【房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護(hù)的現(xiàn)實(shí)困境探析綜述8300字（論文）】

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護(hù)的現(xiàn)實(shí)困境分析綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u2724房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護(hù)的現(xiàn)實(shí)困境分析綜述 12846第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護(hù)的立法困境 130657一、購房者權(quán)利保護(hù)的法律框架不完整 19493二、購房者債權(quán)優(yōu)先權(quán)的行使標(biāo)尺不明 219215三、管理人行使解除權(quán)的正當(dāng)性存在爭議 430767第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護(hù)的司法困境 522737一、購房者取回權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明確 528504二、購房者的優(yōu)先權(quán)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊 628974三、待履行合同中購房者權(quán)利的屬性問題 8我國當(dāng)前談及房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)背景下保護(hù)購房者權(quán)利的規(guī)范，不同的法律法規(guī)框架不完整、難成體系，多個(gè)司法解釋規(guī)定分散、規(guī)則內(nèi)容缺失，多個(gè)因素導(dǎo)致實(shí)踐中各主體對(duì)相關(guān)條文的理解存在局限、對(duì)規(guī)則適用存在沖突和困難。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護(hù)的立法困境一、購房者權(quán)利保護(hù)的法律框架不完整（一）現(xiàn)有規(guī)定的上位法依據(jù)不足《立法法》第8條規(guī)定了我國民事基本制度的確立形式，唯一形式即全國人大及其常委會(huì)制定法律。建設(shè)工程價(jià)款具有優(yōu)先受償?shù)男Яκ鞘堋睹穹ǖ浜贤帯返?07條的規(guī)定賦予，這是法律所創(chuàng)設(shè)的優(yōu)先權(quán)，而《批復(fù)》和《異議復(fù)議規(guī)定》從性質(zhì)上來說屬于最高人民法院的司法解釋，根據(jù)《憲法》及《立法法》的相關(guān)規(guī)定，司法解釋只能對(duì)法律的具體應(yīng)用做出解釋，不能對(duì)法律條文作出超過原權(quán)限的突破。購房者的優(yōu)先受償權(quán)的理論依據(jù)僅以效力較弱、位階較低且不能超越原法律條文權(quán)限的司法解釋為準(zhǔn)，既無上位法支持、也無上位法明文認(rèn)可，這顯然有悖于法律位階的規(guī)定，不能納為法律創(chuàng)設(shè)的權(quán)利?！杜鷱?fù)》最初是為回復(fù)上海高院關(guān)于合同法第286條理解與適用問題的請(qǐng)示，解決了該案房產(chǎn)糾紛和執(zhí)行案件中的法律適用難題，但是此種思路能否進(jìn)行廣泛的適用，進(jìn)而形成典型的判案標(biāo)準(zhǔn)，值得商榷。司法解釋由最高人民法院作出，具有重要的參考價(jià)值，但畢竟是低位階的規(guī)范，不能直接產(chǎn)生正式的拘束力。全國各級(jí)司法機(jī)關(guān)基于法院系統(tǒng)內(nèi)部的監(jiān)督與被監(jiān)督關(guān)系，會(huì)遵從最高法院發(fā)出的司法解釋。鑒于司法解釋在法律效力層級(jí)中的地位尚未明確,《批復(fù)》未免有造法之嫌，也因此飽受詬病。洪嫻敏.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算中購房人權(quán)利保護(hù)研究[D].上海:華東政法大學(xué)，2019.購房者優(yōu)先受償權(quán)先于建設(shè)工程價(jià)款和抵押權(quán)受償不符合法律位階之效力規(guī)定。張曉敏.論建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)[D].黑龍江:黑龍江大學(xué)，2010.洪嫻敏.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算中購房人權(quán)利保護(hù)研究[D].上海:華東政法大學(xué)，2019.張曉敏.論建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)[D].黑龍江:黑龍江大學(xué)，2010.司法實(shí)踐中，大部分法院認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款是《民法典合同編》確定的優(yōu)先權(quán)，能夠優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)、職工債權(quán)等受償，而購房者所履行的房款部分以其保護(hù)基本生存權(quán)的目的而獲得了較建設(shè)工程價(jià)款略為優(yōu)先受償?shù)奈恢谩Ｋ痉▽?shí)踐中的做法，破壞了法律體系的內(nèi)在平衡性。（二）相關(guān)法律間缺乏有序銜接《批復(fù)》出現(xiàn)在《破產(chǎn)法》之前，后續(xù)的《破產(chǎn)法》及司法解釋與之未能產(chǎn)生有效的銜接致使規(guī)范相脫節(jié)。例如，《破產(chǎn)案件規(guī)定》指出，購房者沒有完全履行付款給付義務(wù)且沒有實(shí)際占有所購房屋的情況下，管理人斟酌決定將此前合同做終止處理的，購房者申報(bào)債權(quán)和參與破產(chǎn)程序時(shí)只能是以普通債權(quán)人的角色。后續(xù)出臺(tái)的規(guī)范未能承上銜接，實(shí)踐中各主體對(duì)相關(guān)條文的理解存在局限、對(duì)規(guī)則適用存在沖突的情況大量產(chǎn)生也就不足為奇了。要想彌補(bǔ)這里的缺失和不足，以法律的形式將購房者優(yōu)先權(quán)的保護(hù)原則及具體操作確認(rèn)下來，有著刻不容緩的必要性。例如，房屋預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中的效力等，尚無法律和司法解釋規(guī)定，理論與實(shí)踐上分岐都很大。此外，現(xiàn)有《查扣凍規(guī)定》第17條、《異議復(fù)議規(guī)定》第29條等規(guī)定，是針對(duì)審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件而非專門針對(duì)審理破產(chǎn)案件制定的，是否可以適用于破產(chǎn)案件，尚無權(quán)威說法。即使可以適用于破產(chǎn)案件，但相關(guān)規(guī)定內(nèi)容稀少、凌亂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件審理及破產(chǎn)清算重整管理工作的需要。因此，應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)相關(guān)司法解釋，或指導(dǎo)意見、會(huì)議紀(jì)要等，確立具體的法律適用標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的處理模式。二、購房者債權(quán)優(yōu)先權(quán)的行使標(biāo)尺不明（一）購房者優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利依據(jù)模糊現(xiàn)行《破產(chǎn)法》于2007年開始正式實(shí)施，該法以法律的形式將職工債權(quán)和稅款債權(quán)的優(yōu)先清償順位及具體操作確認(rèn)下來，除去建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)外，有關(guān)司法解釋也未曾將這種優(yōu)先權(quán)衍生至其他的權(quán)利區(qū)域，實(shí)務(wù)界只能根據(jù)其他法律等規(guī)范文件，對(duì)用于居住的購房者所付購房款優(yōu)先權(quán)進(jìn)行核算及確認(rèn)，過大的自由裁量權(quán)對(duì)破產(chǎn)管理人的執(zhí)業(yè)水平提出了過高的要求，最后的認(rèn)定結(jié)果往往也存在著較大差異。為配合《民法典》的施行，最高人民法院于2020年12月29日發(fā)布了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》，同時(shí)廢止了原有《批復(fù)》、原有建設(shè)工程合同糾紛的司法解釋一和二《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》.。被廢止的《批復(fù)》，其中大部分內(nèi)容繼續(xù)納進(jìn)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）中吸收、修訂。但涉及到消費(fèi)者完全履行或者履行大部分付款給付義務(wù)后，該部分債權(quán)在破產(chǎn)清償時(shí)可以占據(jù)先于建設(shè)工程價(jià)款部分的地位未被吸收，因而，在未出臺(tái)其他有效的具體規(guī)則前，暫用《異議復(fù)議規(guī)定》第29條?！懂愖h復(fù)議規(guī)定》是執(zhí)行領(lǐng)域的法規(guī)，雖然為司法實(shí)踐提供了解決思路，較為清晰地體現(xiàn)了將購房債權(quán)作為“特別優(yōu)先權(quán)”的立法精神，但在沒有更為明確的法律法規(guī)的情況下，仍無可避免的存在著缺乏上位法有力支撐及享受優(yōu)先保護(hù)的主體范圍模糊等遺留《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》.（二）購房者的優(yōu)先權(quán)缺乏配套公示程序目前的債權(quán)公示制度沒有形成較為完善統(tǒng)一的體系，由于事前公示制度和債權(quán)人報(bào)告審批制度的缺失和斷層，在實(shí)際操作中，管理人往往僅在報(bào)紙上公告后火速清償，在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)日益發(fā)達(dá)的今日，報(bào)紙的受眾全體和瀏覽量極為有限，信息不對(duì)稱會(huì)產(chǎn)生購房者權(quán)利保護(hù)大打折扣的嚴(yán)重后果，引發(fā)交易安全的巨大威脅。1.商品房網(wǎng)簽合同備案制度的法律效力公示公信原則是物權(quán)法重要原則，目的在于保護(hù)當(dāng)事人對(duì)公示的信賴?yán)?。洪嫻?房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算中購房人權(quán)利保護(hù)研究[D].上海:華東政法大學(xué)，2019.保障商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的成效甚佳的方式之一，即商品房網(wǎng)簽備案，它可以即時(shí)且高效的將已簽訂合同的房產(chǎn)加以鎖定備案。購房者在與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)商買賣合同事宜時(shí)，應(yīng)主動(dòng)提及網(wǎng)簽備案的流程，積極關(guān)注備案進(jìn)度并盡快確認(rèn)，充分利用正當(dāng)權(quán)利以避免產(chǎn)生糾紛洪嫻敏.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算中購房人權(quán)利保護(hù)研究[D].上海:華東政法大學(xué)，2019.2.缺乏預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力認(rèn)定完善預(yù)告登記制度能夠穩(wěn)妥有效的為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展保駕護(hù)航。學(xué)界將《房屋登記辦法》第68條相應(yīng)規(guī)定解釋為預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)、保全權(quán)利、保留順位的功能，但條文字面上僅對(duì)權(quán)利保全和順位保留的效力賦予明確規(guī)定，因此對(duì)其中的破產(chǎn)保護(hù)效力實(shí)務(wù)中因理解難以統(tǒng)一致使?fàn)幾h頗大。楊立新,宋志紅.預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索[J].法學(xué)雜志期刊，2006，（5）:16-17.以法律明文規(guī)定認(rèn)可預(yù)告登記制度的公示效力，相當(dāng)于為法律購房者優(yōu)先權(quán)上保險(xiǎn)鎖，也即是說，這份效力的認(rèn)定能夠較為全面的保護(hù)購房者權(quán)利，保護(hù)其免受實(shí)務(wù)中高發(fā)的一房多賣、楊立新,宋志紅.預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索[J].法學(xué)雜志期刊，2006，（5）:16-17.三、管理人行使解除權(quán)的正當(dāng)性存在爭議（一）行使解除權(quán)的理論依據(jù)的缺失對(duì)比美國的破產(chǎn)相關(guān)規(guī)定，我國目前的破產(chǎn)待履行合同選擇權(quán)制度粗糙到僅存只字片語的境況，僅是在《破產(chǎn)法》第18條中肯定了破產(chǎn)待履行合同的存在、明確了將此項(xiàng)權(quán)利賦予管理人，簡略描述了權(quán)利行使的規(guī)則，至于如何區(qū)分、選擇標(biāo)準(zhǔn)、后續(xù)法律效果等一概未提。司法實(shí)踐中，步入破產(chǎn)程序的房地產(chǎn)企業(yè)往往難以滿足法律所要求的提供相應(yīng)擔(dān)保的要件，對(duì)破產(chǎn)管理人也沒有行權(quán)的限制規(guī)定或者激勵(lì)政策，購房者只能眼睜睜看著合同被推向管理人選擇權(quán)的另一邊即解除合同。顯然，這有悖于立法者設(shè)置這一救濟(jì)渠道的初衷，也違背了引入該制度的立法目的，更不符合公平清償、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保值增值原則的要求。（二）解除權(quán)行使的抉擇標(biāo)準(zhǔn)不明我國《破產(chǎn)法》中只是認(rèn)可了管理人這一主體享有解除的權(quán)利，卻沒能從權(quán)利行使的客體范圍和內(nèi)容限制角度做以規(guī)范，過度的自由裁量權(quán)極易引發(fā)解除權(quán)的濫用，嚴(yán)重的話會(huì)直接影響購房者的根本權(quán)利。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保值增值原則是管理人在行使解除權(quán)過程中不得不遵循的鐵律，要求管理人處理破產(chǎn)企業(yè)有關(guān)事務(wù)時(shí)在合法前提下，盡量保障破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)利益最大化、保證破產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化。因而，管理人在綜合評(píng)估考量與購房者所簽合同的最終走向時(shí)，必須以企業(yè)財(cái)產(chǎn)保值增值目標(biāo)當(dāng)作關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)作為破產(chǎn)企業(yè)中尤為關(guān)鍵和特殊的類型，關(guān)乎民生且關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定，債權(quán)主體各異且債權(quán)種類復(fù)雜，若破產(chǎn)管理人憑借自由裁量而隨意行權(quán)，沒有統(tǒng)一的行權(quán)標(biāo)準(zhǔn)約束，既不利于多方權(quán)利主體的權(quán)益保護(hù)、利益平衡，也難以實(shí)現(xiàn)就可能影響破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化的終極目標(biāo)，這些都是有悖于立法者保護(hù)弱者的立法本意。（三）缺乏管理人怠于行權(quán)的規(guī)制破產(chǎn)管理人執(zhí)業(yè)保障不完善、破產(chǎn)管理人考核標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、破產(chǎn)管理人的隊(duì)伍結(jié)構(gòu)不合理、破產(chǎn)管理人職責(zé)范圍不明確，破產(chǎn)管理人監(jiān)督體系不完善、專職隊(duì)伍科學(xué)發(fā)展尚未形成等問題是持續(xù)困擾著司法實(shí)踐的難題。專業(yè)人才培養(yǎng)不足和執(zhí)業(yè)保障制度的缺位也使破產(chǎn)管理人隊(duì)伍的組建出現(xiàn)嚴(yán)重的兼職現(xiàn)象，致使破產(chǎn)管理人隊(duì)伍無法被有效管理。尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，如果沒有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和優(yōu)秀的職業(yè)素養(yǎng)，管理人無法將處于破產(chǎn)境況的企業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，難以協(xié)調(diào)涉案各方利益主體以及各職能部門的關(guān)系。此外，依《破產(chǎn)法》第22條規(guī)定,人民法院在管理人的選任指派指定方面形成主導(dǎo)權(quán)力，導(dǎo)致破產(chǎn)管理人的獨(dú)立性難以保證，容易形成灰色地帶。陳治卓.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購房人債權(quán)清償順位沖突與解決，西安:西北政法大學(xué)，2019.另外，立案時(shí)指定破產(chǎn)管理人的做法與實(shí)踐脫節(jié)，管理人職責(zé)與法院職能劃分不明確，影響破產(chǎn)案件審理效率。陳治卓.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購房人債權(quán)清償順位沖突與解決，西安:西北政法大學(xué)，2019.實(shí)踐中，房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的復(fù)雜特性與破產(chǎn)管理人制度的缺失交織在一起，促使破產(chǎn)管理人面對(duì)涉及購房者群體的合同時(shí)，怠于行使權(quán)力，毫不猶豫選擇陳治卓.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購房人債權(quán)清償順位沖突與解決，西安:西北政法大學(xué)，2019.陳治卓.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購房人債權(quán)清償順位沖突與解決，西安:西北政法大學(xué)，2019.第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中購房者權(quán)利保護(hù)的司法困境一、購房者取回權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明確購房者的取回權(quán)是指，破產(chǎn)程序中的管理人，發(fā)現(xiàn)自己管理著一部分理應(yīng)屬于購房者的財(cái)產(chǎn)，購房者可以不通過破產(chǎn)程序而要求取回的權(quán)利。此處應(yīng)明確的是，購房者為完成了過戶登記手續(xù)，成為名義上的房屋所有權(quán)人，但在以下兩種登記情況下還需要進(jìn)一步分析。（一）尚未辦理登記手續(xù)的購房者是否適用取回權(quán)購房者在簽訂合同后往往不能立即進(jìn)行過戶登記手續(xù)的辦理，在未辦理登記手續(xù)前的時(shí)間里，如果企業(yè)陷入破產(chǎn)困境，購房者的取回權(quán)勢必受到影響。審判實(shí)務(wù)中，在此種情況下通常會(huì)擴(kuò)大取回權(quán)的適用范圍，即將已履行全部房款給付義務(wù)但未能辦理登記手續(xù)的購房者也劃入享有該權(quán)利的權(quán)利主體范圍。如此一來，不僅違背《民法典物權(quán)編》所述的公示公信原則，且會(huì)侵害其他債權(quán)人的正當(dāng)債權(quán)，致使其債權(quán)受償產(chǎn)生難以彌補(bǔ)的傷害。因此對(duì)于此類購房者，因其沒有完成相應(yīng)的手續(xù)，名義上并未得到該房產(chǎn)的所有權(quán)，一般不能列入取回權(quán)行權(quán)的主體。但也不是說此類購房者無法保護(hù)自己的權(quán)利，他們可以走另一條路，也即向管理人主張合同繼續(xù)履行，要求要配合辦理有關(guān)手續(xù)。（二）辦理銀行按揭貸款的購房者可否行使取回權(quán)購房款對(duì)于大部分普通公民而言是筆大額款項(xiàng)，按揭貸款是購房者目前較為熱衷的一種方式。按揭貸款的方式是否會(huì)成為造成購房者不能主張取回權(quán)的決定性因素，是實(shí)務(wù)中關(guān)注度較高的問題。從購房者所簽的買賣合同分析，作為第三方的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)代替購房者向房地產(chǎn)企業(yè)完全履行了給付義務(wù)，就是說購房者方已經(jīng)完成了全部義務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋符合交付條件時(shí)轉(zhuǎn)移控制和占有。從購房者與第三方所簽協(xié)議而言，第三方暫時(shí)收取購房者房產(chǎn)的抵押作為對(duì)價(jià)，以保障購房者依約清償貸款本息，或者購房者還款無能時(shí)用以彌補(bǔ)第三方的損失。這并不能成為阻卻購房者行使取回權(quán)的關(guān)鍵因素。（三）讓與擔(dān)保的特殊情況下取回權(quán)是否可得行使在立法角度上，讓與擔(dān)保不屬于我國《民法典物權(quán)編》所承認(rèn)的擔(dān)保類型范疇；但在學(xué)理層面，它是羅馬法的信托行為演化出的擔(dān)保的雛形，被確認(rèn)為披著所有權(quán)的“外套”的一種非典型擔(dān)保。它具體體現(xiàn)于運(yùn)用暫時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的方式促成擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人完全履行債務(wù)后依照所保留的權(quán)利請(qǐng)求返還所有權(quán)。在享有取回權(quán)的房產(chǎn)上設(shè)立了讓與擔(dān)保，讓與擔(dān)保的債務(wù)人即房地產(chǎn)企業(yè)，未能及時(shí)清償債務(wù)且步入破產(chǎn)程序時(shí)，理論上擔(dān)保權(quán)人對(duì)擔(dān)保房屋是享有取回權(quán)的。但是在企業(yè)的經(jīng)營管理與公民的基本生存權(quán)之間，法律以其保護(hù)弱勢群體、維護(hù)社會(huì)秩序一貫準(zhǔn)則，會(huì)優(yōu)先保護(hù)無辜購房者的生存權(quán)利，所以購房者可以選擇主張破產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移交付合格的房產(chǎn)所有權(quán)。二、購房者的優(yōu)先權(quán)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊（一）享有優(yōu)先權(quán)的購房者的范圍界定不明確2002年最高院的《批復(fù)》規(guī)定內(nèi)容簡略，在涉及購房者優(yōu)先權(quán)的適用條件，尤其是對(duì)“大部分款項(xiàng)”這一概念的界定標(biāo)準(zhǔn)未明確。致使理論界與司法實(shí)踐一直存在爭議，學(xué)界對(duì)于購房者是否可以認(rèn)定為消費(fèi)者存在爭議，如果要界定購房者是否為消費(fèi)者，就要根據(jù)消費(fèi)者的構(gòu)成要素一一對(duì)應(yīng)?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條規(guī)定了該法的保護(hù)內(nèi)容，購買、使用之目的是為滿足生活消費(fèi)需要?！懂愖h復(fù)議規(guī)定》限定了享受優(yōu)先保護(hù)的購房款范圍，滿足已付大部分房款且用于居住。在房屋的居住屬性認(rèn)定方面，排除了房屋本身為商用房的情況，但沒有明確居住房在購買之后的使用方式?，F(xiàn)實(shí)生活中，購房者購買房產(chǎn)的目的人各有異、購房動(dòng)機(jī)比較主觀，往往很難確定是否屬于投資目的。也存在置換房屋、買房出租等無法清晰劃定為居住目的的模糊情況。無論是理論上亦或是實(shí)踐中，尚未形成明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來定義“購房者”。（二）購房者優(yōu)先權(quán)的支付比例界定存在爭議《異議復(fù)議規(guī)定》中認(rèn)可已付房款大于50%的購房者可以對(duì)抗法院的執(zhí)行，但若直接適用在破產(chǎn)程序中，其合理性值得商榷。50.1%與49.9%沒有達(dá)到質(zhì)的區(qū)別，無法憑借兩者實(shí)際相差無幾的數(shù)據(jù)就將前者劃入優(yōu)先權(quán)區(qū)域，而后者只能步入普通清償?shù)拇箝T，明顯不符合公平清償?shù)脑瓌t。另外，僵化的只認(rèn)數(shù)字會(huì)導(dǎo)致部分購房者產(chǎn)生投機(jī)心理，為規(guī)避此條款選擇在破產(chǎn)程序前補(bǔ)足房款至50%，使得此條款無法發(fā)揮真正的規(guī)范價(jià)值。司法實(shí)踐中，部分法院為圖快速結(jié)案，僅憑購房者已付一定金額房款就直接認(rèn)定其屬于享受優(yōu)先權(quán)的權(quán)利主體。此種“一刀切”的僵化思維直接損害了其他債權(quán)人的權(quán)益，有悖于破產(chǎn)法公平清償?shù)牧⒎ǔ踔?。?duì)于“大部分”文義解釋的理解，要從購房者和建設(shè)施工單位之間的利益衡平角度分析，使此界定標(biāo)準(zhǔn)不損害無辜債權(quán)人的權(quán)益，防止房地產(chǎn)企業(yè)與虛假購房者串通損害建設(shè)施工單位的優(yōu)先受償權(quán)。（三）購房者支付購房款不足50%是否能排除執(zhí)行在適用商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十的標(biāo)準(zhǔn)上，九民紀(jì)要及司法實(shí)踐的做法都作出了巨大的松動(dòng)，如果非消費(fèi)者原因?qū)е沦彿靠钗蠢U足百分之五十，或者消費(fèi)者支付的購房款接近于百分之五十的，且同時(shí)滿足其他法定條件，可以理解為符合排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。但是存在因法院查封無法處分等情形除外。1.購房消費(fèi)者未足額支付購房款的原因司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為，買房人支付購房款是否超過合同總價(jià)款的百分之五十是法官重點(diǎn)審查的要點(diǎn)，甚至采取僵化的一刀切做法，即凡是支付的購房款不足50%的，就直接認(rèn)定購房消費(fèi)者不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)注意審查購房消費(fèi)者未足額購房款的原因。實(shí)際上，因?yàn)橘彿肯M(fèi)者足以排除了金融債權(quán)人對(duì)抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行，這在某種程度上，給商業(yè)銀行、典當(dāng)行以及其他金融機(jī)構(gòu)再次提了個(gè)醒兒，在購房消費(fèi)者生存權(quán)與債權(quán)人的抵押權(quán)或者的優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，在價(jià)值的順位上，前者必然優(yōu)于后者，甚至司法在適用50%的法律標(biāo)準(zhǔn)上也會(huì)作出讓步。2.案外人濫用執(zhí)行異議，刻意給執(zhí)行程序造成障礙房屋買受人應(yīng)正當(dāng)行使權(quán)利，避免濫用執(zhí)行異議，刻意給執(zhí)行程序造成障礙。司法實(shí)踐中，存在大量房屋買受人以購房消費(fèi)者自居，然后向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴，以阻礙執(zhí)行程序的正常推進(jìn)，不免存在濫用執(zhí)行異議權(quán)利的可能。九民紀(jì)要后,買受人未積極過戶,房屋竟被法院執(zhí)行(下)(附最高院典型案例的詳細(xì)裁判規(guī)則)中坤\t"C:/Users/%E5%88%98%E9%92%B0%E5%B0%8F%E5%AE%9D/Desktop/%E6%B7%98%E5%AE%9D%E6%9F%A5/_blank"/a/368442722_120522476雖然現(xiàn)行法律、司法解釋規(guī)定購房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于債權(quán)人的抵押權(quán)，但是買受人應(yīng)當(dāng)正當(dāng)行使權(quán)利，以免因執(zhí)行錯(cuò)誤而給自己造成不必要的損失。九民紀(jì)要規(guī)定了更為靈活的審判標(biāo)準(zhǔn)，即便支付的購房款在接近50%的，九民紀(jì)要后,買受人未積極過戶,房屋竟被法院執(zhí)行(下)(附最高院典型案例的詳細(xì)裁判規(guī)則)中坤\t"C:/Users/%E5%88%98%E9%92%B0%E5%B0%8F%E5%AE%9D/Desktop/%E6%B7%98%E5%AE%9D%E6%9F%A5/_blank"/a/368442722_120522476三、待履行合同中購房者權(quán)利的屬性問題待履行合同在我國《破產(chǎn)法》中的處理方式主要規(guī)定在第18條、第42條第1項(xiàng)還有《<破產(chǎn)法>法律適用（二）》第34條至第38條之中。履行合同未來走向的選擇權(quán)在管理人手中，這也會(huì)實(shí)際決定購房者的權(quán)利屬性。（一）選擇繼續(xù)履行的待履行合同問題1.繼續(xù)履行合同之債務(wù)據(jù)《破產(chǎn)法》第42條之規(guī)定，因破產(chǎn)管理人決定合同繼續(xù)履行所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納做共益?zhèn)鶆?wù)。這樣的處理方式，表面上看會(huì)增加破產(chǎn)的實(shí)際成本，增大影響公平清償各方利益的可能性，但也不盡然。如果繼續(xù)履行合同能夠使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值增加，管理人勢必會(huì)選擇繼續(xù)履行，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益最大化、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。因此，即便是給予這類合同之債務(wù)以優(yōu)先的地位，但合同帶來的收益能夠增加破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而更有利于保護(hù)各債權(quán)人的利益。但世事無常，管理人也難以保證每個(gè)看似能使收益增加的繼續(xù)履行合同一定可以朝著期望的方向發(fā)展，這還是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。如果沒能成功履行，由此帶來的費(fèi)用又該如何劃定？2.續(xù)建費(fèi)用的法律地位問題購房合同被決定繼續(xù)履行的后續(xù)問題就是續(xù)建。將期房建設(shè)竣工并驗(yàn)收合格是需要大量資金支持的，因此能否續(xù)建完工的關(guān)鍵就在于續(xù)建資金的安全。如果續(xù)建資金安全出現(xiàn)問題，會(huì)直接產(chǎn)生無法完工、無法交房、增加破產(chǎn)成本等一系列連鎖難題。但在巨額的續(xù)建款額是否應(yīng)該由購房者承擔(dān)的問題上各方觀點(diǎn)不一。有的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由購房者承擔(dān)，理由是若債務(wù)人承擔(dān)該筆費(fèi)用會(huì)大大減少破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而有損各債權(quán)人的實(shí)際利益。也有的觀點(diǎn)認(rèn)為，續(xù)建費(fèi)用應(yīng)歸于房地產(chǎn)企業(yè)。司法實(shí)踐的主流觀點(diǎn)是，將續(xù)建款額部分納進(jìn)共益?zhèn)鶆?wù)隨時(shí)清償，但由于不存在穩(wěn)定統(tǒng)一的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍劃定標(biāo)準(zhǔn)、未能賦予其穩(wěn)定的法律地位問題等問題，實(shí)踐中存在大量裁判結(jié)論各不相同的情況，亟需進(jìn)一步探討。3.遲延交房的責(zé)任問題一般情況下，現(xiàn)房要經(jīng)歷較長的建設(shè)周期才能實(shí)際交付，若超期交付，在超出期間所持續(xù)產(chǎn)生的違約金費(fèi)用也是實(shí)務(wù)中的清償難題。如果超出期限過長，就極易引發(fā)實(shí)際違約金款額大大超出房屋原價(jià)值的情形。倘若續(xù)建工作須尋求新的接盤的投資者，則此筆巨額的款項(xiàng)將成為樓盤逐步走向爛尾盤的巨大推手，進(jìn)而將導(dǎo)致破產(chǎn)企業(yè)不能交付合格房屋，極大的損害者購房者的合法權(quán)益。實(shí)踐中對(duì)于這種問題的處理方式，還未形成穩(wěn)定統(tǒng)一的處理方式。（二）選擇解除的待履行合同問題1.待履行合同解除權(quán)的溯及力問題對(duì)比不同國家立法