實(shí)施房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的可行性分析自2005年信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)以來，國務(wù)院及人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)工作，并不斷擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，意圖利用資產(chǎn)證券化來提高信貸資產(chǎn)流動(dòng)性，提高直接融資比例，改善商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。經(jīng)過兩年多的實(shí)踐，大量成功案例都為商業(yè)銀行開展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。我國商業(yè)銀行實(shí)施房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的可行性主要表現(xiàn)在：3.2.1現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深入，我國商業(yè)銀行逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的真正主體。同時(shí)，我國商業(yè)銀行也開始面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的巨大壓力。伴隨著我國證券市場(chǎng)的快速發(fā)展，企業(yè)融資渠道進(jìn)一步拓寬，商業(yè)銀行傳統(tǒng)的放貸關(guān)系受到威脅，使其在金融市場(chǎng)的地位逐步下降。同時(shí)我國金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)日增使得金融監(jiān)管部門提出了更高要求，這必然使銀行經(jīng)營成本增加，利潤空間減少。信貸資產(chǎn)證券化給銀行提供了一條降低風(fēng)險(xiǎn)、改善經(jīng)營的新途徑。目前我國商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模龐大，銀行資本金嚴(yán)重不足，資金來源有限，同時(shí)，中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款相對(duì)其他短期貸款比例過大，風(fēng)險(xiǎn)加大，在這種情況下，通過項(xiàng)目貸款證券化來盤活銀行的存量資產(chǎn)，提高資金流動(dòng)性，具有一定的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。3.2.2政府大力支持推行資產(chǎn)證券化，離不開政府的支持。對(duì)于抵押支付證券，政府的支持包括成立政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，為住宅抵押貸款提供抵押保險(xiǎn)，并通過設(shè)定承保標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)貸款條件的標(biāo)準(zhǔn)化；建立和完善抵押權(quán)的交易市場(chǎng)，使抵押物容易變現(xiàn)；成立購買抵押權(quán)的政府機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)也能夠擔(dān)保資產(chǎn)，擔(dān)保證券的還本付息；為住宅抵押貸款進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。3.2.3資產(chǎn)所有者有將其資產(chǎn)加以證券化的足夠動(dòng)力資產(chǎn)證券化有助于降低籌資成本，增加籌資機(jī)會(huì)，提高資本充足率和資本使用效率，擴(kuò)大經(jīng)營范圍并提高收益率，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低由于資產(chǎn)和負(fù)債在期限上的不匹配所帶來的提前償付風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)，以及資產(chǎn)和負(fù)債在流動(dòng)性方面的不匹配所帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。從安全性、盈利性和流動(dòng)性方面看，銀行是愿意將其資產(chǎn)加以證券化的。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過銀行借款進(jìn)行表內(nèi)融資受到凈資產(chǎn)不足的制約，而其中的大多數(shù)企業(yè)又難以直接進(jìn)入資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)融資，因此能夠進(jìn)行表外融資而又具有很多其他優(yōu)點(diǎn)的資產(chǎn)證券化方式，便成為一個(gè)很好的選擇。3.2.4具備市場(chǎng)銷售條件首先有足夠的機(jī)構(gòu)投資者。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)證券化市場(chǎng)不可能依靠個(gè)人投資者支撐，而是需要大量機(jī)構(gòu)投資者。我國機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入這一市場(chǎng)在法律上尚存在障礙。比如：①保險(xiǎn)資金的運(yùn)用。近年來，我國保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展極為迅猛，但保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道仍十分有限，如能允許保險(xiǎn)資金投資于資產(chǎn)擔(dān)保證券，將會(huì)大大有利于資產(chǎn)證券化的順利推進(jìn)；②商業(yè)銀行能否進(jìn)入證券化產(chǎn)品市場(chǎng)，尚需要法律上的明確規(guī)定；③其他機(jī)構(gòu)投資者也需要大力培育。接下來能夠建立起有效的銷售網(wǎng)絡(luò)，如果有足夠的機(jī)構(gòu)投資者參與，這是能夠做到的。最后在具備一定規(guī)模之后，為促使其穩(wěn)步發(fā)展，可由政府出面，成立二級(jí)市場(chǎng)平準(zhǔn)機(jī)構(gòu)，一方面確保市場(chǎng)的流動(dòng)性，同時(shí)也保證發(fā)行人有充足的周轉(zhuǎn)資金。3.2.5信息交換近年來，我國金融體系的建設(shè)不斷加強(qiáng)，各個(gè)金融機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得各個(gè)金融相關(guān)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系越來越緊密。這既有利于不同的機(jī)構(gòu)之間相互熟悉業(yè)務(wù)，也培養(yǎng)了掌握各種金融、法律等知識(shí)的全面人才，為銀行與各機(jī)構(gòu)的證券化合作提供了可能。同時(shí)，隨著商業(yè)銀行的基礎(chǔ)建設(shè)不斷完善，信息化程度不斷提高，銀行、證券公司以及投資者之間將能更加快捷地分享信息，加強(qiáng)聯(lián)系，從而有助于信貸資產(chǎn)證券化的順利實(shí)施。3.2.6房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款資產(chǎn)狀況資產(chǎn)質(zhì)量對(duì)于證券化交易能否成功至關(guān)重要。我國商業(yè)銀行對(duì)信貸資產(chǎn)的管理在不斷加強(qiáng)，對(duì)于盡量減少和避免出現(xiàn)還款能力差、資產(chǎn)信譽(yù)度低的貸款，提高資產(chǎn)質(zhì)量有迫切的要求。同時(shí)，全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的需求逐漸增大，而且在銀行信貸中所占比例非常高。通過房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的證券化增加資金來源，提高資金流動(dòng)性，減少商業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展有特殊的意義。4、我國推行房地產(chǎn)證券化的問題與對(duì)策當(dāng)前我國推廣房地產(chǎn)證券化還存在著一系列的障礙和缺陷，應(yīng)采取相應(yīng)的政策措施：4.1缺乏明確的產(chǎn)權(quán)制度和法律保障體系房地產(chǎn)證券化的前提條件是明晰的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，而目前我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度尚未完善，對(duì)產(chǎn)權(quán)分割缺乏有效的法律保障，同時(shí)，也沒有抵押信托的基金管理等方面的配套法規(guī)，作為一種新的金融工具必須有配套法規(guī)做后盾。所以，應(yīng)盡快出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)抵押、信托、擔(dān)保等基礎(chǔ)性法規(guī)，并認(rèn)真研究物權(quán)法的實(shí)施。還要在會(huì)計(jì)稅務(wù)準(zhǔn)則、證券交易監(jiān)督管理等方面加強(qiáng)立法和執(zhí)法進(jìn)度，根據(jù)法制經(jīng)濟(jì)原則的要求和國際慣例的規(guī)定指導(dǎo)證券化的理論與實(shí)踐，最大限度地保護(hù)房地產(chǎn)證券發(fā)行人、中間人和投資人的權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化健康、有序地發(fā)展。4.2缺乏健全的個(gè)人信用制度由于現(xiàn)階段我國尚無完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況做出準(zhǔn)確判斷，對(duì)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯得困難重重。同時(shí)，由于個(gè)人流動(dòng)性大，財(cái)務(wù)收支狀況難以確定，借款人有無負(fù)債和不良信用記錄也無從得知，銀行為了減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，只好在貸款方式上嚴(yán)格控制，這無形中制約了個(gè)人信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展，而規(guī)模過小的住房抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)對(duì)證券化的推行是沒有實(shí)際意義的。因此，我們應(yīng)盡快建立包括個(gè)人信用登記、評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)及規(guī)避在內(nèi)的一系列個(gè)人信用制度，對(duì)借款人的就業(yè)和收入變動(dòng)狀況以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴(kuò)大個(gè)人住房消費(fèi)貸款規(guī)模，推動(dòng)城鎮(zhèn)居民購房需求。4.3缺乏專門的證券化組織機(jī)構(gòu)和高精尖的專業(yè)人才，應(yīng)加快房地產(chǎn)證券化組織機(jī)構(gòu)的人才培養(yǎng)房地產(chǎn)證券化具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和具體的操作機(jī)構(gòu)。我國應(yīng)建立由銀行房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。由信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行，由保險(xiǎn)公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目擔(dān)保，還要組建一大批不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)證券等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并組建證管會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，培養(yǎng)大批專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。4.4房地產(chǎn)抵押貸款沒有政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)我國房地產(chǎn)抵押貸款沒有政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)的存在，只能采取其它擔(dān)保方式，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)育和完善。因此，要迅速改變單一的房地產(chǎn)開發(fā)信貸，大力發(fā)展個(gè)人消費(fèi)信貸，同時(shí)建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，增加證券品種，有步驟地實(shí)行抵押貸款證券化，活躍證券流通市場(chǎng)。4.5微觀結(jié)構(gòu)需要治理需要徹底改善微觀基礎(chǔ)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)改革步伐，培育適合各類企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)體系。盡快建立名副其實(shí)的現(xiàn)代企業(yè)制度，明晰產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)與產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的合理，積極推進(jìn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化，為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造條件。資產(chǎn)證券化操作的相關(guān)理論和技巧在國外均已廣泛應(yīng)用，有助于為國內(nèi)操作提供借鑒。我國已經(jīng)基本具備了開展資產(chǎn)證券化的條件，資產(chǎn)證券化操作的主體在國內(nèi)均已存在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為原始權(quán)益人代表，特設(shè)信托機(jī)構(gòu)的設(shè)置也不存在法律上的障礙，而且投資公司的最佳表現(xiàn)形式——投資銀行已經(jīng)在投融資領(lǐng)域發(fā)揮作用，雖然其定位和功能有待進(jìn)一步明晰，但可預(yù)見，在資產(chǎn)證券化操作市場(chǎng)上，它將成為具體操作的實(shí)施者。另外，作為該資產(chǎn)證券化最終的承擔(dān)者，廣大的投資者也已具備。在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中也出現(xiàn)了大量金融剩余，巨額存差以及大量外匯剩余