辦公樓物業(yè)管理投標(biāo)方案技術(shù)標(biāo)

1投標(biāo)文件正本投標(biāo)方案辦公樓物業(yè)管理、投標(biāo)文件正本投標(biāo)方案辦公樓物業(yè)管理 第一章服務(wù)規(guī)劃 1.1.整體設(shè)想與策劃 1.1.1.人性化物業(yè)管理 1.1.2.重視員工的管理理念 1.2.環(huán)境管理中人性化因素的融入 1.2.1.以人為本的辦公環(huán)境概念 1.2.2.為客戶(hù)提供體貼入微的關(guān)懷 1.2.3.全面實(shí)施綠色環(huán)境保護(hù)計(jì)劃 1.2.4.充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法 1.2.5.堅(jiān)持管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)范化 1.2.6.充分發(fā)揮高科技在管理中的作用 第二章維修保養(yǎng)管理 2.2.組織制度 2.2.1.崗位設(shè)置 2.2.2.人員要求 2.2.4.考核制度 2.3.技術(shù)管理 2.3.1.技術(shù)資料管理 2.3.2.基本技術(shù)保障 22.3.3.操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2.3.4.員工技術(shù)培訓(xùn) 272.4.設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng) 2.4.1.管理責(zé)任定員 2.4.2.設(shè)備日常運(yùn)行、維修 2.4.3.設(shè)備運(yùn)行管理方式 2.4.4.計(jì)劃保養(yǎng) 2.4.5.防范性計(jì)劃保養(yǎng)周期 2.4.6.大修及更新改造 2.5.設(shè)備正常運(yùn)行保障 2.5.1.工程管理 2.5.2.協(xié)助管理項(xiàng)目 2.5.3.工程管理制度 2.5.4.維修保養(yǎng)應(yīng)急措施 2.5.5.組織措施 2.6.維修服務(wù) 2.6.1.維修服務(wù)的含義及內(nèi)容 2.6.2.主要工作制度及其基本程序 522.6.3.建立維修服務(wù)檔案 2.6.4.保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則 2.6.5.改進(jìn)管理手段 2.7.能源和維修材料管理 2.7.1.能源管理 32.7.2.維修材料、備件及工具管理 第三章保安管理 3.1.概述及人力配備 3.1.2.人力資源配備 3.2.消防安全事件 3.2.1.消防安全 3.2.2.各類(lèi)防火事件 3.3.人身及財(cái)物安全 3.3.1.訪(fǎng)客驗(yàn)證登記 3.3.2.客戶(hù)登記備案 3.3.3.鑰匙發(fā)放借用 3.3.4.更換鎖具、配置鑰匙規(guī)定 3.3.5.揀拾物品安全規(guī)定 3.3.6.接報(bào)刑事治安事件 3.3.7.財(cái)務(wù)取送款規(guī)定 3.3.8.警衛(wèi)交接班規(guī)定 3.3.9.警衛(wèi)請(qǐng)示匯報(bào)規(guī)定 3.3.10.內(nèi)部安全巡視規(guī)定 3.3.11.客戶(hù)未鎖門(mén)的安防管理規(guī)定 3.3.12.火災(zāi)應(yīng)急處置 3.3.13.緊急疏散 3.3.14.停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定 4第四章保潔管理 4.1.目的及操作程序 4.1.2.操作程序 4.2.人力資源配備 4.2.1.崗位設(shè)置 4.2.2.工作內(nèi)容 4.2.3.崗位職責(zé) 4.2.4.招聘條件 4.2.5.培訓(xùn)方式 4.3.清潔工作細(xì)則 4.3.2.男女衛(wèi)生間 4.3.6.外圍車(chē)道 4.4.清潔設(shè)備的保養(yǎng)及使用 4.4.1.吸水機(jī) 4.4.2.吸塵器 924.4.3.洗地機(jī) 4.4.4.拋光機(jī) 4.4.5.吹干機(jī) 54.4.6.洗沙發(fā)機(jī) 4.4.7.三合一地毯清洗機(jī) 4.5.清潔劑的種類(lèi)及使用方法 4.5.1.起蠟水 4.5.2.封地蠟 4.5.3.底蠟 4.5.4.面蠟 4.5.5.拋光蠟 4.5.6.家具蠟 4.5.7.全能清潔劑 4.5.8.玻璃清潔劑 4.5.9.潔廁劑 4.5.10.洗手液 4.5.11.高泡地毯清潔劑 4.5.12.低泡地毯清潔劑 4.5.13.不銹鋼清潔劑 4.5.14.牽塵劑 4.5.15.化泡劑 4.5.16.萬(wàn)能除漬劑 4.6.質(zhì)量控制計(jì)劃及其他管理制度 4.6.1.崗前培訓(xùn) 4.6.2.監(jiān)督計(jì)劃 4.6.3.溝通方案 64.6.4.應(yīng)急措施 4.6.5.問(wèn)卷考核 4.7.安全操作守則 4.7.2.范圍 4.7.3.一般資料 4.7.4.工具 4.7.5.設(shè)備 4.7.6.工作須知 5.1.安全控制程序 5.1.2.范圍 5.1.3.職責(zé) 5.1.4.工作程序 5.1.6.相關(guān)記錄 5.1.7.本程序文件的修改權(quán)和解釋權(quán)在保安部.1175.2.消防控制程序 5.2.2.范圍 5.2.3.職責(zé) 5.2.4.消防工作程序 75.2.5.支持文件 5.2.6.相關(guān)記錄 5.3.服務(wù)設(shè)施、設(shè)備管理控制程序 5.3.4.工作程序 5.3.5.支持性文件 5.3.6.相關(guān)記錄 5.3.7.本程序文件的修改權(quán)和解釋權(quán)在客戶(hù)服務(wù)部1295.4.保潔工作控制程序 5.4.3.職責(zé) 5.4.4.工作程序 5.4.5.支持性文件 5.4.6.相關(guān)記錄 5.4.7.本程序文件的修改權(quán)和解釋權(quán)在客戶(hù)服務(wù)部1335.5.緊急事件處理控制程序 5.5.2.范圍 5.5.3.職責(zé) 5.5.4.工作程序 8 5.6.收樓、入住、退租管理控制程序 5.6.2.范圍 5.6.3.職責(zé) 5.6.4.工作程序 5.6.6.相關(guān)記錄 5.7.二次裝修管理控制程序 5.7.2.范圍 5.7.3.職責(zé) 5.7.4.工作程序 5.7.5.支持性文件 5.7.6.相關(guān)記錄 5.8.2.范圍 5.8.3.職責(zé) 5.8.4.工作程序 5.8.6.相關(guān)記錄 95.8.7.本程序文件的修改和解釋權(quán)在管理部及保安 5.9.日常服務(wù)控制程序 5.9.2.范圍 5.9.3.職責(zé) 5.9.4.工作程序 5.9.5.相關(guān)記錄 5.9.6.本程序文件的解釋權(quán)和修改權(quán)客戶(hù)服務(wù)部。151第六章報(bào)價(jià)及承諾 6.1.報(bào)價(jià)說(shuō)明 6.1.1.報(bào)價(jià)依據(jù) 6.1.2.報(bào)價(jià)計(jì)算原則 6.1.3.服務(wù)面積及區(qū)域 6.2.費(fèi)用預(yù)估 6.2.1.耗材費(fèi) 6.2.2.人工費(fèi) 6.2.3.工裝費(fèi) 6.2.4.管理費(fèi) 6.2.6.年物管費(fèi)總計(jì) 6.3.服務(wù)承諾 6.3.2.合同承諾 第七章應(yīng)急預(yù)案 7.1.應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)控制程序 7.1.1.緊急突發(fā)事件分類(lèi) 7.1.2.緊急突發(fā)事件類(lèi)型 7.1.3.重大緊急突發(fā)事件處理 7.2.意外性事件 7.2.1.可能發(fā)生意外情況 7.2.2.各崗采取措施 7.3.火警火災(zāi) 7.3.1.報(bào)警與確認(rèn) 7.3.2.處理原則及辦法 7.3.3.現(xiàn)場(chǎng)控制 7.3.4.撲滅后的處置 7.4.停電事件 7.4.1.檢修停電 7.4.2.臨時(shí)停電 7.4.3.總結(jié)情況 7.5.暴雨雷擊 7.5.1.管理處響應(yīng) 7.5.2.崗位職責(zé) 7.6.高空拋物與觸電應(yīng)急處理 7.6.1.預(yù)防高空拋物 7.6.2.高空拋物應(yīng)對(duì)措施 7.6.3.觸電急救應(yīng)急處理 7.7.夏季中暑 7.7.1.中暑癥狀 7.7.2.預(yù)防措施 7.7.3.應(yīng)急處理 7.7.4.裝備管理 7.8.傳染病疫情防控 7.8.1.傳染病分析 7.8.2.預(yù)防和緊急措施 7.9.其他事件 7.9.1.汛期緊急處理程序 7.9.2.電梯困人的應(yīng)急方案 7.9.3.消防應(yīng)急方案 第一章服務(wù)規(guī)劃公司將憑借XX特有企業(yè)文化底蘊(yùn)和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)(一)員工是人性化物業(yè)管理的實(shí)施者，只有“善待員(二)多層次、多角度地激勵(lì)員工，以滿(mǎn)足員工物質(zhì)與(三)主張管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人(四)關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)(六)為員工設(shè)計(jì)職業(yè)生涯，通過(guò)培訓(xùn)，使每一個(gè)物業(yè)戶(hù)接待日”,傾聽(tīng)客戶(hù)心聲，滿(mǎn)足客戶(hù)的合理需求。提高XX辦公樓物業(yè)管理水平必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管運(yùn)用我公司已經(jīng)建立起來(lái)的四個(gè)系統(tǒng)——IS09002國(guó)際質(zhì)量保證體系、MIS系統(tǒng)(信息管理系統(tǒng))、CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng))、CS系統(tǒng)(客戶(hù)滿(mǎn)意戰(zhàn)略)確保海關(guān)辦公樓的管(一)IS09002質(zhì)量保證體系——對(duì)范公司已經(jīng)建立起科學(xué)嚴(yán)密的IS09002質(zhì)量保證體系并在系中有明確的規(guī)范和界定，為我們的管理服務(wù)提供質(zhì)量保(二)MIS系統(tǒng)(信息管理系統(tǒng))——對(duì)信息處理的規(guī)范(三)CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng))——提升辦公樓(四)CS系統(tǒng)(顧客滿(mǎn)意戰(zhàn)略)——為客戶(hù)提供全方位服務(wù)況逐步建立及使用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理辦公樓包第二章維修保養(yǎng)管理行使用。適應(yīng)高檔辦公樓(及酒店)辦公和經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要。實(shí)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保作中根據(jù)不同的具體情況和業(yè)主委托的實(shí)際管理內(nèi)容進(jìn)行部門(mén)名稱(chēng)：工程部(或維修部)——辦公樓工程維修服維修保養(yǎng)主管(工程師):XX人(一)主管：工程師或技師職稱(chēng)，10年以上工作經(jīng)驗(yàn)。(二)電站電工：有高壓電工操作證和入網(wǎng)證，中級(jí)以(三)維修電工：有(高)低壓電工操作證，中級(jí)以上(四)水/暖/空調(diào)工：有相應(yīng)操作證，5年以上專(zhuān)業(yè)經(jīng)(五)弱電技工：弱電技術(shù)5年以上，有樓宇自控運(yùn)行(一)維修保養(yǎng)主管：直接上級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理6.向經(jīng)理報(bào)告工作完成情況、費(fèi)用執(zhí)行情況及經(jīng)營(yíng)情(二)工程師(主管兼)。直接上級(jí)公司工程部總監(jiān)(三)能源使用管理(四)班組(或崗位)領(lǐng)班。(五)技工。直接上級(jí)領(lǐng)班工作制度、規(guī)范及崗位分配另行制定)。(六)值班調(diào)度(樓宇自控值班員兼)。直接上級(jí)主管。(七)檔案、資料管理；文秘性工作。根據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類(lèi)考核規(guī)(一)部門(mén)逐級(jí)考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級(jí)考核標(biāo)(二)員工逐級(jí)考核：制定領(lǐng)班、技工逐級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)和(三)考核內(nèi)容：(1)保養(yǎng)計(jì)劃完成情況。(2)設(shè)備完好率和運(yùn)行情況。(3)服務(wù)質(zhì)量。(4)費(fèi)用執(zhí)行情況。(1)績(jī)效。(2)業(yè)務(wù)能力技術(shù)水平。(3)工作質(zhì)量。(4)服務(wù)態(tài)度。(一)制定詳細(xì)的技術(shù)資料管理制度，細(xì)化技術(shù)資料的(二)技術(shù)資料內(nèi)容：(一)建立基本技術(shù)保障體系，由工程師牽頭，高中級(jí)(二)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)(或設(shè)備)保障：3.針對(duì)性地建立與市政(或政府)及社會(huì)專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍種形式適時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)人員協(xié)助解決并對(duì)酒店員工進(jìn)行6.供水系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程22.消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、檢修規(guī)程及操作程序3.系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定后，由專(zhuān)業(yè)工程師(或技師)對(duì)技工進(jìn)5.培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進(jìn)行考核，以確認(rèn)受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績(jī)效。(三)竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機(jī)電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。詳細(xì)培訓(xùn)計(jì)劃另定。2.4.1.管理責(zé)任定員(一)建立設(shè)備明細(xì)臺(tái)賬，按單體分項(xiàng)。(二)將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。所有維修保養(yǎng)人員對(duì)自己分管的設(shè)備負(fù)有綜合管理責(zé)任。(三)設(shè)備分管責(zé)任人對(duì)設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成情況進(jìn)行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補(bǔ)充設(shè)備檔(四)制定詳細(xì)的設(shè)備管理責(zé)任制度(細(xì)則根據(jù)實(shí)際情況確定)。(一)對(duì)辦公樓及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)(二)對(duì)商戶(hù)的裝修施I進(jìn)行監(jiān)督管理。(三)辦公樓水電正常運(yùn)行管理及維護(hù)，保證商戶(hù)正常(四)公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。1.強(qiáng)電(1)負(fù)責(zé)辦公樓變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理、維修(2)負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房、自來(lái)水泵房、消防泵房等動(dòng)力機(jī)(3)負(fù)責(zé)辦公樓公共區(qū)域的照明維護(hù)。(4)負(fù)責(zé)辦公樓臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。(5)負(fù)責(zé)防火卷簾門(mén)的維修和保養(yǎng)。(6)負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)23部扶梯及垂直電梯日常運(yùn)行、管(7)對(duì)辦公樓各系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案。(1)負(fù)責(zé)辦公樓通風(fēng)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、空(2)通風(fēng)系統(tǒng)在使辦公樓有一個(gè)良好舒適的環(huán)境同時(shí)，3.綜合維修(1)負(fù)責(zé)整個(gè)辦公樓內(nèi)外所有水箱、水池、污水井、(2)對(duì)于辦公樓內(nèi)所有公共范圍的土建問(wèn)題，進(jìn)行維(3)對(duì)外來(lái)施工人員進(jìn)行安全教育及協(xié)議簽訂。4.弱電(1)負(fù)責(zé)辦公樓保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)及公共(2)負(fù)責(zé)辦公樓巡更系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維護(hù)工作。(一)設(shè)備運(yùn)行按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)管理。由運(yùn)行主管(或領(lǐng)班)(二)設(shè)備運(yùn)行的實(shí)施由運(yùn)行維修班組執(zhí)行，各工種分(三)機(jī)電系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班制度。(四)運(yùn)行人員適用于相關(guān)的日常維護(hù)、保養(yǎng)、服務(wù)工(五)根據(jù)餐飲、客房、辦公樓等不同的經(jīng)營(yíng)需要，在(六)設(shè)備運(yùn)行內(nèi)容：電站(及發(fā)電機(jī))、中控室(及衛(wèi)星站)、熱力站(及冷凍站)設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)的日常(1)系統(tǒng)停、送(開(kāi)關(guān))操作(2)機(jī)房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視(3)公共區(qū)巡視(4)系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)調(diào)整(5)運(yùn)行表格(提要)4.按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類(lèi)型規(guī)定運(yùn)行表格，主要內(nèi)容如(1)各類(lèi)巡視表(2)各類(lèi)運(yùn)行記錄表(3)交接班表(4)故障處理登記表(七)日常維修內(nèi)容：6.其他各類(lèi)報(bào)修(八)運(yùn)行維修制度(提要)2.巡視制度(九)建立運(yùn)行維修“速查表”(一)建立每臺(tái)設(shè)備的維修檔案，動(dòng)態(tài)反映設(shè)備情況。(二)按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細(xì)的設(shè)備防范性保養(yǎng)計(jì)(三)制定關(guān)鍵設(shè)備、重點(diǎn)設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)計(jì)劃。(四)強(qiáng)制保養(yǎng)(或檢測(cè))項(xiàng)目：17.樓頂、室外廣告牌(架)結(jié)構(gòu)；20.各種蓄電池(電瓶);(一)年周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：13.消防煙(溫)感探頭；(二)季度周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：2.空氣處理機(jī)(風(fēng)機(jī));3.空調(diào)散流器(風(fēng)口);4.分路低壓開(kāi)關(guān)(分路電盤(pán));(三)月周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：(一)符合下列情形之一，即視為大修。1.發(fā)生的單項(xiàng)維修費(fèi)用符合海關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的固定安裝等。)的低值設(shè)備。)(二)實(shí)施大修的辦法3.由相關(guān)人員決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專(zhuān)(一)工程部每天工作事項(xiàng)及時(shí)維修率為100%,保證整棟辦公樓的正常工作。施檢查無(wú)誤后，方可休息，運(yùn)行工每日必須早上7點(diǎn)半開(kāi)啟8.工程部各班組負(fù)責(zé)人必須在每日下午6點(diǎn)集中開(kāi)碰頭(二)工程部禮貌用語(yǔ)規(guī)范好!工程部，您有什么需要幫助的嗎?”在報(bào)修人員講明需維修的事項(xiàng)時(shí)，做好記錄(如：報(bào)修事項(xiàng)、報(bào)修地址、報(bào)修人姓名及電話(huà)),在記錄做好后說(shuō)“好的，我們會(huì)盡快派維修工趕到現(xiàn)場(chǎng)給您維修，您還有什么需要幫助的嗎?”再問(wèn)進(jìn)入后說(shuō)“您好!我是工程部維修工，是您需要幫助嗎?”后，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。維修完畢后說(shuō)“您好!現(xiàn)在已修好了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎?”在報(bào)修人查人員或參觀(guān)人員說(shuō)“您好!您有什么需要幫助的嗎?”再下?！痹俳?jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后說(shuō)“您好!請(qǐng)您登記一下。”在(三)水暖維修工服務(wù)流程5.維修時(shí)需進(jìn)入辦公場(chǎng)所必須穿鞋套，并使用禮貌用11.每周對(duì)辦公樓區(qū)域內(nèi)所有用水量作一次統(tǒng)計(jì)，隨時(shí)(四)電工服務(wù)流程5.維修時(shí)需進(jìn)入辦公場(chǎng)所必須穿鞋套，并使用禮貌用(五)配電室值班員服務(wù)流程2.值班人員每天必須認(rèn)真巡查配電室從高壓到低壓供10.如發(fā)生停電事故時(shí)應(yīng)沉著冷靜，查明停電原因，并(六)空調(diào)操作工服務(wù)流程2.每天接班前對(duì)冷水機(jī)組及附屬設(shè)備做認(rèn)真細(xì)致的檢6.對(duì)每天進(jìn)入制冷機(jī)房的非工作人員實(shí)行嚴(yán)格管理，出7.對(duì)已到保養(yǎng)周期的設(shè)備要及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。(一)使用和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的土建、機(jī)電、裝修等改造工程或安裝工程。(二)辦公樓擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)增加的工程項(xiàng)目。(三)辦公樓內(nèi)客戶(hù)自行實(shí)施的二次裝修工程。(四)客戶(hù)退租后“租區(qū)恢復(fù)”工程。(一)內(nèi)部施工管理規(guī)范裝修管理工作，確保公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全和房屋外觀(guān)的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。2.適用范圍適用于辦公樓物業(yè)裝修的管理工作。3.職責(zé)(1)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的審批及重大違章裝修的(2)物管部負(fù)責(zé)受理業(yè)主裝修申報(bào)及裝修資料的收集、整理、歸檔。(3)物業(yè)工程部各專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)業(yè)主的裝修初審，工程經(jīng)理和工程副總負(fù)責(zé)技術(shù)上的復(fù)審。(4)部門(mén)對(duì)裝修過(guò)程各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。(5)保安部負(fù)責(zé)裝修安全消防的審批及安全巡查。()物業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)裝修相關(guān)費(fèi)用的收取。4.程序(1)裝修申請(qǐng)①業(yè)主提出裝修申請(qǐng)時(shí)，物業(yè)部應(yīng)要求業(yè)主如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各款內(nèi)容以及《施工人員登記表》,并提供電力照明設(shè)計(jì)及用電量圖、給排水設(shè)計(jì)圖等)和相關(guān)技術(shù)資執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件(需加蓋公章)各一份。(2)裝修審批1)審查裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)2)裝修是否存在有嚴(yán)重的消防隱患。3)是否有其他違章情況。填寫(xiě)《裝修圖紙審核意見(jiàn)》,物業(yè)經(jīng)理最終簽批，審批工作1)裝修施工單位交納一定數(shù)額的裝修押金、建筑垃圾2)裝修施工單位將施工人員身份證復(fù)印件(根據(jù)《施工人員登記表》上人員名單)交客服大廳(以供制作裝修施工人員出入證)。(3)施工期間的管理①施工期間，物管部需每日至少巡查一次裝修施工情況，檢查情況記錄于《裝修巡視檢查記錄表》,保安人員嚴(yán)1)未按規(guī)定張貼《施工許可證》。2)未按規(guī)定的施工時(shí)間施工。3)超出申報(bào)范圍內(nèi)的裝修項(xiàng)目。4)違反裝修管理規(guī)定及國(guó)家相關(guān)的其他規(guī)定。5)工程和物管部人員對(duì)裝修材料進(jìn)行監(jiān)督管理，要求(4)裝修施工的驗(yàn)收(二)客戶(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。(1)為了強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理，做到文明施工，提高企(2)本規(guī)定對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中所涉及的主要環(huán)節(jié)，均2.細(xì)則(1)現(xiàn)場(chǎng)施工人員行為規(guī)范⑥施工人員不得留宿在施工現(xiàn)場(chǎng)(除業(yè)主要求現(xiàn)場(chǎng)保留值班人員或項(xiàng)目具備獨(dú)立的生活區(qū)并業(yè)主同意外)。他生活垃圾，嚴(yán)禁將殘?jiān)２思半s物倒入坐便器及下水管(含預(yù)算清單表),如有變更應(yīng)不低于同等材料的品質(zhì)，并(2)安全工作①施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙、喝酒(或設(shè)立獨(dú)立吸煙區(qū))。⑤任何電動(dòng)機(jī)具使用中嚴(yán)禁以裸線(xiàn)頭直接插入插座進(jìn)(3)撤場(chǎng)做到活完料場(chǎng)清，達(dá)到交接標(biāo)準(zhǔn)(包括準(zhǔn)備交接過(guò)程中必須具備的各種資料)。(一)業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)煤氣斷電、無(wú)煤氣(非取用能源開(kāi)關(guān)、設(shè)備設(shè)施損壞所致)。以(二)突然斷水、斷電、無(wú)煤氣的應(yīng)急措施恢復(fù)供應(yīng)，并告知業(yè)主(廣播或書(shū)面張貼)情況，提示關(guān)閉4.斷電、斷水、無(wú)煤氣時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的，如超過(guò)6小時(shí)要向(三)業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施(四)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施應(yīng)急措施將有效緩解其產(chǎn)生的不良后果，具體應(yīng)急措施如(1)暴雨前檢查清除雨水落管天斗、客井溝等處的垃(2)利用防汛防臺(tái)的專(zhuān)用工具設(shè)備如潛水泵、污水泵、(3)利用疏通機(jī)、疏通條對(duì)堵塞管道進(jìn)行疏通直至完(1)對(duì)報(bào)修及巡查中發(fā)現(xiàn)的污水管及排水管網(wǎng)堵塞情(2)告知堵塞點(diǎn)以上業(yè)主暫緩使用、并利用疏通機(jī)、(3)備足相關(guān)的工具材料，應(yīng)對(duì)疏通工作中可能產(chǎn)生(4)疏通完畢恢復(fù)管線(xiàn)試驗(yàn)證實(shí)暢通且無(wú)滲漏點(diǎn)才予(一)制定細(xì)致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。(二)落實(shí)應(yīng)急人員，強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變能力。(三)規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時(shí)到位。(四)技術(shù)措施3.制定善后措施(各主要設(shè)備設(shè)施)。(五)主要應(yīng)急內(nèi)容：火警(災(zāi))、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大事(六)工程部緊急事件處理原則辦公樓內(nèi)各部門(mén)和客戶(hù)(或客人)日常對(duì)設(shè)備設(shè)施及其根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷(xiāo)售或服務(wù)合同的(一)無(wú)償服務(wù)：辦公樓應(yīng)提供的無(wú)償使用和保修的設(shè)(二)有償服務(wù)：主要是對(duì)客戶(hù)自管自用或客戶(hù)產(chǎn)權(quán)的(三)“報(bào)修”與“投訴”:為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效(一)主要工作制度：(二)基本程序：對(duì)外以客戶(hù)為單位，對(duì)內(nèi)以各經(jīng)營(yíng)或服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝?(如房號(hào)等)建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性(一)原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗(yàn)收記錄、遺(二)客戶(hù)二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修(三)租期內(nèi)維修記錄及客戶(hù)確認(rèn)文件。(四)有償服務(wù)記錄及其費(fèi)用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。(五)與客戶(hù)有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來(lái)文件。(六)客戶(hù)退租“恢復(fù)租區(qū)”驗(yàn)收記錄。(一)維修人員到場(chǎng)時(shí)間(自接到信息時(shí)起)2.投訴：5分鐘內(nèi)3.報(bào)修：10分鐘內(nèi)(二)同時(shí)多項(xiàng)維修處理順序：(以影響面大小確定)(三)技術(shù)保障：以服務(wù)優(yōu)先為原則。業(yè)(主管)工程師協(xié)助海關(guān)實(shí)施，內(nèi)容如下：(二)能源使用量記錄、統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偂?三)計(jì)量設(shè)備的檢測(cè)。(四)與市政供應(yīng)部門(mén)的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對(duì)。(五)能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實(shí)(一)管理方案：2.建立維修材料、備件專(zhuān)用庫(kù)房(或平臺(tái)),制定庫(kù)管(二)基本管理程序：1.總則2.適用范圍本規(guī)定適用于公司各類(lèi)日耗用品及設(shè)備等的配置、領(lǐng)3.職責(zé)(1)行政部負(fù)責(zé)制度的編制和實(shí)施；(3)各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)本規(guī)定的貫徹實(shí)施；(4)財(cái)務(wù)部以及成本控制中心負(fù)責(zé)各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出計(jì)劃(1)物資采購(gòu)①行政部在年初或年中匯總各部門(mén)各項(xiàng)辦公用品計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理審批后交采購(gòu)部門(mén)實(shí)施采購(gòu)(一聯(lián)自存，其余二聯(lián)交采購(gòu));②成本控制中心負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)過(guò)程的監(jiān)督、控制，對(duì)大③采購(gòu)物資到付后，由采購(gòu)經(jīng)辦人員認(rèn)真核對(duì)產(chǎn)品品④零星采購(gòu)由申請(qǐng)部門(mén)填寫(xiě)《物資采購(gòu)申請(qǐng)單》,說(shuō)明(2)物資領(lǐng)用①各部門(mén)計(jì)劃內(nèi)辦公用品的領(lǐng)用，需填寫(xiě)《領(lǐng)料單》,寫(xiě)《領(lǐng)料單》,倉(cāng)庫(kù)予以發(fā)放。第三章保安管理保證辦公樓擁有一個(gè)良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事件的發(fā)(一)保安人員工作要求(1)門(mén)衛(wèi)崗位實(shí)行24小時(shí)值班制度。(2)班前8小時(shí)、上班期間不得飲酒。(3)在崗期間要衣著整齊，不得穿短褲、背心上崗。(4)堅(jiān)守崗位，不得串崗、離崗、睡崗，有事請(qǐng)假，(5)在崗期間不得在值班室內(nèi)從事各類(lèi)與工作無(wú)關(guān)的(6)做好節(jié)假日期間值班工作，按時(shí)向上級(jí)部門(mén)匯報(bào)(7)熟悉公司區(qū)域環(huán)境，了解周邊情況，做好公司區(qū)(8)班前要清掃值班室及辦公樓周邊環(huán)境衛(wèi)生，并將(9)負(fù)責(zé)公司停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛管理工作，確保自行車(chē)、電放任何車(chē)輛或堆放物品(裝貨出運(yùn)的車(chē)輛除外)。(10)認(rèn)真負(fù)責(zé)報(bào)紙、書(shū)信、匯款單、包裹收發(fā)工作，(11)對(duì)于來(lái)訪(fǎng)人員，須先同接待人聯(lián)系確認(rèn)，進(jìn)行登12)認(rèn)真填寫(xiě)來(lái)客登記單，登記單必須收回并妥善保管(13)按時(shí)交接班，認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄。匯款單、掛(14)休息日、節(jié)假日要嚴(yán)格控制人員進(jìn)入，嚴(yán)禁非工(15)嚴(yán)禁寵物進(jìn)入辦公樓。(16)嚴(yán)禁產(chǎn)品推銷(xiāo)等閑雜人員進(jìn)入辦公樓。(17)對(duì)于將公共設(shè)備帶出辦公樓的非工作人員，必須(18)值夜班人員要保持清醒，及時(shí)關(guān)閉大門(mén)，對(duì)于加(19)每日19點(diǎn)以后，要對(duì)辦公樓進(jìn)行每小時(shí)巡檢。(20)因玩忽職守導(dǎo)致公司安全保衛(wèi)工作出現(xiàn)問(wèn)題的，2.違規(guī)處罰門(mén)衛(wèi)必須認(rèn)真履行以上職責(zé)，對(duì)違反規(guī)定的，按照以下(1)對(duì)于違反前十條規(guī)定的，給予相關(guān)責(zé)任人50元經(jīng)(2)對(duì)于違反第四條規(guī)定，串崗或離崗超過(guò)30分鐘的，按曠工一日處理。(3)對(duì)于違反第十一至十六條規(guī)定的，給予相關(guān)責(zé)任(4)對(duì)于違反第十七條規(guī)定并造成損失的，賠償損失。情節(jié)嚴(yán)重的，給予行政處罰或追究法律責(zé)任。(5)對(duì)于違反第十八、十九條規(guī)定的，給予相關(guān)責(zé)任(6)對(duì)于違反規(guī)定兩次以上，且經(jīng)勸誡工作沒(méi)有改進(jìn)的，進(jìn)行下崗學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)期間只發(fā)基本生活費(fèi)用，待培訓(xùn)合(二)保安崗位設(shè)置及職責(zé)項(xiàng)目工作區(qū)域工作職責(zé)工作時(shí)間及人員配置1一層大堂(主樓)門(mén)崗維護(hù)主樓大堂良好的辦公秩序8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人2地庫(kù)出、入口崗驗(yàn)證進(jìn)出車(chē)庫(kù)車(chē)輛8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息3消防中控室值班崗確認(rèn)、消除報(bào)警及突發(fā)事件指揮中心8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息4門(mén)禁系統(tǒng)值班崗確認(rèn)、消除報(bào)警(內(nèi)保辦公室)8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息5外圍門(mén)崗控制、驗(yàn)證進(jìn)出物品8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息6夜班登記崗控制閑雜人員進(jìn)入辦公樓20:00—8:00(次日)XX人7樓層巡視崗維護(hù)公共區(qū)域良好秩序及安全8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人8外圍車(chē)場(chǎng)崗8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人共計(jì)：XX人3.防火安全委員會(huì)作項(xiàng)目消防安全工作的最高決策機(jī)5.防火安全委員會(huì)責(zé)成項(xiàng)目安保部履行消防安全的監(jiān)6.安保部負(fù)責(zé)制定消防安全的各項(xiàng)規(guī)章制度和消防安7.安保部依照制定的消防安全制度和責(zé)任實(shí)施日常的(一)中控室防火(二)電井房防火(三)電梯機(jī)房防火(四)空調(diào)風(fēng)機(jī)房防火(五)庫(kù)房防火(六)辦公室內(nèi)防火(七)動(dòng)用明火7.上述規(guī)定同時(shí)適用于項(xiàng)目工程部或項(xiàng)目所聘用之施1.進(jìn)入項(xiàng)目的人員應(yīng)到物業(yè)管理處統(tǒng)一制作的《出入凡簽約入伙項(xiàng)目寫(xiě)字間/商鋪/單元的客戶(hù)/小業(yè)主，須2.履行安全登記備案手續(xù)須提交客戶(hù)/小業(yè)主的合法證3.公司提交《工商執(zhí)照》,辦事處商社提交《登記證》5.客戶(hù)須委任一名責(zé)任人負(fù)責(zé)安全登記備案的相關(guān)事1.項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)鑰匙須編號(hào)登記存放于項(xiàng)目中央檔案室2.項(xiàng)目各部門(mén)日常工作中使用鑰匙應(yīng)到中央檔案室領(lǐng)4.重點(diǎn)要害部位之鑰匙的取用須有部門(mén)經(jīng)理的同意方6.經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，安保部派專(zhuān)人負(fù)責(zé)去配置鑰2.安保部須建立揀拾物品登記簿，登記揀拾物品的情8.對(duì)超過(guò)保存期限的物品由安保部報(bào)請(qǐng)總物業(yè)經(jīng)理批物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶(hù)/小業(yè)主有關(guān)安全問(wèn)3.如接報(bào)的是刑事治安案件，須立即派員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確1.項(xiàng)目警衛(wèi)實(shí)行24小時(shí)倒班制，交接班時(shí)間為早8:00和晚8:006.交班領(lǐng)班在交接工作時(shí)須將當(dāng)日未辦完的事情交代4.保安巡視負(fù)責(zé)檢查路線(xiàn)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度和公10.保安部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常抽查巡邏情況，對(duì)巡邏工作進(jìn)行1.項(xiàng)目保安人員在小業(yè)主非工作時(shí)間巡查發(fā)現(xiàn)有客戶(hù)2.保安巡查人員應(yīng)首先確認(rèn)客戶(hù)的單元門(mén)鎖有否遭到損毀和破壞，再確認(rèn)客戶(hù)內(nèi)有無(wú)人員加班/有無(wú)人員在。除3.在確認(rèn)后立即報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班安排人員攜帶鎖具或封門(mén)人的身份(出示《出入證》或本人身份證),請(qǐng)客戶(hù)/小7.如果發(fā)現(xiàn)客戶(hù)單元門(mén)鎖被損毀或遭破壞及客戶(hù)報(bào)稱(chēng)到火警預(yù)報(bào)，二級(jí)為有火情發(fā)生(初起小火),一級(jí)為釀致防中控室值機(jī)員立刻用對(duì)講機(jī)將火災(zāi)預(yù)警的位置通報(bào)消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)，消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)必須于3分鐘內(nèi)迅速經(jīng)理將情況上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)對(duì)外撥打“119”和疏散賓客的指令，同時(shí)立即啟動(dòng)消防廣播，通知6.項(xiàng)目各部門(mén)在接到總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的報(bào)警疏散指令(一)為保證項(xiàng)目?jī)?nèi)一旦發(fā)生緊急情況，能夠有分工，(二)此疏散規(guī)定適用于火災(zāi)，涉爆及自然災(zāi)害需要疏(三)疏散指令必須是總物業(yè)經(jīng)理或現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)政府部門(mén)(四)實(shí)施疏散指令時(shí)，義務(wù)消防隊(duì)員須按照各自分工(五)義務(wù)消防隊(duì)安保部分隊(duì)的任務(wù)：電梯，并用廣播不間斷告訴人群疏散的途徑和方向(不可乘坐電梯)。(六)義務(wù)消防隊(duì)工程部分隊(duì)的任務(wù)：1.工程部電工迅速趕至事故現(xiàn)場(chǎng)切斷電源和相鄰上下(七)義務(wù)消防隊(duì)物業(yè)部分隊(duì)的任務(wù)：3.與各客戶(hù)消防負(fù)責(zé)人聯(lián)絡(luò)，統(tǒng)計(jì)各公司逃出人員人(八)義務(wù)消防隊(duì)財(cái)務(wù)部、行政人事分隊(duì)的任務(wù)：1.在接到疏散指令后，迅速安排人力將財(cái)務(wù)賬目轉(zhuǎn)移到2.安排人力協(xié)助物業(yè)部分隊(duì)轉(zhuǎn)移重要檔案資料和貴重3.行政人事部迅速統(tǒng)計(jì)疏散到安全地點(diǎn)的項(xiàng)目職員和內(nèi)部員工的人數(shù)及姓名。(一)嚴(yán)格遵守國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定，配備各種專(zhuān)業(yè)標(biāo)志，確保安全。(二)協(xié)助客戶(hù)詳細(xì)填寫(xiě)車(chē)位申請(qǐng)表，并與客戶(hù)簽訂車(chē)位租賃協(xié)議。(三)將租賃協(xié)議正本交財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部根據(jù)協(xié)議條款進(jìn)行收費(fèi)工作，租賃協(xié)議復(fù)印件存入客戶(hù)檔案。(四)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶(hù)租賃協(xié)議條款收取相關(guān)費(fèi)用，保安部制訂停車(chē)卡，停車(chē)卡為一車(chē)一卡。(五)停車(chē)場(chǎng)保安員對(duì)進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格的登(六)定時(shí)對(duì)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放情況，設(shè)備、設(shè)施情況進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)可疑人、閑雜人員和緊急情況及時(shí)處理并立即(七)嚴(yán)禁客戶(hù)在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)加油、擦、洗、修車(chē)輛及裝(八)協(xié)助清潔工維護(hù)停車(chē)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，保持車(chē)場(chǎng)整(九)嚴(yán)禁車(chē)輛攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入車(chē)(十)做好停車(chē)安全宣傳工作。(十一)車(chē)輛進(jìn)入車(chē)場(chǎng)必須服從停車(chē)場(chǎng)統(tǒng)一管理，并按規(guī)定繳納停費(fèi)。(十二)停放車(chē)輛管理規(guī)定1.凡進(jìn)入車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛必須服從管理人員的指揮，按照車(chē)場(chǎng)的標(biāo)志、標(biāo)線(xiàn)行駛，并將車(chē)輛停放在劃線(xiàn)范圍內(nèi)，嚴(yán)禁將車(chē)輛停放在非停放區(qū)域。2.凡停到停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，辦理停車(chē)卡。臨時(shí)停放車(chē)輛按計(jì)時(shí)收費(fèi)。3.停車(chē)卡執(zhí)行“一車(chē)一卡”制度，嚴(yán)禁涂改，轉(zhuǎn)借或跨4.車(chē)輛停泊后，應(yīng)關(guān)閉發(fā)動(dòng)機(jī)，關(guān)鎖好車(chē)門(mén)、窗，攜帶好貴重物品，停車(chē)場(chǎng)不承擔(dān)車(chē)內(nèi)丟失任何物品及被盜的責(zé)5.按時(shí)繳納停車(chē)費(fèi)，任何未交齊停車(chē)費(fèi)的車(chē)輛，均不許6.愛(ài)護(hù)車(chē)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備、他人財(cái)產(chǎn)及人身安全，任何由于使用者使用不當(dāng)而發(fā)生的損壞和人身傷害，損壞情況，不論何種原因均由肇事者負(fù)責(zé)承擔(dān)一切責(zé)任。7.維護(hù)停車(chē)場(chǎng)整潔秩序，嚴(yán)禁在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)加油、修車(chē)、沖洗車(chē)輛。禁止裝載易燃、易爆、具有強(qiáng)烈腐蝕性、劇毒等危險(xiǎn)品的車(chē)輛進(jìn)入車(chē)場(chǎng)。不得在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)裝卸貨物陳放物/入車(chē)輛。第四章保潔管理XX辦公樓保潔的基本目的是為了營(yíng)造一個(gè)舒適、干凈、整潔的工作環(huán)境，以適應(yīng)高檔辦公樓(及酒店)辦公和經(jīng)營(yíng)服務(wù)的需要；采取適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng)維護(hù)方法使辦公樓整體避免因?yàn)檗k公樓的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。為了向XX辦公樓業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的清潔服務(wù)工作，我們結(jié)合該物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)和實(shí)際情況，有針對(duì)性地將影響該物業(yè)的外觀(guān)形象，內(nèi)部環(huán)境，以及業(yè)主的辦公特點(diǎn)的諸多因素綜合性的統(tǒng)一考慮，我們將提供以下清潔服務(wù)：辦公區(qū)域日常保潔；大堂、車(chē)場(chǎng)清潔，外圍環(huán)境綠化及專(zhuān)業(yè)石材地面養(yǎng)護(hù)、玻璃幕墻清潔等。本計(jì)劃書(shū)系統(tǒng)地概括了XX辦公樓保潔服務(wù)的人力資源配備情況、操作程序、頻次及標(biāo)準(zhǔn)、日常保潔計(jì)劃等，以便為業(yè)主提供一個(gè)舒適、整潔的辦公環(huán)境。4.1.2.操作程序2.衛(wèi)生間的清潔操作程序；3.公共區(qū)域走道的清潔操作程序；4.玻璃的清潔操作程序；12.負(fù)責(zé)辦公樓公共區(qū)域內(nèi)照明裝置、消防設(shè)施等處的(一)例行清理(二)定期清理的內(nèi)容。(三)巡視保潔每天完成例行保潔和定期保潔任務(wù)后，即進(jìn)行巡視保公樓走廊、樓梯、臺(tái)階、正門(mén)。每1小時(shí)巡視一次，發(fā)現(xiàn)雜(四)保潔領(lǐng)班2.工作范圍(1)負(fù)責(zé)清潔服務(wù)工作計(jì)劃人員調(diào)配、培訓(xùn)計(jì)劃和總(2)安排、督導(dǎo)清潔員落實(shí)完成各項(xiàng)計(jì)劃。(3)協(xié)調(diào)與其他各部門(mén)的工作關(guān)系，處理解決客戶(hù)的(4)定期檢查、巡視下屬各部計(jì)劃落實(shí)情況和具體工(5)巡視檢查本轄區(qū)的清潔水準(zhǔn)、員工紀(jì)律、服務(wù)態(tài)(6)負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、勞動(dòng)紀(jì)律、業(yè)務(wù)(7)嚴(yán)格執(zhí)行客用品和清潔用品制度避免浪費(fèi)和公物3.有禮貌6.有同類(lèi)工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先2.制定各層次培訓(xùn)計(jì)劃4.制定考核方法(一)客用電梯(二)客用電梯廳(三)貨用電梯(二)推拉機(jī)器工作時(shí)，不能用手拉著吸管和電源線(xiàn)走(三)機(jī)器接通電源之前，要檢查電源開(kāi)關(guān)及機(jī)器的啟(四)吸水時(shí)要時(shí)刻注意機(jī)器的工作聲音是否正常，如(五)使用機(jī)器過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)故障，切勿打開(kāi)機(jī)器私自(七)愛(ài)護(hù)機(jī)器，人人有責(zé)，絕對(duì)禁止用腳踹、摔打及(三)機(jī)器接通電源之前，要檢查電源開(kāi)關(guān)及機(jī)器的啟(四)吸塵器不能吸太大的垃圾和金屬物品，以免塵袋(五)機(jī)器使用完要馬上清潔，尤其是吸塵器的塵袋要(六)吸塵器要定期清理吸塵管、吸塵扒頭內(nèi)沾附的污垢，特別是吸塵管的接頭及機(jī)器上的進(jìn)塵口最容易沾附污(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀(guān)是否有損(二)接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。(三)放下扶手調(diào)整好角度，打開(kāi)機(jī)器開(kāi)關(guān)，使機(jī)器平穩(wěn)的左右勻速移動(dòng)使用中切記不要使機(jī)器左右搖擺過(guò)大以(四)洗地盤(pán)的安裝方法：對(duì)正卡口角度，并順時(shí)針旋(五)使用機(jī)器時(shí)，要時(shí)刻注意千萬(wàn)不能把電源線(xiàn)纏進(jìn)(六)使用時(shí)要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤(pán)(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀(guān)是否有損(二)接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。(三)將拋光機(jī)的扶手翹起上好拋光盤(pán)，然后啟動(dòng)拋光(四)拋光時(shí)要時(shí)刻注意紅色指針的位置應(yīng)在刻度“6”機(jī)器負(fù)載過(guò)重，容易損壞機(jī)器；如低于“4”說(shuō)明拋光盤(pán)與(五)使用機(jī)器時(shí)，要時(shí)刻注意千萬(wàn)不能把電源線(xiàn)纏進(jìn)(六)使用完畢，打開(kāi)吸塵裝置，用吸塵器將塵箱里面(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀(guān)是否有損(二)將吹風(fēng)機(jī)放在合理位置，以免影響別人通行。(四)使用時(shí)要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤(pán)(五)使用如有異常情況，馬上關(guān)閉機(jī)器，及時(shí)上報(bào)。(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀(guān)是否有損(三)正確連接扒頭及吸扒的安裝位置。(四)打開(kāi)扒頭上的開(kāi)關(guān)，使清潔劑成泡沫狀均勻涂抹(五)清潔干凈后，用吸扒將沙發(fā)上的污跡清除干凈。(六)使用中要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤(pán)(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀(guān)是否有損(二)將稀釋好的低泡地毯清潔劑倒入凈水箱中，檢查(三)接通電源后，啟動(dòng)機(jī)器，依次為總電源開(kāi)關(guān)，噴(六)及時(shí)傾倒污水和添加稀釋后低泡地毯清潔劑。(七)使用后，將污水箱、滾刷、污水回收管及外表清(八)定期將噴嘴從機(jī)器上取下用石蠟進(jìn)行清洗，防止(一)用途：(二)使用方法：與30度—50度溫水按如下比例配比并均勻涂在地面(蠟面)上，待5至10分鐘后，用洗滌劑進(jìn)行清洗蠟。1.輕微蠟漬1:10。2.一般蠟漬1:4。3.頑固蠟漬1:2。(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：1.普通污漬1:40。2.一般污漬1:20。3.頑固污漬1:10。(三)注意事項(xiàng)：對(duì)皮膚有一定的危害，濺入眼睛或口中立即用清水清(一)用途：(二)使用方法：1.日常保養(yǎng)1:15。2.洗擦污漬1:5。(三)注意事項(xiàng)：對(duì)皮膚有一定的危害，濺入眼睛或口中立即用清水清(一)用途：(二)使用方法：稀釋比例1:4,噴在表面，停留3—5分后再進(jìn)行清潔。(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：輕微污漬1:20一般污漬1:15(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)主管及領(lǐng)班的不斷巡查(二)利用清潔巡查表確定沒(méi)有任何漏做的工作(三)經(jīng)理突擊檢測(cè)也將檢查之結(jié)果及時(shí)對(duì)甲方通報(bào)，以便甲方的檢查監(jiān)督工(一)對(duì)內(nèi)溝通渠道：3.項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目主管把公司的通告張貼在各項(xiàng)目的(二)對(duì)外溝通渠道：了解到甲方對(duì)作業(yè)場(chǎng)所主管和員工在工作中的表現(xiàn)是否滿(mǎn)設(shè)立意見(jiàn)箱，每位員工都可以將自己認(rèn)為有利于工作的建議、工作中遇到問(wèn)題、認(rèn)為管理中存在的問(wèn)題等等寫(xiě)成意見(jiàn)書(shū)，并以實(shí)名制的形式投遞至意見(jiàn)箱。通過(guò)設(shè)立意見(jiàn)箱不僅加強(qiáng)了公司與作業(yè)場(chǎng)所員工間的溝通，使每一名員工意識(shí)到自己是公司大家庭的一員，處在一個(gè)團(tuán)結(jié)、積極、有序的集體中，還可以得到一些好的建議，及時(shí)了解員工思想動(dòng)態(tài)，解除員工心中的疑惑，看到管理中忽略的一些問(wèn)題。5.項(xiàng)目主管與領(lǐng)班定期與客戶(hù)做巡查。6.各經(jīng)理、主管均配備通訊器材。培養(yǎng)多種技能的員工，公司有一支年輕并有熟練清潔工作技能的綜合隊(duì)伍隨時(shí)支援各項(xiàng)目。公司每月將以問(wèn)卷形式對(duì)主管及員工進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)清潔技能及客戶(hù)特殊要求的考核；同時(shí)，將趁此機(jī)會(huì)評(píng)選出優(yōu)秀員工以作榜樣，并給予獎(jiǎng)勵(lì)。的工作經(jīng)驗(yàn)在本守則中及時(shí)補(bǔ)充你們的指導(dǎo)意見(jiàn)與工作規(guī)(一)服裝(二)跑步(三)吸煙(四)行為(五)設(shè)備(六)安全指導(dǎo)(七)整潔工作過(guò)程中務(wù)必將產(chǎn)生的垃圾及其他廢棄物放置在規(guī)經(jīng)常整理以保持走道暢道并在收工后帶離現(xiàn)場(chǎng)存放在規(guī)定(八)工作規(guī)范所有的工種必須根據(jù)工作的特點(diǎn)對(duì)工作區(qū)域采取充分(九)工作問(wèn)題員工必須在工作開(kāi)始時(shí)檢查其所屬區(qū)域，確定安全情(十)工作日志(十一)特殊操作須知(一)手工具(二)動(dòng)力工具(三)起重設(shè)備3.不要使身體任何部位置于懸掛在起重機(jī)的貨物的下(一)安全帶3.在離屋頂邊緣或屋頂開(kāi)口邊緣不足一米且邊緣沒(méi)有5.在接近屋頂邊緣及地面坑洞邊緣放置的梯子上工作(二)梯子(三)標(biāo)示在工作開(kāi)始前將清楚明了的標(biāo)示放置在明顯或適當(dāng)?shù)?四)滅火器(五)可燃物(一)工作地點(diǎn)(二)管制區(qū)域(三)易燃液體(四)垃圾、廢物、碎屑的處理第五章管理服務(wù)的控制程序(一)重點(diǎn)要害部位的管理4.保安部督促相關(guān)部門(mén)建立重點(diǎn)要害部位安全管理制(二)指導(dǎo)客戶(hù)做好安全工作2.內(nèi)保主任負(fù)責(zé)商鋪、客戶(hù)簽定《轄區(qū)商鋪安全責(zé)任(三)一般治安問(wèn)題處理程序(四)治安、刑事案件處理程序5.需要保留現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，由保安部經(jīng)理或保安部主任(辦公樓值班經(jīng)理)派人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)。8.上述各類(lèi)情況均由保安部主任填寫(xiě)《突發(fā)事件登記(五)受理客戶(hù)、商鋪丟失物品投訴。2.根據(jù)客戶(hù)要求，或由保安部主任酌情向公安部門(mén)報(bào)(六)對(duì)員工進(jìn)行安全防范和遵紀(jì)守法培訓(xùn)。1.各門(mén)崗保安員要嚴(yán)格執(zhí)行《辦公樓客戶(hù)貨品出門(mén)制度》,檢查出門(mén)條是否與攜出物品相符。5.發(fā)現(xiàn)重大治安隱患和安全漏洞時(shí)要及時(shí)報(bào)告保安部(八)建立內(nèi)保業(yè)務(wù)檔案(九)為客人提供禮儀性服務(wù)(十)巡邏檢查工作程序2.發(fā)現(xiàn)客戶(hù)或商鋪有未鎖門(mén)或其他不安全問(wèn)題，按照保修單》,上交保修單一星期后未修復(fù)的，填寫(xiě)報(bào)修人員將(十一)重要會(huì)議和大型警衛(wèi)工作(十二)培訓(xùn)、練隊(duì)(一)消防設(shè)備配置(二)消防設(shè)備、設(shè)施管理及維護(hù)4.保安部門(mén)監(jiān)控室人員負(fù)責(zé)日常巡視檢查，填寫(xiě)《樓層5.發(fā)現(xiàn)消防器材、設(shè)備設(shè)施丟失損壞應(yīng)立即報(bào)保安部消防主任(如主任不在，可直接報(bào)保安部經(jīng)理或值班主任),并填寫(xiě)《工作審請(qǐng)單》交到保養(yǎng)部調(diào)度。6.保安部門(mén)每半年檢查一次消防器材是否靈敏有效，滅火器材壓力不夠和已過(guò)期的，應(yīng)馬上更換。由當(dāng)班檢查保安員填寫(xiě)《消防器材檢查表》。(三)組建義務(wù)消防隊(duì)1.保安部門(mén)負(fù)責(zé)按照《XX市消防條例》有關(guān)規(guī)定組建義務(wù)消防隊(duì)，義務(wù)消防隊(duì)員由各部門(mén)抽調(diào)人員組成。2.消防主任對(duì)義務(wù)消防隊(duì)員進(jìn)行滅火常識(shí)、撲滅火災(zāi)等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并做培訓(xùn)記錄，暫定每年組織演練。(四)組織消防演練1.公司每年組織實(shí)施消防演練。2.消防主任負(fù)責(zé)制定消防演練方案，確定演練區(qū)域及規(guī)3.消防主任負(fù)責(zé)與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)、落實(shí)演練具體事項(xiàng)，保障演練順利進(jìn)行。(五)制定消防滅火作戰(zhàn)方案根據(jù)《XX市消防條例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)具體情況，消防主任與消防局合作制定《重點(diǎn)保衛(wèi)單位滅火作戰(zhàn)方案》,(六)制定消防應(yīng)急滅火及疏散預(yù)案根據(jù)各客戶(hù)、商鋪、內(nèi)部辦公室所在不同區(qū)域制定消防疏散草圖，由公司選定專(zhuān)業(yè)制圖單位制作。(七)對(duì)客戶(hù)、商鋪及公司員工進(jìn)行防火指導(dǎo)保安部對(duì)各客戶(hù)、商鋪存在的火險(xiǎn)隱患提出整改建議，對(duì)存在重大火險(xiǎn)隱患的地方發(fā)《防火隱患整改通知書(shū)》,限期整改?？蛻?hù)、商鋪按《防火隱患整改通知書(shū)》中改進(jìn)意見(jiàn)執(zhí)行。(八)裝修工程進(jìn)場(chǎng)人員和安全、消防確認(rèn)1.裝修單位應(yīng)按《施工安全責(zé)任書(shū)》中規(guī)定，備齊有關(guān)資料到保安部門(mén)辦理《施工出入證》。2.保安部門(mén)按《施工安全責(zé)任書(shū)》規(guī)定對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違章施工情況，由當(dāng)班人員糾正并填寫(xiě)《違章施工確認(rèn)書(shū)》。3.裝修完工后，施工單位按規(guī)定備齊有關(guān)資料報(bào)物業(yè)公司驗(yàn)收后保安部門(mén)進(jìn)行安全、消防確認(rèn)。(九)動(dòng)用明火和使用電氣焊審批動(dòng)用明火應(yīng)由實(shí)施部門(mén)持有關(guān)證件向保安部門(mén)提出申請(qǐng)，由保安部門(mén)審核批準(zhǔn)開(kāi)具《動(dòng)火證》后，方可動(dòng)用明火。(十)培訓(xùn)保安部門(mén)制定培訓(xùn)計(jì)劃(十一)建立消防檔案保安部門(mén)對(duì)轄區(qū)要害部位建立檔案并分類(lèi)歸檔，進(jìn)行保通過(guò)對(duì)公司管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的科學(xué)控制維持整(一)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)處理一切有關(guān)工程事項(xiàng)，以及工(二)工程部專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)的技術(shù)管理工作，(三)工程部專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)處理所管轄系統(tǒng)的運(yùn)行、管(四)工程部各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)本班組的日常事務(wù)處理，(五)工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)工人負(fù)責(zé)按時(shí)、按質(zhì)、按量地完(一)設(shè)施設(shè)備的分類(lèi)(1)變電高壓設(shè)備(高壓柜、計(jì)量柜、變壓器)(2)低壓設(shè)備(低壓柜、配電箱)(3)應(yīng)急電源(柴油發(fā)電機(jī))(1)公用衛(wèi)星電視系統(tǒng)(2)消防保安監(jiān)控系統(tǒng)(3)樓宇自控系統(tǒng)(4)公共廣播系統(tǒng)(5)門(mén)磁系統(tǒng)(1)冷凍機(jī)系統(tǒng)(冷/溫水機(jī)組)(2)空氣處理系統(tǒng)(新風(fēng)系統(tǒng))(3)送風(fēng)系統(tǒng)(4)排風(fēng)系統(tǒng)(5)風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng)(6)分體空調(diào)(1)給水系統(tǒng)(2)排水系統(tǒng)(污水、雨水)(3)中水系統(tǒng)7.土建、裝修專(zhuān)業(yè)8.電話(huà)專(zhuān)業(yè)(1)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)(2)總機(jī)系統(tǒng)(3)分機(jī)系統(tǒng)9.電梯專(zhuān)業(yè)(1)扶梯系統(tǒng)(2)直梯系統(tǒng)(3)擦窗機(jī)吊籃系統(tǒng)(二)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及故障事故處理際操作與維修要點(diǎn)并熟練掌握所管轄范圍的操作及運(yùn)行規(guī)4.未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，不得私自增設(shè)或更改電氣線(xiàn)程及時(shí)排除故障，如不能及時(shí)排除或需其他專(zhuān)業(yè)部門(mén)配合10.事故未排除不能進(jìn)行交接班，完成后須編寫(xiě)事故報(bào)(三)設(shè)施設(shè)備的日常管理(1)加強(qiáng)治安防范意識(shí)，執(zhí)行所有制訂的治安管理制(2)外來(lái)人員必須辦好進(jìn)出機(jī)房登記手續(xù)。(3)嚴(yán)守崗位責(zé)任制。各級(jí)管理人員必須定期進(jìn)行安全檢查，并做好《運(yùn)行記錄》,如發(fā)現(xiàn)有不安全因素，須及(4)無(wú)人時(shí)各機(jī)房、值班室，門(mén)窗必須鎖好。(1)物業(yè)區(qū)域和工作時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；(2)易燃材料要在指定地點(diǎn)統(tǒng)存放；(3)不得隨意拆卸、挪動(dòng)消防設(shè)施；(4)當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報(bào)，各人員一定要十分認(rèn)真處理，(5)如發(fā)生火災(zāi)，保養(yǎng)部首要的任務(wù)是保證消防水泵、管理制度》,確保交接工作順利進(jìn)行。(1)值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。(2)值班人員因特殊情況需調(diào)班時(shí)，報(bào)請(qǐng)主管同意，(3)按規(guī)章巡視設(shè)備運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行表，(4)做好設(shè)備的日常保養(yǎng)和維修，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，(5)早、午、晚餐時(shí)間是值班的薄弱環(huán)節(jié)，所有運(yùn)行(6)堅(jiān)持每天清掃值班室衛(wèi)生，保持室內(nèi)清潔。(1)須報(bào)告領(lǐng)班情況：(2)須報(bào)告主管情況：(3)須報(bào)告工程部經(jīng)理情況：(1)日常的保養(yǎng)/維修服務(wù)，可通過(guò)分包形式將該項(xiàng)工(2)工程部負(fù)責(zé)選擇最合適及最符合經(jīng)濟(jì)效益的承包(四)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理1.各專(zhuān)業(yè)主管工程師根據(jù)本專(zhuān)業(yè)具體情況制定設(shè)備的3.由專(zhuān)業(yè)工程師或主管制定檢修方案并組織人員實(shí)施4.對(duì)需要外修的檢修項(xiàng)目由工程部經(jīng)理和專(zhuān)業(yè)工程師水系統(tǒng)、空調(diào)、電梯、電話(huà)裝修)水、空調(diào)、電梯、電話(huà))空調(diào)、電梯、電話(huà))統(tǒng)、空調(diào)、電梯、電話(huà)裝修)水系統(tǒng)、空調(diào)、電梯、電話(huà)裝修)4.系統(tǒng)設(shè)備故障記錄(強(qiáng)電、弱電、水系統(tǒng)、空調(diào)、電梯、電話(huà)裝修)電梯、電話(huà))電話(huà))有效地對(duì)清潔服務(wù)提供全過(guò)程進(jìn)行控制，確保這些過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，以滿(mǎn)足規(guī)定的要求。適用于轄區(qū)清潔服務(wù)全過(guò)程的控制?？蛻?hù)服務(wù)部經(jīng)理及主任負(fù)責(zé)對(duì)過(guò)程控制的實(shí)施，管理員負(fù)責(zé)對(duì)保潔工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。(一)過(guò)程控制的內(nèi)容及規(guī)范1.客戶(hù)服務(wù)部根據(jù)公寓、辦公樓、辦公樓及公共區(qū)域的人員流量、污染程度、清潔項(xiàng)目和清潔作業(yè)要求的不同，分3.確保保潔工作人員的服務(wù)行為表現(xiàn)符合資格要求和(二)過(guò)程控制方法2.四查制度查，每日至少一次，并填寫(xiě)《衛(wèi)生巡視表》;保潔員領(lǐng)班自2.保安部負(fù)責(zé)公共區(qū)域的刑事、治安緊急事件應(yīng)急處4.保安部臨近時(shí)負(fù)責(zé)向保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理通知火警。在正常工作時(shí)間(周一—周五8:00—17:00)由保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)應(yīng)急處理。正常工作時(shí)間以外(周六一周日10:00—20:00及周一—周五17:30—22:30)由值班經(jīng)理負(fù)責(zé)6.各部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助各種緊急事件的指揮與處理工7.保安部監(jiān)控室負(fù)責(zé)對(duì)各種緊急情況錄像(在攝像區(qū)域(一)火警的應(yīng)急處理知消防中心保安員上報(bào)總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定打“119”火寫(xiě)出“事件報(bào)告”,追究有關(guān)人員責(zé)任。(二)電梯困人(三)水淹(四)樓宇中控系統(tǒng)故障(1)通知強(qiáng)電阻，空調(diào)組，管鉗組有關(guān)樓宇中控系統(tǒng)(2)通知客戶(hù)服務(wù)部及保安部樓宇中控系統(tǒng)故障。(3)組織力量檢查故障原因，排除故障，盡早恢復(fù)樓(1)組織人手根據(jù)正常開(kāi)關(guān)時(shí)間在現(xiàn)場(chǎng)作手動(dòng)開(kāi)關(guān)有(2)增加巡查各設(shè)備的數(shù)次以檢查有否發(fā)生故障。(五)消防監(jiān)控系統(tǒng)故障(1)檢查噴淋系統(tǒng)穩(wěn)壓泵及噴淋泵的自動(dòng)啟動(dòng)功能，(2)將正壓送風(fēng)機(jī)及排煙機(jī)轉(zhuǎn)到手動(dòng)位置。(3)主機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)是否報(bào)警正常。(4)各功能設(shè)備聯(lián)動(dòng)及監(jiān)視信號(hào)是否出現(xiàn)異常動(dòng)作反(5)故障打印記錄應(yīng)保存以備查詢(xún)。(6)通知工程部或維修公司盡早修復(fù)。(六)幕墻玻璃破裂(1)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查玻璃破裂的正確位置，并通知保安部及(2)協(xié)同電梯組操作擦窗機(jī)到玻璃破裂位置清除玻璃(3)調(diào)查玻璃破裂原因。(4)組織力量臨時(shí)將該位置封好，注意防風(fēng)及防雨水(5)將玻璃尺寸及調(diào)查報(bào)告交工程經(jīng)理作跟進(jìn)。(七)匪警的應(yīng)急處理(1)流氓械斗，打群架；(2)持刀持槍盜竊、搶劫、殺人等。2.保安部經(jīng)理(值班經(jīng)理或保安部值班主任)迅速調(diào)集任根據(jù)情況決定報(bào)打“110”匪警或通知所管轄派出所及朝(八)故障斷電(1)當(dāng)雙路電源突然停電時(shí)，首先應(yīng)查發(fā)電機(jī)是否正(2)當(dāng)發(fā)電機(jī)起動(dòng)運(yùn)行后，立即派專(zhuān)人監(jiān)控發(fā)電機(jī)運(yùn)(3)突然停電后，必須立刻與供電局聯(lián)系，查詢(xún)停電(4)及時(shí)通知中控室調(diào)度，電話(huà)機(jī)房，消防控制中心(5)樓宇自控顯示終端要隨時(shí)監(jiān)視發(fā)電機(jī)的電壓，電(6)檢查各應(yīng)急回路供電，應(yīng)顯示正常；(7)檢查直燃機(jī)組應(yīng)急電源及供油泵的供電情況。(8)檢查供水的應(yīng)急電源，確保消防泵，生活泵以及(9)與電梯工聯(lián)系，檢查電梯的應(yīng)急電源，保證電梯(11)恢復(fù)市電后，立即組織人員進(jìn)行巡視檢查市電的(1)檢查一切弱電系統(tǒng)包括，消防監(jiān)控，樓宇自控，(3)檢查屬于樓宇自控系統(tǒng)監(jiān)控的設(shè)備是否仍正常運(yùn)(1)檢查各部升降機(jī)有否困人或故障，配合電梯系統(tǒng)(2)如擦窗機(jī)在使用中停電，讓擦窗機(jī)內(nèi)的人保持鎮(zhèn)(1)冷凍機(jī)陸續(xù)退出運(yùn)行。(2)檢查各送風(fēng)排風(fēng)機(jī)運(yùn)行情況，與樓宇自控值班配(1)立即奔赴消防控制中心，檢查報(bào)警主機(jī)及控制臺(tái)備用DC24V電源是否投入工作(注：備用電池常供)。(2)檢查控制中心主機(jī)備用電源投入后工作是否正常。(3)檢查所有消防通道樓梯照明。(4)各樓層照明是否出現(xiàn)斷電。(5)配電箱應(yīng)急電路投入時(shí)是否正常。(6)是否出現(xiàn)火警顯示工作正常。(7)立即奔赴消防泵控制室，檢查消防水泵控制柜。(8)發(fā)電機(jī)緊急啟動(dòng)時(shí)，消防泵電源是否自動(dòng)投入。(9)管鉗組的工作：(10)檢查各上水泵是否正常運(yùn)行。(11)檢查各污水泵是否正常運(yùn)行。(一)收樓程序：認(rèn)可無(wú)遺漏之后，填寫(xiě)《辦公樓/商鋪接收認(rèn)可書(shū)》。3.交接鑰匙(二)入住程序：(1)客戶(hù)入住前須符合物業(yè)公司的規(guī)定，即：各事項(xiàng)(2)查電、水、氣、表(3)封存鑰匙(三)客戶(hù)退租程序：(1)向財(cái)務(wù)部核查費(fèi)用是否繳清；(2)根據(jù)退租時(shí)間同工程部一起查看電表，結(jié)算能源(3)配合工程部人員對(duì)空調(diào)、消防進(jìn)行驗(yàn)收。2.配合搬家3.鑰匙交接客戶(hù)搬家完畢后，須把單元鑰匙歸還給管理部(租小業(yè)主的由小業(yè)主決定)。適用于委托管理項(xiàng)目范圍內(nèi)所有客戶(hù)對(duì)樓宇所做的二(一)受理裝修申請(qǐng)(二)圖紙審批3.審查裝修材料及裝修材料耐火阻燃檢驗(yàn)單(以消防局測(cè)試檢驗(yàn)為準(zhǔn))。4.所有批準(zhǔn)之裝修圖紙須由工程部蓋章認(rèn)可并存檔備(三)進(jìn)場(chǎng)施工管理(1)進(jìn)場(chǎng)前與裝修施工單位簽定《施工安全責(zé)任書(shū)》,(2)審核施工人員出入證申請(qǐng)之內(nèi)容，包括查驗(yàn)裝修(3)辦理施工出入證，并查檢《二次施工申請(qǐng)表》,(4)檢查易燃等危險(xiǎn)品的進(jìn)入。(5)安排施工人員行走路線(xiàn)。(四)裝修施工巡查管理。(五)施工驗(yàn)收1.驗(yàn)收工作由工程部牽頭組織，參加部門(mén)包括客戶(hù)代(1)竣工圖紙(2)國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定的有關(guān)資料。(1)按工程部及政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)之圖紙內(nèi)容，規(guī)定。(2)消防設(shè)施，設(shè)備的檢驗(yàn)，裝修材料是否符合消防(3)空調(diào)系統(tǒng)之裝修。(4)照明及用電之裝修。(5)工程部、管理部、保安部認(rèn)為有必要檢查驗(yàn)收的(一)管理部在接到客戶(hù)簽訂的車(chē)位租賃協(xié)議后，按類(lèi)(二)管理部根據(jù)車(chē)位租賃合同，為客戶(hù)制作停車(chē)證，(三)電話(huà)通知客戶(hù)領(lǐng)取本公司車(chē)證，并簽字確認(rèn)。(四)有關(guān)資料轉(zhuǎn)告保安部。(五)制作車(chē)場(chǎng)指示標(biāo)識(shí)管理部為停車(chē)場(chǎng)制作并設(shè)置行駛路徑知識(shí)標(biāo)識(shí)及各種(六)機(jī)動(dòng)車(chē)輛運(yùn)行的管理1.對(duì)持證客戶(hù)車(chē)輛，經(jīng)停車(chē)場(chǎng)出入口人工檢驗(yàn)后進(jìn)出不受限制，不用登記。2.保安員對(duì)車(chē)場(chǎng)進(jìn)行巡視檢查，指引客戶(hù)車(chē)輛停放在專(zhuān)(七)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的停放管理1.訪(fǎng)客車(chē)輛停放在辦公樓內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)，由保安員負(fù)責(zé)疏導(dǎo)車(chē)輛，維護(hù)停車(chē)場(chǎng)正常秩序。2.無(wú)論何種車(chē)輛在行駛時(shí)均需遵守相應(yīng)道路交通標(biāo)志，服從保安人員指揮。3.停放時(shí)需按指定地點(diǎn)停放在車(chē)位線(xiàn)內(nèi)，由于未按要求停放車(chē)輛而造成的一切后果責(zé)任自負(fù)(如出現(xiàn)刮、蹭等現(xiàn)4.自然災(zāi)害造成的車(chē)輛損壞，保安部接到報(bào)告后應(yīng)核實(shí)情況，確系自然災(zāi)害，公司不負(fù)任何責(zé)任，但可向有關(guān)單位出具相應(yīng)的證明性材料。8.車(chē)場(chǎng)入口服務(wù)停車(chē)場(chǎng)入口管理員把停車(chē)卡發(fā)給每一輛進(jìn)入辦公樓的訪(fǎng)客車(chē)，并登記進(jìn)入時(shí)間。9.車(chē)場(chǎng)出口服務(wù)停車(chē)場(chǎng)出口管理員根據(jù)入口發(fā)放的停車(chē)卡的時(shí)間，收取離開(kāi)的訪(fǎng)客車(chē)的費(fèi)用，并將收據(jù)交給客戶(hù)。把錢(qián)數(shù)、車(chē)牌號(hào)、離開(kāi)時(shí)間登記在《停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)記錄表》上，并由夜班人員到(一)維修服務(wù)1.調(diào)度員接到客戶(hù)報(bào)修后，立即填寫(xiě)《電話(huà)投訴記錄表》,并開(kāi)具《維修單》通知維修人員，由維修員與報(bào)修部(二)超時(shí)空調(diào)服務(wù)1.管理部將申請(qǐng)附件交給工程部及財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)部即第六章報(bào)價(jià)及承諾(一)必須有1名或幾名對(duì)辦公樓全部的設(shè)施設(shè)備都熟壓運(yùn)行操作證”和“電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證”;消防人員中必(三)綜合管理人員應(yīng)有“物管上崗證”,這是政府行(四)樓宇自控與消防自控是辦公樓的神經(jīng)中樞，牽一(五)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)和保安消防為24小時(shí)工作且必須保證服人員均從事本職業(yè)務(wù)5年以上，骨干人員為10年以上物業(yè)服(一)本報(bào)價(jià)的人工費(fèi)用中，單獨(dú)衡量單價(jià)雖不能滿(mǎn)足(二)本報(bào)價(jià)不含業(yè)主經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)所需的維修、保安、(三)本報(bào)價(jià)不含開(kāi)荒費(fèi)，工具設(shè)備費(fèi)等一次性開(kāi)辦費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)，以利節(jié)約.(四)本報(bào)價(jià)費(fèi)用構(gòu)成：耗品耗材，人工費(fèi)，工裝費(fèi)，(五)考慮到第一年有施工單位保修的因素，維修耗材(一)維修保養(yǎng)：面積一建筑物29700平方米+外圍；區(qū)(二)保安：面積—建筑物29700平方米+外圍；區(qū)域一(三)清潔、綠化：區(qū)域面積—15000平方米；區(qū)域—機(jī)房、營(yíng)業(yè)廳、屋面等)和室外全部區(qū)域。內(nèi)容月均費(fèi)用年費(fèi)用小計(jì)備注維修、運(yùn)行耗材光源)、保險(xiǎn)、膠帶、藥劑、潤(rùn)滑劑、油漆、軟化劑、皮帶、電線(xiàn)、清洗劑、軸承、龍頭、清潔耗材清潔劑、消毒劑、垃圾衛(wèi)生紙等辦公、后勤、保安耗材文具、紙張、電池、洗工裝、勞保用品等合計(jì)崗位人數(shù)月人均單價(jià)年費(fèi)用小計(jì)備注綜合管理經(jīng)理有物管經(jīng)理上崗證保潔大廳、衛(wèi)生間、飲水間公共區(qū)域含領(lǐng)班含領(lǐng)班保安保安、消防、門(mén)禁負(fù)責(zé)人(主管)有消防上崗證消防及門(mén)禁監(jiān)控運(yùn)行懂消防設(shè)備、會(huì)消報(bào)警、操作電腦、確認(rèn)故障保安員(門(mén)崗、巡樓、車(chē)場(chǎng)、交通、內(nèi)保)含領(lǐng)班運(yùn)行維修維修保養(yǎng)工程師10年以上經(jīng)驗(yàn)變電站、發(fā)電機(jī)運(yùn)行維修有高壓電工本、入網(wǎng)證冷凍機(jī)房和空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維修懂制冷、機(jī)械熱力站運(yùn)行維修懂水暖、管道、煤氣維修弱電、樓宇自控運(yùn)行、電視系統(tǒng)、通訊線(xiàn)路、值班維修弱電技術(shù)5年以上水、電、空調(diào)維修有操作證土建裝修維護(hù)材料員統(tǒng)計(jì)、考勤、文案等合計(jì)種類(lèi)人數(shù)人均年費(fèi)用費(fèi)用小計(jì)備注保安員衣、褲、帽、皮鞋、皮帶、大衣(冬夏雙季)消防及門(mén)禁衣、褲、帽、皮鞋、(冬夏雙季)保潔綠化工作服、軟底工作鞋(冬夏雙季)運(yùn)行維修人員工作服、絕緣皮鞋或工作鞋(冬夏雙季)后勤人員由管理公司承擔(dān)合計(jì)(耗材費(fèi)+人工費(fèi)+工裝費(fèi)+管理費(fèi))×5.5%(耗材費(fèi)+人工費(fèi)+工裝費(fèi)+管理費(fèi)+稅金)(一)我方承諾3.質(zhì)量承諾：三年內(nèi)達(dá)到“XX市物業(yè)管理優(yōu)秀辦公樓”(二)物業(yè)管理承諾各項(xiàng)指標(biāo)序號(hào)管理指標(biāo)達(dá)標(biāo)率備注1辦公樓基礎(chǔ)設(shè)備、設(shè)施完好率2零修、急修及時(shí)率3維修工程質(zhì)量合格率4綠化完好率5清潔、保潔率6道路完好及使用率7化糞池/雨水井/污水井完好率8排水管、明暗溝完好率9路燈完好率停車(chē)場(chǎng)完好率公共設(shè)施、休息設(shè)施完好率辦公樓治安案件1起以下辦公樓火災(zāi)0起違章處理率業(yè)主投訴處理率管理人員培訓(xùn)合格率第七章應(yīng)急預(yù)案(一)重大事件指：因匪警、火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、特大?二)較大事件指：火警、盜警、設(shè)備重大故障等管理(三)一般事件指：受外來(lái)因素影響，使客戶(hù)的正常工(一)發(fā)生重大緊急突發(fā)事件，項(xiàng)目服務(wù)中心負(fù)責(zé)人除(三)公司各部門(mén)、各單位必須服從公司的統(tǒng)一調(diào)配。(四)較大緊急事件的處理(五)一般緊急突發(fā)事件的處理急突發(fā)事件報(bào)告》,報(bào)公司主管部門(mén)。(六)幾種常見(jiàn)的緊急突發(fā)事件的處理2.發(fā)生暴雨等自然災(zāi)害的處理見(jiàn)《暴雨、雷電應(yīng)急處理3.因故發(fā)生停水、停電等事件的處理見(jiàn)《給排水事故應(yīng)4.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件的處理見(jiàn)《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急操作規(guī)程》。5.重大或較大緊急突發(fā)性事件按《事故報(bào)告、調(diào)查與處理程序》規(guī)定要求進(jìn)行處理。6.根據(jù)緊急突發(fā)事件發(fā)生的頻次，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并將分析結(jié)果提交公司管理評(píng)審。(一)外來(lái)人員混入辦公樓區(qū)域內(nèi)，擾亂業(yè)主正常辦公(二)以上訪(fǎng)為名在辦公樓內(nèi)外叫囂，尋釁滋事。(三)混入管轄區(qū)域內(nèi)進(jìn)行各種不同程度的破壞行為(火、電、設(shè)施設(shè)備、有線(xiàn)通訊系統(tǒng)等)。(四)對(duì)餐廳、公共部位等用水的投毒情況。(一)分社大廳崗應(yīng)急措施3.大廳崗需保證2人以上同時(shí)在崗，必要時(shí)電話(huà)聯(lián)系替(二)收發(fā)室崗應(yīng)急措施(三)車(chē)庫(kù)、宿舍崗應(yīng)急措施4.管理處其他部門(mén)日常工作中注意對(duì)單位外來(lái)人員的(一)火警信息火警信息可以是：消防監(jiān)控中心接收的火警信號(hào)(包括燈光、音響、消防主機(jī)顯示屏顯示);(二)客戶(hù)的報(bào)警。應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)/電話(huà)通知當(dāng)值保安員趕赴預(yù)警現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)是否由于自動(dòng)報(bào)警裝置系統(tǒng)誤動(dòng)發(fā)出的信息或有違章引起確認(rèn)中應(yīng)隨時(shí)保持與消防監(jiān)控中心的聯(lián)系，并報(bào)告確認(rèn)情(一)火警、火災(zāi)處理原則：1.確認(rèn)的火警應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)向消防中心和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(二)火警、火災(zāi)的處置辦法：3.取用滅火器材時(shí)應(yīng)正確