房地產(chǎn)策劃報告之項目價格制訂及理由樣本

第四某些項目價格制定及理由估價對象：天安第一城一期項目住宅公開市場均價估價目：為天安第一城公開發(fā)售提供科學(xué)、客觀、精確價格定位，此價格為該項目具備整體形象時價格估價時間：4月10日至4月15日估價根據(jù)：政府關(guān)于法規(guī)政策，天安第一城《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》、《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》、《開工允許證》及對其她可比實例實地考察所獲資料限制條件：假設(shè)將來一段時間內(nèi)，長春市房地產(chǎn)市場沒有大波動；此價格僅作為銷售參照價格估價原則：代替原則估價辦法：市場比較法估價成果：依照估價目，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學(xué)估價辦法，在認真分析既有資料基本上，通過周密精確計算，并結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價值因素基本上，擬定天安第一城公開市場下，一次性付款平均價格為3350元/m2，一期住宅預(yù)售面積85000m2，住宅在一次性付款方式下總價值元，大寫金額：貮億捌仟肆佰柒拾伍萬元。有效時間：在市場變化不大狀況下，有效期半年，隨著時間和市場狀況變化，上述評估價格要作相應(yīng)調(diào)節(jié)。估價闡明：本報告估價時點為4月，本報告有效期為6個月，隨著時間及市場狀況變化，該價值需作相應(yīng)調(diào)節(jié)。本報告中天安第一城住宅價格估價成果即為其市場價值，即在評估時點預(yù)期可以成交最佳價格，它根據(jù)了如下假設(shè)：自愿賣者；在評估時點前，相對商品房特性和房地產(chǎn)市場狀態(tài)而言，為使交易完畢并達到合理價格，有一種合理談判周期；在這個周期內(nèi)，市場狀態(tài)、價格水平是靜止不變；該物業(yè)可以自由地在市場上出售；不考慮特殊性質(zhì)買家附加叫價。

估價分析測算過程基本辦法由于朝陽片區(qū)內(nèi)在售樓盤交易實例比較多，這些住宅交易實例普通都是正常市場價格，可以作為可比實例。咱們依照估價目，在進一步細致地分析了項目實際狀況，并綜合考察和調(diào)研基本上以為，運用市場比較法可以科學(xué)、精確、客觀地反映天安第一城正常市場公開發(fā)售均價。市場比較法環(huán)節(jié)【可比實例選用】：為了科學(xué)地制定項目整體售價，咱們特定選取如下幾種樓盤作為項目比較原則，依照市場比較法對可比實例規(guī)定，咱們對朝陽片區(qū)長春明珠、萬科都市花園、富豪花園、富苑花園、富苑華城、長春筑業(yè)地產(chǎn)、亞泰花園、我家園、威尼斯花園、維多利亞花園、星宇名家等住宅公開發(fā)售狀況作了實際調(diào)研。

基本狀況如下：項目名稱現(xiàn)狀位置戶數(shù)售出比例發(fā)售日期平均售價(元/m2)長春明珠已入伙人民大街198號90%6月2500－3100萬科都市花園預(yù)售自由大路79號300400位意向登記客戶5月中旬3000－4000富豪花園現(xiàn)樓撫松路300070%1993年2950－4100富苑花園已入伙延安大路3號29680%4月4600－7000富苑華城在建南湖大道28號18005%五月3800長春筑業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)樓邁進大街、衛(wèi)星路1443五月2500－3000亞泰花園現(xiàn)樓吉林大路281號157815％四月2500－4500我家園已入伙亞泰大街、繁華路155030%七月2888－7200威尼斯花園已入伙繁華路150085%1998年2600－10000維多利亞花園已入伙延安大路15號25550%4500星宇名家現(xiàn)樓開運街、湖西路10％五月2800－36002、交易狀況修正上述可比實例交易都是正常市場交易價格，不做修正。3、區(qū)域因素修正（總分100分）估價成果闡明【推算過程】據(jù)常規(guī)經(jīng)驗，決定都市居民住宅價值重要因素有如下幾項：地塊區(qū)位：土地價值，周邊景觀，周邊物業(yè)種類和檔次，興建居民住宅成熟度。社區(qū)規(guī)劃：環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施。市政配套：周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場、公園、銀行、郵局等。發(fā)展商形象、實力：資金實力，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，客戶匯集能力，知名度，社會資源綜合運用能力，工程進展和管理。物業(yè)管理：物業(yè)公司綜合實力，物業(yè)管理執(zhí)行原則、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素。戶型安排：戶型安排與否同市場需求相吻合，內(nèi)部構(gòu)造設(shè)計及功能區(qū)劃分與否科學(xué)、合理。設(shè)備材料：用料與否考究、設(shè)備與否先進、有無裝修等。社區(qū)規(guī)模：大規(guī)模社區(qū)更容易引起社會購房人士關(guān)注。同步大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商實力。營銷策劃和推廣：主力客戶群定位、價格方略、入市時機、形象包裝、廣告推廣。依照實地考察成果和項目物業(yè)構(gòu)成要素比較可以得出如下推斷。地塊區(qū)位（權(quán)重9）項目位于邁進廣場以西、電臺路以東、衛(wèi)星路以北、繁華路以南。地理位置極其不優(yōu)越，將來將逐漸形成成熟居住氛圍，但時間將較長，交通、商業(yè)不完善約。平均價值約2600元/m2。社區(qū)規(guī)模、社區(qū)規(guī)劃設(shè)計、戶型安排（權(quán)重15）就本項目占地面積和總戶數(shù)而言，用地面積42萬m2，建筑面積60萬m2，總戶數(shù)4000多戶超大型社區(qū)，在建筑設(shè)計及社區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計中極具超前意識，建筑設(shè)計由大連市建筑設(shè)計研究院擔(dān)綱，其總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計別具一格，戶型典型舒服，項目總體規(guī)劃價值可達到第一位高檔物業(yè)，平均價值約3500元/m2。市政配套、物業(yè)管理（權(quán)重13）項目可運用美國大型連鎖超市沃爾瑪超市及將來社區(qū)之配套，但當(dāng)前尚沒有任何社區(qū)；項目戶型比例和平面布局已經(jīng)作到以目的市場為出發(fā)點，每一款戶型都充分考慮了居住舒服性和功能性。戶型安排價值可達到第二位水平；上海港力物業(yè)管理公司物業(yè)管理水平價值可達到第二位同型社區(qū)水平，平均價值約3300元/m2。

外景觀、內(nèi)環(huán)境、噪音（權(quán)重11）當(dāng)前沒有任何外景觀，人造內(nèi)景環(huán)境優(yōu)美，由于該地塊西部及西南部距離建設(shè)中輕鐵較近，因此噪音影響較為嚴(yán)重。約為3100元/平方米戶型安排、設(shè)備材料（權(quán)重13）以當(dāng)前規(guī)劃可達到前兩位平均水平，即3300元/平方米。發(fā)展商實力（權(quán)重14）天安地產(chǎn)具備成熟品牌房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績和知名度，具備較好資金實力，對工程質(zhì)量把握能力和社會資源運用能力強，綜合實力相稱于第一名平均值，約為3400元/平方米。營銷策劃（權(quán)重9）獨特、有效營銷策劃可以使項目超過第一位物業(yè)價值，約3400元/平方米。項目名稱交通通達度繁華限度社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)劃市政配套物業(yè)管理內(nèi)環(huán)境外景觀噪音戶型安排設(shè)備材料發(fā)展商形象、實力營銷策劃修正系數(shù)天安第一城91513111314984富苑花園141212101212880威尼斯花園111412111212880維多利亞花園141311101212678富豪花園151312101212781萬科都市花園121412111213983亞泰花園121412111213781長春明珠111212101414982我家園111312111211878富苑華城121412101112677星宇名家1313119910570筑業(yè)陽光城9910101110766項目現(xiàn)實價值=[類比×權(quán)重]之和÷總權(quán)重得出結(jié)論：項目現(xiàn)實價值=（2500×9+3500×15+3300×13+3100×11+3300×13+3400×14+3400×9）÷84=3262元/平方米個體產(chǎn)品分析法（1）、戶型面積項目住宅群以三房二廳主打戶型，戶型建筑面積在160平方米之間，占總戶型70％左右。若以3264元/平方米計算，可基本控制在52萬，在目的市場接受限度范疇內(nèi)；同步，相對于周邊類比項目而言，本項目面積設(shè)計比較大，導(dǎo)致本項目價格性能比相對類比項目為低，不利于本項目提高單價，但連排、雙聯(lián)別墅特殊性。預(yù)測可提高價格1%—2%。（2）、戶型平面及朝向布置戶型面積雖比較大，但是其朝向較好，對銷售有較好影響。預(yù)測價格提高也許性不高。（3）、戶型使用功能較強，有目誘導(dǎo)可充分發(fā)揮戶型特點，適合目的客群生活特點。預(yù)測價格提高也許性不高。（4）、項目公共某些，華麗而高檔，有較好榮耀感覺，預(yù)測可提高單價1%—2%；（5）、項目自然環(huán)境分析項目自然環(huán)境普通，周邊環(huán)境局限性。預(yù)測價格會因而減少2%－3%。（6）項目配套分析市政配套從當(dāng)前狀況看，項目因處在郊外，周邊配套狀況較差，周邊配套是項目提高價格因素，預(yù)測單價會下調(diào)2%—4%。自身配套會所及會所使用，滿足目的市場心理，預(yù)測單價會上調(diào)3%—5%。（7）項目規(guī)劃設(shè)計分析除某些不可控因素之外，決定中高檔住宅成功核心、可控制因素就是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計。精確市場定位、超前規(guī)劃理念、精彩而獨具個性建筑風(fēng)格和布局、個性化環(huán)藝空間規(guī)劃以及量體裁衣戶型設(shè)計，是住宅產(chǎn)品成功重要因子，是中高檔住宅項目價值提高空間重要因素。但從本項目來看，這個因素對價格提高作用明顯，但需要時間適應(yīng)。預(yù)測價格上調(diào)空間1%－2%。

（8）項目物業(yè)管理分析社區(qū)品質(zhì)感既來源于社區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等硬件，亦體現(xiàn)于社區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理軟件。事實證明，中高檔住宅業(yè)主對物業(yè)管理和社區(qū)康樂配套規(guī)定要高于普通住宅業(yè)主。本項目管理水平，相信可提高價格1%；（9）項目形象包裝分析若形象包裝到位，特別是最高檔物業(yè)形象建立，預(yù)測價格可抬升1%—3%，但當(dāng)前形象建立不到位，致使價格不升反降，但假以時日，可達到目。（10）項目營銷手段分析應(yīng)當(dāng)說，整個項目價格方略是和項目上市環(huán)節(jié)、生活設(shè)施配套、環(huán)境建筑、社區(qū)居住文化形成以及對文化主題炒作把握等緊密結(jié)合。并且也結(jié)合了不同階段所提供不同產(chǎn)品，因而，按咱們實際操盤經(jīng)驗，有把握能提高項目價格1%－3%；總結(jié)：按以上分析，咱們可以計算出項目可實現(xiàn)詳細價格為：項目位置決定基本價格可保守定位為：3264元/平方米；（1）、戶型規(guī)模及設(shè)計提高價格2%；（2）、項目公共某些可抬高均價1%；（3）、自然景觀、市政規(guī)劃減少均價3%（4）、會所可抬高3%；（5）、物業(yè)管理可提高1%；（6）、項目形象包裝可抬升價格1%；（7）、營銷手段提高項目價格1%。保守預(yù)計詳細計算為：3262×（1+2%+1%-3%+3%+1%+1%+1%）=3262×106%＝3460元/平方米。項目均價為：3460元/平方米。樂觀預(yù)計詳細計算為：3262×（1+3%+1%-3%+3%+2%+2%+2%）=3264×110%＝3590元/平方米。項目均價為：3590元/平方米。因而，以市場需求為核心出發(fā)，項目均價應(yīng)當(dāng)在3460元/平方米和3590元/平方米之間，取3530元/平方米。由目的客戶支付能力所推斷項目價格1、項目目的市場定位A、主體目的客群A-1、長春市市企、事業(yè)單位中層管理者A-2、長春市直屬機關(guān)公務(wù)員及外資公司白領(lǐng)A-3、片區(qū)內(nèi)小私營公司主A-4、某些高收入階層A-5、附近郊縣“先富起來人”，B、次主力目的客群B-1、中、小學(xué)校教師、醫(yī)師、律師等專業(yè)人士B-2、長春市有較長工齡工薪階層；B-3、長春市年輕白領(lǐng)群體初次置業(yè)者，2、主體目的客戶收入水平本項目是以大戶型為主，結(jié)合上述描述，可以看出，本項目主體目的客戶家庭月收入為5000-7500元，取其平均值為6000元/月。3、月收入決定房價支付能力（1）目的客戶能承受月供依照長春市民收入狀況，預(yù)測其可用來支付月供資金為家庭月收入35%-40%，且收入越高，用來支付月供資金比例越低。因而可以得出本項目目的客戶能承受月供為2500-2800元/平方米。（2）由月供推算出住宅總價按銀行7成按揭貸款計算，目的客戶能承受住宅總價為50-60萬元。（3）、由目的客戶能承受總價推算項目單價目的客戶可承受總價為50-70萬元，項目主力戶型面積為160平方米，可以計算出項目單價：均價3000-4500元/平方米4、由房價支付能力判斷項目單位價格由房價支付能力，隨項目營銷推廣變動，在設(shè)定營銷推廣方式后，可較好動員購買群體以超過房價支付能力10%-15%總額接受（不能超過15%限度，超過房價支付能力15%，那么，月供樓壓力致使客群會放棄購買，這種概率非常之大），以最輕松值10%預(yù)測，即價格均價可到3600元/平方米。項目價格定位1、項目均價制定及理由（1）參照價由類比項目得出得項目平均單價為：3262元/平方米。由項目質(zhì)素擬定項目均價為3530元/平方米。由目的客戶承受能力決定均價為3600元/平方米。（2）項目均價指定原則A、類比項目價格水準(zhǔn)，在整個價格體系中，占50%，由于，類比項目所提供類比價格已經(jīng)被市場合承認，而項目價格制定目就是被市場接受。B、項目質(zhì)素價格水準(zhǔn)，在整個價格體系中，占30%，由于，項目素質(zhì)分析是提供一種對價格支撐，即以“物超所值”為原則。C、目的市場購買力價格水準(zhǔn)，在整個價格體系20%，由于，購買力將是項目市場銷售“一票否定”因素。2、項目均價制定計算過程為：3262x50%+3460x30%+3590x20%=3410綜合上述均價，本項目均價定位為：3410元/平方米。項目定價方略定價方略項目價格總體采用“高開低走，逐漸上揚”，定價方略定價理由從項目自身素質(zhì)來看，是長春市綜合素質(zhì)最佳樓盤，因而需要從高價格體現(xiàn)項目高品質(zhì)，樹立高品質(zhì)形象。以160M2主力戶型為例，從既有價格3400元／M2計算：總房價為3400元／M2×160M2＝544000元；以銀行提供7成計算：首期為16萬，月供為2600元。若提高既有單價10％，則提高后單價約為3800元／M2?？偡績r為3800元／M2×160M2＝608000元；以銀行提供7成計算：首期為18萬，月供為2900元。兩者相比，以首期加月供方式報價，價格差別不明顯從市場承辦能力，可在詳細成交時，將價格高開某些，以折扣方式給業(yè)主讓利，達到營銷效果，從而不但不會損失客源，反而更具銷售增進作用。整個方略在內(nèi)部認購和開盤期間執(zhí)行，在其她銷售時間，依照不同銷售時機，分批上揚。銷售現(xiàn)場不予以客戶折扣優(yōu)惠，將折扣直接運用優(yōu)惠卡形式在營業(yè)推廣期間，向客戶推薦。小結(jié)：通過不同手段，營造高品質(zhì)樓盤形象，并將實際優(yōu)惠予以目的客戶。各類產(chǎn)品價格評估原則各類戶型基本均價取最高均價與最低均價中間值，即3780元；朝向差價，項目戶型朝向所有朝南向，客觀不存在朝向差價。景觀差價為30元，景觀好在均價基本上加30元，無景觀戶型在均價基本上減30元；為避免樓層差價帶來負面影響，樓層差價定為30元；一樓和頂樓作為特殊樓層，在均價基本上加100元，以贈送花園、天臺為支承點。位置差價，3、4棟接近社區(qū)人工湖戶型在均價基本上增長20元，5、6棟接近輕鐵線路戶型在均價基本上減少30元；戶型構(gòu)造、價格性能較低二房二廳二衛(wèi)戶型，在均價基本上減30元；多層戶型定價：低于于其她戶型，在均價基本上下調(diào)15％。特殊戶型定價：連排、雙拼別墅只針對34位目的客戶，為倡導(dǎo)34位客戶尊貴性，并在價格上有別于其她任何戶型，體現(xiàn)一種身份象征，將在均價基本上提高30％，并以提供某些相應(yīng)服務(wù)，加送2個車位終身使用權(quán)（不含管理費）。在此不考慮開盤優(yōu)惠價，優(yōu)惠戶型在此原則上另行調(diào)節(jié)；

個體產(chǎn)品詳細定價住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量34169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小計1310276323號樓戶型三房二廳單元1234ABABABAB169.98159.5169.98159.5169.98159.5169.98159.5景觀+30+30+30+30朝向面積+10+10+10+10層差+30特殊+100構(gòu)造位置+20+20+20+20均價37801372037103670366036703660372037102375037403700369037003690375037403378037703730372037303720378037704381038003760375037603750381038005384038303790378037903780384038306387038603820381038203810387038607390038903850384038503840390038908393039203880387038803870393039209228.6246.323910390039103900228.6246.32403040204020403010228.6246.32228.6246.32114010400040104000住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量44169.983418.78159.53415.428246.32418.918228.6438.1145.684小計1310276324號樓戶型三房二廳單元1234ABABABAB169.98159.5169.98159.5169.98159.5169.98159.5景觀+20+20朝向面積+10+10+10+10層差+30特殊+100構(gòu)造位置-10+20+20基本均價37801366036503670366036703660371037002369036803700369037003690374037303372037103730372037303720377037604375037403760375037603750380037905378037703790378037903780383038206381038003820381038203810386038507384038303850384038503840389038808387038603880387038803870392039109228.6246.323910390039103900228.6246.321039703960228.6246.32228.6246.3240204010401040004010400011住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量52138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小計5039.0832145號樓戶型二房二廳三房二廳二房二廳三房二廳單元12C－1C138.96157.86138.96157.86景觀-30-30朝向面積-30-10-30-10層差+30特殊+100構(gòu)造-30-10-30-10位置-30-20-30-20基本均價378013540363035403630235703650357036503360036803600368043630371036303710536603740366037406369037703690377073720380037203800188.36221.44188.36221.44838203900382039009住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量62138.961418.74157.861418.914188.36235.684221.44215.422小計5039．08326號樓戶型二房二廳三房二廳二房二廳三房二廳單元1122C－1CC－1C138.96157.86138.96157.86景觀-30-30-30-30朝向面積-30-10-30-10層差+30特殊+70構(gòu)造-30-10-30-10位置-30-30-30-30基本均價3780135403580354035802357036103570361033600364036003640436303670363036705366037003660370063690373036903730737203750372037508188.36221.44188.36221.4493790382037903820住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量72145.0512212.162221.782小計3032.8167號樓戶型三房二廳單元12145．05145．05145．05145．05景觀朝向面積+10+10層差+30特殊+100構(gòu)造位置基本均價3200131403140314031402317031703170317033200320032003200212．16221．78212．16221．78433003310330033105住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量83145.0512212.162221.782小計3913.14248號樓戶型三房二廳單元123145．05145．05145．05145．05145．05145．05景觀朝向面積+10+10+10層差+30特殊+100構(gòu)造位置基本均價3200131403140314031403140314023170317031703170317031703320032003200320032003200212．16221．78212．16221．78212．16221．7843300331033003310330033105住宅車庫樓號單元面積(米2)戶數(shù)面積(米2)數(shù)量94145.0524212.164221.784小計5217.44329號樓戶型三房二廳單元1234145．05145．05145．05145．05145．05145．05145．05145．0