五大視角全掃描：美國地產(chǎn)：反彈or反轉(zhuǎn)

目 錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、美國二手房銷售量齊升” 5二、五大視角掃描美國住房市場 5（一買居潛購需求大購能較強 5（二庫新庫較，但手庫仍低 6（三建建商心弱，供約或本除 6（四融按融成仍高 7（五險住市風(fēng)較低 7三、如何看今年的國產(chǎn)銷售？ 9圖表目錄圖表1 國2月成銷售顯彈 5圖表2 國屋售價自年半來次升 5圖表3 國民在房需較大 6圖表4 國民房力較強 6圖表5 國房銷高，手庫比低 6圖表6 國住和租房置均于史位 6圖表7 國產(chǎn)筑信心弱 7圖表8 國房筑本明回落 7圖表9 前國宅揭融成依較高 7圖表10 美名租報率然高 8圖表美房收中等高 8圖表12 美按貸用資并下沉 8圖表13 非構(gòu)RMBS的占極低 8圖表14 美居購愿與揭率勢度關(guān) 9一、美國二手房銷售“量價齊升”美國二手房銷量在1月份小幅回升后，2月份繼續(xù)大幅反彈。當(dāng)?shù)貢r間3月21日公布的24383954009.5%；71.6%4.9%5.7%圖表1 美國2月份成銷售明顯反彈 圖表2 美國成屋銷售價自去年下半年來次升資料來源：Bloomberg， 資料來源：Bloomberg，二、五大視角“掃描”美國住房市場美國二手房銷量明顯回升的原因為何？后續(xù)怎么看？。（一）買：居民潛在購房需求較大，購買能力較強202365.7%196570%1997200120052.1、3.225-4435歲2019202373.1%，2019年的98.7%202363%第二19802023Q33.99%19802001-055.94%，2006-20076.97%，20194.17%。圖表3 美國居民潛在房需求較大 圖表4 美國居民購房力較強資料來源：Bloomberg，UN，，注：2023年及以后的人口數(shù)據(jù)為UN預(yù)測值。

資料來源：Bloomberg（二）庫：新房庫存較高，但二手房庫存仍低2000年以來的85%分位附近145.620058.3個月，升至2007年年中的水平。（92000年以來絕對低位21072.96個月的庫銷比被普遍認為是市場的平衡水平?！杂凶≌罩寐驶臼?90（2分位，1960年以來的低位（32.6%分位。圖表5 美國新房庫銷高，二手房庫銷比低 圖表6 美國自住房和租房空置率均處于史位資料來源：Bloomberg， 資料來源：Bloomberg，（三）建：建筑商信心偏弱，但供給約束或基本解除伴隨新獨棟住宅市場量價承壓，美國地產(chǎn)建筑商信心偏弱。自去年9月份以來，NAHB市場指數(shù)持續(xù)處于榮枯線以下，2月份最新數(shù)據(jù)為48%，表明認為市場狀況不佳的建筑商多于認為市場狀況良好的建筑商。隨著木材、鋼材等主要投入成本明顯回落（2019年至今，住宅建筑投入品成本漲幅與新房漲相疊建就業(yè)數(shù)續(xù)復(fù)新市場供約或基緩解。圖表7 美國地產(chǎn)建筑信心偏弱 圖表8 美國住房建筑本明顯回落資料來源：Bloomberg， 資料來源：Bloomberg，（四）融：按揭融資成本仍高30年均值約高33020194%306%圖表9 目前美國住宅揭融資成本依然較高資料來源：Bloomberg，wind，，注：鑒于2023年地產(chǎn)銷售面臨低基數(shù)影響，對2023年至今的增速采用兩年復(fù)合增速。（五）險：住宅市場風(fēng)險較低美國住宅市場的風(fēng)險依然較低，主要體現(xiàn)為如下方面：16.9年、6.3年，分別處于2000年以來的57%、77%分位。截至去年末，我們估算的美國名義租金回報率大約為4.4%，處于2000年以來的93%分位。第二，購房群體的信用資質(zhì)沒有下沉。在2020-21年的地產(chǎn)大行情中，美國的銀行并未20237.3%，2004-2005202220230.47%20190.86%，20051%。202321%RMBS2023RMBS占RBS5P1.5（27，37%16.4%25個大圖表10 美國名義租金報率依然較高 圖表美國房價收入中等偏高資料來源：Bloomberg，wind， 資料來源：Bloomberg，wind，圖表12 美國按揭貸款用資質(zhì)并未下沉 圖表13 非機構(gòu)RMBS的占比極低資料來源：NewYorkFedConsumerCreditPanel/Equifax,，注：評分對應(yīng)等級為“300-579:Poor;580-669:Fair.670-739:Good.740-799:Verygood.800-850:Excellent.”

資料來源：Bloomberg，三、如何看今年的美國地產(chǎn)銷售？整體上看，當(dāng)前美國住房市場的基本面依然健康：居民部門有