2024年高等教育經(jīng)濟(jì)類自考-00122房地產(chǎn)評(píng)估筆試歷年真題薈萃含答案

2024年高等教育經(jīng)濟(jì)類自考-00122房地產(chǎn)評(píng)估筆試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(共30題)1.某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、88萬元、92萬元；預(yù)計(jì)2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價(jià)格。2.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。3.某宗房地產(chǎn)采用比較法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有較大的差異，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（）。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定4.國有土地所有權(quán)只能在一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，而不能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。5.在成本法中，只有貸款計(jì)算利息，而自有資金則無需計(jì)算利息。6.政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過（）的權(quán)力來實(shí)現(xiàn)。A、管制權(quán)B、征收權(quán)C、征稅權(quán)D、充公權(quán)E、行政事業(yè)收費(fèi)權(quán)7.某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）。A、35年B、45年C、48年D、50年8.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）。A、交通擁擠B、建筑技術(shù)進(jìn)步C、城市規(guī)劃改變D、自然環(huán)境惡化9.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2009年6月1日的價(jià)格為2000元/平方米，對(duì)其作交易日期修正到2009年10月1日的價(jià)格為（）元/平方米。A、2263B、1962C、1768D、173410.某商品住宅總價(jià)為100萬元，首付款為40%，其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為（）。A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%11.在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（）。A、區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本B、區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本C、結(jié)合實(shí)際成本來確定評(píng)估價(jià)值D、結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)來確定評(píng)估價(jià)值E、結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定評(píng)估價(jià)值12.如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用（）的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。A、估價(jià)作業(yè)日期B、成交日期C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D、交易日期修正后13.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果是因?yàn)椋ǎ?。A、估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同C、評(píng)估的價(jià)值類型可能不同D、估價(jià)依據(jù)可能不同E、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同14.開發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。15.某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為多少萬元？16.某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從開工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后一年內(nèi)可全部出租（第一年的收益暫且不計(jì)），按可出租面積計(jì)算的月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為90%，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的20%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，則該在建工程續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為（）萬元。A、1607萬元B、1486萬元C、473萬元D、438萬元17.資產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值也是資產(chǎn)交易中的一種相對(duì)公平合理的價(jià)值，只是其相對(duì)合理性的適用范圍較窄。18.某出讓的居住用地使用了30年后，決定轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，則該土地受讓人的使用期限不得超過（）年。A、70B、30C、40D、5019.期房與現(xiàn)房的價(jià)格孰高孰低？20.成本法中的利潤(rùn)是（）。A、正常條件下的平均利潤(rùn)B、個(gè)別開發(fā)商的利潤(rùn)C(jī)、開發(fā)商的平均實(shí)際利潤(rùn)D、開發(fā)商預(yù)期的平均利潤(rùn)21.合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日有助于減少和避免不必要的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)調(diào)整。22.下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（）。A、重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B、重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C、重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格D、建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格E、土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格23.綜合成新率反映評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置成本的比率。24.影響房地產(chǎn)流動(dòng)性的因素有（）。A、房地產(chǎn)的通用性B、房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性C、房地產(chǎn)的價(jià)值大小D、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性E、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、市場(chǎng)狀況25.貢獻(xiàn)原則是房地產(chǎn)評(píng)估中收益法和剩余法的基礎(chǔ)。26.估價(jià)報(bào)告使用者可能是（）。A、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人B、債權(quán)人C、投資者D、受讓人E、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等27.委托人的義務(wù)包括（）。A、向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的情況和資料B、對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)C、協(xié)助估價(jià)人員搜集估價(jià)所必要的情況和資料D、協(xié)助估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查看等工作E、不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果28.資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)國際性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。29.同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值。30.下列表述中不正確的是（）。A、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案: P.94÷（1+9%）+95÷（1+9%）2+96÷（1+9%）3+95×（P/A，9%，44）×（P/F，9%，3）=86.24+79.96+74.13+796.70=1037萬元2.參考答案:正確3.參考答案:D4.參考答案:錯(cuò)誤5.參考答案:錯(cuò)誤6.參考答案:A,B,C,D7.參考答案:B8.參考答案:B9.參考答案:A10.參考答案:B11.參考答案:B,E12.參考答案:C13.參考答案:C,D,E14.參考答案:正確15.參考答案:P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200萬元16.參考答案:D17.參考答案:正確18.參考答案:C19.參考答案: 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)。所以，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系是： 期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償20.參考答案:A21.參考答案:正確22.參考答案:A,B,C,D,E23.參考答案:正確24.參考答案:A,B,C,D,E25.參考答案:錯(cuò)誤26.參考答案:A,B,C,D,E27.參考答案:A,B,C,D,E28.參考答案:正確29.參考答案:正確30.參考答案:D第2卷一.參考題庫(共30題)1.委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。2.企業(yè)的特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍等不能作為估價(jià)對(duì)象。3.重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出加上合理的利潤(rùn)。4.某估價(jià)事務(wù)所在2008年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2008年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A、2008年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期5.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（）年。A、45B、50C、52D、556.比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。A、1.05B、1.02C、0.97D、0.957.由于土地的不可再生性，導(dǎo)致了土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。8.屬于非市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，又適用于非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。9.政府對(duì)房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權(quán)的是（）。A、限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施B、因公益事業(yè)，強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)C、對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D、在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)10.現(xiàn)對(duì)某期貨房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為（）時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。A、現(xiàn)在B、過去C、未來D、B和C11.某套房屋合同總價(jià)為80萬元，在實(shí)際交易中合同約定的付款方式可能有下列幾種情況：1.成交日期一次性付清；2.先支付5%的保證金，一年后一次性付清房?jī)r(jià)款；3.分期付款，其中成交日首付40萬元，一年后支付24萬元，兩年后再付20萬元；4.成交日期首付24萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還6500元；5.約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付15萬元，一年后支付10萬元，余款在20年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還4250元。假設(shè)年利率為6%，那么對(duì)于買方來說，上述各種情況下的實(shí)際成本分別為多少？12.在機(jī)器設(shè)備評(píng)估實(shí)踐中，技術(shù)檢測(cè)是確定設(shè)備成新率的唯一手段。13.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、環(huán)境污染D、交通擁擠E、正常使用的磨損14.資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保證。15.下列可以作為估價(jià)對(duì)象有（）。A、在建房地產(chǎn)B、正在開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)D、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分E、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)16.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A、10.2萬元B、11.0萬元C、11.3萬元D、11.5萬元17.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（）。A、55年B、50年C、48年D、45年18.房地產(chǎn)流動(dòng)性差與房地產(chǎn)的（）特性有關(guān)。A、價(jià)值量大B、獨(dú)一無二C、易受限制等特性D、交易手續(xù)較復(fù)雜E、交易稅費(fèi)較多19.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A、供需與價(jià)格B、需求與價(jià)格C、供給與價(jià)格D、供給與需求20.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低（）元/m2。A、200B、300C、700D、100021.運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估時(shí)，為了減少評(píng)估人員的工作量，一般只要求選擇一個(gè)參照物。22.非專業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價(jià)不必須承擔(dān)法律責(zé)任。23.一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總水平與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成正比關(guān)系。24.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建。估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A、350B、300C、250D、5025.收益現(xiàn)值是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。26.在用比較法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，選擇了五個(gè)可比案例，經(jīng)過修正得到的五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格之間存在較大的差異，最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)（）。A、取五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值B、取五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的中位數(shù)C、任選其中之一D、綜合分析后決定27.某房地產(chǎn)土地總價(jià)為6000萬元，土地單價(jià)為1000元/m2，容積率為2，則該房地產(chǎn)的樓面地價(jià)為（）。A、2000B、1000C、750D、50028.專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)為（）。A、由專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C、具有社會(huì)公信力D、不具有社會(huì)公信力E、承擔(dān)法律責(zé)任29.供需原則是房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。30.房地產(chǎn)估價(jià)中的“分析”包括對(duì)（）的分析。A、估價(jià)對(duì)象本身B、人口、制度政策C、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)D、國際因素E、僅僅對(duì)估價(jià)對(duì)象本身第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:正確2.參考答案:錯(cuò)誤3.參考答案:正確4.參考答案:A5.參考答案:C6.參考答案:D7.參考答案:錯(cuò)誤8.參考答案:正確9.參考答案:A10.參考答案:C11.參考答案: （1）p1=80萬元 （2）p2=80×5%+80÷（1+6%）=79.47萬元 （3）p3=40+24÷（1+6%）+20÷（1+6%）2=80.44