XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要

XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要2024/3/29XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要目錄★商業(yè)環(huán)境分析：★

項(xiàng)目?jī)r(jià)值理解：★

商業(yè)價(jià)值塑造：★

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：★

商業(yè)操作建議：精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要環(huán)境篇1商業(yè)環(huán)境分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、本項(xiàng)目市場(chǎng)盈利預(yù)期精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)社會(huì)零售及消費(fèi)增長(zhǎng)迅速整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)硬件升級(jí)政府南移城市化進(jìn)程加速催生商業(yè)多中心格局住宅地產(chǎn)配套需求社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打破，新商業(yè)格局正在形成，新興業(yè)態(tài)和升級(jí)業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平項(xiàng)目名稱(chēng)樓層租金（元/平方米/天）面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）區(qū)域第一樓街一層8．611122000--32000大市口（包括斜橋街）京凌大廈一層不定9000--40000針織衫店一層6．220攝影店一層2．7100童裝店一層3．5100洗衣店一層3．090茶葉店一層2．457大西路京潤(rùn)國(guó)際店鋪一層3．530015000窗簾店鋪一層2．745鮮花店一層2．318窗簾店鋪一層3．318打印室一層1．625長(zhǎng)江路餐飲店一,層1．938煙酒批發(fā)一,層1．625(一)鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價(jià)對(duì)比表精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段,一層的租金均價(jià)為3.3元/平方米/天左右；處于大市口地段的價(jià)格尤為偏高(如第一樓街)；已有品牌主力店入駐的項(xiàng)目，價(jià)格比同地段高出30%以上；人流量比較大的小馬路商業(yè)區(qū)一般以餐飲和小商品店居多，均價(jià)居中,一般在2.8元/平方米/天；而人流輛比較少，車(chē)流量較多的大馬路商鋪價(jià)格較低，一般在1.7元/平方米/天；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要目前新興物業(yè)的售價(jià)明顯高于較舊物業(yè),除宏觀房?jī)r(jià)上調(diào)的原因外,新興物業(yè)的硬件配套要更為優(yōu)越,如大多新興物業(yè)的層高,中央空調(diào)等條件較為完善,更大程度的滿(mǎn)足了品牌商家的入駐需要；商業(yè)體量的大小影響著其物業(yè)價(jià)格.量體較大意味商業(yè)配套齊全,商業(yè)氛圍濃厚.并且還能影響到附近乃至其整個(gè)區(qū)域的商業(yè)環(huán)境；受到總價(jià)的影響,在相同區(qū)域內(nèi)面積越小總價(jià)越高,有的單價(jià)可能差距到一倍；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要(二)本項(xiàng)目周邊區(qū)域及類(lèi)似物業(yè)租金與售價(jià)對(duì)比表項(xiàng)目名稱(chēng)樓層租金（元/平方米/天）售價(jià)(元/平方米)城南映象一層未定7500二層未定德潤(rùn)華庭一層未定15000華宇大廈一層未定17600二層未定8200光華雅居一層未定15000二層未定4500天和星城一層未定6380--13800商鋪按投資回報(bào)公式計(jì)算,其商鋪的投資回報(bào)為15年。與本項(xiàng)目類(lèi)似的部分市中心成熟商圈的項(xiàng)目.以其租金價(jià)格及銷(xiāo)售價(jià)格的定位來(lái)看,其投資回報(bào)都在10年左右；目前鎮(zhèn)江市裙樓空置率較高,地段,租金定價(jià)都成為空置的主要原因；租金與售價(jià)差距較大時(shí),往往是商業(yè)地產(chǎn)利用招商創(chuàng)造商業(yè)氛圍,然后用高售價(jià)平衡成本。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要目標(biāo)篇2項(xiàng)目?jī)r(jià)值理解一、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期二、項(xiàng)目操作任務(wù)三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、商業(yè)貨值預(yù)估精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要一、本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期時(shí)間1-2F銷(xiāo)售價(jià)格單位(元/平米)-1F租金價(jià)格1F:2F:08年07月-12月8000元4000無(wú)09年01月-6月10000元5000無(wú)09年07月-12月11500元55000.2元/平米/天2010年12500元65000.5元/平米/天2011年-2013年14000元70000.6元/平米/天2014年-2016年無(wú)無(wú)0.9元/平米/天2017年-2020年無(wú)無(wú)1.1元/平米/天根據(jù)市場(chǎng)目前商業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)狀,并結(jié)合項(xiàng)目的自身及周邊情況,按照正常形成的商業(yè)氛圍,預(yù)估本項(xiàng)目隨著時(shí)間發(fā)展而產(chǎn)生價(jià)格的變化.精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要在08年下半年要實(shí)現(xiàn)1F:12500元方,2F:6500元/平方；-1F在商業(yè)交付時(shí)要求迅速達(dá)到租金1元/平方/天二、本項(xiàng)目操作任務(wù)將未來(lái)商業(yè)的價(jià)值提前反映精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)樓棟樓層樓層面積面積范圍套數(shù)運(yùn)作模式3-4#-1F3950招商5-6#-1F3500招商3-4#1-2F1400100-1105銷(xiāo)售150-1802230-27026#1-2F1000120-1903銷(xiāo)售210-23025#1-2F12001銷(xiāo)售精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要四、商業(yè)貨值預(yù)估商業(yè)總貨值為:9380萬(wàn)元（其中負(fù)一層價(jià)值為有產(chǎn)權(quán)情況下的理想設(shè)定，以下分析僅計(jì)算其租賃價(jià)值）

3\4\5\6#樓-1F商業(yè)總貨值:8000元/平米*(3500平米+3950平米)=5960萬(wàn)元3\4\6#樓1F均價(jià)12500元/平米2F均價(jià)6500元/平米1-2F商業(yè)總貨值:(12500元/平米+6500元/平米)/2*(1400平米+1000平米)=

2280萬(wàn)元5#樓1F均價(jià)12500元/平米2F均價(jià)6500元/平米1-2F商業(yè)總貨值:(12500元/平米+6500元/平米)/2*1200平米=

1140萬(wàn)元精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要-1F層因無(wú)產(chǎn)權(quán),暫時(shí)不考慮出售,其租賃價(jià)格參考周邊地區(qū)制定初步均價(jià):租金1元/平米/天1元/平米/天*(3500平米+3950平米)*365天=2719250元3\4\5\6#樓

-1F總租賃收益計(jì)算:按第一年免租,之后每三年遞增5%計(jì)算,10年總租金收入為:2572萬(wàn)元精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要3\4\6#樓

1+2F總銷(xiāo)售收益計(jì)算:街口1+2層均屬于門(mén)面房,且面積適中,為快速實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)公司資金流回收,采取直接銷(xiāo)售方式解決但若要實(shí)現(xiàn)此銷(xiāo)售均價(jià)或者獲得更高的利潤(rùn)收益,需要制造出一定的商業(yè)氛圍,即1\2F中間也可以拿出一定體量商業(yè)招品牌店吸引人氣3\4\6#樓1F均價(jià)12500元/平米2F均價(jià)6500元/平米1-2F商業(yè)總貨值:(12500元/平米+6500元/平米)/2*(1400平米+1000平米)=

2280萬(wàn)元精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要5#樓

1+2F資金回收探討及計(jì)算（方式一：直接銷(xiāo)售）街口1+2層均屬于門(mén)面房,但面積較大:1200平方,銷(xiāo)售存在總價(jià)高，首付高的抗性,直接銷(xiāo)售可能會(huì)面臨銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)的問(wèn)題。正常銷(xiāo)售首付50%為:570萬(wàn),貸款570萬(wàn)5#樓1F均價(jià)12500元/平米2F均價(jià)6500元/平米1-2F商業(yè)總貨值:(12500元/平米+6500元/平米)/2*1200平米=

1140萬(wàn)元精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要以租代售方式需要解決2個(gè)問(wèn)題：第一：相對(duì)提高單價(jià)約25%1F均價(jià)16000元/平米2F均價(jià)10000元/平米銷(xiāo)售總價(jià)為1560萬(wàn)第二：以開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部某個(gè)人名義和開(kāi)發(fā)商簽訂商業(yè)用房買(mǎi)賣(mài)合同，其中個(gè)人首付780萬(wàn)不需要實(shí)際付款，由開(kāi)發(fā)公司制造交易過(guò)程假象，并提供繳款收據(jù)。這樣對(duì)于購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)而言，就可以宣稱(chēng)首付2成（首付壓力大為減輕），10年租賃期滿(mǎn)即等同購(gòu)買(mǎi)（實(shí)際操作過(guò)程中可以以客戶(hù)租金沖抵銀行按揭，10年租賃期滿(mǎn)，由開(kāi)發(fā)公司個(gè)人過(guò)戶(hù)到購(gòu)房客戶(hù)即可）對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，客戶(hù)首付2成312萬(wàn),銀行按揭放款780萬(wàn)，實(shí)際收益為1092萬(wàn)，和方式一相差無(wú)幾，如果欲實(shí)現(xiàn)更大預(yù)期，可以相對(duì)提高租金，通過(guò)租金與銀行按揭間的差價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)）5#樓

1+2F資金回收探討及計(jì)算（方式二：以租代售）此方式雖然可能面臨總價(jià)更高的問(wèn)題，但購(gòu)買(mǎi)商戶(hù)卻會(huì)大大減少首付壓力，更容易找到目標(biāo)商家而迅速去化。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要價(jià)值篇3商業(yè)價(jià)值塑造一、廣域價(jià)值區(qū)域化二、未來(lái)價(jià)值現(xiàn)在化三、稀缺價(jià)值高價(jià)化精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要一、廣域價(jià)值區(qū)域化跑馬山莊商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功不能以區(qū)域性的商業(yè)中心為定位核心理念；將消費(fèi)圈定位為廣域范圍通過(guò)廣域輻射功能業(yè)態(tài)、升級(jí)業(yè)態(tài)、稀缺業(yè)態(tài)擴(kuò)大客群，形成商業(yè)區(qū)域化；招商及業(yè)態(tài)定位的標(biāo)準(zhǔn)要符合廣域輻射功能,即具備:先進(jìn)性\特色性,商家在行業(yè)內(nèi)有領(lǐng)頭的作用精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要從商圈分析判定商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)消費(fèi)距離遠(yuǎn)近強(qiáng)弱弱強(qiáng)核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈3公里5公里10公里游離商圈主要涵蓋項(xiàng)目周邊、大市口以西中山西路沿線(xiàn)、火車(chē)站商圈、南徐新市政府企事業(yè)單位主要涵蓋城中及城西企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋鎮(zhèn)江全市部分企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋流動(dòng)人口的隨機(jī)性消費(fèi)及鎮(zhèn)江郊區(qū)縣本項(xiàng)目的主流消費(fèi)商圈將集中在老城區(qū)及新市政府周邊南徐版塊的商務(wù)群體消費(fèi)，對(duì)于這個(gè)群體的商業(yè)價(jià)值挖掘?qū)⒅陵P(guān)重要。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要從商業(yè)價(jià)值判定商業(yè)功能輻射全市的商務(wù)型綜合會(huì)所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的前提由于目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項(xiàng)目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項(xiàng)目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前鎮(zhèn)江成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)一例外地是面向全市輻射，所以，對(duì)于本項(xiàng)目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個(gè)前提，而且是一種必須。打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的市場(chǎng)出口精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要二、稀缺價(jià)值高價(jià)化黃金分割點(diǎn):一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的位置地段是整個(gè)商業(yè)的稀缺價(jià)值核心，跑馬山莊距市中心大市口2.5公里，市政府1.5公里,是真正的城市“黃金分割點(diǎn)”.火車(chē)站商業(yè)圈也近在咫尺，未來(lái)跑馬山莊將承載著鎮(zhèn)江與新城的交通樞紐功能，目前雖然還是城市商業(yè)生地，但商業(yè)價(jià)值巨大且尚未被挖掘。生態(tài)商業(yè)項(xiàng)目不僅與城市繁華較近，周邊更是暢享跑馬山、南山雙生態(tài)資源，為打造成鎮(zhèn)江首個(gè)“生態(tài)商業(yè)”項(xiàng)目提供了獨(dú)厚的條件，而“生態(tài)商業(yè)”項(xiàng)目具有的唯一性更有助進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格?，F(xiàn)代商業(yè)本項(xiàng)目屬于新興商用物業(yè),在硬件配套上更為優(yōu)越,物業(yè)的層高、中央空調(diào)、門(mén)前商業(yè)走廊設(shè)置、停車(chē)位預(yù)留等條件更為完善,更大程度的滿(mǎn)足了品牌商家的入駐需要。優(yōu)勢(shì)資源統(tǒng)領(lǐng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間價(jià)值的設(shè)計(jì)應(yīng)該是關(guān)鍵，通過(guò)把未來(lái)的商業(yè)格局和商業(yè)氛圍在現(xiàn)在的銷(xiāo)售過(guò)程中展現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)在銷(xiāo)售出未來(lái)的高價(jià)格，這種時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)也就是未來(lái)價(jià)值現(xiàn)在化。而時(shí)間價(jià)值的設(shè)計(jì)，可通過(guò)“炒作地段”、“商業(yè)論壇”、“板塊聯(lián)盟”等形式實(shí)現(xiàn)。三、未來(lái)價(jià)值現(xiàn)在化炒作地段：通過(guò)系列新聞、政府輿論等，炒做”主城中心版塊”,放大地段區(qū)域不可估量?jī)r(jià)值；商業(yè)論壇：邀請(qǐng)知名專(zhuān)家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)名人、政府官員以論壇形式，論證區(qū)域及項(xiàng)目?jī)r(jià)值、前景和項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)；板塊聯(lián)盟：聯(lián)合區(qū)域項(xiàng)目聯(lián)合炒做區(qū)域商業(yè)前景，可通過(guò)互相項(xiàng)目說(shuō)辭、項(xiàng)目宣傳附帶等形式形成；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要業(yè)態(tài)篇4商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題四、整體業(yè)態(tài)布局精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲、娛樂(lè)、流行購(gòu)物三位一體的時(shí)尚版升級(jí)版業(yè)態(tài)共生體精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要餐飲親友聚餐商務(wù)宴請(qǐng)0.1%0.1%1.8%1.9%1.9%1.9%2.9%3.6%6.7%8.0%10.8%10.9%13.8%14.0%21.6%宣傳好其他有促銷(xiāo)活動(dòng)場(chǎng)所檔次高氛圍好知名度高規(guī)模大停車(chē)方便服務(wù)態(tài)度好交通方便消費(fèi)氛圍好菜肴種類(lèi)多離家（公司）近菜肴有特色/味道好價(jià)格合理就餐環(huán)境好以高檔特色餐飲為主導(dǎo)，偏重商務(wù)宴請(qǐng)本項(xiàng)目定位為商務(wù)宴請(qǐng)優(yōu)勢(shì)明顯精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要

廣義的休閑包括餐飲和購(gòu)物在內(nèi)，除餐飲購(gòu)物外本項(xiàng)目的休閑業(yè)態(tài)涉及：【保健休閑】——桑拿中心、美容SPA【娛樂(lè)休閑】——KTV、高檔桑拿【茶飲休閑】——茶館、咖啡廳、慢搖吧【美食休閑】——各國(guó)料理、各地名吃以高端商務(wù)休閑為主導(dǎo)，偏重娛樂(lè)休閑。商務(wù)群體娛樂(lè)群體消費(fèi)水平個(gè)人休閑娛樂(lè)消費(fèi)水平人均費(fèi)用：138.07元/人次人均費(fèi)用：71.71元/人次休閑本項(xiàng)目定位高端商務(wù)休閑存在較大利潤(rùn)空間精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要以名品折扣為主導(dǎo)，偏重高端品牌商業(yè)類(lèi)型功能定位服務(wù)對(duì)象客流量(人)服務(wù)人口(人)基本商業(yè)面積業(yè)態(tài)與業(yè)種中心商業(yè)區(qū)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、旅游、金融國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬(wàn)

30萬(wàn)平米大型百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店，文化娛樂(lè)、餐飲區(qū)域商業(yè)中心購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)5萬(wàn)平米以上購(gòu)物中心、超市、娛樂(lè)、餐飲社區(qū)商業(yè)保障該地居民的日常生活當(dāng)?shù)鼐用?/p>

5萬(wàn)1.5萬(wàn)平米超市、醫(yī)藥店，菜市場(chǎng)、餐飲街坊商業(yè)提供日常必須商品及便利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?/p>

0.4萬(wàn)0.06萬(wàn)平米便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)特色商業(yè)街區(qū)時(shí)尚購(gòu)物、特色化餐飲娛樂(lè)休閑全市范圍內(nèi)特定消費(fèi)者

10萬(wàn)1萬(wàn)平米以上特色專(zhuān)業(yè)店、連鎖店流行購(gòu)物本項(xiàng)目定位流行購(gòu)物符合現(xiàn)代商業(yè)功能規(guī)劃精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)1、從市場(chǎng)需求層面來(lái)分析：從鎮(zhèn)江目前的高端消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，之所以高端的服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴(kuò)展之勢(shì)，其主要原因，是因?yàn)殒?zhèn)江現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費(fèi)場(chǎng)所已經(jīng)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車(chē)、停車(chē)難等問(wèn)題突出，這種需求向城市外圍分流其實(shí)是一種必然。而本項(xiàng)目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費(fèi)需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無(wú)論從廣域還是區(qū)域市場(chǎng)，高端消費(fèi)的市場(chǎng)需求是存在的；2、從項(xiàng)目的商業(yè)體量來(lái)分析：本項(xiàng)目商業(yè)體量偏小，主要業(yè)態(tài)將不可能規(guī)劃成大型超市和百貨業(yè)，專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)定位也不可取，區(qū)域商業(yè)對(duì)消費(fèi)群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的成熟度要求很高，也就是說(shuō)商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項(xiàng)目所在跑馬山版塊所不具備的，所以作為一個(gè)生地上的商業(yè)項(xiàng)目而言，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位將只能從精致化、特色化、差異化入手；3、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃日趨明朗：鎮(zhèn)江市最近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府南遷及大力發(fā)展南區(qū)商業(yè)的計(jì)劃已經(jīng)啟動(dòng)，政府遠(yuǎn)景規(guī)劃及目前的配套措施建設(shè)將為本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展提供了空間；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要4、區(qū)域及全市范圍內(nèi)高端消費(fèi)群體的支撐：

即將南遷的市政府給本項(xiàng)目帶來(lái)眾多高消費(fèi)商務(wù)群體，同時(shí)周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中高收入階層，因此，本項(xiàng)目有著非常豐富的高含金量的潛在消費(fèi)群體，對(duì)于本項(xiàng)目高端商務(wù)招待的定位支撐很大；5.區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)鎮(zhèn)江市沒(méi)有類(lèi)似定位項(xiàng)目，處于市場(chǎng)空白：由于本項(xiàng)目的總體方向是依托大市口至南徐新城一帶強(qiáng)有力消費(fèi)群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目周邊乃至全市和本項(xiàng)目類(lèi)似的項(xiàng)目基本沒(méi)有，加上本項(xiàng)目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項(xiàng)目在定位的稀缺性上有比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，業(yè)態(tài)定位上處于領(lǐng)先地位；6.商業(yè)經(jīng)營(yíng)者普遍看好本項(xiàng)目：在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問(wèn)了部分本項(xiàng)目將來(lái)可能引進(jìn)的一些知名的商業(yè)企業(yè)，從反饋的意見(jiàn)來(lái)看，大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂(lè)休閑類(lèi)企業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目都比較感興趣，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的總體定位表示認(rèn)可；7.便利的交通區(qū)位和良好的生態(tài)環(huán)境：本項(xiàng)目南接鎮(zhèn)江第一景觀大道，西連城市主干道跑馬山路，是鎮(zhèn)江是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞纳仙现畢^(qū)，對(duì)高端客群的吸引力較大精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題綠色生態(tài)商業(yè)特色城市會(huì)所精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要四、整體業(yè)態(tài)布局現(xiàn)代服務(wù)餐飲現(xiàn)代服務(wù)餐飲高檔商務(wù)會(huì)所流行購(gòu)物-1F1F2F5-6#3-4#精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要操盤(pán)篇5商業(yè)操作建議一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局二、商業(yè)同步推售建議三、商業(yè)管理模式建議四、商業(yè)配套建議精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局■3-4#樓負(fù)一層經(jīng)營(yíng)布局2200㎡1750㎡高檔娛樂(lè)城目標(biāo)設(shè)定夜色傾城天上人間雨和樓目標(biāo)設(shè)定皇室名門(mén)櫻花園會(huì)員制高檔會(huì)所精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要■3-4#樓一層經(jīng)營(yíng)布局口腔連鎖SPA\健身館美容整形目標(biāo)設(shè)定佳美口腔一兆偉德康美整形施而美整形社區(qū)配套便利店洗衣店名煙名酒發(fā)廊音像花店寵物店中介目標(biāo)設(shè)定可的\好的康潔洗衣榮氏\蘇捷華仔\(zhòng)巨濤多來(lái)咪皇氏馬蘭德中廣\裕興精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要■3-4#樓二層經(jīng)營(yíng)布局特色高檔餐飲目標(biāo)設(shè)定滋奇火鍋蜀王火鍋精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要■5-6#樓負(fù)一層經(jīng)營(yíng)布局目標(biāo)設(shè)定奧特萊斯FOXTOWN名品折扣3500㎡精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要■5-6#樓一層經(jīng)營(yíng)布局現(xiàn)代服務(wù)目標(biāo)設(shè)定銀行移動(dòng)聯(lián)通電信鐵通特色餐飲目標(biāo)設(shè)定大長(zhǎng)今韓國(guó)料理花舞日本料理福氏燉品麻婆豆腐東北大骨頭湘江老廚骨里王云南土菜館1+2層合計(jì):1200㎡精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要■5-6#樓二層經(jīng)營(yíng)布局特色高檔休閑目標(biāo)設(shè)定常春藤城市花園咖啡貓空悠仙美地高檔特色餐飲目標(biāo)設(shè)定泰國(guó)村魚(yú)翅金滿(mǎn)樓海鮮酒店燕鮑翅1+2層合計(jì):1200㎡精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要二、商業(yè)同步推售建議■招商銷(xiāo)售步驟建議招商策略：主力店招商先行全面招商銷(xiāo)售同步1432關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)控制招商節(jié)奏、比例倡導(dǎo)差異化經(jīng)營(yíng)選擇好開(kāi)業(yè)時(shí)間精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要08.5.108.7.108.9.108.10.108.11.109.7.108.5.1主力店招商-1F品牌折扣高檔會(huì)所高檔娛樂(lè)VIP認(rèn)籌08.9.7主力店確定08.10.18開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售08.11.1品牌店招商5#1-2F口腔\整形6#2F特色茶館3-4#1-2F高檔餐飲09.7.1品牌店確定■商業(yè)銷(xiāo)售招商脈絡(luò)：精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要差別銷(xiāo)售和差異化經(jīng)營(yíng)：物業(yè)的可銷(xiāo)售部分在銷(xiāo)售時(shí)需要重視以后錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的重要性，如果實(shí)行無(wú)差別的價(jià)高者得策略，后續(xù)一些經(jīng)營(yíng)能力差、業(yè)態(tài)重復(fù)的商鋪經(jīng)營(yíng)不善的現(xiàn)象肯定會(huì)出現(xiàn)，個(gè)別商鋪的經(jīng)營(yíng)不善同樣會(huì)影響到整體商業(yè)價(jià)值的提升；關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)：對(duì)于集中式大商業(yè)招商和銷(xiāo)售而言，主力店和品牌店效應(yīng)明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全面提升整個(gè)商業(yè)物業(yè)的全面升值，因?yàn)槠浔旧淼木劭湍芰σ彩瞧渌行∩虘?hù)的客源保障和經(jīng)營(yíng)信心保障；控制招商節(jié)奏與比例：招商是商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷(xiāo)售，商業(yè)項(xiàng)目最好能一氣呵成，因?yàn)殇N(xiāo)售是統(tǒng)一開(kāi)售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，要趁人氣最旺時(shí)期，至少?zèng)_到80%-90%，才能保證人氣的持續(xù)，使后期招商更為順利；依據(jù)項(xiàng)目短期價(jià)值體現(xiàn)的難度,需要增加主力店、品牌店進(jìn)駐促進(jìn)，建議招商比例控制在47%；選擇好開(kāi)業(yè)時(shí)機(jī)：招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開(kāi)業(yè)時(shí)間就很重要了，一邊營(yíng)業(yè)一邊裝修顯然達(dá)不到開(kāi)業(yè)要求，具體的時(shí)間選擇上則以節(jié)假日為佳，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的開(kāi)業(yè)對(duì)人氣要求很高，為能有更多人烘托開(kāi)業(yè)盛況，統(tǒng)一制造開(kāi)業(yè)興奮點(diǎn)（利益點(diǎn)）也是必要的。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要2008年度2009年度時(shí)間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推廣形象導(dǎo)入價(jià)值訴求公關(guān)活動(dòng)價(jià)值體驗(yàn)價(jià)值挖掘價(jià)值提升招商主力店人氣店次主力店散戶(hù)銷(xiāo)售銷(xiāo)售準(zhǔn)備客戶(hù)蓄水強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期焦點(diǎn)運(yùn)動(dòng)尾盤(pán)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要形象導(dǎo)入、現(xiàn)場(chǎng)包裝、主力店開(kāi)始招商客戶(hù)積累、活動(dòng)造勢(shì)形象升級(jí)、主力店確定、價(jià)值認(rèn)同、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)品牌店招商、焦點(diǎn)運(yùn)動(dòng)戰(zhàn)08.5.1—08.7.15月全國(guó)火車(chē)站商業(yè)圖片展系列軟文炒作08.7.1-08.9.17月20日商業(yè)論壇投資推介會(huì)08.9.1-08.11.19月7日主力店簽定儀式新聞發(fā)布會(huì)10月18日開(kāi)盤(pán)08.11.1-09.7.1■整體營(yíng)銷(xiāo)階段劃分VIP客戶(hù)積累散戶(hù)招商、商家進(jìn)駐精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要■開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)鎖定步驟：全國(guó)各地火車(chē)站商業(yè)圖片展覽系列軟文炒作(地段\規(guī)劃\商業(yè)前景\主力店等)形象包裝、相關(guān)信息發(fā)布商業(yè)論壇\投資推介會(huì)VIP卡認(rèn)購(gòu)主力店意向簽定儀式暨新聞發(fā)布會(huì)蓄勢(shì)，贏得市場(chǎng)主動(dòng)造勢(shì),形成價(jià)值認(rèn)同公關(guān),構(gòu)筑商業(yè)前景精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要“跑馬山莊國(guó)際街區(qū)杯”全國(guó)各地火車(chē)站商圈圖片展一、活動(dòng)目的□通過(guò)全國(guó)火車(chē)站商業(yè)繁華氛圍呈現(xiàn)，勾起鎮(zhèn)江人對(duì)火車(chē)站商業(yè)版塊關(guān)注，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目關(guān)注；□提高客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目版塊信心與認(rèn)可，從而實(shí)現(xiàn)投資引導(dǎo)二、時(shí)間地點(diǎn)1.時(shí)間：2008年5月2.地點(diǎn):售樓中心\火車(chē)站\汽車(chē)站三、活動(dòng)形式□售樓處火車(chē)站商業(yè)圖片展；□火車(chē)站、汽車(chē)站休息區(qū)、公共區(qū)商業(yè)圖片展；□報(bào)紙等平面媒體火車(chē)站商業(yè)圖片系列展，并進(jìn)行系列炒做精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要跑馬山莊國(guó)際街區(qū)投資峰會(huì)及商業(yè)論壇一、活動(dòng)目的□通過(guò)權(quán)威專(zhuān)家口徑論證區(qū)域及產(chǎn)品價(jià)值，建立項(xiàng)目公信力；□形成關(guān)注熱點(diǎn)，繼而形成口碑宣傳；□形成客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)同；二、時(shí)間地點(diǎn)1.時(shí)間:2008年7月20日2.地點(diǎn):鎮(zhèn)江國(guó)際飯店五洲廳三、活動(dòng)內(nèi)容1.專(zhuān)家論證國(guó)內(nèi)火車(chē)站商業(yè)發(fā)展趨勢(shì);2.專(zhuān)家論證鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展前景;3.專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)版塊發(fā)展和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì);4.項(xiàng)目推介精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要跑馬山莊國(guó)際街區(qū)、xx品牌主力店意向合作簽定儀式一、活動(dòng)目的□通過(guò)引進(jìn)主力店，提高客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目信心；□提高項(xiàng)目知名度和品牌影響力二、時(shí)間地點(diǎn)1.時(shí)間:2008年9月7日2.地點(diǎn):鎮(zhèn)江國(guó)際飯店五洲廳三、活動(dòng)內(nèi)容□簽定意向書(shū)；□新聞發(fā)布會(huì)，答記者問(wèn)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要三、商業(yè)管理模式建議■商業(yè)管理四贏三統(tǒng)一四贏：1.開(kāi)發(fā)商通過(guò)租售結(jié)合實(shí)現(xiàn)自身效益的最大化；2.業(yè)主通過(guò)所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報(bào)取得投資收益；3.商家通過(guò)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)取得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；4.消費(fèi)者在消費(fèi)中得到體