榮寶華商城項(xiàng)目推廣策劃方案

PAGE2PAGE5榮寶華商城項(xiàng)目推廣策劃方案產(chǎn)品說明（一）概況榮寶華商城是由榮寶華（新加坡）控股公司投資，榮寶昌（南寧）房地產(chǎn)有限公司、榮寶華（南寧）建設(shè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的大型外商獨(dú)資項(xiàng)目。項(xiàng)目位于南寧市江南南路223號(hào)（江南南路與城市快速環(huán)路白沙大道段交匯處）。占地面積185畝，總建筑面積195387平方米，整個(gè)商城具備商貿(mào)、居住、旅業(yè)、餐飲、娛樂、倉儲(chǔ)、配送等多種功能，可容納數(shù)萬人開展商貿(mào)活動(dòng)，將成為目前西南區(qū)域大型的功能配套齊全的綜合性的現(xiàn)代化批零商貿(mào)中心。（二）物業(yè)業(yè)態(tài)分布根據(jù)對(duì)南寧百貨副食品批零貿(mào)易市場(chǎng)的調(diào)查和商城市場(chǎng)定位分析，商城按組團(tuán)、樓層劃行規(guī)市，確定業(yè)態(tài)分布。A組團(tuán)：經(jīng)營日用百貨。B組團(tuán)：經(jīng)營五金交化、日用百貨。C組團(tuán)：經(jīng)營干雜副食品。D組團(tuán)：經(jīng)營煙酒糖茶。中心商場(chǎng)一層：經(jīng)營皮具箱包、鞋類、日用百貨。中心商場(chǎng)二層：經(jīng)營服裝服飾。中心商場(chǎng)三層：經(jīng)營服裝服飾及針棉紡織品。中心商場(chǎng)四層：經(jīng)營家用電器及餐飲服務(wù)。（三）交通配套1、江南客運(yùn)站：位于南寧城市快速環(huán)路白沙大道與江南大道——南北公路交匯處，與榮寶華商城隔路相對(duì)，是南寧目前最大的客運(yùn)服務(wù)中心，日客運(yùn)量可達(dá)5萬人以上，客運(yùn)線路輻射范圍和目前南寧百貨副食品批零商貿(mào)輻射范圍大體吻合，與本商城形成天然配套，商城的大部分外地客源將從江南客運(yùn)站上落。江南客運(yùn)站發(fā)車方向表北海方向北海、合浦欽防方向欽州、靈山、浦北、防城港、東興憑祥方向憑祥、龍州、寧明、崇左、扶綏邕寧方向蒲廟、吳圩及橫縣部分車次玉林方向博白方向部分車次廣東海南方向湛江、海安、?？?、三亞2、市內(nèi)公交專線：為給公路主樞紐江南客運(yùn)站配套，目前已有近十條市內(nèi)公交專線在江南客運(yùn)站設(shè)置站點(diǎn)，在商城附近也均有站點(diǎn)，隨著江南客運(yùn)站客運(yùn)量的增加，公交專線還將增加，這也為商城提供了天然配套，為商城開通了市內(nèi)顧客往返的廣闊通道。途經(jīng)榮寶華商城公交線路表車次路線始發(fā)時(shí)間11路瑯東污水處理廠——江南客運(yùn)站6：15——23：0021路玉洞商貿(mào)城——火車站6：15——23：0023路電力安裝公司——朝陽花園6：15——23：0031路大沙田南——北大客運(yùn)中心6：15——23：0041路安吉客運(yùn)站——北大客運(yùn)中心站6：15——23：00207路大嶺路口——江南客運(yùn)站5：30——23：00501路玉洞——火車站6：15——23：00通宵車江南客運(yùn)站——火車站0：00——6：00大沙田專線車大沙田——火車站6：15——23：303、大沙田道路運(yùn)輸服務(wù)中心：將于今年“五一”投入運(yùn)營，其位于開發(fā)區(qū)14區(qū)內(nèi)，占地40畝，投資2000萬元，可停放200臺(tái)車次，其建成使用將為周邊地帶批零商貿(mào)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了遍及全區(qū)乃至全國的貨運(yùn)配送配套，客觀上，為榮寶華商城形成了全國貨運(yùn)配套。4、江南大道亮化工程：江南百米大道年內(nèi)建成通車，立馬形成城市交通主軸線，為商城的批零商貿(mào)活動(dòng)提供了絕好的臨街界面。市場(chǎng)分析配套不足，缺乏較集中的商貿(mào)地帶。根據(jù)城市建設(shè)“136”工作目標(biāo)，城區(qū)政府大力推進(jìn)城市建設(shè)和管理，優(yōu)化交通網(wǎng)格，建立多個(gè)大型批零、專業(yè)市場(chǎng)等，把江南區(qū)建設(shè)成集休閑、觀光、商住、工業(yè)加工為一體的綜合性城區(qū)。經(jīng)開區(qū)現(xiàn)已基本完成首期6.5平方公里的開發(fā)，已引進(jìn)項(xiàng)目123個(gè)，初步形成了以飼料、醫(yī)藥、建材、機(jī)械加工和房地產(chǎn)為代表的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，積極吸引外資。二期開發(fā)規(guī)劃面積33.1平方公里，主要沿邕江及南(寧)西(津)公路向東發(fā)展，新區(qū)將分為五個(gè)功能小區(qū)：綠化公共社區(qū)、娛樂休閑區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住區(qū)及大型專業(yè)市場(chǎng)。3、城區(qū)未來發(fā)展近年來江南轄區(qū)內(nèi)的榮和新城、金灣花城、三元小區(qū)等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的落成，和榮寶華商城、南國花園商城、金康居住小區(qū)、新加坡城等幾個(gè)房地產(chǎn)新項(xiàng)目的開發(fā)，亭子、船廠的舊城改造又將把這一帶改建成沿江的休閑商住地帶，結(jié)合經(jīng)開區(qū)的新區(qū)規(guī)劃，將機(jī)械地增加了城區(qū)的居住人口?？飙h(huán)的通車及江南客運(yùn)站的啟用、多條公交線路的延伸，為這一區(qū)域帶來了更多的人流和車流，已具備了發(fā)展商貿(mào)中心區(qū)的條件。隨著三大客運(yùn)站的外遷，對(duì)在“三華三場(chǎng)”這一范圍內(nèi)的經(jīng)營戶帶來了新的機(jī)遇。目前江南區(qū)、經(jīng)開區(qū)還未建成較為集中的商業(yè)物業(yè)群，榮寶華商城的出現(xiàn)正是順應(yīng)了現(xiàn)在和未來交通的格局，要充分利用兩區(qū)完善的交通網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)濟(jì)快穩(wěn)增長勢(shì)頭、市政目標(biāo)建設(shè)等條件，在此確立該區(qū)域商貿(mào)中心的地位。（四）、區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目分析、比較內(nèi)容名稱市場(chǎng)定位價(jià)格（均價(jià)）銷售策略廣告媒體應(yīng)用促銷活動(dòng)賣點(diǎn)南國花園商城商城一、三期做汽配二期做小五金、百貨商鋪+樓上住宅捆綁銷售通俗易懂，大量采用系列廣告《南國早報(bào)》、《南寧晚報(bào)》排號(hào)認(rèn)購、開盤當(dāng)天再送現(xiàn)金、抽獎(jiǎng)，自駕車游活動(dòng)（社會(huì)效應(yīng)）占天又占地靚房加旺鋪宜商宜居金康居住小區(qū)居住小區(qū)一次付款：93折按揭：96折量少、版面小《南國早報(bào)》——金灣花城運(yùn)動(dòng)社區(qū)一次付款：96折按揭：98折量多，廣告訴求點(diǎn)清晰《南國早報(bào)》、《南寧晚報(bào)》模特表演、人體彩繪表演、攝影比賽等運(yùn)動(dòng)社區(qū)請(qǐng)代言人品質(zhì)保證江南新興苑住宅大盤量中等，打出低起步價(jià)牌《南國早報(bào)》——大規(guī)模社區(qū)中低價(jià)位白馬商城批發(fā)商城租賃方式量較少，廣告訴求單調(diào)《南國早報(bào)》臨近節(jié)假日搞產(chǎn)品展覽打造批零航母榮和新城臨江高檔社區(qū)只打新項(xiàng)目廣告，品牌效應(yīng)《南國早報(bào)》——已形成一定規(guī)模，有品牌效應(yīng)玫瑰園別墅區(qū)35～50萬元/套量多，內(nèi)容不為翻新《南國早報(bào)》、電臺(tái)——都市首席生活特區(qū)項(xiàng)目主賣點(diǎn)及物業(yè)分析（一）、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃1、商業(yè)主賣點(diǎn)：①、南寧第一個(gè)大型、多功能、現(xiàn)代化的百貨副食品批零商貿(mào)中心；②、江南路改版升級(jí)，投資升值時(shí)代來臨；③、“二沙”商圈軸心位置，商鋪增值，指日可待；④、商業(yè)運(yùn)輸黃金干線，王牌客運(yùn)站接駁商城，客流、財(cái)源滾滾而來；⑤、穩(wěn)健型中檔產(chǎn)權(quán)式成品商鋪，引領(lǐng)南寧商鋪投資新時(shí)代；⑥、低首期，高收益，自由產(chǎn)權(quán)，買鋪即收租；⑦、各地商家組團(tuán)入駐高，投資有保障；⑧、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)提供一站式按揭服務(wù)，投資信心保證；⑨、商業(yè)公司專業(yè)管理，收益保障；⑩、商城規(guī)劃合理，配套到位，功能強(qiáng)勁，主題明確；2、物業(yè)主賣點(diǎn)：①、發(fā)展商榮寶華（新加坡）控股有限公司為海外知名企業(yè)，實(shí)力雄厚；全程策劃代理商：南寧仙舟項(xiàng)目管理顧問有限公司——商業(yè)物業(yè)專業(yè)代理，經(jīng)驗(yàn)豐富，強(qiáng)強(qiáng)攜手，勝券在握；②、南寧南大門，通運(yùn)寶地，“二沙”商圈軸心，市南商貿(mào)批零中心，物業(yè)升值潛力無限；③、新馬風(fēng)格，商貿(mào)新都，樸而不俗，江南新亮點(diǎn)；④、小戶型，彈性設(shè)計(jì)，自由組合，張揚(yáng)個(gè)性，盡顯創(chuàng)意空間；⑤、5500㎡大型綠色園林，提供超寬休閑空間，生活可以盡情發(fā)揮；⑥、配有網(wǎng)球場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)主題綠色園林，動(dòng)感生活，活力無限；⑦、發(fā)展商自建愛心學(xué)校，人文氛圍濃厚，孩子健康成長；⑧、新型高素質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓您安心、放心、舒心；⑨、“二沙”商圈軸心，功能齊全，配套到位，最適合居家創(chuàng)業(yè)的好地方；⑩、中心花園、回廊綠化、空中樓頂花園，三維立體綠色空間；…………（二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、商業(yè)市場(chǎng)定位：①、南寧百貨副食品批零商貿(mào)新都②、“二沙”商貿(mào)物流圈中心③、大型商貿(mào)物流中心2、物業(yè)市場(chǎng)定位：既滿足大型現(xiàn)代化批零商城功能需要，又能吸引各類投資者廣泛進(jìn)入的大型商住物業(yè)群。3、項(xiàng)目形象定位：新馬風(fēng)格，中檔物業(yè)，“二沙”商圈批零中心，南寧批零商貿(mào)新都；（三）、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析及對(duì)策1、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)分析（1）、區(qū)位：①、地理位置得天獨(dú)厚，交通十分便利，處在“二沙”商圈中心，具有比較成熟的商貿(mào)氛圍支持，區(qū)域內(nèi)有無可替代性。②、在城市規(guī)劃發(fā)展方向上，南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)轄區(qū)已大幅拓展，“大沙田區(qū)”也已經(jīng)被列入城區(qū)規(guī)劃之中，“二沙”一帶將基本實(shí)現(xiàn)城市化，并與江南區(qū)連成一片。③、項(xiàng)目所在的“二沙”區(qū)，正依托城市快速環(huán)路白沙大道段與城市主干道江南百米大道——南北公路兩條交通干道迅速崛起，客觀上已經(jīng)初步形成了“二沙”商貿(mào)物流圈。（2）、項(xiàng)目規(guī)模與配套：①、綜觀南寧市，目前尚未有大型、多功能、現(xiàn)代化的批零商貿(mào)中心建成，而本項(xiàng)目具有進(jìn)軍該類市場(chǎng)軟硬件方面的優(yōu)越條件和成熟時(shí)機(jī)，對(duì)本項(xiàng)目來說是一大機(jī)遇，發(fā)展前景廣闊。、目用地達(dá)12.33萬平方米，擁有經(jīng)營單位約4500個(gè)，9大百貨副食品經(jīng)營交易區(qū)，建成后可容納數(shù)萬人開展商貿(mào)活動(dòng)，極具規(guī)模優(yōu)勢(shì)。、南路臨街面長達(dá)325米，商業(yè)價(jià)值大，可充分利用。、項(xiàng)目具備商貿(mào)、居住、旅業(yè)、餐飲、倉儲(chǔ)、配送等多種功能，是目前西部配套最為齊全，功能最為強(qiáng)勁的大型批零商貿(mào)中心。（3）、區(qū)域內(nèi)具備形成商貿(mào)批零中心的條件：①、項(xiàng)目位于南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，享受國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。②、城市快速環(huán)路的開通、三大長途客運(yùn)站的外遷以及城市改造進(jìn)程的加快，傳統(tǒng)百貨副食品批零商圈賴以生存和發(fā)展的基本條件已經(jīng)發(fā)生了根本的變化，其演化與遷移已是大勢(shì)所趨。③、項(xiàng)目所在地——城市快速環(huán)路白沙大道段與城市主干路江南百米大道——南北公路兩條交通干道，人流、車流川流不息，人氣指數(shù)上升極快，已遙遙領(lǐng)先于南寧城市快速環(huán)路其他路段。④、隔路相對(duì)的南寧公路交通主樞紐——江南客運(yùn)站，是南寧目前最大的長途客運(yùn)中心，日客流量達(dá)5萬人以上，其強(qiáng)大的運(yùn)輸能力為項(xiàng)目輸送源源不斷的客流。⑤、11路、21路、31路、41路、203路、207路、501路等近十條市內(nèi)公交專線接駁商城，車輛往來穿梭，直達(dá)市區(qū)各處角落點(diǎn)。⑥、沙田道路運(yùn)輸服務(wù)中心于今年“五一”投入運(yùn)營后，將為周邊地帶批零商貿(mào)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供快捷優(yōu)質(zhì)的貨運(yùn)配送配套，其輻射范圍遍及全區(qū)乃至全國各地。⑦、江南百米大道景觀亮化工程年內(nèi)建成通車，其將成為南寧城市交通主軸線，為商城的商貿(mào)活動(dòng)提供了絕好的臨街界面。⑧、南寧作為東盟自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡，大西南出海樞紐城市和面向東南亞的商貿(mào)物流中心，有著龐大的商業(yè)需求，客觀上要求形成一個(gè)大型的城市次級(jí)批零商貿(mào)物流圈，榮寶華商城正好順應(yīng)了這一發(fā)展使命。2、項(xiàng)目弱勢(shì)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（1）、傳統(tǒng)商圈與交易習(xí)慣的競(jìng)爭(zhēng)：①、長期以來，南寧百貨副食品批發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在“三華三場(chǎng)”，市場(chǎng)根基深厚，經(jīng)營戶和顧客形成穩(wěn)定的交易場(chǎng)所與習(xí)慣，短期內(nèi)較難改變。②、項(xiàng)目處在新興商圈，商業(yè)氛圍不是十分濃厚，需要一定的市場(chǎng)培育期，消費(fèi)者亦要一定的適應(yīng)期。③、項(xiàng)目招商銷售工作展開后，“三華三場(chǎng)”與其所在城區(qū)政府將會(huì)采取宣傳措施，來穩(wěn)定客戶，穩(wěn)定商圈，其聯(lián)合反擊力不容低估。（2）、同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)：①、興寧區(qū)推出東溝嶺大型物流園區(qū)，規(guī)劃建占地2000畝的大型百貨批零市場(chǎng)和片區(qū)商業(yè)中心，其長途汽車客運(yùn)站、貨運(yùn)中心等配套設(shè)施齊全。同時(shí)，東溝嶺還推出“利華遠(yuǎn)東物流園區(qū)”項(xiàng)目，其市場(chǎng)定位與榮寶華商城相近，且開發(fā)規(guī)模400畝，遠(yuǎn)大于榮寶華商城，并享受市政府重點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策。②、江南區(qū)憑其擁有火車南站的優(yōu)勢(shì)，推出占地?cái)?shù)平方公里的沙井物流園區(qū)，并被區(qū)政府確認(rèn)。與以上相比，榮寶華商城所依托的南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展方面至今仍很低調(diào)，還不如大沙田、邕寧沿海兩個(gè)地方經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)積極，形成了榮寶華商城與同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的弱勢(shì)背景。③、已推出的相近項(xiàng)目的失敗，如白馬商城項(xiàng)目，對(duì)榮寶華商城項(xiàng)目帶來了較大的負(fù)面影響，造成投資者對(duì)此類項(xiàng)目投資信心不夠強(qiáng)烈，投資有了一定的顧慮。④、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手南國花園商城現(xiàn)已順利開盤銷售，搶占先機(jī)，其強(qiáng)大廣告宣傳影響到項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。⑤、近年來，南寧沉積的商業(yè)物業(yè)總建筑面積已超過30萬平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，需要一定的消化期。（3）、項(xiàng)目自身劣勢(shì)：①、項(xiàng)目開發(fā)周期長，預(yù)計(jì)要二年左右；這段時(shí)間，市場(chǎng)會(huì)否發(fā)生翻天覆地的變化，如同類項(xiàng)目增多，邕城房地產(chǎn)市場(chǎng)巨變，國家房地產(chǎn)政策變化等等，均未可知。②、發(fā)展商屬外資企業(yè)，南寧市民對(duì)發(fā)展商的信譽(yù)程度和認(rèn)可度不夠充分。③、地處城郊結(jié)合部，區(qū)域形象不理想，周邊環(huán)境有污染，綠化率不夠。④、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，“商”與“住”的矛盾比較突出。3、項(xiàng)目弱勢(shì)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策通過對(duì)本項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，認(rèn)為榮寶華商城綜合條件優(yōu)越，時(shí)機(jī)成熟，可操作性極強(qiáng)，只要發(fā)展商、代理商、廣告商三方群策群力，切實(shí)把握市場(chǎng)，時(shí)刻保持清醒的認(rèn)識(shí)，克服項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營中的種種困難，深入細(xì)致地做好每一項(xiàng)工作，并采取有效可行的對(duì)策，在未來的二年內(nèi)，榮寶華商城一定會(huì)成為南寧最引人注目的焦點(diǎn)。在操作過程中提出具體對(duì)策如下：⑴、資源整合：充分整合發(fā)展商、銀行、政府、代理商、設(shè)計(jì)院、廣告商、商業(yè)、物業(yè)管理商等各種資源，從容安排各項(xiàng)工作，使項(xiàng)目開發(fā)操作條件最優(yōu)化，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中首先取得資源優(yōu)勢(shì)。⑵、媒介宣傳力度要“狠”，要“準(zhǔn)”：借用報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、戶外廣告等媒介針對(duì)“二沙”商圈進(jìn)行大力炒作，形成“二沙”批零商圈的概念；同時(shí)，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，要求主要訴求點(diǎn)要準(zhǔn)確，要到位，在社會(huì)上能產(chǎn)生強(qiáng)大的轟動(dòng)效應(yīng)。⑶、銷售、招商策略：以專業(yè)的營銷隊(duì)伍，先進(jìn)的商業(yè)管理模式，組織成功的組團(tuán)商家進(jìn)駐帶旺市場(chǎng)，為商業(yè)物業(yè)的順利銷售創(chuàng)造充分的條件。⑷、政府公關(guān)：由專業(yè)人員做好政府公關(guān)工作，利用政府的權(quán)威性充分展現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)潛能和信譽(yù)度，例如通過邀請(qǐng)政府主管部門參與專家論證會(huì)、研討會(huì)、項(xiàng)目決策會(huì)等，為項(xiàng)目營造良好的外部環(huán)境。⑸、產(chǎn)品設(shè)計(jì)包裝：對(duì)物業(yè)、周邊環(huán)境、地段價(jià)值等外部硬件以及項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念等軟因素加以分析、挖掘、提升、創(chuàng)造出有利項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)升值因素，增強(qiáng)公眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可與肯定。⑹、促銷活動(dòng)：不定期舉辦各種公益活動(dòng)、演出、時(shí)裝表演等活動(dòng)，吸引公眾眼球，提高項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度，為物業(yè)營銷奠定良好的基礎(chǔ)。⑺、尊重投資者的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)：做好經(jīng)營規(guī)劃，向購買者充分展示商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品優(yōu)越的軟硬條件，明晰發(fā)展商與投資者產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的關(guān)系，給客戶高度的操作自由度，以利銷售。⑻、選派資深營銷人員，做好主力客戶的銷售公關(guān)工作。⑼、合理推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)速度，爭(zhēng)取早銷售、早招商，達(dá)到早售完、早開業(yè)。⑽、銷售價(jià)格要定得合情合理，符合目前市場(chǎng)的購買力；不要貪戀過高的銷售價(jià)格，而使銷售周期拉長，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。⑾、做好市場(chǎng)細(xì)分，找準(zhǔn)自己的特色目標(biāo)客戶，拓寬市場(chǎng)面，才能更好的降低風(fēng)險(xiǎn)。⑿、在項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布上，要依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和各種品種的經(jīng)營特性進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)專業(yè)與品牌的有機(jī)結(jié)合。概而論之，在營銷推廣上，只有強(qiáng)化項(xiàng)目的商業(yè)功能與特色，切實(shí)、有效地挖掘本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)和利益點(diǎn)，才能突出項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到銷好，銷完的目標(biāo)，取得利潤最大化。目標(biāo)客戶群的定位與分析（一）項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：1、商業(yè)物業(yè)銷售的目標(biāo)客戶分析：A、百貨副食品批零經(jīng)銷商；此類客戶出于自身經(jīng)營及投資需要，會(huì)購買商城物業(yè)，同時(shí)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。B、各地市縣入邕投資者；這部分客戶購買物業(yè)的目的主要是投資和進(jìn)城。C、一般投資（機(jī)）者；這部分客戶主要有兩種：一是以獲取租金回報(bào)和房產(chǎn)增值為目的投資；二是炒鋪面（位）。D、周邊投資者；2、住宅銷售的目標(biāo)客戶分析：A、投資型；即以向未來商城經(jīng)營單位出租為經(jīng)營方式的住宅投資客；購買商城配套住宅投資，主要是為了獲得商城配套住宅的較高額租金回報(bào)。B、創(chuàng)業(yè)（安居）型；即因小戶型、低單價(jià)、低總價(jià)而購買的青年首次置業(yè)或中低收入者置業(yè)。（二）目標(biāo)客戶群的分析1、描述分類客戶特征商業(yè)物業(yè)年齡25——45歲30——45歲職業(yè)中小企業(yè)主、個(gè)體工商戶、其他投資置業(yè)者中小企業(yè)主、工薪階層、公務(wù)員、白領(lǐng)家庭構(gòu)成兩代同?。?——3人二至三代：3——6人主要生活區(qū)域“三華三場(chǎng)”、大沙田、江南區(qū)南寧市及各地市縣生活習(xí)慣日常工作生活比較忙碌較少外出對(duì)生活質(zhì)量要求不高接觸媒體單一有錢、有閑經(jīng)常外出應(yīng)酬對(duì)生活質(zhì)量要求較高接觸媒體多樣消費(fèi)心理分析理性投資、降低經(jīng)營成本投資居住、置業(yè)、提高生活質(zhì)量滿足點(diǎn)良好的商業(yè)組織與氣氛良好的商業(yè)形象良好的對(duì)外交通超強(qiáng)的購買人氣增值前景適宜的居住環(huán)境良好的交通環(huán)境銷售策略（一）價(jià)格策略1、同類項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格一期均價(jià)二期均價(jià)三期均價(jià)南國花園商城2000/m22300/m22750/m2優(yōu)惠條款：全面優(yōu)惠16888元（送暖風(fēng)機(jī)）抽獎(jiǎng)：一等獎(jiǎng)：50000元/人×2（小車）其他獎(jiǎng)項(xiàng)合計(jì)約：30000元同類項(xiàng)目市場(chǎng)分值類比表南國花園商城榮寶華商城地理位置8.58規(guī)劃89配套89工程進(jìn)度99交通88.5生活89空氣質(zhì)量78戶型面積總價(jià)88戶型設(shè)計(jì)88裝修標(biāo)準(zhǔn)88修正加數(shù)推廣策略1/現(xiàn)場(chǎng)包裝1/熱銷助勢(shì)3/商業(yè)組織/1合計(jì)80.5802、價(jià)格體系定價(jià)方法：市場(chǎng)定價(jià)法①南國花園商城：三期銷售價(jià)：2700元/m2優(yōu)惠部分：95％折扣：一次性付款為95折按揭98折一次性付款：按揭認(rèn)購比例＝1：4修正均價(jià)：2700×95%×0.95×1+2700×95%×0.98×41+4=2498元/m2②榮寶華商城：修正均價(jià)：80/85.5=x/2498=2337元/m2均價(jià)：待定入市均價(jià)（建議）：2300元/m2付款方式：一次性付款95折30年銀行按揭98折綜合計(jì)價(jià)公式：均價(jià)+方位差價(jià)+景觀差價(jià)+戶型差價(jià)+特殊因素差價(jià)=綜合均價(jià)3、價(jià)格分析市場(chǎng)周期依產(chǎn)品分布分為五期，每期為一升幅周期，升幅比例控制在10%~15%，對(duì)不同的產(chǎn)品進(jìn)行不同的差價(jià)系數(shù)調(diào)整，視市場(chǎng)反映進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)。（二）樓盤入市策略1、入市時(shí)機(jī)A.隨著城市化進(jìn)程加速，大沙田繼瑯東成為新一輪投資熱點(diǎn)。大沙田道路運(yùn)輸服務(wù)中心將于今年“五一”投入運(yùn)營，該中心的使用將為周邊地帶批零商貿(mào)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了遍及全區(qū)乃至全國的貨運(yùn)配送配套。B.南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，商業(yè)投資成為新焦點(diǎn)，各地市縣形成移民南寧新浪潮。C.傳統(tǒng)百貨副食品批零商圈賴以生存和發(fā)展的基本條件已經(jīng)發(fā)生了根本的變化，傳統(tǒng)百貨批零商圈的演化與遷移已是大勢(shì)所趨，迫在眉睫。與此同時(shí)，白沙大道——大沙田一帶的“二沙”商貿(mào)物流圈正在迅速崛起。D.江南百米大道亮化工程年內(nèi)竣工、大沙田道路運(yùn)輸服務(wù)中心即將投入使用，房產(chǎn)博覽會(huì)也于近日舉行（5——7月）為榮寶華商城最佳的入市時(shí)機(jī)2、推盤次序商住門面樓商住門面樓（商場(chǎng)招商與意向客戶簽約趨南國“東風(fēng)”，增加投資客信心）純住宅+純住宅+商場(chǎng)一樓（以商帶?。┥坛瞧渌糠稚坛瞧渌糠郑ń枨捌阡N售趨勢(shì)、迅速清倉）3、銷售分期與特色把握預(yù)熱期營造地段概念、宣傳商業(yè)前景入市期低價(jià)入市，營造搶購熱潮熱銷期控制銷售投放量，營造供不應(yīng)求效應(yīng)強(qiáng)銷期做好商業(yè)組織，以商帶住，加大廣告宣傳自然銷售期轉(zhuǎn)入商業(yè)操作4、銷售物料樓書在榮寶華商城銷售前，目標(biāo)客戶如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要樓書，而樓書本身也是給客戶的第一印象，因此其包裝設(shè)計(jì)和質(zhì)數(shù)也是很重要，要符合榮寶華商城的風(fēng)格——內(nèi)容詳實(shí)、色調(diào)明快，體現(xiàn)榮寶華商城作為新馬建筑風(fēng)格的大型批零商貿(mào)城的形象，具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力。內(nèi)容要緊緊圍繞榮寶華商城的每一個(gè)賣點(diǎn)作詳細(xì)的介紹，制作要體現(xiàn)出大型商貿(mào)城的檔次，讓客戶感到榮寶華商城與其他商城的區(qū)別。宣傳單頁宣傳單頁是最有表現(xiàn)力的表達(dá)方式，重點(diǎn)突出，建議采用大度八開雙面彩印，用于每期促銷活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)及節(jié)假日在促銷點(diǎn)的派發(fā)。A、數(shù)量：20000份B、材料：250g銅板紙C、投放：用于售樓中心和促銷點(diǎn)的派送D、內(nèi)容：樓盤主題及相關(guān)賣點(diǎn)、促銷策略項(xiàng)目介紹等建筑模型作為一個(gè)大型的商城必須制作精致的建筑模型，才能把整個(gè)項(xiàng)目形象化、直觀化，通過這樣精美的模型和豐富的燈光效果給目標(biāo)客戶留下深刻而良好的印象，需要制作模型分三種：A.區(qū)位模型按總規(guī)劃圖進(jìn)行制作，最好能將突出商城主體建筑物，用綠化來彌補(bǔ)周邊不足之處，給目標(biāo)客戶留下良好的印象。B.第一期開發(fā)模型按銷售策劃書進(jìn)行設(shè)計(jì)，特別要強(qiáng)調(diào)樓宇的景觀效果、保真效果C.戶型模型要采用多種標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計(jì)制作，主要有：商住兩用樓、聯(lián)排別墅、辦公商務(wù)樓展示牌展示牌應(yīng)采用彩色靜電寫真電腦描繪，精度為1200dp，規(guī)格暫未定，內(nèi)容包括項(xiàng)目總規(guī)劃的建筑效果圖：主要建筑區(qū)域介紹、戶型平面圖、主要賣點(diǎn)介紹、銷控表等，讓目標(biāo)客戶充分了解整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)思，以激發(fā)目標(biāo)客戶的購買沖動(dòng)，展板平面設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)該緊緊圍繞項(xiàng)目的主題。數(shù)量：十塊（暫定），須視售樓中心內(nèi)部整體裝飾再定。內(nèi)容：現(xiàn)擬訂每塊展示牌內(nèi)容，具體文案、圖片未定Ａ.建筑區(qū)域介紹Ｂ.戶型平面圖Ｃ.主要賣點(diǎn)介紹Ｄ.銷控表E.小區(qū)形象立面圖F.商城標(biāo)志價(jià)目表、認(rèn)購須知、戶型平面圖價(jià)目表應(yīng)該統(tǒng)一印刷，在價(jià)目表顯眼位置標(biāo)明最高單價(jià)和最低單價(jià)，以價(jià)目表有效期限來縮短目標(biāo)客戶的購買決策時(shí)間。認(rèn)購須知、價(jià)目表、平面圖最好統(tǒng)一做成樓書，可以體現(xiàn)項(xiàng)目作為高檔次樓盤的形象，方便目標(biāo)客戶查閱與攜帶。價(jià)目表A、材料：180g銅板紙，A4規(guī)格B、內(nèi)容：價(jià)目表須標(biāo)明鋪面使用面積、建筑面積、公用分?jǐn)偯娣e等（計(jì)量單位：平方米）、月供款等認(rèn)購須知A、材料：同上B、內(nèi)容：購鋪須知、認(rèn)購手續(xù)、付款方式、注意事項(xiàng)等戶型平面圖A、材料：同上B、內(nèi)容：將鋪面戶型圖與效果圖相結(jié)合，并標(biāo)明各類型號(hào)戶型的面積，建筑總面積、使用面積等認(rèn)購須知（附后）認(rèn)購價(jià)格表（附后）交房標(biāo)準(zhǔn)（附后）投資手冊(cè)在榮寶華商城促銷過程中，《榮寶華商城投資手冊(cè)》將起到不可忽視的作用，它不僅令業(yè)主對(duì)榮寶華商城有種歸屬、身份抬高的感覺，同時(shí)也是發(fā)展商與業(yè)主產(chǎn)生一種最好的溝通方式，因而也消除業(yè)主對(duì)發(fā)展商的種種疑慮：促進(jìn)項(xiàng)目后期開發(fā)的銷售。《榮寶華商城投資手冊(cè)》主要內(nèi)容有：購鋪疑問解答解釋業(yè)主權(quán)益介紹榮寶華商城的工程進(jìn)度發(fā)展商介紹、項(xiàng)目總體介紹施工單位情況介紹樓期介紹業(yè)主對(duì)未來物業(yè)管理建議業(yè)主對(duì)榮寶華商城鋪面戶型實(shí)評(píng)榮寶華商城動(dòng)態(tài)信息榮寶華的企業(yè)文化《寶華商城投資手冊(cè)》將不定期出版，發(fā)給所有與售樓部聯(lián)系過的目標(biāo)客戶。投資手冊(cè)采用精心設(shè)計(jì)的固定封面、內(nèi)頁用普通紙印刷，無嘩眾取寵，以給目標(biāo)客戶留下一個(gè)務(wù)實(shí)的形象，免費(fèi)派送。廣告策略（一）廣告策略1、廣告目標(biāo)榮寶華商城前期的品牌推廣只是進(jìn)行了一期“奠基典禮”的報(bào)紙廣告宣傳，榮寶華商城并未在目標(biāo)客戶心目中樹立豐富、鮮明、深刻的形象。因此，在開盤銷售前的廣告推廣可以從商城周邊配套、便利的交通、獨(dú)一無二的商業(yè)環(huán)境等方面的大篇幅介紹入手，以新穎的形象、較強(qiáng)的視覺沖擊、樹立榮寶華商城良好的品牌形象，吸引目標(biāo)客戶的注意、興趣，然后在正式銷售后目標(biāo)客戶對(duì)榮寶華商城有過實(shí)地初步的了解時(shí)，再提高商城品牌的美譽(yù)度。2、階段劃分與特征訴求榮寶華商城的廣告策略根據(jù)各個(gè)推廣時(shí)期來進(jìn)行投放市場(chǎng)內(nèi)容階段操作重點(diǎn)操作策略實(shí)施時(shí)間第一階段引導(dǎo)期側(cè)重新聞炒作阻礙屏蔽第二階段公開期報(bào)紙軟硬廣告、電視新聞重點(diǎn)突破第三階段強(qiáng)銷期報(bào)紙硬廣告、電臺(tái)廣告全面總攻第四階段持銷期報(bào)紙軟硬廣告及新聞操作強(qiáng)化攻擊第五階段后續(xù)期少量硬性廣告和軟性文章宣傳滲透3、廣告主題與表現(xiàn)主廣告語為榮寶華商城挖掘合適的主題，是確保項(xiàng)目可持續(xù)營銷的關(guān)鍵，其來源是：A．從目標(biāo)客戶的心理潛在需求展開分析B．從項(xiàng)目本身的特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行歸納，當(dāng)項(xiàng)目特點(diǎn)被歸納出來，且與目標(biāo)客戶的需求巧遇時(shí)，則主題成立任何樓盤都會(huì)有諸多特點(diǎn)或優(yōu)勢(shì)，我們需要的是能夠涵蓋項(xiàng)目推廣全程的“大特點(diǎn)”，即該項(xiàng)目所有大小賣點(diǎn)的高度概括與綜合。也就是這個(gè)項(xiàng)目樓盤的靈魂。榮寶華商城主題成立的一個(gè)條件：必須與對(duì)手有差別，是對(duì)批零商貿(mào)市場(chǎng)空白的填補(bǔ)。目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的空前白熱化，導(dǎo)致樓盤概念層出不窮，榮寶華商城的主題思想如何尋求潛在差別化，是一個(gè)重要課題。我們追求的是；填補(bǔ)市場(chǎng)空白，才從而滿足目標(biāo)客戶的選擇心理渴望，釋放其投資欲望，擴(kuò)大和創(chuàng)造一個(gè)新的消費(fèi)群。廣告創(chuàng)意表現(xiàn)A．利益訴求點(diǎn)☆坐擁通運(yùn)寶地———二沙商圈軸心位置、充足前景升值空間☆規(guī)模化商業(yè)街區(qū)———主題明確、自由作業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營☆新馬建筑風(fēng)格———國際商業(yè)新都的形象☆榮寶華商業(yè)廣場(chǎng)———打造江南新亮點(diǎn)☆信息網(wǎng)絡(luò)———符合國際商業(yè)硬件要求☆商務(wù)中心———國際流行的“一站式”商業(yè)服務(wù)☆榮寶華愛心小學(xué)———增強(qiáng)人文氛圍☆空中樓頂花園———注意綠化環(huán)境和審美☆5500m2中心花園———小區(qū)的生態(tài)配備B．副標(biāo)題副標(biāo)題、主標(biāo)題相搭配應(yīng)更為貼切，進(jìn)一步肯定了榮寶華商城作為一個(gè)大型批零商城的專業(yè)性、先進(jìn)性，充分表達(dá)榮寶華的商業(yè)理念。C．廣告訴求要點(diǎn)☆榮寶華商城登陸邕城、引發(fā)南寧“三華三場(chǎng)”移民浪潮☆道占快環(huán)黃金路段、毗鄰江南客運(yùn)站，人流如濤、貨如輪轉(zhuǎn)自身獨(dú)特經(jīng)營模式、完善的經(jīng)營體制，締造國際性批零商貿(mào)城低投入，高收益，金鋪銀鋪不如買商鋪一居兩得，宜商宜住，生意生活兩全其美大型商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐、商業(yè)號(hào)召力、財(cái)富拉動(dòng)力無可限量與****同場(chǎng)經(jīng)營，占領(lǐng)營銷網(wǎng)絡(luò)制高點(diǎn)，商戰(zhàn)樞紐勢(shì)在必得☆市政規(guī)劃建設(shè)改造，整體商業(yè)經(jīng)濟(jì)重心外移，升值潛力迅速飚升……七、媒體策略科學(xué)地運(yùn)用各種形式的廣告媒體，合理安排廣告時(shí)段、版面有助于制止盲目性投放廣告、浪費(fèi)廣告費(fèi)的行為，并使廣告產(chǎn)生累積印象的效應(yīng)。采取各種有效的媒體手段，對(duì)選用的媒體進(jìn)行優(yōu)化組合，形成項(xiàng)目的廣告優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和影響力的擴(kuò)大。（一）、媒體分析1、《南國早報(bào)》南寧及全區(qū)發(fā)行量最大的報(bào)紙之一，其信息傳播效率及影響力是任何其他媒體都無法相比的。發(fā)行量達(dá)14萬份/日以上，銷售網(wǎng)點(diǎn)密布，是南寧首選房地產(chǎn)廣告媒體。2、《南寧晚報(bào)》發(fā)行量約2萬份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和《南國早報(bào)》相配合，可形成極佳的廣告效果。3、廣西經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)、南寧人民廣播電臺(tái)價(jià)格低，受眾廣，能以高效率的傳播來提高大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。4、戶外廣告牌選擇在市內(nèi)主干道人流車流暢旺的地方利用戶外廣告的長期性造成區(qū)域氛圍，傳遞項(xiàng)目地址，烘托宣傳氣氛，加強(qiáng)視覺沖擊力。5、廣西有線電視臺(tái)、南寧有線電視臺(tái)屬省、市有線電視網(wǎng)，在全區(qū)各大主要城市收視率較高，都已具有穩(wěn)定、豐富的觀眾，能在短時(shí)間內(nèi)迅速建立項(xiàng)目的形象及知名度。（二）、媒介選用與組合作為大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在正式推廣前需進(jìn)行大量的廣告宣傳，利用強(qiáng)勢(shì)媒體綜合造勢(shì)，全方位、多角度進(jìn)行炒作，使項(xiàng)目能夠保持足夠的曝光率，并在南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)樹立起鮮明的形象。采取形式多樣的推廣手段，來支撐項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，既能潤物細(xì)無聲地達(dá)到訴求的目的，又可大大減少成本開支。根據(jù)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)廣告的分析，結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的特征，認(rèn)為以下媒體組合方式能有效地樹立項(xiàng)目的品牌形象，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售和影響力的擴(kuò)大。1、報(bào)紙廣告組合報(bào)紙廣告于整個(gè)項(xiàng)目企劃中，占舉足輕重的地位，廣告策略運(yùn)用得當(dāng)與否，關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目的成敗，且所表達(dá)效果也最大，做法上每次廣告應(yīng)以同格調(diào)系列不同主題的重點(diǎn)展示。“房產(chǎn)星期五”已是業(yè)內(nèi)常識(shí)，為避開周五大量廣告集中轟炸產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，項(xiàng)目廣告推廣可于周三、周四及節(jié)日，選擇覆蓋率高的報(bào)紙做重點(diǎn)式或全面式廣告轟炸。其最主要的推廣形式為：⑴工商廣告⑵軟文廣告⑶新聞繕稿⑷純新聞⑸專欄文章在南寧有《南國早報(bào)》、《南寧晚報(bào)》、《八桂都市報(bào)》、《當(dāng)代生活報(bào)》、《廣西日?qǐng)?bào)》五大報(bào)，結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群來分析，認(rèn)為以《南國早報(bào)》、《南寧晚報(bào)》這兩大媒體為主，其他三大報(bào)紙為輔。由于《南國早報(bào)》、《南寧晚報(bào)》覆蓋率高，可以拓展廣告到達(dá)率和普及率。在版面設(shè)計(jì)上，除整版大篇幅規(guī)格之外，建議以半版篇幅為項(xiàng)目主要廣告刊登規(guī)格。因已足夠容納項(xiàng)目資訊和創(chuàng)意空間，易被安排在搶眼版位，非常適合項(xiàng)目推廣的信息傳遞和市場(chǎng)造勢(shì)。針對(duì)項(xiàng)目的推廣情況，兩大報(bào)紙分輕重次序，具體如下：A、《南國早報(bào)》《南國早報(bào)》是“大眾報(bào)”、“市民報(bào)”，對(duì)房地產(chǎn)廣告的運(yùn)作表現(xiàn)十分突出、到位、專業(yè)，項(xiàng)目推廣應(yīng)抓住這種“大眾報(bào)、市民報(bào)”的優(yōu)勢(shì)，采取工商廣告、軟文廣告、新聞繕稿的推廣形式進(jìn)行造勢(shì)。建議欄目：《南國樓市》《房產(chǎn)樓市》B、《南寧晚報(bào)》《南寧晚報(bào)》是機(jī)關(guān)報(bào)，則以新聞繕稿為主，重在進(jìn)行新聞造勢(shì)，目的是配合《南國早報(bào)》的項(xiàng)目促銷廣告，產(chǎn)生更為有效的作用。建議欄目：《邕城樓市》2、電視廣告組合電視廣告的表現(xiàn)形式主要有形象廣告、促銷廣告、新聞、電視欄目，項(xiàng)目的電視廣告應(yīng)以廣西有線電視臺(tái)、南寧有線電視臺(tái)為主要投放點(diǎn)。配合項(xiàng)目的其他推廣方式，主要訴求視覺和聽覺的立體效果，加強(qiáng)報(bào)紙平面廣告效果外的動(dòng)能感，使目標(biāo)客戶在多重媒體的反復(fù)訴求下產(chǎn)生相加與相乘的效果。作為省、市有線電視網(wǎng)，收視率較高的時(shí)段在21：45以后至凌晨1：00，所以項(xiàng)目在電視廣告播出時(shí)要盡量側(cè)重選擇該時(shí)段。規(guī)格以30秒標(biāo)版和15秒標(biāo)版為主。并在項(xiàng)目開盤期間以新聞形式播出，強(qiáng)化目標(biāo)客戶的印象。建議欄目：廣西·文體頻道南寧·都市生活頻道南寧·經(jīng)濟(jì)頻道3、電臺(tái)廣告組合項(xiàng)目的電臺(tái)廣告只在促銷期間使用，并保持一定的密度。電臺(tái)廣告投放時(shí)段集中在中午11：30—12：30和下午17：00—18：00，這是聽眾比較集中的時(shí)段，反復(fù)播放加強(qiáng)效果，引導(dǎo)目標(biāo)客戶，提高項(xiàng)目知名度。建議欄目：廣西經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)南寧人民廣播電臺(tái)4、戶外廣告根據(jù)南寧區(qū)域交通現(xiàn)狀分析，項(xiàng)目應(yīng)選擇以下地方作為據(jù)點(diǎn)廣告，發(fā)布精美氣派的戶外廣告，吸引路過的目標(biāo)對(duì)象。a.各大客運(yùn)站旁b.大學(xué)路、江南大道、安吉大道等主要入城地段沿線c.望洲嶺大轉(zhuǎn)盤d.市內(nèi)各主要路口e.三華三場(chǎng)及繁華路段媒體組合必須重拳出擊，鎖定媒體廣告集中，形成連鎖組合：《南國早報(bào)》、《南寧晚報(bào)》的復(fù)合組合，報(bào)紙與電視、電臺(tái)媒體的組合，文字廣告、大畫面廣告、電視、電臺(tái)廣告靜動(dòng)結(jié)合，時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確，在目標(biāo)客戶心理中形成強(qiáng)大沖擊力。（三）、媒介排期對(duì)項(xiàng)目的推廣進(jìn)行合理的媒介排期，是確保項(xiàng)目首次促銷成功的必要手段，應(yīng)精心組織最強(qiáng)的力量進(jìn)行造勢(shì)推廣，為項(xiàng)目后續(xù)品牌推廣作鋪墊。推廣時(shí)間推廣手段4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月新聞造勢(shì)√√√√√√√促銷繕稿√√√√√電視廣告√√√√√南國早報(bào)√√√√√√√√√√南寧晚報(bào)√√√√√√電臺(tái)廣告√√√√√√√√√√√軟性廣告√√√√√√戶外廣告√√√√√√√√√其他媒體配合（四）、賣場(chǎng)布置1、賣場(chǎng)布置目的營造銷售氣氛，給目標(biāo)客戶強(qiáng)烈的銷售感染力。突出項(xiàng)目的主賣點(diǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。展示鮮明的項(xiàng)目形象和發(fā)展商的專業(yè)規(guī)范形象，以增強(qiáng)客戶購買信心。2、導(dǎo)示理由：主要提醒人們注意項(xiàng)目，并給進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的人群指引道路，保持現(xiàn)場(chǎng)正常的秩序。要求：設(shè)計(jì)新穎、獨(dú)特，色彩明快、簡(jiǎn)潔，語言風(fēng)格明確、幽默、人性化。能給人們深刻的印象。3、售樓中心理由：眼見為實(shí)是目標(biāo)客戶消費(fèi)決策最主要的依據(jù)之一，使目標(biāo)客戶在得到尊重的接待和怡然自得的自由中從容獲得項(xiàng)目的良好印象和詳實(shí)的信息，引起購買沖動(dòng)和欲望。格調(diào)：要有檔次，舒適氣派、寬敞明亮、加強(qiáng)文化氣息，營造項(xiàng)目的形象力和親和力，以及輕松、愜意的咨詢氛圍，展現(xiàn)出項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。功能分布：接待區(qū)、展示區(qū)、洽淡區(qū)、簽約區(qū)、休息區(qū)。接待區(qū)要求：建立明顯、醒目的指示系統(tǒng)，特別是接待臺(tái)、背景墻。展示區(qū)要求：展示樣板間及項(xiàng)目的整體規(guī)劃模型，平面圖，效果圖。設(shè)計(jì)風(fēng)格配合項(xiàng)目的定位，體現(xiàn)出先進(jìn)、專業(yè)的經(jīng)營理念。洽淡區(qū)要求：簡(jiǎn)潔的裝修設(shè)計(jì)營造出隨和但不失莊重的交談氛圍。簽約區(qū)要求：營造有一定私密性的洽淡空間，給客戶一種安全感和冷靜感。休息區(qū)要求：設(shè)置自助式資料閱讀區(qū)，以悠閑的音樂作為背景，營造休閑空間，同時(shí)配備客戶專用的茶水、茶具。4、樣板間理由：彌漫豐富生活氣息，設(shè)計(jì)理想符合目標(biāo)客戶心理的樣板房，對(duì)潛在客戶的感染力是極強(qiáng)的。要求：樣板間裝修設(shè)計(jì)要令人耳目一新，但給予人的感覺不能高檔化，應(yīng)充分展現(xiàn)完美的平面格局和完善的生活功能，給目標(biāo)客戶具體的臨場(chǎng)感，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)說服有很大的助益。5、工地現(xiàn)場(chǎng)理由：工地現(xiàn)場(chǎng)是目標(biāo)客戶接觸、認(rèn)知樓盤功能屬性、工程進(jìn)度、發(fā)展商實(shí)力等信息最直接有效的渠道之一，目標(biāo)客戶在這類信息接受過程是處于被動(dòng)地位，塑造出與眾不同、個(gè)性鮮明的工地現(xiàn)場(chǎng)是巧妙傳遞項(xiàng)目推廣信息、建立發(fā)展商形象的有效方式。要求：工地圍墻體等應(yīng)定期維護(hù)，保持其結(jié)構(gòu)的完整、色彩的鮮亮、字跡的清晰。工地現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)利用彩旗、氣球、大條幅廣告等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造成人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)。（五）、活動(dòng)促銷策略1、項(xiàng)目活動(dòng)促銷活動(dòng)目的a．普遍提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。b．實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體銷售目標(biāo)。2、項(xiàng)目活動(dòng)促銷階段劃分入市前期①、活動(dòng)促銷的意義a．為項(xiàng)目正式入市銷售做好充分的準(zhǔn)備。b．進(jìn)行項(xiàng)目信息告知，預(yù)熱市場(chǎng)，制造局部供不應(yīng)求的市場(chǎng)效應(yīng)。c．展示一個(gè)成熟、優(yōu)良、專業(yè)、實(shí)力雄厚的發(fā)展商形象和項(xiàng)目形象。②、項(xiàng)目活動(dòng)促銷的目的a．進(jìn)行輿論造勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)影響力，引起市場(chǎng)關(guān)注。b．利于項(xiàng)目公開發(fā)售的順利開展。c．為項(xiàng)目公開發(fā)售儲(chǔ)備一些潛在客戶。d．非公開發(fā)售期成功認(rèn)購使得人們產(chǎn)生供不應(yīng)求的第一印象。e．充分利用活動(dòng)的契機(jī)，溝通各方面關(guān)系，聯(lián)絡(luò)感情，開辟銷售通路。③、相關(guān)活動(dòng)內(nèi)容榮寶華商城·二沙物流商貿(mào)圈專家研討會(huì)暨項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)等④、活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)、人物、議程待定公開發(fā)售期①、項(xiàng)目活動(dòng)促銷的意義a．聚集人氣由于項(xiàng)目為新的開發(fā)區(qū)，周圍住戶很少，人們沒事不會(huì)前往。進(jìn)行促銷活動(dòng)可吸引人們前往項(xiàng)目住址，增加項(xiàng)目區(qū)域人氣，同時(shí)使更多的人看到項(xiàng)目實(shí)在的品質(zhì)。b．增加項(xiàng)目開盤的轟動(dòng)效應(yīng)通過活動(dòng)促銷，人群越聚越多，使過往車輛人流會(huì)以為項(xiàng)目開盤即產(chǎn)生轟動(dòng)，留下良好的第一印象，為以后售樓進(jìn)而留下伏筆。c．直接促