項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告樣本

目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.1.1項(xiàng)目單位狀況 11.1.2項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 11.1.3項(xiàng)目定位 21.1.4可行性研究報(bào)告編制根據(jù) 21.2項(xiàng)目提出理由與過程 41.3項(xiàng)目概況 41.3.1項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 41.3.2項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境 51.3.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及籌劃 6第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 92.1宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 92.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 122.3規(guī)劃背景分析 132.3.1《國(guó)家十二五經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要》 132.3.2《近年都市規(guī)劃建設(shè)狀況》 132.3.3《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 142.4產(chǎn)業(yè)政策分析 152.5行業(yè)準(zhǔn)入分析 15第三章項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)分析 173.1重要優(yōu)、劣勢(shì)要點(diǎn)分析 173.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 183.3風(fēng)險(xiǎn)回避 18第四章資源開發(fā)及綜合運(yùn)用分析 194.1資源開發(fā)規(guī)劃和方案 194.2資源運(yùn)用方案 194.3資源節(jié)約辦法 19第五章節(jié)能方案分析 205.1設(shè)計(jì)根據(jù) 205.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 235.2.1、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況 235.2.2、能源消耗數(shù)量分析 235.3節(jié)能設(shè)計(jì)分析 255.3.1、建筑概況 255.3.2、規(guī)劃布局 255.3.3、建筑單體 265.3.4、節(jié)能辦法 275.3.5、節(jié)能效果分析 30第六章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安頓分析 326.1項(xiàng)目選址和用地方案 326.2土地運(yùn)用合理性分析 326.3征地拆遷和移民安頓規(guī)劃方案 32第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析 337.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 337.2生態(tài)環(huán)境影響分析 337.2.1公司要關(guān)注社會(huì)責(zé)任問題 337.2.2建設(shè)項(xiàng)目也許影響因素 337.2.3重要污染源，污染物和治理辦法 347.2.4生活防污問題 357.2.5建筑和裝飾材料 357.3環(huán)境影響評(píng)價(jià) 35第八章項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 368.1第三期重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 368.2第四期重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 388.3第五期重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 408.4第六期重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 428.5總體評(píng)價(jià) 44第九章社會(huì)影響分析 459.1都市人口規(guī)模需要 459.2政府大力扶持，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛 459.3住宅房屋需求量大，購(gòu)房干部職工收入高 45第十章結(jié)論及建議 47第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目單位狀況1.1.2項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)【項(xiàng)目名稱】【項(xiàng)目位置】縣高速路進(jìn)城線西側(cè)東方國(guó)際旁B、C地塊【實(shí)際建設(shè)用地面積】83303.80㎡【總建筑面積】378431.35㎡【容積率】≤3.8【建筑密度】≤25%【綠地率】≥35%【項(xiàng)目規(guī)劃】22棟高層，臨街部份一層、二層為商鋪，二層以上為住宅?！鹃_發(fā)商】1.1.3項(xiàng)目定位①市場(chǎng)定位以當(dāng)代園林手法營(yíng)造一種演繹具備浪漫地中海風(fēng)情藝術(shù)生活園林社區(qū)。②產(chǎn)品定位依照市場(chǎng)與產(chǎn)品定位擬定本項(xiàng)目住宅某些整體開發(fā)檔次定位為：高品質(zhì)住宅社區(qū)，單位以緊湊、實(shí)顧客型為主。注重社區(qū)品質(zhì)和檔次，注重社區(qū)內(nèi)景觀空間、自然生活營(yíng)造。1.1.4可行性研究報(bào)告編制根據(jù)：1、《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究投資估算編制辦法》2、《工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》3、各專業(yè)估算指標(biāo)，參照類似工程，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際調(diào)節(jié)4、本估算“其他費(fèi)用”執(zhí)行物價(jià)局發(fā)布價(jià)格原則5、本估算僅為現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)，未考慮材料漲價(jià)等動(dòng)態(tài)因素6、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投資[1993]530號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》。7、涉及行業(yè)參數(shù)及資料8、財(cái)政部、中華人民共和國(guó)人民銀行總行、國(guó)家稅務(wù)局和原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局制定關(guān)于財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、金融、稅收和資產(chǎn)管理方面政策、法規(guī)。9、建設(shè)單位提供其他基本資料10、《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》11、《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》12、關(guān)于法律法規(guī)：《中華人民共和國(guó)建筑法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（）《中華人民共和國(guó)環(huán)保法》（）《中華人民共和國(guó)消防法》（1998年）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保管理?xiàng)l例》（1998）《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》（）《中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法》（）《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》（1997）《中華人民共和國(guó)水污染防治法（修正）》（）《中華人民共和國(guó)水污染防治法實(shí)行細(xì)則》（）1.2項(xiàng)目提出理由與過程：住房問題是重要民生問題。黨中央、國(guó)務(wù)院始終以來都高度注重解決都市居民住房問題，始終把改進(jìn)群眾居住條件作為都市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主線目。國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決都市低收入家庭住房困難若干意見》，以切實(shí)解決都市低收入家庭住房困難問題。黨十七大報(bào)告中提出，要努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居。近幾十年，隨著住房制度改革不斷深化，縣住宅建設(shè)持續(xù)迅速發(fā)展，都市居民住房條件有了較大改進(jìn)，但咱們同步也看到，縣廉租房制度建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)合用房制度不夠完善，雖然縣房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，開發(fā)量日益增多，但是面對(duì)高昂商品房?jī)r(jià)格，都市低收入家庭業(yè)無(wú)能力承受，其住房問題有待解決。為了改進(jìn)住房條件，加大城鄉(xiāng)住房覆蓋面積，完善社會(huì)保障體系，依照政府關(guān)于規(guī)定和縣規(guī)劃，有限公司決定建設(shè)“”工程。1.3項(xiàng)目概況：1.3.1項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：本項(xiàng)目區(qū)域位置位于縣內(nèi)，在縣高速路進(jìn)城線西側(cè)，位于縣30米寬?cǎi)W嶺路北面，東面緊鄰進(jìn)城高速，北面與榮旺·東方國(guó)際相鄰。1.3.2項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境（1）地理位置：縣位于南部南寧市后花園，距市政府所在地115公里，距南寧市106公里，是市東大門。東接馬山、武鳴縣，東南與隆林相鄰，西南與天等縣接壤，西接田東縣，北連巴馬?？h城駐地馬頭鎮(zhèn)位于縣城南部右江岸，沿江河溯至，下航至廣州常年可行輪船，邕色公路及南昆鐵路、南昆高速公路、南昆高速鐵路都路過這里，交通以便，是大西南出海輻射大西南腹地交通要道及國(guó)家重點(diǎn)工程—鋁業(yè)公司所在地。（2）氣候條件：縣具備熱帶、亞熱帶高原季風(fēng)氣候特點(diǎn)，年平均氣溫為18℃至21℃，最高氣溫37℃，最低氣溫-2.6℃；年均降水量為1462mm，年無(wú)霜期330.7天，年均日照1527.7小時(shí)，太陽(yáng)輻射總量101.91千卡/cm2,居住環(huán)境宜人。（3）政策方面：近年來，縣依托豐富水能資源和礦產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)，加大改革開放力度，進(jìn)行各種行業(yè)招商工作。同步進(jìn)一步完善投資環(huán)境，加快縣城基本設(shè)施建設(shè)步伐，進(jìn)一步提高和完善都市服務(wù)功能。公路路網(wǎng)構(gòu)造明顯完善，運(yùn)送能力明顯增長(zhǎng)，交通條件明顯便利。先后出臺(tái)了《關(guān)于勉勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商投資若干規(guī)定》、《縣招商引資優(yōu)惠辦法》等文獻(xiàn)，明確規(guī)定對(duì)非經(jīng)濟(jì)公司在政治上予以信任，在政策上予以優(yōu)惠，在服務(wù)上予以輔助，有一種安商、親商、富商、利商招商氛圍。（4）投資環(huán)境：縣在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，緊扣產(chǎn)業(yè)支撐、內(nèi)引外聯(lián)、城鄉(xiāng)互動(dòng)三個(gè)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化招商引資、項(xiàng)目帶動(dòng)、工農(nóng)聯(lián)合發(fā)展方式，全面推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。在開展第三屆中華人民共和國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣（市）評(píng)比活動(dòng)中，縣躋身百?gòu)?qiáng)行列，居第22位。在、全區(qū)經(jīng)濟(jì)十佳縣評(píng)比活動(dòng)中，縣持續(xù)兩年榮登榜首，也就是在全區(qū)各縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力中，縣已經(jīng)排在全區(qū)第一。據(jù)地質(zhì)部門勘探，在全國(guó)六大氧化鋁生產(chǎn)基地乃至亞洲氧化鋁行業(yè)中，鋁土礦以其儲(chǔ)量大、品位高、容易開采而聞名。在已探明鋁土礦中，按照當(dāng)前開采速度，縣境內(nèi)鋁土礦儲(chǔ)量，可以開采一百年以上。處在“中華人民共和國(guó)—中華人民共和國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)”，經(jīng)濟(jì)全球化，特別是中華人民共和國(guó)—東盟博覽會(huì)每年10月在南寧市成功舉辦，作為南寧市周邊都市，借首屆中華人民共和國(guó)—東盟博覽會(huì)東風(fēng)，以日?qǐng)?bào)、電視臺(tái)等區(qū)內(nèi)重要媒體為平臺(tái)，大力推介本縣招商項(xiàng)目、投資優(yōu)惠政策等，帶來招商大豐收。在中華人民共和國(guó)—東盟博覽會(huì)上該縣簽約項(xiàng)目達(dá)十幾億元。東盟各國(guó)某些商業(yè)代表借此機(jī)會(huì)到參觀考擦，也給了縣向世界各國(guó)呈現(xiàn)民族特色好機(jī)會(huì)，縣也將贏來更多更大商機(jī)。并且南寧市此后將每年舉辦一次南博會(huì)，后來知名度也將越來月高。1.3.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及籌劃本項(xiàng)目區(qū)域位置位于縣內(nèi)，在縣高速路進(jìn)城線西側(cè)，位于縣30米寬?cǎi)W嶺路北面，東面緊鄰進(jìn)城高速，北面與榮旺·東方國(guó)際相鄰。場(chǎng)地地勢(shì)平坦，視野開闊，自然景觀條件優(yōu)越、交通便捷，籌劃發(fā)展成一種以居住為主，兼顧某些商業(yè)綜合社區(qū)。按縣人民政府2月19日批復(fù)（平政函〔〕82號(hào)）總平圖，縣“”項(xiàng)目B、C地塊總占地面積83303.80㎡分五期建設(shè)，總建筑面積378431.35平方米，其中一期占地面積30063.06平方米，建筑面積82864.65平方米。我公司分別于2月、3月將一期項(xiàng)目提成一期和二期向貴局申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)，并獲得了核準(zhǔn)批復(fù)。按項(xiàng)目總體規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)展，我公司擬啟動(dòng)總平圖中二、三期項(xiàng)目建設(shè)，為避免項(xiàng)目名稱重復(fù)，擬將二、三期項(xiàng)目合并為三期，占地面積28476.01平方米，建筑面積95615.08平方米，其中：二期占地面積13772.92平方米，建筑面積54771.14平方米（涉及C1、C2兩棟11F，C7一棟24F，C8一棟26F）；三期占地面積14703.09平方米，建筑面積40903.94平方米（涉及C3一棟11F，C5、C6兩棟18F，幼兒園一棟3F）。“”項(xiàng)目由1棟低層住宅、11棟11F高層住宅、1棟16F高層住宅、2棟18F住宅和8棟18F以上高層并結(jié)合幼兒園、商業(yè)裙房及地下室組合而成，整個(gè)項(xiàng)目容積率為3.80，建筑密度在24.97%，綠化率為35.03%。其中二、三期總用地面積：28476.01㎡，總建筑面積95615.08㎡。其中包括3棟11F高層住宅、1棟16F高層住宅，2棟18F高層住宅、1棟26F高層住宅、一種幼兒園、兩層商業(yè)裙房及一層地下室；四期總用地面積：11076.99㎡，總建筑面積86699.31㎡，其中涉及一棟26F、兩棟33F；五期總用地面積：5132.09㎡，總建筑面積38205.60㎡；六期總用地面積：8554.84㎡，總建筑面積75046.71㎡。

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1縣宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如下圖：縣自后來國(guó)民生產(chǎn)總值恢復(fù)較快增長(zhǎng)速度，縣受金融危機(jī)沖擊和歷年建設(shè)欠債、擠占?？罡哌_(dá)16億多元影響，國(guó)民生產(chǎn)總值較有明顯下降，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭顯下滑形態(tài)，之后國(guó)民生產(chǎn)總值又開始恢復(fù)增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)速度較快，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)活躍度有了一定刺激。如下圖：至間，縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持較高速度增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資加速發(fā)展使都市面貌進(jìn)一步改進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到了一定利好作用。如下圖：至間，縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)，反映出近年人民物質(zhì)文化生活水平不斷提高，社會(huì)商品購(gòu)買力日漸增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資有較大參照價(jià)值?！耙?、食、住、行”，房地產(chǎn)作為一特殊消費(fèi)品，人們?cè)谏钏教岣咔疤嵯?，住房改進(jìn)是人們考慮重要對(duì)象之一，從而有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。縣經(jīng)濟(jì)形式基本特性：經(jīng)濟(jì)發(fā)展是以鋁業(yè)為龍頭循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條模式，本地政府大力扶持；都市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)；居民收入增長(zhǎng)，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求；從以上當(dāng)前政府發(fā)布宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，政府對(duì)于都市基本建設(shè)及市政設(shè)施建設(shè)有很大限度投入，這對(duì)提成都市形象有很大增進(jìn)作用；而社會(huì)零售品增長(zhǎng)率也同樣較快，同步，也可以看出當(dāng)前消費(fèi)水平提高速度不久，這對(duì)于房地產(chǎn)來說，是購(gòu)買力提高最有利支持。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析縣房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，全縣42個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，竣工房地產(chǎn)建筑面積46.23萬(wàn)平方米，新增商品房4530套，房產(chǎn)交易3126套，交易額6.28億元，房地產(chǎn)投資額達(dá)18.25億元，比去年增長(zhǎng)18.5%。商品房銷售面積上升明顯：年份商品房總銷售面積36萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡45萬(wàn)㎡如上表：通過經(jīng)濟(jì)蕭條期后，銷售量下降非常大，與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有較大關(guān)系，背面幾年經(jīng)濟(jì)回暖，使房地產(chǎn)又有了較好市場(chǎng)。如上圖：縣后商品房銷售價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，未浮現(xiàn)像南寧同樣價(jià)格飆升現(xiàn)象，投機(jī)現(xiàn)象少，房地產(chǎn)泡沫較少，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。2.3規(guī)劃背景分析 2.3.1本項(xiàng)目按《國(guó)家十二五經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要》、《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》有關(guān)規(guī)劃背景建設(shè)，其規(guī)劃符合國(guó)家關(guān)于規(guī)劃規(guī)定。2.3.2《縣政府于1998年8月正式委托廣州規(guī)劃院修編縣都市總體規(guī)劃（1998年～），于7月6日區(qū)政府批準(zhǔn)實(shí)行。都市性質(zhì)：桂西次中心都市，國(guó)內(nèi)重要鋁工業(yè)基地之一和地區(qū)性物資流通中心之一。到都市人口為25.2萬(wàn)人，規(guī)劃建城區(qū)面積28.9平方公里以內(nèi)。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，于我縣繼續(xù)委托廣州規(guī)劃院進(jìn)行了第二輪城區(qū)總體規(guī)劃修編（縣都市總體規(guī)劃—2030年），都市性質(zhì)：面向東盟當(dāng)代化服務(wù)區(qū)域中心，亞洲鋁都核心區(qū)和右江門戶都市，當(dāng)代化宜居園林都市。到2030年都市人口規(guī)模為33.5萬(wàn)人，規(guī)劃建成區(qū)面積40平方公里。究竟止，城區(qū)實(shí)際人口為16.7萬(wàn)人，城鄉(xiāng)化率達(dá)到38%，都市框架逐年拉大，城區(qū)建成面積由17.2平方公里增長(zhǎng)21.9平方公里?？h政府積極推動(dòng)城鄉(xiāng)化進(jìn)程，以都市建設(shè)推動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展客觀規(guī)定。2.3.3《縣國(guó)名經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》《縣國(guó)名經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》制定了打造“生態(tài)宜居園林都市”、爭(zhēng)創(chuàng)“園林都市”和“國(guó)家園林縣城”目的，加強(qiáng)都市基本設(shè)施和景觀配套，著力開發(fā)都市新區(qū)，改造城中老區(qū)，提高都市發(fā)展承載能力，努力構(gòu)建“經(jīng)濟(jì)繁華、山水相連、生態(tài)優(yōu)美、宜人宜居”園林都市。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、適度超前原則，以完善功能、突顯特色、提高品位、優(yōu)化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)集聚、人口集中、輻射帶動(dòng)為重點(diǎn)和方向，發(fā)展縣域城區(qū)和特色小城鄉(xiāng)，加快城鄉(xiāng)化建設(shè)。按照縣都市總體規(guī)劃（-2030）和土地運(yùn)用規(guī)劃規(guī)定，編制完善城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和各專項(xiàng)規(guī)劃，完善縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村總體規(guī)劃，為城鄉(xiāng)建設(shè)提供更合理框架構(gòu)造。按照到2030年城區(qū)面積達(dá)40平方公里、人口達(dá)30萬(wàn)規(guī)摸進(jìn)行總體規(guī)劃，合理布局教誨、文化、衛(wèi)生、保障、居住、綠地等都市設(shè)施，構(gòu)建一批視野前瞻、定位精確、系統(tǒng)完善、管理科學(xué)、覆蓋城鄉(xiāng)新型城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體系。通過科學(xué)、系統(tǒng)規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)都市園林綠化建設(shè)，著力打造“適當(dāng)30萬(wàn)人口居住生態(tài)園林之城”。環(huán)繞建設(shè)“生態(tài)宜居園林都市”目的，實(shí)行城區(qū)帶動(dòng)戰(zhàn)略，加快產(chǎn)業(yè)和人口集聚，到縣城區(qū)面積達(dá)30平方公里以上，縣城區(qū)人口達(dá)20萬(wàn)人以上，城鄉(xiāng)化率達(dá)46%以上。不斷完善都市布局，加強(qiáng)市政建設(shè)和都市綠化，以顯山露水為目的，加快沿江沿路開發(fā)，抓好都市水系景觀建設(shè)，改進(jìn)都市居住環(huán)境，完善都市服務(wù)功能，爭(zhēng)創(chuàng)“園林都市”和“國(guó)家園林縣城”。充分發(fā)揮縣城輻射帶動(dòng)作用，強(qiáng)化社會(huì)公共服務(wù)，完善縣城功能，提高當(dāng)代化水平和縣域中心地位，把縣城建設(shè)成為布局合理、經(jīng)濟(jì)繁華、生態(tài)優(yōu)美、宜人居住、具備文化老式韻味和時(shí)代氣息當(dāng)代化生態(tài)園林縣城。2.4產(chǎn)業(yè)政策分析《國(guó)務(wù)院關(guān)于價(jià)款推動(dòng)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)告知》3月12日《產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)指引目錄》（）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于問題告知》本項(xiàng)目嚴(yán)格按照以上有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行投資建設(shè)。2.5行業(yè)準(zhǔn)入分析《國(guó)務(wù)院關(guān)于增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展告知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改進(jìn)居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要基本規(guī)定；是增進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速健康發(fā)展有力辦法；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推動(dòng)社會(huì)主義當(dāng)代化具備十分重要意義。縣城鄉(xiāng)住戶人均可支配收入22737元，同比增長(zhǎng)12.26%，比上年同期高1.5個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素影響僅增長(zhǎng)3.6%；人均消費(fèi)性支出9865元，同比增長(zhǎng)22.5%，比上年同期高10.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素影響增長(zhǎng)14.6%。依照人均可支配收入與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，表白都市居民居住水平已進(jìn)入迅速發(fā)展階段，其居住需求體當(dāng)前生存改進(jìn)兼有上，同步居住需求水平將大幅提高，容量空間將進(jìn)一步提高。第三章項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)分析3.1重要優(yōu)、劣勢(shì)要點(diǎn)分析：項(xiàng)目所在片域有三個(gè)大型樓盤，體量均超40萬(wàn)平方米，將來項(xiàng)目銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力大；項(xiàng)目位于高速路進(jìn)城線西側(cè)，交通利好。變電站與項(xiàng)目一路之隔，對(duì)項(xiàng)目居住品質(zhì)有較大影響。大學(xué)城尚未完全建成，周邊生活配套較少，項(xiàng)目所在區(qū)域成熟尚需時(shí)宜。本項(xiàng)目SWOT分析：內(nèi)部能力內(nèi)部能力外部因素外部因素優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）項(xiàng)目體量大，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)；兩面臨街，通達(dá)性好；建工為區(qū)內(nèi)頂級(jí)承建商，為項(xiàng)目創(chuàng)造較好附加值；項(xiàng)目臨近高速路出入口，昭示性強(qiáng)；項(xiàng)目東南面一路之隔變電站，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響；項(xiàng)目周邊生活配套少；項(xiàng)目為我司在開發(fā)第一種項(xiàng)目，沒有足夠品牌名譽(yù)；機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：運(yùn)用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榭h重點(diǎn)發(fā)展新城區(qū)，大學(xué)城將在不久建成，為項(xiàng)目帶來一定發(fā)展機(jī)遇；項(xiàng)目所在區(qū)域隨著眾多樓盤開發(fā)建設(shè)，區(qū)域內(nèi)生活配套和商業(yè)環(huán)境越來越完善，居住環(huán)境有較提高?！踝プ】蛻艟幼∠蛲c價(jià)值投資敏感點(diǎn)，著力打造自身產(chǎn)品品質(zhì)，并以街區(qū)價(jià)值提高增長(zhǎng)產(chǎn)品附加值□大學(xué)城搬遷，為項(xiàng)目創(chuàng)造較好發(fā)展前景，使項(xiàng)目極具投資潛力□通過高品位占位和內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，并定義街區(qū)功能，提高街區(qū)價(jià)值，從而化解區(qū)域陌生感□通過高品質(zhì)感項(xiàng)目規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)口碑傳播，提高公司品牌威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍在持續(xù)，形勢(shì)嚴(yán)峻；區(qū)域樓盤眾多，將來投放量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)項(xiàng)目將來銷售上有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力；□走差別化競(jìng)爭(zhēng)路線，通過大盤規(guī)模重新定位街區(qū)功能，從而賦予項(xiàng)目獨(dú)特銷售主張，以價(jià)值之提高彰顯性價(jià)比優(yōu)勢(shì)□與縣城內(nèi)其她樓盤相比，最大區(qū)別在于客戶將更看重項(xiàng)目將來生活模式和升值空間，因而客戶價(jià)值敏感點(diǎn)把握很核心3.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)▼縣當(dāng)前項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量較多，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，年消化量局限性。▼項(xiàng)目東南面一路之隔變電站，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響。3.3風(fēng)險(xiǎn)回避▼針對(duì)第一點(diǎn)：重要從塑造項(xiàng)目特性、采用專業(yè)推廣手法入手，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力、知名度，形成自身強(qiáng)大輻射效應(yīng)，有效地吸引買家。一方面，通過對(duì)項(xiàng)目定位來擬定本項(xiàng)目特性。通過高品質(zhì)感項(xiàng)目規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)口碑傳播，提高公司品牌。走差別化競(jìng)爭(zhēng)路線，通過大盤規(guī)模重新定位街區(qū)功能，從而賦予項(xiàng)目獨(dú)特銷售主張，以價(jià)值之提高彰顯性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。另一方面，通過專業(yè)、先進(jìn)營(yíng)銷推廣手法擴(kuò)大知名度和影響力。聘請(qǐng)策劃公司擁有豐富項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)和一系列行之有效地市場(chǎng)應(yīng)對(duì)辦法，曾經(jīng)操作過南寧市多家住宅項(xiàng)目。最后，縣不斷發(fā)展和影響力擴(kuò)大對(duì)項(xiàng)目也是一大支持。▼針對(duì)第二點(diǎn)：通過高品位占位和內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，并定義街區(qū)功能，提高街區(qū)價(jià)值，從而化解區(qū)域陌生感。從以上可以看出，通過一系列風(fēng)險(xiǎn)回避辦法，只要抓住項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)遇，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可以減少至最低點(diǎn)。第四章資源開發(fā)及綜合運(yùn)用分析4.1資源開發(fā)規(guī)劃和方案擬建項(xiàng)目坐落于縣內(nèi)，該項(xiàng)目充分發(fā)揮其資源開發(fā)優(yōu)勢(shì)，整體規(guī)劃秉承“天人合一”自然人文主義精神，注重人與自然、建筑和環(huán)境和諧統(tǒng)一，以簡(jiǎn)潔、明快當(dāng)代主義為基調(diào)，布局合理、物流交通便利，周邊配套設(shè)施完善。并且綠樹掩映、環(huán)境優(yōu)雅。倡導(dǎo)居住新生活，以健康、消閑為主題，打造縣極具人性化當(dāng)代化社區(qū)。4.2資源運(yùn)用方案在都市土地稀有緊缺今天，充分運(yùn)用國(guó)土資源仍居首位。本項(xiàng)目建設(shè)小高層、高層商住樓，考慮了節(jié)約土地資源，既能達(dá)到規(guī)劃部門規(guī)定又充分節(jié)約土地。本項(xiàng)目古河資源綜合運(yùn)用需要。本項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對(duì)地表（下）等其她資源導(dǎo)致不利影響。4.3資源節(jié)約辦法（1）節(jié)約土地資源；（2）提高資源運(yùn)用效率；（3）減少資源消耗。本項(xiàng)目建設(shè)符合資源節(jié)約和有效運(yùn)用資源有關(guān)規(guī)定。第五章節(jié)能方案分析5.1設(shè)計(jì)根據(jù)：項(xiàng)目采用重要設(shè)計(jì)根據(jù)：一、規(guī)劃部門下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)告知書二、設(shè)計(jì)規(guī)范、原則1、《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估規(guī)定》1、《工程設(shè)計(jì)節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》GBJ6-852、《公共建筑節(jié)能原則》GB50189-3、《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（1998年1月1日?qǐng)?zhí)行）4、《評(píng)價(jià)公司合理用電技術(shù)導(dǎo)則》GB34855、《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》DB45/221-6、《評(píng)價(jià)公司合理用水技術(shù)導(dǎo)則》GB71197、《設(shè)備及管道保溫技術(shù)通則》GB42728、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-9、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》（地方原則）DB45/T392-10、《都市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-11、《建筑構(gòu)造可靠設(shè)計(jì)統(tǒng)一原則》GB50068-12、《建筑工程抗震設(shè)防分類原則》GB50223-13、《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》（）GB50009-14、《混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-15、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-（）16、《建筑地基基本設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-17、《砌體構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-18、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-19、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-20、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-21、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-22、《建筑滅火器配備設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-23、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-9524、《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-9525、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94（）26、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-27、《建筑照明設(shè)計(jì)原則》GB50034-28、《10kv及如下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-9429、《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-9830、《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50200-9431、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50016-32、《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-9333、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-8734、《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-9835、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（）36、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95()37、建設(shè)單位提供地形圖、用地范疇圖；38、建設(shè)地點(diǎn)水文、氣象、地質(zhì)、用地范疇關(guān)于狀況等資料；39、東興市都市規(guī)劃、環(huán)保、市政工程、綠化美化等關(guān)于規(guī)定；40、建設(shè)單位意見及本地關(guān)于狀況；41、建筑、水、電、暖通各工種專業(yè)提供設(shè)計(jì)規(guī)定。二、關(guān)于節(jié)能政策1、《節(jié)能中長(zhǎng)期項(xiàng)目規(guī)劃》（11月25日）；2、《中華人民共和國(guó)可再生能源法》（1月1日施行）；3、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)若干意見》（國(guó)發(fā)【】22號(hào)）；4、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作決定》（國(guó)發(fā)【】28號(hào)）；5、《中華人民共和國(guó)能源技術(shù)政策大綱》（12月）；6、《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作告知》（發(fā)改投資【】2787號(hào)）；7、《節(jié)能減排綜合性工作方案》（6月3日）；8、《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（1998年1月1日實(shí)行，6月十屆全國(guó)人大常委委員會(huì)第二十八次會(huì)議初次審議節(jié)約能源法修訂草案）。5.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析5.2.1、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況本項(xiàng)目位于縣高速路進(jìn)城線西側(cè)，一期工程已經(jīng)建成，該區(qū)域具備完善市政設(shè)施接口，只要項(xiàng)目自身必要區(qū)域內(nèi)管路與市政接入，即可滿足項(xiàng)目建設(shè)施工和使用規(guī)定，能源供應(yīng)條件（給水、排水、電力等市政配套）已經(jīng)具備。（1）、供水：由都市給水管網(wǎng)直接接入，擬從既有近來市政供水管網(wǎng)引兩根DN200進(jìn)水管，進(jìn)入在地下室泵房，采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，然后由水泵吸水恒壓送往各棟住宅用水池。水壓0.35Mpa，能滿足項(xiàng)目用水需求。（2）、排水：項(xiàng)目排水采用污、廢水合流制，雨水單獨(dú)排放。排水系統(tǒng)中設(shè)有專用通氣立管，公共衛(wèi)生間排水管增設(shè)環(huán)形通氣管，住宅樓衛(wèi)生間排水管設(shè)器具通氣管。消防電梯井旁設(shè)立集水坑和專用消防排水泵。（3）、電力：本項(xiàng)目住宅樓屬于一類高層建筑，按一類負(fù)荷規(guī)定供電；居民生活用電按三級(jí)負(fù)荷規(guī)定供電。本項(xiàng)目電源為一路10KV電源，高壓電纜暗敷進(jìn)入地下室變電房，可供應(yīng)滿足社區(qū)生活等用電。配有200KW應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組1臺(tái)，共社區(qū)停電時(shí)應(yīng)急使用。5.2.2、能源消耗數(shù)量分析本項(xiàng)目能源消耗重要能源水、電、天然氣。（1）耗電量項(xiàng)目年用電量估算表：序號(hào)用電區(qū)域設(shè)備容量（kW）需要系數(shù)功率因數(shù)cosa有功功率（kW）日用電時(shí)間年耗電量萬(wàn)千瓦時(shí)1住戶數(shù)47800.30.814348418.732商鋪5770.80.846112201.923地下室2200.80.8176425.704電梯3000.40.5120417.525總計(jì)58770.70.84113663.87由上表可知，年用電量為663.87萬(wàn)千瓦時(shí)。（2）、項(xiàng)目平均日用水量649.40m3，年用水量為237032.46m3。（3）、天然氣消耗：依照《城鄉(xiāng)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50028-）及參照同類型項(xiàng)目和歷年中燃及市天然氣公司發(fā)布數(shù)據(jù)推斷，項(xiàng)目每戶月均用天然氣量為15m3左右。用氣項(xiàng)目計(jì)算基數(shù)（戶）用氣指標(biāo)（m3/年/戶）居住率（%）年天然氣用量（萬(wàn)立方米）住宅用氣7501808010.8經(jīng)估算，項(xiàng)目居民生活用氣系統(tǒng)總能耗為：10.8萬(wàn)立方米。（4）、能源消費(fèi)總量綜上所述，耗電量為663.87萬(wàn)千瓦時(shí)，年耗水量為23.7萬(wàn)噸，天然氣用量為10.8萬(wàn)立方米，項(xiàng)目重要能源品種及年需要量見下表：序號(hào)能源種類計(jì)量單位年需求量參照折標(biāo)系數(shù)年需要折標(biāo)煤量（噸原則煤）1電萬(wàn)千瓦時(shí)663.871.229815.892水萬(wàn)噸23.70.85720.313天然氣萬(wàn)立方米10.812.143131.14共計(jì)967.34本項(xiàng)目年能源消耗折算原則煤總用量為967.34噸原則煤/年，綜合能耗指標(biāo)為9.8公斤原則煤/平方米。5.3節(jié)能設(shè)計(jì)分析5.3.1、建筑概況：都市：氣候分區(qū)：夏熱冬暖建筑朝向：正南體形系數(shù)：0.275.3.2、規(guī)劃布局：本工程位于縣，地處低緯度，屬于高溫多雨亞熱帶季風(fēng)氣候，雨量充分，陽(yáng)光充沛，氣候溫和，充沛降水，無(wú)霜期長(zhǎng)，充分日照量，基于以上因素，在設(shè)計(jì)上合理規(guī)劃建筑布局，充分考慮了社區(qū)建筑朝向和整體通風(fēng)效果。（1）、本項(xiàng)目中建筑重要朝向迎合本地夏季主導(dǎo)風(fēng)（偏南風(fēng)）利于自然通風(fēng)和提高室內(nèi)空氣質(zhì)量。（2）、建筑布置在滿日照規(guī)定同步建筑物間距恰當(dāng)增大，有助于增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)空氣流動(dòng)單位時(shí)間內(nèi)進(jìn)風(fēng)風(fēng)量增大，風(fēng)速提高，從而加速建筑物與空氣熱互換，加快建筑外圍護(hù)構(gòu)造散熱速度，進(jìn)而減少空調(diào)負(fù)荷。（3）、社區(qū)從規(guī)劃上保證了夏季主導(dǎo)風(fēng)“風(fēng)道”暢通，入風(fēng)口和出風(fēng)口結(jié)合主導(dǎo)風(fēng)向合理設(shè)立，提高空氣流通效果。5.3.3、建筑單體：?jiǎn)误w設(shè)計(jì)結(jié)合功能單元充分考慮了通風(fēng)，采光，日照，遮陽(yáng)等因素，采用新型墻體材料，并設(shè)計(jì)了某些保熱隔熱構(gòu)造擁有良好熱工性能，達(dá)到提高建筑節(jié)能性。1、戶型設(shè)計(jì)開敞通透，可形成穿堂風(fēng)，采光，日照，遮陽(yáng)等因素，采用新型墻體材料，并設(shè)計(jì)了某些保溫隔熱構(gòu)造使用外圍護(hù)構(gòu)造擁有良好熱功能，達(dá)到提高建筑物節(jié)能性目。2、每棟樓前室及候梯廳均敞開明亮，能獲得良好自然采光，減少照明電耗，衛(wèi)生間自然采光，減少照明和設(shè)備能耗。3、戶型設(shè)計(jì)了面積和出挑均較大陽(yáng)臺(tái)，可起到水平固定外遮陽(yáng)效果，空調(diào)外機(jī)安裝位置均有遮陽(yáng)辦法，可避免太陽(yáng)直射導(dǎo)致外機(jī)發(fā)熱，效率及制冷效果減少。4、設(shè)計(jì)上根據(jù)地勢(shì)特點(diǎn)，地下室有條件某些設(shè)計(jì)了采光井，增長(zhǎng)地下室自然采光性和通風(fēng)量，大大減少設(shè)備能耗和照明用電。5、建筑外墻選用新型自保溫材料，坡屋面下設(shè)計(jì)成隔熱層構(gòu)造，起到良好隔熱效果。5.3.4、節(jié)能辦法：優(yōu)先考慮被動(dòng)式方略（如自然采光、自然通風(fēng)、圍護(hù)構(gòu)造隔熱遮陽(yáng)辦法等）后，優(yōu)化設(shè)計(jì)積極式方略（如照明節(jié)能技術(shù)等），詳細(xì)辦法如：通過合理總平面設(shè)計(jì)，運(yùn)用夏季主導(dǎo)風(fēng)向，因地制宜布置綠化帶，改進(jìn)氣候；選用適當(dāng)建筑材料，提高建筑圍護(hù)構(gòu)造隔熱保溫性能；選用高效節(jié)能建筑設(shè)備、制定合理運(yùn)營(yíng)和控制方式充分提高能源運(yùn)用率；選用高效節(jié)能燈具產(chǎn)品，充分運(yùn)用自然光照明，優(yōu)化照明控制方式，減少照明能耗；使用智能系統(tǒng)，使系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)，節(jié)約能耗。1、建筑節(jié)能辦法建筑室內(nèi)熱舒服型較差因素，一方面是在強(qiáng)烈太陽(yáng)光與氣溫較高共同作用下，大量熱量通過屋面和外墻特別是東、西墻傳入室內(nèi)空間；另一方面，通過開敞窗口直接透進(jìn)太陽(yáng)輻射熱和熱空氣；再有就是生活余熱，在這三者共同作用下使室內(nèi)氣候條件發(fā)生變化引起過熱。因而，應(yīng)對(duì)途徑有四條：途徑一：削弱室外熱作用，重要辦法是對(duì)的選取建筑朝向，防止日曬，同步綠化周邊環(huán)境，以減少環(huán)境輻射和氣溫，此外建筑表面應(yīng)勁量采用淺顏色飾面以減少對(duì)太陽(yáng)輻射吸??；途徑二：加強(qiáng)外圍護(hù)構(gòu)造隔熱和散熱，對(duì)屋面、外墻進(jìn)行隔熱解決，以減少傳進(jìn)室內(nèi)熱量和減少外圍護(hù)構(gòu)造內(nèi)表面溫度，抱負(fù)構(gòu)造方案是白天隔熱好而夜間散熱快；途徑三：保證房間自然通風(fēng)，以帶走室內(nèi)某些熱量，一定風(fēng)速可以協(xié)助人體散熱；路過四：外門窗遮陽(yáng)，遮陽(yáng)可以阻擋直射陽(yáng)光從外門窗口透入、減少對(duì)人體輻射、防止室內(nèi)墻面、地面和家具表面被曬導(dǎo)致室溫升高。因而，本項(xiàng)目建筑節(jié)能重要考慮自然通風(fēng)、減少太陽(yáng)輻射得熱以及建筑隔熱等方面以便達(dá)到隔熱節(jié)能目。建筑重要朝向?yàn)槟媳毕?，裙房建筑?nèi)部設(shè)立中庭提供了更好室內(nèi)空間采光、通風(fēng)條件。2、構(gòu)造節(jié)能辦法采用合理構(gòu)造方案，采用新三級(jí)鋼（建設(shè)廳重點(diǎn)推廣九項(xiàng)技術(shù)之一），提高材料運(yùn)用率，實(shí)現(xiàn)建筑、構(gòu)造一體設(shè)計(jì)，減少裝飾，能有效減少材料用量，減少成本，在應(yīng)用上做到安全、合理、節(jié)約。當(dāng)前構(gòu)造設(shè)計(jì)水平與近年前比較已有較大進(jìn)步，特別在構(gòu)造計(jì)算分析能力、施工技術(shù)、規(guī)范原則完善限度，構(gòu)造設(shè)計(jì)可以運(yùn)用好這些技術(shù)進(jìn)步帶來效益。倡導(dǎo)合用標(biāo)號(hào)高性能混凝土，合理設(shè)計(jì)構(gòu)造，能減少正常使用階段維護(hù)費(fèi)用，設(shè)計(jì)達(dá)到易維護(hù)、少維護(hù)，減少維護(hù)成本。3、給排水節(jié)能設(shè)計(jì)1、本工程選用高效節(jié)能供水設(shè)備，如變頻供水設(shè)備，高效水泵等，采用疊壓式供水系統(tǒng)2、選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具和水配件3、公共衛(wèi)生間蹲式大便器采用自閉式?jīng)_洗閥4、住戶使用空氣熱源泵熱水機(jī)或太陽(yáng)能熱水機(jī)組4、暖通節(jié)能設(shè)計(jì)（1）本工程在施工圖設(shè)計(jì)階段，進(jìn)行熱負(fù)荷和逐項(xiàng)逐時(shí)冷負(fù)荷計(jì)算；（2）備采用風(fēng)冷熱泵型分體式空調(diào)器，設(shè)備均采用能效比（COP）不不大于2.7設(shè)備，室外機(jī)均安裝在南北朝向外墻上，通風(fēng)良好，均有良好遮陽(yáng)辦法，空調(diào)冷凝水集中排放；（3）采用熱回收裝置或水—水熱泵系統(tǒng)制取生活熱水；（4）排風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)機(jī)單位風(fēng)量耗功率不大于0.32W,滿足原則規(guī)定；（5）廚房均設(shè)立局部機(jī)械排風(fēng)，就進(jìn)排出炊事油煙，并高空排放。5、電氣節(jié)能設(shè)計(jì)（1）合理擬定用電負(fù)荷容量，并考慮不同季節(jié)負(fù)荷變化狀況下節(jié)能辦法；（2）采用辦法提高供配電系統(tǒng)功率因素；（3）選用高效節(jié)能型變配電設(shè)備及用電設(shè)備；（4）對(duì)的選取導(dǎo)線截面，線路鋪設(shè)方案，以利于減少配電線路損耗；（5）住宅建筑用電采用分類分戶計(jì)量；（6）公共場(chǎng)合和部位照明應(yīng)采用高效光源，節(jié)能燈具和低損耗鎮(zhèn)流器等附件，并采用其她節(jié)能控制辦法，在有自然采光區(qū)域設(shè)定期或光電控制，居住建筑有天然采光樓梯間，走道照明，除應(yīng)急照明外，宜采用節(jié)能自熄開光；（7）夜景照明宜采用自動(dòng)控制辦法，應(yīng)可依照環(huán)境度化，活動(dòng)安排設(shè)定開燈方式和時(shí)間；（8）建筑設(shè)備實(shí)行節(jié)能控制，通過建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)空調(diào)，通風(fēng)，電梯，生活給水，排水和污水解決、供配電、照明等各個(gè)系統(tǒng)中設(shè)備運(yùn)營(yíng)工況進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)量、監(jiān)控、記錄，并進(jìn)行分析解決，以達(dá)到節(jié)約能源，減少資源消耗目。5.3.5、節(jié)能效果分析本項(xiàng)目建筑按照居住建筑進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，執(zhí)行國(guó)家和地方居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則，通過改進(jìn)建筑圍護(hù)構(gòu)造保溫和隔熱性能，提高通風(fēng)設(shè)備及其系統(tǒng)能效、充分運(yùn)用自然通風(fēng)、合理照度等節(jié)能辦法。采用建設(shè)廳重點(diǎn)推廣九項(xiàng)節(jié)能技術(shù)中建筑防水技術(shù)、構(gòu)造新三級(jí)鋼、也巖多孔磚技術(shù)，并注重太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)運(yùn)用。在保證相似室內(nèi)熱環(huán)境舒服參數(shù)條件下，與未采用節(jié)能辦法前相比，全年空調(diào)和照明總能耗就可以減少50%。再加上構(gòu)造節(jié)能辦法，節(jié)能率為50.55%，該設(shè)計(jì)建筑全年能耗不大于參照建筑全年能耗，因而依照《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》（DBJ45/003-）4.3.1可以擬定，該建筑節(jié)能設(shè)計(jì)已經(jīng)達(dá)到了節(jié)能規(guī)定。第六章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安頓分析6.1項(xiàng)目選址和用地方案本項(xiàng)目選址位于縣高速路進(jìn)城線西側(cè)，申報(bào)單位通過參加掛牌獲得該地使用權(quán)，并與01月08日辦理了土地使用證。用地規(guī)模83303.80平方米。申報(bào)單位獲得該土地使用開發(fā)權(quán)后，已經(jīng)按縣政府城鄉(xiāng)規(guī)劃，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了總平面設(shè)計(jì)。項(xiàng)目選址符合縣縣城總體規(guī)劃。本項(xiàng)目不占用耕地，項(xiàng)目選址不會(huì)導(dǎo)致如壓覆礦床和文物等有關(guān)不利影響，項(xiàng)目選址及用地有助于防洪和排澇，不影響軍事設(shè)施。6.2土地運(yùn)用合理性分析本項(xiàng)目符合土地運(yùn)用規(guī)劃規(guī)定，占地規(guī)模合理，符合節(jié)約和有效使用土地關(guān)于規(guī)定。6.3征地拆遷和移民安頓規(guī)劃方案本項(xiàng)目用地已獲得土地使用權(quán)且擬建場(chǎng)地為荒地，沒有征地拆遷和移民安頓有關(guān)規(guī)定和規(guī)范。第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析7.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀本項(xiàng)目擬建自然環(huán)境條件：項(xiàng)目位于縣內(nèi)高速路進(jìn)城線西側(cè)。項(xiàng)目區(qū)平均氣溫18.6~21.5℃，年日照數(shù)為1400小時(shí)，年總降雨量為1350~1450毫米，光照適度，空氣清新。本項(xiàng)目既有污染物重要是某些固體廢棄物（生活垃圾），無(wú)廢氣、廢水、噪聲及粉塵產(chǎn)生。7.2生態(tài)環(huán)境影響分析7.2.1公司要關(guān)注社會(huì)責(zé)任問題破壞自然、掠奪自然，就是破壞自己、掠奪自己；要關(guān)注人，也要關(guān)注自然；要滿足人需要，也要維護(hù)自然平衡；要關(guān)注人類當(dāng)前利益，更要關(guān)注人類將來利益。中華人民共和國(guó)人口眾多，資源短缺，生態(tài)脆弱，在發(fā)展過程中要加強(qiáng)尊重自然規(guī)律，合理開發(fā)和節(jié)約使用各種自然資源，努力建設(shè)低收入、少排污，可循環(huán)節(jié)約型社會(huì)，增進(jìn)人與自然和諧，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。7.2.2建設(shè)項(xiàng)目也許影響因素本工程屬于民用建筑，沒有工業(yè)污染及污染物，其對(duì)環(huán)境有也許產(chǎn)生影響是生活設(shè)施噪音和生活污染物1、廢氣排放因素：本工程地下室設(shè)有停車庫(kù)及變配電房，水泵房，也許產(chǎn)生少量廢氣，每層有廚房，燃料為管道煤氣，產(chǎn)生生活廢氣。2、水排放因素：本工程排放廢水重要為生活廢水，廢水重要來自廁所沖水，廚房和車庫(kù)沖洗廢水。3、固體廢棄物因素：本工程重要由住宅及配套商業(yè)用房構(gòu)成，產(chǎn)生固體廢棄物重要是生活垃圾。4、噪聲污染因素：本工程噪聲污染因素重要為設(shè)備運(yùn)營(yíng)噪聲。7.2.3重要污染源，污染物和治理辦法1、廢氣影響防治：廢氣防治解決后，排至專設(shè)排煙通道到屋頂，高空排放。汽車庫(kù)，變配電房，水泵房，設(shè)立機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，將廢氣排至室外。2、廢水防治：室內(nèi)污水合流排放，室外雨，污水分流，廚房和車庫(kù)廢水需經(jīng)各自隔油池解決后排入污水管網(wǎng)，經(jīng)解決后由社區(qū)污水管網(wǎng)收集后由社區(qū)內(nèi)埋式污水解決裝置一級(jí)解決后排入市政污水系統(tǒng)。3、固體廢棄物防治：生活垃圾和紙屑物質(zhì)分裝外運(yùn)，由后勤，清運(yùn)車解決。4、重要?jiǎng)恿υO(shè)備噪聲防治：水泵組產(chǎn)生振動(dòng)和噪音，水泵機(jī)組機(jī)組基本采用隔震墊，水泵進(jìn)出水管接口采用橡膠軟接頭，管道支架，吊架采用彈性支吊架。各類風(fēng)機(jī)選用低碳設(shè)備，風(fēng)管安裝消音裝置，通風(fēng)機(jī)房設(shè)吸音墻，吸音吊頂和隔音辦法，減少對(duì)環(huán)境和建筑自身影響。7.2.4生活防污問題1、生活及消防用水盡量運(yùn)用都市自來水管網(wǎng)直接供水；2、采用陶瓷芯節(jié)水龍頭，節(jié)水型低水箱，座便器等環(huán)保產(chǎn)品；3、所有公共衛(wèi)生間蹲式大便器采用腳踏沖洗閥，避免手部接觸該衛(wèi)生器二產(chǎn)生疾病交叉感染；4、生活給水管采用鋼塑復(fù)合管和PP-R給水管，用水衛(wèi)生又保證；7.2.5建筑和裝飾材料嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定原則選用部散發(fā)污染環(huán)保材料7.3環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)保是一項(xiàng)基本國(guó)策，建設(shè)項(xiàng)目必要符合國(guó)家環(huán)保原則，因而，項(xiàng)目將做到“三同步”，對(duì)上述“三廢”分別進(jìn)行嚴(yán)格治理，使之達(dá)到國(guó)家“三廢”排放原則。第八章項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析8.1第三期重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：1、地塊指標(biāo)占地：42.7畝總占地面積：28476.01平方米土地費(fèi)用：3330.6萬(wàn)元地價(jià)：78萬(wàn)元每畝容積率：2.50樓面地價(jià)：348.33元總建筑面積：95615.08平方米計(jì)入容積率面積：84571.22平方米地下建筑面積：11043.86平方米基底占地面積：7170.97平方米住宅面積：77590.80平方米商業(yè)面積：5779.83平方米建筑密度：27.44%建筑層數(shù)：2-26層2、項(xiàng)目總投資估算序號(hào)名稱計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1報(bào)建費(fèi)用綜合價(jià)10002前期費(fèi)用綜合價(jià)6003建安工程費(fèi)綜合價(jià)156004項(xiàng)目策劃、廣告費(fèi)綜合價(jià)5005基本設(shè)施配套費(fèi)綜合價(jià)3006工程監(jiān)理費(fèi)綜合價(jià)1007管理費(fèi)銷售總收入1%3008稅費(fèi)銷售總收入5.56%1679小計(jì)93、項(xiàng)目銷售總收入估算序號(hào)名稱計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）銷售面積萬(wàn)元/m21住宅77590.800.32248292商業(yè)5779.830.7040453地下室停車位11043.860.121325小計(jì)301994、項(xiàng)目靜態(tài)效益分析序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷售收入/301992總投資(包括營(yíng)業(yè)稅)總投資+土地出讓金23409.63靜態(tài)總利潤(rùn)銷售收入-總投資6789.44公司所得稅利潤(rùn)虧盈×33%2240.45項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）利潤(rùn)虧盈-公司所得稅45496項(xiàng)目投資利潤(rùn)率靜態(tài)總利潤(rùn)/總投資額29%7項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）/總投資額19.4%8.2第四期重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：1、地塊指標(biāo)占地：16.6畝總占地面積：11076.99平方米土地費(fèi)用：1294.8萬(wàn)元地價(jià)：78萬(wàn)元每畝容積率：6.30樓面地價(jià)：149.34元總建筑面積：86699.31平方米計(jì)入容積率面積：69834.90平方米地下建筑面積：16864.41平方米基底占地面積：2450.74平方米住宅面積：69834.90平方米商業(yè)面積：0平方米建筑密度：22.12%建筑層數(shù)：2-33層2、項(xiàng)目總投資估算序號(hào)名稱計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1報(bào)建費(fèi)用綜合價(jià)6502前期費(fèi)用綜合價(jià)3003建安工程費(fèi)綜合價(jià)150274項(xiàng)目策劃、廣告費(fèi)綜合價(jià)2805基本設(shè)施配套費(fèi)綜合價(jià)2606工程監(jiān)理費(fèi)綜合價(jià)907管理費(fèi)銷售總收入1%2448稅費(fèi)銷售總收入5.56%1355小計(jì)182063、項(xiàng)目銷售總收入估算序號(hào)名稱計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）銷售面積萬(wàn)元/m21住宅69834.900.32223472商業(yè)00.7003地下停車位16864.410.122023小計(jì)243704、項(xiàng)目靜態(tài)效益分析序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷售收入/243702總投資(包括營(yíng)業(yè)稅)總投資+土地出讓金19500.83靜態(tài)總利潤(rùn)銷售收入-總投資4869.24公司所得稅利潤(rùn)虧盈×33%1606.85項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）利潤(rùn)虧盈-公司所得稅3262.46項(xiàng)目投資利潤(rùn)率靜態(tài)總利潤(rùn)/總投資額25.0%7項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）/總投資額16.7%8.3第五期重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：1、地塊指標(biāo)占地：7.7畝總占地面積：5132.90平方米土地費(fèi)用：600.6萬(wàn)元地價(jià)：78萬(wàn)元每畝容積率：6.78樓面地價(jià)：157.20元總建筑面積：38205.60平方米計(jì)入容積率面積：31298.49平方米地下建筑面積：6907.11平方米基底占地面積：1292.82平方米住宅面積：31298.49平方米商業(yè)面積：0平方米建筑密度：25.19%建筑層數(shù)：2-29層2、項(xiàng)目總投資估算序號(hào)名稱計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1報(bào)建費(fèi)用綜合價(jià)3002前期費(fèi)用綜合價(jià)2003建安工程費(fèi)綜合價(jià)65004項(xiàng)目策劃、廣告費(fèi)綜合價(jià)1205基本設(shè)施配套費(fèi)綜合價(jià)906工程監(jiān)理費(fèi)綜合價(jià)367管理費(fèi)銷售總收入1%1178稅費(fèi)銷售總收入5.56%660小計(jì)80233、項(xiàng)目銷售總收入估算序號(hào)名稱計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）銷售面積萬(wàn)元/m21住宅31298.490.35109542商業(yè)00.7003地下停車位6907.110.12828小計(jì)117824、項(xiàng)目靜態(tài)效益分析序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷售收入/117822總投資(包括營(yíng)業(yè)稅)總投資+土地出讓金8623.63靜態(tài)總利潤(rùn)銷售收入-總投資3158.44公司所得稅利潤(rùn)虧盈×33%1042.25項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）利潤(rùn)虧盈-公司所得稅2116.26項(xiàng)目投資利潤(rùn)率靜態(tài)總利潤(rùn)/總投資額36.6%7項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）/總投資額24.5%8.4第六期重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：1、地塊指標(biāo)占地：12.8畝總占地面積：8554.84平方米土地費(fèi)用：998.4萬(wàn)元地價(jià)：78萬(wàn)元每畝容積率：6.78樓面地價(jià)：133.04元總建筑面積：75046.71平方米計(jì)入容積率面積：61479.17平方米地下建筑面積：13567.54平方米基底占地面積：2154.69平方米住宅面積：61479.17平方米商業(yè)面積：0平方米建筑密度：25.19%建筑層數(shù)：2-33層2、項(xiàng)目總投資估算序號(hào)名稱計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1報(bào)建費(fèi)用綜合價(jià)6002前期費(fèi)用綜合價(jià)3503建安工程費(fèi)綜合價(jià)142034項(xiàng)目策劃、廣告費(fèi)綜合價(jià)3005基本設(shè)施配套費(fèi)綜合價(jià)2006工程監(jiān)理費(fèi)綜合價(jià)807管理費(fèi)銷售總收入1%2318稅費(fèi)銷售總收入5.56%1296小計(jì)172603、項(xiàng)目銷售總收入估算序號(hào)名稱計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）銷售面積萬(wàn)元/m21住宅61479.170.35215172商業(yè)00.7003地下停車位13567.540.121628小計(jì)231454、項(xiàng)目靜態(tài)效益分析序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷售收入/231452總投資(包括營(yíng)業(yè)稅)總投資+土地出讓金18258.43靜態(tài)總利潤(rùn)銷售收入