深度研究：城中村改造 對房地產(chǎn)銷售和投資的影響有多大

請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分政策研究政策研究城中村改造對房地產(chǎn)銷售和投資的影響有多大？相關(guān)報告《地方政府如何破解債務(wù)難題——財政專題研究《債務(wù)管理的國際經(jīng)驗——財政專題研究報告之《三四線房地產(chǎn)市場怎么走？—開年看地產(chǎn)系列*《金融月度數(shù)據(jù)能否反映房地產(chǎn)的熱度？*夏磊》——2023-04-06——2023-04-03《二線房地產(chǎn)市場怎么走？—開年看地產(chǎn)系列*夏《一線房地產(chǎn)市場怎么走？—開年看地產(chǎn)系列*夏《2023年房地產(chǎn)市場展望（政策篇）*夏磊》——2023-01-09《2023年房地產(chǎn)市場展望（需求篇）*夏磊》《2023年房地產(chǎn)市場展望（供給篇）*夏磊》隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向新模式轉(zhuǎn)型，我國城市發(fā)展也在由過去“增量城中村改造是一項難而正確的復(fù)雜系統(tǒng)工程。目前改造進度如何、證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分《房地產(chǎn)這十年——六普七普數(shù)據(jù)對比*夏磊》——2022-09-22——2022-07-27——2022-07-22《平臺經(jīng)濟如何發(fā)揮穩(wěn)就業(yè)作用？*夏磊》——2022-07-06——2022-06-23——2022-05-29《基建哪些領(lǐng)域會超預(yù)期增長？*夏磊》——2022-05-26——2022-05-06——2022-03-22——2022-03-13《服務(wù)新市民能否成為經(jīng)濟增長點？*夏磊》——2022-03-07《開年看地產(chǎn)：三四線城市房地產(chǎn)市場韌性如何*《開年看地產(chǎn)：二線城市房地產(chǎn)市場韌性如何*夏—2022-01-17《預(yù)售資金如何才能良性循環(huán)*夏磊》——《中央經(jīng)濟工作會議的六大政策內(nèi)涵*夏磊》——2021-12-11《發(fā)展保障性租賃住房對投資有多大拉動？*夏《房地產(chǎn)市場下行，地方政府怎么辦？*夏磊》城市，包括城區(qū)常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和品房容積率等對房地產(chǎn)銷售和投資的測算結(jié)果影響較大，因此本文假定了樂觀和謹慎兩種情形。其中，樂觀情形假定拆除面積占比貨幣化安置（假設(shè)貨幣化安置部分有70%萬億元房地產(chǎn)投資總額的19.5%。城中村改造對房地產(chǎn)投資的拉動作用會有時滯，原因是先通過安置房供應(yīng)拉動銷售，但安置房或商證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分3《房地產(chǎn)稅有什么征收效果？——國際版本研究《房地產(chǎn)稅征收會有什么影響？——首批房產(chǎn)稅證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分1、央地積極探索城中村改造機制和模式 61.1、中央不斷完善城中村改造制度建設(shè) 61.2、地方一城一策，積極創(chuàng)新模式 82、兩種假設(shè)下城中村改造對房地產(chǎn)銷售、投資影響 102.1、21城城中村改造規(guī)模測算 112.2、樂觀情形下的測算 122.3、謹慎情形下的測算 173、風(fēng)險提示 20請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分5表1：中央高度重視城中村問題，多次對城中村改造作出指示 7表2：地方官方發(fā)布有關(guān)城中村改造文件 8表3：21個超大特大城市和14個Ⅰ型大城市的人口簡要信息（2020年） 10表4：21城和35城2021年商品房銷售、房地產(chǎn)投資情況 11表5：21個超大特大城市城中村總建筑面積測算 11表6：樂觀情形下21城改造對住宅銷量的拉動測算 13表7：三大需求支撐下的2023-2027年商品房和商品住宅需求規(guī)模測算 13表8：樂觀情形下35城改造對住宅銷量的拉動測算 14表9：樂觀情形下21城改造對安置房建安投資規(guī)模測算 15表10：樂觀情形下21城改造拉動貨幣化安置居民購買商品房建安投資規(guī)模測算 15表11：樂觀情形下21城改造拉動改造地塊新建商品房建安投資規(guī)模測算 15表12：樂觀情形下21城改造整治提升部分拉動的建安投資規(guī)模測算 15表13：樂觀情形下21城改造拉動房地產(chǎn)投資規(guī)模測算 16表14：2023-2027年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額測算 16表15：樂觀情形下35城改造拉動房地產(chǎn)投資規(guī)模測算 17表16：謹慎情形下21城改造對商品住宅銷量的拉動測算 17表17：謹慎情形下35城改造對商品住宅銷量的拉動測算 17表18：謹慎情形下21城改造對安置房建安投資規(guī)模測算 18表19：謹慎情形下21城改造拉動貨幣化安置居民購買商品房建安投資規(guī)模測算 18表20：謹慎情形下21城改造拉動改造地塊新建商品房建安投資規(guī)模測算 18表21：謹慎情形下21城改造整治提升部分拉動的建安投資規(guī)模測算 19表22：謹慎情形下21城改造拉動房地產(chǎn)投資規(guī)模測算 19表23：謹慎情形下35城改造拉動房地產(chǎn)投資規(guī)模測算 19證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分推動城市高質(zhì)量發(fā)展。1、央地積極探索城中村改造機制和模式地資源區(qū)域統(tǒng)籌，實行凈地出讓。程領(lǐng)域之中。證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分7會議會議表述內(nèi)容在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在中國式現(xiàn)代監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟和防范化解金融風(fēng)險電視會議請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分8展的住房保障體系。5月23日召開專題會議明確提出，推動“貨幣化安置、異地安置、入股安置”原則上以貨幣化安置為主。表2：地方官方發(fā)布有關(guān)城中村改造文件《關(guān)于優(yōu)化城中村全請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分9《廣州市城中村改造 《廣州市城中村改造 的意見或建議；關(guān)于城中村改造的其他意見 《上海市城市更新行星二級舊里以下房屋改 《上海市城市更新行星二級舊里以下房屋改 議議 證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分2、兩種假設(shè)下城中村改造對房地產(chǎn)銷售、投資影響表3：21個超大特大城市和14個Ⅰ城市規(guī)模等級（7個）（14個）（14個）證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分（萬平方米）（億元）據(jù)，城市統(tǒng)計口徑下，按住房來源分，住房可以分為租賃廉租住房/公租房、租賃其他住房、購買新建商品房、購買二手房、購買公有住房、購買經(jīng)濟適用/兩表5：21個超大特大城市城中村總建筑面積測算住房來源為自建住房城中村城市家庭戶業(yè)主人數(shù)城中村業(yè)主人均住房庭戶規(guī)模（人/戶）（㎡/人）（萬㎡）ABD40.3045183證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分---算邏輯為：拉動商品住宅銷售面積=安置房建筑面積+貨幣化安置居民購買商品房銷售面積+改造地塊新建商品房銷售面積=城中村業(yè)主人口數(shù)*拆遷比重*（1-*商品房購買率*人均購買商品房建筑面積+城中村總建筑面積*拆除比重*改造地證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分拉動安置房銷售貨幣化安置居民購買商品房銷售面積（萬平）銷售面積（萬平）拉動銷售面積（萬平）表7：三大需求支撐下的2023-2027年商品房和商品住宅需求規(guī)模測算（單位：億平米）損證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分拉動安置房銷拉動銷售面積（萬平）竣工有施工周期，因此城中村改造對房地產(chǎn)投資的拉動作用會有時滯。商品房建安投資+改造地塊新建商品房建安投資+整治提升部分建安投資=異地安置房施工面積*建安成本5000元/平方米+商品房施工面積*建安成本5000平方米+改造地塊新建商品房施工面積*建安成本50建面*建安成本2000元/平方米。其中，假設(shè)安置房和（1）拉動安置房建安投資規(guī)模測算證券研究報告請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分（萬平）（億元）（2）拉動貨幣化安置居民購買商品房建安投資規(guī)模測算拉動商品房新開（萬平）（億元）（3）拉動改造地塊新建商品房建安投資規(guī)模測算新建商品房新開（萬平）（億元）4031244343（4）拉動整治提升部分建安投資規(guī)模測算（萬平）整治提升部分建安投資（億元）請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分（億元）投資（億元）（億平）（元/平）（億元）（億元）AB--請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分拉動房地產(chǎn)住宅總需求的4.9%。其中，2023年拉動0.3億拉動安置房銷拉動銷售面積（萬平）拉動安置房銷銷售面積（萬平）拉動銷售面請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分2、對房地產(chǎn)投資的拉動測算（1）拉動安置房建安投資規(guī)模測算（萬平）（億元）（2）拉動貨幣化安置居民購買商品房建安投資規(guī)模測算表19：謹慎情形下21城改造拉動貨幣