濮陽市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

濮陽市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

目錄第一部分濮陽市宏觀環(huán)境自然環(huán)境行政區(qū)劃及人文歷史經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r都市規(guī)劃進(jìn)展方向第二部分濮陽市房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r濮陽宏觀經(jīng)濟(jì)狀況濮陽（住宅）土地交易市場狀況濮陽房產(chǎn)市場進(jìn)展歷程版塊劃分及其特點(diǎn)第三部分競品個案分析中央公園海斯頓公園海晟名居?xùn)|湖方舟金域?yàn)持蟹俊埡A苑香榭里海斯頓公園鳳凰城瑞園城中央銅鑼灣建業(yè)桂園建業(yè)壹號城邦中央公園龍之光·國際中心棕櫚泉第四部分濮陽房產(chǎn)市場總結(jié)及以后推測第一部分濮陽市宏觀環(huán)境自然環(huán)境1、氣候環(huán)境濮陽位于河南省的東北部，中緯度地帶，常年受東南季風(fēng)環(huán)流的操縱和阻礙，屬暖溫帶半潮濕大陸性季風(fēng)氣候。四季分明，春季洪澇多風(fēng)沙，夏季炎熱雨量大，秋季晴和日照長，冬季洪澇少雨雪。光輻射值高，年平均氣溫為13.3℃，年平均日照時數(shù)為2454.5小時，年平均降水量502.3~601.3毫米。2、地質(zhì)水文濮陽地貌系中國第三級階梯，屬于黃河沖積平原。地勢平坦，自西南向東北傾斜，海拔一樣在48-58米之間，過境河要緊有黃河、金堤河和衛(wèi)河，除此外，較大的河流還有天然文巖渠、馬頰河、潴龍河、徒駭河等。濮陽市的土壤類型有潮土、風(fēng)砂土和堿土三個土類。潮土表層呈灰黃色，土層深后，熟化程度較高，耕性良好，保水保肥，適合栽種多種作物。風(fēng)砂土有半固定風(fēng)砂土和固定風(fēng)砂土，要緊分布在西北部黃河故道，華龍區(qū)、清豐縣和南樂縣的西部。風(fēng)砂土養(yǎng)分含量少，理化性狀差，漏水漏肥，不利耕作，但適宜植樹造林，進(jìn)展園藝業(yè)。堿土改良后適合種植水稻。3、自然資源礦藏資源：濮陽地質(zhì)因湖相沉積發(fā)育廣泛，下第三系沉積專門厚，利于油氣生成及儲存。要緊礦藏是石油、天然氣、煤炭，還有鹽、鐵、鋁等。石油、天然氣儲量較為豐富，且質(zhì)量好，經(jīng)濟(jì)價值高。水資源：濮陽市屬于河南省比較洪澇地區(qū)之一，水資源不多。地表徑流靠天然降水補(bǔ)給，平均年徑流量為1.86億立方米，徑流深為44.4毫米。境內(nèi)淺層地下水資源量為6.73億立方米，其中可開采資源量6.24億立方米。二、行政區(qū)劃及人文歷史1、行政區(qū)劃及人口分布濮陽市轄2區(qū)5縣，即華龍區(qū)、開發(fā)區(qū)、濮陽縣、清豐縣、南樂縣、范縣、臺前縣。面積4188平方千米，人口365萬，其中濮陽縣面積最大，為濮陽市第一大縣，同時也是濮陽人口最多的縣城。濮陽共有42個民族，占全國已識別民族75%，漢族人口占總?cè)丝诘?9.7%。2、人文歷史全市有圖書館6個，文化館6個，有7項(xiàng)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入國家級愛護(hù)名錄。市內(nèi)要緊旅行景點(diǎn)有被江澤民總書記稱之為春秋時期的“聯(lián)合國”－－戚城遺址，倉頡陵、倉頡廟、學(xué)堂崗圣廟、子路墓祠、澶淵之戰(zhàn)遺址等，共和國兩任總理視察過的全長800多米的亞洲第一、世界第三長閘國家級水利工程風(fēng)景區(qū)渠村分洪閘風(fēng)景區(qū)，劉鄧大軍強(qiáng)渡黃河的將軍渡。濮陽是中華龍鄉(xiāng)、雜技之鄉(xiāng)，自2000年開始舉辦龍文化節(jié)，每年舉辦一屆，并增設(shè)雜技藝術(shù)節(jié)。此外有倉頡、顓頊等歷史傳承名人。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r2020年全市生產(chǎn)總值完成1130億元，增長12%；規(guī)模以上工業(yè)增加值638億元，增長15.8%；固定資產(chǎn)投資938.5億元，曾綻27%；全市公共財(cái)政預(yù)算收入60億元，增長24.8%；社會消費(fèi)品零售總額365億元，增長14.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21560元，農(nóng)民人均純收入7778元，分別增長10.5%和12%。工業(yè)方面：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到823家，新增企業(yè)112家，新增增加值30億元，創(chuàng)歷史新高。規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入2297億元，實(shí)現(xiàn)利潤220億元，增長20.8%。全市8個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)完成投資509億元，增長33%，完成工業(yè)增加值175.8億元。農(nóng)業(yè)方面：兩室總產(chǎn)251萬噸，增長0.82%，林木經(jīng)濟(jì)達(dá)到15.3萬畝。畜牧業(yè)總產(chǎn)值70億元。127家市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入120億元，利稅8.7億元。農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移70.2萬人次，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入63億元。都市規(guī)劃進(jìn)展方向濮陽市作為豫北生態(tài)園林特色突出的國家級歷史文化名城、以石油化工工業(yè)為主導(dǎo)的綜合性都市，其都市職能是以石油天然氣化工工業(yè)為特色的區(qū)域性商貿(mào)流通中心、以石化工業(yè)技術(shù)研究開發(fā)和基礎(chǔ)教育為核心的區(qū)域性科技教育中心，堅(jiān)持可連續(xù)進(jìn)展的生態(tài)型都市和適宜居住的文明和諧都市為以后進(jìn)展目標(biāo)；1、濮陽市以后都市規(guī)劃——“兩組團(tuán)、七片區(qū)”組團(tuán)式都市結(jié)構(gòu)兩組團(tuán)指的是中心城區(qū)和老城組團(tuán)；現(xiàn)有的新市區(qū)和中原區(qū)連片進(jìn)展成中心城區(qū)，現(xiàn)濮陽縣縣城經(jīng)行政區(qū)劃調(diào)整后進(jìn)展為老城組團(tuán)。七片區(qū)指的是中心城區(qū)的“行政文化區(qū)、商貿(mào)中心區(qū)、文教與油田服務(wù)片區(qū)、濮西工業(yè)片區(qū)、馬莊橋片區(qū)”和老城組團(tuán)的“古城片區(qū)、老城東片區(qū)”。2、濮陽市都市交通——“三縱兩橫”、外圍環(huán)路、“七縱七橫”三縱兩橫：大廣高速、德商高速、濮陽至湖北陽新高速為三縱，南林高速、范輝高速至范臺梁高速為兩橫；外圍環(huán)路：東環(huán)路(106國道)-南環(huán)路-西環(huán)路-綠城路；“七縱”：濮水路、濮上路、京開大道、馬頰河路、長慶路、大慶路和文明路；“七橫”：綠城路(原北環(huán)路)、中原路、黃河路、勝利路、石化路、站南路和國慶路；濮陽市具體組團(tuán)及道路狀況如下圖：濮北新區(qū)油田區(qū)老城區(qū)兩大組團(tuán)圖濮陽縣老城區(qū)濮北新區(qū)油田區(qū)老城區(qū)兩大組團(tuán)圖濮陽縣老城區(qū)七縱七橫道路圖七縱七橫道路圖3、濮陽市以后規(guī)劃進(jìn)展——北進(jìn)、東擴(kuò)、南整、西優(yōu)北進(jìn)：進(jìn)展新城區(qū)，范疇馬莊橋鄰近；東擴(kuò)：進(jìn)展工業(yè)集聚區(qū)，范疇柳屯以東；南整：因?yàn)榇蟮讨荒荛_發(fā)老城區(qū)；西優(yōu)：打造仿古旅行、商貿(mào)區(qū)，大部分是老企業(yè)，需要改造招商為新型企業(yè)。北部是這兩年濮陽都市建設(shè)的重點(diǎn)方向，綠城路（北環(huán)路）兩邊的開發(fā)熱火朝天，公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)、新文化宮的奠基、市政府的北遷意向、400畝都市公園的定位都讓市民對這片區(qū)域充滿了期待，都市中心的北移會帶動王什鄉(xiāng)、固城鎮(zhèn)的進(jìn)展，與馬莊橋鎮(zhèn)更是成為連襟兄弟，至于馬莊橋是否劃至市管轄，事實(shí)上并不重要，重要的是綠城路北、馬莊橋南、京開道西這片區(qū)域?qū)⒊蔀殄ш栃碌你@石之地，以后必將光芒四射。現(xiàn)時期房產(chǎn)政策環(huán)境分析時刻機(jī)構(gòu)政策內(nèi)容目的2020.05.28國土部打算上報(bào)《不動產(chǎn)登記條例》，全國實(shí)行不動產(chǎn)登記信息治理，依法以人查房反腐，并愛護(hù)所有人物權(quán)，打擊投資性需求客戶2020.05.28住建部規(guī)定出賣人應(yīng)在交付日期屆滿前許多于10日將查驗(yàn)房屋的時刻送達(dá)買受人，假如開發(fā)商“一房多賣”購房者可要求多賠一倍已付房款愛護(hù)所有人房產(chǎn)權(quán)，治理不法行為，規(guī)范房產(chǎn)市場2020.08.09鄭州房管局經(jīng)報(bào)請上級部門批準(zhǔn)，自即日起，在我市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情形證明。回來市場，促進(jìn)樓市成交，刺激房產(chǎn)市場2020.08.26住建部按照要求，建立首問負(fù)責(zé)、一次性告知、限時辦結(jié)、服務(wù)承諾等各項(xiàng)服務(wù)制度，落實(shí)服務(wù)責(zé)任；其次優(yōu)化業(yè)務(wù)流程；第三，降低中間費(fèi)用；最后改進(jìn)服務(wù)方式；全面提升服務(wù)質(zhì)量，解決群眾服務(wù)問題，愛護(hù)繳存群眾利益，充分發(fā)揮公積金作用；總結(jié)：從各個部門頒布的治理?xiàng)l例看出：房產(chǎn)市場從土地、住房、銷售等各個環(huán)節(jié)都將建立完善的治理機(jī)制，保證產(chǎn)權(quán)所有人權(quán)益的同時進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)市場交易行為，減弱政府的宏觀調(diào)控力度，促進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)入合理的市場競爭軌道，遵從優(yōu)勝劣汰、強(qiáng)者生存的市場規(guī)律，運(yùn)用價值杠桿調(diào)劑房產(chǎn)市場價格，最終保證市場的健康、合理、有序進(jìn)展。（政策來源：濮陽樓市網(wǎng)）第二部分濮陽房產(chǎn)市場進(jìn)展?fàn)顩r一、濮陽宏觀經(jīng)濟(jì)狀況房產(chǎn)市場的進(jìn)展離不開大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，據(jù)專家研究，當(dāng)GDP增速保持在８％以上時是房產(chǎn)市場的高速進(jìn)展時期，考慮到濮陽市目前的房產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r，得益于濮陽市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，下面就全市生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民可支配收入、人均收入等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析（數(shù)據(jù)來源：歷年濮陽市政府工作報(bào)告）；總結(jié)：近五年，濮陽市生產(chǎn)總值增加460.48億，增長率68.7%，固定資產(chǎn)投資亦不斷增長，其中以2020年增長幅度最大。由圖可知，隨著濮陽整體經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，固定資產(chǎn)投資跟隨經(jīng)濟(jì)勢頭出現(xiàn)增長趨勢，為房產(chǎn)市場進(jìn)展提供充足資金支持；另一方面，城鎮(zhèn)居民人均收入增加，提升居民購買力，提高房產(chǎn)市場成交量，加快房產(chǎn)市場進(jìn)展。濮陽（商住）土地交易市場狀況濮陽市國土資源局2020年07-12月份土地（商?。┑怯浗Y(jié)果情形序號土地使用者面積（㎡）地號土地坐落使用權(quán)類型土地用途登記時刻1濮陽市堯當(dāng)置業(yè)40530.033-9-10石化路北、玉門路東出讓商住用地2020/8/52濮陽申泰置業(yè)3049.187-8-44氣象局西、黃河路北出讓商業(yè)用地2020/8/53濮陽明珠房地產(chǎn)開發(fā)60812.182-3-63京開大道西、石化中路南出讓商住用地2020/9/154濮陽市榮冠實(shí)業(yè)22874.76201-0-8新東路西、北園路北出讓商業(yè)用地2020/9/185濮陽市土地儲備中心52078.19103-0-6濮上路東、衛(wèi)都路南政府儲備住宅用地2020/10/206河南國信企業(yè)進(jìn)展13792.458-3-70大慶中路東、勝利東路南出讓住宅用地2020/10/167濮陽市泰吉置業(yè)31649.171-3-85綠城路北、鹿城路西出讓住宅用地2020/11/148濮陽市瑞璞置業(yè)43592.43201-0-10任丘路北、昌二路西出讓住宅用地2020/11/139濮陽市瑞璞置業(yè)38550.42201-0-11新東路西、任丘路北出讓住宅用地2020/11/1310濮陽市如意置業(yè)427.518-2-54-4黃河路南、文明路東出讓商業(yè)用地2020/12/511濮陽市如意置業(yè)870.458-2-54-3黃河路南、文明路東出讓商業(yè)用地2020/12/512濮陽市如意置業(yè)16579.678-2-54-2黃河路南、文明路東出讓商業(yè)用地2020/12/513濮陽市如意置業(yè)8528.588-2-54-1黃河路南、文明路東出讓商業(yè)用地2020/12/52020年濮陽市出讓土地約30塊，成交僅5塊，占出讓總量的六分之一，約20塊土地尚處于公告期；出讓土地共計(jì)251.24畝，市場投放量約50.2萬方。由表可知，今年土地交易市場相對較為冷淡，出讓地塊面積較小，出讓區(qū)域要緊集中在濮北新區(qū)，市場新增土地較少，開發(fā)商拿地積極性不高；縱觀受讓單位，要緊以濮陽市開發(fā)商拿地為主，后期房產(chǎn)市場投放量將會連續(xù)增加；考慮到市區(qū)仍有大量空置土地，且土地用途要緊以商住為主，隨著市場變化，后期潛在存量仍舊專門大。（數(shù)據(jù)來源：濮陽國土資源局）濮陽房地產(chǎn)市場進(jìn)展歷程濮陽房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了四個時期。第一個時期（1989-1992年）：本時期以定向開發(fā)為主，要緊由政府托付銀行組織開發(fā)住宅建設(shè)；第二個時期（1992-2000年）：本時期要緊以單位組織集資建房為主；第三個時期（2000-2004年）：以小規(guī)模的市場開發(fā)為主；第四個時期（2005-至今）：以專業(yè)化操作和放量開發(fā)為主；目前市場開發(fā)覺狀：市場開發(fā)要緊集中在濮北新區(qū)和油田老城區(qū)，市場大盤林立，產(chǎn)品同質(zhì)化，營銷活動升級，實(shí)力開發(fā)企業(yè)較多，整體房產(chǎn)市場成熟，競爭猛烈。四、版塊劃分及其特點(diǎn)通過走訪調(diào)查知，各大樓盤分布的區(qū)域范疇要緊有油田版塊、老城區(qū)版塊、濮北新區(qū)版塊、濮東CBD版塊。從其市場關(guān)注熱度來看，樓盤要緊集中在濮北新區(qū)、油田和老城區(qū)，濮東CBD的樓盤集中度相對較低，以下為要緊版塊整體特點(diǎn)：濮東濮東濮北新區(qū)版塊濮北新區(qū)版塊油田版塊油田版塊老城區(qū)老城區(qū)濮北版塊：濮陽以西，多為新項(xiàng)目，交通方便，西至高速，東至市區(qū)，除了建業(yè)打品牌戰(zhàn)術(shù)，房價稍高，其它價位均一樣。項(xiàng)目都比較大，可售體量較大。區(qū)域優(yōu)勢：濮北新區(qū)是以后市政進(jìn)展主方向，新區(qū)政府的搬遷為本區(qū)域進(jìn)展提供契機(jī)，東湖、西湖、體育中心、高教園區(qū)、行政辦公中心等組團(tuán)片區(qū)的規(guī)劃提升整個區(qū)域的生活環(huán)境和居住品質(zhì)；區(qū)域劣勢：現(xiàn)時期片區(qū)荒涼，區(qū)域配套不齊全，商圈進(jìn)展不成熟，區(qū)域生活環(huán)境短期內(nèi)無法改變；樓盤特點(diǎn)：項(xiàng)目要緊分為兩大類：一是以教育配套為賣點(diǎn)的學(xué)區(qū)房，二是以東湖、西湖、公園等稀缺資源為主，打造生態(tài)宜居樓盤，重點(diǎn)在于提高客戶的居住環(huán)境，目標(biāo)對象以改善型客戶為主；產(chǎn)品分析：濮北新區(qū)樓盤所推出產(chǎn)品80-140㎡之間兩房、三房居多，兩房面積集中在80-90㎡之間，三房面積集中在100-140㎡之間，三房所占比重較大，占總推貨量60%之多。大面積房源推售量較少，整個新區(qū)市場以剛需產(chǎn)品為主，符合傳統(tǒng)兩房及三房面積組合。銷售價格：購買濮北房產(chǎn)的重點(diǎn)是區(qū)域以后的升值潛力，就其現(xiàn)狀而言，不具有進(jìn)展為成熟樓盤的基礎(chǔ)，房價整體偏低，均價在4800-5400元/㎡之間；優(yōu)待分析：優(yōu)待方式單一且幅度較小，要緊集中在付款方式優(yōu)待方面，一次性優(yōu)待2-4%，多數(shù)無按揭優(yōu)待?？蛻舴治觯赫麄€新區(qū)市場成交客戶來源要緊集中在五縣一區(qū)，縣區(qū)客戶所占比例達(dá)到50-60%之多，區(qū)域周邊客戶所占比例約20%左右。銷售分析：日均來訪客戶10組左右，月均去化30套左右房源，且多為100-120㎡之間產(chǎn)品，140㎡及以上產(chǎn)品去化速度明顯偏慢。推廣分析：推廣渠道比較統(tǒng)一，多為戶外大牌、公交候車亭、短信、雜志等，從客戶反饋情形來看，戶外、候車亭及短信成效相對較好。市場不利環(huán)境：受政府“地震”阻礙，部分項(xiàng)目工程進(jìn)度遲滯，與營銷節(jié)奏不能保持一致；國家新政策規(guī)定不支持政府地址搬遷，這點(diǎn)成為其它版塊評判濮北以后的“借口”；下面就濮北版塊樓盤詳細(xì)細(xì)節(jié)進(jìn)行分析：項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積總建筑面積（㎡）建筑風(fēng)格容積率綠化率戶型面積（㎡）建業(yè)壹號城邦濮陽建業(yè)都市進(jìn)展約2000畝200萬Art-Deco2.538%88-245㎡棕櫚泉濮陽市棕櫚泉置業(yè)468畝110萬Art-Deco3.240%40-280㎡龍之光國際中心濮陽市金地置業(yè)352畝100萬Art-Deco約4.340%——梧桐樹邯鄲市博地房地產(chǎn)開發(fā)42畝12.44萬法式4.4——106-224㎡盧浮公館濮陽市江山置業(yè)340畝74萬法式3.230%——香榭里河南如意集團(tuán)公司90畝18萬法式3.040%30-400㎡東湖方舟河南泰吉集團(tuán)公司265畝81萬法式3.6240%78-232㎡英皇國際濮陽市豪宇房地產(chǎn)開發(fā)100畝20萬簡歐2.9940%80-204㎡鳳凰城濮陽市萬瑞置業(yè)425畝66萬Art-Deco2.33——82-150㎡城中央濮陽市龍?jiān)浦脴I(yè)100畝20萬Art-Deco3.046%37-141㎡金域?yàn)冲ш柺邢Ｔ脴I(yè)——10萬Art-Deco————81-128㎡巴黎春天濮陽市益利置業(yè)45畝12萬法式2.940%40-138㎡濮上名家濮陽市中辰房地產(chǎn)開發(fā)57.4畝12.4萬歐式3.2436.8%36-150㎡海斯頓公園濮陽市匯豐置業(yè)282畝60萬Art-Deco3.240%105-120㎡總結(jié)：濮北開發(fā)企業(yè)實(shí)力相對較強(qiáng)，大部分企業(yè)在濮陽開發(fā)四五個樓盤，開發(fā)體會成熟；百畝大盤在濮北更是司空見慣；整體數(shù)據(jù)來看，容積率2.5以下的樓盤只有建業(yè)壹號城邦和鳳凰城兩個，容積率整體較高；受容積率、地塊規(guī)模的阻礙，大盤多存在30多平方的公寓，最小面積以80平的兩房居多，200多平的復(fù)式在濮北版塊較為常見；項(xiàng)目名稱推售房源推售套數(shù)主推戶型銷售均價優(yōu)待方式建業(yè)壹號城邦9#、10、11#、12#約700套88-245㎡5100元購房直截了當(dāng)優(yōu)待3萬元棕櫚泉17#、19#、20#、21#、23#650套89-143㎡5000元購房直截了當(dāng)優(yōu)待1萬元龍之光國際中心————————交100抵1萬元，或轉(zhuǎn)化購物卡盧浮公館5#、6#400套40-145㎡4600元交10萬定房香榭里13#、16#72套119㎡————鳳凰城1#、2#、3#、9#、10#660套82-156㎡4500-5000元——城中央9#、10#、11#334套98-126㎡5300元交5萬定房金域?yàn)?#44套98㎡5400元交5萬直截了當(dāng)定房海斯頓公園6#99套80-198㎡5500元以千抵萬總結(jié)：（1）市場推售主力戶型為88-126㎡的兩房和三房；(2)濮北地區(qū)團(tuán)購價約4200元/㎡，銷售均價5000元/㎡左右，在中原路以南的項(xiàng)目均價在5200元/㎡；(3)優(yōu)待方式一樣先采納團(tuán)購的形式，或者直截了當(dāng)減少總房款的方式；（4）70%的樓盤為二期銷售時期或是剛?cè)胧许?xiàng)目，且項(xiàng)目體量較大，市場以后投放量較大；油田版塊：該板塊可售項(xiàng)目較多，整體價位和市區(qū)差不多，靠近市區(qū)均價較高，項(xiàng)目品質(zhì)越來越高。區(qū)域優(yōu)勢：油田版塊為濮陽的老城區(qū)，要緊是油田開發(fā)而形成的專業(yè)人才集合地，區(qū)域進(jìn)展較為成熟，配套完善，且居民消費(fèi)水平相對較高，是舊城區(qū)的核心地帶；區(qū)域劣勢：周邊居住環(huán)境比較臟亂，人口居住密度較大，綠化率較低，以后升值潛力??；樓盤特點(diǎn)：項(xiàng)目開發(fā)要緊以舊城改造為主，多為城中村改造項(xiàng)目，受限區(qū)域環(huán)境制約，銷售均價從4500-5800元/㎡不等，整體均價高于濮北新區(qū)500元/㎡；項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積總建筑面積（㎡）建筑風(fēng)格容積率綠化率戶型面積（㎡）建業(yè)桂園濮陽建業(yè)都市進(jìn)展73畝20萬中式3.035%86-167城上城濮陽市龍?jiān)浦脴I(yè)50畝18萬現(xiàn)代簡約5.4--78-140中央城濮陽市龍?jiān)浦脴I(yè)50畝11萬Artdeco3.035%40-256麗景上品濮陽市建基置業(yè)300畝52萬現(xiàn)代簡約3.040%88-181龍城國際河南興乾置業(yè)1000畝150萬歐陸新古典3.040%80-130瑞泰花園濮陽市昱升置業(yè)30畝6萬現(xiàn)代簡約3.040%34-149中房理想城中國房產(chǎn)62畝12萬現(xiàn)代簡約2.980%82-142總結(jié)：油田版塊項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力均較強(qiáng)，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡歐風(fēng)格為主，容積率均在3.0左右，戶型面積集中在88-150平米之間；整體而言，油田區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)時刻較早，大面積復(fù)式戶型和小面積公寓較少；項(xiàng)目名稱推售房源推售套數(shù)主推戶型銷售均價優(yōu)待方式瑞園1#、2#、3#、4#/83-122㎡5000元總房款優(yōu)待約5個點(diǎn)城上城3#、5#、6#、7#418套78-140㎡7200元——中央城3#104套101㎡6000元總房款優(yōu)待3個點(diǎn)龍城國際10#、11#、12#、13#352套88-130㎡4500元無優(yōu)待瑞泰花園尾盤10套121㎡4800元無優(yōu)待中房理想城6#132套82-142㎡5200元——總結(jié)：（1）推售房源要緊以單棟房源為主，集中去化；（2)銷售均價5000元/㎡左右，以學(xué)區(qū)房城上城價格最高；（3）優(yōu)待方式要緊以折扣的形式吸引客戶；（3）大部分項(xiàng)目均已處于二期銷售時期，后期投放量相對較??；老城區(qū)版塊該板塊小項(xiàng)目較多，大項(xiàng)目只有海斯頓公園，但整體配套完善，價格也比新區(qū)板塊高，可售體量已不多，可公布發(fā)地域也近乎沒有。相對與其它版塊而言，老城區(qū)配套完善，生活便利，環(huán)境較好，專門是戚城公園、中心廣場、頤和廣場等公共綠地資源，給周邊項(xiàng)目帶來利好因素，房價要普遍高于周邊片區(qū)。受限于市中心地塊面積，大多項(xiàng)目規(guī)模有限，要緊以打造精品樓盤為主；項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積總建筑面積（㎡）建筑風(fēng)格容積率綠化率戶型面積（㎡）子路花園濮陽市欣榮置業(yè)進(jìn)展——約7萬簡歐————110-140中央公園濮陽明珠房地產(chǎn)開發(fā)460畝90萬Artdeco3.050%88-157銅鑼灣濮陽市怡海房地產(chǎn)開發(fā)60畝20萬簡歐4.537%108-199城中城濮陽市龍?jiān)浦脴I(yè)25畝10萬歐式3.038%89-170總結(jié)：（1）開發(fā)商均為在濮陽市場開發(fā)多個樓盤，開發(fā)體會比較成熟，實(shí)力較強(qiáng)；（2）開發(fā)規(guī)模小，整體規(guī)劃要緊以110㎡左右的三方為主，公寓開發(fā)比例較少；1、銅鑼灣物業(yè)形狀：住宅、寫字樓占地面積：60畝建筑面積：20萬㎡建筑風(fēng)格：簡歐容積率：4.5綠化率：37%銷售均價：6500元/㎡01（住宅）樓層差價：30元朝向差價：50元開發(fā)商：濮陽市怡海房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址：濮陽人民路龍城廣場北營銷動態(tài)：底商一拖三，一拖二營銷推廣及活動推廣主題：都市綜合體都市進(jìn)展最高級推廣渠道：戶外、候車亭、短信、雜志、廣播、電視、DM單網(wǎng)絡(luò)等來訪渠道：戶外、短信及朋介節(jié)點(diǎn)活動：平?；顒虞^多，多為親子講座、教育講座、手工DIY等，活動多以親子類居多。戶型展現(xiàn)2、海斯頓公園物業(yè)形狀：住宅占地面積：219畝建筑面積：60萬㎡銷售均價：5500元/㎡建筑風(fēng)格：Artdeco戶型面積：80-198㎡社區(qū)配套：濮陽第三小學(xué)、黃河路實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濮陽市第四中學(xué)，五星級豪華會所；優(yōu)待政策：1萬抵5萬，跟房多多合作?？蛻羟樾畏治隹蛻羧樱褐懈呤杖胝?，年輕夫婦，關(guān)注學(xué)區(qū)房關(guān)懷問題：價格、物業(yè)及生活配套，舒服性，投資性到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶營銷推廣及活動推廣主題：一座城的生活態(tài)度推廣渠道：戶外、候車亭、短信、報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)、雜志戶型展現(xiàn)3、海晟名居物業(yè)形狀：住宅樓棟數(shù)：1棟樓總戶數(shù)：252戶開發(fā)商：濮陽安成置業(yè)售樓地址：中原路和長慶路交匯處東建筑類別：高層銷售價格：5300元/㎡占地面積：80000㎡建筑面積：30萬㎡戶型區(qū)間：40-140㎡交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：打樁中社區(qū)配套：【學(xué)區(qū)房】小學(xué)：油田十中小學(xué)部（300米）中學(xué)：油田十中初中部（300米）醫(yī)院：華龍區(qū)醫(yī)院、油田總醫(yī)院優(yōu)待政策：一次性單價減500元/㎡，定房10萬減100元/㎡，定房20萬減300元/㎡客戶情形分析營銷動態(tài)：11月30日開盤銷售約150余套，高層表現(xiàn)均價5300元，成交均價4800元；到訪客戶：油田客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善客戶、濮陽市區(qū)客戶等營銷推廣及活動推廣主題：您的休閑庭院時刻推廣渠道：戶外、單頁、短信、報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)戶型展現(xiàn)4、香榭里物業(yè)形狀：住宅建筑類別：法式住宅總戶數(shù)：1446戶樓棟數(shù)：14棟價格區(qū)間：5500元-6200元/㎡綠化率：45%交房時刻：2021年初占地面積：117畝建筑面積：20萬㎡開盤時刻：2020年11月30日開發(fā)商：濮陽市泰吉置業(yè)戶型區(qū)間：40-430㎡項(xiàng)目地址：中原路與開州路交叉口南100米社區(qū)配套：4萬㎡中央景觀、五星級入戶大堂、幼兒園、會所等優(yōu)待政策：1000元抵10000元排號中，客戶擁有開盤選房優(yōu)先權(quán)，還送一年物業(yè)費(fèi)客戶情形分析關(guān)懷問題：價格、面積、戶型、配套到訪客戶：濮陽市區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、老城客戶營銷推廣及活動推廣主題：如意湖感恩20年看房有禮火熱招募會員推廣渠道：戶外、短信、報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)活動：招募會員進(jìn)行中戶型展現(xiàn)5、東湖方舟物業(yè)形狀：住宅、商業(yè)、酒店建筑類別：高層26F樓棟數(shù)：31棟戶型面積：89-170㎡價格區(qū)間：估量價格4800元/㎡占地面積：265畝建筑面積：80萬㎡容積率：3.62綠化率：40%開發(fā)商：濮陽市澤魯置業(yè)交房時刻：2021年底交房項(xiàng)目地址：華龍區(qū)經(jīng)開大道與衛(wèi)都路交匯總戶數(shù)：約4000戶社區(qū)配套：小學(xué)：京開路一小，市直小學(xué)中學(xué)：市高級中學(xué)、技校綜合商場：小區(qū)配有36萬方商業(yè)稚嫩園：大地幼兒園銀行：農(nóng)村信用社優(yōu)待政策：會員購房500元抵1萬元（估量五一后開盤）客戶情形分析需求面積：47-89㎡公寓、51-200㎡住宅核心賣點(diǎn)：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、賣湖景到訪客戶：濮陽新區(qū)客戶、清豐縣居民、濮陽老城區(qū)改善型客戶營銷推廣及活動推廣主題：生活向北，家在東湖80萬㎡濱湖養(yǎng)生品質(zhì)大盤推廣渠道：戶外、短信、報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)活動：招募會員進(jìn)行中戶型展現(xiàn)6、城中央物業(yè)形狀：住宅建筑類別：高層26F樓棟數(shù)：31棟戶型面積：89-170㎡價格區(qū)間：均價5500元/㎡總戶數(shù)：1400戶交房時刻：2021年底交房占地面積：80畝建筑面積：20萬㎡容積率：3.0綠化率：46%開發(fā)商：濮陽市龍?jiān)浦脴I(yè)項(xiàng)目地址：華龍區(qū)金堤路和中原路交匯社區(qū)配套：1000㎡中央湖景，頤和廣場、巴黎商業(yè)街、黃埔商業(yè)街、雜技主題公園等；優(yōu)待政策：15層以上優(yōu)待200元，15層以下優(yōu)待100元；營銷動態(tài)：在售樓層為9、10、11號樓，三期12、13號樓未動工；116㎡、128㎡，三棟均為獨(dú)棟，二梯三戶布局?？蛻羟樾畏治鲎钚禄顒樱簝?nèi)部展現(xiàn)老帶新舉薦活動核心賣點(diǎn)：賣品牌、賣建材（高級外墻漆、國際一流電梯品牌）、賣湖景到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)7、龍之光·國際中心物業(yè)形狀：住宅、酒店、公寓、商業(yè)、寫字樓建筑類別：高層32F2T3樓棟數(shù)：31棟銷售價格：4800元/㎡總戶數(shù)：7000戶交房時刻：2021年底交房占地面積：350畝建筑面積：130萬㎡容積率：4.2綠化率：30%開發(fā)商：濮陽市金地置業(yè)戶型區(qū)間：47-225㎡項(xiàng)目地址：開州路與五一路交匯處西北側(cè)社區(qū)配套：中央空調(diào)、家用新風(fēng)系統(tǒng)、負(fù)壓吸塵系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、廚房垃圾處理系統(tǒng)、商業(yè)商務(wù)、游泳池、健身會所、兒童游戲會所、老年交際會所、休閑茶飲會所、女子美體會所等；優(yōu)待政策:定房可申請百分之一的優(yōu)待。營銷動態(tài)：在售1,2，9,12，13號樓客戶情形分析最新活動：1、\t":///votehouse/_blank"[龍之光·國際中心]3月業(yè)主生日派對浪漫開啟；2、\t":///votehouse/_blank"[龍之光·國際中心]美容課堂完美落幕；核心賣點(diǎn)：賣品牌、賣科技（中央空調(diào)、家用新風(fēng)系統(tǒng)、負(fù)壓吸塵系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、廚房垃圾處理系統(tǒng)）、賣配套；到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶。戶型展現(xiàn)8、鳳凰城物業(yè)形狀：住宅、酒店、公寓、商業(yè)、寫字樓建筑類別：高層戶型面積：82-150㎡價格區(qū)間：估量售價4500-5000元/㎡占地面積：350畝建筑面積：66萬㎡容積率：2.33綠化率：36%開發(fā)商：濮陽市萬瑞置業(yè)項(xiàng)目地址：濮陽市五一路與金堤路交會處社區(qū)配套：2.5萬㎡高端商業(yè)、2.5萬㎡精品酒店、3萬㎡高端寫字樓營銷動態(tài)：未正式推售客戶情形分析最新活動：估量5月份開始排號核心賣點(diǎn)：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、買位置到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)9、龍湖華苑物業(yè)形狀：住宅建筑類別：高層樓棟數(shù)：10棟戶型面積：107-142㎡價格區(qū)間：5100元/㎡交房時刻：2020年6月占地面積：60畝建筑面積：3萬㎡容積率：3.49綠化率：40%開發(fā)商：濮陽市中房置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"綠城路與昆吾路交叉口西北角社區(qū)配套：\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽高新區(qū)第一中學(xué)、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽開發(fā)區(qū)一中、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽高新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽創(chuàng)信實(shí)驗(yàn)學(xué)校、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"第六中學(xué)、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市八中、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市外國語學(xué)校、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高級中學(xué)、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市外國語學(xué)校、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市八中、\t"://py.fccs/newhouse/3270023/_blank"濮陽市第一高級中學(xué)營銷動態(tài)：全民營銷，主推8、10號樓客戶情形分析最新活動：每周六、周日搶紅包，限時優(yōu)待6%核心賣點(diǎn)：賣現(xiàn)房、賣位置到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、華龍區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)10、建業(yè)壹號城邦物業(yè)形狀：住宅建筑類別：高層樓棟數(shù)：10棟戶型面積：85-112㎡價格區(qū)間：4900元/㎡房時刻：一期已交房，二期4月交房，三期已封頂占地面積：130畝建筑面積：200萬㎡容積率：2.5綠化率：35%開發(fā)商：濮陽市建業(yè)都市進(jìn)展項(xiàng)目地址：濮陽新區(qū)中原路開發(fā)區(qū)政府西800米社區(qū)配套：項(xiàng)目囊括了從幼兒園到高中的所有教育配套，社區(qū)配備有兩所建業(yè)小哈佛幼兒園、一所中學(xué)、兩個商業(yè)綜合體，周圍五座公園圍繞，獨(dú)享1000畝西湖景觀營銷動態(tài)：主推三期（兩棟）客戶情形分析核心賣點(diǎn)：賣現(xiàn)房、賣位置、學(xué)區(qū)房、賣品質(zhì)到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、華龍區(qū)客戶、油田改善型客戶戶型展現(xiàn)11、瑞園物業(yè)形狀：住宅建筑類別：高層樓棟數(shù)：4棟戶型面積：83-122㎡價格區(qū)間：5000元/㎡交房時刻：2021占地面積：20畝建筑面積：4萬㎡容積率：3.1綠化率：37%開發(fā)商：濮陽市瑞園置業(yè)項(xiàng)目地址：中原路與昆吾路交叉口西100米路北社區(qū)配套：乒乓球臺案、健身器材優(yōu)待政策：按揭優(yōu)待2%；全款優(yōu)待5%營銷動態(tài)：高層認(rèn)籌中客戶情形分析核心賣點(diǎn)：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、買位置到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)12、建業(yè)桂園物業(yè)形狀：住宅建筑類別：26層樓棟數(shù)：12棟戶型面積106-127㎡價格區(qū)間：5500元/㎡交房時刻：2021年占地面積：87畝建筑面積：20萬㎡容積率：3.0綠化率：50%開發(fā)商：濮陽建業(yè)都市建設(shè)項(xiàng)目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"中原路以南，\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"東濮路以西社區(qū)配套：\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽市油田第四高級中學(xué)、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽市油田第十三中學(xué)、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"中原油田十三中學(xué)、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽中原外國語學(xué)校(任丘路)、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽市油田第十七中學(xué)、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"華龍區(qū)第二中學(xué)、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"濮陽市油田第一中學(xué)、\t"://py.fccs/newhouse/3269986/_blank"華龍區(qū)第三中學(xué)優(yōu)待政策：1萬抵2萬客戶情形分析核心賣點(diǎn)：賣產(chǎn)品、買位置到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)改善型客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶型展現(xiàn)13、中央公園物業(yè)形狀：住宅建筑類別：26層樓棟數(shù)：10棟戶型面積：67-215㎡價格區(qū)間：5300元/㎡交房時刻：2021年占地面積：460畝建筑面積：90萬㎡容積率：2.95綠化率：50%開發(fā)商：濮陽明珠房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址：華龍區(qū)京開道與\t"://py.fccs/newhouse/3270025/_blank"石化路交匯處西南社區(qū)配套：學(xué)區(qū)房，緊鄰戚城公園優(yōu)待政策：客戶老帶新，老客戶優(yōu)待1000元，新客戶優(yōu)待2000元客戶情形分析核心賣點(diǎn)：賣位置、學(xué)區(qū)房、環(huán)境好到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、濮陽老城區(qū)客戶、公務(wù)員階層戶型展現(xiàn)14、金域?yàn)澄飿I(yè)形狀：住宅建筑類別：32層樓棟數(shù)：3棟戶型面積：67-215㎡價格區(qū)間：5300元/㎡交房時刻：2021年6月占地面積：22畝建筑面積：22萬㎡容積率：4.3綠化率：40%開發(fā)商：濮陽市希原置業(yè)項(xiàng)目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3270020/_blank"中原路與馬頰河交叉口東北角社區(qū)配套：商業(yè)、空中花園、緊鄰馬頰河優(yōu)待政策：提醒簽約后7天內(nèi)正式簽訂購房合同優(yōu)待100元/㎡營銷動態(tài)：剩余少量128的戶型，差不多售罄客戶情形分析核心賣點(diǎn)：賣位置、賣規(guī)劃、賣區(qū)域到訪客戶：濮陽市區(qū)客戶、投資客戶、油田老客戶戶型展現(xiàn)15.物華國際城物業(yè)形狀：住宅、高層、商業(yè)、酒店、公寓建筑類別：高層樓棟數(shù)：22棟戶型面積：95-139㎡價格區(qū)間：6000元/㎡占地面積：340畝建筑面積：100萬㎡容積率：3綠化率：42%開發(fā)商：\t"://py.fccs/newhouse/3270007/_blank"物華房地產(chǎn)開發(fā)公司交房時刻：2020年6月一期交房項(xiàng)目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3270007/_blank"黃河路與馬頰河交匯處向東銀座西側(cè)總戶數(shù)：約1000戶（一期）社區(qū)配套：家樂福超市、酒店、哈佛幼兒園、油田四小、濮陽市五中等優(yōu)待政策：按揭優(yōu)待1%，全款優(yōu)待5%營銷動態(tài)：一期已售800多戶，主推剩余200戶房源，戶型有95、13、119、132、139㎡；二期在一期交房后動工。客戶情形分析最新活動：10月份家樂福盛大開業(yè)活動核心賣點(diǎn)：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、賣位置到訪客戶：濮陽新區(qū)客戶、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)16.城上城物業(yè)形狀：住宅、公寓、寫字樓建筑類別：高層樓棟數(shù)：6棟戶型面積：65-69㎡（公寓）價格區(qū)間：7600元/㎡（公寓，住宅）8000元/㎡（寫字樓）占地面積：50畝建筑面積：18萬㎡容積率：4.0綠化率：30%總戶數(shù)：544戶開發(fā)商：濮陽龍?jiān)浦脴I(yè)交房時刻：2020年10月交房項(xiàng)目地址：中原路與茂名路交叉口（原中原市場）社區(qū)配套：超星級精裝入戶大堂，毗鄰新蕾公園、未明園、昆吾園三大公園，油田幼兒園、油田一小、油田一中悉數(shù)圍繞優(yōu)待政策：公寓優(yōu)待為按揭優(yōu)待1%，全款優(yōu)待5%；寫字樓優(yōu)待為2萬抵5萬；散戶住宅優(yōu)待為全款優(yōu)待1%。營銷動態(tài)：主推公寓13-15層，戶型為65、69㎡兩種，公寓12層以下公寓已售罄；寫字樓已售50%，主推半層或一層，不散賣?？蛻羟樾畏治龊诵馁u點(diǎn)：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、賣位置到訪客戶：濮陽新區(qū)客戶、井下居民、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)17.中央城物業(yè)形狀：住宅、公寓建筑類別：高層樓棟數(shù)：5棟戶型面積：134、126價格區(qū)間：6000元/㎡占地面積：50畝建筑面積：13萬㎡容積率：3.0綠化率：35%總戶數(shù)：700戶開發(fā)商：濮陽龍?jiān)浦脴I(yè)交房時刻：2021年年底交房項(xiàng)目地址：華龍區(qū)\t"://py.fccs/newhouse/3269988/_blank"長慶路與\t"://py.fccs/newhouse/3269988/_blank"南海路交匯處向西200米路南社區(qū)配套：百姓生活廣場、銀座商城、丹尼斯百貨、正大伙兒居廣場等。毗鄰油田第十幼兒園、油田四小、油田五中、油田六中、市五中、油田二高等學(xué)府優(yōu)待政策：全款優(yōu)待2%營銷動態(tài)：主推兩棟，主推戶型為.122㎡、134㎡，整體去化85%客戶情形分析核心賣點(diǎn)：賣產(chǎn)品、賣規(guī)劃、賣位置到訪客戶：濮陽新區(qū)客戶、清豐縣居民、油田職工、濮陽老城區(qū)改善型客戶戶型展現(xiàn)18.賽博大廈物業(yè)形狀：寫字樓建筑類別：高層樓棟數(shù)：1棟戶型面積：39-83㎡價格區(qū)間：6550元/㎡占地面積：11畝建筑面積：2.45萬㎡容積率：3.6綠化率：38%開發(fā)商：濮陽市太極數(shù)碼科技交房時刻：2020年6月一期交房項(xiàng)目地址：\t":///votehouse/1650047/xiangqing/_blank"華