2021年房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題_第1頁
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2021年房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題_第3頁
2021年房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題_第4頁
2021年房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題_第5頁
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文檔簡介

房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題一、簡答題1.成本控制戰(zhàn)略倡導(dǎo)全方位成本控制重要涉及哪些方面?答:成本控制戰(zhàn)略倡導(dǎo)全方位成本控制,涉及拿地成本、前期費用、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本,以及人力成本、管理成本、經(jīng)營財務(wù)成本等。2.房地產(chǎn)已進入微利時代,如何加強成本控制,提高競爭力?答:一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系,變成本領(lǐng)后記錄為事前控制三是建立成本預(yù)警機制。四是建立費用指標承包機制。五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。3.成本預(yù)警設(shè)立為幾種級別?答:成本預(yù)警設(shè)立為兩個級別,一級警報:當月動態(tài)成本超過目的成本5%以內(nèi),下屬公司組織分析實行限期整治;二級警報:當月動態(tài)成本超過目的成本5%時,總公司組織分析,對項目實行會診,分析因素,提出改進辦法,下屬公司總經(jīng)理做詳細成本專項報告,直至解除警報。4.如何進一步完善設(shè)計管理機制,切實提高設(shè)計質(zhì)量和效率?答:一是進一步完善設(shè)計管理體制。二是進一步強化設(shè)計條線雙重管理職能。三是進一步規(guī)范方案評審行為。四是進一步強化方案質(zhì)量控制五是圖紙質(zhì)量懲罰機制。六是建立產(chǎn)品缺陷反饋機制。5.如何強化方案質(zhì)量控制?答:第一,建立方案交底制度。第二,強化施工圖會審制度。6.如何建立產(chǎn)品缺陷反饋機制?答:第一,在設(shè)計管理中心設(shè)立專職設(shè)計質(zhì)量檢查員,專職檢查各公司在建項目設(shè)計缺陷,每季度完畢一次《設(shè)計缺陷檢查報告》;第二,物業(yè)管理中心、營銷管理中心、客服管理中心應(yīng)依照交付和客戶反饋狀況,每半年向出具一份《項目產(chǎn)品缺陷反饋一覽表》。7.全員全面強化成本控制,建立房地產(chǎn)集團成本領(lǐng)先競爭優(yōu)勢詳細工作規(guī)定?答:(1)進一步調(diào)節(jié)和完善成本限額指標;(2)注重和加強成本優(yōu)化工作;(3)建立全員成本控制機制;(4)進一步推動成本人員轉(zhuǎn)型;(5)嚴格貫徹好《合約規(guī)劃制度》;(6)加大招標價格信息庫建設(shè),結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團等兄弟單位歷史數(shù)據(jù),全面建成一種內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時、信息公開數(shù)據(jù)庫,作為指引內(nèi)部招標、決策重要根據(jù)。8.如何注重和加強成本優(yōu)化工作?答:一是加強設(shè)計階段成本優(yōu)化,推動限額設(shè)計。二是加強對施工方案優(yōu)化,成本部要介入審核施工單位上報施工方案。三是加強對新型材料研究,在不影響效果狀況下,積極采用造價低新型材料。四是要重點加大對“三點一線”成本控制,嚴格控制樣板房、暫時售樓處、示范區(qū)使用奢侈材料,在保證效果、品質(zhì)狀況下,盡量考慮使用某些代替材料。9.“三點一線”詳細指什么?答:“三點一線”詳細內(nèi)容為:售樓處(會所)、樣板房、工地現(xiàn)場、看房通道,以及覆蓋售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場示范區(qū)。10.如何強化檢查監(jiān)督,完善移動辦公制度?答:一是開展檢查監(jiān)督。二是實現(xiàn)移動辦公檢查表單化。三是建立年度審計監(jiān)察機制。11.如何進一步提高移動辦公針對性和時效性?答:1、擬定移動辦公“3+10”模式”,提高移動辦公有效性。2、建立移動辦公工作“五維度”報告機制,加強移動辦公規(guī)范性。12.移動辦公工作“五維度”涉及哪些?答:移動辦公工作“五維度”重要涉及:1)對問題及上輪整治狀況進行檢查;2)針對問題提出管理辦法和規(guī)定;3)對有關(guān)部門提出指引意見;4)對有關(guān)部門服務(wù)與支持;5)針對體制、機制和制度提出意見和建議。13.成本管理中心在拿地階段測算要點是哪些?答:1、人防車庫成本應(yīng)所有攤?cè)氤杀局?,收益中不考慮可租費用;2、初步規(guī)劃圖中有疑問地方及時和設(shè)計部溝通理解;3、有安頓房、代建房要考慮這某些虧損費用成本應(yīng)攤到可售成本中‘4、各種費用一定要按最新產(chǎn)品類型、最新經(jīng)驗數(shù)據(jù)填寫、建安某些特別要注意鋼材、砼市場波動狀況。5、估算中考慮預(yù)留3~5%不可預(yù)見費用。14.成本控制原則原則是什么?答:1、節(jié)約原則2、全面控制原則3、動態(tài)控制原則15.三點一線建設(shè)原則和思路?答:一是設(shè)計原則化二是施工原則化三是材料原則化16.成本管理思路?答:精確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算。17..成本控制詳細規(guī)定是什么?答:一是注重和加強成本優(yōu)化工作;二是建立全員成本控制機制;三是要充分發(fā)揮成本人員作用;四是加大招標價格信息庫建設(shè);五是要進一步推動成本人員轉(zhuǎn)型。18.成本管理整個流程節(jié)點是如何?答:拿地階段----方案設(shè)計階段----目的責(zé)任成本制定階段----初步、施工圖設(shè)計階段----工程實行階段----竣工結(jié)算階段----后評估階段。19.成本管理中心在方案設(shè)計階段重要流程、管控和測算要點是哪些?答:方案設(shè)計階段是成本控制極為重要階段,通過對設(shè)計方案比較,本階段可以實現(xiàn)成本控制效果占整個項目全階段成本控制效果比率約為75%~80%。這一階段成本控制阻力最小,控制成本需要進行成本投入最低。20.成本管理部在方案設(shè)計階段重點關(guān)注是什么?答:產(chǎn)品定位,重要設(shè)計選型,建筑平面,基本類型,構(gòu)造形式,構(gòu)造布置,建筑裝飾交付原則,停車方式及比率,社區(qū)供配電方式。21.目的成本管理原則是什么?答:1.不但限于成本目的值自身、更要關(guān)注成本背后產(chǎn)品目的,應(yīng)與產(chǎn)品目的掛鉤。2.目的不是上限而是基準,目的作用在于心中有數(shù);“算了再做”而不是“做了再算”3.目的成本應(yīng)隨著項目實行(產(chǎn)品提高等)分階段進行檢查、修改。22.如何做好項目成本全員控制原則?答:由成本管理部牽頭,聯(lián)合財務(wù)管理部,對全年綜合成本指標進行細化,分解到每一種部門,形成各部門成本控制指標,并與各部門訂立成本控制責(zé)任狀,明確成本控制獎罰辦法。因而成本控制涉及項目組織中所有部門和成員工作,并與每一種成員切身利益關(guān)于,應(yīng)充分調(diào)動每個部門和每一種成員控制成本、關(guān)懷成本積級性,真正樹立全員控制成本觀念。23.什么是成本動態(tài)控制原則?答:所謂動態(tài)控制就是將工、料、機等投入到施工過程中,收集成本發(fā)生實際值,將其與目的值相比較,檢查有無偏離,若無偏差,則繼續(xù)進行,否則要找出詳細因素采用相應(yīng)辦法。24.三點一線建設(shè)原則和思路是什么一是設(shè)計原則化;由研發(fā)部負責(zé)研究啟動區(qū)規(guī)劃、戶型、會所建筑、精裝修和景觀五個方面原則化圖紙;二是施工原則化,由總公司工程管理中心組織開發(fā)會所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單位,并相對固化;三是材料原則化,由設(shè)計管理中心牽頭,聯(lián)合物資管理中心,研2、注意水景占整個景觀比例,水景太多,物業(yè)管理化錢大,水景費用占物業(yè)管理費6%以內(nèi)最適當。3、6度及7度抗震設(shè)防區(qū),剪力墻構(gòu)造及框架核芯筒構(gòu)造高度與寬度比不適當不不大于6,框架剪力墻構(gòu)造高度與寬度比不適當不不大于5.影響建筑風(fēng)荷載和抗震級別提高,成本會大幅增長4、依照地質(zhì)報告,如果地基有溶洞不適當建高層,打鉆孔樁成本成倍增長。32.目的成本作用是什么?目的成本作用是公司預(yù)先擬定、在一定期期內(nèi)和通過努力所要實現(xiàn)成本目的,是成本控制線。有提前鎖定投資、合理擬定銷售價格、加強成本籌劃性、預(yù)測投資效益等作用33目的成本管理原則是什么?不但限于成本目的值自身、更要關(guān)注成本背后產(chǎn)品目的,應(yīng)與產(chǎn)品目的掛鉤。目的不是上限而是基準,目的作用在于心中有數(shù);“算了再做”而不是“做了再算”目的成本應(yīng)隨著項目實行(產(chǎn)品提高等)分階段進行檢查、修改34.成本部在編制成本目的責(zé)任狀時要注意哪些?1、填寫科目費用時按成本分攤原則進行分攤填寫。2、配套工程按受益原則進行分攤。3、參照中南成本原則或以在建業(yè)態(tài)工程進行測算填寫。4、以合同為主線進行測算填寫,以便訂立合同步參照、動態(tài)分析預(yù)警。5、編寫闡明中一定要注明編寫時鋼筋、砼、鋁合金門窗等價格是按多少編制。以便察閱,分析。6、估算中不考慮預(yù)留不可預(yù)見費用35.施工圖階段成本控制辦法要點是什么?產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計任務(wù)書模板化設(shè)計合同模板重要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化重要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化專業(yè)配備原則模板化制定統(tǒng)一原則作法36.成本動態(tài)預(yù)警機制是什么?1凡是動態(tài)成本超過目的成本3%,都市公司、獨立項目公司必要組織有關(guān)職能部門進行成本分析研究,找出超標因素,并提出糾偏辦法,形成分析報告報總公司成本管理中心審核和常務(wù)副總審批。都市公司、獨立項目公司未能按規(guī)定組織糾偏分析,發(fā)現(xiàn)一次懲罰該公司總經(jīng)理1000元,成本管理部500元。2凡是動態(tài)成本超過目的成本5%,總公司成本核算中心必要組織項目公司有關(guān)職能部門進行成本分析研究,找出超標因素,并提出糾偏辦法,形成分析報告報常務(wù)副總審核、董事長審批。3總公司成本核算中心未能按規(guī)定組織糾偏分析,發(fā)現(xiàn)一次懲罰成本總監(jiān)1000元。37.如何全面履行指標承包制,進一步控制成本,提高效益?1、建立目的成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制,從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè)計、技術(shù)、工程等運營成本。2、履行費用包干,有效減少管理成本。38.怎么樣順應(yīng)地產(chǎn)微利時代,加強成本控制,提高競爭力?一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系,變成本領(lǐng)后記錄為事前控制。三是建立成本預(yù)警機制。四是建立費用指標承包機制五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。39.如何加強“三點一線”成本控制,實行成本限額制度?一是控面積二是控造價40.全員全面強化成本控制,建立房地產(chǎn)集團成本領(lǐng)先競爭優(yōu)勢詳細工作規(guī)定(1)進一步調(diào)節(jié)和完善成本限額指標(2)注重和加強成本優(yōu)化工作(3)建立全員成本控制機制,研究、制定全員、全階段成本控制體系,并以專項責(zé)任狀形式,將成本控制指標分解、貫徹到每一種責(zé)任部門(4)進一步推動成本人員轉(zhuǎn)型,充分發(fā)揮成本人員作用。成本人員要進一步參加產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配備、規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)方案把關(guān)、施工圖會審、招投標控制等各個環(huán)節(jié),從當前成本核算型技術(shù)人員轉(zhuǎn)為成本控制型管理人員。(5)嚴格貫徹好《合約規(guī)劃制度》,保證在一季度末完畢所有在建項目合約規(guī)劃體系建立,并具備適時運用條件(6)加大招標價格信息庫建設(shè),結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團等兄弟單位歷史數(shù)據(jù),全面建成一種內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時、信息公開數(shù)據(jù)庫,作為指引內(nèi)部招標、決策重要根據(jù)。41.如何強化設(shè)計限額?方案成本如有節(jié)約,按節(jié)約成本10-15%予以設(shè)計單位進行獎勵,若超過限額指標5%,則依照實情對設(shè)計單位處以超額成本20%進行罰款。42.總公司在成本管理準則中規(guī)定了哪些狀況下須接受懲罰?1各類資料審核不及時或簡樸審核延誤項目生產(chǎn)2編制成本原則在實際應(yīng)用時不具備可操作性3設(shè)計各階段不認真測算成本導(dǎo)致成本超標4原成本缺陷庫內(nèi)問題在新項目上重復(fù)浮現(xiàn)5無端不參加設(shè)計方案評審、施工圖評審6參加各類評審時未依照自身專業(yè)提出相應(yīng)建議7向各都市公司或獨立項目公司下達到本指標錯誤8各類審核把關(guān),引起內(nèi)耗43.檔案管理目是什么?為規(guī)范和加強公司檔案管理,實現(xiàn)檔案原則化管理,提高檔案管理工作效率。44.,為了適應(yīng)市場變化,公司要全面加強各方面成本控制工作。詳細規(guī)定是什么?一是注重和加強成本優(yōu)化工作。二是建立全員成本控制機制三是要充分發(fā)揮成本人員作用。四是加大招標價格信息庫建設(shè)五是要進一步推動成本人員轉(zhuǎn)型45成本控制戰(zhàn)略倡導(dǎo)全方位成本控制涉及哪些?涉及拿地成本、前期費用、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本,以及人力成本、管理成本、經(jīng)營財務(wù)成本等。46.如何全面履行指標承包制,進一步控制成本,提高效益?1建立目的成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制,從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè)計、技術(shù)、工程等運營成本。2履行費用包干,有效減少管理成本。47.成本優(yōu)化獎勵機制是什么?第一,強化限額設(shè)計機制,方案成本如有節(jié)約,按節(jié)約成本10-15%予以設(shè)計單位進行獎勵,若超過限額指標5%,則依照實情對設(shè)計單位處以超額成本20%進行罰款。同步按節(jié)約成本3-5%給設(shè)計管理中心項目設(shè)計部進行獎勵;若超過合同指標5%,對設(shè)計管理中心及項目部設(shè)計部處以超額成本10%進行罰款。第二,針對負有成本優(yōu)化責(zé)任設(shè)計、成本人員,凡是超額完畢成本優(yōu)化指標,超過某些3%-5%予以獎勵;第三,凡是其她員工提出成本優(yōu)化建議,按照節(jié)約金額3%-5%予以獎勵;若該建議在全公司履行,按照節(jié)約金額5%-8%予以獎勵。第四,通過與政府單位、有關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào),在本地繳費原則上獲得相應(yīng)優(yōu)惠,依照優(yōu)惠金額3%-5%進行獎勵。48.全員全面強化成

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