房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營吳聘奇wupinqi@163.com1精品PPT|借鑒參考第一頁，共五十三頁。第六章房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理2精品PPT|借鑒參考第二頁，共五十三頁。6.1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理6.3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計指標6.4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價3精品PPT|借鑒參考第三頁，共五十三頁。（一）城市規(guī)劃概念城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的社會、經(jīng)濟和生態(tài)發(fā)展目標，對各類資源進行整合，通過法定程序編制并經(jīng)批準，對城市發(fā)展和城市建設(shè)進行引導(dǎo)和管理，以法定的形式確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。

4精品PPT|借鑒參考第四頁，共五十三頁。（二）城市規(guī)劃管理概念城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采用法律的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項建設(shè)進行統(tǒng)一安排和控制，使城市中的各項建設(shè)用地和建設(shè)工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃順利實施。5精品PPT|借鑒參考第五頁，共五十三頁。PPT內(nèi)容概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。6.4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價。城市詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，。保證各項建設(shè)按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設(shè)。《建設(shè)項目選址意見書》的辦理共分為提出選址。含義：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及有。主要內(nèi)容:建筑管理、道路管理和管線管理。程序：規(guī)劃設(shè)計方案審查、建設(shè)工程施工圖審查和。居住區(qū)-組團、小區(qū)-組團及獨立式組團等多種類型。《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》中，根據(jù)住宅建造層數(shù)將。住宅劃分為低層住宅（1至3層）、多層住宅。按照敷設(shè)方式可以分為架空線路和地下埋設(shè)線路。地下埋設(shè)線路又可分為直埋管線和溝埋管線。設(shè)計，包括道路豎向設(shè)計和場地豎向設(shè)計。長板經(jīng)典項目——北京10號名邸。短板經(jīng)典項目——北京國奧村。高度從12層以上到35層，超過35層是超高層。一般是一梯四戶到一梯12戶。在我國，別墅分為獨棟別墅（Villa）。一般所說的別墅單指獨棟別墅（Villa）。聯(lián)排別墅即小于三層的單戶別墅并聯(lián)，。52第六頁，共五十三頁。（三）城市規(guī)劃體系1、城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當包括城市的發(fā)展布局、功能分區(qū)、用地布局、綜合交通體系、禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍、各類專項規(guī)劃等。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年，在編制城市總體規(guī)劃時，還應(yīng)當對更長遠的發(fā)展做出預(yù)測性安排。7精品PPT|借鑒參考第七頁，共五十三頁。（三）城市規(guī)劃體系2、城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進一步的安排，以便與詳細規(guī)劃更好地銜接。8精品PPT|借鑒參考第八頁，共五十三頁。（三）城市規(guī)劃體系2、城市分區(qū)規(guī)劃內(nèi)容：原則規(guī)定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指標。確定市、區(qū)、居住區(qū)級公共設(shè)施的分布及其用地范圍。確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高，確定支路的走向、寬度以及主要交叉口、廣場、停車場位置和控制范圍。9精品PPT|借鑒參考第九頁，共五十三頁。（三）城市規(guī)劃體系3、城市詳細規(guī)劃城市詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設(shè)用地所作的具體安排。城市詳細規(guī)劃包括：規(guī)劃地段各項建設(shè)的具體用地范圍，建筑密度和高度等控制指標，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。10精品PPT|借鑒參考第十頁，共五十三頁。（三）城市規(guī)劃體系3、城市詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細規(guī)定建設(shè)用地的各項控制指標和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項用地的開發(fā)和投資建設(shè)。修建性詳細規(guī)劃：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，直接對建設(shè)作出具體的修建安排

及規(guī)劃設(shè)計，指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。11精品PPT|借鑒參考第十一頁，共五十三頁。（四）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到管制作用城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)城市規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段12精品PPT|借鑒參考第十二頁，共五十三頁。6.1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理

6.3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計指標6.4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價13精品PPT|借鑒參考第十三頁，共五十三頁。（一）建設(shè)用地選址管理含義：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)對建設(shè)項目地址進行確認或選擇，保證各項建設(shè)按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設(shè)

項目選址意見書的行政管理工作。依據(jù):《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》目的與任務(wù)：

宏觀調(diào)控、符合規(guī)劃、協(xié)調(diào)矛盾、促進工作

14精品PPT|借鑒參考第十四頁，共五十三頁。（一）建設(shè)用地選址管理《建設(shè)項目選址意見書》的辦理步驟

《建設(shè)項目選址意見書》的辦理共分為提出選址

申請、規(guī)劃管理人員現(xiàn)場踏勘、審查、結(jié)果領(lǐng)取

四個步驟。建設(shè)項目選址意見書有效期為一年，確需延長的，須在期滿前1個月內(nèi)向市規(guī)劃行政主管部門提出申請，延長期不得超過6個月。15精品PPT|借鑒參考第十五頁，共五十三頁。（二）建設(shè)用地規(guī)劃管理含義：城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項目用地的選址、

定點和范圍，審查總平面，核發(fā)建設(shè)用地許可證等各項管理工作的總稱。依據(jù):《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》目的與任務(wù)：

控制建設(shè)、合理利用土地、保障規(guī)劃實施、協(xié)調(diào)矛盾、綜合考慮用地效益、完善城市規(guī)劃16精品PPT|借鑒參考第十六頁，共五十三頁。（二）建設(shè)用地規(guī)劃管理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的辦理步驟

申請材料報送、現(xiàn)場踏勘、根據(jù)需要征求有關(guān)部門意見、核定建設(shè)用地位置和界線、提供規(guī)劃設(shè)計條件、審查建設(shè)用地總平面布置、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證有效期限為六個月，逾期未申請辦理的，許可證將自行失效；申請人需要延續(xù)有效期限的，有效期限屆滿30日前提出申請。17精品PPT|借鑒參考第十七頁，共五十三頁。（三）建設(shè)工程規(guī)劃管理含義：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，對各類建設(shè)工程進行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，審查規(guī)劃方案，核發(fā)

建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政管理工作的統(tǒng)稱。主要內(nèi)容:

建筑管理、道路管理和管線管理。程序：規(guī)劃設(shè)計方案審查、建設(shè)工程施工圖審查和

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)三個階段。18精品PPT|借鑒參考第十八頁，共五十三頁。6.1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理6.3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計指標6.4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價19精品PPT|借鑒參考第十九頁，共五十三頁。（一）居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標1、居住區(qū)規(guī)劃相關(guān)概念：居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模可分為居住區(qū)、小區(qū)、

組團三級，居住區(qū)分級控制規(guī)模見下表。居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)可采用居住區(qū)-小區(qū)-組團、

居住區(qū)-組團、小區(qū)-組團及獨立式組團等多種類型。

20精品PPT|借鑒參考第二十頁，共五十三頁。（一）居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標（1）居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000-50000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地。21精品PPT|借鑒參考第二十一頁，共五十三頁。（一）居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標（2）小區(qū)：指被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（7000-15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地。22精品PPT|借鑒參考第二十二頁，共五十三頁。（一）居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標（3）組團：指被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000-3000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的生活聚居地。23精品PPT|借鑒參考第二十三頁，共五十三頁。（一）居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標2、用地指標居住區(qū)總用地包括居住區(qū)用地和其他用地其結(jié)構(gòu)體系如圖所示：

24精品PPT|借鑒參考第二十四頁，共五十三頁。國家規(guī)定的居住區(qū)用地平衡控制指標表25精品PPT|借鑒參考第二十五頁，共五十三頁。案例26精品PPT|借鑒參考第二十六頁，共五十三頁。（一）居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標3、項目設(shè)計指標27精品PPT|借鑒參考第二十七頁，共五十三頁。（二）非居住項目規(guī)劃與設(shè)計指標酒店、辦公、商業(yè)、工業(yè)等其他用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目28精品PPT|借鑒參考第二十八頁，共五十三頁。6.1房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理6.3房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計指標6.4房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價29精品PPT|借鑒參考第二十九頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制1、居住區(qū)規(guī)劃的基本要求安全的要求衛(wèi)生的要求物質(zhì)舒適性要求精神享受性的要求與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)的要求可持續(xù)性的要求產(chǎn)業(yè)化的要求30精品PPT|借鑒參考第三十頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制2、居住區(qū)規(guī)劃的編制程序

調(diào)查分析、規(guī)劃設(shè)計、成果表達三個階段。3、居住區(qū)規(guī)劃的方案內(nèi)容規(guī)劃結(jié)構(gòu)、住宅形式與布局選擇、配套服務(wù)設(shè)施、

道路交通、綠地與景觀、豎向、管線綜合等多個方面，并按照居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計的層次性特點，在總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃等不同層次的規(guī)劃階段中的側(cè)重點有所不同。31精品PPT|借鑒參考第三十一頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制（1）規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)居住區(qū)包括住宅、道路、配套公共服務(wù)設(shè)施、

公共綠地四個部分，通過對空間結(jié)構(gòu)的分析，將四個部分要素加以組合，確定基本布局和空間形態(tài)。32精品PPT|借鑒參考第三十二頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制（1）規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)影響居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的主要因素：區(qū)位及規(guī)劃

要求、場地及環(huán)境條件、人的生活需求、經(jīng)濟

性、社會管理制度等。常見的居住區(qū)規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)的類型主要有

內(nèi)向型、開放型、自由型等。33精品PPT|借鑒參考第三十三頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制（2）住宅形式與布局選擇住宅形式取決于自然環(huán)境、經(jīng)濟水平、技術(shù)水平、

文化習俗和家庭結(jié)構(gòu)等因素?！蹲≌ㄖO(shè)計規(guī)范》中，根據(jù)住宅建造層數(shù)將住宅劃分為低層住宅（1至3層）、多層住宅

（4至6層）、中高層住宅（7至9層）、高層

住宅（10至30層）。34精品PPT|借鑒參考第三十四頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制（2）住宅形式與布局選擇住宅布局有行列式、周邊式和點群式三種基本形式。住宅布置中必須要重點考慮日照和通風35精品PPT|借鑒參考第三十五頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制（3）配套服務(wù)設(shè)施配套公建的基本要求：規(guī)劃布局應(yīng)體現(xiàn)方便生活、減少干擾、有利經(jīng)營、美化環(huán)境的原則，可采用

分散、集中、分散和集中相結(jié)合的方式布局。而且，為了保證合理的服務(wù)半徑，注意未來發(fā)展需要，規(guī)劃中還應(yīng)留有余地。36精品PPT|借鑒參考第三十六頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制（4）道路交通組織交通、保持環(huán)境、保障安全、提供空間居住區(qū)道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)在形態(tài)上有規(guī)則式、自由式、

混合式等，在交通組織上分為人車混行、人車

分流兩種形式。37精品PPT|借鑒參考第三十七頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制（5）公共綠地組織在綠地規(guī)劃設(shè)計中，公共綠地應(yīng)具備可達性、

功能性、親和性。綠地布局應(yīng)注意人的動態(tài)和靜態(tài)觀賞效果，一般在小區(qū)入口、中心形成景觀節(jié)點，創(chuàng)造層次豐富的視覺效果。38精品PPT|借鑒參考第三十八頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制（6）豎向及管線綜合居住區(qū)的市政工程由居住區(qū)給水、排水、供電、

燃氣、供熱、通信、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等工程組成。按照敷設(shè)方式可以分為架空線路和地下埋設(shè)線路。地下埋設(shè)線路又可分為直埋管線和溝埋管線。居住區(qū)內(nèi)的管線應(yīng)盡量采用地下埋設(shè)的方式。39精品PPT|借鑒參考第三十九頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制（6）豎向及管線綜合豎向規(guī)劃設(shè)計是為了有效利用地形，滿足居住區(qū)道路交通、地面排水、建筑布置和城市景觀等方面的要求，對自然地形改造和利用而進行的規(guī)劃設(shè)計，包括道路豎向設(shè)計和場地豎向設(shè)計。40精品PPT|借鑒參考第四十頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制4、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的主要成果

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規(guī)劃設(shè)計圖紙及文件兩大類分析圖規(guī)劃設(shè)計圖工程規(guī)劃設(shè)計圖形態(tài)意向規(guī)劃設(shè)計圖和模型規(guī)劃設(shè)計說明及技術(shù)經(jīng)濟指標41精品PPT|借鑒參考第四十一頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制5、市場主流住宅形式

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板樓、塔樓、別墅長板經(jīng)典項目——北京10號名邸42精品PPT|借鑒參考第四十二頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制5、市場主流住宅形式

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板樓、塔樓、別墅短板經(jīng)典項目——北京國奧村43精品PPT|借鑒參考第四十三頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制板樓：建筑層數(shù)一般不超過12層，但也有很多例外平面上長度明顯大于寬度由多個住宅單元組合而成每單元設(shè)樓梯或電梯，多為一梯兩戶分為高板（18層以上）、小高板（9-18層）、多層板樓（9層以下）44精品PPT|借鑒參考第四十四頁，共五十三頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案編制塔樓：四五戶以上共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通平面上長度和寬度大致相同高度從12層以上到35層，超過35層是超高層一般是一梯四戶到一梯12戶方塔樓、Ｔ形樓、井字形、風車形和蝶形等形式45精品PPT|借鑒參考第四十五頁，共五十三頁。46精品PPT|借鑒參考