XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案

XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案2024/3/27XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案華南生物·西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案謹(jǐn)呈：深圳市華南觀賞生物觀賞有限公司同致行顧問·西湖林語項(xiàng)目組2006-04-15精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案明確本項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行策略方向;確定在策略指導(dǎo)下的近階段工作內(nèi)容;本報(bào)告的目的精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案解決問題目標(biāo)面臨問題競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷策略形象定位客戶分析項(xiàng)目分析實(shí)現(xiàn)目標(biāo)展示攻略客戶攻略推廣攻略報(bào)告思路精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案目標(biāo)及問題利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最高價(jià)值Q1.如何在無片區(qū)概念的片區(qū)讓客戶上門？Q2.如何超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案目標(biāo)面臨問題競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷策略形象定位客戶分析項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析展示攻略客戶攻略推廣攻略競(jìng)爭(zhēng)分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案普通住宅價(jià)格新標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)行政區(qū)域價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)1羅湖區(qū)11000以下2福田區(qū)11500以下3南山區(qū)11000以下4鹽田區(qū)10500以下5寶安區(qū)7500以下6龍崗區(qū)7000以下2006年4月28日，深圳市下發(fā)《關(guān)于公布我市享受優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》：為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)），根據(jù)住宅市場(chǎng)價(jià)格變化情況，現(xiàn)將調(diào)整后我市享受優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)公布如下：注：1、上述價(jià)格均為商品住房平均交易價(jià)格的1.2倍值，單位為元/平方米建筑面積，以人民幣計(jì)價(jià)；2、本次價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)公布有效期限為2006年5月1日起至下次標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為止，在此期間如有調(diào)整，以最新公布標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案2006年普通高尚項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)大勢(shì)轉(zhuǎn)向：重心轉(zhuǎn)移：關(guān)內(nèi)向關(guān)外轉(zhuǎn)移，關(guān)外市場(chǎng)占據(jù)絕對(duì)；營(yíng)銷創(chuàng)新：營(yíng)銷手段呈現(xiàn)多樣化；品牌主導(dǎo)：品牌掌握土地主導(dǎo)權(quán)；趨勢(shì)：關(guān)內(nèi)價(jià)格迅速走高片區(qū)之爭(zhēng)更加清晰西麗20萬㎡南油、蛇口36萬㎡羅湖22萬㎡寶安80萬㎡龍崗157萬㎡深圳中端市場(chǎng)的3個(gè)重要的轉(zhuǎn)向和2個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：龍華80萬㎡精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案尋找可能競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)前海、蛇口、寶安中心區(qū)（含泛中心區(qū)）、龍華等片區(qū)將是項(xiàng)目未來主要的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域西岸觀邸宏發(fā)·領(lǐng)域幸福海岸2期深業(yè)新岸線金泓凱旋城桑泰丹華星海名城6期城投七里香榭金地梅隴鎮(zhèn)春華四季園泰華海逸世家精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案普通高尚住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各大盤紛紛入市銷售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主打規(guī)模牌、撬動(dòng)客戶西進(jìn)和北上置業(yè)12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2006年金地梅隴鎮(zhèn)70007000—7500金泓凱旋城幸福海岸2期宏發(fā)·領(lǐng)域本項(xiàng)目春華四季園桑泰丹華城投七里香榭西岸觀邸7000—75006800—75007200—800068006800—7200*****2006年大深圳普通高尚項(xiàng)目入市情況8800—9500星海名城6期深業(yè)新岸線2期6800—75006900精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案西麗歷年項(xiàng)目信息時(shí)間項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積銷售均價(jià)（M2）2000寶珠花園（分期）5071613526041002001陶然居2000028000034922002龍都花園12000350004150水木華庭265025244144002003金盛苑3466104403800城市假日25878773765200潤(rùn)城花園32991.679097.74100南國(guó)麗城（分期）43642.2185289.745002004俊峰麗舍44691.81592204680怡然天地居1058251693204000挪威森林12000240004900歐陸經(jīng)典28945.152433.84350中愛花園20263891834600精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案時(shí)間項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積銷售均價(jià)（M2）2005皇庭香格里5006.7190265600學(xué)子荔園15000370003800天地峰景226037800064002006西湖林語27648.592415？桑泰丹華981538501預(yù)測(cè)7000珠光·花半里舊改項(xiàng)目38546預(yù)測(cè)6500眾冠祥苑400025764預(yù)測(cè)6500湖彬苑700016534預(yù)測(cè)7500西麗歷年項(xiàng)目信息西麗（含龍珠）片區(qū)擁有天賦優(yōu)越的條件，南有華僑城、科技園；北有大學(xué)城，又有豐富的自然景觀。隨著深圳城市化進(jìn)程的進(jìn)一步提速，西麗龍珠片區(qū)的崛起將會(huì)是一個(gè)必然的結(jié)果。但是，隨著片區(qū)的崛起，高性價(jià)比的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失，將漸漸面臨周邊片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，所以，注重項(xiàng)目的性價(jià)比、片區(qū)外推廣和銷售技巧，提高項(xiàng)目本身的品質(zhì)及在市場(chǎng)上的形象，是本項(xiàng)目突圍而出的關(guān)鍵所在。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案2006年西麗片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)西湖林語桑泰丹華眾冠祥苑珠光·花半里湖彬苑結(jié)論：西麗片區(qū)繼04年開發(fā)高峰后，由于關(guān)內(nèi)土地資源的稀缺，2006年西麗片區(qū)迎來了新的開發(fā)期、并進(jìn)入快速發(fā)展的階段，雖然南山的其它片區(qū)、寶安中心區(qū)（含泛中心區(qū)）及龍華片區(qū)隨著城市化進(jìn)程的加速，同等素質(zhì)、價(jià)格的樓盤將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的客戶分流競(jìng)爭(zhēng)、并且態(tài)勢(shì)越來越明顯，但是本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)還是同區(qū)域、共資源的桑泰丹華。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案西麗片區(qū)規(guī)劃留仙大道南坪快速干道福龍路南坪快速干道和留仙大道目前部分路段通車，隨著福龍路的建設(shè)和07年10月通車，西湖林語的外部交通環(huán)境將會(huì)大大改善，同時(shí)隨著深圳大學(xué)城的逐步建設(shè)，區(qū)域配套將會(huì)越來越成熟。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案地產(chǎn)宏觀政策2005年3月國(guó)務(wù)院發(fā)布穩(wěn)定房?jī)r(jià)八條意見－”舊八條”產(chǎn)業(yè)政策；2005年4月各地方政府陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施，內(nèi)容包括提高經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量、限制投機(jī)行為、規(guī)范開發(fā)過程；2005年4月1日深圳頒布18條軍規(guī)，無預(yù)售證不可認(rèn)籌、網(wǎng)絡(luò)公開房源信息、無證不許發(fā)布銷售廣告；2005年4月5日國(guó)務(wù)院副總理曾培炎主持房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)，提出”關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭“四點(diǎn)要求；2005年4月27日頒布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題》八條措施－“新八條”2005年5月6日建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾考察深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)主持“政策吹風(fēng)”座談會(huì)；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案2006年3月兩會(huì)醞釀出臺(tái)政策阻擊炒樓風(fēng)要進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià);2006年3月國(guó)研中心預(yù)測(cè)：06全國(guó)房?jī)r(jià)還將上漲年漲幅約6%;

2006年3月2006版深圳房產(chǎn)預(yù)售合同3月15日正式啟用。2006年2月深圳144平米以上住宅繳稅3%，重拳抑制豪宅的增長(zhǎng)；2006年2月深圳市規(guī)劃局將從2006年4月10日起停止批準(zhǔn)大贈(zèng)送面積（俗稱“偷面積”）的設(shè)計(jì)方案；2005年5月11日中國(guó)7部門”關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格工作的意見”,2005年6月1日起,國(guó)家調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策；地產(chǎn)宏觀政策2006年4月深圳出臺(tái)地產(chǎn)政策“新八條”、來穩(wěn)定快速上漲的房?jī)r(jià)。2006年4月深圳出臺(tái)新的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、各片區(qū)均上漲500元/平方米。2006年4月國(guó)家央行上調(diào)住房個(gè)人信貸業(yè)務(wù)利率。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案觀點(diǎn)一：開發(fā)商應(yīng)該以政治大局為重，建議保持目前國(guó)家輿論一致的言行;觀點(diǎn)二：進(jìn)一步的房地產(chǎn)調(diào)控措施（個(gè)人按揭利率上浮，加重2、3級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)稅，打擊豪宅商品房）還將繼續(xù)出臺(tái)。建議開發(fā)商不要為了博取超額利潤(rùn)而盲目定位高尚項(xiàng)目，而需謹(jǐn)慎面對(duì)開發(fā)項(xiàng)目定位;觀點(diǎn)三：短期炒樓將被嚴(yán)打，項(xiàng)目和企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是開發(fā)商本階段生存發(fā)展的關(guān)鍵，建議開發(fā)商對(duì)客戶精準(zhǔn)定位，主要考慮自用需求和長(zhǎng)期投資市場(chǎng);觀點(diǎn)四：舊有營(yíng)銷方式將在新政下成為不可能，核心競(jìng)爭(zhēng)能力將是市場(chǎng)勝出的關(guān)鍵，建議開發(fā)商著力打造開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，充分挖掘市場(chǎng)渠道，以實(shí)力贏得市場(chǎng);對(duì)于2006年下半年入市的本項(xiàng)目要密切關(guān)注政府出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)同致行觀點(diǎn)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案關(guān)外精品市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位、客戶外移；關(guān)內(nèi)精品片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)缺乏；南山資源大盤紛紛浮出水面；項(xiàng)目的直面競(jìng)爭(zhēng)仍是本區(qū)域及周邊區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目；宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)的打壓，項(xiàng)目謹(jǐn)慎定位；片區(qū)規(guī)劃前景良好；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案客戶分析目標(biāo)面臨問題競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷策略形象定位客戶分析項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析展示攻略客戶攻略推廣攻略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案西麗區(qū)域市場(chǎng)客戶研究現(xiàn)階段片區(qū)客戶以原居民和周邊白領(lǐng)為主，輻射面較小，市場(chǎng)相對(duì)較封閉。一級(jí)圈層：主力客戶本地居民、早期移民二級(jí)圈層：重要客戶周邊居民、周邊白領(lǐng)（科技園、竹子林）竹子林科技園大沖西麗本地寶安梅林三級(jí)圈層：邊緣客戶寶安、福田（梅林）白領(lǐng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案類型背景特征消費(fèi)特征價(jià)格敏感分析需求戶型本地及周邊原居民西麗（含龍珠）的大部分人是自然村中的原住居民

對(duì)片區(qū)認(rèn)同，單純的面積大的住宅已經(jīng)不能滿足他們的需求，一些配套完善、社區(qū)文化優(yōu)越、樓盤素質(zhì)出眾的高端產(chǎn)品成為這一片區(qū)的迫切需求。

★★★3房、4房周邊片區(qū)白領(lǐng)及原住民寶安區(qū)的部分原住民及在寶安上班的白領(lǐng)對(duì)片區(qū)認(rèn)同，不愿意在關(guān)外購(gòu)房，喜歡本片區(qū)舒適安寧的生活環(huán)境★★★2房、3房早期移民早期購(gòu)買區(qū)域項(xiàng)目的公務(wù)員和事業(yè)單位員工對(duì)片區(qū)認(rèn)同，隨著生活水平的提高，安居房對(duì)他們來說已經(jīng)不那么舒適了，需要進(jìn)行二次或三次置業(yè)來改善居住環(huán)境。★★3房、4房周邊普通白領(lǐng)梅林、竹子林等福田白領(lǐng)；科技園附近南山白領(lǐng)首次為主，看住片區(qū)居家氛圍和較低的價(jià)格、性價(jià)比?！铩铩铩?房、3房西麗區(qū)域客戶特征現(xiàn)有主流客戶對(duì)片區(qū)的認(rèn)同感較高，看重其相對(duì)成熟的居家氛圍和較低房?jī)r(jià)，有一定的價(jià)格敏感度。數(shù)據(jù)來源－同致行數(shù)據(jù)中心精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目目標(biāo)客戶尋找？本片區(qū)的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、中高層管理者是本片區(qū)的主力客戶源除此之外，我們還需要延伸客戶精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目目標(biāo)客戶延伸精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案客戶定位——趨勢(shì)：居住城市中生態(tài)化的五個(gè)推動(dòng)因素價(jià)值轉(zhuǎn)換驅(qū)動(dòng)深圳城市的吸引力和房地產(chǎn)整體趨勢(shì)的熱潮是高收入者價(jià)值轉(zhuǎn)換的天堂特區(qū)內(nèi)資源用一塊少一塊城市是高價(jià)自然是天價(jià)城市中的自然是無價(jià)稀缺驅(qū)動(dòng)自然資源驅(qū)動(dòng)交通條件驅(qū)動(dòng)南山的次中心的規(guī)劃，將大大縮短該片區(qū)與其他片區(qū)的時(shí)間和距離，城市邊緣變成城市中心大學(xué)城和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)的建成及投入使用將帶動(dòng)區(qū)域迅速發(fā)展，體育中心和龍珠醫(yī)院的建設(shè)進(jìn)一步完善區(qū)域設(shè)施產(chǎn)業(yè)配套驅(qū)動(dòng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案客戶定位——趨勢(shì)：南山居住價(jià)值無限化的兩大趨勢(shì)需求大——購(gòu)置群體潛量無限擴(kuò)展檔次高——購(gòu)置群體居住品質(zhì)需求沒有商量南山將成為繼羅湖、福田之后的深圳第三個(gè)高檔辦公區(qū)域；西部跨海大橋、和地鐵等因素——拉動(dòng)因素稀缺驅(qū)動(dòng)、自然資源驅(qū)動(dòng)、價(jià)值轉(zhuǎn)換驅(qū)動(dòng)——推動(dòng)因素兩大趨勢(shì)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案客戶成功人士財(cái)富完全擁有者企業(yè)高管/知富階層/投資客戶/灰色收入者西湖林語城市假日一期挪威森林高級(jí)白領(lǐng)/公務(wù)員/投資客戶星海名城6期西岸觀邸桑泰丹華皇庭香格里目標(biāo)客戶——新興中產(chǎn)階層普通白領(lǐng)/產(chǎn)業(yè)人員/投資客戶特征：重環(huán)境講風(fēng)水關(guān)注生活品質(zhì)和健康生活務(wù)實(shí)且有少許虛榮心理珠光花半里精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目分析目標(biāo)面臨問題競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷策略形象定位客戶分析項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析展示攻略客戶攻略推廣攻略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目位置及四至空地精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案占地面積：27648.5㎡建筑面積：95676.4㎡住宅面積：72213㎡商業(yè)面積：4100㎡會(huì)所面積:771㎡容積率：2.8覆蓋率:22.9%總套數(shù)：624停車位：500個(gè)園林風(fēng)格：自然、生態(tài)園林小區(qū)規(guī)模:6棟18F高層項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目產(chǎn)品分析主力戶型——80㎡兩房套數(shù)比21%97-108㎡小三房套數(shù)比27%120㎡三房套數(shù)比16%135㎡復(fù)式三房套數(shù)比24%（三房占總套數(shù)2/3）戶型編號(hào)面積套數(shù)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)A479.294D26636兩房?jī)蓮d合計(jì)130三房?jī)蓮d兩衛(wèi)D1-196.836D1-299.136A1121.9102A3108.894C5140.59C61419平層三房?jī)蓮d合計(jì)286復(fù)式三房?jī)蓮d三衛(wèi)A213354復(fù)式三房?jī)蓮d兩衛(wèi)B1134.3；137.943B2136.9；137.943B3135.99B41349C3170.818C4170.818復(fù)式三房?jī)蓮d合計(jì)194四房?jī)蓮d三衛(wèi)B5140.12四房?jī)蓮d兩衛(wèi)C1151.99C2153.49

四房?jī)蓮d合計(jì)20合計(jì)

624精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目戶型價(jià)值分析兩房?jī)蓮dA4兩房賣點(diǎn)——緊湊實(shí)用大面積入戶花園臥室轉(zhuǎn)角凸窗半錯(cuò)層觀景露臺(tái)小戶型也有360°景觀也有了前庭和后院精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目戶型價(jià)值分析入戶花園可改為房間使用，房間尺寸3x3.5=10.5㎡兩房DIY方案——兩房變?nèi)可铌柵_(tái)觀景陽臺(tái)增大4.9㎡精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案三房?jī)蓮dD1D2小三房賣點(diǎn)——緊湊實(shí)用入戶花園半錯(cuò)層觀景露臺(tái)凸窗空中觀景廊傳統(tǒng)走道變成10.7米空中觀景廊，外部空間與內(nèi)部空間的重疊，外部景觀向內(nèi)延伸11.5㎡可塑空間項(xiàng)目戶型價(jià)值分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案復(fù)式三房?jī)蓮dA2難以利用的樓梯空間變成雙層挑高餐廳，咀嚼著風(fēng)景，生活又多了一點(diǎn)詩意餐廳上空6㎡可塑空間入戶花園上空14.4㎡可塑空間精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案三房?jī)蓮dA1大三房賣點(diǎn)——舒適尺度大面積入戶花園、兩面觀景露臺(tái)、臥室凸窗陽光景觀餐廳空中生活院館，生活在向外延伸、景觀在向內(nèi)融合。陽光餐廳，美味和風(fēng)景在陽光里相互滲透9.6㎡可塑空間下層入戶花園上空3.5x4.4可塑空間精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案復(fù)式三房?jī)蓮dB1B2復(fù)式首層復(fù)式二層B2首層：13㎡可入室空間B2上層：29㎡挑高上空可塑空間精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案復(fù)式三房?jī)蓮dB1復(fù)式三房賣點(diǎn)——豐富空間舒適尺度大面積入戶花園、景觀露臺(tái)、臥室轉(zhuǎn)角凸窗B1二層：20㎡可塑空間B1二層：30㎡可塑空間B1首層：11.4㎡可入室空間精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案復(fù)式三房?jī)蓮dC3C444㎡C4首層C3二層C3首層C4二層20㎡錯(cuò)層入戶，獨(dú)享尊崇；復(fù)式空間，雙層美景可塑空間，diy設(shè)計(jì)20㎡+49㎡20㎡49㎡48.3㎡44㎡精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案四房?jī)蓮dC13.6x4.3可塑空間15.5㎡20㎡可入室空間項(xiàng)目戶型價(jià)值分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案四房?jī)蓮dB519.4㎡入戶花園37㎡可入室空間借看風(fēng)景70年45平米超大前庭賞心樂事誰家院32平米靜謐后院茶香、書香、清風(fēng)空中院館精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值分析1、西麗湖、大學(xué)城、動(dòng)物園、高爾夫和園林多重景觀資源；2、低梯戶比、高舒適度生活品質(zhì)；3、前庭后院的空間塑造；4、尚House復(fù)式設(shè)計(jì)；5、空中觀景走廊；6、100%入戶花園和觀景陽臺(tái)；7、多元化產(chǎn)品線組合；8、可塑造的復(fù)式空間；9、陽光浴室、臥室凸窗；10、風(fēng)情商業(yè)街、特色會(huì)所和生態(tài)園林；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目指標(biāo)桑泰丹華西湖林語占地面積9815m227648.5m2總建筑面積38500m292415m2建筑形式小高層18F高層住宅面積29309m272213m2商業(yè)面積----4100m2幼兒園——----綠化率54%43%會(huì)所面積m2779m2容積率2.82.8覆蓋率21.7%22.9%總戶數(shù)236624戶均面積124116停車位、車戶比219，1：0.93500，1：0.80西湖林語VS桑泰丹華精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要集中在主力戶型三、四房的競(jìng)爭(zhēng)桑泰丹華西湖林語戶型面積套數(shù)套數(shù)比面積套數(shù)套數(shù)比二房二廳75177813021%三房二廳96997212%1101089415%120、14011018%四房二廳118、133140、150244%復(fù)式147、168136、17019430%合計(jì)236100％624100％精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案桑泰丹華戶型分析1精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案桑泰丹華戶型分析2精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案桑泰丹華戶型分析3精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案桑泰丹華戶型分析4精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案西湖林語VS桑泰丹華桑泰丹華景觀視野、品質(zhì)一般，綜合性均好

；低梯戶比，南北通透；奇偶錯(cuò)層超大露臺(tái)花園；全凸窗設(shè)計(jì)；坡地社區(qū)園林；

本項(xiàng)目景觀資源最大化；價(jià)值標(biāo)桿突出；多元化產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案6大優(yōu)勢(shì)(S)4大劣勢(shì)(W)西麗湖等生態(tài)自然景觀；環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、高健康指數(shù)；區(qū)域優(yōu)越的人文資源；西麗湖中心地段，易打造純粹高尚社區(qū)；100％戶型創(chuàng)新舒適，低梯戶比；多元化產(chǎn)品與景觀資源及朝向結(jié)合最優(yōu)；非熱點(diǎn)區(qū)域，公共交通尚未改善生活周邊配套較弱片區(qū)精品形象及客戶認(rèn)可度低品牌號(hào)召力度相對(duì)較弱景觀資源和100％創(chuàng)新戶型均好、送面積非熱點(diǎn)區(qū)域、周邊配套弱，項(xiàng)目SWOT分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案2點(diǎn)威脅(T)大深圳西進(jìn)、北移，引導(dǎo)置業(yè)熱點(diǎn)關(guān)內(nèi)土地資源的稀缺吸引客戶置業(yè)桑泰丹華先期入市，吸引客戶對(duì)片區(qū)的認(rèn)知，本項(xiàng)目一定程度上可以借勢(shì)中產(chǎn)階層的形成，對(duì)生態(tài)化居住環(huán)境的追求提高其他競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目入市，本片區(qū)桑泰丹華的區(qū)域內(nèi)直面競(jìng)爭(zhēng)造成的客戶分流、價(jià)格相對(duì)偏低4大機(jī)會(huì)(0)稀缺景觀資源，客戶置業(yè)熱點(diǎn)本區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的客戶分流項(xiàng)目SWOT分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案1.突出項(xiàng)目產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化優(yōu)勢(shì)2.弱化項(xiàng)目生活配套的劣勢(shì)3.抓住中端客戶南山置業(yè)的機(jī)會(huì)4.規(guī)避本片區(qū)及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客戶分流的威脅SWOT總結(jié)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目賣點(diǎn)整合客戶感知的價(jià)值

產(chǎn)品本身特性競(jìng)爭(zhēng)下的優(yōu)勢(shì)featuresadvantagesbenefit西麗湖自然景觀資源，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶的必經(jīng)之路人文和高爾夫等景觀資源，多元化建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)形式組合，戶均116平米中大戶型為主，低梯戶比的高舒適度戶型實(shí)用，高實(shí)用率，100％單位送面積（大環(huán)境）生態(tài)景觀資源和良好的區(qū)域規(guī)劃（小環(huán)境）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶的必經(jīng)之路產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)高舒適度生態(tài)景觀資源健康空氣指數(shù)深圳大學(xué)城高舒適度產(chǎn)品精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案形象定位目標(biāo)面臨問題競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷策略形象定位客戶分析項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析展示攻略客戶攻略推廣攻略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案區(qū)域形象資源條件競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出深圳西麗湖的資源優(yōu)勢(shì)和大學(xué)城人文景觀突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及核心價(jià)值形成與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化項(xiàng)目屬性西麗舒適的中大戶型定位的高尚生態(tài)社區(qū)本區(qū)域有清晰界定----大學(xué)城區(qū)域同時(shí)需以“西麗湖”的區(qū)位證明自己的區(qū)位以此拉近客戶的心理距離對(duì)項(xiàng)目，我們一直很認(rèn)真的思考……精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案在形象定位中不光要突出“舒適的創(chuàng)新戶型”、“人文資源”和“生態(tài)景觀”三大賣點(diǎn)，同時(shí)更需要表現(xiàn)一種生活、一種精神的含義，一種對(duì)“具有品位的生活境界”的描述方式。對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵精神的思考……精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案桑泰丹華項(xiàng)目賣點(diǎn)：大學(xué)城+規(guī)模配套+優(yōu)越產(chǎn)品形象定位：大學(xué)城懷抱內(nèi)、優(yōu)尚生活先行者廣告語：大學(xué)城懷抱內(nèi)、優(yōu)尚生活先行者目前推廣：外圍導(dǎo)視+戶外廣告+樓體廣告核心優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品、大學(xué)城、全視野景觀桑泰丹華形象定位精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案對(duì)項(xiàng)目形象，我們一直在探索……屬性定位，結(jié)合區(qū)域賣生態(tài)資源，突出景觀價(jià)值：西麗湖、大學(xué)城、高爾夫……精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案對(duì)項(xiàng)目形象，我們一直在提升……1、2006年5月2日下午，陽女士，桑泰丹華現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目咨詢點(diǎn)出來，路過西湖林語，也來進(jìn)行咨詢，她在還沒有了解產(chǎn)品的前提下，就說出了一句話：“西湖林語比桑泰丹華感覺好很多！”類似的客戶，通過最近在現(xiàn)場(chǎng)的電話和咨詢，出現(xiàn)了很多這樣的觀點(diǎn)……那么我們就成功了嗎、沒有壓力嗎？2、桑泰丹華目前開始進(jìn)行的咨詢標(biāo)明價(jià)格：約7000元/平方米的銷售均價(jià)；3、目前階段，西湖林語來電來訪的客戶，主要是年輕白領(lǐng)階層，與本項(xiàng)目的客戶定位有一定的差距；４、春交會(huì)上，問卷調(diào)研的客戶：價(jià)格7000以下7000-75007500-80008000-85008500以上比例36%29%21%11%3%西湖林語的形象需要提升！精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷，我們一直在思考……營(yíng)銷階段營(yíng)銷主題營(yíng)銷策略初步亮相（2006年5月）項(xiàng)目形象導(dǎo)入通過戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告和春交會(huì)，建立項(xiàng)目的高尚資源形象概念深入（2006年6月）生態(tài)資源概念強(qiáng)化戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)劍客炒做、客戶現(xiàn)場(chǎng)咨詢，讓客戶加強(qiáng)印象、形成熱點(diǎn)產(chǎn)品導(dǎo)入（2006年7月、8月）產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)導(dǎo)入建立差異化形象產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、網(wǎng)絡(luò)劍客炒做、客戶現(xiàn)場(chǎng)咨詢，展示產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力情景展示（2006年9月、10月）產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)展示建立差異化價(jià)值銷售中心、會(huì)所、園林和樣板房的開放展示，全方位形成沖擊、打動(dòng)客戶情景營(yíng)銷（2006年11月以后）社區(qū)生活理念戶外廣告、報(bào)紙廣告和外場(chǎng)展示，引導(dǎo)客戶快速購(gòu)買精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案目標(biāo)面臨問題競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷策略形象定位客戶分析項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析展示攻略客戶攻略推廣攻略營(yíng)銷策略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案營(yíng)銷攻略營(yíng)銷總綱建立項(xiàng)目差異化的高形象，提升項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值，在合理的營(yíng)銷周期內(nèi)，為項(xiàng)目和華南生物贏取更大的市場(chǎng)利潤(rùn)！營(yíng)銷目標(biāo)高形象、高價(jià)格入市、快速上漲,以合理實(shí)效的推廣費(fèi)用8個(gè)月實(shí)現(xiàn)100%銷售!營(yíng)銷思想依托片區(qū)優(yōu)越的景觀環(huán)境進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)炒作，利用滲透力強(qiáng)的前期預(yù)熱，以極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的多元化產(chǎn)品+頗具感染力的情景營(yíng)造，完成整個(gè)項(xiàng)目的推廣！精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案通過對(duì)市場(chǎng)的充分認(rèn)知，以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位營(yíng)造產(chǎn)品異化特征，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，以提供獨(dú)到的居住活方式及銷售主張取得消費(fèi)者的充分認(rèn)可，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)利益與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最優(yōu)化配置的目標(biāo)而服務(wù)?！?”營(yíng)銷策略營(yíng)銷攻略營(yíng)銷原則精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案指在營(yíng)銷推廣中采用針對(duì)性策略，以最少投入得到最大產(chǎn)出效益。

指通過營(yíng)銷手段達(dá)到有別于其他項(xiàng)目、可提升項(xiàng)目附加值、有利于培養(yǎng)品牌，而又具有良好識(shí)別性的統(tǒng)一表現(xiàn)。是能夠引起目標(biāo)客戶思想和行為變化的客觀印象。指在市場(chǎng)營(yíng)銷過程中始終貫徹項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值最大化的操作手段，★Highefficiency――高效率★Highimage――高形象★Highprice――高價(jià)格3H營(yíng)銷策略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案A、產(chǎn)品的功能性利益B、體驗(yàn)性利益C、關(guān)系利益

5大高效率運(yùn)營(yíng)策略1、集中鎖定具有購(gòu)買力的目標(biāo)客戶2、差異化而具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的營(yíng)銷模式A、動(dòng)態(tài)組合“推拉式”B、“互補(bǔ)式”策略媒體組合：4、充分利用同致行客戶資源3、項(xiàng)目推售控制策略5、借助桑泰丹華項(xiàng)目建立的區(qū)域效應(yīng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案5大高形象訴求點(diǎn)1、高端、大眾媒體：覆蓋中端客戶群2、高檔次：高檔住宅、舒適空間3、高品質(zhì)：細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)、細(xì)節(jié)彰顯大氣4、高素質(zhì)：高形象的事件營(yíng)銷/高素質(zhì)的目標(biāo)客戶5、高氣質(zhì)：銷售人員的氣質(zhì)、風(fēng)格精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案2個(gè)高價(jià)格實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)→擬增加的軟件：·媒體的形象包裝·物業(yè)管理服務(wù):中海顧問·熱情專業(yè)的大堂經(jīng)理·自身營(yíng)造的社區(qū)人文環(huán)境·銷售員嫻熟的關(guān)系營(yíng)銷戰(zhàn)略→擬增加的硬件：·社區(qū)智能化設(shè)施·酒店式入戶大堂·尊貴主題性售樓處·生態(tài)、自然主題園林A、硬件：→現(xiàn)已有的硬件：·低梯戶比、南北通透·創(chuàng)新戶型，合理贈(zèng)送面積·無敵生態(tài)景觀資源B、軟件：→現(xiàn)已有的軟件：·寧靜、高純度的生活空間·健康空氣指數(shù)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案營(yíng)銷前提:項(xiàng)目工程進(jìn)度時(shí)間工程進(jìn)度2005年12月項(xiàng)目開工2006年4月地下施工2006年6月項(xiàng)目±02006年9月部分達(dá)到預(yù)售條件2007年1月項(xiàng)目封頂2007年6月項(xiàng)目竣工2007年8月項(xiàng)目入伙精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案入市時(shí)機(jī)和推售策略建議2006年9月24（模擬）1、考慮工程進(jìn)度、取得預(yù)售證、樣板情景開放和客戶積累；2、9月為深圳地產(chǎn)每年最佳營(yíng)銷時(shí)期；9月24日，首批單位以常規(guī)的二房、三房產(chǎn)品和復(fù)式差異產(chǎn)品同期入市，形成熱銷，為后期價(jià)格策略提供依據(jù)；11月5日，二批單位價(jià)格快速上漲，產(chǎn)品和價(jià)格相互呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體銷售目標(biāo)。說明：項(xiàng)目高開高走，樹立價(jià)格標(biāo)桿，以差異化產(chǎn)品形成價(jià)格差異，促進(jìn)產(chǎn)品對(duì)比銷售。1棟2棟3棟4棟5棟6棟精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案推售策略說明：差異性主導(dǎo)策略說明：政策不變，需工程配合、分批取得項(xiàng)目預(yù)售許可證件。通過產(chǎn)品差異確定價(jià)格差異，通過價(jià)格差異引導(dǎo)銷售走勢(shì)。優(yōu)點(diǎn)：利于項(xiàng)目施工組織和園林等樣板區(qū)域的營(yíng)造，常規(guī)產(chǎn)品和差異產(chǎn)品互相促進(jìn)銷售，并為后期的價(jià)格策略奠定了依據(jù)，同時(shí)利于項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策略進(jìn)行；缺點(diǎn)：營(yíng)銷周期拉長(zhǎng),營(yíng)銷成本加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政策風(fēng)險(xiǎn)壓力大。首先推出區(qū)域熱銷的常規(guī)產(chǎn)品,做旺項(xiàng)目;同時(shí)推出少量復(fù)式稀缺產(chǎn)品，高價(jià)入市、建立標(biāo)高，形成價(jià)格差異，為下批單位積累客戶、拉升價(jià)格;最后推出高價(jià)值產(chǎn)品，拉大二批層差，使低樓層具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，高樓層實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值最大化；1棟2棟3棟4棟5棟6棟精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案價(jià)格定位——價(jià)格現(xiàn)狀西麗片區(qū)的整體均價(jià)在2004年達(dá)到4000--5000元/㎡，且仍呈上升趨勢(shì)；價(jià)格受土地資源的減少非常明顯，價(jià)格越來越高；整體均價(jià)在5500-6500元/㎡，受地理位置和土地資源稀缺影響較大。2005年西麗物業(yè)價(jià)格：2004年西麗物業(yè)價(jià)格：整體均價(jià)預(yù)計(jì)在7000元/㎡以上，生態(tài)資源和土地資源稀缺影響較大2006年西麗物業(yè)價(jià)格：精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案價(jià)格定位——價(jià)格判定同致行定價(jià)決策模型基于對(duì)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的研究，和對(duì)片區(qū)物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，同致行認(rèn)為西湖林語項(xiàng)目住宅有實(shí)現(xiàn)三種價(jià)格的可能：●完全利好的策動(dòng)下，住宅均價(jià)有望達(dá)到9000元/平方米以上；●市場(chǎng)正常情況下,住宅均價(jià)亦有望實(shí)現(xiàn)7500-8500元/平方米;●全部利空前提下，住宅均價(jià)亦有望實(shí)現(xiàn)7200元/平方米；

精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案桑泰丹華西湖林語規(guī)模小大區(qū)位大區(qū)位一般一般小區(qū)位差優(yōu)交通弱弱配套社會(huì)配套弱弱自身配套弱優(yōu)入市時(shí)間２００６.6２００６.１０昭示性弱優(yōu)產(chǎn)品景觀一般優(yōu)朝向南東+南戶型露臺(tái)、南北通透特色梯戶比1梯２、３戶1梯2、３戶附送面積一般優(yōu)√√√√√√√表明結(jié)論:一個(gè)機(jī)會(huì)兩個(gè)差異1.借勢(shì)截流、搭便車2.突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化“產(chǎn)品價(jià)值”與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)生的差異競(jìng)爭(zhēng)策略分析√√√精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案雖然我們的直面競(jìng)爭(zhēng)是桑泰丹華，難道我們僅僅局限于西麗區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)嗎？同致行答案：不！同致行思考：西湖林語在營(yíng)銷策略上，必須跳出西麗片區(qū)，置身南山市場(chǎng)甚至大深圳來進(jìn)行戰(zhàn)略考慮，因?yàn)槲骱终Z不僅有與“城市山林、蘭溪谷和圣·莫麗斯”等高尚項(xiàng)目一樣的外部生態(tài)資源環(huán)境，同時(shí)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上可以與“京基·御景東方、龍崗·花半里和高山·果林大宅”媲美……同致行結(jié)論：必須跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，在渠道上、將西湖林語的形象推向大深圳市場(chǎng)中的高尚競(jìng)爭(zhēng)格局！以此建立和提升西湖林語的價(jià)值差異點(diǎn)。對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略，我們一直在反思……看不見的城市、看得見的奢華精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案服務(wù)差異化人員差異化形象差異化渠道差異化產(chǎn)品差異化硬件產(chǎn)品差異化：梯戶比+戶型+送面積渠道差異化：外延客戶渠道軟件形象差異化：舒適度+純粹人員差異化：激情銷售團(tuán)隊(duì)（CS理念）服務(wù)差異化：全程銷售服務(wù)對(duì)項(xiàng)目差異化，我們一直在創(chuàng)造……精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案競(jìng)爭(zhēng)啟動(dòng)模型桑泰丹華的主力戶型就是我們的戶型桑泰丹華的主力客戶就是我們的客戶桑泰丹華的推廣及外部展示就是可以為我們所用的推廣和展示搭便車戰(zhàn)略純粹生態(tài)社區(qū)住宅新標(biāo)準(zhǔn)：健康指數(shù)（溫度、濕度）+空間指數(shù)（尚House）+舒適指數(shù)（1梯2戶）+陽光指數(shù)（100％東南向）+景觀指標(biāo)（內(nèi)庭院、觀景露臺(tái))建立新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)可變空間（內(nèi)庭院）/高實(shí)用率（82.5％）/朝向與景觀的平衡/送面積（100％單位送露臺(tái)、入戶花園等）建立產(chǎn)品差異化以規(guī)模制約小體量：純粹生態(tài)社區(qū)以大欺小的打壓戰(zhàn)術(shù)高品質(zhì)服務(wù)+外延客戶渠道提升項(xiàng)目的附加價(jià)值精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)片區(qū)價(jià)值新高Q1.如何在無熱點(diǎn)片區(qū)讓客戶上門？讓客戶發(fā)現(xiàn)Q2.如何超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？建立比較體系，各項(xiàng)產(chǎn)品價(jià)值感優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案推廣競(jìng)爭(zhēng)攻略界定片區(qū)，借對(duì)手之勢(shì)，鎖定目標(biāo)客戶結(jié)合渠道優(yōu)勢(shì)的推廣客戶競(jìng)爭(zhēng)攻略扼守要道，截留競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶、深度挖掘本區(qū)域目標(biāo)客戶及區(qū)域周邊客戶展示競(jìng)爭(zhēng)攻略突出產(chǎn)品差異化，建立與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較體系，以高品質(zhì)展示及服務(wù)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策略攻略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案推廣攻略：1.建立項(xiàng)目形象認(rèn)知高度

西湖林語2.本片區(qū)交通要道的卡位，讓目標(biāo)客戶發(fā)現(xiàn)

戶外廣告路牌+導(dǎo)示系統(tǒng)+公交車廣告3.展會(huì)及主流媒體的亮相，讓周邊輻射客戶發(fā)現(xiàn)

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷+2006秋交會(huì)+產(chǎn)品鑒賞會(huì)4.渠道的資源優(yōu)勢(shì)，讓客戶來社會(huì)資源+同致行客戶資源網(wǎng)推廣策略分解精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案1、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷建議2006年7月—07年2月利用信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)和專業(yè)劍客建立網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷體系！服務(wù)內(nèi)容說明資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用總計(jì)（萬）服務(wù)說明本項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷計(jì)劃廣告位置A類廣告位A1（開盤前一周）20萬元/周20萬元/1周項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象及項(xiàng)目單位面市的強(qiáng)勢(shì)告之A2（熱銷期）15萬元/周30萬元/2周B類廣告位B2（熱銷期）10萬元/周20萬元/2周項(xiàng)目單位面市在行業(yè)和區(qū)域營(yíng)銷中信息發(fā)布，以此積聚老客戶挖掘新客戶。C類廣告位C1-C6（前期預(yù)熱）6萬元/周24萬元/4周彈出窗口或固定游標(biāo)首頁15萬元/周7，5萬元/四天贈(zèng)送項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象及項(xiàng)目單位面市的強(qiáng)勢(shì)告之D類廣告位熱盤速遞2萬元/月6萬元/3個(gè)月贈(zèng)送項(xiàng)目亮相前后期間結(jié)合“思想和方式”做為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的整合部分，連接網(wǎng)站或樓盤最新動(dòng)態(tài)；并配合其它媒體的“表現(xiàn)和告之”實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的雙驅(qū)動(dòng)。地產(chǎn)新聞按鈕廣告2萬元/月2萬元/1個(gè)月贈(zèng)送項(xiàng)目社區(qū)超寬橫幅廣告位BBS1萬元/月6萬元/6個(gè)月贈(zèng)送綜合服務(wù)本項(xiàng)目的預(yù)熱、面市、信息告之造勢(shì)；為銷售做鋪墊和推波助瀾。讓“老業(yè)主和本項(xiàng)目”的口碑和成果、信息等得到延展。總計(jì)：940，000元特別優(yōu)惠價(jià)：******元費(fèi)用預(yù)算：30萬精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案2、路牌導(dǎo)示的布點(diǎn)2006年5月—07年2月建立項(xiàng)目高形象、戶外信息媒體化！費(fèi)用預(yù)算：100萬廣告牌項(xiàng)目導(dǎo)示精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案2006年8月20日項(xiàng)目產(chǎn)品鑒賞會(huì)威尼斯酒店、讓更多的客戶了解我們！3、產(chǎn)品鑒賞會(huì)費(fèi)用預(yù)算：10萬精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案4、秋交會(huì)熱銷2006年9月29日—10月3日2006年深圳房地產(chǎn)秋季交易會(huì)用6個(gè)展位、讓項(xiàng)目熱銷深圳市場(chǎng)！費(fèi)用預(yù)算：30萬精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案5、公交車車體廣告2006年7月—10月低成本、高輻射的傳播途徑建議路線：101、104和236各兩輛！費(fèi)用預(yù)算：40萬精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案客戶策略分解客戶攻略：1.提前展示，截留客戶；2.目標(biāo)客戶必殺計(jì)：8大客戶必殺1.桑泰丹華客戶必殺—提前展示、截留咨客2.南山、西麗換房客戶必殺—交通要道卡位（戶外廣告），直郵推廣3.西麗公務(wù)員客戶必殺—定項(xiàng)推廣及客戶訪談4.南山、西麗客戶必殺—直郵、專業(yè)短信5.南山、西麗高管必殺—專業(yè)短信、健康活動(dòng)、客戶訪談、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷6.南山高端客戶必殺—戶外廣告、定項(xiàng)推廣7.全市西移客戶必殺—主流媒體亮相、秋交會(huì)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷8.渠道客戶必殺—華南生物、同致行資源網(wǎng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案一本產(chǎn)品手冊(cè)——西湖林語產(chǎn)品手冊(cè)全攻略；一個(gè)概念手冊(cè)——充分展示西湖林語的生態(tài)、自然生活和區(qū)域規(guī)劃；一套增值服務(wù)——附加價(jià)值清晰化（送面積）+高品質(zhì)服務(wù)清晰化；全展示——商業(yè)街、會(huì)所、園林、樣板房；全體驗(yàn)——情景營(yíng)銷，真人試住、客戶營(yíng)銷活動(dòng)；展示攻略：3個(gè)“一”&兩個(gè)“全”展示策略分解精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案景觀系統(tǒng)說明書（環(huán)境監(jiān)測(cè)）：深圳灣大環(huán)境/高爾夫系統(tǒng)/植被/大氣技術(shù)系統(tǒng)說明書（品質(zhì)保障）：整體規(guī)劃/園林布局/車行系統(tǒng)/結(jié)構(gòu)體系/智能化使用系統(tǒng)說明書（安全保證）：室內(nèi)環(huán)境/二次裝修說明/物業(yè)管理資訊：運(yùn)行白皮書品味·概念樓書那些寧靜、純美的生活鏡頭，那些私家、高貴的生活情調(diào)，是否會(huì)打動(dòng)你；‖如果有，那只是因?yàn)榧兇?，因?yàn)樽匀?，因?yàn)槟阍?jīng)真正生活過?！覀儓?jiān)信，只要懂得珍惜，生活從未遠(yuǎn)離你的左右！精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案營(yíng)銷中心示意——會(huì)所中心現(xiàn)場(chǎng)氣氛關(guān)于臨街面處理——“玻璃幕墻+大幅噴繪+燈光”，充分利用項(xiàng)目昭示效果，使售樓處兼具賣場(chǎng)與廣告的作用。關(guān)于內(nèi)部空間組織分配：合理布局，看房流程順暢。同時(shí)考慮后續(xù)營(yíng)銷活動(dòng)的組織利用。如設(shè)置音像室——播放樓盤短片、FLASH動(dòng)畫、FUNNY小電影等，將銷售納入視頻文化。（配置背景音樂;電腦、投影儀，注意安放位置）別致的風(fēng)格設(shè)計(jì)——給客戶留下深刻印象，增加傳播話題。引入酒店式星級(jí)服務(wù)——服務(wù)生、酒水牌等，強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)印象。關(guān)于模型展示——建議制作兩個(gè)模型(用于展會(huì))一站式服務(wù)——財(cái)務(wù)、簽約、按揭簡(jiǎn)化手續(xù)、給客戶提供更有效服務(wù)1棟2棟3棟4棟5棟6棟營(yíng)銷中心精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象包裝（06年5月—07年5月）費(fèi)用預(yù)算：5萬精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案2006年10月1日（啟動(dòng)）產(chǎn)品情景樣板展示用產(chǎn)品情節(jié)感動(dòng)客戶！

展示區(qū)啟動(dòng)攻略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案園林示范區(qū)示意1、以生態(tài)自然的東方園林為主，表現(xiàn)自然的意趣性;2、同時(shí)不失主題的整齊性、統(tǒng)一性，表現(xiàn)項(xiàng)目精致用心的特點(diǎn);3、將園林規(guī)劃引伸進(jìn)架空層，擴(kuò)大綠化面積;1棟2棟3棟4棟5棟6棟園林示范區(qū)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案看樓路線建議根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)和景觀資源,以及營(yíng)銷節(jié)奏,樣板房分布建議如下:單位景觀交付使用時(shí)間1#B座403、404園林、西麗湖、動(dòng)物園、高爾夫2006年9月1#C座502、503園林、西麗湖、動(dòng)物園、高爾夫2006年9月3#A座502、503園林、西麗湖、水庫2006年9月5#501、502園林、大學(xué)城、山景2006年10月1棟2棟3棟4棟5棟6棟園林示范區(qū)1#B座403、4041#C座502、5033#A座502、5035#501、502銷售中心精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案看樓通道建議在售樓處、樣板房之間，通過園林示范空間的通道采用露天的包裝形式，在施工區(qū)域內(nèi)采用大面積風(fēng)情圍板組成的“生態(tài)景觀風(fēng)情走廊”為通道包裝概念。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案樣板房建議樣板房設(shè)置原則：⑴切合客戶群的品位；⑵高品質(zhì)展示，誘發(fā)購(gòu)買沖動(dòng)；⑶特色處理，強(qiáng)化客戶記憶；⑷引導(dǎo)消費(fèi)。注意細(xì)節(jié)的處理：⑴樣板房地面鋪塑料薄膜，免脫鞋；⑵樣板房設(shè)置背景音樂；⑶送露臺(tái)、凸窗、花園陽臺(tái)等面積在戶型圖上表識(shí)，樣板房展示牌注明贈(zèng)送面積?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格——冷灰色調(diào)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案樣板房示意樣板房風(fēng)格建議溫馨色調(diào)儒雅風(fēng)格精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案樣板房風(fēng)格建議中式風(fēng)格北美風(fēng)格泰式風(fēng)格歐式風(fēng)格精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案風(fēng)格清水樣板房示意單位景觀交付使用時(shí)間1#B座401、402園林、西麗湖、動(dòng)物園、高爾夫2006年9月1#C座501、504園林、西麗湖、動(dòng)物園、高爾夫2006年9月3#A座501、504園林、西麗湖、水庫2006年9月5#503園林、大學(xué)城、山景2006年10月精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案會(huì)所功能建議本項(xiàng)目會(huì)所面積接近800平方米，根據(jù)項(xiàng)目的客戶定位，結(jié)合將來的運(yùn)營(yíng)成本和收益，會(huì)所在功能上單位為：棋牌室、茶藝館、健身房和多功能乒乓球室等相結(jié)合，作為社區(qū)服務(wù)配套。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX生物西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案引入品牌物管公司顧問（如中海物管）提供酒店式貼心服務(wù)系統(tǒng)酒店式服務(wù)系統(tǒng)商務(wù)服務(wù)：訂報(bào)、票務(wù)預(yù)訂