合肥新恒生;北城印象營銷策劃方案

合肥新恒生；北城印象營銷策劃方案合肥新恒生；北城印象營銷策劃方案營銷策劃方案第一部分潛力新站區(qū)悠悠我的家一、區(qū)域市場總體分析 4 5 第二部分新生活的高度主義一、項(xiàng)目名稱 五、延伸——產(chǎn)品品牌與開發(fā)商形象 第三部分為我們的生活喝彩一、項(xiàng)目規(guī)劃建議 二、商業(yè)部分建議 第四部分常勝銷售秘訣一、銷售目標(biāo) 二、銷售策略 四、銷售步驟 第五部分關(guān)注新恒生分享新生活一、推廣主題 二、推廣重點(diǎn) 三、推廣目標(biāo) 五、項(xiàng)目銷售周期 六、具體推廣計(jì)劃 第六部分附件部分一、區(qū)域市場總體分析一、區(qū)域市場總體分析合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)是安徽省政府于1995年4月批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)分部潛力新站區(qū)悠悠我的家第區(qū)，規(guī)劃面積16.1平方公里，集中開發(fā)12平方公里，享受市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。試驗(yàn)區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于1992年11月伴隨著國家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生，1996年2月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。1997年4月1日新火車站建新區(qū)路網(wǎng)迅速建成；國內(nèi)一流的郵政樞紐、8萬門電信通一平”工程已完成總量的70%。新鋪綠地10萬平方米，人均達(dá)8平方米，綠化覆蓋率近30%。全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)特殊迅猛，建設(shè)了一面完成轄區(qū)10平方公里的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，將開發(fā)區(qū)建設(shè)成為新興第三產(chǎn)業(yè)為主所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”,只有充分掌握了競爭對手的動態(tài)，才能在小區(qū)由三幢十八層(局部二十層)住宅構(gòu)成，沿街布置少量商業(yè)建筑，總建筑面積近4萬平米，可容納近200戶。其中1—4層為大型綜合商場，5層以上項(xiàng)目9月19日開工，從現(xiàn)場熟悉，認(rèn)購情況并不是很理想僅為總套數(shù)的30%左右，均價(jià)為2700元/m2左右。態(tài)公園面對面，離淮河路步行街10分鐘車程，內(nèi)部配套有游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街、專屬會所等，是一個(gè)17萬m2大型歐風(fēng)花園社區(qū)。投資商/香港建隆集團(tuán)；進(jìn)展商/建隆房地產(chǎn)開發(fā)面積要緊有48m2的單身公寓、80m2及100m2的精巧戶型，現(xiàn)在的均管公司管理，提供名流級尊寵禮遇。有看房專車接送，工商銀行安徽省分行營業(yè)部長江東路支行提供8成30年按揭貸款。項(xiàng)目優(yōu)勢2、小區(qū)瀕臨二環(huán)路，交通方便；周邊有友誼醫(yī)院，63中，購物中心，菜市等配3、小區(qū)內(nèi)人車分流，整體布局合理，內(nèi)設(shè)車庫，設(shè)施齊全，實(shí)行智能化系統(tǒng)管6、售樓處設(shè)于雙七路上、緊靠在樓盤的旁邊，醒目的地理位置利于看房者對樓“東湖山莊”占地60余畝，總建筑面積愈5萬平米。東沿天柱山路，北鄰穎河路、東南垂接汴河路，毗鄰生態(tài)公園、與25萬平方米的瑤海公園渾然一體。為小區(qū)全部以異型結(jié)構(gòu)，南北陽臺，布局合理，有80m2—140m2十幾種戶型供客裝飾：外面墻：面磚窗戶：彩鋁室內(nèi)頂棚：麻刀灰毛坯頂棚室內(nèi)水泥沙漿壓槽室內(nèi)墻面：毛坯處理廚房：預(yù)留上下水管道衛(wèi)生從今年5月份出來的小高層，先以均價(jià)2400多元/m2起步，現(xiàn)以賣到了起價(jià)為2400元/m2,均價(jià)為2580元/m2,最高價(jià)為2800元/m2,層差價(jià)達(dá)50元/m2,共88套現(xiàn)只剩20套，面積多為140平米的房子。項(xiàng)目共28幢住宅，是以多層為主以小高層、高層為輔的規(guī)劃小區(qū)。項(xiàng)目11月9日開始選房，以均價(jià)2618元/平米推出138套住宅，戶型以80多為廣告訴求點(diǎn)：西湖畫卷詩意生活◎獨(dú)享靈性空間感受西湖文化一中環(huán)線，為住戶出行提供了便利的交通，距小區(qū)共6幢多層住宅，830套住宅，戶型面積以98平米至104平米為主力戶型，兼有85、94、125平米二室二廳、三室二廳的墻乳膠漆，屋面高檔波形瓦，外門窗高檔塑鋼門窗，單選可視),配有管道煤氣或者管道天然氣、有限電視、電子周邊防范系統(tǒng)。從現(xiàn)行銷售狀況來看已銷售了90%,銷售的尾盤，均價(jià)在2580元/平米左右，剩下也只有稍大些的戶型，如：部分三四層104平米、125平米與部分140平米復(fù)式層標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格為2300多元/平米，躍層為1550元/平米。在本項(xiàng)目的左邊，是早期開發(fā)同時(shí)早已入住的樓盤，占地7畝，有4棟多層構(gòu)成。小區(qū)內(nèi)二手房的均價(jià)在2400元/m2左右，沿張洼路的門面40m2的單層月租在1000元左右，經(jīng)營范圍有酒家、日雜、門診、照相等小生意。項(xiàng)目為地下兩層、地上二十二層的高層建筑，總建筑面m2;負(fù)二層1008m2,規(guī)劃作為設(shè)備用房及供商場使用的庫房；負(fù)一層1218m2,序號戶型面積二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)B方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車通過。名列前茅，并于1992年2月被國家建設(shè)部列為全國首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)；2、項(xiàng)目位于在二環(huán)以內(nèi)，占據(jù)連接市內(nèi)外的要緊交通要道，臨3、交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車通過。5、周邊臨近二環(huán)路及臨泉路一帶樓盤眾多且集中緊湊，已基本形成人口6、離瑤海公園與生態(tài)公園較近，可步行直達(dá)，兩園內(nèi)良好的環(huán)境能夠讓7、項(xiàng)目規(guī)劃為二十二層的高層建筑，是目前此區(qū)域最高的8、項(xiàng)目規(guī)模較小，總建筑面積18282m2。其中商業(yè)面積3192m2;住宅僅110套，9、張洼路的擴(kuò)建、兩大水庫、森林公園等生態(tài)項(xiàng)目的建設(shè)2、項(xiàng)目臨近張洼路及二環(huán)路，旁邊就是火車道，來往7、產(chǎn)品差是本項(xiàng)目最致命的缺陷，從本項(xiàng)目目前的規(guī)劃來看，項(xiàng)理的市場運(yùn)作手法，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”新生活的高度主義愜意!財(cái)家園除外),使得本項(xiàng)目的視野特殊開闊，從此處登高遠(yuǎn)眺，幾乎能夠看到整此地段是什么樣的地段?此地段需要什么樣的樓盤?造什么產(chǎn)品?賣給誰?產(chǎn)品決定樓盤定位→樓盤定位決定購買力→購買力決定購買人群→購買人群決定推廣對象→推廣對象決定推廣主題→推廣主題決定營銷策略→營銷策略最終決定銷售(在產(chǎn)品已經(jīng)基本定型的前提下，我們遵從這樣一條推廣步驟)產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的(一)產(chǎn)品品牌實(shí)看到的小區(qū)、自己入住的單位與良好的售后服務(wù)(物業(yè)管理)時(shí)，對業(yè)主心理(二)開發(fā)商形象企業(yè)的開發(fā)追求目標(biāo)之一，而這一目標(biāo)正是在開發(fā)銷售過程中建立與完善起來由于本項(xiàng)目自身規(guī)模與戶型缺陷，使項(xiàng)目在產(chǎn)品的品牌塑造上具有相當(dāng)為我們的生活喝彩本項(xiàng)目地處北二環(huán)旁，在張洼路與高塘路的交人群混雜，整體給人的感受就是臟、亂、差，高項(xiàng)目總建筑面積約18282m2,占地面積僅2902m2(約4.35畝),容積率高達(dá)6.30,從項(xiàng)目規(guī)模來講，生活配套設(shè)施及環(huán)境綠化等根本無法建設(shè)，如何在規(guī)劃原則要緊配套：鑒于騎車一族的居多，因此自行車位設(shè)置宜多，同時(shí)考慮到也有少量客戶形式產(chǎn)品◆出入口管理系統(tǒng)由于項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施不多，本項(xiàng)目的商鋪要想達(dá)到理想的經(jīng)營效1、商鋪為三層連體經(jīng)營，由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃式表達(dá)，可將年限設(shè)為十年，客戶享有的投資回報(bào)率按照8%-15%逐年提升，十3、在具體的規(guī)劃過程中，建議將底層挑高5.1米，以利于形成豪放大氣的一、銷售目標(biāo)在保證工程資金用量的前提下，在既定的時(shí)間內(nèi)完(一)價(jià)格策略◆過低的銷售價(jià)格是以低利潤為代價(jià)的；◆過高的銷售價(jià)格是以高風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)的。◆向利潤極限挑戰(zhàn)；◆保證開發(fā)商的利潤最大化；包含的多種可變因素之一。交通配套規(guī)劃品質(zhì)物管時(shí)間價(jià)格本項(xiàng)目價(jià)格幫財(cái)家園11東湖山莊徽州人家注：[本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)值為“1”,其他項(xiàng)目分?jǐn)?shù)為與我項(xiàng)目比較的結(jié)果，取其平均值為2580元/m2,因此：初步定本項(xiàng)目住宅均價(jià)為2580元/m2。(1)周邊的單層門面40m2的月租金約1000元，投資回報(bào)率按照0.8%計(jì)算,則門(3)房地產(chǎn)住宅商鋪定價(jià)通常以按住宅相應(yīng)倍率(1.55倍)結(jié)合市場比較法形成，(本項(xiàng)目住宅)2580元/m2×1.55=(本項(xiàng)目商鋪價(jià)格)3999元/m2,(3750+3999)/2=3874.5元/m2。本項(xiàng)目的商鋪建議均價(jià)應(yīng)在3888元/m2左右。價(jià)格策略[根據(jù)房地產(chǎn)定價(jià)的常規(guī)：起價(jià)通過2個(gè)月的消化就能成為均價(jià)，而兩個(gè)月由于高層通常第10層接近均價(jià)，每層差價(jià)按20元計(jì)算，再加上達(dá)到多層層數(shù)及小高層層數(shù)時(shí)的跳躍性加價(jià)(通常50-100元左右),2580+20×11+100+100,(二)服務(wù)策略2、在住宅部分銷售超過50%時(shí)，適時(shí)推出商鋪。(可根據(jù)市場需求及變化進(jìn)行推該階段須進(jìn)行的工作內(nèi)容(須開發(fā)商配合共同完成)2、取得預(yù)售證前一個(gè)月，在前面工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一附：內(nèi)部認(rèn)購(預(yù)定)的方法b、內(nèi)部認(rèn)購時(shí)不定價(jià)格，只告訴客戶大概價(jià)格及范圍，以吸引更多的人下定金，從而c、為了形成搶購的氣氛并以此影響尚在猶豫的潛在客戶，制造轟動，促進(jìn)購買，計(jì)劃3、在充分形成有效需求與消費(fèi)群具有較強(qiáng)心理期待行有效引爆(正式銷售),形成熱賣搶購局面，以實(shí)現(xiàn)即定業(yè)績。(該階段的工作及其后面的銷售、推廣工作均須依靠于對預(yù)定工作結(jié)果的專業(yè)評估與分析來確5、根據(jù)一期住宅的銷售情況，并通過一系列的宣傳推廣活動與充1、單體至第十層后10天完成該進(jìn)度量可供銷售總面積的30%。2、單體封頂后10天完成封頂量可供銷售總面積的60%。3、全面交付使用后1個(gè)月內(nèi)完成可供銷售總面積的98%。關(guān)注新恒生分享新生活“新生活的高度主義”“有高度，更有氣度”徽大市場，地理位置優(yōu)越。交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車通過。2、小區(qū)周邊有工商銀行金融培訓(xùn)學(xué)校、好美家家裝超市、日之惠超市、天沙沐3、離瑤海公園與生態(tài)公園較近，可步行直達(dá)，兩園內(nèi)良好的環(huán)境能夠讓小區(qū)的4、項(xiàng)目規(guī)劃為二十二層的高層建筑，是目前此區(qū)域最高的建筑，將成為二三、推廣目標(biāo)3、推出后分期推廣：保持項(xiàng)目知名度、加深項(xiàng)目形象、建立名牌具體根據(jù)實(shí)際銷售情況及合肥房地產(chǎn)市場動態(tài)作出合理的廣告投放頻次調(diào)六、具體推廣計(jì)劃推廣內(nèi)容(備選):(三)住宅開盤強(qiáng)銷期(四)商鋪公開期此階段為商鋪的公開發(fā)售期，借商鋪的正式發(fā)售，趁機(jī)宣傳造勢，引發(fā)新一輪的銷售高潮。在廣告推廣上圍繞商鋪的公開發(fā)售進(jìn)行一輪密集轟炸，同時(shí)帶動住宅部分的銷售。1、商鋪公開發(fā)售宣傳2、報(bào)紙廣告的新聞跟蹤宣傳3、宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)的報(bào)紙廣告5、商鋪公開促銷活動報(bào)紙廣告、DM宣傳單×月×日，新恒生·北城印象超值黃金靚鋪公開發(fā)售(商鋪公開發(fā)售(五)持銷期在此階段，由于產(chǎn)品去化較多，要緊目標(biāo)是消化已有客戶；并針對部分位置較差的產(chǎn)品，利用SP活動進(jìn)行促銷，強(qiáng)化銷售執(zhí)行，促成大量簽約，此階段的總體價(jià)格水平保持平穩(wěn)走勢。1、系列廣告的賣點(diǎn)訴求2、不定期的促銷活動(具體視銷售狀況而定)報(bào)紙廣告受)此階段的目標(biāo)受眾仍然是前期積存的客戶資源，廣告導(dǎo)入要以引誘催促為要緊特征，深挖前期積存的客戶資源，并通過召開業(yè)主聯(lián)誼會等方式，邀請那些猶豫不決的客戶參加，以促使其盡早產(chǎn)生購買行為。關(guān)于那些滯銷或者保留的房源，在推廣上使用變相的優(yōu)惠政策及變相的優(yōu)惠促銷活動來清理滯銷的房源，達(dá)到去化之目的。憑借樓盤竣工，深挖前期所積存的客戶資源，促使客戶盡快成交。報(bào)紙廣告促銷活動：通過業(yè)主聯(lián)誼會等活動，來促進(jìn)業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商之間的感情，通過變相優(yōu)惠促銷活動，來清理滯銷的房源，達(dá)到樓盤去化之目的。附件部分促銷活動建議：時(shí)間：11月18日地點(diǎn)：新恒生NO.1售樓部鑒于開盤活動現(xiàn)場環(huán)境所限，具體安排如下：11月17日往常的活動籌備：①氣球兩個(gè)②橫幅兩條③彩虹門一座11月18日上午8:00所有的工作人員準(zhǔn)備就緒上午8:30開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)，正奇公司領(lǐng)導(dǎo)剪彩放鞭炮。9:00以后工作人員開始接待工作。形式：禮品贈送(價(jià)值100元以內(nèi)的工藝品)時(shí)間：開盤當(dāng)日9:00—12:00形式：售樓部現(xiàn)場設(shè)置禮品發(fā)放點(diǎn)，邀請現(xiàn)