上海天倫公寓商務(wù)大樓策劃代理書樣本

《上海天倫公寓商務(wù)大樓》策劃書

目錄第一某些項目之市場態(tài)勢研判一、上海市寫字樓市場掃描————————3二、中山公園商圈區(qū)市場環(huán)境————————8三、項目周邊寫字樓案例調(diào)研————————10四、項目周邊商業(yè)調(diào)研分析————————17五、項目所在區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展————————18第二某些項目企劃與核心方略建議————————20第三某些租售、推廣方略————————29第四某些銷售推廣實行方案————————30第五某些包裝方案————————36

第一某些項目之市場態(tài)勢研判核心概要：上海寫字樓物業(yè)買賣市場不在高品位，而是中央商務(wù)區(qū)中檔寫字樓領(lǐng)銜主演，但始終以來，缺少突破及扣人心弦之作。并且，由于滬地特殊市場投資環(huán)境，不少寫字樓物業(yè)在銷售通路無法突破時，還是延續(xù)此前“商住兩用”老思想。那么，本項目與否亦要以此手法淡市突圍呢？事實上，從項目所處區(qū)域客戶群特性以及資源優(yōu)勢來判斷，咱們以為，對項目銷售最有承辦力市場仍是所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?。項目所處區(qū)域為中山公園商圈，無疑，它將來是值得期待，但是，就現(xiàn)狀而言，若本項目但愿以18000元/M2基準(zhǔn)價沖擊市場，在三個月內(nèi)迅速解決戰(zhàn)斗，它所面對就必然是一種需要敬畏市場，需要以選取智慧來突破市場！一、上海市寫字樓市場掃描寫字樓市場綜述二季度上海甲級寫字樓市場租售兩旺。當(dāng)前寫字樓成交租金較去年同期上揚14.3％。平均成交租金最高為靜安區(qū)，達(dá)0.97美元，盧灣居次，為0.86美元。大某些租金成長地區(qū)都集中在浦西市中心區(qū)域，供不應(yīng)求狀況在這些地區(qū)體現(xiàn)也最為突出。次中心區(qū)域推出小戶型辦公房也受到市場追捧，銷售火爆。商鋪市場相對來說發(fā)展比較穩(wěn)定，市中心鋪面依然一鋪難求。商鋪需求逐漸由中心區(qū)域向次中心區(qū)域轉(zhuǎn)移。商鋪供應(yīng)也是以次中心商業(yè)配套為主。邊遠(yuǎn)地區(qū)租賃價格較為低廉。成交價為每平方米2.2－3.5元/天，價格差最重要區(qū)別在商業(yè)形態(tài)上，這某些商鋪租賃狀況也頗為火爆。重要體現(xiàn)地區(qū)為松江、奉賢、南匯、嘉定等區(qū)域。

本期辦公樓市場和商鋪市場成交急劇增長。其中辦公樓市場成交套數(shù)和成交面積分別較上期上升138％和52％。其中得益于各種小戶型辦公房熱銷，“財富時代大廈”、“飛雕商務(wù)大廈”銷售放量；新開盤“浦發(fā)廣場一期”在短短半個月就銷售了187套，嘉定“上海國際機(jī)電五金交易中心”也銷售了164套，有力地推動了辦公樓成交量上升。商鋪市場也銷售火爆，成交套數(shù)和成交面積較前期增長了73%和87％左右。從成交區(qū)域分布來說，重要集中在嘉定、南匯、奉賢、松江等邊遠(yuǎn)區(qū)域，重要是為邊沿住宅商業(yè)配套；同步，專業(yè)類商鋪也銷售火爆，推動了整個市場成交。由于金融、專業(yè)服務(wù)型公司繼續(xù)擴(kuò)張，大型跨國公司對辦公空間需求增長明顯，甲級寫字樓市場呈現(xiàn)明顯供不應(yīng)求態(tài)勢。上海甲級寫字樓市場行情始終看好，近期入市寫字樓物業(yè)預(yù)租市場持續(xù)火爆，使得上海甲級寫字樓物業(yè)平均租金水平較之上一季度上漲３．３％，達(dá)到０．８４美元／平方米·天。1）供求變化導(dǎo)致租金上漲租金上漲歸因于供求關(guān)系變化，隨著經(jīng)濟(jì)地位提高，上海已經(jīng)成為跨國公司、合資公司、實力內(nèi)資公司等紛紛入駐之地，寫字樓需求量明顯上揚。但由于甲級寫字樓開發(fā)周期相對較長，從開工到交付普通需要２～３年甚至更長時間。某些甲級寫字樓項目往往在預(yù)租階段便已租賃近半，供不應(yīng)求市場態(tài)勢導(dǎo)致租金上漲。在需求規(guī)模上，由于中華人民共和國經(jīng)濟(jì)特別長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定向好，大多數(shù)非生產(chǎn)型公司傾向于在市中心選取高品質(zhì)甲級寫字樓。

從供應(yīng)角度看，市中心甲級寫字樓較為集中區(qū)域，如沿淮海中路、南京西路地段，可供開發(fā)地塊已經(jīng)不多。因而在將來兩年中，浦西市場仍會持續(xù)供不應(yīng)求局面。但各重要ＣＢＤ區(qū)將呈現(xiàn)不同格局，如南京西路沿線有持續(xù)供應(yīng)，從２００６年中開始，先后將有廖創(chuàng)興中心大廈，越洋大廈、恒隆廣場二期、匯德豐廣場等項目相繼面世，彼此平均間隔約半年左右。當(dāng)前虹橋地區(qū)有嘉麒大廈、盛高國際大廈、當(dāng)代廣場等新增供應(yīng)量，但區(qū)域內(nèi)缺少純租賃型甲級寫字樓項目。而淮海中路沿線將浮現(xiàn)供應(yīng)一枝獨秀局面，只有位于淮海中路、汾陽路淮海國際廣場一幢國際甲級寫字樓，此外沒有其她甲級寫字樓供應(yīng)。2）吸納量將來將大幅上揚上海甲級寫字樓市場吸納量將來將大幅上揚，在全市整體吸納量約達(dá)到６１７００平方米。其中大某些吸納量都集中在浦西市場，約有４９７００平方米；與此相比浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域吸納量僅為１２０００平方米。從空置率來看，市場將呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。截至６月底，全市范疇內(nèi)甲級寫字樓平均空置率約為７％。盡管如此，由于計算空置率所使用空置面積中，包括大某些已經(jīng)提前預(yù)租簽約面積，上海中心城區(qū)高品位寫字樓物業(yè)存量仍十分有限。在浦西南京西路、淮海路及人民廣場區(qū)域，甲級寫字樓平均空置率水平都低于５％，分別為２．３％、３．５％和４．５％。

隨著花旗大廈、都市總部大樓、港匯廣場等都已相繼竣工，預(yù)測２００５年第三季度上海甲級寫字樓市場將會有大量新增供應(yīng)。盡管如此，由于市場預(yù)租活躍，預(yù)測在竣工入市前，這些寫字樓都將達(dá)到５０％以上簽約率，因而市中心高品位辦公區(qū)域供應(yīng)量仍十分緊張。A、上海寫字樓市場自年中起開始復(fù)蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。上海GDP已經(jīng)持續(xù)保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強了外商投資信心，為上海寫字樓市場發(fā)展蘊含了無限機(jī)遇。由于將來需求量將明顯增長，更多跨國公司逐漸開始研究購買辦公樓自用可行性，其中民營公司也是一種不可忽視生力軍。而與外資公司相比，國內(nèi)公司更愿將寫字樓作為一項資產(chǎn)投資。B、當(dāng)前，上海寫字樓市場仍重要以租賃為主，特別是在中央商務(wù)區(qū)，而市場出售寫字樓物業(yè)大多位于非商業(yè)區(qū)，但這些項目在竣工之前已經(jīng)所有預(yù)定完畢。優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓買賣成交案例不多，但在中央商務(wù)區(qū)成交價格都在三千美元以上。值得注意是，近兩年甲級寫字樓供應(yīng)量將會十分有限，下一波寫字樓供應(yīng)高峰將至少在之后。同步在以租賃市場為主導(dǎo)寫字樓市場中，高檔寫字樓以出售為主項目更是寥寥無幾。2、上海甲級寫字樓現(xiàn)狀4月24日，國務(wù)院提出“新八條”調(diào)控房市，盡管宏觀調(diào)控讓普通住宅市場走勢更加微妙，但面向大型公司甲級寫字樓市場租售狀況仍一路看好。由于加入WTO后金融業(yè)完全放開利好，國際金融巨頭們需求大增將帶動整個滬上甲級寫字樓需求量大幅飆升，勢必導(dǎo)致租金上揚，從而二級商務(wù)區(qū)中檔寫字樓成為緊俏產(chǎn)品。，南京西路、淮海路沿線某些寫字樓已屢屢浮現(xiàn)滿租狀況，空置率繼續(xù)穩(wěn)幅下降到7.6%，預(yù)測年終將跌至5%。到，上海甲級寫字樓空置率將達(dá)空前3％如下。經(jīng)濟(jì)迅速增長，加上上海對于那些想拓展中華人民共和國市場跨國公司吸引力，使得新增供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足日益增長需求量，上海市寫字樓市場壓力進(jìn)一步增長。隨著二月份淮海路上嘉華中心入市，上海甲級寫字樓新增供應(yīng)面積65,000平方米，而第一季度上海甲級寫字樓吸納量約達(dá)到39,000平方米，兩者互相抵消，使得三月底上海市寫字樓平均空置率變化細(xì)微保持在7.0%水平。隨著寫字樓市場持續(xù)緊張，本季度寫字樓租金較上一季度繼續(xù)緩增6.6個百分點至0.81美金/平方米/天。第一季度，隨著二月份嘉華中心入市，上海市甲級寫字樓存量緩增至353萬平方米。此幢特甲級寫字樓位于淮海中路新興辦公區(qū)域，為市場新增了65,000平方米供應(yīng)面積。受益于市場需求過剩，加上強式預(yù)租推廣，入市以來嘉華中心憑借其頂級品質(zhì)以及崇高地理位置深受有此類需求客戶歡迎，本季末其簽約預(yù)租率約達(dá)到80%。其中重要客戶涉及豐田、雅芳以及KLine。本季度與去年類似，極度緊張市場條件促使上海重要辦公區(qū)域甲級寫字樓租金繼續(xù)上漲。甲級寫字樓整體租金攀升到0.81美金/平方米/天，較上一季度增長6.6%比去年同期增長17.2%，創(chuàng)造了去年以來季度增幅最大紀(jì)錄，進(jìn)一步反映了市場中業(yè)主強勢地位。同步，高品位寫字樓市場中12個特甲級寫字樓物業(yè)平均租金在三月底已達(dá)到1.25美金/平方米/天。在租金普漲狀況下，去年浦西一流辦公地段租金長勢最為強勁。在南京西路、淮海中路及人民廣場區(qū)域，甲級寫字樓平均租金分別上漲了12.7%至0.96美金/平方米/天，16.9%至0.94美金/平方米/天以及22.9%至0.83美金/平方米/天.本季度在上海市寫字樓銷售市場，平均售價緩增7.1%，約到達(dá)3,150美金/平方米。3、結(jié)論A、上海寫字樓市場租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高B、上海繁華商圈寫字樓出售成主導(dǎo)C、將來兩年甲級寫字樓供應(yīng)量將會十分有限，中檔寫字樓將唱市場主角二、中山公園商圈市場環(huán)境中山公園商圈南抵武夷路，西到凱旋路和中山路內(nèi)環(huán)線，北靠萬航渡路，東至華陽路、安西路，屬于長寧路沿線東段，規(guī)劃面積114.7公頃，配套中山公園中高檔生活居住區(qū)而建，是上海商業(yè)副中心。輕軌明珠線和地鐵二號線在此交匯，其越來越成熟商業(yè)商務(wù)氛圍引人關(guān)注。長寧區(qū)政府在關(guān)于中山公園地區(qū)規(guī)劃中指出，中山公園地區(qū)從來是長寧區(qū)政治、文化和商業(yè)中心，是上海西部一種重要人流集散地。1）商圈規(guī)劃中山公園商圈是上海西部老牌商業(yè)形態(tài)匯集之地，也是長寧商貿(mào)發(fā)展三大重點地區(qū)之一。在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，長寧區(qū)擬定了開發(fā)虹橋涉外貿(mào)易中心、中山公園商務(wù)商業(yè)文化休閑娛樂中心、臨空工業(yè)經(jīng)濟(jì)中心發(fā)展方向。而中山公園商圈將憑借該地區(qū)軌道二號線、三號線相交和緊靠內(nèi)環(huán)高架、延安路高架交通優(yōu)勢，以及中山公園地理環(huán)境優(yōu)勢，將中山公園地區(qū)定位為上海市區(qū)西部地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、休閑觀光等于一體，發(fā)揮其在長寧區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、休閑核心作用。同步隨著各種辦公樓在這一地區(qū)全面建設(shè)和落成，加上本來已經(jīng)形成一定規(guī)模以數(shù)碼為主題、以多媒體產(chǎn)業(yè)為特色上海多媒體產(chǎn)業(yè)園，中山公園地區(qū)將來商務(wù)功能也將凸現(xiàn)。2）區(qū)域現(xiàn)狀當(dāng)前中山公園地區(qū)已有了一定商業(yè)發(fā)展規(guī)模，但規(guī)模成熟商業(yè)環(huán)境依然沒有形成，商業(yè)布局不甚合理，商業(yè)業(yè)態(tài)顯得陳舊。據(jù)調(diào)查，中山公園商業(yè)中心到去年年終共有商店350戶，商業(yè)經(jīng)營面積近9萬平方米，平均每戶商業(yè)面積僅為230平方米，文化娛樂設(shè)施共計只有4437平方米。但隨著玫瑰坊商業(yè)街正式開業(yè)、龍之夢購物中心對外招商，配合著原有香港新世界新寧購物中心和巴黎春天等原有商業(yè)中心，商業(yè)大環(huán)境已經(jīng)逐漸完善。而建設(shè)中洛克雙喜國際廣場和龍之夢廣場將大大彌補商圈內(nèi)純辦公物業(yè)局限性，長寧區(qū)將充分運用中山公園交通樞紐型商業(yè)和休閑綠地優(yōu)勢將其建成以商業(yè)為主、商務(wù)為輔，與多媒體文化、休閑娛樂相結(jié)合有吸引力區(qū)域商業(yè)中心。3）商圈資源中山公園商圈最大優(yōu)勢無疑是作為軌道二號線和三號線換乘樞紐和在內(nèi)環(huán)線內(nèi)占地最大中山公園。商圈內(nèi)既有23.3萬平方米綠化面積，并籌劃建造35萬平方米商業(yè)設(shè)施。作為軌道換乘樞紐，預(yù)測此后幾年，在交通條件到位后，中山公園每天人流量將達(dá)到40到50萬人次。近年來中山公園周邊及長寧路西段新建了不少規(guī)模較大中高檔住宅社區(qū)，居住人數(shù)急劇增長，消費需求也隨之增長，商圈人流資源和消費潛力都十分巨大。上海多媒體產(chǎn)業(yè)園入駐也給中山公園商圈帶來無法預(yù)計發(fā)展?jié)摿Α?）周邊商辦價格行情地段優(yōu)勢將使中山公園商圈將來發(fā)展無可限量，將來該地區(qū)物業(yè)行情將媲美徐家匯。中山公園周邊尚有一系列大型寫字樓已經(jīng)開工建設(shè)或即將落成，因此將來5年內(nèi)中山公園周邊發(fā)展將日趨完善，相應(yīng)樓盤升值潛力也將相稱可觀。現(xiàn)今住宅新盤均價已經(jīng)達(dá)到15000元/平方米。寫字樓售價在18000-0元/平方米之間，而商鋪由于其可觀回報率普通為只租不售。商業(yè)：咫尺之內(nèi)有新寧購物中心、巴黎春天百貨、香港

新世界百貨、錦江商廈、龍之夢購物中心、國美

電器、多媒體產(chǎn)業(yè)園、玫瑰坊商業(yè)街等商業(yè)設(shè)施酒店：巴黎春天大酒店、長寧貴都酒店公寓、柏麗華酒

店公寓，提供優(yōu)質(zhì)商務(wù)空間和服務(wù)，共同構(gòu)建中

山公園商圈繁華和地位

餐飲：諾卡咖啡、迪歐咖啡、88港澳餐廳、麥當(dāng)勞、肯德基、永和大王、必勝客、雅廉坊、季諾、多利

川菜，世界美食應(yīng)有盡有銀行：繁華商務(wù)核心，周邊擁有建設(shè)銀行、中華人民共和國銀行、上海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、浦東發(fā)展銀行、

廣東發(fā)展銀行、光大銀行、招商銀行等各種金融

機(jī)構(gòu)，盡得商務(wù)便利三、項目周邊寫字樓案例調(diào)研1、洛克雙喜大廈地址：宣化路300號（定西路路口）物業(yè)類型：純辦公占地面積：7184平方米總建筑面積：68421平方米綠化率：10%樓層狀況：兩棟28樓（1—6層為商場，7-13層為5A寫字樓，15-28層為酒店式公寓）容積率：9總戶數(shù)448：停車位：150開盤時間：-7-7投資商：埃力生集團(tuán)有限公司物業(yè)管理公司：第一太平戴維斯銷售價格：25000元/平方米—27500元/平方米銷售狀況：當(dāng)前僅成交一種層面，成交價格為1元/平方米2、亨通國際大廈地址：長寧路865號（近定西路）物業(yè)類型：商住兩用總建筑面積：14738平方米樓層狀況：23層租金：2.5元/m2/天物業(yè)管理費：8/月/平方米項目概況：是集金融、商貿(mào)、辦公功能于一體辦公大樓，總建筑面積14738平方米，其中商業(yè)面積3038平方米，配備立體車庫，3臺OTIS中央空調(diào)。毗鄰地鐵二號線和明珠輕軌線，中山公園站，多路公交線通過。交通十分便捷。3、綠地商務(wù)大廈地址：長寧區(qū)愚園路1240號(近安西路)物業(yè)類型：純辦公占地面積：6039平方米基底面積：3462平方米總建筑面積46356平方米樓層狀況：共23層（地下1-2層為地下室，地上1-5層為裙房，6-23層為寫字樓）容積率：6.66

總戶數(shù)：191商業(yè)裙房面積：17572平方米辦公塔樓面積：23040平方米地下室面積：5743平方米停車位：76個綠化率：7.20%開盤時間：-07-06

銷售價格：17000—25000元/平方米物業(yè)管理費：20元/平方米/月開發(fā)商：上海綠地(集團(tuán))有限公司項目概況：國際知名品牌、美國YORK空調(diào)系統(tǒng)；高效節(jié)能采暖通風(fēng)，保障層層鮮氧新風(fēng)。7部高效電梯；其中高區(qū)電梯4部均為日本原產(chǎn)三菱電梯。交通便利，多條公交線路，地鐵2號線、輕軌3號線。4、兆豐廣場地址：長寧路1027號（匯川路路口）物業(yè)類型：純辦公樓層狀況：42層（1至6層為新錦江商廈，8至39層為辦公區(qū)域）總建筑面積55416平方米面積分割：80—1900平方米租金：4.5—5元/天/㎡開發(fā)商：上海新長寧(集團(tuán))有限公司物業(yè)管理公司：瑞強物業(yè)-管理費：22元/月/㎡車位租金：1200—1600元/月項目概況：附設(shè)商務(wù)會所、配送餐廳、咖啡廳、高檔電子會議室、地下車庫和樓頂直升飛機(jī)停機(jī)坪。中央空調(diào),直線電話，多條公交線路，地鐵2號線、輕軌3號線5、新錦江商廈物業(yè)類型：商場商業(yè)概況：位于長寧區(qū)匯川路、長寧路交匯處，地鐵二號線中山公園站6、7號口直通地下一層商場，輕軌明珠線長寧站隔街相鄰，周邊有內(nèi)環(huán)高架及20余條公交線路，是集地下、高架、地面交通于一體交通換乘中心。新錦江商廈地下一層--地上四層（45000平方米）為大型購物場合，重要是經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品，提供綜合商業(yè)服務(wù)。地鐵二號線中山公園6號、7號出口直通地下一層商場，為綜合商業(yè)提供了十分便捷交通。

五樓（10000平方米）為高新科技研發(fā)辦公區(qū)域(美國戴爾計算機(jī)公司于12月進(jìn)駐)。

六樓（10000平方米）為大型會展中心，將提供各種展覽、會議、培訓(xùn)所需要場合和設(shè)備服務(wù)。為了以便商家經(jīng)營，在1-4樓東部C區(qū)每層君設(shè)商務(wù)辦公室和洽談室以及小型會議室，提供涉及掃描儀、打印機(jī)、投影儀、幻燈機(jī)等周到商務(wù)服務(wù)。6、新時空國際商務(wù)廣場物業(yè)類型：純辦公＋酒店式公寓開發(fā)商：上海新長寧(集團(tuán))有限公司項目概況：位于長寧區(qū)匯川路上，與兆豐廣場隔街相望。該建筑由一幢26層5A智能化辦公樓和一幢30層酒店式公寓連成一體雙子座構(gòu)成。整個建筑設(shè)計新穎別致，兩幢建筑物呈梭子型，遙相呼應(yīng)，是中山商圈內(nèi)頗具特色一項建筑。廣場總建筑面積92880平方米。其中，辦公樓35638平方米，原則層面積1336平方米；公寓樓33786平方米，原則層面積1092平方米，按照星級酒店原則設(shè)立725套公寓房，每套公寓建筑面積40—68平方米不等。擁有500個車位大型社會停車庫，以及商場、咖啡廳、洗衣房、休閑娛樂等服務(wù)設(shè)施。中華人民共和國聯(lián)通上海分公司已成為新時空國際商務(wù)廣場辦公樓主人。整個建筑將在年6月竣工交付。7、龍之夢購物中心地址：長寧路匯川路路口物業(yè)類型：商業(yè)綜合占地：2.59公頃總建筑面積：約32萬平方米，其中商業(yè)面積20萬平方米，樓層狀況：共58層，其中11層商業(yè)裙樓，58層高塔樓為2.5萬平方米辦公和730間客房五星級酒店商業(yè)概況：龍之夢購物中心在軌道交通二號線地下一層站廳附近，新開了6扇門，這6個出口通向一種平方米連接大廳，往里走就是“龍之夢購物中心”地下二層。而此外一邊，則有一條寬8米、高5米通廊直達(dá)可容36輛出租車停車點。中心一樓，有個出口通向匯川路上三個公交線路終點站，有3條公交線終點站將移到這個出口附近。8、天山商業(yè)中心地址：天山路沿線（婁山關(guān)路至遵義路）沿街總長：290米物業(yè)類型：商業(yè)綜合占地面積：11538平方米容積率：3.9建筑面積：約6萬平方米（其中公寓式酒店約2.2萬平方米，商業(yè)用房約2.6萬平方米）停車位：150個（地下二層）竣工時間：2開發(fā)商：上海新長寧(集團(tuán))有限公司商業(yè)概況：商場進(jìn)深約14米，一層商場高5.2米，二至五層4.5米。一層所有為8.7米間距柱網(wǎng)獨立式商鋪，二至五層商場內(nèi)，設(shè)有通道，沿通道兩側(cè)，可按8.7米間距柱網(wǎng)設(shè)立任意寬度商鋪。商場內(nèi)自動扶梯、貨運電梯、客運電梯等配備完善，該商場為周邊區(qū)域少有商鋪式大型商場。9、天山世紀(jì)廣場地址：天山路婁山關(guān)路口物業(yè)類型：商業(yè)綜合占地面積：約1.2公頃建筑面積69324平方米容積率4.0開發(fā)商：上海新長寧(集團(tuán))有限公司商業(yè)概況：地處上海天山地區(qū)商業(yè)和生活中心，建成后將與天山商廈一起形成東西姐妹樓。商場——從地下三層到地面五層為大型綜合性商業(yè)建筑，涉及兩層地下車庫、超市、百貨公司、形象店，經(jīng)營各類男女服飾、珠寶首飾、餐飲、美容、健身、KTV等，體現(xiàn)了集購物、休閑、餐飲一站式消費商業(yè)理念。辦公樓——位于基地南側(cè)百米高甲級辦公樓，涉及三層地下車庫。地面底層、二層為辦公入口大樓，六層為辦公出屋頂花園門廳，七層以上為原則辦公樓層。10、鼎天商務(wù)公寓地址：遵義路227號物業(yè)類型：商務(wù)辦公總建筑面積：2.15

萬m2開發(fā)商：上海鼎天房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司總套數(shù)：394套面積分隔：40—60平方米銷售均價18000

元/平方米開盤時間：-08-09項目概況：8月9日開盤至今，成交10套，成交價格在15300—17000元/平方米。豪華精裝修40-60平方米新生代小戶型商務(wù)公寓11、天山商廈地址：天山路古北路路口物業(yè)形態(tài)：商住兩用建筑面積：約0平方米營業(yè)面積：約15000平方米二手銷售均價：1元/平方米開發(fā)商：上海新長寧(集團(tuán))有限公司項目概況：商業(yè)街上，造型典雅豪華氣派。周邊交通便捷，人口稠密，擁有當(dāng)代商業(yè)所必備地理人文優(yōu)勢。配備有中央空調(diào)、雙向自動扶梯、電視堅控系統(tǒng)、自動噴淋滅火裝置等當(dāng)代化設(shè)施。天山商廈經(jīng)營品種繁多，品質(zhì)優(yōu)良，年營業(yè)額近3億元。一樓為都市流行館，二樓為仕女服飾館，三樓為紳士休閑館，四樓為精致生活館，五樓為童趣娛樂館。商廈以滿足長寧地區(qū)及附近居民生活需要為出發(fā)點，以中高檔消費為主，設(shè)有美容美發(fā)院、快餐、咖啡屋、旅行社、酒樓等項目，并擁有平方米庭院廣場和地下停車庫，已成為上海西區(qū)典型融購物、餐飲、休閑、娛樂于一體商業(yè)中心。12、同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈地址：長寧區(qū)天山路600弄1號物業(yè)形態(tài)：純辦公占地面積：34100平方米總高：30層總戶數(shù)：187平方米開盤時間：-4-29銷售均價：16000元/平方米物業(yè)管理費：13元/月/平方米開發(fā)商：上海同達(dá)創(chuàng)業(yè)置地有限公司項目概況：該案坐落于天山路近芙蓉江路口，開盤價格在13000元每平方米左右，該案離天山路/遵義路商圈大概5分鐘路程，附近商業(yè)配套設(shè)施相對齊全。當(dāng)前已售145套，合計均價為14539

元/平方米辦公樓盤分布圖文獻(xiàn)過大，省略圖片⑥龍之夢購物廣場⑥龍之夢購物廣場⑦天山商業(yè)中心⑧天山世紀(jì)廣場⑨鼎天商務(wù)公寓⑩天山商廈①洛克雙喜大廈②亨通國際大廈③綠地商務(wù)大廈④兆豐廣場⑤新時空大廈⑾虹橋國際大廈（在建，未開盤）中山公園附近寫字樓調(diào)查數(shù)據(jù)表物業(yè)名稱建筑面積(平方米)出租率租金/售價原則層/每層單元分布面積級別入住客戶類型洛克雙喜大廈68421/25000—27500元/平方米1400平方米/層120—230平方米甲級6月竣工亨通國際大廈1473890%2.5/平方米/天1000平方米/層120—230平方米商住外資、科技、通訊、貿(mào)易綠地商務(wù)大廈46356/17000—25000元/平方米1250平方米/層94—200平方米甲級10月竣工兆豐廣場5541690%4.5—5元/平方米/天80—1900平方米甲級電腦、科技新時空國際商務(wù)廣場辦公樓35638100%15000元/平方米（售價）1336平方米/層甲級中華人民共和國聯(lián)通龍之夢購物中心辦公樓25000/1800平方米/層甲級底竣工鼎天商務(wù)公寓21500/18000元/平方米（售價）1100平方米/層商務(wù)6月竣工天山商廈090%1元/平方米110—130平方米商住貿(mào)易/科技同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈3410080%16000元/平方米120－195平方米純辦公交房中虹橋國際大廈約28000/未定160－200平方米未定在建工程結(jié)論：中山公園商圈辦公樓租售現(xiàn)況非常良好，租金保持穩(wěn)中有升狀態(tài)。中檔寫字樓奇缺，此區(qū)域中檔寫字樓以銷售為主，而當(dāng)前可供中型公司選取辦公樓環(huán)境不能使客戶滿意。此區(qū)域?qū)懽謽羌?，辦公氛圍較濃厚，當(dāng)前該區(qū)域價格最高辦公樓銷售單價在27500元/㎡。因此要變化現(xiàn)狀，本項目必要從銷售核心方略和媒體通路著手，吸引投資和自用客戶目光，保證銷售資金及時回籠。四、項目周邊商業(yè)調(diào)研分析

中山公園商圈有望成為上海西部最繁華商圈。據(jù)調(diào)查，該商業(yè)中心既有商店350戶，商業(yè)經(jīng)營面積近9萬平方米，平均每戶商業(yè)面積僅為230平方米，商業(yè)發(fā)展空間巨大。當(dāng)前，商圈幾大主力商廈仍在建設(shè)或招商過程中：5.5萬平方米新錦江商廈將以上海首家多媒體主題商廈定位呈當(dāng)前人們眼前；，占地18萬平方米將“龍之夢”購物中心坐落在中山公園西側(cè)，區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中滬上首家樞紐型交通商業(yè)設(shè)施玫瑰坊商業(yè)街善價待租，總建筑面積約17000平方米，商鋪總面積為7800平方米，租金原則為15~30元/平方米/天；中山公園米蘭潮流廣場商鋪總面積約5000平方米，當(dāng)前租金價格為5元/平方米/天~8元/平方米/天。除經(jīng)營服飾、飾品等商品外，還引進(jìn)了大量家居用品、裝飾品，以吸引周邊住戶。但經(jīng)營狀況并不抱負(fù)，已有某些商鋪關(guān)門；已經(jīng)開始經(jīng)營貝多芬廣場、新寧購物中心、巴黎春天等，加上愚園路、定西路上臨街商鋪，整個商業(yè)建筑面積約22萬平方米。支撐商業(yè)發(fā)展要素有交通和商務(wù)功能完善，以及大量潛在消費人群等。而中山公園作為軌道交通二號線和三號線換乘點，對外交通具備較高通達(dá)性。近50萬平方米商業(yè)體量與徐家匯商圈相近，應(yīng)當(dāng)可以吸引大量消費人群。此區(qū)域尚有以兆豐多媒體產(chǎn)業(yè)園、新時空國際廣場、綠地商務(wù)大廈、洛克雙喜為代表商務(wù)辦公樓，建筑總面積超過80萬平方米。再加上沿長寧路、愚園路、定西路一線高檔樓盤大量居民也有巨大商業(yè)需求，這都對商業(yè)發(fā)展構(gòu)成了強勁支撐。五、項目所在區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展

1）中山公園規(guī)劃：“商業(yè)＋商務(wù)”中檔消費區(qū)

■規(guī)劃定位：中山公園商圈將發(fā)揮該地區(qū)明珠高架軌道與地鐵二號線相交交通優(yōu)勢，以及中山公園歷史淵源和愚園路歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)等條件，設(shè)立開放性公共綠地和都市廣場、地下社會停車場等等，將中山公園地區(qū)定位為上海市區(qū)西部地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、休閑觀光等于一體，發(fā)揮其在城區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和空間布局核心作用。同步結(jié)合高檔商務(wù)樓宇，新增辟一定比例步行文化休閑用地，豐富街區(qū)文化生活，改進(jìn)購物環(huán)境。

■區(qū)域現(xiàn)狀：當(dāng)前中山公園地區(qū)已經(jīng)浮現(xiàn)了由外資經(jīng)營管理新興商業(yè)業(yè)態(tài)，香港新世界經(jīng)營、管理新寧購物中心和香港獨資上海利雄置業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)營管理玫瑰坊購物中心使這里初現(xiàn)商業(yè)中心雛形，但是規(guī)模商業(yè)依然沒有完全形成，商業(yè)布局還不甚合理，商業(yè)業(yè)態(tài)還顯單一。據(jù)調(diào)查，中山公園商業(yè)中心到去年年終共有商店３５０戶，商業(yè)經(jīng)營面積近９萬平方米，平均每戶商業(yè)面積僅為２３０平方米，文化娛樂設(shè)施共計只有４４３７平方米。

■規(guī)劃設(shè)立：隨著中山公園周邊大量高檔住宅、商務(wù)樓建成，將在此地區(qū)形成近３０多萬平方米商業(yè)用地。５萬平方米新錦江商廈將以潮流購物中心定位呈當(dāng)前人們眼前；占地１８萬平方米“龍之夢”“銷品茂”將與中山公園公共交通樞紐一起崛起在中山公園西側(cè)。長寧區(qū)將充分運用中山公園地區(qū)樞紐型商業(yè)和休閑綠地優(yōu)勢將其建成以商業(yè)為主、商務(wù)為輔，與多媒體文化、休閑娛樂相結(jié)合有吸引力區(qū)域商業(yè)中心。

2）天山路規(guī)劃：地鐵沿線商街

■規(guī)劃定位：據(jù)悉，長寧區(qū)將運用地鐵２號線西延伸工程建設(shè)，將天山路建設(shè)成為商業(yè)街，將古北路至婁山關(guān)路建設(shè)為涉及地下商場、天山路東段景觀在內(nèi)大型商業(yè)區(qū)。

■區(qū)域現(xiàn)狀：天山路東跨內(nèi)環(huán)線，與延安西路連接，西抵外環(huán)線，全長６．３公里，是上世紀(jì)５０年代辟建市政道路。因其橫貫長寧中部，又被稱為長寧區(qū)“中軸線”。當(dāng)前天山路沿線除了易初蓮花天山店、天山商廈之外，商業(yè)設(shè)施缺少，大都以中、低檔小商鋪為主，天山路中部沒有大型完整購物場合。在地鐵二號線西延伸段規(guī)劃中，有４座車站設(shè)在天山路上，這在軌道線上絕無僅有。據(jù)業(yè)內(nèi)人士簡介，“天山路城區(qū)設(shè)計”把沿線城區(qū)形態(tài)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)和舊區(qū)改造融為一體，沿線規(guī)劃為四個功能段。

■規(guī)劃設(shè)立

商業(yè)商務(wù)段：天山路與延安西路接壤處至芙蓉江路商業(yè)商務(wù)段，背靠虹橋開發(fā)區(qū)，借助地鐵二號線西延伸段站口建設(shè)，天山商業(yè)街將得到全新改造，僅古北路至遵義路段內(nèi)站口地塊建設(shè)，就將新增商業(yè)營業(yè)面積１０余萬平方米。同步虹橋開發(fā)區(qū)將與天山路商業(yè)街連成一片，從天山路、延安西路交界處向西至芙蓉江路口將是新虹橋“軸線開發(fā)”中商業(yè)商務(wù)功能段，這一區(qū)域?qū)⑿乱?guī)劃建設(shè)商務(wù)樓５０萬平方米左右，新增商業(yè)營業(yè)面積達(dá)３０萬平方米。如此一來，居民居住環(huán)境大為改進(jìn)，商業(yè)設(shè)施逐漸成熟，為該地區(qū)房價上升形成支撐。

示范居住區(qū)段：芙蓉江路至哈密路示范居住區(qū)段，以８３號街坊（天原化工廠舊址）為代表一大批中高檔住宅區(qū)已相繼開工建設(shè)，其中仁恒河濱花園、天山凱德花園、海逸公寓、天山元豐花園等一批高檔住宅樓盤面朝天山路，背靠蘇州河，充分運用地塊北側(cè)蘇州河景觀及天原河濱公園環(huán)境優(yōu)勢，將打?qū)е庐?dāng)代化示范居住園區(qū)。

結(jié)論：中山公園商圈隨著龍之夢購物廣場、綠地商務(wù)大廈裙房、錦江商廈、洛克雙星大廈裙房商業(yè)營業(yè)會變得更加繁華，對本案裙房經(jīng)營百貨等專業(yè)性市場類業(yè)態(tài)將是致命打擊；本案裙房也因商圈繁華而帶動裙房能迅速去化；裙房最適當(dāng)業(yè)態(tài)就是1－4層整體考慮做大型餐飲。雖然租金相對百貨低，但這樣可以有效避開中山公園商圈CBD區(qū)域大型購物廣場競爭。第二某些項目企劃與核心方略建議核心概要：要達(dá)到本項目所設(shè)定銷售目的，甚至為發(fā)展商實現(xiàn)更大價值，實現(xiàn)戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)上突破，遠(yuǎn)離當(dāng)前市場中老式競爭。為投資客全新打造旗艦“限量版”投資品定位為“中山公園商圈純寫字樓”，以售為主一、項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：3600平方米綠化面積：1127平方米綠化率：31.28％綜合覆蓋率：32.33％建筑面積：約15492平方米其中：寫字樓面積：約9796平方米，6—15層，共47套，54—204M2商場面積：約4532平方米，1—3層初步考慮高檔美容院或大型高檔餐飲地下室：約1164平方米考慮KFC或麥當(dāng)勞等快餐餐飲地面：約68個車位二、項目地段、交通與景觀1、地段：成熟中山公園商圈2、交通：地鐵交通二號線和軌道交通三號線都市交通積極脈，且附近有多條公交線路。3、景觀：ARTDECO精裝修原則，昭示性強。三、本項目功能定位——純辦公寫字樓A、與否符合項目所處區(qū)域價值特性？——項目位于中山公園商圈，商業(yè)與辦公氛圍濃厚；——受本區(qū)域經(jīng)濟(jì)類型，公司類型影響，寫字樓是區(qū)域價值熱點B、咱們目的客戶是誰？產(chǎn)品與否符合目的使用客戶規(guī)定？——目的客戶分兩大類：使用者和投資者——只有讓產(chǎn)品符合使用者規(guī)定，投資客對產(chǎn)品投資價值才會更有信心C、價值實現(xiàn)能否達(dá)項目基本目的？——18000元/M2——當(dāng)前市場合反映出來，能被接受正常銷售價格為16000元/M2——而當(dāng)前市場租金水平逐漸會與售價相匹配四、項目現(xiàn)狀下價值點分析1、外觀形象——街區(qū)代表——ARTDECO精裝修A、本項目品質(zhì)定位——中山公園商圈供應(yīng)缺口B、地段昭示性2、整體規(guī)劃與功能構(gòu)成A、商業(yè)配套——形成對項目銷售支撐——但商業(yè)配套功能定位與項目整體未一體化，形成聯(lián)動B、停車位：當(dāng)前數(shù)量基本滿足使用需求3、產(chǎn)品設(shè)計A、面積分割特性：54——204平方米為主B、空間設(shè)計——示范單位展示，決定了使用功能與價值方向引導(dǎo)4、功能配備建議A、功能配備滿足“24小時服務(wù)平臺”特質(zhì)第5層設(shè)立商務(wù)會所，提供酒吧（咖啡廳）等服務(wù)設(shè)施24小時運營，運用率高配備會議中心B、示范單位空間功能展示不吊頂，充分運用層高優(yōu)勢，在設(shè)計使用上既有別于純寫字樓.管道外露，風(fēng)格潮流。五、項目SWOT——擬定企劃核心戰(zhàn)略重要工具對項目自身具備優(yōu)勢、劣勢，外部環(huán)境存在機(jī)會與威脅進(jìn)行綜合分析，通過發(fā)揮優(yōu)勢、規(guī)避劣勢、運用機(jī)會、轉(zhuǎn)化威脅手段，形成項目營銷推廣方略。項目SWOT分析對比分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）為當(dāng)前中山公園商圈ARTDECO辦公樓。單元面積適中，適合客戶需求。交通便利，員工上下班以便。周邊商業(yè)配套成熟中山公園商圈口碑好，投資前景良好。擁有1—4層商業(yè)裙房，可為自身提供完善配套服務(wù)。為爛尾樓改建項目，口碑效應(yīng)不好。附近街道商業(yè)店鋪多數(shù)以街鋪形式為主，大多由民用住房或是初期老式商業(yè)用房改建而成，雜亂而少規(guī)劃。單價較高，難以再有上升空間，對短線投資客吸引力不大。項目位于“丁”字路口，車輛出入不是很以便。項目SWOT分析對比分析機(jī)會（O）威脅（T）投資客戶已經(jīng)承認(rèn)了中山公園商圈潛力，只要保證相應(yīng)利潤回報，可以讓她們再次投資。良好地理位置和投資環(huán)境使中山公園商圈成為了海外投資熱點，越來越多海外投資者選取在該區(qū)設(shè)立公司。當(dāng)前，短線炒家有某些持幣觀望，隨著辦公樓租金不斷上漲，其有轉(zhuǎn)向長線投資之勢。政府宏觀調(diào)控，銀根緊縮且出臺對商業(yè)物業(yè)開征增值稅政策，是對投資客進(jìn)入打擊。某些投資客撤離上海市場，既有投資群體會更謹(jǐn)慎，當(dāng)前大某些都處在持幣觀望狀態(tài)。周邊當(dāng)前有同類型投資項目浮現(xiàn)，存在銷售競爭。六、本項目營銷最高核心戰(zhàn)略每一場戰(zhàn)役核心戰(zhàn)略是為最大化地實現(xiàn)咱們所設(shè)定目的！目的1：基本價格18000元/M2目的2：銷售期3個月咱們對達(dá)到目的出路思考項目營銷最高核心戰(zhàn)略——以價值定位取代功能定位為投資客戶全新打造旗艦“限量版”投資品類因篤信看見將來，選取天倫，是富人眼光！因此，咱們銷售產(chǎn)品首要理解——不是公寓式商務(wù)空間是能保障穩(wěn)定獲利及可見升值“限量版”投資品核心戰(zhàn)略下營銷方略要點綜合以上項目分析，可以判斷項目在營銷推廣中必要實現(xiàn)戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)上超越，遠(yuǎn)離當(dāng)前市場中老式競爭，突出項目投資價值優(yōu)勢，在詳細(xì)執(zhí)行上應(yīng)當(dāng)關(guān)注如下方略要點：Action1——商業(yè)功能定位要上下聯(lián)動，形成最大優(yōu)勢；Action2——產(chǎn)品改良，推動銷售：平面、功能配備；Action3——銷售時機(jī)選取與把握；Action4——積極拓展客戶層面，以公關(guān)活動啟動銷售；

七、項目物業(yè)功能定位1、項目功能屬性定位：投資客：——中山公園商圈之ARTDECO珍藏限量版——自用客：——中山公園商圈實用性ARTDECO大廈——2、商業(yè)定位選?。捍笮透邫n休閑餐飲旗艦店：——可選取1－4層——與5－15層物業(yè)銷售互為推動，為提高物業(yè)售價提供支撐大型美容中心項目所處區(qū)域高檔美容醫(yī)療機(jī)構(gòu)很少，故設(shè)立此機(jī)構(gòu)對商業(yè)裙房解決會一步到位，且可以彌補市場空白。但如果不考慮商場和辦公樓人員分流，勢必又會影響主樓辦公樓去化。考慮KFC或麥當(dāng)勞等快餐餐飲從分運用商業(yè)優(yōu)勢，考慮將地下室，約1164平方米作為商業(yè)使用，進(jìn)行有效出租。八、本項目銷售目的客戶群鎖定依照項目最后成交量判斷，將本項目目的客戶分為核心客戶群、重點客戶群、游離客戶群、與偶得客戶群。核心客戶群50-60%核心客戶群50-60%重點客戶群15~25%游離客戶群9~15%核心客戶群——廣泛自用客戶（科技或貿(mào)易及有關(guān)產(chǎn)業(yè)），其自用并投資重點客戶群——資金充裕閑富階層，實力強勁，純屬投資游離客戶群——購買自用中型組織或個人，屬投資九、對本項目使用客戶群描述咱們客戶詳細(xì)描述可以概括為：既有市場租賃辦公樓科技、貿(mào)易等公司高科技、高緊密度產(chǎn)品大公司在家辦公私營公司主，投資客

第三某些銷售、推廣方略一、銷售方略1、統(tǒng)一定價，只標(biāo)總價2、低開高走，限量推出，即時升值，奇貨可居二、推廣方略與各大品牌物業(yè)租賃公司建立客戶網(wǎng)絡(luò)，共同完畢銷售：擬定租賃底價表，一房一價，中介只要超底價售出，業(yè)務(wù)員報價給直接客戶或中介價格一律都不不大于底價×1.015+浮動某些（浮動某些由銷售經(jīng)理依照實際狀況擬定），要懂得客戶與否是直接還是間接，有誠意客戶，在后來談判中，咱們就可以得知：若客戶由中介帶看過來，談價只有浮動某些；若客戶是直接客戶，談價余地相對增長。2、媒體廣告：在《新聞晨報》、《新民晚報》、《上海樓市》、“搜房網(wǎng)”等媒體以軟文炒作配合平面硬廣告，加大項目宣傳力度，提高知名度，吸引目的客戶。3、直銷：電話聯(lián)系、現(xiàn)場派單、上門洽談等直銷形式，將招租信息及資料要點直接送給目的客戶。重要聯(lián)系客戶跟醫(yī)療器械有關(guān)客戶。網(wǎng)站發(fā)布：在“上海辦公用房網(wǎng)”“搜房網(wǎng)”等網(wǎng)上發(fā)布招租要點和信息。羅馬旗：在上海重要交通干道，如長寧路、仙霞路、虹梅路等懸掛羅馬旗。第四某些銷售推廣實行方案核心概要：11月底項目探市，12月8日開盤，預(yù)測至3月底（實際銷售期約為三個月），實現(xiàn)銷售約90%左右，回收項目資金約2.7億元（其中寫字樓1.6億，商場1.1億），項目寫字樓銷售均價約18000元/M2，商場銷售均價約25000元/M2各銷售期詳細(xì)推廣實行工作，涉及廣告訴求鋪排，媒體選取組合，營銷活動實行，以及工程進(jìn)度規(guī)定。銷售時機(jī)選取開盤：12月8日——開盤前新聞點市場強銷：12月8日——1月8日——成為年終市場旺季啟動源——避開密集進(jìn)入市場各樓盤，積極出擊尋找47席位自用型公司或公司，并推薦給投資客。持續(xù)期：1月9日——1月27日——消化客戶——客戶轉(zhuǎn)簡介客戶并開發(fā)其她客戶——始終持續(xù)到過春節(jié)（1月28日）尾盤期：2月8日——3月7日——過完春節(jié)后，將有很大一某些公司考慮買辦公樓自用，市面上又有諸多潛在買家銷售總額和資金控制寫字樓銷售總額售價起點售價高點價格18000元/M22元/M2銷售面積4898M24898M2銷售額1.7億元——1.8億元銷售階段劃分與回收進(jìn)度控制銷售階段價格與資金回收進(jìn)度控制開盤12月8日——18日約10—15套約20—30%17000—18000元/M2回收約4500萬元強銷12月8日——1月月8日約15—20套約30—40%18000—19000元/M2回收約6000萬元持續(xù)1月9日——1月27日約15—20套約30—40%19000—21000元/M2回收約6800千萬元尾盤2月8日——3月7日約3套約5%2元/M2回收約1000萬元共計47套實現(xiàn)18000元/M2約1.7—1.8億元宣傳推廣費用總預(yù)算與控制A、宣傳推廣總費用售價起點售價高點銷售額約1.7億元宣傳推廣費用按總銷售額1%計約170萬元B、各銷售階段分派比例開盤20%強銷期30%持續(xù)期35%尾盤15%共計100%三、各階段銷售實行方案1、項目營銷推廣銷售周期安排項目營銷核心時間節(jié)點與銷售周期安排12月預(yù)售證下發(fā)12月預(yù)售證下發(fā)項目開發(fā)節(jié)點項目開發(fā)節(jié)點12月8日開盤12月8日開盤12月3月2月12月11月12月3月2月12月11月銷售周期節(jié)點銷售周期節(jié)點平穩(wěn)期收官階段形象導(dǎo)入期強勢推廣期平穩(wěn)期收官階段形象導(dǎo)入期強勢推廣期階段性節(jié)點等高潮帶動階段性節(jié)點等高潮帶動項目預(yù)售證下發(fā)，就可以進(jìn)行前期積累客戶消化，項目開始正式回款。在12月上旬開盤，進(jìn)行項目強勢推廣，實現(xiàn)項目成為全城熱點。1月，啟動項目第二波沖擊，廣告媒體等保持項目持續(xù)熱銷態(tài)勢。2月中下旬即進(jìn)入尾盤促銷階段，帶動其她意向客戶，實現(xiàn)項目完美銷售。分階段廣告主題安排12月3月2月12月12月3月2月12月銷售周期節(jié)點銷售