徐州某別墅項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

第一部分宏觀環(huán)境 4 4 5 5 8 9六、消費(fèi)環(huán)境 其次部分徐州房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、概述 25 29 第一部分5宏觀環(huán)境一、地理環(huán)境徐州位于東經(jīng)116°22',北緯33°43′--34°58'。在江蘇省的西北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為東部沿海地區(qū)與中部?jī)?nèi)陸地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。東西寬約210公里，南北長(zhǎng)約140公里，總面積11258平方公里。距南京、濟(jì)南、鄭州、合肥皆為300余公里。素有南國(guó)門戶，北國(guó)鎖鑰，中原屏障之稱。徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)大部分為平原，少數(shù)丘陵山地，平原總地勢(shì)由西北向東南降低，平原約占土地總面積的90%,海披一般在30-50米之間。徐州境內(nèi)河流級(jí)橫交叉，湖沼、水庫(kù)星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大水道橫貫?zāi)媳?徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長(zhǎng)，年氣溫14度，四季分明，光照充分，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長(zhǎng)，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。徐州礦產(chǎn)資源豐富。已探明和開采的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、石灰?guī)r、石膏、巖鹽、富鉀礦頁(yè)巖、硅石、粘二、行政區(qū)劃徐州總面積11258平方公里，占江蘇省總面積的11%,其東西長(zhǎng)約210公里，南北寬約140公里，其規(guī)模為江蘇省五個(gè)特大城市之一。徐州下轄五區(qū)、四縣以及兩個(gè)縣級(jí)市；五區(qū)是鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū)；四縣是豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣；兩個(gè)縣級(jí)市是新沂市和邳州市。市區(qū)主要部分為各所轄縣級(jí)市和縣包圍，位于中心地段；但賈汪區(qū)位于徐州的東北部由銅山縣與市中心區(qū)相隔開。工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。1-10月份，全市國(guó)有及年產(chǎn)品銷售收入500萬(wàn)元以上非國(guó)有(規(guī)模以上)工業(yè)增加值完成187.24億增加值分別為13.35億元和13.00億元，增長(zhǎng)17.2%和30.5%,增幅分別比上月加快2.8個(gè)百分點(diǎn)和2.2個(gè)百分點(diǎn)。股份制工年同期增長(zhǎng)2.2%:實(shí)際利用外資1.95億美元，同口徑增長(zhǎng)17.9%。地區(qū)看，縣域市場(chǎng)富強(qiáng)活躍，市和縣以下市場(chǎng)保持穩(wěn)定。1—10月份縣的消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)21.9%;市及縣以下消費(fèi)品零售額分別增長(zhǎng)11.8%和9,1%,分行業(yè)看，其他行業(yè)、餐飲業(yè)較為活躍，批發(fā)零售業(yè)保持穩(wěn)定，1—10月份分別增長(zhǎng)16.5%、13.7%和3、居民收入穩(wěn)步提高市場(chǎng)物價(jià)連續(xù)單升城鎮(zhèn)居民家庭收入穩(wěn)步提高。1-10月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7457.19元，同比增長(zhǎng)9.5%。2.7%,創(chuàng)今年以來(lái)新高。1-10月份，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上漲1.2%,其中，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲3.0%,消費(fèi)品價(jià)格上漲0.7%,從各大類分類價(jià)格看，食品類、煙酒及用品、衣著類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、消遣教育文化用品及服務(wù)類、居住類價(jià)格較上年同月有所上漲，分別上漲2.3%、1.2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭設(shè)備用品及修理服務(wù)、交通和通訊價(jià)格比去年同4、財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)金融存貸持續(xù)增加財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。1—10月份，全市財(cái)政總收入完成70.67億元，比上年同期增長(zhǎng)32.6%,同口徑增長(zhǎng)25.9%,其中地方收入完成33.97億元，增長(zhǎng)32.6%,同口徑增長(zhǎng)17.9%;中心收入完成36.70億元，增長(zhǎng)32.6%。財(cái)政支出44.32億元，比上年同期增長(zhǎng)28.8%。金融機(jī)構(gòu)存貸款持續(xù)增加。10月末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額710.27億元，比年初增加92.10億元，增長(zhǎng)14.9%;其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額471.77億元，比年初增加54.98億元，增長(zhǎng)13.2%。貸款速度維續(xù)加快，貸款增幅再創(chuàng)新高。10月末，金融機(jī)構(gòu)貸款余額456.98億元，比年初增加57.38億元，增長(zhǎng)14.4%,增速比9月末加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中短期貸款增長(zhǎng)11.3%,工業(yè)短期貸款增長(zhǎng)21.6%。——“自古彭城列九州，龍爭(zhēng)虎斗幾千秋”。徐州歷史悠久，帝堯時(shí)為大彭國(guó)，有2700多年的建城史，是江蘇境內(nèi)最早消滅的城邑。這里是上古養(yǎng)生學(xué)家彭祖的封地，漢代開國(guó)皇帝劉邦的故里，西楚霸王項(xiàng)羽的舊都，具有深厚的歷史文化積淀。一—據(jù)史料記載，從公元前21世紀(jì)的夏朝大彭國(guó)彭伯壽與西河武觀在彭城兵戎相見開頭，到楚漢相爭(zhēng)、三國(guó)交兵，再到抗日戰(zhàn)斗中的徐州會(huì)戰(zhàn)和解放戰(zhàn)斗中的淮海戰(zhàn)役，發(fā)生在徐州規(guī)模較大的戰(zhàn)役有400余起，產(chǎn)生了大量的軍事家和經(jīng)典戰(zhàn)例，使徐州在中國(guó)乃至世界軍事史上有著重要的地位。2、人口狀況——截止2002年全市戶籍人口904.44萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口250,30萬(wàn)，占人口總數(shù)的27.7%?！熘萑丝谝詽h族為主。據(jù)第四次人口普查資料，全市漢族人口比重為99.82%,另外還有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等49個(gè)少數(shù)民族，占全市總?cè)丝诘?.18%,其中尤以回族人口居多。1、徐州外部交通環(huán)境優(yōu)越，——徐州素有“五省通衙”之稱。京滬、隴海鐵路在此交匯，京、杭大水道傍城而過(guò)，為全國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”.——徐州鐵路運(yùn)輸占有重要位置，隴海、津浦兩大鐵路干線在此交匯，始發(fā)上海、北京、青島、武漢等大中城市的客運(yùn)列車16對(duì)，徐州鐵路貨運(yùn)編組站是全路其次大樞紐，有調(diào)作業(yè)量居全路首位。一—徐州境內(nèi)有國(guó)道5條，省道20條，通車大路總里程1.2萬(wàn)公里，其中一級(jí)大路500余公里，二級(jí)大路714公里。大路通車?yán)锍淘诮K省處于領(lǐng)先地位。——國(guó)內(nèi)一級(jí)航空干線大型民航空港——徐州觀音機(jī)場(chǎng)，已開通至北京、上海、廣州、深圳、廈門、沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、成都、昆明等航線，并樂觀進(jìn)展海外專、包機(jī)業(yè)務(wù)；大郭莊聯(lián)航機(jī)場(chǎng)也可起降大中型客機(jī)，已開通至北京、惠州航線——徐州內(nèi)河航運(yùn)發(fā)達(dá)，有黃金水道之稱的京航大水道傍城而過(guò)，沿線有邳州、萬(wàn)寨等4個(gè)內(nèi)河大港，年吞吐量2000多萬(wàn)噸。2、徐州市區(qū)交通狀況得到相當(dāng)大的改善，——淮海路、黃河南路、建國(guó)路、湖北路、中山路、西安路、復(fù)興路以及二環(huán)線、三環(huán)線等主干道縱橫交叉，構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些道路基本都已完成改造，路況較好，行車便利?！行牡囟魏椭鞲傻缆窙r較好，但主干道的綠化做得不夠，市區(qū)次干道道路陳舊，交通環(huán)境欠佳。需要改造的力度較大.一—城市公共汽車營(yíng)運(yùn)線路較多，基本能抵達(dá)市區(qū)各重要地點(diǎn)。但營(yíng)運(yùn)公交車還需改善，行車路線和車次規(guī)劃需優(yōu)化設(shè)置.三季度，城市居民人均財(cái)產(chǎn)性收入為109.55元，同比增長(zhǎng)122.0%,但因占家庭總收入的比重僅為1.5%,所以拉動(dòng)作用較小。增加制造了條件，調(diào)查資料表明；徐州城市居民工薪收入占家庭總收入的比重為64.3%,比去年同期下降1.8個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)凈收入占家庭總收入的比重為4.4%,比去年同期上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。由此看出，隨著城市居民就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，居民對(duì)市場(chǎng)5)、居民收入水平位居全省第七2004年1—9月份，徐州城市居民收入水平位居全省第七。其中；蘇州市(9484,71元、16,66%)、無(wú)錫市(8752.02元、14.88%)、常州市(8745.01元、14.47%),南京市(7679.71元、11.18%)、南通市(7348.52元、12.95%)、鎮(zhèn)江市(7159.84元、16.49%),城市居民人均可支配收入增幅居全省第十位。2、城市居民消費(fèi)支出同步提高在居民收入穩(wěn)步提高的同時(shí)，消費(fèi)支出也有了較大幅度的增長(zhǎng)。調(diào)查資料顯示；1—9月份城市居民人均消費(fèi)性支出為4782.15元，同比增長(zhǎng)6.0%。消費(fèi)觀念明顯轉(zhuǎn)變，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理，消費(fèi)方式機(jī)敏多樣，生活質(zhì)量不斷提高。前三季度，居民家庭醫(yī)療保健費(fèi)用大幅增加，人均支出454.14元的成年人也在自我充電，學(xué)電腦、學(xué)英語(yǔ)、學(xué)駕駛等已成為眾多市民的選擇。1—9月份城市居民人均教育支出達(dá)540.99元，同比增長(zhǎng)46.3%。更受到了寬敞市民的歡迎。1—9月份城市居民人均交通支出140.58元，同比增長(zhǎng)19.7%。由于通訊信息產(chǎn)品的快速進(jìn)展，層消費(fèi)支出為251.73元，同比增長(zhǎng)23.8%。人均社會(huì)保障支出占人均家庭總收入的5.7%。從構(gòu)成來(lái)看，個(gè)人交納的養(yǎng)老基金所占比例為42.0%,個(gè)人交納的住房公積金為43.4%,個(gè)人交納的醫(yī)療基金為11.1%,個(gè)人交納的失業(yè)基金為3.3%,其他社會(huì)保障支出為0.2%。支出為1654.38元，同比下降0.1%。食品支出占消費(fèi)性支出的比重(恩格爾系數(shù))由去年全年的36.7%降到34.6%,下降了2.1隨著居民生活水平的提高，人們更情愿花錢享受服務(wù)。1—9月份人均服務(wù)性消費(fèi)支出為1410.66元，同比增長(zhǎng)16.2%,占消費(fèi)性支出的29.5%,比上年同期提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)今年以來(lái)，高收入戶的收入增長(zhǎng)大大超過(guò)了低收入戶的收入增長(zhǎng)，抽樣調(diào)查資料顯示：1—9月份20%的高收入戶人均可支配收入同比增長(zhǎng)21.7%,20%的低收入戶人均可支配收入同比下降10.9%,高收入戶的收入占總收入的42.4%,低收入戶的收入占總收入的6.8%,凹凸收入差距為7.7倍，比上年同期的5.6倍擴(kuò)大了2.1倍。我市居民消費(fèi)傾向系數(shù)為70.4%,比去年同期的73.3下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)。目前，房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升、教育費(fèi)用居高不下、不斷其次部分徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)2004年第三季度徐州住房均價(jià)為1854元/平方米，二季度住宅均價(jià)為1832元/平方米，比二季度上漲1.2%,在市場(chǎng)政策1、商品房預(yù)(銷)狀況：2004年三季度的商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)(銷)售面積為23.91萬(wàn)平方米，比2004年其次季度削減15.94徐州市2004年二、三季度商品房預(yù)售面積比較表類型2004年二季度2004年三季度兩季度相比住宅(萬(wàn)m)2、房地產(chǎn)交易狀況：據(jù)房地產(chǎn)交易管理部門統(tǒng)計(jì)資料分析，2004年三季度增量住房交易為2257戶(宗),交易面積24.14萬(wàn)平方米，交易額3.15億元，比二季度分別下降30.08%、21.57%、28.41%:存量房產(chǎn)交易2779戶(宗),交易面積16.76萬(wàn)平方年度戶數(shù)交易面積(萬(wàn)m2)交易金額(億元)增量住房(商品住房)2004年其次季度2004年第三季度存量住房(私房)2004年其次季度2004年第三季度□□增量住房■存量住房2004年二、三季度住房交易戶數(shù)比較圖戶數(shù)二季度三季度02004年二、三季度住房交易面積比較圖交易額(億元)增量住房存量住房交易額(億元)徐州市2004年二、三季度住房按揭比較表2004年二季度2004年三季度兩季度相比戶數(shù)下降11.46%面積(萬(wàn)平方米)低押額(億元)體反映在商品住宅(增量房)銷售量低于存量房產(chǎn)交易量，說(shuō)明增量房產(chǎn)供應(yīng)略顯不足，潛在需求較大，存量住房交易價(jià)格有2004年三季度徐房指數(shù)為2193點(diǎn)，比上季度上漲26點(diǎn)，漲幅為1.20%(基期為2003年三季度，基期指數(shù)為2000點(diǎn))徐州分區(qū)均價(jià)表徐房住宅均值比上季度上漲1.20%中心區(qū)住宅均值比上季度上漲0.46%東區(qū)住宅均值比上季度下降0.50%南區(qū)住宅均值比上季度上漲4.75%西區(qū)住宅均值比上季度上漲6.50%北區(qū)住宅均值比上季度上漲5.96%時(shí)間第三部分徐州別墅市場(chǎng)爭(zhēng)辯依據(jù)*機(jī)構(gòu)研展部及徐州專案組對(duì)徐州別墅市場(chǎng)的前期市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合徐州別墅的區(qū)域分布特點(diǎn)，將徐州別墅分為下述1、新區(qū)板塊行政范圍為銅山新區(qū)及泉山區(qū)近銅山區(qū)部分地區(qū)，地理范圍為三環(huán)南路以南、新茶路(礦大南湖校區(qū))以2、*西岸板塊地理范圍為**以西地區(qū)，代表樓盤有：湖森堡、南湖·一棟洋房。目前別墅市場(chǎng)處于熱銷期的僅久隆風(fēng)凰城、嘉慧園，其中久隆風(fēng)凰城別墅估計(jì)將會(huì)持續(xù)供應(yīng)至06年下半年：湖森堡、泉案名上市時(shí)間銷售持續(xù)時(shí)間物業(yè)類型工程進(jìn)度久隆風(fēng)凰城03年底06年下半年1000余套聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟詳見個(gè)案簡(jiǎn)介泉山美墅05年下半年1年左右100余套疊加、聯(lián)排、雙拼詳見個(gè)案簡(jiǎn)介漢府雅園05年下半年不詳尚在做規(guī)劃浙江同創(chuàng)不詳較大可能全做獨(dú)棟生地南湖·一棟洋房05年1年左右100畝左右聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟生地太陽(yáng)花園·山水逸墅不詳100畝左右不詳生地04年12月估計(jì)至06年100套獨(dú)棟中匯怡心別墅04年12月1年左右300余套聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟三通一平從上表可以看出；從04年12月份起別墅市場(chǎng)將有所放量，由于超級(jí)大盤久隆鳳墨城的存在，以及別墅儲(chǔ)備地塊的間續(xù)開發(fā)，將來(lái)別墅市場(chǎng)供應(yīng)量稍大的態(tài)勢(shì)將持續(xù)到06年底或07年。依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，以下分析的采樣的樣本為；久隆風(fēng)凰城、嘉慧園、泉山美墅、逸山花園、湖森堡、中匯怡心別目前徐州的別墅主要分布在新區(qū)板塊，占到56.9%,將來(lái)還將有其它樓盤間續(xù)上市，因此新區(qū)板塊別墅唱主角的格局幾年之內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)變；隨著*西岸板塊的南湖·一棟洋房及太陽(yáng)花園·山水逸墅明年的間續(xù)的上市，云湖龍西岸板塊的別墅將會(huì)較目前的9,5%有較大上升；風(fēng)鳴路沿線別墅已比較成熟，已無(wú)土地可供開發(fā)，因■金山橋板塊■新區(qū)板塊口云龍湖西岸板塊口鳳鳴路板塊◆市場(chǎng)供應(yīng)量：180套左右◆主要分布區(qū)域；新區(qū)板塊◆主力總價(jià)范圍：32萬(wàn)◆代表樓盤；嘉慧園◆市場(chǎng)供應(yīng)量：480套左右◆主要分布區(qū)域：新區(qū)板塊、**橋板塊◆主力總價(jià)范圍：60萬(wàn)元◆單價(jià)：2300-3800元/平米行情：是徐州別墅市場(chǎng)的主角◆市場(chǎng)供應(yīng)量：162套◆主力總價(jià)范圍：100-120萬(wàn)元◆單價(jià)：3600-4000元/平米◆代表樓盤：久隆風(fēng)凰城、中匯怡心別墅4、獨(dú)棟◆市場(chǎng)供應(yīng)量：187套左右◆主力總價(jià)范圍：150-200萬(wàn)元◆單價(jià)：4500-5000元/平米新區(qū)板塊別墅市場(chǎng)的規(guī)模約占到整個(gè)徐州別墅市場(chǎng)的50%,目前在售樓盤有久隆風(fēng)凰城、嘉慧園，預(yù)熱盤有泉山美墅，未比例主力面積(m2)單價(jià)(RMB/m2)主力總價(jià)疊加32萬(wàn)60萬(wàn)100萬(wàn)獨(dú)棟110-170萬(wàn)新區(qū)板塊物業(yè)類型比例圖疊加口獨(dú)棟新區(qū)板塊別墅市場(chǎng)中；以聯(lián)排和疊加為主要產(chǎn)品，占到77%;雙拼和獨(dú)棟所規(guī)劃的數(shù)量也占肯定比例。新區(qū)分墅規(guī)劃面積大致如下；疊加面積在180-200m2、聯(lián)排面積在230m2、雙拼面積在280-310m2、獨(dú)棟面積在290-310m2(久隆)和380m2(嘉匯園)。久隆風(fēng)凰城所規(guī)劃的別墅均較經(jīng)濟(jì)適用，因而面積落點(diǎn)較小，主要反映在獨(dú)棟的面積上。3、價(jià)格分布分析通過(guò)分析可以得出新區(qū)分墅總價(jià)；疊加32萬(wàn)、聯(lián)排60萬(wàn)、雙拼100萬(wàn)、獨(dú)棟110-170萬(wàn)。無(wú)論是久隆風(fēng)凰城的小面積規(guī)4、個(gè)案分析久隆風(fēng)凰城1)基本資料開發(fā)商：久隆集團(tuán)》總建規(guī)模：50萬(wàn)m2容積率；0.38套、雙拼16套、獨(dú)棟20套)、三期及四期估計(jì)規(guī)劃均有200余套。>總價(jià)(二期):聯(lián)排；主力總價(jià)55萬(wàn)-70萬(wàn)，均價(jià)在60萬(wàn)左右；獨(dú)棟；110萬(wàn)-180萬(wàn)>優(yōu)待度：一次性付款4%,按揭3%:>小區(qū)配套：總建面積3萬(wàn)m'商業(yè)街、商業(yè)街的基本業(yè)態(tài)為歐式風(fēng)情酒吧和歐洲日用品賣點(diǎn)提煉：開發(fā)商品牌、超大社區(qū)、高品質(zhì)規(guī)劃、社區(qū)景觀、依山伴水更突出別墅的原味、完善的配套、200畝活水源、2)交通本案距市中心的車程在20分鐘左右，小區(qū)對(duì)面為11終點(diǎn)站，小區(qū)將來(lái)有免費(fèi)班車直達(dá)市區(qū)。久隆風(fēng)凰城作為徐州在售體量最大的樓盤，自去年年底上市以來(lái)，銷售狀況順當(dāng)，一期比二期在價(jià)格上漲了500至1000元景觀房的概念使樓盤升值不少.實(shí)行的逼迫式營(yíng)銷手段也值得借鑒.泉山美墅1)基本資料項(xiàng)目地址：南三環(huán)、泉山森林公園東側(cè)(風(fēng)華園斜對(duì)面)開發(fā)商：徐州山水人家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司>總建規(guī)模：11.98萬(wàn)m2(不含公建)>綠化率；40%規(guī)劃：一期100畝規(guī)劃為多層公寓；二期100畝規(guī)劃為雙拼、聯(lián)排、疊加別墅(共計(jì)30余棟、其中；疊加有20幾棟約100套、聯(lián)排4至6棟約20套、其余為雙拼約12套)工程進(jìn)度：七通一平階段交房時(shí)間：二期別墅06年底交房>面積范圍：疊加185-200m2、聯(lián)排230m2、雙拼280m>均價(jià)：未定主力總價(jià)：不詳>優(yōu)待度：未定物業(yè)管理：未定>會(huì)所：1000多平方米(位于別墅區(qū))賣點(diǎn)提煉；本案以泉山森林公園為最大賣點(diǎn)，項(xiàng)目東側(cè)(近別墅區(qū))有十幾萬(wàn)方的規(guī)劃湖也成為其宣揚(yáng)的重點(diǎn)。2)交通距市中心15分鐘車程.本案一期規(guī)劃為多層，雖然拉低了別墅的檔次，但一期先占有市場(chǎng)的做法，值得借鑒；小區(qū)周邊有大型的成熟社區(qū)(風(fēng)華園)以及高校城，這將為本案供應(yīng)各種不同層次的客源，在小區(qū)本身定位也是針對(duì)不同層次的客戶；另外小區(qū)緊鄰三環(huán)線，在1)基本資料》入市時(shí)點(diǎn)：04年4月>交房時(shí)間：估計(jì)明年7月主力總價(jià)：疊加：32萬(wàn)、聯(lián)排67萬(wàn)、雙拼99萬(wàn)、獨(dú)棟150萬(wàn)；優(yōu)待度：1%2)交通距市中心大約15分鐘的車程，公交路線只有11路.3)淺析1)基本資料總建規(guī)模：4.16萬(wàn)m主力面積：380m2左右主力總價(jià)：180-200萬(wàn)>優(yōu)待度：無(wú)車位：戶外車庫(kù)>會(huì)所：內(nèi)、外雙會(huì)所；其中內(nèi)湖廣場(chǎng)會(huì)全部1000多m2賣點(diǎn)提煉：超低容積率、高綠化率、小區(qū)規(guī)劃是其突出賣點(diǎn)，每戶占地1.0畝至1.5畝，小區(qū)內(nèi)有人工湖、內(nèi)外雙會(huì)所等設(shè)本案由上海新吉陽(yáng)全程代理，其案名及整體規(guī)劃均翻版原來(lái)項(xiàng)目，雖然有其成功及成熟的一面，但是否被徐州市場(chǎng)接受有別墅中最差的，完全處于農(nóng)村包圍中，周邊配套、道路通達(dá)度均不抱負(fù)：本案整體規(guī)劃(綠化、容積率、房型、人工湖、內(nèi)外會(huì)所的概念)將為樓盤增色不少。天齊別墅天齊別墅1)基本資料項(xiàng)目地址：去龍區(qū)湖西路面積范圍：聯(lián)排180m2、獨(dú)棟300-400m2》總價(jià)：聯(lián)排75萬(wàn)、獨(dú)棟180萬(wàn)左右優(yōu)待度：4%逸山花園有少量房源出售，類型為花園洋房的躍層，總價(jià)在90多萬(wàn)；該板塊板塊已無(wú)地可開發(fā)。逸山花園1)基本資料>物業(yè)類型；三層花園洋房(3樓為躍層)>規(guī)劃：本案規(guī)劃為9棟花園洋房、78套中有26套為躍層>面積范圍：228-266m2(躍層)2)交通3)淺析(四)、**橋板塊由于**橋開發(fā)區(qū)的緣由，本區(qū)域也是較早的別墅聚集區(qū)之一，較早的別墅有龍?zhí)渡角f、金貝社區(qū)。目前該板塊僅中匯怡心別墅為預(yù)熱盤，**曉月只剩余兩套獨(dú)棟別墅(這兩套剛開頭建筑，其余已為準(zhǔn)現(xiàn)房)。本區(qū)域估計(jì)總價(jià)為聯(lián)排80萬(wàn)、雙拼120萬(wàn)、獨(dú)棟140-160萬(wàn)。1)基本資料>項(xiàng)目地址：**橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)楊山路(桃園小區(qū)西側(cè))企劃營(yíng)銷：雨辰策劃>總建規(guī)模：55660m2>綠化率：46%物業(yè)類型；別墅(獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排)規(guī)劃：本案規(guī)劃獨(dú)棟37幢、雙拼37棟74戶、聯(lián)排31棟180戶左右工程進(jìn)度：三通一平>入市時(shí)點(diǎn)：估計(jì)04年12月開盤交房時(shí)間：06年3月>面積范圍：聯(lián)排260-280m2》總價(jià)；估計(jì)聯(lián)排總價(jià)80萬(wàn)、雙拼120萬(wàn)、獨(dú)棟140-160萬(wàn)物業(yè)管理：未定>會(huì)所：有2)交通本案距市中心約15分鐘車程，周邊有3、3附、73路公交路線，1)基本資料>入市時(shí)點(diǎn)：04年4月》交房時(shí)間：05年7月》總價(jià)：92萬(wàn)2)交通3)淺析一、項(xiàng)目概況1、地理位置；*東路近7、規(guī)劃；共同51棟，其中49棟住宅、公建2棟二、項(xiàng)目周邊環(huán)境沿**東路、**南路路況通暢，道路狀況也很好。本案四周有：游2、9、22、39、69等公交路線，可等市區(qū)各處，出行及為本案周邊生活配套及商業(yè)配套還不夠完善和檔次，有待改善；目前配套主要分布在*東路與泰山路交界處。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(S)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(S)開發(fā)商具有肯定的品牌優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目劣勢(shì)分析(W)項(xiàng)目劣勢(shì)分析(W)項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(0)項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(0)項(xiàng)目市場(chǎng)威逼分析(T)項(xiàng)目市場(chǎng)威逼分析(T)單身公寓豪宅很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜閻市區(qū)、人員混雜區(qū)符合強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主(快)干道、高壓線、工廠等。符合高高高符合低不高高很高可達(dá)到低一般高很高可達(dá)到無(wú)一般低低符合無(wú)一般高很高符合無(wú)一般高很高最好具有自然?稀缺景觀資源符合1)產(chǎn)品的概念◆**風(fēng)景區(qū)里的別墅◆回歸自然(親自然主義)2)產(chǎn)品描述項(xiàng)目定位針對(duì)于徐州的高收入階層，突出顯示項(xiàng)目的地理位置(*風(fēng)景區(qū)旁)、稀缺性以及小區(qū)的高品質(zhì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。3)產(chǎn)品主題簡(jiǎn)析回歸自然(親自然主義)◆**山莊在**畔享受大自然更好的呵◆**山莊——大自然里的家園。◆**山莊——在**畔呤聽著大自然的聲音。1)特征描述★居住/工作區(qū)