政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)管理制度

政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)管理制度目錄第一節(jié)物業(yè)人員管理制度 1一、物業(yè)人員管理制度 1二、保安隊(duì)管理制度 2三、保潔班管理制度 3四、維修組管理制度 4第二節(jié)項(xiàng)目人員規(guī)章制度 5一、規(guī)章總則 5二、物業(yè)管理人員上下班制度 6三、保安員工作崗位制度 6四、環(huán)境衛(wèi)生工作制度 8五、財(cái)務(wù)工作制度 8六、電工，維修工工作制度 9完善的管理制度是保證現(xiàn)代企業(yè)正常有序運(yùn)作的必要條件；科學(xué)化、規(guī)范化的檔案管理能為企業(yè)的高效運(yùn)作和快速發(fā)展提供強(qiáng)大的信息資源支持。完善的規(guī)章制度和科學(xué)化、規(guī)范化的檔案管理是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)，能有效的為物業(yè)及公用設(shè)施的使用、維修以及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作提供引導(dǎo)和服務(wù)。第一節(jié)物業(yè)人員管理制度一、物業(yè)人員管理制度（一）遵守法律法規(guī)和社會(huì)道德準(zhǔn)則，不斷學(xué)習(xí)并強(qiáng)化自身的法律修養(yǎng)及道德情操。（二）嚴(yán)格按照公司各項(xiàng)規(guī)章制度辦事，遵守公司紀(jì)律，積極地提高各項(xiàng)服務(wù)操作規(guī)程的實(shí)踐性。（三）員工須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿，努力提高公司的整體形象。（四）提供各項(xiàng)服務(wù)時(shí)，服務(wù)用語要規(guī)范得體，做到微笑服務(wù)，對(duì)自己解決不了的問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)匯報(bào)上級(jí)。對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。（五）不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠實(shí)行為。（六）不得有損壞公司利益的行為。（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對(duì)各物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。（八）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告。二、保安隊(duì)管理制度（一）遵守國家法律法規(guī)以及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。（二）必須明了和掌握物業(yè)管理區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施如：對(duì)講機(jī)、警鐘、消防器材伸縮門等的操作和效能，熟記報(bào)警電話及公司值班電話。（三）應(yīng)熟悉物業(yè)管理區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名、年齡、職業(yè)。此等資料必須保密，不得泄露。（四）應(yīng)有禮貌的詢問任何進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)的來訪客人，做好進(jìn)出入登記，如有懷疑，應(yīng)與辦公室取得聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí)，更須提高警覺。嚴(yán)禁衣衫襤褸和精神不正常者進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。（五）在工作當(dāng)中，不能因?yàn)槿魏卧蚺c客戶發(fā)生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。（六）聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人員，須立即通知上級(jí)并封閉大門及其通道，以等待警方人員到場(chǎng)處理。切勿魯莽采取行動(dòng)。（七）保安實(shí)行24小時(shí)巡邏制度，對(duì)于重點(diǎn)安全區(qū)域保安要重點(diǎn)巡視，提高巡邏質(zhì)量以防止事故的發(fā)生。（八）若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：1.立即報(bào)案或通知上級(jí)，并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序直至公安部門到達(dá)，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。2.切勿移動(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。3.向公安人員如實(shí)提供有關(guān)罪案情況，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關(guān)人物的相貌、衣著、有關(guān)的車牌號(hào)及壞人逃走方向等。（九）服從命令聽眾指揮及時(shí)完成上級(jí)交給的其他任務(wù)。三、保潔班管理制度（一）依據(jù)操作規(guī)程依時(shí)清潔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、大廳、樓梯、電梯、停車場(chǎng)、雨水井、墻面等公共場(chǎng)所。（二）告知各業(yè)主或物業(yè)使用人將自產(chǎn)垃圾請(qǐng)放入物業(yè)公司指定地點(diǎn)，請(qǐng)勿置于走廊、樓梯等公共部位，以免影響衛(wèi)生。（三）發(fā)現(xiàn)任何影響衛(wèi)生的行為都有權(quán)利去制止，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施、設(shè)備發(fā)生故障及其他隱患的要及時(shí)報(bào)告上級(jí)。（四）清潔公共部位時(shí)要堅(jiān)持避讓原則，回答業(yè)主或物業(yè)使用人的問題時(shí)要有禮貌，不清楚的要明確給出其他的解決辦法如撥打物業(yè)公司的熱線電話。（五）在工作當(dāng)中，不能因?yàn)槿魏卧蚺c客戶發(fā)生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。（六）遇雨、雪天氣，及時(shí)清掃路面的積水、積雪，在入樓處放置防滑設(shè)施及防滑標(biāo)識(shí)，并且要加強(qiáng)樓內(nèi)的保潔頻率，減少雨雪天氣對(duì)衛(wèi)生的影響。（七）協(xié)助做好公司其他部門的配合工作，如漏水及時(shí)通知維修組、發(fā)現(xiàn)可疑人員要通知保安隊(duì)等。（八）完成公司交給的其他任務(wù)。四、維修組管理制度（一）維修人員應(yīng)自覺遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。（二）熟悉掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋、設(shè)備、設(shè)施的功能，做好日常的維修管理。（三）維修人員應(yīng)隨時(shí)注意個(gè)人儀容儀表，按規(guī)定著裝。（四）維修人員在工作時(shí)應(yīng)遵守操作規(guī)程，避免出現(xiàn)意外。（五）在維修過程中遇到大問題應(yīng)及時(shí)向部門主管請(qǐng)示、匯報(bào)。（六）在工作中不能介入個(gè)人情緒影響與客戶之間的關(guān)系，應(yīng)與客戶保持良好的關(guān)系以便工作。（七）不接受客戶的任何贈(zèng)送品，不允許有吃、喝、拿現(xiàn)象。（八）在維修過程中，將檢查情況詳細(xì)記錄并教會(huì)客戶正確使用和保護(hù)設(shè)備設(shè)施，以延長使用壽命。（九）在工作當(dāng)中，不能因?yàn)槿魏卧蚺c客戶發(fā)生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。（十）工作過程中嚴(yán)格按照公司制定的《物業(yè)管理無償服務(wù)項(xiàng)目、有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向客戶提供服務(wù)并通知財(cái)務(wù)部進(jìn)行收費(fèi)。（十一）維修工作完成后維修人員應(yīng)及時(shí)清潔工作現(xiàn)場(chǎng)。（十二）工作時(shí)間要合理使用文明服務(wù)用語。（十三）按時(shí)完成公司交給的其他任務(wù)。第二節(jié)項(xiàng)目人員規(guī)章制度一、規(guī)章總則（一）全體員工應(yīng)當(dāng)遵守國家的各項(xiàng)法律，法規(guī)。保護(hù)公司利益，及業(yè)主財(cái)產(chǎn)放在首位。（二）員工須團(tuán)結(jié)友愛，熱愛本職工作，愛護(hù)公司財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)有損公司的聲譽(yù)形象的行為。管理內(nèi)部如有不同意見，應(yīng)互相溝通，或請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)解決，不得內(nèi)訌。（三）員工必須準(zhǔn)時(shí)上下班，不得遲到，不早退，上班時(shí)間不準(zhǔn)睡覺。（四）員工必須遵守公司紀(jì)律，遵守公司規(guī)章制度，保守公司機(jī)密，維護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的責(zé)任與義務(wù)。（五）員工必須要以“服務(wù)第一，業(yè)主至上”為宗旨，做到文明上崗，熱情接待、（六）上班必須要穿制服，不準(zhǔn)穿與制服不協(xié)調(diào)的衣服，制服必須穿戴整齊、清潔、離開崗位時(shí)，不準(zhǔn)穿制服。（七）保持個(gè)人儀容整潔，不準(zhǔn)留長頭發(fā)，不準(zhǔn)帶項(xiàng)鏈等飾物上班。（八）上班不準(zhǔn)談天說地，不得離開崗位，不允許外出，如遇特殊情況必須由領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（九）工作時(shí)間不能打私人電話，確實(shí)有事應(yīng)長話短說。二、物業(yè)管理人員上下班制度（一）物業(yè)管理人員必須按公司制定的《上下班時(shí)間表》進(jìn)輪值，不準(zhǔn)遲到、早退、曠工。（二）上班后利用10分鐘時(shí)間清理值班室衛(wèi)生。（三）工作時(shí)間不得擅自離開崗位，更不允許干其他私事。（四）嚴(yán)格請(qǐng)、銷假制度，在不影響工作的前提下，一個(gè)月可請(qǐng)假兩至三天，以請(qǐng)假條為主，假滿后主動(dòng)銷假，超出天扣一天工資，每月上班天數(shù)為28天。（五）違反本規(guī)定的依照《物業(yè)管理人員處罰辦法》執(zhí)行。三、保安員工作崗位制度（一）所有保安要忠于職守。堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)，對(duì)進(jìn)出的外來人員進(jìn)行登記，嚴(yán)厲盤問，可疑人員的車輛未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止入內(nèi)。（二）加強(qiáng)晝夜值班巡查制度，要經(jīng)常巡查政府機(jī)關(guān)大樓公共設(shè)施是否正常，特別是車庫（雜物間）每個(gè)班次至少要巡查三次以上，住戶樓梯一次以上并在巡查箱做好巡查登記，如發(fā)現(xiàn)情況要立即查明原因并做出處理。處理不了的要做好登記，并向上級(jí)報(bào)告。（三）負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的看管工作，防止丟失現(xiàn)象發(fā)生，屬于責(zé)任問題的依照《物業(yè)管理人員處罰辦法》處理。（四）嚴(yán)格禁止與外來閑雜人員在門崗或值班室聊天閑談。除領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)指定替換，不準(zhǔn)保安人員私自用任何人頂替值班。（五）嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，交班前交班人員一定要把當(dāng)天值班的情況認(rèn)真記錄清楚，雙方簽名并注明日期。（六）要熟記緊急聯(lián)系電話號(hào)碼，以便與有關(guān)單位和人員聯(lián)系。（七）發(fā)現(xiàn)偷盜分子并進(jìn)行盜竊行為時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法擒獲或報(bào)警。發(fā)現(xiàn)有互相架，吵架斗毆現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)上前勸導(dǎo)制止，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)立即撲滅或立即報(bào)警、（八）對(duì)業(yè)主要有禮貌，熱情受理業(yè)主各種問題，對(duì)住戶反應(yīng)的問題要及時(shí)解決，解決不了的要做好登記并向上級(jí)反映。（九）門崗大門口要嚴(yán)格把關(guān)，禁止在大門進(jìn)出口停放車輛，禁止商販進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)，未購有車庫的業(yè)主其小汽車原則上不準(zhǔn)進(jìn)入政府機(jī)關(guān)大樓內(nèi)，如有特殊情況需要進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的不準(zhǔn)超過20分鐘。（十）做好安全預(yù)防事故宣傳工作，與其他同志一道，相互團(tuán)結(jié)，密切配合，服從領(lǐng)導(dǎo)，共同把政府機(jī)關(guān)大樓的安全做好、四、環(huán)境衛(wèi)生工作制度（一）清潔人員必須保證政府機(jī)關(guān)大樓干凈整潔，各個(gè)場(chǎng)所不得有垃圾，廢塑料袋等雜物。（二）公共場(chǎng)地每天打掃，保潔。樓梯間至少每日早晚各一掃，每周一擦（護(hù)手）十天一拖（樓梯）做到區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角，無積存垃圾。（三）嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)制定的衛(wèi)生保潔程序，按時(shí)完成季節(jié)性，突擊性衛(wèi)生情況任務(wù)。（四）認(rèn)真巡查保持衛(wèi)生環(huán)境的行為。（五）認(rèn)真使用和保管所有清潔用具，如有丟失或故意損壞照價(jià)賠償。（六）嚴(yán)格遵守物業(yè)制定的其他有關(guān)規(guī)章制度，如有違反按《物業(yè)管理人員處罰辦法》執(zhí)行。五、財(cái)務(wù)工作制度（一）會(huì)計(jì)、出納、收款員在物業(yè)公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作、（二）嚴(yán)格建立財(cái)務(wù)會(huì)帳，確?，F(xiàn)金安全，賬目做到日清月結(jié)，收支分明，提供財(cái)務(wù)報(bào)表、管理費(fèi)收入結(jié)欠表給公司領(lǐng)導(dǎo)。（三）認(rèn)真執(zhí)行會(huì)計(jì)法，每月末向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)表。（四）嚴(yán)格控制資金流向，未經(jīng)批準(zhǔn)禁止動(dòng)用各項(xiàng)資金。（五）建立實(shí)物領(lǐng)取登記制，凡領(lǐng)取實(shí)物，工具的責(zé)任人必須交舊換新（原先沒有的除外）登記后方可領(lǐng)取。并對(duì)照檢查所領(lǐng)實(shí)物是否對(duì)路。如有丟失或故意損壞，直接責(zé)任人照價(jià)賠償。（六）嚴(yán)格財(cái)務(wù)公正、公開、準(zhǔn)確、保密制度，未經(jīng)批準(zhǔn)禁止向外提供一切數(shù)據(jù)。（七）資金收入、支出必須以票據(jù)為準(zhǔn)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字方可入帳，否則無效。嚴(yán)格登記出入各種票據(jù)編號(hào)，用完后及時(shí)收回。（八）參與收取各種規(guī)費(fèi)和領(lǐng)導(dǎo)指定的其他臨時(shí)性工作。六、電工，維修工工作制度（一）電工，維修工在經(jīng)理的領(lǐng)