中國城市建筑工程新地標研究應用方法標準體系

中國房地產指數系統(tǒng)

中國房地產業(yè)協會產業(yè)和市場研究專業(yè)委員會

中國指數研究院

10月

研究背景

伴隨中國城市化不停推進，城市建筑和各個方面取得了很大成就，不僅表現在政治、經濟、技術等方面進步，更關鍵是在發(fā)明一個代表著時代精神和民族精神新建筑文化。“地標”是指在建筑設計、歷史意義、文化內涵等方面含有顯著特色而輕易識別建筑體，含有視覺價值和象征價值雙重作用，在表現高度、規(guī)模、形態(tài)、色調等外部視覺形態(tài)同時，還含有各個歷史階段功效特征，成為了城市經濟文明和建筑文明象征。多年來中國建筑水平連續(xù)提升，城市中不停涌現出含有城市人文特征和時代氣息新地標建筑，它們在充足展現建筑高度、建筑規(guī)模、新材料、新技術同時，愈加彰顯了對歷史和文化傳承，成為代表城市形象新“名片”。

，為客觀反應該前中國城市建筑整體情況和發(fā)展水平，發(fā)掘對城市或區(qū)域經濟和文化發(fā)展起推進作用地標性建筑，彰顯中國城市杰出建筑作品，推進中國建筑文化進步，中國房地產指數系統(tǒng)、中國房地產業(yè)協會產業(yè)和市場研究專業(yè)委員會、中國指數研究院聯合開啟“-中國城市建筑新地標研究”課題。該課題在總結-中國城市建筑新地標研究基礎上，借鑒并完善了VivianConstantinopoulos在“10×10Architects”中所用評價方法。經過對中國最具投資吸引力城市中400個樣本項目進行系統(tǒng)研究，分析其在建筑規(guī)模、技術含量、市場表現等功效性指標同時，深入分析了區(qū)域影響、外觀設計、文化內涵等標識性指標，全方面研究了中國城市建筑新地標建筑設計、歷史意義和文化內涵，凸顯建筑新地標視覺價值和象征價值，進而形成“-中國城市建筑新地標”研究結果。

研究目標

建立“中國城市建筑新地標評價體系”，從“功效性”、“標識性”兩大方面對中國城市建筑新地標進行系統(tǒng)評價，客觀反應該前中國建筑整體情況和發(fā)展水平；

挖掘對城市或區(qū)域經濟和文化發(fā)展起推進作用城市建筑新地標，彰顯中國城市杰出建筑作品，記載建設者睿智和卓見，推進中國建筑文化進步；

推進社會和消費者全方面認知中國城市建筑新地標，提升中國城市建筑新地標社會形象和市場影響，為中國外投資置業(yè)者選擇中國地標性建筑提供決議參考。

研究方法體系

研究對象

經過對中國城市系統(tǒng)調研，結合城市建筑發(fā)展現實狀況，“-城市建筑新地標”研究對象需滿足條件以下：

因建筑內部或外部原因能夠形成城市中心或副中心，對城市或所在區(qū)域經濟或社會發(fā)展含相關鍵帶動作用；

單體建筑規(guī)模在5萬平方米以上或綜合建筑規(guī)模在10萬平方米以上；

在建筑設計、歷史意義、文化內涵、產業(yè)帶動等方面含有顯著特色，能夠代表所在城市或區(qū)域時代形象；

-建成或部分建成；

物業(yè)類型為綜合體、寫字樓、住宅、商用物業(yè)等。

研究體系

此次研究經過利用“城市房地產開發(fā)投資吸引力評價體系”，評價出中國最具投資吸引力城市；從最具投資吸引力城市中初選出近400個樣本項目作為研究對象，利用“中國城市建筑新地標評價體系”，從功效性和標識性兩大方面對項目進行系統(tǒng)分析，形成“-中國城市建筑新地標”，研究總體框架思緒以下：

中國城市房地產開發(fā)投資吸引力評價體系

在-連續(xù)五年“中國城市房地產開發(fā)投資吸引力研究”中，采取因子分析（FactorAnalysis）等技術手段，綜合評價了各城市房地產市場（包含住宅、辦公樓、商業(yè)用房等多個物業(yè)）開發(fā)投資吸引力。借鑒該項研究結果經驗，研究組開發(fā)了“城市房地產開發(fā)投資吸引力評價體系”，具體以下：

中國城市建筑新地標評價體系

研究方法

主成份分析方法（PrincipalComponentAnalysis）

主成份分析方法是一個數學變換方法,它把給定一組相關變量經過線性變換轉成另一組不相關變量，這些新變量根據方差依次遞減次序排列。設為p維隨機變量，結構，其中Li為p維正交化向量（），之間互不相關而且按方差由大到小排列，則稱為第個主成份。

德爾菲法（Delphi）和層次分析法（AnalyticHierarchyProcess,AHP）

Delphi法首先明確若干條問題；再由教授在獨立環(huán)境下做出書面回復；然后將回收教授意見統(tǒng)計，并將統(tǒng)計結果反饋給教授再行修訂。經過3～4輪類似反饋過程，最終取得相對統(tǒng)一意見，該方法含有匿名性、反復性、統(tǒng)計性三大特征，能夠很好地克服主觀原因影響。

AHP法是在Delphi法基礎上得到一個判定兩兩指標之間相對關鍵性判定方法。AHP法經過指標平均化處理形成一個判定矩陣，再對判定矩陣作歸一化處理得到每個評價指標影響力大小。AHP法實際上是將教授思維過程定量化，而且能夠經過一致性檢驗處理教授意見不一致情況。

數據起源

由房地產開發(fā)企業(yè)填報、中國指數研究院確定物業(yè)項目相關數據；

中國房地產指數系統(tǒng)十大數據庫；

房地產企業(yè)對外公布信息（包含網站公開信息、對外宣傳資料、企業(yè)年報等）；

-中國城市房地產開發(fā)投資吸引力研究數據庫；

-中國城市建筑新地標研究數據庫。

附表：“-第六屆中國城市建筑新地標研究”項目基礎信息表

項目名稱

所在城市

項目地址

項目類型

在項目所屬類型前括號上打“√”（）寫字樓（）酒店（）住宅（）商業(yè)（）產業(yè)物業(yè)（）其它

總建筑面積

平方米

寫字樓

平方米

酒店

平方米

住宅

平方米

商業(yè)

平方米

產業(yè)物業(yè)

平方米

其它

平方米

占地面積

平方米

建筑最高處

高度

米

檐口建筑高度

米

建筑層數

投資商

開發(fā)商

建筑設計單位

景觀設計單位

物業(yè)管理單位

開工時間

開盤時間/開業(yè)時間

交付時間

綠化率

容積率

交通情況

項目配套設施

銷售價格（元/平米）

出租價格（元/平米/月）

建筑創(chuàng)新（新材料、技術等）

項目服務功效（描述項目專業(yè)化、人性化服務）

項目顯性標識（填寫項目標外在標識性特點，如建筑外觀設計、區(qū)位環(huán)境等）

項目隱性標識（填寫項目內在標識性特點，如對所在區(qū)域經濟、歷史和文化影響等）

排她性標識（項目獨有、創(chuàng)新性、有別于同類項目標顯著特征）

項目責任人姓名

聯絡電話

E-MAIL

單位蓋章：填表人：