北京市時間國際項目整體運營思路建議

時間國際項目整體運營思路建議4/28/20241本次匯報內(nèi)容對于本項目產(chǎn)品層面的建議本項目整體運營思路政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議關(guān)于園林景觀方面的建議本項目整體推進節(jié)奏示意辦公部分的運營思路商業(yè)部分的運營思路工作推進計劃及資金回流計劃4/28/20242對于本項目產(chǎn)品層面的建議4/28/20243關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議市場因素設(shè)計因素互動因素成本因素風險因素商業(yè)業(yè)態(tài)及鋪位劃分的考慮因素4/28/20244市場因素設(shè)計因素目前產(chǎn)品設(shè)計為集中式商業(yè)為主，在一定程度上增加了市場風險，應(yīng)考慮如何進行規(guī)避互動因素在定位上必然考慮到商業(yè)與辦公的互動，一期4000平米商業(yè)與二期的聯(lián)動，以及未來三期和項目整體的品質(zhì)形象成本因素增加餐飲店鋪的設(shè)置，將面臨增加成本和招商銷售的矛盾，應(yīng)從收益與投入、風險與難度、商業(yè)運作風險因素具體商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)劃分以及店鋪劃分必須綜合權(quán)衡和規(guī)避銷售風險、招商風險、商業(yè)經(jīng)營風險、管理風險等一系列因素關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議4/28/20245戶型分割的原則性建議4/28/20248店鋪的分割方式示意臨街店鋪縱向分割的不同組合方式立面示意圖（四種方式）二層首層二層首層4/28/20249街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議皇馬大道首層一期商業(yè)曙光西路大堂集中商業(yè)通過步行街形成環(huán)型商業(yè)動線，確保商業(yè)均好性縱向分割式店鋪首層單店大堂集中商業(yè)地下車位入口4/28/202410二層街區(qū)式商業(yè)的具體分割方式建議4/28/202411大堂集中式商業(yè)布局4/28/202412各區(qū)域具體業(yè)態(tài)建議大堂集中商業(yè)北側(cè)南街F2商務(wù)快餐：吉野家、呷哺呷哺等1帶2店鋪：運動主題餐吧、酒吧及體育用品專賣首層單店：體育用品專場、戶外用品專場1帶2店鋪：中西式餐飲、休閑餐飲首層單店：體育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、7—11便利店票務(wù)、復印等商務(wù)配套B1娛樂類：KTV、健身中心等4/28/202413關(guān)于餐飲店是否安裝餐飲管線的分析不安裝安裝利節(jié)約投入成本（工程費用和公關(guān)費用）招商：適應(yīng)性強，易于招商銷售：單價明顯高于不能作餐飲的店鋪弊招商：經(jīng)營商家的局限性較大投入成本大銷售：價格難以提升、需求小、競爭激烈4/28/202414兩種決策的收益分析4/28/202415樣本分析：6街地理位置：東北三環(huán)三元橋商業(yè)體量：18551平米租售方式：帶租約銷售銷售價格：25000元/平米租金價格：4.5元/天·㎡商業(yè)定位：復合業(yè)態(tài)的高品質(zhì)公園步行商業(yè)街區(qū)

已入駐商家：上島咖啡、信遠行房地產(chǎn)中介、湯婆婆湯館、阿心薩天然水晶茶、大藥房、干洗店共6家入駐率：16%4/28/202416樣本分析：遠洋新干線——6街東側(cè)上島咖啡進駐藥店4/28/202417樣本分析：遠洋新干線——6街大部分店鋪空置最佳位置為中介行租用4/28/202418樣本分析：6街產(chǎn)品與運作現(xiàn)狀關(guān)系分析產(chǎn)品產(chǎn)品細節(jié)描述影響面積區(qū)間面積區(qū)間差異較大，且主要以300-600平米的大面積店鋪占絕大多數(shù)大多數(shù)店鋪的面積過大，導致總價過高提高了投資者的門檻形態(tài)異形較多，形態(tài)方正的較小，死角過多影響了店鋪的使用功能分割方式縱向分割和橫向分割相結(jié)合，許多二層的大面積店鋪只能通過公共樓梯進入必然會對二層的招商和銷售帶來影響設(shè)備設(shè)施住宅底商，不能起明火設(shè)備設(shè)施較為簡單，因此業(yè)態(tài)的適應(yīng)性較差6街目前的銷售及招商狀況都較不理想，從產(chǎn)品形態(tài)分析主要有以下一些原因4/28/202419本次匯報內(nèi)容對于本項目產(chǎn)品層面的建議本項目整體運營思路政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析辦公部分的定位及產(chǎn)品深化分析關(guān)于商業(yè)產(chǎn)品定位的補充建議關(guān)于園林景觀方面的建議本項目整體推進節(jié)奏示意辦公部分的運營思路商業(yè)部分的運營思路工作推進計劃及資金回流計劃4/28/202420本項目整體推進節(jié)奏示意4/28/202421本項目整體推進節(jié)奏示意圖認購期積累期預熱期預熱期強銷期持續(xù)期收尾期2006年9月正負零辦公2006年12月底結(jié)構(gòu)封頂2007年6月外裝2007年10月入駐07年3月商業(yè)銷售預熱期強銷期持續(xù)期準備積累期收尾期寫字樓開盤商業(yè)開盤商業(yè)招商4/28/202422本項目招商推進示意思路4/28/202423商業(yè)部分的營銷推廣思路4/28/202424商業(yè)的營銷推廣街區(qū)式商鋪推廣策略大堂集中式商業(yè)推廣策略形象推廣先行以銷售為主，協(xié)助定向招商關(guān)鍵區(qū)域招商先行，帶租約銷售可根據(jù)資金情況小輻進行時間和價格上的調(diào)整主力商家招商先行基礎(chǔ)商家隨后先期持有，后期可考慮帶租約銷售4/28/202425商業(yè)營銷推廣思路營銷推廣前期準備工作形象推廣策略招商推廣思路銷售運營思路4/28/202426資料的準備人員的準備現(xiàn)場的準備商業(yè)營銷推廣前期準備工作4/28/202427資料準備的三大核心宣傳類資料項目物業(yè)資料法務(wù)條款資料前期準備工作——資料的準備4/28/202428項目樓書、單頁其他項目宣傳品區(qū)域商業(yè)分布狀況區(qū)域商業(yè)潛力分析消費客群分析五證及復印件平面圖效果圖及景觀圖戶型圖建筑及設(shè)施標準租金價目表銷售價格表宣傳類資料項目物業(yè)類法務(wù)條款類資料清單前期準備工作——資料的準備4/28/202429前期準備工作——人員的準備時間國際項目組總負責高總商業(yè)策劃組策劃經(jīng)理一名招商組招商經(jīng)理一名銷售組銷售經(jīng)理一名策劃主管策劃主管大客戶招商主管餐飲類招商主管購物類招商主管銷售員若干銷售助理一名商業(yè)團隊的配備4/28/202430前期準備工作——現(xiàn)場的準備沙盤展板圍檔看樓通道售樓處現(xiàn)場的準備4/28/202431關(guān)于商業(yè)形象推廣4/28/202432關(guān)于銷售推廣采用租售結(jié)合策略區(qū)域銷售方式大堂集中商業(yè)部分招商先行，以品牌主力店基礎(chǔ)商家來提升商業(yè)品質(zhì)，凝聚商氣，后期可帶租約銷售獨立街區(qū)式商業(yè)關(guān)鍵區(qū)域先招商，保證品牌品質(zhì)，然后帶租約銷售其他則直接單層或一二層捆綁銷售，協(xié)助招商4/28/202433關(guān)于招商推廣的思路“走出去、請進來”點對點，有效出擊、直面商家4/28/202434招商推廣策略價格策略組合招商策略競爭招商策略事件及活動營銷推廣階段性招商策略點對點招商策略招商策略4/28/202435招商推廣策略——點對點招商策略關(guān)鍵詞方式優(yōu)勢點對點主動出擊直面商家制定目標商家標準，并圈定目標商家招商人員全面主動出擊，直接與商家面談按招商節(jié)奏不斷跟進，并與其他招商策略相配合，實現(xiàn)簽約針對性強，信息傳遞更有效、迅速、直接，成功率高符合本項目基礎(chǔ)商家的開店選址方式，為本項目基礎(chǔ)商家招商最重要的方式4/28/202436招商推廣策略——階段性招商策略第一階段運用直接上門洽談方式，與本項目目標主力商家建立聯(lián)系第二階段全面跟進，運用多種手段，促成眾多主力商家和基礎(chǔ)目標商家的簽約第三階段針對性招商，促成部分流動商家的招商成功4/28/202437在進行招商洽談時，對于同一業(yè)態(tài)同步進行多個商家的洽談與招商，在這些商家之間形成競爭格局，從而提高招商的效率和成功率。在競爭中提高本案的價值在競爭中引進最理想的目標商家，并提高招商的效率及成功率關(guān)鍵詞方式作用同步同種業(yè)態(tài)多個商家競爭格局招商推廣策略——競爭招商策略4/28/202438根據(jù)許多品牌商家對于周邊同類業(yè)態(tài)和不同業(yè)態(tài)的組合和分布要求，對這些關(guān)聯(lián)性品牌商家同步進行組合式聯(lián)動性的招商，形成商家間的良性吸引和互動關(guān)系通過組合式招商，加快招商的進程促進本案未來業(yè)態(tài)組合的最優(yōu)化關(guān)鍵詞方式作用同步關(guān)聯(lián)性商家優(yōu)化組合格局招商推廣策略——組合招商策略4/28/20243