2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理

房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試卷一、單項(xiàng)選取題（共35題，每題分。每題備選答案中只有一種最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)編號(hào)）1．下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資是（）。

A．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司股票

B．購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)

C．購(gòu)買(mǎi)新建商品住房

D．購(gòu)買(mǎi)存量商品住房2．下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)是（）。

A．在建工程

B．車(chē)站

C．購(gòu)物中心

D．科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)3．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是（）。

A．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

B．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

C．或然損失風(fēng)險(xiǎn)

D．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)4.投資組合理論以為，把恰當(dāng)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，可以（）。

A．提高投資收益

B．減少系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

C．減少個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

D．使投資毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)5.末，某市住房總量為5000萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)合用住房400萬(wàn)m２,商品住房3750萬(wàn)㎡，，同期住房空置量為750萬(wàn)㎡,其中經(jīng)濟(jì)合用住房空置量為50萬(wàn)㎡，商品住房空置時(shí)為450萬(wàn)㎡，則該市末商品住房空置率是（）。

A．9％

B．12％

C．15％

D．20％6.政府土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（）。

A．產(chǎn)品質(zhì)量

B．產(chǎn)品性?xún)r(jià)比

C．規(guī)模和構(gòu)造

D．產(chǎn)品檔次7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系表述中，對(duì)的是（）。

A．自然周期與投資周期同步變化

B．投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期

C．投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期

D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期8．當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司很難理解購(gòu)買(mǎi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本公司產(chǎn)品價(jià)格變化反映時(shí)，往往采用（）。

A．挑戰(zhàn)定價(jià)法

B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C．目的定價(jià)法

D．隨行就市定價(jià)法9．某都市住宅市場(chǎng)調(diào)查成果顯示，該都市住宅總需求與總供應(yīng)基本平衡，但同步顯示，套型建筑面積120㎡以上住宅供過(guò)于求，70re如下住宅供不應(yīng)求，則該都市住宅市場(chǎng)處在（）狀態(tài)。

A．均衡

B．周期性失衡

C．構(gòu)造性失衡

D．區(qū)域性失衡10．某都市初家庭總數(shù)為120萬(wàn)戶(hù)，戶(hù)均年可支配收入為5萬(wàn)元，約有15％家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80㎡／戶(hù)，則該市新建商品住房市場(chǎng)潛量是（）萬(wàn)㎡。

A．1260

B．1380

C．1440

D．210011．下列影響消費(fèi)者行為因素中，屬于個(gè)人因素是（）。

A．學(xué)習(xí)

B．經(jīng)濟(jì)狀況

C．對(duì)渠道信賴(lài)度

D．購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)12．某公司開(kāi)發(fā)酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，依照市場(chǎng)變化將其用途調(diào)節(jié)為寫(xiě)字樓，該公司采用市場(chǎng)定位方式是（）。

A．避強(qiáng)定位方式

B．產(chǎn)品差別化方式

C．對(duì)抗性定位方式

D．重新定位方式13．房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著"買(mǎi)漲不買(mǎi)跌"現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購(gòu)買(mǎi)行為重要因素是（）。

A．消費(fèi)者感覺(jué)

B．消費(fèi)者生活方式

C．消費(fèi)者習(xí)慣

D．消費(fèi)者信念14．下列關(guān)于資金等效值概念表述中，對(duì)的是（）。

A．時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)金額

B．終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值金額

C．資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額實(shí)際價(jià)值相等另一時(shí)點(diǎn)價(jià)值

D．不同步點(diǎn)發(fā)生絕對(duì)值相等資金具備相似價(jià)值15．某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰,則該貸款實(shí)際年利率為（）。

A．7.5﹪

B．7.56﹪

C．7.71﹪

D．7.76﹪16．某家庭于購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬(wàn)美元貸款，貸款方式為“2／28”，第一年和次年年利率為7.5﹪，兩年后年利率調(diào)節(jié)為8.5﹪，則該家庭在第28個(gè)月還款額為（）美元．

A．1250

B．1398

C．1416

D．156217．下列關(guān)于收益率表述中，錯(cuò)誤是（）。

A．基準(zhǔn)收益率是投資者所規(guī)定最低投資報(bào)酬率

B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表白了項(xiàng)目投資所能支付最高貸款利率

C．常規(guī)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一．

D．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差18．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目目的收益率為10﹪，內(nèi)部收益率為16﹪，實(shí)際收益率為12﹪，銀行貸款利率為7.5﹪，則計(jì)算實(shí)際收益率所采用通貨膨脹率是（）。

A．1.82﹪

B．2.33﹪

C．3.57﹪

D．5.45﹪19．對(duì)于同個(gè)遍地產(chǎn)投資方案，某動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間關(guān)系是（）。

A．Pb<PB＇

B．Pb≤Pb＇

C．Pb=Pb＇

D．Pb>Pb＇20．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積為10000㎡，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元，建設(shè)周期為3年，利潤(rùn)總額為25000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率是（）。

A．10.42﹪

B．11.57﹪

C．31.25﹪

D．34.72﹪21．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤４,預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完畢后可供銷(xiāo)售面積為總建筑面積80﹪，項(xiàng)目固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)測(cè)平均銷(xiāo)售單價(jià)為4500元／㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡單位變動(dòng)成本為（）元／㎡．

A．2350.00

B．2937.50

C．3250.00

D．4062.5022．對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，本地價(jià)、建導(dǎo)致本、貸款利率、資本化率分別減少0％時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感因素是（）。

A．地價(jià)

B．建導(dǎo)致本

C．貸款利率

D．資本化率23．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)測(cè)算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景普通，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)3680萬(wàn)元．經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好概率45％；普通概率35％；不好概率20％，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值盼望值為（）萬(wàn)元．

A．2677.5

B．3680.60

C．4003.50

D．5356.8024．房屋開(kāi)發(fā)中基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（）范疇內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費(fèi)用．

A．黃線

B．紫線

C．藍(lán)線

D．紅線25．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源普通有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．普通而言三種資金使用順序是（）。

A．資本金、借貸資金、預(yù)租售收入

B．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金

C．借貸資金、預(yù)租售收入、資本金

D．資本金、預(yù)租售收入、借貸資金26．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目既有A、B兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目的收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元，150萬(wàn)元．對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案等額年值為（）萬(wàn)元．

A．39.51

B．49.39

C．49.96

D．62.4527．當(dāng)可供比較互斥方案壽命期相似，期效益也基本相似時(shí)，宜采用比選辦法是（）。

A．凈現(xiàn)值法

B．差額內(nèi)部收益率法

C．費(fèi)用現(xiàn)值法

D．內(nèi)部收益率法28．下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款表述中，錯(cuò)誤是（）。

A．債權(quán)人普通是商業(yè)銀行

B．不能用于償還土地購(gòu)買(mǎi)貸款

C．重要擔(dān)保物為在建工程及有關(guān)土地使用權(quán)

D．還款資金來(lái)源普通是銷(xiāo)售收入29．下列融資渠道中，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式是（）。

A．發(fā)行公司債券

B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金

C．發(fā)行股票

D．商業(yè)銀行貸款30．新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不涉及（）。

A．政府政策性資金

B．國(guó)內(nèi)外公司入股資金

C．個(gè)人入股資金

D．資產(chǎn)變現(xiàn)資金31．進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資構(gòu)造分析是（）。

A．債務(wù)融資成本分析

B．資金占用費(fèi)分析

C．資本金與債務(wù)資金比例分析

D．擔(dān)保費(fèi)分析32．下列關(guān)于寫(xiě)字樓租金表述中，對(duì)的是（）。

A．基本租金是租戶(hù)能接受最低租金

B．基本租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)節(jié)到市場(chǎng)租金水平

C．寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較抱負(fù)狀況下，市場(chǎng)租金普通低于基本租金

D．寫(xiě)字樓內(nèi)某一詳細(xì)出租單元租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)位置有一定差辟33．寫(xiě)字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶(hù)直接承擔(dān)出租方式是（）。

A．全租金方式

B．毛租金方式

C．凈租金方式

D．基本租金方式34．不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是（）。

A．抵押貸款利息

B．公共設(shè)施維修費(fèi)

C．房產(chǎn)稅

D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)35．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生鈔票流表達(dá)式中，對(duì)的是（）。

A．稅前鈔票流=有效毛收入一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B．稅前鈔票流=有效毛收入一抵押貸款還本付息

C．稅后鈔票流=稅前鈔票流一所得稅

D．稅后鈔票流=稅前鈔票流一準(zhǔn)備金一所得稅二、多項(xiàng)選取題（共15題，每題2分。每題備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)編號(hào)。所有選對(duì)，得2分；錯(cuò)選或多選，不得分；少選且選取對(duì)的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1．下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)表述中，對(duì)的有（）。

A．能為投資者帶來(lái)經(jīng)常性收入鈔票流

B．分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售已經(jīng)成為最受歡迎經(jīng)營(yíng)模式

C．適合于長(zhǎng)期投資

D．常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易

E．位置對(duì)其有著特殊重要性2．“某都市別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分方式包具有（）。

A．按地區(qū)范疇細(xì)分

B．按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C．按增量存量細(xì)分

D．按交易形式細(xì)分

E．按目的市場(chǎng)細(xì)分3．從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入資源有（）。

A．土地

B．勞動(dòng)力

C．資本

D．經(jīng)驗(yàn)

E．環(huán)境4．制定物業(yè)管理籌劃租金方案和出租方略時(shí)應(yīng)做到（）。

A．物業(yè)租金必要能抵償所有投資成本

B．只要是業(yè)主滿(mǎn)意租金方案就可以付諸實(shí)行

C．租金擬定應(yīng)考慮業(yè)主但愿投資回報(bào)率

D．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系

E．運(yùn)用已有類(lèi)似出租物業(yè)租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)修正5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位重要工作涉及（）。

A．預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本

B．選定目的市場(chǎng)

C．?dāng)M定消費(fèi)群體

D．明確項(xiàng)目檔次

E．設(shè)計(jì)建造原則6．可貸資金利率理論以為（）。

A．可貸資金需求重要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成

B．可貸資金供應(yīng)由家庭儲(chǔ)蓄、公司儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成

C．利率是由貨幣供應(yīng)與需求決定

D．可貸資金需求函數(shù)是利率遞增函數(shù)

E．可貸資金供應(yīng)函數(shù)是利率遞增函數(shù)7．下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果有（）。

A．銷(xiāo)售稅費(fèi)

B．租金收益

C．物業(yè)增值

D．股權(quán)增值

E．抵押貸款規(guī)模8．下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率表述中，對(duì)的是（）。

A．表白了負(fù)債占資產(chǎn)比例

B．反映了項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)限度

C．資產(chǎn)負(fù)債率越高，則公司應(yīng)變能力越強(qiáng)

D．屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

E．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資產(chǎn)負(fù)債率普通較高9．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重要不擬定性因素有（）。

A．開(kāi)發(fā)期和租售期

B．權(quán)益投資比率

C．資本化率

D．貸款利率

E．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用10．下列關(guān)于凈現(xiàn)值原則差表述中，對(duì)的有（）。

A．凈現(xiàn)值盼望值相似、掙現(xiàn)值原則差小方案為優(yōu)

B．可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低

C．掙現(xiàn)值原則差相似、掙現(xiàn)值盼望值大方案為優(yōu)

D．凈現(xiàn)值原則差系數(shù)大方案為優(yōu)

E．可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值離散限度11．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究重要內(nèi)容有（）。

A．國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策

B．地理環(huán)境

C．國(guó)外市場(chǎng)狀況

D．市場(chǎng)需求與供應(yīng)狀況

E．項(xiàng)目投資估算12．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金表述中，對(duì)的有（）。

A．資金重要來(lái)源是發(fā)行股票和金融市場(chǎng)上融資

B．抵押型房地產(chǎn)投資信托重要以收益性物業(yè)出租、經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)

C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重疊伙型房地產(chǎn)投資信托基金

D．房地產(chǎn)投資信托基金收益可以在一定限度上抵消通貨膨脹

E．普通委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員實(shí)行經(jīng)營(yíng)管理13．個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)有（）。

A．惡意欺詐

B．市場(chǎng)疲軟

C．項(xiàng)目拖期

D．質(zhì)量糾紛

E．違法預(yù)售14．物業(yè)服務(wù)公司在擬定寫(xiě)字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮重要因素有（）。

A．可出租面積

B．基本租金

C．室內(nèi)裝修

D．客戶(hù)類(lèi)型

E．出租單元面積規(guī)劃15．零售商業(yè)物業(yè)商業(yè)輻射區(qū)域普通涉及（）。

A．核心區(qū)域

B．影響區(qū)域

C．重要區(qū)域

D．次要區(qū)域

E．邊界區(qū)域三、判斷題（共15題，每題分。請(qǐng)依照判斷成果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)符號(hào)，用“√”表達(dá)對(duì)的，用“×”表達(dá)錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1．房地產(chǎn)投資相對(duì)于股票投資，往往具備較低收益水平。（）

2．某投資項(xiàng)目預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率變化幅度相似，則該項(xiàng)目系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。（）

3．吸納周期在數(shù)值上等子吸納量倒數(shù)。（）

4．在房地產(chǎn)自然周期下降階段，物業(yè)租金增長(zhǎng)率是下滑。（）

5．政府授權(quán)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)實(shí)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。（）

6．進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研需要收集大量資料，市場(chǎng)調(diào)查人員在收集資料時(shí)普通總是先收集第二手資料。（）

7．某貸款年利率為5％，按季度計(jì)息，則該貸款實(shí)際利率為5．87％。（）

8．普通來(lái)說(shuō)，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率減少。（）

9．流動(dòng)比率越低，闡明營(yíng)運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債余額）越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。（）

10．與凈現(xiàn)值原則差相比，凈現(xiàn)值原則差系數(shù)能更好地表白項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小。（）

11．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究主線目是為了使項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益最大化。（）

12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地區(qū)分析與選取重要考慮本地區(qū)政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化、教誨、自然條件等因素。（）

13．當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在資我市場(chǎng)上進(jìn)行權(quán)益融資比例呈現(xiàn)出不斷提高趨勢(shì)。（）

14．國(guó)內(nèi)都市土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。（）

15．當(dāng)前物業(yè)服務(wù)公司合用法定稅費(fèi)制度，體現(xiàn)了政府勉勵(lì)物業(yè)服務(wù)公司采用目干制收費(fèi)模式。（）四、計(jì)算題（共2題、20分。規(guī)定列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算，要馬出公式；僅有計(jì)算成果而無(wú)計(jì)算過(guò)程，不得分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）1．某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究可以滿(mǎn)足相似使用功能管道為20cm和30cm管道哪種有利問(wèn)題：兩種管道工程費(fèi)用分別為800萬(wàn)元、400萬(wàn)元；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年分別為350萬(wàn)元和220萬(wàn)元，之后每年都以0.05％比例遞增；假設(shè)兩種管道使用壽命分別為8年和0年，到期后凈殘值都是初期投資稠10％，折現(xiàn)率為0％。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生在年末。

請(qǐng)判斷這兩種方案關(guān)系，并選用適當(dāng)辦法比較兩方案優(yōu)劣。

（8分）2．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積為6000㎡，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。征詢(xún)公司依照地塊實(shí)際狀況提出如下方案：該項(xiàng)目1～3層為賓館，別的為住宅，建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5000㎡，可用于經(jīng)營(yíng)某些為4500㎡，可建成100個(gè)原則間。本地同檔次賓館平均價(jià)略為330元／間·天。前3年入住率