國內外控規(guī)經驗

控制性詳細規(guī)劃思想最早于1980年由美國女建筑師協會帶入中國。在美國叫區(qū)劃條例（ZoningRegulation）,從1916年-1961年經歷了幾十年的時間和完善，逐漸成熟，包括了城市設計導則和設計標準等內容，對容積率、日照、開放空間、單元開發(fā)、建筑高度、地塊尺寸、停車標準等。

由于政治體制和國情不同，在德國叫建造規(guī)劃、香港的法定圖則和契約控制等。美國Zoning目的：Zoning是把城市劃分成區(qū)域。這個區(qū)域就稱為Zones.它主要是對土地的使用進行必要的限制。對在這塊土地上的建筑物也進行必要的控制。Zoning是一個控制土地使用和執(zhí)行GeneralPlan的主要工具。

權限：Zoning是由加州憲法授予給當地政府的權力。它必須符合該地區(qū)的GeneralPlan的長期目標。如果這兩者出現沖突，以GeneralPlan為準。任何人都可以向州政府舉報任何違背GeneralPlan的行動。

Zoning通常規(guī)定：

1．

使用性質（用地性質）。

2．

最小的可出售或者可使用的土地大小。

3．

建筑物高度

4．

土地建筑覆蓋率

5．

建筑紅線

6．

建筑密度

7．

綠化

8．

停車比例

等等

1960年，區(qū)劃法開始對促進宜人空間的創(chuàng)造和保護特色區(qū)域加以關注。

1961年，紐約對區(qū)劃法進行了全面的修改，增設了城市設計導引原則和設計標準等新的內容，增加了設計評審過程，使區(qū)劃成為實施城市規(guī)劃和設計的有力工具。

這些標準包括：

(1)容積率(FloorAreaRatio)

這是對建筑體積的控制，規(guī)定建筑物的基地面積與高度關系，改變以往單純控制建筑高度的做法。

(2)日照范圍(天空曝光面)(SkyExposurePlane)

曝光面是一個斜面，是在街道范圍上空的某一特定高度以上按特定斜率所形成的控制面，這里的高度和斜率由一定時間內的日照條件來確定。

(3)空地率(OpenSpaceRatio)

鼓勵在一定的容積率下多留空地，制定比較合適的容量。此外，為了克服單一的地塊控制，還衍生了一系列的獎勵政策。

(4)規(guī)劃單元開發(fā)(PlannedUnitDevelopment)

在包含兩個或兩個以上分區(qū)的較大規(guī)模土地開發(fā)中，開發(fā)商在滿足一定的人口密度、空地率及交通或公共設施的需求下，可以自由安排其他項目。

(5)獎勵區(qū)劃(1ncentiveZoning)

規(guī)定開發(fā)者如果在高密度的商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)內興建一個合乎規(guī)定的廣場，可獲得增加20％的基地面積的獎勵，獎勵的容積率也可通過其他公益事業(yè)來實現。

(6)開發(fā)權轉讓(DevelopmentRightTransfer)

主要用于城市中需要保護的主要地段，如標志性建筑、歷史建筑、獨特的自然形態(tài)等，將這些資源上空未被開發(fā)的空間權轉讓到其他基地中(容積率轉移)，得到開發(fā)權的開發(fā)商將被批準在容積率控制之外增加一定的建筑面積，這種補償符合開發(fā)商追求最大面積的要求。

由于美國以前沒有城市土地規(guī)劃的傳統(tǒng)，早期的建筑條例也很不規(guī)范。因此，土地分區(qū)管理概念一經傳入，便很快得以推行，被用于處理各種各樣的問題。區(qū)劃原理：將其所轄的地區(qū)在地圖上劃分成不同的地塊，對每個地塊制定管理的規(guī)劃。確定具體的使用性質或允許某種程度的土地使用的混合等。它們也確定了新開發(fā)的物質形態(tài)方面的標準或控制指標。這些控制還擴展到：建筑的最大高度，建筑物四周的最小后退距離，地塊的尺寸和覆蓋面積(通常以容積率來界定)或建筑的體量，最小的汽車停車標準等。區(qū)劃的主要內容和方法內容——對規(guī)劃進行界定的條例文本、確定地塊邊界并運用條例條款的區(qū)劃地圖(zoningmap)。條例文本內容：內容和目的、定義、地塊邊界輪廓、各項規(guī)則的清單、規(guī)劃委員會、上訴委員會、立法機構、具有相應司法權的法庭和職責、區(qū)劃地圖的編制和審批程序、區(qū)劃地圖與綜合規(guī)劃的一致性要求、不同手續(xù)的成本以及有關申請、上訴等程序的規(guī)定基本內容：

(1)確定土地利用的性質，增加了新的土地利用類型，如：

①混合利用區(qū)——通常為商業(yè)與住宅混合建造區(qū)。

②特殊用途區(qū)——為保護具有突出傳統(tǒng)特征或為城市發(fā)展而限定的特殊保護地段。

③有限開發(fā)區(qū)——僅在滿足區(qū)劃法規(guī)定的某些條件下才允許開發(fā)的地區(qū)。

④集合建設區(qū)——多為在住宅區(qū)內為爭取好的環(huán)境而集中建設的地區(qū)。

⑤鼓勵建設區(qū)——允許給予一定的優(yōu)惠條件換取某些公眾利益需要的地區(qū)。(2)確定土地容量

土地容量是土地利用的定量控制指標，表明土地的開發(fā)強度。包括用地大小、建筑密度、院落大小、建筑物后退、建筑物的高度和體量。

(3)確定環(huán)境容量

將城市設計的相關內容納入其中，對居住用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地以不同的標準、不同的內容要求進行指標控制。

德國的區(qū)劃法和建造規(guī)劃：《建設法典》中確定城市規(guī)劃為二級等級體系,包括預備性土地利用規(guī)劃和建造規(guī)劃兩級。建造規(guī)劃包含有一系列法定指標去規(guī)范特定地區(qū)的城市有序發(fā)展。,建造規(guī)劃的制定并不總是需要一個現成的預備性土地利用規(guī)劃,特別是當一個單獨的建造規(guī)劃足以勝任管理城市發(fā)展時，可以在預備性土地利用規(guī)劃制定和修編之前制定。建造規(guī)劃的內容包括：（參考《德國建造規(guī)劃評析》）建筑和土地利用的類型和強度;（建筑密度、容積率、立方米率、樓層數和建筑高度）覆蓋類型,（開放覆蓋or封閉覆蓋）建筑在地塊中的位置;（建筑限制線、后退要求線、覆蓋進深）公共基礎設施和公用設施相關的控制指標;綠色空間和相關保護地區(qū)的控制指標，特殊用地類型的控制指標;公共交通設施和主要道路的控制指標。除了規(guī)定的以外,建造規(guī)劃還包括了識別符號、相關信息以及其他立法中的有關規(guī)定。公眾希望了解涉及自身財產和周邊環(huán)境的法律規(guī)定,建造規(guī)劃的這些附加細節(jié)是為了使規(guī)劃包含更加廣泛的信息來源,為公眾提供全面的服務。特例許可開發(fā)：每一部建造規(guī)劃包括了作為規(guī)劃地區(qū)原則上批準開發(fā)的信息,通常情況下還包括作為例外情況可以許可的開發(fā)類型。此外,建造規(guī)劃還可以在以下情況下給予控制指標的個別特許：———出于公共利益的考慮。———從城市發(fā)展利益的角度,背離規(guī)劃有充分的理由,且未對規(guī)劃的根本意圖產生影響。———建造規(guī)劃的實施遭遇未曾預料到的明顯的困難。與我國控規(guī)的異同：相同——控制指標類似，目標都是為了控制、規(guī)范和引導城市開發(fā),保障城市可持續(xù)的發(fā)展。不同——控制性詳細規(guī)劃缺乏明確的法律地位，而建造規(guī)劃具有《建設法典》明確規(guī)定的地方法律法規(guī)的地位，且這種法律約束力遠遠超過預備性土地利用規(guī)劃。

控規(guī)對于一些與經濟利益緊密相關的指標(如容積率等)的確定,仍由規(guī)劃師根據經驗或現有案例加以確定,缺乏明確的技術標準指導和統(tǒng)一的原則；而建造規(guī)劃具有《建設法典》及各種相關法律所確定的規(guī)范及成熟的技術方法和編制程序。《聯邦土地使用法規(guī)》中詳細規(guī)定了各類用地控制指標的參考數值。

控制性詳細規(guī)劃對公眾參與和市民參與沒有明確的要求；建造規(guī)劃的公眾參與包括的范圍很廣,既包括本地的市民,相關公共機構,還包括所謂鄰里,既鄰接地區(qū)和城市,甚至還有專門的“社會規(guī)劃”(SocialPlan)以推進建造規(guī)劃的社會認同。

香港的“契約”控制我國香港特別行政區(qū)的規(guī)劃體系由三個層次規(guī)劃組成：全港發(fā)展策略規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃。地區(qū)規(guī)劃是詳細的土地用途圖則，它通過把土地劃作不同用途，將全港及次區(qū)域層面所制定的概括性規(guī)劃原則，在地區(qū)層面落實。香港土地使用強度控制的內容并不多，主要有基地系數(PlotRatio)即容積率、基地覆蓋率、沿街建筑高度、開放空間等等。地區(qū)圖則分為法定圖則和政府內部圖則兩類。法定圖則由城市規(guī)劃委員會根據《城市規(guī)劃條例》制定，包括分區(qū)計劃大綱圖(OutlineZoningPlan)和發(fā)展審批地區(qū)圖(DevelopmentPermissionAreaPlan)。分區(qū)計劃大綱圖是界于次區(qū)域發(fā)展綱領和發(fā)展大綱圖則之間的一個層次，也是香港城市規(guī)劃惟一的立法圖紙，任何發(fā)展，包括房屋工程或用途更改，應與圖則的規(guī)定相符。圖則中的土地用途分區(qū)分為住宅、商業(yè)、工業(yè)、休憩、政府、社區(qū)、綠化、自然保護、綜合發(fā)展、鄉(xiāng)村式發(fā)展、露天貯物或其他指定用途，圖的比例一般為1：5000，每份圖則均附有一份“注釋”，作為該圖則的一部分，并按區(qū)列出經常準許的用途(第一欄)和須取得城市規(guī)劃委員會許可的用途(第二欄)。發(fā)展審批地區(qū)圖只是中期性的法定圖則，有效期3年。政府內部圖則有發(fā)展大綱(OutiineDevelOpmentPlan)和詳細藍圖(LayoutPlan)，更詳盡地標明區(qū)內土地用途及道路骨架等，一經批準，便稱為“獲采納圖則”，雖沒有法定效力，但政府部門也都要依據其內容加以貫徹。租約--控制土地的開發(fā)利用政府通過租讓土地，由租約來控制土地的開發(fā)利用，香港的土地歸政府公有，其土地政策的核心是土地的租用制(Lease-holdsystem)。政府部門對開發(fā)商進行控制的重要的依據是地契條款，即地契附加條件。地契條款是對售出或批租給私人開發(fā)的地塊進行各方面的管制，由屋宇地政署地政處事先征詢城市規(guī)劃處及其他政府有關部門意見后擬定。包括：①土地使用性質；

②建筑控制：如建筑類型、高度、容積率、覆蓋率、后退紅線等等；

③建筑形式及組合方式：要求承租人新建的建筑必須與相鄰的建筑是同一形式的，在高度、特征及外觀上都要與環(huán)境協調；

④道路：地塊內的所有街巷都要符合政府規(guī)定；

⑤綠地：地塊內綠地的形式和設計要由政府審批，而其日常維護由業(yè)主負責；

⑥防干擾：業(yè)主不對鄰近地塊產生任何不良影響；

⑦停車場：政府須審查地塊內的單位建筑面積車位數是否符合要求；

⑧建筑違約訴訟：建筑工程須符合所有地契附加條件和所有相關條例法規(guī)；

⑨其他類包括：獎勵條款，交通接口，污水處理等。

⑩完工時間：一般規(guī)定土地出讓后4年完工。這樣，政府通過將規(guī)劃要求納入地契附加條件之中而實現其規(guī)劃意圖。

日本的土地使用區(qū)劃土地使用區(qū)劃是日本城市土地使用規(guī)劃體系的核心部分。城市化促進地獄劃分為12類土地使用分區(qū)，包括7類居住地區(qū)、2類商業(yè)地區(qū)和3類工業(yè)地區(qū)