江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86XX年課件

江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年2024/4/17江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年我們的團(tuán)隊(duì)，2002年進(jìn)入吉安市場(chǎng)調(diào)研/策劃/推廣/代理/在職員工70余人累計(jì)服務(wù)項(xiàng)目近200萬(wàn)平米大型居住區(qū)/高端住宅/酒店式公寓/商業(yè)海通地產(chǎn)/鴻鑫地產(chǎn)/天立實(shí)業(yè)/恒鵬實(shí)業(yè)和濟(jì)置業(yè)／星港地產(chǎn)2009在樓市極不穩(wěn)定的形勢(shì)下毅然突圍2010年期待新的更大突破……鉅太的團(tuán)隊(duì)江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年細(xì)分吉安當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境/為本項(xiàng)目找到準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位在現(xiàn)有環(huán)境下,為迅速建立本項(xiàng)目品牌形象/找到良好的溝通平臺(tái)在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,為達(dá)成本項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售,準(zhǔn)確找到目標(biāo)客戶/找到與客戶溝通的渠道/找到與客戶對(duì)應(yīng)的話語(yǔ)體系我們的任務(wù)：鉅太的任務(wù)江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年市場(chǎng)研究分析吉安經(jīng)濟(jì)研究市場(chǎng)環(huán)境研判城市板塊發(fā)展規(guī)劃市場(chǎng)研判結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析本項(xiàng)目定位問(wèn)題思考項(xiàng)目四周簡(jiǎn)析項(xiàng)目產(chǎn)品戶型分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目屬性定位營(yíng)銷(xiāo)定位思路客群定位分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位形象定位營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告整體框架項(xiàng)目研究分析項(xiàng)目定位分析開(kāi)發(fā)策略思考及建議開(kāi)發(fā)策略建議開(kāi)發(fā)及推售建議規(guī)劃建議戶型設(shè)計(jì)建議物業(yè)安保智能化建議開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建議階段營(yíng)銷(xiāo)分析全程推廣建議階段營(yíng)銷(xiāo)細(xì)則江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年市場(chǎng)研究分析江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年吉安宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析2008金融危機(jī)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2008年吉安全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值505億元，同比增長(zhǎng)15.2%，比上年同期提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，速度創(chuàng)13年來(lái)的最高增幅。分季度看，全年四個(gè)季度累計(jì)增速分別為13.0%、14.9%、13.6%和15.2%，四個(gè)季度增速全部保持在13.0%以上，全市經(jīng)濟(jì)呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。人均生產(chǎn)總值達(dá)到10571元，可比增長(zhǎng)14.4%。15.2%2008年在美國(guó)次貸危機(jī)及由此引發(fā)的全球金融危機(jī)下，吉安全市生產(chǎn)總值同比2007年增長(zhǎng)15.2%，為近年來(lái)最高增幅。吉安經(jīng)濟(jì)研究江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年2009年1－8月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1-8月，全市規(guī)模工業(yè)增加值可比增長(zhǎng)17.8%，較前6個(gè)月分別回升2.25、2.45、2.35、0.77、0.75和0.72個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)45.4%，始終保持高位運(yùn)行之勢(shì)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)18.2%，較1-5月、1-6月和1-7月分別回升0.4、0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)；外貿(mào)出口增長(zhǎng)50.4%，增速除1-2月外始終保持在50%以上；財(cái)政總收入增長(zhǎng)13.1%，連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，較1-2月的8.7%回升4.4個(gè)百分點(diǎn)。1.從宏觀上看,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈逐月回暖之勢(shì)。雖然受2008年全球金融危機(jī)影響，吉安全市經(jīng)濟(jì)仍然保持了高水平的增長(zhǎng)，其中全市生產(chǎn)總值同比2007年增長(zhǎng)15.2%，為近年來(lái)的最大增幅。2.2009年全球經(jīng)濟(jì)逐漸從危機(jī)中走出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在一系列擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資等宏觀調(diào)控措施的刺激下，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。3.從2009年1－8月吉安全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看，預(yù)計(jì)2009吉安全市經(jīng)濟(jì)將仍然保持較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，吉安經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)一步得到快速成長(zhǎng)。吉安宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析吉安經(jīng)濟(jì)研究【鉅太看點(diǎn)】：江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年2007年:

全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23.68億元，比上年增長(zhǎng)0.4%。2008年:全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資29.9億元，比上年增長(zhǎng)36.7%。2007年:商品房施工面積472.51萬(wàn)平方米，下降4.5%，其中，住宅投資401.69萬(wàn)平方米，下降7.4%；2008年:商品房施工面積452.3萬(wàn)平方米，下降4.3%，其中住宅380.69萬(wàn)平方米，下降5.2%。0.4%36.7%-7.4%-5.2%市場(chǎng)環(huán)境研判吉安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年2007年:商品房銷(xiāo)售面積190.66萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.0%，其中，住宅銷(xiāo)售面積為174.49萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.0%。2008年:商品房銷(xiāo)售面積128.05萬(wàn)平方米，下降32.8%，其中住宅116.13萬(wàn)平方米，下降33.4%。

2007年:商品房竣工面積100.19萬(wàn)平方米，下降8.2%。2008年:商品房竣工面積85.44萬(wàn)平方米，下降14.7%.-8.2%-14.7%33.4%10.0%市場(chǎng)環(huán)境研判吉安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：自2006年－2008年，連續(xù)3年呈上升增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中2007年同比增長(zhǎng)0.4%，2008年受全國(guó)樓市低迷影響仍然同比增長(zhǎng)14.7%，由此可以判斷2009年吉安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2.房地產(chǎn)施工面積：從2006－2008年，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相反，連續(xù)3年呈下降態(tài)勢(shì)，其中2008年受全國(guó)樓市低迷影響，同比2007年更是下降5.2%。由此可以預(yù)知2009年吉安樓市的總體供應(yīng)量將同比有較大下降。3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積：以2007年為拐點(diǎn)，在2006－2007年以10%增長(zhǎng)，在2007－2008年，受全國(guó)樓市低迷影響，同比以33.4%下降。由此可知，2008吉安樓市受全國(guó)低迷樓市的影響可見(jiàn)一般。【鉅太看點(diǎn)】：市場(chǎng)環(huán)境研判吉安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年吉安樓市現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)一江兩岸，三大分區(qū)吉安樓盤(pán)分布與中心城區(qū)分布一體，以贛江為界，一江兩岸，河西河?xùn)|。其中河西板塊隨著近年城南的飛速發(fā)展，特別是隨著城南新區(qū)概念的提出，城南的發(fā)展加速，逐漸成為河西板塊的另一重要區(qū)域，河西板塊也分為了城北板塊和城南板塊。城北板塊——最為成熟城北板塊涵蓋了城中及城北兩大板塊，是當(dāng)前吉安樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量最大也最為成熟的一大板塊，當(dāng)前區(qū)域的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)已轉(zhuǎn)移到以吉州大道為主軸的城北片區(qū)，本次重點(diǎn)調(diào)查有當(dāng)前在售樓盤(pán)10個(gè)。市場(chǎng)環(huán)境研判1234597811101215161817192422212320城北分區(qū)城南分區(qū)河?xùn)|分區(qū)61314江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年河?xùn)|分區(qū)——穩(wěn)步上升隨著“一江兩岸、決戰(zhàn)兩區(qū)”等概念的提出,河?xùn)|分區(qū)近年得到了迅速發(fā)展，依托火車(chē)站、井岡山大學(xué)、貿(mào)易廣場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目支撐，河?xùn)|城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)得到了進(jìn)一步的完善，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套逐漸齊全，隨之的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也得到了更加成熟的發(fā)展。城南分區(qū)——潛力巨大十一五規(guī)劃，重點(diǎn)提出了城南新區(qū)的建設(shè)，吉州區(qū)新行政中心的建設(shè)及搬遷，而隨著后河的整治及后河景觀的形成，城南無(wú)論是從未來(lái)發(fā)展前景還是當(dāng)前的生態(tài)居住條件都更加優(yōu)勢(shì)。吉安樓市現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境研判1234597811101215161817192422212320城北分區(qū)城南分區(qū)河?xùn)|分區(qū)61314江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年河?xùn)|板塊河?xùn)|板塊逐漸趕上，特別是隨著青原區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)城，住房需求量快速增加，片區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量已逐漸增加，當(dāng)前可售樓盤(pán)房源已逐漸減少，部分樓盤(pán)未來(lái)可售產(chǎn)品也僅為小高層及高層物業(yè)。吉安樓市現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境研判江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年城南板塊城南板樓盤(pán)基本上沿江沿河排布，總開(kāi)發(fā)量相對(duì)其他區(qū)域較少，當(dāng)前各大樓盤(pán)基本上已進(jìn)入開(kāi)發(fā)后期，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)上可售產(chǎn)品多為小高層及高層物業(yè)，對(duì)于本項(xiàng)目前期低密度產(chǎn)品花園洋房入市將有更大優(yōu)勢(shì)。水岸綠洲創(chuàng)天麗景城濱江六合盛世古南花園金色水岸凱旋華府吉安樓市現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境研判江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年城北板塊城北板塊為當(dāng)前開(kāi)發(fā)最為成熟的一個(gè)區(qū)域，目前片區(qū)樓盤(pán)售價(jià)同比其他區(qū)域較高，約在2600－4000元/平米之間，目前可售樓盤(pán)中大多數(shù)產(chǎn)品僅剩余高層物業(yè)，剩余極少量樓盤(pán)多層產(chǎn)品受市場(chǎng)追捧。星港奧園香榭麗都帝景灣東方巴黎萊茵河畔山水雅苑水岸名都穗華名郡宜家公園桃源盛景鴻泰華庭匯賢國(guó)際都會(huì)吉安樓市現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境研判江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年吉安樓市09年發(fā)展簡(jiǎn)析市場(chǎng)環(huán)境研判回過(guò)頭看吉安09年的樓市發(fā)展歷程，初步可以總結(jié)出以下幾種現(xiàn)象：一是供不應(yīng)求的不均衡現(xiàn)象：受08年樓市環(huán)境的影響，08年和09年市場(chǎng)基本上沒(méi)有什么新項(xiàng)目入市，有的也是搭上09年最后市場(chǎng)的末班車(chē)，如城南的凱旋華府；其他就是08年及08年以前推出市場(chǎng)的在售項(xiàng)目，從而形成了市場(chǎng)放量相當(dāng)減少，所以在很大程度上導(dǎo)致09年樓市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)象；二是房?jī)r(jià)快速攀升的非理性現(xiàn)象：受市場(chǎng)供求關(guān)系的作用和國(guó)家樓市政策不穩(wěn)定的雙重刺激下，吉安09年房?jī)r(jià)在6-12月份月月攀漲，平均每個(gè)月的漲幅高達(dá)80—120元/平米，有的樓盤(pán)半年內(nèi)價(jià)格上漲幅度高達(dá)1200元/平米；三是市場(chǎng)銷(xiāo)售去化快速熱銷(xiāo)現(xiàn)象：因08年消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)觀望心態(tài)的釋放和09年市場(chǎng)供不應(yīng)求的市場(chǎng)關(guān)系，共同刺激了吉安09年樓市火爆熱銷(xiāo)的現(xiàn)象；四是多層越來(lái)越稀缺、高層逐步發(fā)展成為市場(chǎng)的主力產(chǎn)品：無(wú)論是從目前在售樓盤(pán)項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)還是到即將入市的項(xiàng)目，多層產(chǎn)品已經(jīng)越來(lái)越稀缺，高層產(chǎn)品將逐步占有市場(chǎng)絕大部分的比例。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年吉安樓市2010年市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境研判1234597811101215161817192422212320城北分區(qū)城南分區(qū)河?xùn)|分區(qū)6131425262728本案鷺洲府邸江岸新城國(guó)際華城29同昇國(guó)際花園時(shí)代廣場(chǎng)3130盛唐華都井大陽(yáng)光城吉安樓市經(jīng)歷08、09年的調(diào)整過(guò)渡，由于近兩年市場(chǎng)供應(yīng)量相當(dāng)性的減少，造成09年市場(chǎng)階段性的供不應(yīng)求的需求關(guān)系。因出現(xiàn)了這樣的市場(chǎng)現(xiàn)象，致使在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目并發(fā)上市，目前包括本案在內(nèi)的就有8個(gè)項(xiàng)目，總量約在100萬(wàn)平米。據(jù)知還有3-5項(xiàng)目正在報(bào)批中，以及加上一些正在建項(xiàng)目的后期陸續(xù)推出，初步保守統(tǒng)計(jì)：2010年吉安市場(chǎng)入市總建面積將突破200萬(wàn)平米！【鉅太看點(diǎn)】：1.市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重過(guò)剩，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻！2.受09年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的影響，2010年吉安房?jī)r(jià)上漲幅度緩慢，基本上維持一定市場(chǎng)價(jià)格！3.受樓市政策的影響，2010年的樓市發(fā)展，也將呈現(xiàn)出平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年城市板塊發(fā)展規(guī)劃綜合考慮到吉安市中心城區(qū)三大片區(qū)聯(lián)動(dòng)和緊湊發(fā)展的基本要求，規(guī)劃期內(nèi)可選擇的城市發(fā)展方向有：①河西片區(qū)向南發(fā)展至新村、宋家、神崗山；向西發(fā)展至路口、廟背、普塘、羅家坊；向北發(fā)展至曲沙。②河?xùn)|片區(qū)鐵路以西地帶適當(dāng)向南北方向擴(kuò)展，北至沙蕪，南至老虎坑水庫(kù)；鐵路以東部分向南發(fā)展至橫江，向東發(fā)展至菱塘、大塘、滸崗、云江，向北發(fā)展至臨江。③河南片區(qū)向西發(fā)展至羅家、塖上、對(duì)門(mén)、店下；適當(dāng)向南發(fā)展至社前、連山、梨塘。另外將京九鐵路以東與西隴山以南的用地作為遠(yuǎn)景城市發(fā)展方向。城市發(fā)展方向江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年城市板塊發(fā)展規(guī)劃利用贛江、禾河在中心城區(qū)交匯，將整個(gè)城區(qū)自然劃分為三大片區(qū)：河西片區(qū)（吉州區(qū)），河?xùn)|片區(qū)（青原區(qū)），河南片區(qū)（吉安縣敦厚鎮(zhèn)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)）。各個(gè)片區(qū)內(nèi)部又被河流、綠地、主干道、過(guò)境公路等分隔為若干組團(tuán)。整個(gè)城區(qū)呈現(xiàn)“一城三片，兩水三岸，多中心多組團(tuán)”的城市空間格局。①河西片區(qū)：集中心城區(qū)文化、娛樂(lè)中心，行政中心，商業(yè)金融服務(wù)中心為一體的綜合型片區(qū)；②河?xùn)|片區(qū)：集旅游休閑、教育科研、商業(yè)貿(mào)易以及生態(tài)居住為一體的，具有濱江特色的新型片區(qū)；③河南片區(qū)：工業(yè)及生產(chǎn)服務(wù)型片區(qū)。城市空間基本格局江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年①城北居住片區(qū)——新建居住、公共設(shè)施一體化的城北居住片區(qū)。居住用地275公頃，人口規(guī)模為9萬(wàn)人。②中心居住片區(qū)——調(diào)整、優(yōu)化中心居住空間環(huán)境，配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共綠地。居住用地400公頃，人口規(guī)模為14萬(wàn)人。③后河居住片區(qū)——注重后河自然環(huán)境與景觀風(fēng)貌的保護(hù)，打造景觀環(huán)境優(yōu)美的后河居住片區(qū)。居住用地390公頃，人口規(guī)模為13.5萬(wàn)人。④城東居住片區(qū)——新建居住、公共設(shè)施一體化的城東居住片區(qū)。居住用地300公頃，人口規(guī)模為11萬(wàn)人。⑤濱江居住片區(qū)——注重后河自然環(huán)境與景觀風(fēng)貌的保護(hù)，打造景觀環(huán)境優(yōu)美的后河居住片區(qū)。居住用地290公頃，人口規(guī)模為10萬(wàn)人。城市板塊發(fā)展規(guī)劃城市居住用地布局江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年鉅太研判結(jié)論1234597811101215161817192422212320城北分區(qū)城南分區(qū)河?xùn)|分區(qū)6131425262728本案鷺洲府邸江岸新城國(guó)際華城29同昇國(guó)際花園時(shí)代廣場(chǎng)3130城北片區(qū)未來(lái)樓市發(fā)展簡(jiǎn)析總體量將超70萬(wàn)平米1.城北片區(qū)作為市政府最早提出發(fā)展新城的片區(qū)，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)多、開(kāi)發(fā)量大；2.隨著市政府重點(diǎn)發(fā)展城南新區(qū)后，城北區(qū)域優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步被弱化；3.片區(qū)內(nèi)未來(lái)新入市項(xiàng)目增多、老盤(pán)新推、項(xiàng)目后期房源推了等因素影響，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量將非常之大；4.區(qū)域內(nèi)不乏高素質(zhì)樓盤(pán)，本項(xiàng)目若無(wú)突出特別優(yōu)勢(shì)，將很難打開(kāi)銷(xiāo)售局面；5.本區(qū)域供給總量大、潛在供應(yīng)巨大，供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，將長(zhǎng)期處于買(mǎi)方市場(chǎng)；同時(shí)供給產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化嚴(yán)重；6.供給產(chǎn)品同質(zhì)化，絕大部分是（?。└邔赢a(chǎn)品，戶型區(qū)間集中在80-100平米的兩房和110-130平米的三房。未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)加大，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈鉅太看點(diǎn)江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年市場(chǎng)分析結(jié)論回顧長(zhǎng)期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場(chǎng)環(huán)境供給分析需求分析潛在供給巨大，整體轉(zhuǎn)入買(mǎi)方市場(chǎng)區(qū)域整體內(nèi)需不足，價(jià)格存在回調(diào)可能客群分析投資需求被抑制，剛需成為主力競(jìng)品分析產(chǎn)品同質(zhì)化，差異化不明顯，客群重疊度高江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年市場(chǎng)研判結(jié)論06-08年09年以后核心問(wèn)題如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格最大化、和單體利潤(rùn)最大化賣(mài)得好、賣(mài)得快就是利潤(rùn)最大化市場(chǎng)市場(chǎng)推著客戶走，客戶非理性促使開(kāi)發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開(kāi)發(fā)商要回歸現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)圈地，土地就是金錢(qián)！圈客，客戶就是利潤(rùn)！區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)鉅太看點(diǎn)江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)和挖掘市場(chǎng)的空白點(diǎn)產(chǎn)品功能空白點(diǎn)分析——目前在市場(chǎng)上，各個(gè)樓盤(pán)推出各自的產(chǎn)品牌來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)，如陽(yáng)光澳洲風(fēng)情牌（星港澳園）、地中海風(fēng)情牌（水岸名都）、建筑格調(diào)牌（鷺洲府邸—廬陵文化建筑牌）、產(chǎn)品功能牌（鴻泰華庭——商用兩用）、客戶尊貴身份象征牌（匯賢國(guó)際都會(huì)——修身、齊家、觀天下）…………在項(xiàng)目產(chǎn)品定位百家爭(zhēng)艷的市場(chǎng)背景下，我們?cè)撘栽趺礃拥漠a(chǎn)品，達(dá)到強(qiáng)勢(shì)搶占市場(chǎng)？那就需要我們的產(chǎn)品既要充分滿足消費(fèi)者對(duì)未來(lái)生活的向往需求又要適應(yīng)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)…………所以鉅太公司：提出中央公園和臨園觀景相結(jié)合的生活享受江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)和挖掘市場(chǎng)的空白點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)位和品質(zhì)的空白點(diǎn)分析——通過(guò)下圖競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的未來(lái)價(jià)位和項(xiàng)目品質(zhì)的綜合對(duì)比，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白（即本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)）——即中高價(jià)位和中高偏上的產(chǎn)品品質(zhì)，這樣的產(chǎn)品也同樣深受消費(fèi)者的青睞和喜歡，真正實(shí)現(xiàn)物超所值的價(jià)值表現(xiàn)。高中低中中高高『價(jià)格』中低『品質(zhì)檔次』鴻泰華庭匯賢國(guó)際都會(huì)市場(chǎng)空白康居帝景灣桃源盛景宜家公園星港澳園鵬華國(guó)際華城我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)山水雅苑江岸星城鷺洲府邸鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年在這樣的市場(chǎng)中我們要達(dá)到“熱銷(xiāo)、快銷(xiāo)”的經(jīng)營(yíng)目的需要解決的問(wèn)題如下：1、客戶在哪里？2、如何在巨大的供給和激烈競(jìng)爭(zhēng)中勝出？問(wèn)題思考1——把握本地的主流客戶（城市精英新貴），在此基礎(chǔ)上吸引和搶奪周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和改善性需求客戶,中長(zhǎng)期拓展投資客戶；2——區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品科技的建筑運(yùn)用、智能化安保、超值實(shí)惠的價(jià)格體系、小區(qū)內(nèi)外公園化的居住環(huán)境。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年問(wèn)題思考基于以上問(wèn)題的思考，本案要想突破區(qū)域激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力獲得成功，有以下三個(gè)突破方向：1、依靠成熟的城北中央生活板塊，突出本案為城北CLD中央生活區(qū)的核心地段；2、放大和凸現(xiàn)本案所擁有的12000平米的中央景觀園林、底層架空花園、入戶花園，充分利用“一江一帶兩公園”（老虎江、吉州大道景觀帶、真君山公園和50000畝的濕地公園）打造公園化高尚人居環(huán)境；3、實(shí)現(xiàn)科技智能化居住產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的差異化競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)總價(jià)控制，切入市場(chǎng)空白點(diǎn)。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年項(xiàng)目研究分析江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年項(xiàng)目四周項(xiàng)目西臨環(huán)湖路，緊鄰老虎江景觀帶，遠(yuǎn)眺天華山、真君山森林公園，均為本案主要外部自然資源。項(xiàng)目東臨吉州大道；為城市外環(huán)線主干道，與城市南北主干道（井岡山大道）相連，吉安河西城區(qū)主要的交通大道。項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃路，相鄰為穗華名郡項(xiàng)目，一期多層售完，小高層預(yù)計(jì)2010年5月份推出市場(chǎng)。項(xiàng)目南側(cè)為待開(kāi)發(fā)用地，規(guī)劃使用性質(zhì)為商住建設(shè)用地。本案是一個(gè)以高層住宅為主、包括沿街商鋪、商業(yè)會(huì)所等多種建筑形態(tài)的復(fù)合社區(qū)。本案位于成熟城北板塊的中心區(qū)域其一：城市外環(huán)線綠化景觀大道——吉州大道；其二：項(xiàng)目西側(cè)保留幾棵香樟古樹(shù)，為項(xiàng)目增添又一綠色景觀；與穗華名郡隔路相鄰，便捷享受穗華名郡30000平米的大規(guī)模的商業(yè)生活配套，如深圳新一佳超市的意向加盟等。以及城市生活配套的不斷完善，成就成熟生活區(qū)。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年項(xiàng)目產(chǎn)品戶型分析項(xiàng)目戶型統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)戶型套數(shù)說(shuō)明棟號(hào)戶型套數(shù)說(shuō)明1#樓三室兩廳兩衛(wèi)64套/3#樓三室兩廳兩衛(wèi)64套/三室兩廳一衛(wèi)64套/三室兩廳一衛(wèi)64套/三室兩廳兩衛(wèi)26套配入戶花園三室兩廳兩衛(wèi)13套配入戶花園三室兩廳一衛(wèi)26套配入戶花園三室兩廳一衛(wèi)39套配入戶花園8#樓三室兩廳兩衛(wèi)34套配入戶花園9#樓三室兩廳兩衛(wèi)136套/三室兩廳一衛(wèi)51套配入戶花園兩室兩廳一衛(wèi)34套/5#樓6#樓三室兩廳兩衛(wèi)204套/一室一廳一衛(wèi)68套/兩室兩廳一衛(wèi)34套/10#樓三室兩廳兩衛(wèi)68套兩梯兩戶注：總共989套，其中配有入戶花園的有189套，占總比例為19.11%。產(chǎn)品戶型簡(jiǎn)析：1.本案三房的戶型為主打戶型，面積基本上控制在100-130平米，深受市場(chǎng)和客戶的青睞；2.配入戶花園的戶型所占比較較少，建議增加配有入戶花園的戶型的套數(shù)；3.1#和3#部分戶型功能結(jié)構(gòu)不合理，以及8#樓的戶型面積浪費(fèi)過(guò)大，戶戶都達(dá)不到空氣對(duì)流，居住舒適性較差……

4.具體戶型產(chǎn)品建議見(jiàn)后……（待續(xù)）江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年項(xiàng)目SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)機(jī)會(huì)（O）減小劣勢(shì)，避免威脅威脅（T）區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格具有空白點(diǎn)，在高價(jià)位的城北板塊，推出實(shí)惠性超值價(jià)位策略占據(jù)市場(chǎng)；城市化進(jìn)程加速，大吉安規(guī)劃出爐，本案區(qū)域發(fā)展前景可觀；當(dāng)前吉安整體供應(yīng)量較少，新項(xiàng)目尚未釋放區(qū)域潛力：區(qū)域配套規(guī)劃完善、科學(xué)，未來(lái)區(qū)域價(jià)值明顯；產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)：全高層建筑、現(xiàn)代科技智能化裝典住宅；外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)：老虎江景觀帶、真君山森林公園、吉州大道綠色景觀路；內(nèi)在公園環(huán)境：12000平米園林、入戶花園等本區(qū)域內(nèi)未來(lái)項(xiàng)目放量增加，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈市場(chǎng)進(jìn)入整固期，投資需求被抑制區(qū)域發(fā)展政策風(fēng)險(xiǎn)本區(qū)域高端同質(zhì)化品和多層產(chǎn)品物業(yè)的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)分流客戶；項(xiàng)目周邊生活配套不成熟、出行不便捷；開(kāi)發(fā)商的品牌魅力不夠；全高層產(chǎn)品的市場(chǎng)客觀抗性、容積率較高；產(chǎn)品戶型無(wú)創(chuàng)新、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)弱！如非南北朝向結(jié)構(gòu)戶型；項(xiàng)目規(guī)模小，而產(chǎn)品本身就難于打造成為精致樓盤(pán)【鉅太看點(diǎn)】：公共交通等配套現(xiàn)狀不成熟，所以本司認(rèn)為將項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)、超值性價(jià)比和所具有的自然資源進(jìn)行充分挖掘和放大是進(jìn)行定位和后期營(yíng)銷(xiāo)概念的方向。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年項(xiàng)目屬性定位思考讓我們回歸項(xiàng)目的本質(zhì)，我們現(xiàn)在有什么？1.城北板塊中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；2.12000平米中央景觀園林、架空層景觀花園、入戶花園等；3.老虎江景觀帶、真君山森林公園、吉州大道綠色景觀路等外在自然景觀；4.85—135平米的公園式豪宅戶型；5.超值性價(jià)比的人文景觀社區(qū)；6.運(yùn)用現(xiàn)代居住科技裝典本案，如做內(nèi)外墻保溫、雙層真空玻璃、智能化物業(yè)安保系統(tǒng)等；7.小區(qū)內(nèi)人車(chē)分流、多功能高級(jí)會(huì)所；8…………我們?yōu)槭裁床换乇茈y以感知的未來(lái)，定位現(xiàn)在？江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年項(xiàng)目屬性定位城中央：凸顯本案地處城北板塊的中心地段、也是吉安城市的核心地段，以達(dá)到體現(xiàn)本案所處城北區(qū)域發(fā)展前景及本案區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)；11萬(wàn)平米：體現(xiàn)本案精致、安逸的公園里的家的生活環(huán)境；公園樣板：具備一河雙公園的外部自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)（老虎江綠化景觀帶、真君山森林公園、天華山公園）和項(xiàng)目?jī)?nèi)在的優(yōu)美環(huán)境（12000平米的中央景觀公園、底層架空花園、入戶花園等）城中央●11萬(wàn)㎡公園樣板社區(qū)釋義：江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年項(xiàng)目定位江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年定位思路對(duì)目標(biāo)的理解項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目戰(zhàn)略思路客群定位競(jìng)爭(zhēng)定位形象定位市場(chǎng)定位江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年真正的客戶定位，就是發(fā)現(xiàn)客戶需求和與客戶真正實(shí)現(xiàn)心靈上的溝通：2010年吉安市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常的激烈，在此市場(chǎng)狀況下，傳統(tǒng)的按部就班的推廣形式必須摒棄，必須繼續(xù)深入研究目標(biāo)客群心理，發(fā)掘能與其內(nèi)在需求相共鳴的價(jià)值點(diǎn)，引導(dǎo)其對(duì)我項(xiàng)目進(jìn)行重新思考和認(rèn)知。故發(fā)現(xiàn)需求/心靈溝通是本案全程推廣的首要原則?！鰷?zhǔn)確性：放棄大海撒網(wǎng)般的盲目宣傳，定位客戶群，在目標(biāo)圈子中利用小眾媒體傳播，做到矛之所指，有的放矢?！鰟?chuàng)新性：規(guī)避千篇一律的活動(dòng)形式，充分與項(xiàng)目實(shí)際結(jié)合，體現(xiàn)公園豪宅樣板社區(qū)的價(jià)值和特性。■生活化：以“科技改變生活”、“回歸公園式自然生活”的概念，融合大量生活化的元素引導(dǎo)目標(biāo)客群產(chǎn)生認(rèn)同和思考?？腿憾ㄎ唤骷彩袇R鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年客群定位我們的目標(biāo)客戶在哪里？購(gòu)買(mǎi)人群變化趨勢(shì)圖領(lǐng)袖中產(chǎn)白領(lǐng)平民原始消費(fèi)群體正在弱化的群體主流消費(fèi)群體即將弱化的群體正在蓬勃的群體市場(chǎng)供應(yīng)的空缺未來(lái)存在的群體未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)新貴追求高品質(zhì)生活渴望臨公園、享公園、觀公園的舒適環(huán)境江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年我們的產(chǎn)品將賣(mài)給誰(shuí)？不僅僅只是傳統(tǒng)意義上金字塔尖的富豪，而是社會(huì)中堅(jiān)力量的穩(wěn)定的白領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)。他們是中國(guó)改革開(kāi)放時(shí)期出生的一代，生活在科技智能化和居住建筑同步發(fā)展的信息化時(shí)代。匯鑫國(guó)際名城客戶定位城市精英新貴R客群定位江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年城市心貴的特征和細(xì)分客群定位特征——吉安工作的首次置業(yè)、周邊換房置業(yè)、不排除養(yǎng)老購(gòu)房、年齡25-50歲、家庭年收入6萬(wàn)以上、見(jiàn)證著科技智能化對(duì)社會(huì)和生活帶來(lái)的影響。A類(lèi)：B類(lèi)：以年齡及事業(yè)細(xì)分——25—35歲之間事業(yè)處于上升期見(jiàn)證和享受到科技智能化給生活帶來(lái)的影響35—50歲之間事業(yè)處于停滯或者衰退期向往回歸自然、享受幽靜的公園化生活江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年訴求策略：產(chǎn)品訴求，促銷(xiāo)誘導(dǎo)。B類(lèi)人群事業(yè)處于停滯期或衰退期他們的支出計(jì)劃以改善目前生活狀況為主對(duì)公園化房產(chǎn)具有較強(qiáng)的個(gè)人傾向性消費(fèi)觀念理性，不易受廣告等手段影響更重視項(xiàng)目自身?xiàng)l件及促銷(xiāo)性的利益引導(dǎo)客群定位他們是本項(xiàng)目的主流消費(fèi)者！A類(lèi)人群事業(yè)處于上升期，對(duì)于前途充滿信心中產(chǎn)白領(lǐng)，年輕知識(shí)型，注重內(nèi)心見(jiàn)證和享受到科技智能化給生活帶來(lái)的好處會(huì)因各人個(gè)性不同，產(chǎn)生不同的安排江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年與目標(biāo)客戶的心靈溝通他們是心貴，他們愛(ài)生活，他們渴望更高品質(zhì)的生活，因此我們推廣工作的中心環(huán)節(jié)是：客群定位向往自然的歸屬感脫盡都市風(fēng)塵回歸自我情懷物管安保全面盡情呵護(hù)科技智能化社會(huì)的領(lǐng)頭者健康幸福的家庭生活區(qū)智能公園化生活享受智能化生活的愉悅，品味公園化生活的安逸向往家庭的親密感向往自我的時(shí)尚感回歸秩序的安穩(wěn)感點(diǎn)燃他們向往公園化生活的欲望！江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年競(jìng)爭(zhēng)定位有別于市場(chǎng)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)利劍！綜合前部分對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目產(chǎn)品研究分析、目標(biāo)客戶定位分析和項(xiàng)目屬性定位分析之后得知：2010年城北板塊市場(chǎng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，本案要想在眾多同質(zhì)化樓盤(pán)中競(jìng)爭(zhēng)凸顯出來(lái)，就必須有區(qū)別于市場(chǎng)其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)利劍——公園化的私邸城市精英新貴的私享府邸智能化生活江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年案例借鑒及分析吉安市場(chǎng)典型在售樓盤(pán)的主題定位及SLOGAN定位：區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)定位主推語(yǔ)城北片區(qū)

香榭麗都

不在家的時(shí)候想家，在家時(shí)也享家萊茵河畔

入住萊茵河畔，感受?chē)?guó)際生活宜家公園

宜家領(lǐng)域君臨天下康居帝景灣

上層生活，尊貴屬地江南御景園

御景生活、景秀人生城南片區(qū)

水岸綠洲

春天的交響,從容水岸生活,優(yōu)雅健康人生濱江六合盛世吉安新江景人居時(shí)代城市江域，行政首府創(chuàng)天麗景城

后河畔/一江風(fēng)景一種人生銀興古南花園城中心雙水岸生活城中心雙水岸生活金色水岸

感受流暢的美，享受溫馨的家。河?xùn)|片區(qū)

東方蘭園吉安首個(gè)東方文化生態(tài)社區(qū)返璞歸真，意境中國(guó)和濟(jì)春天首個(gè)行政主題花園社區(qū)領(lǐng)秀風(fēng)范，名家之作天立花園

天地人和，情緣一生天立盛世華庭

繁華見(jiàn)證街區(qū)生活青原花苑大型花園式商業(yè)、文化住宅城財(cái)富領(lǐng)地，氣度恢弘濱江學(xué)府豪園青原極富魅力和內(nèi)涵的人文商住綜合平衡社區(qū)一線江景，氣勢(shì)磅礴市場(chǎng)定位江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年市場(chǎng)定位我的公園●家釋義：在市場(chǎng)，我們真正賣(mài)什么？！我的：用第一人稱(chēng)的語(yǔ)法形式，形式隨意，訴求貼近人心，引發(fā)對(duì)人生意義的思考：放下種種喧囂和誘惑，擁有內(nèi)心的寧?kù)o安逸；公園：凸顯本案優(yōu)越的外部自然環(huán)境和內(nèi)在的景觀優(yōu)勢(shì)。具備一河雙公園的外部自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)（老虎江綠化景觀帶、真君山森林公園、天華山公園）和項(xiàng)目?jī)?nèi)在的優(yōu)美環(huán)境（12000平米的中央景觀公園、底層架空花園、入戶花園等），與項(xiàng)目屬性“11萬(wàn)平米公園樣板社區(qū)”相呼應(yīng)；家：突顯出城市心貴對(duì)家的眷戀、對(duì)科技智能化家的向往、對(duì)公園化居住環(huán)境的回歸。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年形象定位我們的感動(dòng)口號(hào)就是？？大景觀止●公園首府釋義：大景觀止：意為看過(guò)此景，就足夠啦；出自《古文觀止》。此半句寓意12000平米中央園林大景帶給人的一種震撼的視覺(jué)和精神感受。有“五岳歸來(lái)不看山”之意境。公園：凸顯本案優(yōu)越的外在和內(nèi)在環(huán)境優(yōu)勢(shì)。如具備一河雙公園的外部自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)（老虎江綠化景觀帶、真君山森林公園、天華山公園）和項(xiàng)目?jī)?nèi)在的優(yōu)美環(huán)境（12000平米的中央景觀公園、底層架空花園、入戶花園等），猶如公園里的家一樣。首府：指本案為吉安公園華宅的王者地標(biāo)，指這樣奢享的大面積中央觀景園林和外在的自然公園景觀的豪宅只此一家，別無(wú)他有。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年?duì)I銷(xiāo)策略廣告媒體策略

根據(jù)鉅太公司當(dāng)前吉安在售項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們可以得出結(jié)論，當(dāng)月前在吉安市場(chǎng)，最有效的傳播媒體依次是：短信＞戶外＞電視＞朋友介紹＞派單因此本項(xiàng)目的媒體策略：傳統(tǒng)媒介形象宣傳，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主動(dòng)出擊傳統(tǒng)媒介活動(dòng)推廣江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年

佐證——在售樓盤(pán)媒體效果

如圖表所示:項(xiàng)目1來(lái)訪客戶最主要的認(rèn)知媒介是短信，其次是朋友介紹、電視、戶外等；項(xiàng)目2來(lái)訪客戶主要的認(rèn)知途徑是朋友介紹、電視、戶外，來(lái)電客戶認(rèn)知途徑依次是戶外、電視、短信、派單等；某項(xiàng)目12月來(lái)訪客戶某項(xiàng)目12月來(lái)訪客戶某項(xiàng)目12月來(lái)電客戶營(yíng)銷(xiāo)策略廣告媒體策略江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年開(kāi)發(fā)策略思考與建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年開(kāi)發(fā)思路建議開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略開(kāi)發(fā)順序建議開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議開(kāi)發(fā)物業(yè)建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年開(kāi)發(fā)策略指導(dǎo)思想——分期分批次適量開(kāi)發(fā)，多層次、小批量、快節(jié)奏推售開(kāi)發(fā)策略建議根據(jù)區(qū)域目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消化量、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件和同類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期，按照項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地33330平米，總建筑面積為109856平米，其中住宅面積101113.3平米、商業(yè)建筑面積8245.4平米，現(xiàn)按照區(qū)域同類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售速率來(lái)計(jì)算，我們初步判斷如下：周期：約2-2.5年；開(kāi)發(fā)節(jié)奏：年均4-5萬(wàn)㎡左右，約300-450套。注：具體每年開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售量只有在項(xiàng)目方案確定后，待市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)研后方能確定，后期可提供詳細(xì)方案。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年開(kāi)發(fā)及推銷(xiāo)順序建議如右圖所示，根據(jù)項(xiàng)目的樓宇位置排布，確定項(xiàng)目共分四期分批入市。一期:8#、9#樓二期:5#、6#樓三期:1#,3#,10#四期:1#、3#樓沿吉州大道段1#、3#樓沿吉州大道作為最后一期項(xiàng)目三期項(xiàng)目二期項(xiàng)目一期樣板區(qū)江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年1.整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則建議——以目標(biāo)客群需要和整體開(kāi)發(fā)策略為出發(fā)點(diǎn)，以中庭景觀利用價(jià)值最大化指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目地塊特征，圍合式建筑布局。2.建筑建議——多采用板式和部分點(diǎn)式建筑設(shè)計(jì)，在不過(guò)多損失經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下提高項(xiàng)目舒適度、差異化和競(jìng)爭(zhēng)力，并以此凸出高層洋房的概念；通過(guò)戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)即滿足目標(biāo)客群需求，又保證居住舒適性，為區(qū)域塑造一座體現(xiàn)未來(lái)科技居家理念的科技公園樣板社區(qū)。3.部分建筑規(guī)劃修改建議——

a.8#樓板式建筑的一單元兩梯五戶，建議分為兩個(gè)單元，一單元兩梯三戶和一單元一梯兩戶的結(jié)構(gòu)布局，達(dá)到80%的戶型通透；

b.3#樓15F裙樓的建筑，建議單獨(dú)改為點(diǎn)式建筑結(jié)構(gòu)布局。以避免現(xiàn)有部分戶型結(jié)構(gòu)的不規(guī)則性，從而達(dá)到戶型最大的實(shí)用性。規(guī)劃建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年首層入戶門(mén)廳首層架空層設(shè)計(jì)架空，景觀功能與停車(chē)功能相結(jié)合。規(guī)劃建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年戶型設(shè)計(jì)指導(dǎo)思路建議——

◆空間構(gòu)成豐富、具有層次特色和文化品位◆空間功能分區(qū)極為明顯，無(wú)干擾空間、過(guò)渡空間充足◆公共空間的集中性和私人空間的隱密性突出◆高度講究空間的舒適性和享受性◆具有良好的改造條件和復(fù)合利用條件戶型設(shè)計(jì)建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年偷面積——落地飄窗常規(guī)意義上的飄窗并未落地，若將其設(shè)計(jì)為落地飄窗（驗(yàn)收前可以先簡(jiǎn)單的封閉起來(lái)（見(jiàn)圖1），等業(yè)主裝修時(shí)再自行敲掉（見(jiàn)圖2）），客戶則可以將室內(nèi)空間獲得一定程度的延伸（見(jiàn)圖3），同時(shí)通過(guò)立面拉平的處理（見(jiàn)圖4），整體外觀也不受任何影響。戶型設(shè)計(jì)建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年戶型修改建議入戶花園修改設(shè)計(jì)建議入戶門(mén)外移，形成入戶花園A1#江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年FE公共部分，形成空中花園3#戶型修改建議入戶花園修改設(shè)計(jì)建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年衛(wèi)生間改成主臥私用衛(wèi)生間AC客廳尺寸加大，不應(yīng)小于3.9米廚房隔墻不砌，避免形成狹長(zhǎng)過(guò)道1#戶型修改建議部分修改設(shè)計(jì)建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年可變空間----陽(yáng)光房以陽(yáng)光房的設(shè)置充分滿足不同業(yè)主親山親水親自然的意愿。戶型修改建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年智能化安保配套建議1.安全防范子系統(tǒng)

(1)住宅報(bào)警裝置(2)訪客對(duì)講裝置(3)周界防越報(bào)警裝置(4)閉路電視監(jiān)控(5)電子巡更裝置(6)智能一卡通系統(tǒng)2.管理與監(jiān)控子系統(tǒng)

(1)自動(dòng)抄表裝置(2)車(chē)輛出入與停車(chē)管理裝置(3)緊急廣播與背景音樂(lè)(4)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)(5)設(shè)備監(jiān)控裝置

3.信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)

本系統(tǒng)由居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等所組成，采用多網(wǎng)融合技術(shù)。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年物業(yè)管理建議參考標(biāo)準(zhǔn)1.常規(guī)的保潔、安保服務(wù)；2.物業(yè)管理服務(wù)：公共性服務(wù)收費(fèi)（物管費(fèi)）、公眾代辦性服務(wù)收費(fèi)（水、電、氣、供熱、電視、通訊等）、特約服務(wù)收費(fèi)、轉(zhuǎn)售與租賃中介服務(wù)，代管房屋服務(wù)，裝修套餐及配套服務(wù)，管家式延伸服務(wù)等；3.設(shè)備、設(shè)施管理維修上門(mén)服務(wù)：專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理維修；4.安全維護(hù)服務(wù)：24小時(shí)值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)消防管理、車(chē)輛、交通等秩序管理；5.保姆式家政服務(wù):家居清潔維護(hù)服務(wù)，車(chē)輛清洗，家電維修，代送修各類(lèi)物品，影碟租賃，請(qǐng)星級(jí)廚師上門(mén)烹調(diào)，提供美容健康護(hù)理，代請(qǐng)保姆、鐘點(diǎn)工、照看（接送）幼兒服務(wù)，報(bào)刊訂閱服務(wù)、代辦各類(lèi)宴會(huì)服務(wù)等；6.特約家庭醫(yī)療保健服務(wù)（特約家庭醫(yī)生、上門(mén)體檢、各科醫(yī)生專(zhuān)家上門(mén)咨詢服務(wù)、電話醫(yī)療保健咨詢服務(wù)等）；江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建議科技智能的應(yīng)用新風(fēng)系統(tǒng)水處理系統(tǒng)外墻系統(tǒng)防噪音系統(tǒng)規(guī)劃高起點(diǎn)產(chǎn)品高規(guī)格外窗系統(tǒng)其他科技系統(tǒng)江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年中水處理示意圖擊博力虹式屋面雨水排放系統(tǒng)進(jìn)水調(diào)節(jié)池組合式生化處理設(shè)備鼓風(fēng)機(jī)過(guò)濾器消毒裝置回用將洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：澆灌綠地沖洗園區(qū)道路洗車(chē)補(bǔ)充人工湖蒸發(fā)掉的水分傳統(tǒng)的重力式雨水排放系統(tǒng)雨水排放系統(tǒng)示意圖1、水處理系統(tǒng)采用瑞吸式屋面雨水排放系統(tǒng)屋面雨水斗及高密度聚乙烯排水管道完全隔絕空氣、只允許雨水進(jìn)入利用重力形成局部真空產(chǎn)生虹吸現(xiàn)象比傳統(tǒng)的雨水排放方式減少大量雨水斗和立管不需要任何坡度快速?gòu)氐着徘逦菝娣e水開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建議1、水處理系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年同層排水——又稱(chēng)之為墻排水，與傳統(tǒng)的地排水不同，同層排水的管道布置方式，讓排水支管不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到排水立管進(jìn)行排放；清潔衛(wèi)生，便于打掃；消除噪音；衛(wèi)生間用水設(shè)備提高靈活性；安全高效；節(jié)省空間；馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，避免樓間噪音、無(wú)漏水、無(wú)串味摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭，不占用地下空間；1、水處理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建議同層排水系統(tǒng)水處理系統(tǒng)建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年2、外墻系統(tǒng)1、墻面基層2、界面劑3、聚合物砂漿4、背膠5、保溫板6、聚合物砂漿7、玻璃纖維網(wǎng)格布8、聚合物砂漿9、石材墻磚案例：萬(wàn)科朗潤(rùn)園的外墻保溫系統(tǒng)共5層工藝，墻的厚度增加了5－6公分，加上窗戶和玻璃保溫措施，空調(diào)能耗可以節(jié)約30％左右開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年6mm+12mm+6mmLOW-E低輻射玻璃室內(nèi)冷熱能量100％投射熱傳輸損失40％太陽(yáng)能量100％透射太陽(yáng)能65％室外環(huán)境室內(nèi)環(huán)境斷橋鋁合金窗框LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃輻射率從0.84降低到0.04至0.12，可通過(guò)可見(jiàn)光而阻擋遠(yuǎn)紅外線(人體所感受的熱即是遠(yuǎn)紅外線)起到了更好的隔音與隔熱的作用。獨(dú)特的鍍膜層隔絕紫外線輻射LOW-E鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱窗框與窗洞之間采用美國(guó)歐文斯克寧保溫板做隔熱處理世界頂級(jí)德國(guó)SCHüCO（旭格）斷熱鋁合金窗框結(jié)構(gòu)。雙面膠條咬口，窗框內(nèi)、外鋁皮之間有硬尼龍斷熱層Low-E玻璃3、外窗系統(tǒng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年采用22厘米陶粒混凝土加厚樓板，一方面可以有效節(jié)能，另一方面也使樓板的隔音效果從通常的75分貝減小到30分貝，達(dá)到歐洲標(biāo)準(zhǔn)。分戶隔墻上增加了10公分厚的擠塑聚苯做保溫、隔音門(mén)設(shè)計(jì)加厚一倍的戶門(mén)、室內(nèi)門(mén)，門(mén)窗內(nèi)暗藏隔音、隔熱膠條，多個(gè)細(xì)部共同為減耗起到良好作用。以不同日照角度設(shè)計(jì)的不同傾角的外窗和低輻射中空Low－E玻璃擠塑聚笨板是以聚苯乙烯樹(shù)脂為原料，經(jīng)由特殊工藝連續(xù)擠出發(fā)泡成型的硬，質(zhì)板材,其內(nèi)部為獨(dú)立的密閉式氣泡結(jié)構(gòu)，是一種具有高抗壓、不吸水、防潮、不透氣、輕質(zhì)、耐腐蝕、使用壽命長(zhǎng)、導(dǎo)熱系數(shù)低等優(yōu)異性能的環(huán)保型保溫材料。陶?；炷帘绕胀ɑ炷恋膬?yōu)勢(shì)有：重量輕，保溫性能好、抗?jié)B性好，耐火性能好，施工適應(yīng)性強(qiáng)4、防噪系統(tǒng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年運(yùn)用法國(guó)ALDES（愛(ài)迪士）自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)；室內(nèi)90％以上的空間實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)，“會(huì)呼吸的窗”。中央式機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)原理：VMPK系統(tǒng)能保證室內(nèi)高質(zhì)量、持續(xù)、無(wú)噪音通風(fēng)，尤為適用新建的住宅。風(fēng)機(jī)通常安裝于屋頂，用于排出污濁空氣，室外新鮮空氣通過(guò)自平衡式進(jìn)風(fēng)口進(jìn)入各主要房間內(nèi)。異臭味、懸浮顆粒物、水蒸氣，引入室外自然新風(fēng)，防止交叉感染疾病。5、新風(fēng)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建議江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建議其他科技節(jié)能系統(tǒng)還包括地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)管輻射制冷采暖系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、太陽(yáng)能節(jié)能系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、智能聯(lián)控系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、集中式生活熱水系統(tǒng)、建筑隔聲系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、閉合式保溫隔熱外圍護(hù)系統(tǒng)等在內(nèi)的多項(xiàng)節(jié)能及健康樓宇技術(shù)，以最新的住宅科技、最為優(yōu)越內(nèi)在品質(zhì)，為業(yè)主打造健康舒適的居所。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年階段營(yíng)銷(xiāo)分析江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年2010年推廣整體思路（重點(diǎn)詳解上半年）營(yíng)銷(xiāo)推廣策略公園化觀景大宅、智能化的主題階段豪宅品質(zhì)、高性價(jià)比的主題階段智能化住宅熱銷(xiāo)、公園樣板升級(jí)主題階段第一階段（1-2月）第二階段（3-4月）第三階段（5-6月）

大力渲染科技節(jié)能性住宅、公園智能化住宅的核心優(yōu)勢(shì)，配合項(xiàng)目形象入市和客戶積累。大力渲染項(xiàng)目科技節(jié)能型、公園智能化的豪宅品質(zhì)，而超值的中產(chǎn)階層的銷(xiāo)售價(jià)格，即超高性價(jià)比！大力渲染科技節(jié)能住宅深得人心、一期產(chǎn)品熱銷(xiāo)；科技節(jié)能樣板放展示、一期園林實(shí)景開(kāi)放等訴求點(diǎn)：大景觀止，公園首府訴求點(diǎn)：科技裝典公園家訴求點(diǎn)：豪宅品質(zhì)、中產(chǎn)價(jià)格形象導(dǎo)入期客戶積累期開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年以活動(dòng)為主線，貫穿小眾媒體傳播為主，大眾傳播為輔，結(jié)合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，有效宣傳：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排2月植樹(shù)節(jié)4月靠吉州大道的入口一期園林的施工產(chǎn)品推薦會(huì)暨一期VIP卡發(fā)售活動(dòng)5月一期房源開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售看房通道、樣板間開(kāi)放6月項(xiàng)目巡展項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝和物料準(zhǔn)備售樓部正式開(kāi)放售樓部的建設(shè)江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年三大階段推廣細(xì)解營(yíng)銷(xiāo)推廣進(jìn)程經(jīng)上述分析，上半年我項(xiàng)目大體存在三個(gè)推廣階段，即：科技節(jié)能、公園智能化的主題推廣階段（1月-2月/項(xiàng)目形象導(dǎo)入期）；豪宅品質(zhì)、高性價(jià)比的主題推廣階段（3月-4月/項(xiàng)目銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)期）和科技住宅熱銷(xiāo)、公園樣板升級(jí)主題推廣階段。在未來(lái)2010年的激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)下和在新年伊始如何打響第一槍意義極為重大，因此，第一個(gè)階段（1月-2月）是本案入市推廣工作中至關(guān)重要的一環(huán)。有鑒于此，我們將重點(diǎn)對(duì)這一階段推廣工作進(jìn)行研究和分析。江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年從產(chǎn)品本身來(lái)分析匯鑫國(guó)際名城智能型住宅公園化品質(zhì)超高性價(jià)比豪宅品質(zhì)中產(chǎn)價(jià)格（總價(jià)30萬(wàn)左右）按照以往市場(chǎng)，這樣高科技、公園智能化配套的豪宅品質(zhì)的住宅，必然是賣(mài)給城市最高層階段的消費(fèi)者，即所謂的是“董事級(jí)人群”（如政府要員、企業(yè)高管階層、成功的生意人等）。具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不滿足傳統(tǒng)的居住環(huán)境，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，渴望改善居住環(huán)境，正在為成為前一類(lèi)人而奮斗的人群，大都35歲以下，即所謂：“非董事人群（城市心貴族）”。項(xiàng)目形象導(dǎo)入期營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)析要完成好工作，首先必須遵守的原則就是：有的放矢。準(zhǔn)確定位小高層產(chǎn)品的目標(biāo)客群，然后對(duì)其進(jìn)行針對(duì)性的分析和引導(dǎo)。集合有效資源，實(shí)現(xiàn)推廣效果。在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，誰(shuí)會(huì)買(mǎi)小高層產(chǎn)品？江西吉安市匯鑫國(guó)際名城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告86PPTXX年形象導(dǎo)入期營(yíng)銷(xiāo)細(xì)則階段時(shí)間：2010年02－03月份階段目的：告示性營(yíng)銷(xiāo)，完成項(xiàng)目的形象導(dǎo)入，完成項(xiàng)目的形象包裝，讓客戶認(rèn)知和識(shí)別本項(xiàng)目階段工作內(nèi)容：1.售樓處選址及裝修設(shè)計(jì)包裝2.項(xiàng)目形象包裝：戶外及圍墻形象包裝展示項(xiàng)目基本形