《項目策劃與設(shè)計管理規(guī)范》

《項目策劃與設(shè)計管理規(guī)范》項目策劃與設(shè)計治理規(guī)范〔09版〕受控號：持有人：文件編號：BCMS－08公布日期：2020年月日生效日期：2020年月日目錄1規(guī)范說明 32制度與流程 42.1項目拓展與論證治理程序 42.2項目拓展與論證流程 152.3項目可行性研究報告編制作業(yè)指引 162.4項目報批報建作業(yè)指引 302.5項目報批報建流程 422.6方案〔概念〕設(shè)計治理程序 432.7初步設(shè)計治理程序 532.8施工圖設(shè)計治理程序 762.9景觀設(shè)計治理程序 1022.10銷售裝飾設(shè)計治理程序 1062.11材料設(shè)備選型定板治理程序 1112.12施工圖交底治理程序 1142.13設(shè)計變更治理程序 116

1規(guī)范說明規(guī)范的治理和使用本規(guī)范是公司為導(dǎo)入、實施規(guī)范化治理體系而編制，是公司治理體系的一部分，包括了公司項目策劃與設(shè)計治理體系要求的關(guān)鍵制度與流程文件。公司所有部門、人員應(yīng)遵守本規(guī)范中的規(guī)定和要求。本規(guī)范為公司受控文件，由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。本規(guī)范是公司內(nèi)部治理文件，未經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得將規(guī)范內(nèi)容以任何形式提供給公司以外人員。本規(guī)范及相關(guān)表單將在公司OA辦公系統(tǒng)中公布，公司相關(guān)人員依照公司授權(quán)查閱。本規(guī)范由公司人力資源部負(fù)責(zé)治理。在本規(guī)范執(zhí)行期間，如有修改建議，各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)匯總意見，及時反饋到人力資源部。人力資源部每半年一次對規(guī)范的適應(yīng)性、有效性進行評審，必要時對規(guī)范予以修改。文件名稱〔體例〕規(guī)范：公司明文規(guī)定的工作標(biāo)準(zhǔn)；制度：明確公司人員共同遵守的辦事規(guī)程或行動準(zhǔn)那么的文件；程序：明確或強調(diào)某項工作進行的先后次序及其要求的文件；流程：明確或強調(diào)某項工作進行的先后次序，以流程圖予以表述的文件；方法：明確處理情況或解決問題的方法的文件；規(guī)定：明確某一事務(wù)的有關(guān)方式、方法或數(shù)量、質(zhì)量等要求的文件；準(zhǔn)那么：明確言論、工作等所依據(jù)的原那么的文件；細(xì)那么：明確某項規(guī)章、制度、措施、方法等的詳細(xì)規(guī)那么的文件；作業(yè)指引：某項工作的指導(dǎo)性文件；表單：為完成某項工作所需的或提供客觀證據(jù)的表格文件。說明權(quán)本規(guī)范的說明權(quán)在人力資源部。

2制度與流程2.1項目拓展與論證治理程序目的為保證投資策略的貫徹落實，為明確新項目可研、評審工作程序，提高新項目決策和運營效率，操縱投資風(fēng)險，制定本程序。適用范疇本程序適用于新項目的投資機會研究、立項、決策的治理。術(shù)語和定義房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對開發(fā)項目的必要性、項目實施的市場條件〔供給和需求〕、項目選址和開發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項目開發(fā)模式、開發(fā)經(jīng)營周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟分析論證。職責(zé)投資進展部基礎(chǔ)信息研究時期：按公司既定戰(zhàn)略和土地策略開展項目進展的基礎(chǔ)信息研究；投資機會研究時期：土地信息的收集、評判與選擇；初步可行性研究時期：組織相關(guān)部門開展初步可行性研究，組織召開項目立項會形成決議；詳細(xì)可行性研究時期：組織相關(guān)部門開展詳細(xì)可行性研究并形成可行性研究報告；項目決策與獵取時期：組織召開項目決策會，并負(fù)責(zé)項目獵取工作〔假設(shè)決策通過〕。綜合辦公室初步可行性研究時期：參與項目初步談判，提供法律意見；詳細(xì)可行性研究時期：依照項目的背景情形進行法律風(fēng)險分析。人力資源部詳細(xì)可行性研究時期：提出新項目人力資源配置分析意見。財務(wù)部提出新項目財務(wù)指標(biāo)及現(xiàn)金流要求；完成新項目經(jīng)濟評判。成本合約部分析新項目成本，匡算新項目造價。設(shè)計部初步可行性研究時期：提出產(chǎn)品類型建議和容積率數(shù)據(jù)；詳細(xì)可行性研究時期：組織完成項目規(guī)劃設(shè)計草案。項目工程部詳細(xì)可行性研究時期：開展新項目的工程技術(shù)評判。營銷治理中心初步可行性研究時期：通過分析項目土地屬性、分析客戶的土地屬性需求、分析競爭樓盤的客戶和產(chǎn)品的工作，得出本項目的客戶初步定位，提出基于客戶細(xì)分的產(chǎn)品建議；詳細(xì)可行性研究時期：通過方案優(yōu)選確定產(chǎn)品配比，并提出產(chǎn)品初步定位意見。總經(jīng)理初步可行性研究時期：通過項目立項會，作出新項目立項決議。董事長項目決策與獵取時期：通過項目決策會，作出新項目投資決議。項目進展工作小組開展拓展與論證日常工作。工作程序項目進展工作小組公司成立項目進展工作小組作為負(fù)責(zé)公司新項目進展論證的專門設(shè)機構(gòu)。小組構(gòu)成組長：總經(jīng)理副組長：投資進展部經(jīng)理組員：營銷總監(jiān)、財務(wù)部經(jīng)理、設(shè)計部經(jīng)理、成本合約部經(jīng)理、項目工程部項目經(jīng)理為常設(shè)組員；各部門指定一到兩名業(yè)務(wù)骨干作為項目組員〔不同項目成員可不同〕。論證時期的項目進展工作小組辦公室設(shè)在投資進展部，投資進展部經(jīng)理任召集人。小組職責(zé)擬定項目詳細(xì)可行性研究工作打算并組織開展工作；各部門項目成員基于部門職責(zé)，完成小組分派的詳細(xì)可行性研究工作；各部門經(jīng)理為部門項目成員分派資源，指導(dǎo)項目小組成員完成項目詳細(xì)可行性研究工作，并審核其工作成果；小組成員分派的工作任務(wù)列入部門工作打算，按公司績效考核方法進行考核?；A(chǔ)信息研究基礎(chǔ)信息研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、都市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風(fēng)險研究、土地研究和競爭對手研究等分項研究工作。投資進展部〔經(jīng)理〕負(fù)責(zé)整個基礎(chǔ)信息研究打算的制定、監(jiān)督。投資進展部〔項目拓展專員〕負(fù)責(zé)基礎(chǔ)信息研究，并整理信息庫。各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在日常信息報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中表達(dá)?；A(chǔ)信息研究的成果，最終提煉作為三年經(jīng)營打算外部環(huán)境分析的要緊部分，并在此基礎(chǔ)上制定公司?土地儲備三年動態(tài)打算?，以指導(dǎo)土地儲備工作的進行。投資進展部依照公司戰(zhàn)略規(guī)劃組織制訂土地儲備打算。投資進展部每月編制?房地產(chǎn)及土地市場月度報告?提交公司高層和人力資源部。投資機會研究投資進展部負(fù)責(zé)土地信息的收集、整理和總結(jié)等。土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行：政府公告收集類從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地招拍掛公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。其他主動收集信息類主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)打算等信息；各類招商會與項目推介會等。其他被動收集信息類土地信息人來電、、約訪、推介等。投資進展部了解到土地信息，需于最遲不超過兩日內(nèi)添加項目信息數(shù)據(jù)庫。投資進展部〔經(jīng)理〕每月末對各土地信息進行合議，依照公司土地儲備要求對土地信息進行初步判定，會議結(jié)果形成?土地信息采集表?，報總經(jīng)理?？偨?jīng)理依照?土地信息采集表?，選擇土地信息，確定進入初步可行性研究時期的土地范疇，并向董事長報備。投資進展部負(fù)責(zé)編制?意向項目信息通報表?并通報公司各高管和相關(guān)部門經(jīng)理；未通過選擇的土地信息由投資進展部填寫判定意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由投資進展部〔項目拓展專員〕對該項土地的后續(xù)成交情形或條件變化情形加以跟蹤。初步可行性研究投資進展部組織相關(guān)部門開展初步可行性研究。投資進展部〔經(jīng)理〕依照項目情形，可通過咨詢等了解該項目的背景資料，初步判定項目的獵取方式，資料匯總后提交綜合辦公室〔法律顧問〕審查。綜合辦公室〔法律顧問〕提供法律意見，最終做出項目用地購買操作方式的判定。投資進展部負(fù)責(zé)分析項目關(guān)于公司的戰(zhàn)略意義，即在利潤奉獻型項目、現(xiàn)金流奉獻型項目、區(qū)域市場進入型項目或合作型項目各類中的定位，并指導(dǎo)財務(wù)部據(jù)此提出財務(wù)指標(biāo)要求。財務(wù)部負(fù)責(zé)依照項目戰(zhàn)略定位，對項目的總利潤、利潤率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)提出要求，同時依照公司的現(xiàn)金流情形，對項目的現(xiàn)金流安排提出關(guān)鍵節(jié)點的要求〔如首期開發(fā)要求的面積和回款時刻、實現(xiàn)正向現(xiàn)金流的時刻等〕。營銷治理中心負(fù)責(zé)分析項目土地屬性，具體要求的土地屬性因子如下：配套設(shè)施文脈屬性教育配套娛樂休閑配套醫(yī)療配套交通條件公共交通便利性私家車交通便利性交通擁堵交通噪音環(huán)境景觀條件可視景觀距離景觀區(qū)距離空氣質(zhì)量都市角色產(chǎn)業(yè)進展趨勢歷史同意度可通過描述或評級等多種方式進行分析，考慮實際操作，不建議用評分的方法；此部分工作應(yīng)在都市地圖的工作內(nèi)容中表達(dá)。上述所列土地屬性因子，需要依照當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情形，進行增減修正，以最大限度的符合都市實際市場情形。營銷治理中心負(fù)責(zé)分析客戶的土地屬性需求分析每一類細(xì)分客戶對土地屬性的需求，土地屬性因子應(yīng)該與上一步的土地屬性因子相同，分析的具體方法可采納描述、評級，不建議評分；社會新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽后小太陽三代小孩健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟務(wù)實投資盈利項目土地屬性分析與本步驟的工作結(jié)果，能夠選擇出對本項目土地屬性認(rèn)可度較高的細(xì)分客戶，也即回答了〝什么樣的客戶認(rèn)可我們項目位置〞的問題；假如公司差不多完成了客戶細(xì)分工作，此部分工作也差不多完成。假如尚未完成客戶細(xì)分工作，那么需要市場研究人員依照項目所在區(qū)域完成都市局部的客戶細(xì)分工作，客戶細(xì)分的類別應(yīng)依照都市的市場情形靈活制定，不需要完全依照上表所示；當(dāng)項目所在都市的各區(qū)域市場有較大的差異性時，專門當(dāng)項目位于一個都市中較為封閉的區(qū)域市場〔如衛(wèi)星城鎮(zhèn)〕時，需要專門注意客戶細(xì)分的相應(yīng)變化；土地屬性中有部分因子是項目能夠自我改善的〔如教育配套、交通便利性等〕，并進而改變項目的客戶細(xì)分結(jié)論，需各公司依照項目實際情形靈活處理。假如因此產(chǎn)生相應(yīng)的投資，也需要在成本測算中有所反映。營銷治理中心負(fù)責(zé)分析競爭樓盤的客戶和產(chǎn)品依照上一步區(qū)域市場的客戶細(xì)分結(jié)論，對本項目競爭產(chǎn)品的客戶構(gòu)成與相應(yīng)的產(chǎn)品構(gòu)成進行分析。即回答〝什么樣的客戶在我們的競品中選擇了什么類型的產(chǎn)品〞；競爭樓盤項目名稱產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價戶型總價規(guī)模比例年去化速度社會新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽后小太陽三代小孩健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟務(wù)實投資盈利在項目七對眼睛的整個流程，乃至設(shè)計工作的過程中，此部分工作需要連續(xù)進行，以保證市場競爭信息的及時有效。營銷治理中心負(fù)責(zé)客戶初選定位營銷治理中心通過以上分析項目土地屬性、分析客戶的土地屬性需求、分析競爭樓盤的客戶和產(chǎn)品的工作，得出本項目的客戶初步定位，提出基于客戶細(xì)分的產(chǎn)品建議，即回答〝認(rèn)可我們項目位置的客戶，會在我們項目中選擇什么樣的產(chǎn)品〞；客戶產(chǎn)品對比表產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價戶型總價單一產(chǎn)品容積率備注社會新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽后小太陽三代小孩健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟務(wù)實投資盈利表中，單一產(chǎn)品容積率指設(shè)計依照當(dāng)?shù)厝照盏纫?guī)范，假設(shè)項目整體只做一種產(chǎn)品的最飽和凈建設(shè)用地容積率；產(chǎn)品類型指依照容積率劃分的產(chǎn)品，如聯(lián)排、城花、小高層；戶型類型指三室兩廳、一室一廳等戶型類別，此欄數(shù)據(jù)在參考競品相應(yīng)信息的基礎(chǔ)上，由設(shè)計部提供；當(dāng)本項目用地鄰近區(qū)域競品稀缺，且競品所在區(qū)域與本項目區(qū)域有較大差異性的時候，需用對競品的客戶需求價值因子進行修正，其中應(yīng)重點考慮價格、產(chǎn)品類型，以幸免客戶定位偏差；有可能顯現(xiàn)某一類細(xì)分客戶對應(yīng)多種產(chǎn)品類型；以及幾類客戶選擇同一種產(chǎn)品類型的情形，需在上表中進行拆分和說明。成本合約部負(fù)責(zé)分析項目成本下表為初步的成果表格，最終表格需由財務(wù)部提供。表格中的細(xì)分客戶、對應(yīng)產(chǎn)品容積率、建筑類型等由上一步工作得出，售價需要營銷治理中心提供；單一產(chǎn)品成本假設(shè)法細(xì)分客戶ABCDE對應(yīng)產(chǎn)品的容積率建筑類型土地及固定配套費用〔總值暫視為不隨建筑面積變化〕成本構(gòu)成土地費用開發(fā)前期預(yù)備費配套設(shè)施費園林設(shè)施費社區(qū)管網(wǎng)費開發(fā)間接費建筑安裝費用〔隨建筑類型與建筑面積變化〕主體建筑費配套安裝費單方成本市場售價財務(wù)指標(biāo)單方凈利潤凈利潤IRR營銷治理中心負(fù)責(zé)提供上表的估量的租售價格。財務(wù)部負(fù)責(zé)分析項目利潤，并提出優(yōu)化意見予營銷治理中心和投資進展部。通過對各類產(chǎn)品的市場售價、財務(wù)指標(biāo)的比較，排除不理想的細(xì)分客戶與相應(yīng)的產(chǎn)品類型〔如成本高于市場可接收的售價；總體凈利潤過低等〕；即回答〝在認(rèn)可我們項目位置的各類細(xì)分客戶中，哪一些是對我們有價值的〞。營銷治理中心進而再次修正上一步驟的表格，如下：本項目客戶產(chǎn)品對比表〔修正〕產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積戶型均價戶型總價單一產(chǎn)品容積率備注社會新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽后小太陽三代小孩健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟務(wù)實投資盈利投資進展部〔經(jīng)理〕依照項目情形初步的利潤測算結(jié)果，綜合項目談判后確定的操作方式，形成簡易的?項目立項報告?，經(jīng)相關(guān)參與部門的評審后，申請召開項目立項會。項目立項會是由公司總經(jīng)理、相關(guān)部門及分管副總/總監(jiān)參加的、判定項目能否確定并進入詳細(xì)可行性研究時期的評審會議，會議內(nèi)容如下：初步報告包括項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、以后進展趨勢和市場定位、合作方式及風(fēng)險分析、設(shè)計要點和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟效益測算等；投資進展部〔經(jīng)理〕需提早將?項目立項報告?發(fā)給與會人員，為保密起見，土地點情形和重要談判條件不能涉及；會議第一由投資進展部〔經(jīng)理〕做介紹，并確定主題由相關(guān)部門及分管副總/總監(jiān)進行討論和論證，最后綜合意見；公司總經(jīng)理最終決定項目是否進入詳細(xì)可行性研究時期，并依照相關(guān)部門及分管副總/總監(jiān)意見指導(dǎo)項目進展方向；未通過那么依照會議意見進行調(diào)整或舍棄。會議內(nèi)容依照會議記錄形成會議紀(jì)要；會議紀(jì)要報董事長報備，必要時董事長參加評審會議。項目經(jīng)項目立項會評審確定后，進入詳細(xì)可行性研究時期。詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是對?項目立項報告?的深入論證，其最終形成?項目可行性研究報告?，報告編制方法參照?項目可行性報告編制作業(yè)指引?。投資進展部依照?項目立項報告?與項目進展工作小組相關(guān)部門負(fù)責(zé)人協(xié)商確定項目進展工作小組成員名單，成立詳細(xì)可行性研究項目進展工作小組。投資進展部負(fù)責(zé)編制詳細(xì)可行性研究打算，該打算需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門〔責(zé)任人〕、達(dá)到成效和時刻要求，并依照時刻節(jié)點列出橫道圖，發(fā)給項目進展工作小組成員。投資進展部依照詳細(xì)可行性研究打算，組織項目進展工作小組對項目進行現(xiàn)場勘察。投資進展部進一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地點資信情形、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和以后進展趨勢等。綜合辦公室〔法律顧問〕負(fù)責(zé)參加項目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險分析。營銷治理中心依照詳細(xì)可行性研究打算對項目周邊市場進行更深入的調(diào)研，依照市場情形，連續(xù)深化前期〝基于細(xì)分客戶的產(chǎn)品建議〞，提出假設(shè)干種產(chǎn)品配比方案〔當(dāng)細(xì)分客戶的結(jié)論顯示，本項目為多種容積率產(chǎn)品的組合時適用；當(dāng)細(xì)分客戶的結(jié)論顯示或因規(guī)劃容積率條件的限制，如高密度項目〕，本項目僅有單一容積率產(chǎn)品組合時，即沒有必要進行產(chǎn)品規(guī)模配比比較的工作，戶型配比的工作就成為重點〕，見下表：產(chǎn)品配比方案表方案一產(chǎn)品類型容積率面積比例戶型區(qū)間社會新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽后小太陽三代小孩健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟務(wù)實方案二產(chǎn)品類型容積率面積比例戶型區(qū)間社會新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽后小太陽三代小孩健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟務(wù)實投資盈利營銷治理中心比較各方案的銷售速度、市場競爭風(fēng)險、價格空間等，提出優(yōu)選意見。設(shè)計部比較各方案的綜合容積率、對各類產(chǎn)品的創(chuàng)新空間以及由此帶來的價格空間進行把握，提出優(yōu)選意見。成本合約部比較各方案的造價，提出優(yōu)選意見。財務(wù)部比較各方案的財務(wù)指標(biāo)，提出優(yōu)選意見。產(chǎn)品配比方案對比評判表產(chǎn)品類型方案一方案二產(chǎn)品類型A產(chǎn)品類型B產(chǎn)品類型C產(chǎn)品類型A產(chǎn)品類型B產(chǎn)品類型C產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品比例構(gòu)成對應(yīng)客戶細(xì)分容積率市場機會比較銷售速度評判價格空間評判直截了當(dāng)競爭評判產(chǎn)品創(chuàng)新評判財務(wù)指標(biāo)比較總?cè)莘e率綜合單方成本單方凈利潤項目凈利潤項目IRR開發(fā)節(jié)奏比較開發(fā)速度評判首期開盤時刻評判現(xiàn)金流評判營銷治理中心負(fù)責(zé)匯總相關(guān)部門的產(chǎn)品配比優(yōu)選意見，提出產(chǎn)品初步定位意見?？蛻舳ㄎ槐懋a(chǎn)品建筑類型戶型特點容積率產(chǎn)品類型規(guī)模比例戶型類型戶型面積戶型均價戶型總價朝向社會新銳青年之家青年持家望子成龍小太陽后小太陽三代小孩健康養(yǎng)老老人1、2、3代富貴之家富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟務(wù)實投資盈利設(shè)計部依照產(chǎn)品初步定位意見，對現(xiàn)場勘察地塊的地勢、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃的分析，組織完成規(guī)劃設(shè)計草案。項目工程部先期對現(xiàn)場勘察地塊的地勢、地貌進行工程建筑的分析，并依照設(shè)計部提供的規(guī)劃設(shè)計草案完成項目工程技術(shù)分析。成本合約部依照設(shè)計部提供的規(guī)劃草案和項目工程部提供的工程技術(shù)分析，提供建安成本測算。營銷治理中心在設(shè)計部完成規(guī)劃設(shè)計草案后，制訂銷售初步打算。營銷治理中心提出項目整體市場評判意見。財務(wù)部依照各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售打算等材料，完成經(jīng)濟效益推測分析，形成?項目投資估算表?。人力資源部提出新項目人力資源配置分析意見。投資進展部最終組織各方面材料，形成固定格式的?項目可行性研究報告?，經(jīng)相關(guān)部門審議后，申請召開項目決策會。項目決策投資進展部召集項目進展工作小組成員對?項目可行性研究報告?進行評審、修訂。?項目可行性研究報告?報總經(jīng)理審批后，董事長召開項目決策會，對?項目可行性研究報告?進行決策審議，并形成會議紀(jì)要。假設(shè)決策不通過，項目論證終止。假設(shè)決策通過，投資進展部負(fù)責(zé)組織通過項目合作方式或招拍掛方式獵取土地，并組織簽定合作合同或土地合同。相關(guān)文件?項目可行性研究報告編制作業(yè)指引?附件及表單?土地儲備三年動態(tài)打算??房地產(chǎn)及土地市場月度報告??土地信息采集表??意向項目信息通報表??項目立項報告??項目可行性研究報告?〔簡版〕?項目投資估算表?〔范例〕

2.2項目拓展與論證流程

2.3項目可行性研究報告編制作業(yè)指引目的為規(guī)范項目可行性研究報告的編寫，為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風(fēng)險，提高新項目決策和運營效率，提升公司競爭力，制定本指引。適用范疇本指引適用于公司項目可行性研究報告的編寫。職責(zé)投資進展部編制報告概論：項目決策背景及摘要；編制報告第一部分：項目概況；編制報告第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析，并提交綜合辦公室〔法律顧問〕審核；編制報告第八部分：綜合分析與建議；組織編制第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需增加和完善的內(nèi)容；組織編制第十部分：新都市開發(fā)需補充的內(nèi)容；匯總審核?項目可行性研究報告?并組織上會決策。營銷治理中心編制報告第三部分：市場分析；編制報告第五部分：前期、工程及銷售打算〔銷售打算部分〕。設(shè)計部編制報告第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析。前期部編制報告第五部分：前期、工程及銷售打算〔前期部分〕。財務(wù)部編制報告第六部分：投資收益分析。成本合約部編制報告第六部分：投資收益分析〔成本部分〕。人力資源部編制報告第七部分：治理資源配置；審議報告第五部分：項目開發(fā)中的開發(fā)打算。綜合辦公室〔法律顧問〕審議報告第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析。項目工程部編制報告第五部分：前期、工程及銷售打算〔工程打算部分〕?？尚行詧蟾鎯?nèi)容及要求概要：項目決策背景及摘要〔投資進展部編制〕一、外部環(huán)境1、都市進展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的阻礙，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、都市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策立即頒布等；2、宗地所屬地域在該都市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略進展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情形；3、項目淵源，專門的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。二、內(nèi)部因素1、項目啟動對公司以后幾年進展戰(zhàn)略、進展規(guī)劃的意義〔一樣3—5年〕，在公司進展中的地位〔是否核心項目〕；2、公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會阻礙力的作用；3、從公司以后的利潤需求、可連續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。第一部分：項目概況〔投資進展部編制〕一、宗地位置宗地所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域〔經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等〕的地理位置。附圖：項目在該都市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物〔如市中心商圈、機場等〕的相對位置和距離、地段的定性描述〔與要緊中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系〕。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范疇；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大阻礙的因素，并運算因此而缺失的實際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情形，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的阻礙；5、地下情形，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受愛護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情形，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地勢圖，標(biāo)記四至范疇及相關(guān)數(shù)據(jù)；地勢地貌圖，要緊反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項目周邊的社區(qū)配套〔一〕周邊3000米范疇內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況〔1〕公交系統(tǒng)情形，包括要緊線路、行車區(qū)間等；〔2〕宗地出行要緊依靠的交通方式，是否需要進展商自己解決；〔3〕現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大阻礙的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和以后規(guī)劃的都市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；1、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情形；2、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平；3、大型購物中心、要緊商業(yè)和菜市場；4、文化、體育、娛樂設(shè)施；5、公園；6、銀行；7、郵局；8、其他。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離?！捕匙诘刂苓?000米外但可輻射范疇內(nèi)要緊社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境〔依照個案特性描述，沒有的能夠不寫〕1、治安情形；2、空氣狀況；3、噪聲情形；4、污染情形〔化工廠、河流湖泊污染等〕；5、危險源情形〔如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等〕；6、周邊景觀；7、風(fēng)水情形；8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的要緊變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等；9、其他。五、大市政配套〔都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性〕1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃進展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時刻，與宗地的關(guān)系〔阻礙〕；2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及以后規(guī)劃和實施時刻；3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及以后規(guī)劃和實施時刻；4、通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡(luò)〕：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等；5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等；6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置；7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及以后規(guī)劃擴容和增加的情形。六、規(guī)劃操縱要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3、綜合容積率、住宅容積率；4、建筑密度；5、控高；6、綠化率；7、其他。七、土地價格土地價格運算的方法，假設(shè)有代征地要說明代征地價格。依照購買價格運算總地價、樓面地價。八、土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場進展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、都市以后進展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。九、趕忙開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析〔投資進展部編制，提交綜合辦公室法律顧問審核〕一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述〔一〕項目立項1、項目是否差不多立項；2、立項主體是否能夠變更；3、立項變更條件和時刻；4、有關(guān)立項的政府文件〔寫明批號或要緊內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引〕?！捕稠椖坑玫噩F(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬；2、土地使用權(quán)歸屬；3、土地的用途；4、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件〔寫明批號或要緊內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引〕?！踩稠椖坑玫匾?guī)劃1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬；2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬；3、規(guī)劃用地用途；4、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件〔寫明批號或要緊內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引〕。〔四〕項目用地取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序描述；2、取得土地使用權(quán)需要的工作日；3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件；4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及操縱〔取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決〕?！参濉稠椖坑玫赝恋匦再|(zhì)變更的評估〔差不多是商品房用地能夠不寫〕1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由；2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙；3、土地性質(zhì)變更需要的工作日；4、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件〔寫明批號或要緊內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引〕?！擦痴咝燥L(fēng)險評估1、政府資源利用的評估：〔1〕當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；〔2〕當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；〔3〕當(dāng)?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度；〔4〕地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素；〔5〕與政府合作關(guān)系。2、政策變更對項目開發(fā)的阻礙：〔1〕都市規(guī)劃限制或更換；〔2〕突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分缺失的可能性判定。二、合作方式及風(fēng)險評估1、合作方差不多情形：名稱，要緊股東投資情形，注冊資本，成立時刻、專門背景等；2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房〔面積〕、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直截了當(dāng)從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)；3、要緊合作條件；4、合作風(fēng)險評估：〔1〕通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地點轉(zhuǎn)讓的緣故、曾經(jīng)或正在洽談的公司；〔2〕土地使用年限；〔3〕土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；〔4〕土地點的信用；〔5〕付款進度及與土地出讓〔轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)〕土地手續(xù)的配合；〔6〕其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評判對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評判。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的操縱；不利、不確定條款可能遭受的缺失和對開發(fā)進度的阻礙等。第三部分：市場分析〔營銷治理中心編制〕一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述〔1〕形成時刻；〔2〕各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況；〔3〕購買人群變化。2、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況〔近3-5年〕〔1〕開工量/竣工量；〔2〕銷售量/供需比；〔3〕平均售價。3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及進展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特點1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特點專門研究與本案類似檔次物業(yè)的特點〔1〕平均售價；〔2〕開發(fā)規(guī)模；〔3〕產(chǎn)品形式；〔4〕平均消化率；〔5〕平均容積率；〔6〕物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特點。3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的以后要緊競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。1、以后2～3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型；2、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威逼點；3、結(jié)論：〔1〕區(qū)域市場在整體市場的地位及進展態(tài)勢；〔2〕本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價操縱；〔3〕本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力；〔4〕本案在開發(fā)中的營銷焦點問題。三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特點及輻射商圈范疇〔建立在本區(qū)域參照項目的體會研究及全市的趨勢特點上〕；2、本案目標(biāo)人群特點：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和要緊的關(guān)注點、訴求點；3、確定目標(biāo)客戶；4、市場定位。四、整體市場對本案有重大阻礙的因素產(chǎn)品特點、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特點等。五、產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析〔設(shè)計部編制〕一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情形，進行最差不多的建筑排列〔不同假設(shè)情形下，對應(yīng)的建設(shè)周期打算、成本估算、銷售價格推測及經(jīng)濟效益分析，要在本指引第五、六部分表達(dá)〕；2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例〔不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟效益分析在本指引第六部分表達(dá)〕；3、有強烈個性的地塊〔如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等〕對規(guī)劃設(shè)計的阻礙程度及對應(yīng)的設(shè)計思路〔該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分表達(dá)〕；4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的阻礙。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情形、危險源、〝風(fēng)水〞因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境愛護的阻礙及解決方法；5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的阻礙。如：道路狀況〔可能與小區(qū)要緊出入口有關(guān)〕、供水、排水、通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡(luò)〕、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的阻礙及解決方法；6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的阻礙和考慮。如：交通狀況〔與是否開通業(yè)主班車有關(guān)〕、商業(yè)設(shè)施〔大型購物中心〕、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判定。二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念1、設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題；2、技術(shù)概念：打算采納的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系；3、可連續(xù)進展概念：對項目分期進展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分：前期、工程及銷售打算〔前期部、項目工程部、營銷治理中心編制〕一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。二、工程打算：開竣工時刻及工期打算、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)囟际惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率〔按季列示〕。三、銷售打算：各期銷售時刻、價格、面積，估量銷售各期的市場占有率，銷售打算實現(xiàn)的可行性分析〔按季列示〕。第六部分：投資收益分析〔財務(wù)部、成本合約部編制〕一、成本推測說明測算假設(shè)和要緊運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資〔直截了當(dāng)建筑成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅〕等。并參照下面表格：〔在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示〕項目投資總額〔萬元〕單位成本〔元/m2〕土地獲得價款開發(fā)前期預(yù)備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)成本合計治理費用銷售費用財務(wù)費用項目總投資二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加；2、所得稅；3、土地增值稅。上述稅種的差不多稅率，能夠享受的稅收優(yōu)待政策時的稅率，項目本身適用的稅率，假設(shè)享受地點政府的優(yōu)待政策，要專門說明該項優(yōu)待與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟效益分析1、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等；2、項目利潤率、投資回報率及要緊經(jīng)濟指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟指標(biāo)單位數(shù)值〔元/m2〕項目總金額〔萬元〕銷售收入直截了當(dāng)成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)3、項目開發(fā)各期的利潤表達(dá)經(jīng)濟指標(biāo)2001年﹒﹒﹒20××年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積〔m2〕單位利潤〔元/m2〕利潤〔萬元〕4、敏銳性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可依照實際情形增減變動比率?！?〕成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升〔下降〕一定金額或上升〔下降〕一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標(biāo)推測成本×90%推測成本推測成本×110%推測成本×120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價〔2〕售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升〔下降〕一定金額或上升〔下降〕一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標(biāo)推測售價×90%推測售價推測售價×110%推測售價×120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率〔3〕容積率變動各項指標(biāo)的變化要緊指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率5、盈虧平穩(wěn)點分析〔1〕保本售價：即銷售凈收入等于投資額，運算公式為S=C/〔1-T1〕〔2〕保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，那么運算公式如下：R=C/[〔1-T1〕×〔1-T2〕×S+C×T2]式中：C：表示單位投資額〔即財務(wù)部所印發(fā)?經(jīng)濟測算表?中成本估算表的單位投資額，含直截了當(dāng)建筑成本、期間費用〕；R：表示保本銷售率；S：表示單位售價；T1：表示營業(yè)稅率；T2：表示所得稅率。四、項目資金推測1、資金投入打算：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。2、資金回款打算：各期銷售回款打算。3、資金需求打算：結(jié)合整個公司資金情形，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時刻、資金占用月平均額。第七部分：治理資源配置〔人力資源部編制〕一、機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司〔項目公司〕；要緊部門設(shè)置。二、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)〔部門〕人員的需求，具體人數(shù)〔重點是專業(yè)經(jīng)理〕。三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑〔調(diào)動、聘請、培訓(xùn)等〕。第八部分：綜合分析與建議〔投資進展部編制〕一、優(yōu)勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫進展思路等方面論述。二、劣勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫進展思路等方面論述。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)待政策、都市進展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需增加和完善的內(nèi)容〔投資進展部組織編制〕一、要緊指標(biāo)測算1、推測直截了當(dāng)建筑成本〔不包括地價〕、售價；2、投資收益分析〔參考以下格式〕：經(jīng)濟指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，假設(shè)沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏銳性〔或重要性〕變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。3、依照需要，可增加如下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可同意的銷售凈利率；銷售凈利率還能夠換成其他要緊分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。二、競爭對手分析1、要緊背景，控股股東情形；2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤〔每股利潤〕；3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本；4、操作水平，要緊開發(fā)的項目，土地儲備情形；5、近期或以后的進展戰(zhàn)略；6、參與競爭的要緊目的和策略，進而分析對手拿地的氣概，是否志在必得。三、制定策略1、分析盈虧平穩(wěn)點，即保本銷售時的地價；2、銷售凈利率在10%時可同意的地價或在可同意的銷售凈利率時的地價。也能夠通過其他指標(biāo)分析可同意的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價；3、把握以柔弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)〔開發(fā)權(quán)〕的原那么。四、資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金依舊向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。第十部分：新都市開發(fā)需補充的內(nèi)容〔投資進展部組織編制〕一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況1、近三到五年商品住宅市場進展?fàn)顩r開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場要緊指標(biāo)土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特點價位區(qū)分、各檔次市場比例、進展趨勢、產(chǎn)品特點、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：〔1〕量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等?！?〕各區(qū)商品住宅分布特點：供應(yīng)量、銷售量變化和進展趨勢等。5、當(dāng)?shù)囟际薪?、中期?guī)劃進展方向描述；6、都市進展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅緊密相關(guān)方面；7、要緊進展商情形：進展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名進展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率；8、熱點區(qū)域的表述和特點，熱點產(chǎn)品的表述和特點；9、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素；10重點樓盤描述。二、需要完成新都市進展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告〔報告格式及內(nèi)容另附〕

2.4項目報批報建作業(yè)指引目的為保證項目報批報建工作有序、高效，規(guī)避政府政策風(fēng)險，制定本指引。適用范疇本指引適用項目前期、設(shè)計時期、招投標(biāo)時期、施工時期、銷售時期的報批報建工作。職責(zé)前期部辦理項目前期、設(shè)計時期、招投標(biāo)時期、施工時期、銷售時期的報批報建工作；督促相關(guān)部門及時、準(zhǔn)確、全面提供報批報建相關(guān)資料并予專業(yè)配合。相關(guān)部門及時、準(zhǔn)確、全面提供報批報建相關(guān)資料予前期部；配合前期部開展相關(guān)專業(yè)的報批報建工作。工作程序房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建工作見?項目報批報建流程?；關(guān)鍵報批報建工作及提交材料見下表，注意緊密關(guān)注項目所在地政府各行政主管部門的現(xiàn)行規(guī)定。相關(guān)文件?項目拓展與論證治理程序??項目拓展與論證流程??方案〔概念〕設(shè)計治理程序??初步設(shè)計治理程序??施工圖設(shè)計治理程序??施工預(yù)備治理程序??工程竣工驗收治理程序?附件及表單無

報批報建工作內(nèi)容

報批報建事項提交材料政府辦理時限建設(shè)用地規(guī)劃許可一、核發(fā)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?1、申請表〔或申請公文〕；2、當(dāng)年度打算投資批文〔屬政府財政投資項目需提交〕〔復(fù)印件〕；20日3、大型項目應(yīng)附?建設(shè)項目選址意見書?或?建設(shè)項目選址內(nèi)部意見書?；4、建設(shè)用地點案圖或宗地圖；5、關(guān)于用地條件的專門要求；6、規(guī)劃方案。二、改變用地性質(zhì)1、申請表〔或申請公文〕；65日2、土地使用權(quán)出讓合同〔復(fù)印件〕；3、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔原件〕；4、相應(yīng)圖紙材料。注：距最近批出時刻不滿90天的，不予受理。三、調(diào)整容積率1、申請表〔或申請公文〕；65日2、土地使用權(quán)出讓合同〔復(fù)印件〕；3、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔原件〕；4、相應(yīng)圖紙材料；5、五分之四以上業(yè)主同意的公證材料〔已辦理?預(yù)售許可證?的提供〕；6、?房地產(chǎn)證?〔已建成交付使用的提供〕〔復(fù)印件〕。注：距最近批出時問不滿90天的，不予受理。四、改變已建建筑物部分功能1、申請表〔或申請公文〕；65日2、土地使用權(quán)出讓合同〔復(fù)印件〕；3、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔原件〕；4、相應(yīng)圖紙材料；5、五分之四以上業(yè)主同意的公證材料〔已辦理?預(yù)售許可證?的提供〕；6、?房地產(chǎn)證?〔已建成交付使用的提供〕〔復(fù)印件〕。注：距最近批出時刻不滿90天的，不予受理建筑工程、市政工程方案設(shè)計和初步設(shè)計審批〔核準(zhǔn)〕一、建筑工程方案設(shè)計審批〔核準(zhǔn)〕1、申請表〔或申請公文〕；20日2、土地使用權(quán)出讓合同〔復(fù)印件〕；3、用地點案圖或?土地使用權(quán)出讓合同書?〔復(fù)印件〕；4、方案設(shè)計文件三份〔包括建設(shè)場地環(huán)境方案設(shè)計圖〕；5、屬政府財政投資項目需提交當(dāng)年度打算投資批文〔復(fù)印件〕；6、符合建筑工程設(shè)計招投標(biāo)的工程項目，提供建筑工程設(shè)計招標(biāo)投備案證明書；7、設(shè)計單位工程設(shè)計資格證書及在XX市登記備案的文件。二、建設(shè)單位申報超限高層建筑工程抗震設(shè)防專項審查1、申請書；20日2、方案設(shè)計審批意見書〔復(fù)印件〕；3、超限高層建筑工程抗震設(shè)防專用項審查申報〔原件〕；4、工程勘察報告〔復(fù)印件〕；5、結(jié)構(gòu)設(shè)計運算的要緊結(jié)果〔原件〕；6、初步設(shè)計圖紙；7、抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程和震害材料及運算機程序〔參照使用國外有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時提供〕〔原件〕；8、抗震試驗報告〔要求進行有關(guān)試驗的提供〕〔原件〕。三、建筑工程初步設(shè)計審批〔核準(zhǔn)〕1、申請表〔或申請公文〕；20日2、?XX市建設(shè)工程方案設(shè)計審批意見書?〔復(fù)印件〕；3、消防主管部門對方案設(shè)計的審核意見書〔復(fù)印件〕；4、民防主管部門對方案設(shè)計的審核意見書；5、工程初步設(shè)計文件及材料一式三份〔藍(lán)圖，原件〕；6、工程地質(zhì)詳細(xì)勘查報告〔原件〕；7、勘察單位工程資格證書及在我市登記備案的文件。四、核發(fā)?建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報建證明書?1、申請書；10日2、?土地使用權(quán)出讓合同書?〔復(fù)印件〕；3、?XX市建設(shè)工程初步設(shè)計審批意見書?〔復(fù)印件〕；4、消防主管部門初步設(shè)計審核意見書〔復(fù)印件〕；6、建筑總平面圖〔原件〕；7、樁基礎(chǔ)設(shè)計圖紙〔原件〕；8、勘察單位工程資格證書及在XX市登記備案的文件〔復(fù)印件〕建設(shè)工程規(guī)劃許可一、核發(fā)建筑工程?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?1、申請表〔或申請公文〕；20日2、?XX市建設(shè)工程報建表?〔原件〕；3、屬政府財政投資項目需提交當(dāng)年打算投資批文〔復(fù)印件〕；4、?土地使用權(quán)出讓合同書?及補充協(xié)議書〔復(fù)印件〕；5、?XX市建設(shè)工設(shè)計審批意見書?〔二時期打算〕或?XX市建設(shè)工程初步設(shè)計審批意見書?〔三時期打算〕〔復(fù)印件〕；6、消防主管部門對施工圖設(shè)計的審核意見書〔復(fù)印件〕；7、民防主管部門對施工圖設(shè)計的審核意見書；8、環(huán)保部門施工圖的審查意見書〔工業(yè)項目及專門項目需提供〕9、地名辦批準(zhǔn)的建筑名稱〔復(fù)印件〕；10、全套建筑專業(yè)施工圖兩套〔藍(lán)圖，原件〕及電子數(shù)據(jù)一份；11、勘察單位工程資格證書及在XX市登記備案的文件；12、成片開發(fā)的項目分期核發(fā)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?的，應(yīng)提供批準(zhǔn)的總平面圖。二、核發(fā)擴建、改建工程?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?1、申請表〔或申請公文〕；20日2、全部所有權(quán)人簽署的辦理擴建、改建工程施工圖設(shè)計報建手續(xù)的托付證明書、3、屬政府財政投資項目需提交當(dāng)年度打算投資批文〔復(fù)印件〕；4、?土地使用權(quán)出讓合同書?及補充協(xié)議書〔復(fù)印件〕；5、規(guī)劃部門發(fā)放的擴建、改建工程的?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?或?qū)Ρ卷椖康臄U建、改建工程的批復(fù)文件〔復(fù)印件〕；6、己驗收工程提供?建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證?；7、消防主管部門對擴建、改建施工圖的審核意見書〔復(fù)印件〕；8、?XX市建設(shè)工程方案設(shè)計審批意見書?〔復(fù)印件〕；9、擴建、改建前的原?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?〔原件正副本〕；10、?XX市建設(shè)工程報建表?〔原件〕；11、設(shè)計單位資質(zhì)證明書〔復(fù)印件〕；12、設(shè)計監(jiān)理單位對施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計安全性審核同意意見書〔原件〕；13、擴建、改建工程設(shè)計施工圖圖紙二套及電子數(shù)據(jù)一份。三、已建工程補辦施工圖設(shè)計核準(zhǔn)l、申請書；20日2、?土地使用合同書?及補充協(xié)議〔復(fù)印件〕；3、建筑施工圖兩套；4、施工圖查丈報告；5、消防主管部門對施工圖沒計的審批意見〔復(fù)印件〕；6、民防主管部門對施工圖設(shè)計的審批意見書。四、核準(zhǔn)變更?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?1、申請書；15日2、土地使用權(quán)出讓合同〔復(fù)印件〕；3、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔復(fù)印件〕；4、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?〔復(fù)印件〕；5、原核準(zhǔn)的施工圖全套；6、施工圖設(shè)計修改部分的設(shè)計圖紙二套；7、涉及計消防改變的，提供消防部門對施工圖修改的審查意見〔復(fù)印件〕；8、涉及結(jié)構(gòu)改動的，提供結(jié)構(gòu)設(shè)計安全證明材料；9、五分之四以上業(yè)主同意的公證材料〔已預(yù)售的房地產(chǎn)項目需修改公共設(shè)施的需提供〕。五、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?1、申請表〔或申請公文〕；5日+公告時刻2、刊登遺失申明的?XX市報?或?XX市商報?整版原件；3、原發(fā)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?復(fù)印件。涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的建筑裝飾裝修工程設(shè)計一、裝修裝飾工程方案設(shè)計審批〔1〕一樣情形下申請材料要求10日〔分局辦理〕1、申請表〔或申請公文〕；2、原批準(zhǔn)的?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?或房地產(chǎn)證〔復(fù)印件〕；3、原建筑設(shè)計單位出具的裝飾裝修工程不阻礙原建筑結(jié)構(gòu)安全的書面證明材料；4、原批準(zhǔn)的施工圖圖紙一套；5、裝飾裝修工程方案設(shè)計文件〔含絮飾裝修平面圖、吊頂平面圖、裝飾墻面、立面及剖面圖、設(shè)備層平面圖成效圖等〕二套；6、設(shè)計單位的資質(zhì)證明材料〔復(fù)印件〕?！?〕專門情形下須提交的材料1、規(guī)劃處〔科〕關(guān)于改變功能的意見及土地使用權(quán)出讓合同書內(nèi)容的修訂〔改變功能者需提供〕〔復(fù)印件〕；2、購買商品房后進行裝飾裝修的，應(yīng)提供房地產(chǎn)買賣合同〔復(fù)印件〕。承租房屋后進行裝飾裝修的，應(yīng)提供出租人同意裝飾裝修的書面文件；3、在施工和使用過程中，對相鄰業(yè)主有較大阻礙的裝飾裝修工程項目，應(yīng)提供宗地內(nèi)4／5以上業(yè)主同意的公證材料。二、核發(fā)?裝飾裝修工程證明書?1、申請表〔或申請公文〕；10日〔分局辦理〕2、?XX市裝飾裝修工程方案批復(fù)書?〔復(fù)印件〕；3、消防主管部門對裝飾裝修工程施工圖的審核意見書；4、裝飾裝修工程設(shè)計施工圖圖紙二套；5、對環(huán)境有阻礙的項目提供環(huán)保部門的審核意見。建設(shè)工程規(guī)劃驗收一、建筑工程規(guī)劃驗收1、申請表〔或申請公文〕：建設(shè)單位簡要說明項目概況，包括工程地點、規(guī)模、棟數(shù)、層數(shù)、性質(zhì)、功能、進展等，其他去要專門說明的問題，如是否進行予售查丈、是否違章及違章緣故、##進行分期規(guī)劃驗收等。必須加蓋建設(shè)單位印章。20日〔分局辦理〕2、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?〔復(fù)印件〕及其配套文件〔經(jīng)批準(zhǔn)的總平面圖和建筑施工圖〕。未按圖施工的工程項目附送竣工圖；3、?土地使用權(quán)出讓合同書?〔復(fù)印件〕，有補充協(xié)議的一并附送；4、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔舊稱為規(guī)劃設(shè)計要點、市政設(shè)計要點〕〔復(fù)印件〕；5、?建設(shè)工程竣工測量報告?及?房屋建筑面積查丈報告?〔原件〕房地產(chǎn)權(quán)初始、變更、抵押、轉(zhuǎn)移登記〔分局辦理〕一、土地使用權(quán)初始登記1、申請表；25★+30★日2、土地權(quán)屬證明，包括：1〕以出讓〔協(xié)議、招標(biāo)、拍賣〕方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交：①?土地使用權(quán)出讓合同書?、?土地使用權(quán)出讓合同書補充協(xié)議書?和其他相關(guān)合同書；依照土地使用權(quán)出讓合同書規(guī)定由權(quán)益人自行征地的，應(yīng)同時提交征地補償協(xié)議書。②付清地價款證明。2〕以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交：①市政府批準(zhǔn)用地文件；②用地紅線圖；③征地補償協(xié)議書。3〕屬歷史用地遺留問題，完善用地手續(xù)的，按規(guī)定提交有關(guān)文件。4〕以其他合法形式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交有關(guān)證明文件。3、登記機關(guān)認(rèn)可的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書。4、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他材料。二、房地產(chǎn)初始登記1、申請表；40日2、土地使用權(quán)屬證明：①土地使用權(quán)未登記，材料同土地使用權(quán)初始登記；②土地使用權(quán)已登記的提交?房地產(chǎn)證?或國有土地使用證；③歷史用地的，按歷史遺留問題處理。3、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?〔舊稱?建筑許可證?或?建筑工程規(guī)劃許可證?〕；4、施工許可證〔或開工許可證〕；5、建筑物竣工驗收證明〔或竣工驗收備案證明〕；6、經(jīng)市政府指定的機構(gòu)審定的竣工結(jié)算書；7、建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖〔包括單體建筑平面、立面、剖面圖〕；8、登記機關(guān)認(rèn)可的測量機構(gòu)出具的實地測繪報告書；9、分棟、分戶匯總表〔規(guī)劃與國土資源局提供統(tǒng)一格式〕；10、合作建房的應(yīng)提交土地治理部門批準(zhǔn)的合作協(xié)議書，產(chǎn)權(quán)分成詳細(xì)清單；11、集資建房的應(yīng)提交有關(guān)部門批準(zhǔn)集資建房的文件；12、農(nóng)村統(tǒng)建樓，應(yīng)提交有關(guān)部門批準(zhǔn)集資建房的文件；13、拆遷補償?shù)膽?yīng)提交拆遷補償協(xié)議原件及拆遷補償清單；14、違法用地、違法建筑，經(jīng)處理并準(zhǔn)許留地的，提交行政處罰及繳交的罰款發(fā)票；15、歷史用地遺留問題竣工項目的，按規(guī)定提交有關(guān)文件；16、原已核發(fā)?房屋所有權(quán)證?的提交?房屋所有權(quán)證?；17、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他材料。以上第〔一〕項的3、5、7可不提交。以上所列的材料已交城建檔案館的，可提交蓋有該館〝已歸檔〞的復(fù)印件。三、二級房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記1、申請表；40★日2、房地產(chǎn)買賣合同〔按規(guī)定需公證的，提交公證的房地產(chǎn)買賣合同〕；3、房地產(chǎn)權(quán)益證書〔已核發(fā)的需提交〕；4、預(yù)購房地產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)樓辦證的應(yīng)提交抵押權(quán)人同意辦證的意見書；5、遺失房地產(chǎn)買賣合同原件的，應(yīng)提交買賣合同復(fù)印件〔加蓋開發(fā)商或公證處核對章〕和刊有遺失聲明的報刊及具結(jié)書；6、福利房、微利房的提交住宅局房改辦的批復(fù)〔或與住宅局簽訂的福利房、微利房買賣合同〕；7、拆遷補償?shù)膽?yīng)提交拆遷補償協(xié)議書；8、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他材料。四、三級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記1、申請表；20★日2、?房地產(chǎn)證?或其他房地產(chǎn)權(quán)益證書〔原件〕；3、有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的證明文件：1〕房地產(chǎn)買賣合同〔按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買賣合同〕；2〕強制性轉(zhuǎn)移、拍賣的房地產(chǎn)過戶應(yīng)提交的文件：①拍賣成交確認(rèn)書、付清拍賣款證明〔原件〕；②人民法院依法做出的差不多生效的判決書，裁定書、調(diào)解書，以及協(xié)助執(zhí)行通知書。3〕房地產(chǎn)贈與的應(yīng)提供：贈與公證書及公證的親屬關(guān)系證明書；4〕繼承的應(yīng)提交：繼承權(quán)公證書；5〕房地產(chǎn)交換應(yīng)提交：公證的換房協(xié)議書〔原件〕；6〕房地產(chǎn)調(diào)撥的，提交有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)撥文件；7〕合并、入股：提交有關(guān)合并、入股協(xié)議及行政主管部門的批準(zhǔn)文件。4、行政劃撥、減免地價的土地，轉(zhuǎn)移時按規(guī)定需補地價的應(yīng)提交付清地價款證明書；5、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。五、房地產(chǎn)變更登記1、申請表；20★日2、?房地產(chǎn)證?或其他房地產(chǎn)權(quán)益證書；3、改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交規(guī)劃國土局部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用權(quán)出讓合同書；需補交地價的，應(yīng)提交付清地價款證明；改變權(quán)益人姓名或名稱的，應(yīng)提交有關(guān)行政主管機關(guān)的批準(zhǔn)文件；建筑物、附著物倒塌、拆除的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件；4、已登記的土地進行分宗、合并的，應(yīng)提交規(guī)劃國土部門同意分宗、合并的批準(zhǔn)文件及土地使用權(quán)合同書；需補交地價的，應(yīng)提交付清地價款證明；房地產(chǎn)分割的，應(yīng)提交登記機關(guān)認(rèn)可的測繪報告；5、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。〔6〕房地產(chǎn)抵押證登記1、申請表；15日2、?房地產(chǎn)證?或其他房地產(chǎn)權(quán)益證書〔原件〕；3、借款合同〔主合同〕和抵押合同；4、非法人企業(yè)、組織，提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件；5、按規(guī)定提交XX市房地產(chǎn)估價中心審定的評估報告書；6、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。〔7〕預(yù)購房地產(chǎn)抵押登記1、申請表；/2、借款合同〔主合同〕和抵押合同〔原件〕；3、?XX市房地產(chǎn)買賣合同書〔預(yù)售〕?；4、?預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書?復(fù)印件〔核原件〕；5、?房地產(chǎn)預(yù)售許可證?復(fù)印件〔核原件〕；6、預(yù)購房地產(chǎn)抵押登記明細(xì)表〔貸款銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商加蓋公章〕；7、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。〔8〕現(xiàn)售房地產(chǎn)抵押登記1、申請表；/2、借款合同〔主合同〕和抵押合同〔從合同〕；3、房地產(chǎn)初始登記證明〔已核發(fā)房地產(chǎn)證的應(yīng)提交房地產(chǎn)證，沒有的應(yīng)提交其他初始登記證明〕。4、?XX市房地產(chǎn)抵押登記申請書??！?〕三級房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移抵押登記1、申請表；/2、轉(zhuǎn)讓方的房地產(chǎn)權(quán)益證書；3、?房地產(chǎn)買賣合同?；4、?XX市房地產(chǎn)抵押登記申請書?；5、借款合同〔主合同〕和抵押合同；6、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。房地產(chǎn)預(yù)售一、核發(fā)?房地產(chǎn)預(yù)售許可證?1、申請表及申請公文；15日〔分局辦理〕2、?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書?；3、?房地產(chǎn)證?或?土地使用權(quán)出讓合同書?、付清地款價證明；4、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?；5、?開工許可證?或?施工許可證?；6、?預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書?；7、經(jīng)規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)的建設(shè)項目總平面圖、建筑物平、立、剖面圖；8、預(yù)售查丈報告及分戶匯總表；9、工程監(jiān)理機構(gòu)出具的工程形象進度證明文件或XX市注冊會計師審核的已投入開發(fā)建設(shè)資金的驗資報告；10、市、區(qū)地名辦出具的?XX市地名命名、更名審批表?；11、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。二、?房地產(chǎn)預(yù)售許可證?延期核準(zhǔn)1、申請表〔或申請公文〕；〔分局辦理〕2、?房地產(chǎn)預(yù)售許可證?原件；3、出具預(yù)售房地產(chǎn)項目未售出部分無抵押、無查封等情形的保證書。地名命名、更名、注銷一、地名命名1、申請表〔及申請公文〕；10日2、土地使用權(quán)出讓合同或用地批文或?房地產(chǎn)證?〔復(fù)印件〕；3、宗地圖〔復(fù)印件〕、位置略圖；4、物業(yè)現(xiàn)狀一般照片，未建成物業(yè)提供建成成效圖；5、地名相關(guān)情形說明二、地名更名1、申請表〔及申請公文〕；15日2、土地使用權(quán)出讓合同或用地批文或?房地產(chǎn)證?〔復(fù)印件〕；3、宗地圖〔復(fù)印件〕、位置略圖；4、原地名使用證〔原件〕；5、如已辦理4、?XX市房地產(chǎn)預(yù)售許可證?或已辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的項目，需提供：1〕4、?XX市房地產(chǎn)預(yù)售許可證?或?房地產(chǎn)證?〔復(fù)印件〕；2〕全體業(yè)主名單；3〕五分之四以上業(yè)主同意的公證材料；4〕在?XX市商報?或?XX市報?上刊登的因辦理更名暫停銷售的通知。6、建筑物更名事由說明及物業(yè)出售情形詳細(xì)說明；7、?XX市建筑物命名批復(fù)書?〔原件〕。房地產(chǎn)人員執(zhí)業(yè)、中介公司、房地產(chǎn)公司一、增加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)1、申請書；10日2、?土地使用權(quán)出讓合同書?〔復(fù)印件〕3、付清地價款證明書〔復(fù)印件〕。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記備案1、申請表〔及申請公文〕；10日2、?XX市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記證書申請表?；3、公司章程〔復(fù)印件〕；4、土地使用權(quán)?證明?；5、專職技術(shù)人員職稱證書復(fù)印件〔核原件〕；6、專職技術(shù)人員調(diào)動證明或勞動合同〔核原件〕；7、?土地使用權(quán)出讓合同書?〔復(fù)印件〕。三、核發(fā)?XX市房地產(chǎn)中介〔評估、經(jīng)紀(jì)〕人員執(zhí)業(yè)證書?1、?執(zhí)業(yè)登記申請表?〔原件〕；10日2、預(yù)核準(zhǔn)名稱通知書〔復(fù)印件〕；3、身份證、戶口薄〔復(fù)印件〕；4、房地產(chǎn)中介從業(yè)資格證書〔復(fù)印件〕；5、社會保險卡〔復(fù)印件〕；6、現(xiàn)服務(wù)機構(gòu)證明〔原件〕；7、營業(yè)執(zhí)照〔復(fù)印件〕；8、勞動合同〔復(fù)印件〕〔注意：以上文件都需要核對原件〕四、房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)等級1、申請表〔及申請公文〕；10日2、?XX市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)房地產(chǎn)評估資質(zhì)等級證書申請表?；3、評估人員執(zhí)業(yè)證書及評估人員資格證書復(fù)印件〔核原件〕；4、驗資報告復(fù)印件〔核原件〕。國外和港澳臺設(shè)計機構(gòu)方案一、申領(lǐng)?XX市勘察設(shè)計許可證?1、申請表〔或申請公文〕；10日2、工程勘察設(shè)計資質(zhì)證書〔復(fù)印件〕；3、?工程勘察、工程設(shè)計企業(yè)差不多情形表?附表內(nèi)所填寫技術(shù)人員、執(zhí)業(yè)人員、畢業(yè)證書、職稱證書、身份證、執(zhí)業(yè)證及執(zhí)業(yè)證章復(fù)印件及參加社會保險證明；4、在XX市固定的辦公場所及職工住房條件證明材料；5、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照〔復(fù)印件〕；6、稅務(wù)登記證〔復(fù)印件〕二、申領(lǐng)?XX市單項工程勘察設(shè)計許可證?1、申請表〔或申請公文〕；20日2、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或國務(wù)院有關(guān)主管部門出具的外出勘察設(shè)計證明；3、當(dāng)?shù)毓ど绦姓卫聿块T核發(fā)的?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照?復(fù)印件，并加蓋原發(fā)證機關(guān)公章；4、甲、乙級工程勘察設(shè)計資質(zhì)證書副本原件及正、副本復(fù)印件；5、承擔(dān)本項目的工程技術(shù)人員及注冊執(zhí)業(yè)人員職稱、執(zhí)業(yè)注冊證復(fù)印件及執(zhí)業(yè)印章印簽；6、中標(biāo)通知書或建設(shè)單位任務(wù)托付意向書〔另附工程公布招標(biāo)公告〕；7、工程項目打算立項批文及規(guī)劃設(shè)計要點；8、勘察設(shè)計出圖及合同專用章印鑒各兩份。注：以上材料必須用A4紙按名目打印并裝訂成冊。三、申請外出承擔(dān)單項工程勘察設(shè)計業(yè)務(wù)1、申請表〔或申請公文〕；〔直截了當(dāng)報處室受理〕2、工程勘察設(shè)計資質(zhì)證書副本〔復(fù)印件〕及企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件〔加蓋原發(fā)證機關(guān)公章〕；3、中標(biāo)通知書或項目業(yè)主的任務(wù)托付書、意向書〔另附工程公布招標(biāo)公告〕。四、申請外出設(shè)立勘察設(shè)計分支機構(gòu)1、申請表〔或申請公文〕；10日2、工程勘察設(shè)計資質(zhì)證書副本〔復(fù)印件〕及企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件〔加蓋原發(fā)證機關(guān)公章〕；3、擬設(shè)立的分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人任命文件、技術(shù)人員及注冊人員名單，附有關(guān)證書復(fù)印件及執(zhí)業(yè)印章，總部發(fā)放擬外駐人員近三個月的工資表；4、工作場所及技術(shù)裝備材料測量、驗線、查丈一、工程驗線1、申請公文；5日2、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?〔原件〕或樁基礎(chǔ)提早開工證明〔原件〕；3、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔復(fù)印件〕；4、宗地圖〔或用地點案圖〕〔復(fù)印件〕；5、地界放測量報告〔原件〕；6、經(jīng)批準(zhǔn)的總平面圖〔原件〕。二、竣工測量報告審查1、申請公文；30日2、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?〔復(fù)印件〕；3、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔復(fù)印件〕；4、宗地圖〔復(fù)印件〕；5、土地使用權(quán)出讓合同書；6、房屋預(yù)售面積查丈報告〔原件〕；7、經(jīng)批準(zhǔn)的建筑施工圖〔原件〕三、房屋建筑面積預(yù)售查丈報告審查1、申請公文；30日2、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?〔復(fù)印件〕；3、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔復(fù)印件〕；4、宗地圖〔復(fù)印件〕；5、土地使用權(quán)出讓合同書〔復(fù)印件〕；6、經(jīng)批準(zhǔn)的建筑施工圖〔原件〕

2.5項目報批報建流程2.6方案〔概念〕設(shè)計治理程序目的保證方案設(shè)計，包括項目整體概念〔規(guī)劃〕方案和項目各期建筑方案的質(zhì)量、進度、投資目標(biāo)的達(dá)成，制定本程序。適用范疇本程序適用于方案設(shè)計，包括項目整體概念〔規(guī)劃〕方案和各期建筑方案設(shè)計的治理。術(shù)語和定義方案設(shè)計為建設(shè)項目總體開發(fā)和總體部署所進行的全面規(guī)劃的過程活動。職責(zé)設(shè)計部編制?方案設(shè)計任務(wù)書?；組織?方案設(shè)計任務(wù)書?的評審；組織確定設(shè)計供方；負(fù)責(zé)設(shè)計單位的設(shè)計過程治理，操縱設(shè)計質(zhì)量、進度、投資；負(fù)責(zé)?方案設(shè)計文件?的部門內(nèi)部評審；組織?方案設(shè)計文件?的跨部門評審；復(fù)核設(shè)計單位設(shè)計修改的完整性和準(zhǔn)確性。人力資源部審核方案設(shè)計打算，明確進度目標(biāo)要求。成本合約部提供成本限額指標(biāo)作為設(shè)計輸入條件；評審?方案設(shè)計任務(wù)書?；評審?方案設(shè)計文件?，進行成本優(yōu)化。前期部提供土地規(guī)劃要求作為設(shè)計輸入條件；評審?方案設(shè)計任務(wù)書?；辦理?方案設(shè)計文件?報批手續(xù)。項目工程部評審?方案設(shè)計文件?。營銷治理中心提供產(chǎn)品定位要求作為設(shè)計輸入條件；評審?方案設(shè)計任務(wù)書?；評審?方案設(shè)計文件?。客戶服務(wù)中心評審?方案設(shè)計文件?。物業(yè)公司提供項目物業(yè)治理要求作為設(shè)計輸入條件；評審?方案設(shè)計文件?。設(shè)計總監(jiān)審批?方案設(shè)計任務(wù)書?；審核?方案設(shè)計文件??？偨?jīng)理審批?方案設(shè)計文件?，并向董事長報備。工作程序編審設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部按?公司打算治理制度?依照?項目里程碑打算?編制年度、季度、月度設(shè)計專項打算。人力資源部負(fù)責(zé)核定方案設(shè)計專項打算〔進度目標(biāo)〕。設(shè)計輸入成本合約部按?項目目標(biāo)成本治理方法?提供造價限額指標(biāo)〔成本目標(biāo)〕；前期部提供土地規(guī)劃等設(shè)計條件〔見?設(shè)計基礎(chǔ)信息移交記錄表?〕；營銷治理中心按?項目產(chǎn)品定位治理程序?提供?產(chǎn)品定位報告?、?產(chǎn)品建議書?，明確產(chǎn)品定位要求〔質(zhì)量目標(biāo)〕，并提供周邊公共設(shè)施及競爭樓盤等信息〔見?設(shè)計基礎(chǔ)信息移交記錄表?〕；物業(yè)公司提供項目物業(yè)治理要求。設(shè)計部按?項目產(chǎn)品定位治理程序?整理前期設(shè)計要求〔質(zhì)量目標(biāo)〕。設(shè)計部匯總以上要求，檢查?設(shè)計基礎(chǔ)信息移交記錄表?內(nèi)容是否均已齊備。設(shè)計部依照項目專項打算規(guī)定的時刻編制?方案設(shè)計任務(wù)書?，明確?概念〔規(guī)劃〕方案總體綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表?和?建筑方案各期綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表?相關(guān)內(nèi)容。設(shè)計部組織相關(guān)部門對?方案設(shè)計任務(wù)書?進行評審成本合約部評審?方案設(shè)計任務(wù)書?，審查成本要求是否得到全面準(zhǔn)確的表達(dá)；營銷治理中心評審?方案設(shè)計任務(wù)書?，審查產(chǎn)品定位要求是否得到全面準(zhǔn)確的表達(dá)。設(shè)計部匯總?方案設(shè)計任務(wù)書?的評審意見。設(shè)計部按評審意見修改?方案設(shè)計任務(wù)書?。設(shè)計總監(jiān)審批?方案設(shè)計任務(wù)書?，并向總經(jīng)理報備。確定設(shè)計供方設(shè)計部負(fù)責(zé)組織確定方案設(shè)計的供方。設(shè)計部組織相關(guān)部門以招標(biāo)、議標(biāo)或直截了當(dāng)采購的方式確定供方并簽訂?設(shè)計合同?，具體執(zhí)行?供方治理程序?、?采購與招標(biāo)治理程序?、?合同治理程序?。操縱設(shè)計過程設(shè)計部按?設(shè)計合同?，向設(shè)計單位補充提供設(shè)計輸入資料。設(shè)計部按?設(shè)計合同?，對設(shè)計單位設(shè)計過程的質(zhì)量、進度、投資目標(biāo)進行操縱。設(shè)計單位按?設(shè)計合同?要求進行建筑方案設(shè)計。設(shè)計單位按?設(shè)計合同?要求，提交?方案設(shè)計文件?。評審設(shè)計文件設(shè)計部組織?方案設(shè)計文件?的部門內(nèi)部評審〔必要時邀請外聘專家參與〕。設(shè)計總監(jiān)審核?方案設(shè)計文件?，督導(dǎo)處理設(shè)計文件的專業(yè)問題。設(shè)計部完成專業(yè)問題的評審與修改后，組織?方案設(shè)計文件?的跨部門評審〔必要時邀請外聘專家參與〕：成本合約部評審?方案設(shè)計文件?并提交?設(shè)計文件評審表〔內(nèi)部〕?，審查設(shè)計文件是否符合項目投資成本估算的要求，詳見?項目成本優(yōu)化作業(yè)指引?；前期部評審?方案設(shè)計文件?并提交?設(shè)計文件評審表〔內(nèi)部〕?，審查設(shè)計文件是否符合報批報建的要求，詳見?項目報批報建作業(yè)指引?和?項目報批報建流程?；項目工程部評審?方案設(shè)計文件?并提交?設(shè)計文件評審表〔內(nèi)部〕?，評估設(shè)計文件對工程施工質(zhì)量、進度的阻礙；營銷治理中心評審?方案設(shè)計文件?并提交?設(shè)計文件評審表〔內(nèi)部〕?，審查設(shè)計文件是否符合產(chǎn)品定位的要求；客戶服務(wù)中心評審?方案設(shè)計文件?并提交?設(shè)計文件評審表〔內(nèi)部〕?，審查設(shè)計文件是否符合客戶服務(wù)的要求，按前期項目體會，預(yù)估客戶投訴風(fēng)險；物業(yè)公司評審?方案設(shè)計文件?并提交?設(shè)計文件評審表〔內(nèi)部〕?，審查設(shè)計文件是否符合后期物業(yè)治理的要求〔含物業(yè)用房的設(shè)置要求等〕。相關(guān)部門并提交?設(shè)計文件評審表〔內(nèi)部〕?予設(shè)計部前，均需得到各自分管副總/總監(jiān)的核定。設(shè)計部匯總各部門評審意見，審核后交設(shè)計單位修改。設(shè)計單位按評審意見，對?方案設(shè)計文件?進行設(shè)計修改。設(shè)計單位提交修改后的?方案設(shè)計文件?予設(shè)計部。設(shè)計部復(fù)核設(shè)計文件修改的完整性和準(zhǔn)確性，并填寫?設(shè)計文件審批表?附各部門的?設(shè)計文件評審表〔內(nèi)部〕?報審。設(shè)計總監(jiān)審核?方案設(shè)計文件?。總經(jīng)理審批?方案設(shè)計文件?，并向董事長報備。設(shè)計部負(fù)責(zé)按經(jīng)前期部確認(rèn)的?設(shè)計提交報建文件一覽表?項目，向前期部提交報建圖紙等文件。前期部辦理?方案設(shè)計文件?報批手續(xù)，申辦?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?，設(shè)計部予以全力配合，詳見?項目報批報建作業(yè)指引?和?項目報批報建流程?。項目整體概念〔規(guī)劃〕方案設(shè)計文件編制深度的要求〔內(nèi)容可按不同項目具體要求作局部調(diào)整；投資估算的成本推測由成本合約部負(fù)責(zé)〕一樣要求概念方案設(shè)計文件包括：各專業(yè)設(shè)計說明書，包括各專業(yè)設(shè)計說明；總平面圖、設(shè)計分析圖，如：功能分析、交通分析、綠化分析、日照分析等建筑設(shè)計圖；建筑各層平面圖、要緊立面和剖面圖；可依照招標(biāo)人的要求或投標(biāo)人認(rèn)為有必要時制作建筑成效圖和建筑模型。設(shè)計說明列出設(shè)計依據(jù)性文件、規(guī)劃要求、基礎(chǔ)資料及任務(wù)書要求。總平面設(shè)計說明表達(dá)總體構(gòu)思、功能分區(qū)、交通組織、環(huán)境愛護、豎向設(shè)計及建筑總體與周邊環(huán)境的關(guān)系、包括周邊都市配套現(xiàn)狀和進展設(shè)想。建筑設(shè)計說明：說明使用功能布局、交通流線及出入口安全疏散。建筑單體、群體的空間構(gòu)成特點；當(dāng)采納新材料、新技術(shù)時應(yīng)說明相關(guān)性能。要緊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)概念方案要緊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表總用地面積m2總建筑面積m2地上：地下：容積率％建筑密度％綠地面積m2綠地率％汽車停車數(shù)量〔輛〕地上：〔輛〕地下：〔輛〕簡述結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、暖風(fēng)設(shè)計說明。消防、環(huán)境愛護、節(jié)能設(shè)計要專篇說明。圖紙文件總平面圖總平面圖應(yīng)明確表示建筑物位置及周邊狀況?？偲矫娣治鰣D一樣應(yīng)包括功能分區(qū)圖、交通組織分析圖、環(huán)境景觀分析圖等。還可包括設(shè)計人擬表達(dá)的其他內(nèi)容，如：日照分析圖，視線分析圖等。建筑單體平、立、剖面圖要緊建筑單體各要緊層平面圖，表達(dá)深度依照項目特點而定；要緊建筑單體的要緊立面圖，應(yīng)能表達(dá)設(shè)計特點的立面；要緊建筑單體的要緊剖面圖，剖切位置應(yīng)最能說明建筑空間關(guān)系。建筑成效圖及模型建筑成效圖必須準(zhǔn)確地反映建筑設(shè)計內(nèi)容及環(huán)境，幸免制作虛假成效，誤導(dǎo)評審；建筑模型必須準(zhǔn)確按要求比例制作，如實反映建筑設(shè)計內(nèi)容及周邊環(huán)境狀況。項目各期建筑方案設(shè)計文件編制深度的要求〔內(nèi)容可按不同項目具體要求作局部調(diào)整；投資估算的成本推測由成本合約部負(fù)責(zé)〕一樣要求建筑方案設(shè)計設(shè)計文件包括：各專業(yè)設(shè)計說明書；總平面圖及建筑設(shè)計圖；設(shè)計分析圖；依照項目特點和招標(biāo)人的要求提供的功能分析圖、交通分析圖、環(huán)境綠化景觀分析圖、日照分析圖、內(nèi)部流線分析圖等；建筑成效圖；招標(biāo)文件有要求時，按其比例及深度制作模型。編排順序封面，標(biāo)明項目名稱、編制日期〔依照要求可采納統(tǒng)一格式〕；設(shè)計文件名目；成效圖；設(shè)計說明；設(shè)計圖紙；技術(shù)分析圖；工程造價估算。設(shè)計說明設(shè)計依據(jù)和設(shè)計要求列出要緊依據(jù)性文件，招標(biāo)人提供的設(shè)計依據(jù)文件的名稱文號，如：政府有關(guān)部門或上級主管部門的立項批文、都市操縱性詳細(xì)規(guī)劃、可行性研究報告、規(guī)劃審批意見書、都市建設(shè)有關(guān)的操縱線要求、設(shè)計任務(wù)書、地勢圖及區(qū)域位置圖、環(huán)境評估報告等；設(shè)計所采納的要緊法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。假設(shè)采納國外法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)注明；氣象、地勢地貌、水文地質(zhì)、抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計基礎(chǔ)資料等；簡述招標(biāo)人和政府有關(guān)部門對本項目的設(shè)計要求：如：總平面布置，建筑高度操縱，造型及材料要求，需愛護的建筑、水體、樹木等；設(shè)計內(nèi)容和范疇；總建筑面積、總投資。某些類別的建筑，還應(yīng)注明其它規(guī)模指標(biāo)。建筑設(shè)計說明建筑構(gòu)思說明；建筑總平面設(shè)計說明：概述場地現(xiàn)狀和周邊環(huán)境；假設(shè)項目分期建設(shè)，說明分期劃分；規(guī)劃場地內(nèi)原有建筑的利用和愛護，古樹、名木、植被愛護方案；道路布置、交通分析、停車場地設(shè)置、消防措施。建筑方案設(shè)計說明：建筑平面布局交通組織和功能分析；建筑的空間構(gòu)成及立面設(shè)計；當(dāng)?shù)貏葺^復(fù)雜時應(yīng)做豎向設(shè)計說明；要緊建筑材料或新技術(shù)的使用。當(dāng)采納新材料、新技術(shù)時，如實陳述其適用性、經(jīng)濟性；說明有無相應(yīng)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；假設(shè)采納外國規(guī)范，說明其名稱、適用范疇；對建筑聲學(xué)、觀眾視線、建筑熱工、建筑防護、空氣潔凈、人防地下室等方面有專門要求的建筑，應(yīng)提供相關(guān)技術(shù)。要緊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建筑方案要緊技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表總用地面積m2總建筑面積m2地上：地下：建筑基底面積m2容積率％建筑密度％綠地