資產(chǎn)評(píng)估中的最經(jīng)典案例-重要知識(shí)點(diǎn)匯總

武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目資金平衡方案武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司2012年5月目錄第一章項(xiàng)目基本情況 1一．項(xiàng)目概況及背景 1二、項(xiàng)目區(qū)位概況 2第二章項(xiàng)目成本概算 4一、測(cè)算說明 4二、征地成本測(cè)算依據(jù) 4三、征地成本測(cè)算過程 5四、主要技術(shù)思路和相關(guān)說明 6五、項(xiàng)目成本測(cè)算 7第三章 平衡資金測(cè)算 14一、土地價(jià)格定位 14二、土地出讓收益 24三、國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用 28四、土地凈收益測(cè)算 30五、資金平衡結(jié)論 30第四章融資計(jì)劃 31一．項(xiàng)目資本金 31二、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措 31三、土地收益轉(zhuǎn)投 34第五章項(xiàng)目平衡財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 35二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 36三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 36第六章分析結(jié)論 37附表、附件 39一．附表 39二．附件 39第一章項(xiàng)目基本情況一．項(xiàng)目概況及背景1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）。項(xiàng)目定義為由武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范投資開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)投資運(yùn)作的武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目。根據(jù)武漢市漢陽區(qū)人民政府文件：陽政文[2012]8號(hào)《漢陽區(qū)人民政府武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司關(guān)于聯(lián)合組建武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開發(fā)有限公司的請(qǐng)示》，項(xiàng)目由武漢市漢陽區(qū)人民政府指定的湖北天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和武漢匯科質(zhì)量檢測(cè)有限公司共同出資，與武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司組建合資公司——武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)投資運(yùn)作。2、項(xiàng)目背景為促進(jìn)漢陽西部城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，貫徹落實(shí)好湖北省、武漢市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于加快漢陽西部“七村一場(chǎng)”（鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個(gè)村和什湖農(nóng)場(chǎng)）綜合改造的批示精神，漢陽區(qū)委、區(qū)人民政府會(huì)同武漢地產(chǎn)集團(tuán)，對(duì)聯(lián)合推進(jìn)漢陽西部“七村一場(chǎng)”整體改造工作進(jìn)行了多次會(huì)商，現(xiàn)已簽訂《合作框架協(xié)議書》和《合作協(xié)議》。根據(jù)《武漢市人民政府國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)關(guān)于綜四交字【068】號(hào)政務(wù)督查事項(xiàng)的回復(fù)意見》，武漢市漢陽區(qū)人民政府所屬全資子公司與武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司共同組建合資公司——武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開發(fā)有限公司，作為“武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)”整體改造主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造建設(shè)，實(shí)施項(xiàng)目改造。3、項(xiàng)目整體改造的必要性一是三環(huán)線綜合整治及綠化帶建設(shè)的需要。自2011年4月起，武漢市啟動(dòng)了三環(huán)線及周邊環(huán)境綜合整治工作，要求將三環(huán)線建成武漢市“百里文明示范路”，對(duì)三環(huán)線建設(shè)提出了“快速通達(dá)、智能誘導(dǎo)、綠化美化、管理規(guī)范”的具體要求。由于漢陽西部“七村一場(chǎng)”緊鄰三環(huán)線西側(cè)，沿三環(huán)線約8公里長(zhǎng)，若不對(duì)其進(jìn)行整體改造，漢陽三環(huán)線西側(cè)的綜合整治和綠化帶建設(shè)所需的拆遷和征地資金將無法落實(shí)，從而影響全市三環(huán)線整治目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二是“三萬”活動(dòng)中村民強(qiáng)烈要求進(jìn)行改造。漢陽西部“七村一場(chǎng)”地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施極其缺失，村民醫(yī)療、教育以及供水、排水、供電、道路、通訊等必要生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等問題長(zhǎng)期沒有得到有效解決，非城非鄉(xiāng)的局面造成該區(qū)域農(nóng)民社會(huì)保障和生活質(zhì)量均無低于區(qū)內(nèi)其他城中村村民水平。自2011年3月武漢市“三萬”活動(dòng)啟動(dòng)以來，漢陽西部“七村一場(chǎng)”農(nóng)民群眾向駐村工作組強(qiáng)烈反映要求實(shí)施村灣整體改造。三是“城市生態(tài)綠楔”規(guī)劃要求只能實(shí)施整體改造。漢陽西部“七村一場(chǎng)”位于城郊結(jié)合部，根據(jù)2010年國(guó)務(wù)院批復(fù)《武漢市城市總體規(guī)劃（2010～2020年）》，漢陽西部“七村一場(chǎng)”中有4個(gè)村屬規(guī)劃中“城市生態(tài)綠楔”范圍，禁建區(qū)和限建區(qū)面積較大，加之該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施落后，需要全新建設(shè)和改造。因此，無法按照目前城中村改造政策進(jìn)行單個(gè)城中村改造，只能實(shí)施整體改造。二、項(xiàng)目區(qū)位概況漢陽西部“七村一場(chǎng)”隸屬漢陽區(qū)永豐街辦事處，東鄰武漢三環(huán)線，西連蔡甸區(qū)，南與武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)毗鄰，北接漢蔡高速公路。漢陽區(qū)人民政府對(duì)“武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)”整體改造項(xiàng)目高度重視并將給與大力支持。

第二章項(xiàng)目成本概算漢陽西部“七村一場(chǎng)”項(xiàng)目成本主要包括擬改造地塊征地報(bào)批規(guī)費(fèi)、征地補(bǔ)償成本、還建房投資、貨幣補(bǔ)償成本、裝修補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地登記費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用（三通一平）、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)成本等。一、測(cè)算說明根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃，制定項(xiàng)目改造計(jì)劃：1、項(xiàng)目改造要納入武漢市總體的改造計(jì)劃，形成改造成本和供給總量的平衡；2、按照武政【2004】7號(hào)文提出的土地開發(fā)運(yùn)作的模式開展項(xiàng)目改造工作，項(xiàng)目改造要抑制該地區(qū)地價(jià)不正常波動(dòng)和違規(guī)違建的因素，要成片成規(guī)模的進(jìn)行土地收購(gòu)；3、項(xiàng)目改造需要結(jié)合市場(chǎng)的供需狀況，適時(shí)適地的進(jìn)行項(xiàng)目改造，要兼顧開發(fā)商投資者的選址意向，重大項(xiàng)目和與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)密切的項(xiàng)目，必須做好土地的先期改造工作；4、項(xiàng)目改造要考慮資金的籌措能力和資金負(fù)擔(dān)壓力，需要結(jié)合資金供給方案擬定可行的改造計(jì)劃。5、根據(jù)改造項(xiàng)目的規(guī)模，緊密聯(lián)系市場(chǎng)供需狀況，該項(xiàng)目改造周期暫定為5年。二、征地成本測(cè)算依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；2、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；4、《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見》；5、《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》；6、武漢市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知（武價(jià)房字【2004】74號(hào)）；7、《武漢市中心城區(qū)農(nóng)村宅基地區(qū)位圖》；8、《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估》；9、現(xiàn)場(chǎng)勘查資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及評(píng)估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情；10、委托單位提供的其他有關(guān)資料。三、征地成本測(cè)算過程改造項(xiàng)目用地為集體土地，地上房屋采取還建方式進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地部分按《武漢市中心城區(qū)農(nóng)村宅基地區(qū)位圖》確定所處地區(qū)宅基地區(qū)位分類，確定宅基地價(jià)格。耕地部分，按成本法測(cè)算征收集體土地耕地費(fèi)用，并參照其他拆遷評(píng)估項(xiàng)目中征收集體土地費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)調(diào)整。具體工作內(nèi)容及流程如下：1、在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的基礎(chǔ)上，參照項(xiàng)目預(yù)評(píng)資料，確定房屋平均重置價(jià)格及建筑容積率，估算總建筑面積及各類型用途房屋的比例；2、根據(jù)實(shí)際用途確定各種用途區(qū)位價(jià)格（商業(yè)、住宅區(qū)位單價(jià)）；3、國(guó)有土地上企業(yè)，已評(píng)估的按評(píng)估資料顯示的土地、房產(chǎn)、裝修、資產(chǎn)設(shè)備的補(bǔ)償金額匯總，未評(píng)估的在明確土地用途性質(zhì)為工業(yè)的按工業(yè)用途測(cè)算地價(jià)及其他部分補(bǔ)償金額；4、集體土地征地補(bǔ)償根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號(hào)）；5、集體建設(shè)用地征地補(bǔ)償根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號(hào)）和《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（武漢市人民政府令第148號(hào)），其集體土地上企業(yè)按照評(píng)估資料顯示的土地、房產(chǎn)、裝修、資產(chǎn)設(shè)備的補(bǔ)償金額匯總測(cè)算。四、主要技術(shù)思路和相關(guān)說明1、房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)評(píng)估采用重置成本法，即求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。房屋重置價(jià)依據(jù)《武漢市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》（武價(jià)房字【2004】第74號(hào)）。重置價(jià)評(píng)估中房屋折舊（成新率）的評(píng)估采用年限折舊法和勘察打分法相結(jié)合。2、住宅用房區(qū)位價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路采用市場(chǎng)法評(píng)估住宅區(qū)位價(jià)的技術(shù)思路：遵循市場(chǎng)法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)評(píng)估人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在與估價(jià)對(duì)象地塊同一供求圈內(nèi)選擇三至五個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期房屋交易實(shí)例作為可比實(shí)例，扣減重置價(jià)后，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取待估房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)格（比準(zhǔn)價(jià)格）。3、商業(yè)、辦公用房區(qū)位價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路商業(yè)、辦公用房的評(píng)估采用收益法為主，有條件的可同時(shí)采用市場(chǎng)比較法。在具體操作中選取估價(jià)對(duì)象周邊同類型商業(yè)用房的正常客觀租金收益作為估價(jià)對(duì)象未來正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。4、工業(yè)地價(jià)評(píng)估技術(shù)思路由于估價(jià)對(duì)象工業(yè)用地所處區(qū)域位于武漢市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi)，故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估工業(yè)用地價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是以基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)成果為依據(jù)，通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)影響系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。五、項(xiàng)目成本測(cè)算本次測(cè)算中征地成本按征地補(bǔ)償單價(jià)綜合補(bǔ)償?shù)姆绞健?shí)際改造土地面積24403.20畝，征地成本測(cè)算如下：1、征地報(bào)批費(fèi)用①耕地開墾費(fèi)依據(jù)武土財(cái)[2000]1號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)，按1.5萬元/畝計(jì)取。②征地管理費(fèi)依據(jù)計(jì)價(jià)格[2001]585號(hào)文、鄂價(jià)房字[1995]44號(hào)文、鄂價(jià)房服[2001]117號(hào)文、鄂價(jià)房服[2002]47號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)，按征地費(fèi)總額的1.1%計(jì)取。③新征勘丈費(fèi)按用地面積0.2元/平方米計(jì)。④新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)依據(jù)財(cái)綜[2006]48號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)，按80元/平方米計(jì)取。⑤新菜地開發(fā)基金依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)字[1992]130號(hào)、武政[1998]30號(hào)標(biāo)準(zhǔn)，按1.5萬元/畝計(jì)取。⑥水利建設(shè)基金依據(jù)省政府[1999]182號(hào)令按耕地2000元/畝、非耕地1500元/畝計(jì)取。⑦耕地占用稅由市財(cái)政局負(fù)責(zé)征收，依據(jù)湖北省財(cái)政廳湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《湖北省耕地占用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)》的通知，按50元/平方米計(jì)取。本項(xiàng)目在實(shí)際操作中只有可出讓用地及公建類用地會(huì)發(fā)生相關(guān)規(guī)費(fèi)（可出讓用地及公建類用地面積合計(jì)為11092.95畝）。根據(jù)以上測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，征地報(bào)批規(guī)費(fèi)約5.49萬元/畝，合計(jì)約133870.68萬元。前期規(guī)費(fèi)估算序號(hào)費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)用地分類經(jīng)營(yíng)性、公建類用地其他用地（水域、禁建區(qū)）土地面積（公頃）1626.88739.53887.35折合（畝）24403.2011092.9513310.25一、前期規(guī)費(fèi)1耕地開墾費(fèi)（萬元）耕地1.5萬元/畝16639.4316639.432征地管理費(fèi)（萬元）1.1%×征地費(fèi)總額2788.983新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（萬元）80元/平方米59162.4059162.404新菜地開發(fā)基金（萬元）1.5萬元/畝16639.4316639.435水利建設(shè)基金（萬元）耕地：2000元/畝；非耕地：1500元/畝1663.941663.946耕地占用稅（萬元）50元/平方米36976.5036976.50前期規(guī)費(fèi)小計(jì)（萬元）133870.682、征地成本改造項(xiàng)目用地為集體土地，地上房屋采取還建方式進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地部分按《武漢市中心城區(qū)農(nóng)村宅基地區(qū)位圖》確定所處地區(qū)宅基地區(qū)位分類，確定宅基地價(jià)格。耕地部分，按成本法測(cè)算征收集體土地耕地費(fèi)用，并參照其他拆遷評(píng)估項(xiàng)目中征收集體土地費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)調(diào)整。具體工作內(nèi)容及流程如下：A、在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的基礎(chǔ)上，參照項(xiàng)目預(yù)評(píng)資料，確定房屋平均重置價(jià)格及建筑容積率，估算總建筑面積及各類型用途房屋的比例；B、集體土地征地補(bǔ)償根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號(hào)）；C、集體建設(shè)用地征地補(bǔ)償根根據(jù)《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》（武漢市人民政府令第149號(hào)）和《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（武漢市人民政府令第148號(hào)），其集體土地上企業(yè)按照評(píng)估資料顯示的土地、房產(chǎn)、裝修、資產(chǎn)設(shè)備的補(bǔ)償金額匯總測(cè)算。根據(jù)《省人民政府關(guān)于公布湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的通知》（鄂政發(fā)（2009）46號(hào)、2009年12月1日起施行）的有關(guān)規(guī)定，鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個(gè)村和什湖農(nóng)場(chǎng)屬于武漢市漢陽區(qū)Ⅳ等地段，年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為9550元/畝。結(jié)合打包地塊現(xiàn)狀，初步估算工業(yè)用地、公共設(shè)施用地、居住用地、市政公用設(shè)施用地、居住配套教育用地、公共設(shè)施用地、獨(dú)立公用停車場(chǎng)用地的征地補(bǔ)償成本單價(jià)為年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的21倍（其中土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償倍數(shù)合計(jì)為20倍，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償倍數(shù)合計(jì)為1倍），約20萬元/畝，綠地、水域、禁限建區(qū)、道路用地的征地補(bǔ)償成本單價(jià)為年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的8.4倍（其中土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償倍數(shù)合計(jì)為6倍，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償倍數(shù)合計(jì)為2.4倍），約8萬元/畝，實(shí)際改造土地面積24403.20畝，則征地補(bǔ)償總價(jià)為253543.80萬元。征地補(bǔ)償費(fèi)用土地類別征地面積（畝）征地補(bǔ)償單價(jià)（萬元/畝）征地補(bǔ)償成本（萬元）工業(yè)用地1789.2020.0035784.00公共設(shè)施用地298.9520.005979.00居住用地1917.9020.0038358.00市政公用設(shè)施用地645.6020.0012912.00居住配套教育用地146.1020.002922.00公共設(shè)施用地43.6520.00873.00獨(dú)立公用停車場(chǎng)用地18.4520.00369.00綠地2988.458.0023907.60禁限建區(qū)12521.408.00100171.20水域717.608.005740.80道路3315.908.0026527.20征地費(fèi)用小計(jì)（萬元）253543.803、還建房投資、貨幣補(bǔ)償估算（1）還建房投資根據(jù)《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作的意見》（武發(fā)[2004]13號(hào)）的規(guī)定，住宅類征收按照80平方米/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償，“七村一場(chǎng)”總?cè)丝诩s12514人，則需還建房建筑面積約100萬平方米。其中80萬平方米還建房，貨幣補(bǔ)償20萬平方米。另重置價(jià)補(bǔ)償面積約50萬平方米。打包項(xiàng)目需要安排80萬平方米的還建房。根據(jù)武漢市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院武漢新區(qū)分院出具的《武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)打包項(xiàng)目規(guī)劃咨詢報(bào)告》，住宅用地的容積率為2.5—3.0，本次還建用地的容積率按3.0估算，則需要安排還建用地400.00畝。本資金平衡方案考慮從可出讓用地中的住宅用地中調(diào)整400.00畝的還建用地。①還建房建安投資根據(jù)《武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站文件》（武建價(jià)字【2011】20號(hào)）的規(guī)定，還建房建安成本單價(jià)取3000元/平方米，則還建房建安投資估算為240000.00萬元。②過渡費(fèi)還建房建設(shè)期暫定為2年，根據(jù)《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府第148號(hào)令）的規(guī)定，過渡安置費(fèi)按還建房面積6元/月/平方米計(jì)算。據(jù)此估算，過渡費(fèi)為11520.00萬元。③還建房投資還建房投資合計(jì)為251520.00萬元。還建房投資估算還建房用地面積（畝）容積率還建房總建筑面積（㎡）還建房建安投資單價(jià)（元/㎡）還建房建安投資（萬元）過渡費(fèi)（萬元）還建投資（萬元）400.003.08000003000240000.0011520.00251520.00（2）貨幣補(bǔ)償費(fèi)初步估算，需要進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e有200000平方米，根據(jù)以往征地補(bǔ)償數(shù)據(jù)，貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為4000元/平方米，則貨幣補(bǔ)償費(fèi)為80000.00萬元。4、裝修補(bǔ)償費(fèi)初步估算，還建房建筑面積約100萬平方米，重置價(jià)補(bǔ)償面積約50萬平方米，則需要進(jìn)行裝修補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e有1500000平方米，根據(jù)以往征地補(bǔ)償數(shù)據(jù)，裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為100元/平方米，則裝修補(bǔ)償費(fèi)為15000.00萬元。5、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）住宅初步估算，住宅的建筑面積有500000平方米（重置價(jià)補(bǔ)償建筑面積），拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為400元/平方米，則住宅的拆遷補(bǔ)償費(fèi)為20000.00萬元。（2）非住宅初步估算，非住宅的建筑面積有320000平方米，根據(jù)以往征地補(bǔ)償數(shù)據(jù)，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，則非住宅的拆遷補(bǔ)償費(fèi)為32000.00萬元。（3）拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)為52000.00萬元。6、土地登記費(fèi)土地登記費(fèi)按照以上五項(xiàng)之和的0.5%計(jì)算，即3929.67萬元。7、基礎(chǔ)設(shè)施投資改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路面積為3315.90畝，根據(jù)以往數(shù)據(jù)，初步估算投資強(qiáng)度為25萬元/畝，則基礎(chǔ)設(shè)施投資額為82897.50萬元。8、不可預(yù)見費(fèi)按照征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的10%計(jì)算，即58506.38萬元。9、利息項(xiàng)目改造投資為以上四項(xiàng)之和，為931268.03萬元，計(jì)息周期（區(qū)別于項(xiàng)目周期、滾動(dòng)貸款）暫定為6年，利率取中國(guó)人民銀行現(xiàn)行一至三年期貸款利率6.65%，利息估算為43989.75萬元。10、項(xiàng)目改造總成本項(xiàng)目改造總成本為以上五項(xiàng)之和，約975257.80萬元，約39.96萬元/畝。項(xiàng)目改造成本估算表面積(畝)項(xiàng)目改造成本（萬元）土地登記費(fèi)（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施投資（萬元）不可預(yù)見費(fèi)（萬元）利息（萬元）項(xiàng)目改造總成本（含息）（萬元）24403.20785934.483929.6782897.5058506.3843989.75975257.8011、成本回收土地單價(jià)本項(xiàng)目擬對(duì)可出讓用地、禁建區(qū)及水域之外的基礎(chǔ)設(shè)施用地等其他土地實(shí)行成本回收。經(jīng)估算項(xiàng)目改造總成本為975257.80萬元，則單價(jià)（即成本回收土地單價(jià)）為316.32萬元/畝。估算過程詳見下表。成本回收土地單價(jià)估算表改造總成本（萬元）面積（畝）單價(jià)（萬元/畝）備注975257.803140.25316.323140.25畝為可發(fā)生供地行為的土地平衡資金測(cè)算對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)價(jià)，就需要通過估價(jià)來確定項(xiàng)目用地在土地供應(yīng)市場(chǎng)上的客觀合理的價(jià)格。在對(duì)項(xiàng)目用地類似地區(qū)和周邊地區(qū)土地價(jià)格數(shù)據(jù)資料調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)前景、規(guī)劃方案、開發(fā)成本和土地增值潛力研究的分析及結(jié)論，對(duì)項(xiàng)目用地熟地狀態(tài)時(shí)的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估定位。一、土地價(jià)格定位1、估價(jià)原則①預(yù)期收益原則對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格也受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右，所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)人員必須了解過去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)備預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。②替代原則在正常的土地市場(chǎng)中，地價(jià)水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定，地價(jià)水平由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定，另外，地價(jià)可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值確定。因此，在土地估價(jià)時(shí)，要綜合考慮與待估宗地具有相替代性的土地的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。③最有效利用原則由于土地具有用途多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的作為確定土地利用方式的依據(jù)。同時(shí)，土地的利用方式又受到其所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃及社會(huì)、政治、軍事等多方面因素的制約。因此，合理的土地價(jià)格的形成是以該土地的效用在合法的條件下作最有效發(fā)揮為前提的。④供需原則在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。尤其在我國(guó)城市土地屬國(guó)家所有，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國(guó)家控制。因此，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場(chǎng)的上述特征，充分考慮土地的供求狀況和可能導(dǎo)致供求關(guān)系變化的因素。在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。⑤報(bào)酬遞增遞減原則經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層的增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個(gè)收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。為了確定這一點(diǎn)，必須就不同結(jié)構(gòu)不同高度建筑物的必要成本、預(yù)計(jì)收入、經(jīng)營(yíng)支出等加以組合進(jìn)行計(jì)算，以尋找總收益上升和下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點(diǎn)，即最大收益點(diǎn)，也可稱為最有效使用點(diǎn)。因此這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。實(shí)際上，在任何給定的條件下，土地、勞動(dòng)力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會(huì)相應(yīng)成比例增加。這一原則說明成本的增加并不一定會(huì)使土地價(jià)格增加。⑥貢獻(xiàn)原則按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。對(duì)于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。其中某一部分帶來的收益，對(duì)總收益而言，是部分與整體之間的關(guān)系。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性。⑦變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形。它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及組合的變動(dòng)過程中形成的。在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來的土地價(jià)格。此外，在評(píng)估工作中，我們還應(yīng)遵循客觀、公正、科學(xué)、合法以及多種方法相比較的原則。2、評(píng)估思路根據(jù)估價(jià)規(guī)范，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)地區(qū)，應(yīng)選用市場(chǎng)比較法作為其中的一種估價(jià)方法。本項(xiàng)目所征用的土地位于漢陽西部“七村一場(chǎng)”（鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個(gè)村和什湖農(nóng)場(chǎng)），隨著武漢市周邊城區(qū)的發(fā)展，緊臨中心城區(qū)的漢陽西部土地市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，因此適宜的估價(jià)方法選擇為市場(chǎng)比較法。3、2011年武漢市土地市場(chǎng)概況2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年。武漢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展，全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)6500億元以上，較2010年增長(zhǎng)12%以上，凈增1000億元左右;預(yù)計(jì)全年可完成財(cái)政收入1763億多元，增長(zhǎng)24.5%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)大后勁。2011年4月武漢市發(fā)布《武漢市2011年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，指出“土地供應(yīng)空間布局應(yīng)以城市總體規(guī)劃確定的‘主城+新城組群’、‘主城區(qū)為核、多軸多心’空間結(jié)構(gòu)為導(dǎo)向，在確保中心城區(qū)重點(diǎn)功能區(qū)域供地的同時(shí)，逐步向新城組群傾斜，促進(jìn)主城與新城、中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展?！睘槿甑耐恋毓?yīng)結(jié)構(gòu)奠定了基調(diào)。與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)相反，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐漸深入，在年度樓市政策調(diào)控、貨幣收緊等一系列因素的影響之下，武漢土地市場(chǎng)全年呈現(xiàn)出先熱后冷的趨勢(shì)，市場(chǎng)習(xí)慣性底價(jià)成交，土地市場(chǎng)明顯降溫。根據(jù)武漢市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地塊258宗，比2010年多出59宗地，成交面積約為2萬畝，比2010年略有減少，成交總金額僅539.04億元，同比下降31%左右。土地單價(jià)約275萬元/畝，平均樓面地價(jià)為1890元/平方米，同比下降9.05%。出讓土地的平均容積率為2.80，土地利用效率與2010年基本持平。縱觀全年土地交易，第一季度成交金額為199.72億元，第二季度為141.40億元，第三季度達(dá)62.98億元，第四季度達(dá)134.95億。通過年度變化分析可知，第一季度，無論是本土開發(fā)商，還是外來開發(fā)商，拿地都比較積極，交易量為全年最大，其中，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊依然很搶手，成為名企爭(zhēng)搶目標(biāo)，而郊區(qū)尤其是配套不足的遠(yuǎn)城區(qū)一些地塊比較受冷落?？梢钥闯鲩_發(fā)企業(yè)其實(shí)對(duì)市場(chǎng)并沒有十足的信心。第二季度，在受到國(guó)家出臺(tái)政策的深度打壓后，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，開始出現(xiàn)土地延期拍賣的現(xiàn)象，還有一宗地塊流拍，交易量急速下降。第三季度，遠(yuǎn)郊地塊供應(yīng)量遠(yuǎn)超中心城區(qū)，由于開發(fā)商上半年資金回籠情況不理想，而新政進(jìn)一步加大調(diào)控力度，開發(fā)商拿地壓力劇增，土地交易市場(chǎng)明顯降溫，土地出讓面積雖有增多，但大都集中于遠(yuǎn)城區(qū)，因此土地總體出讓金額仍較少。第四季度，年底多宗土地的出讓使得市場(chǎng)成交額略微上漲。到四季度，由于傳統(tǒng)樓市的“金九銀十”銷售狀態(tài)并不理想，開發(fā)商資金鏈更趨緊張，樓市的慘淡使得開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，至年末，國(guó)家明確堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的政策，使得開發(fā)商拿地能力和愿望均大大降低。四季度出現(xiàn)多宗地塊因?yàn)闆]有買主，不得不一再延期拍賣，兩宗地塊流拍，絕大部分地塊以底價(jià)成交。4、漢陽區(qū)土地市場(chǎng)概況漢陽區(qū)開發(fā)用地成交量較2010年有顯著遞增，集約利用水平提升，土地價(jià)值顯著增長(zhǎng)。2011年成交土地20宗，同比增長(zhǎng)25.00%，土地面積3132.45畝，同比增長(zhǎng)19.26%，成交金額118.44億元。漢陽區(qū)成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面地價(jià)2107.65元/平方米，比2010年2010.70元/平方米的水平增長(zhǎng)4.6%，低于全市房?jī)r(jià)19.4%的同比增幅，占同期中心城區(qū)平均房?jī)r(jià)的30%左右。從成交土地的樓面地價(jià)分布來看，樓面地價(jià)在2000元/平方米以下地塊的規(guī)劃建筑面積占51.95%；2000-3000元/平方米的占20.14%；3000元/平方米以上的占27.91%。漢陽區(qū)加大了居住用地供應(yīng)，同時(shí)注重通過土地市場(chǎng)引導(dǎo)辦公商服、公建設(shè)施等城市配套功能的完善。2011年，漢陽區(qū)成交土地中商住兼容用地占比達(dá)到52.11%，土地面積108.83公頃（合1632.45畝），同比增長(zhǎng)168.38%；居住用地78.80公頃（合1182畝），占37.73%，同比增長(zhǎng)32.97%；商業(yè)用地21.2公頃（合318畝），占10.15%。若計(jì)入商住兼容用地中的居住用地，則居住用地占房地產(chǎn)開發(fā)用地總成交面積的84.37%，成交面積達(dá)到154.98公頃（合2324.72畝），規(guī)劃建筑面積542.44萬平方米；商業(yè)用地成交面積占房地產(chǎn)開發(fā)用地成交總面積的15.63%，達(dá)到53.85公頃（合807.75畝），規(guī)劃建筑面積188.68萬平方米，用途結(jié)構(gòu)比較合理。5、評(píng)估綜合結(jié)論武漢市漢陽區(qū)近期土地成交案例如下：武漢市漢陽區(qū)近期土地成交案例序號(hào)地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積（公頃）用途供地方式容積率土地使用年限成交價(jià)格（萬元）畝單價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/平方米）成交時(shí)間1P(2011)074號(hào)荊州市正德億投資有限公司漢陽區(qū)江城大道與四新大道交叉口西南部2.71商業(yè)金融業(yè)掛牌5.5商服40年22320549.6314992011.9.162P(2011)097號(hào)武漢黃金口新城經(jīng)貿(mào)集團(tuán)有限公司漢陽區(qū)黃金口工業(yè)園西北片，四新銅業(yè)項(xiàng)目西側(cè)1.93工業(yè)掛牌1.5工業(yè)50年164056.75/2011.9.163P(2011)104號(hào)湖北墾鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)墨水湖北路（漢陽民政局對(duì)面）0.74居住兼容商業(yè)掛牌2.6住宅70年

商服40年4800431.612490.12011.9.164P(2011)108號(hào)武漢城投房產(chǎn)集團(tuán)有限公司漢陽區(qū)玫瑰園東路與永豐路交叉口東南角0.21公共設(shè)施（酒店）掛牌4.75商服40年324010093186.42011.9.165P(2011)075號(hào)中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司漢陽區(qū)磨山村A包16.22居住掛牌2.85、1.86住宅70年58600240.781485.22011.8.166P(2011)076號(hào)武漢祥泰源置業(yè)有限公司漢陽區(qū)磨山村B包18.74居住與公共設(shè)施混合掛牌3.2、3.0、2.85住宅70年

商服40年84700301.281488.32011.8.167P(2011)060號(hào)武漢藍(lán)空房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)潮江村17.5公共設(shè)施兼容居住、居住掛牌3.32、3.5住宅70年

商服40年89800342.051501.222011.6.308P(2011)050號(hào)武漢西高電氣有限公司漢陽區(qū)黃金口五村特1號(hào)、百威路以北0.3工業(yè)掛牌1.5工業(yè)50年25856.57/2011.6.309P(2011)057號(hào)名流置業(yè)武漢有限公司漢陽區(qū)鄧甲村19.16居住掛牌2.16—3.9住宅70年

商服40年142860466.311903.62011.6.301.26商業(yè)金融業(yè)4.8310P(2011)034號(hào)河南和昌置業(yè)發(fā)展有限公司漢陽區(qū)二環(huán)線以南、漢欣街以北、芳草路西路以東、芳草路以西6.37居住掛牌2.2住宅70年42071440.213001.42011.5.2711P(2011)035號(hào)武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限公司漢陽區(qū)芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以東、芳草路以西3.83商業(yè)金融業(yè)掛牌3.6商服40年22446390.941628.92011.5.2712P(2011)036號(hào)武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限公司漢陽區(qū)芳草北二街以南、四新大道以北、龍陽東路以東、芳草西路以西4.69商業(yè)金融業(yè)掛牌3.8商服40年28509405.381600.22011.5.2713P(2011)004號(hào)武漢市漢陽黃金口都市工業(yè)園區(qū)管理辦公室漢陽區(qū)黃金口工業(yè)園東南片0.64工業(yè)用地掛牌4工業(yè)50年53055.38/2011.3.314P（2010）091號(hào)武漢南國(guó)洪廣置業(yè)發(fā)展有限公司武昌區(qū)彭劉楊路（首義文化區(qū)D地塊）0.172商業(yè)、社會(huì)停車場(chǎng)庫招標(biāo)地上約為1.16,地下約為1.58商服40年12300476.242605.932010.9.1615P（2010）034號(hào)中國(guó)石油天然氣股份有限公司湖北銷售分公司漢陽區(qū)十里鋪赫山北路昌家灣73號(hào)0.29市政公用設(shè)施（加油站）掛牌0.25商服40年80801842/2010.7.2根據(jù)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，考慮地塊預(yù)期發(fā)展趨勢(shì)，初步確定打包地中的可出讓用地出讓價(jià)格如下表所示：項(xiàng)目用地出讓價(jià)格一覽表用地類別編號(hào)用地性質(zhì)用地規(guī)模規(guī)劃容積率樓面地價(jià)（元/平方米）土地單價(jià)（萬元/畝）公頃畝可出讓用地1二類工業(yè)用地5.1477.101.275060.002一類工業(yè)用地34.05510.751.275060.003行政辦公用地15.43231.453.21400298.674商業(yè)金融用地3.3349.953.22700576.001.1717.552.82700504.005二類居住用地34.63519.4532500500.0066.56998.402.52600433.34公益性用地1加油加氣站0.243.6010000.314.6510000.243.6010002獨(dú)立公用停車場(chǎng)用地0.406.006000.8312.456003行政辦公0.334.953.21400298.674游樂用地0.385.70300二、土地出讓收益根據(jù)下表測(cè)算，土地出讓總收入為1035261.00萬元。土地供應(yīng)計(jì)劃及收入估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123456供應(yīng)比例100%0%10%10%25%25%30%一土地面積（畝）3083.10308.31308.31770.78770.78924.931商業(yè)用地面積（容積率為3.2）49.9505.005.0012.4912.4914.992商業(yè)用地面積（容積率為2.8）17.5501.761.764.394.395.273居住用地面積（容積率為3）119.4011.9411.9429.8529.8535.824居住用地面積（容積率為2.5）1398.450139.85139.85349.61349.61419.545工業(yè)用地面積587.85058.7958.79146.96146.96176.366行政辦公用地面積231.45023.1523.1557.8657.8669.447加油加氣站用地面積11.8501.191.192.962.963.568獨(dú)立公用停車場(chǎng)用地面積18.4501.851.854.614.615.549行政辦公用地面積4.9500.500.501.241.241.4910游樂用地面積5.700.570.571.431.431.7111公交首末站用地面積13.501.351.353.3753.3754.0512其他用地(成本返還)624.000.0062.4062.40156.00156.00187.2012.1變電所6.150.000.620.621.541.541.8512.2軌道車場(chǎng)358.500.0035.8535.8589.6389.63107.5512.3通信機(jī)樓4.650.000.470.471.161.161.4012.4建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站100.950.0010.1010.1025.2425.2430.2912.5廢品物流基地150.000.0015.0015.0037.5037.5045.0012.6醫(yī)院3.750.000.380.380.940.941.13二土地出讓價(jià)格1商業(yè)用地出讓價(jià)格（萬元/畝）（容積率為3.2）576.005765765765765762商業(yè)用地出讓價(jià)格（萬元/畝）（容積率為2.8）504.005045045045045043居住用地出讓價(jià)格（萬元/畝）（容積率為3）500.005005005005005004居住用地出讓價(jià)格（萬元/畝）（容積率為2.5）433.34433.34433.34433.34433.34433.345工業(yè)用地出讓價(jià)格（萬元/畝）6060606060606行政辦公用地出讓價(jià)格（萬元/畝）298.67298.67298.67298.67298.67298.677加油加氣站用地出讓價(jià)格（萬元/畝）1000100010001000100010008獨(dú)立公用停車場(chǎng)用地出讓價(jià)格（萬元/畝）6006006006006006009行政辦公用地出讓價(jià)格（萬元/畝）298.67298.67298.67298.67298.67298.6710游樂用地出讓價(jià)格（萬元/畝）30030030030030030011公交首末站用地出讓價(jià)格（萬元/畝）30030030030030030012其他用地(成本返還)（萬元/畝）316.32316.32316.32316.32316.32316.32三土地出讓收入（萬元）1035261.00103526.10103526.10258815.25258815.25310578.301商業(yè)用地出讓收入（容積率為3.2）28771.202877.122877.127192.807192.808631.362商業(yè)用地出讓收入（容積率為2.8）8845.20884.52884.522211.302211.302653.563居住用地出讓收入（容積率為3）59700.005970.005970.0014925.0014925.0017910.004居住用地出讓收入（容積率為2.5）606004.3260600.4360600.43151501.08151501.08181801.305工業(yè)用地出讓收入35271.003527.103527.108817.758817.7510581.306行政辦公用地出讓收入69127.176912.726912.7217281.7917281.7920738.157加油加氣站用地出讓收入11850.001185.001185.002962.502962.503555.008獨(dú)立公用停車場(chǎng)用地出讓收入11070.001107.001107.002767.502767.503321.009行政辦公用地出讓收入1478.42147.84147.84369.61369.61443.5310游樂用地出讓收入1710.00171.00171.00427.50427.50513.0011公交首末站用地出讓收入4050.00405.00405.001012.501012.501215.0012其他用地(成本返還)197383.6819738.3719738.3749345.9249345.9259215.1012.1變電所1945.37196.12196.12487.13487.13585.1912.2軌道車場(chǎng)113400.7211340.0711340.0728351.7628351.7634020.2212.3通信機(jī)樓1470.89148.67148.67366.93366.93442.8512.4建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站31932.503194.833194.837983.927983.929581.3312.5廢品物流基地47448.004744.804744.8011862.0011862.0014234.4012.6醫(yī)院1186.20120.20120.20297.34297.34357.442、土地交易服務(wù)費(fèi)根據(jù)省物價(jià)局關(guān)于土地交易服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的通知（鄂價(jià)房服[2007]6號(hào)），以拍賣、掛牌等公開方式出讓（租賃）、轉(zhuǎn)讓（協(xié)議轉(zhuǎn)讓）國(guó)有土地使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)的，按照成交價(jià)格總額，采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：檔次成交額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（%）110以下（含10）2.50%210以上至100（含100）2.00%3100以上至500（含500）1.20%4500以上至1000（含1000）1.00%51000以上至5000（含5000）0.80%65000以上0.65%根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目土地交易服務(wù)費(fèi)合計(jì)為6785.95萬元。三、國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用土地出讓總收入為1035261.00萬元，交易服務(wù)費(fèi)為6785.95萬元，項(xiàng)目改造總成本為975257.80萬元，土地出讓總收入扣減交易服務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目改造總成本后為53217.25萬元。在土地出讓過程中，還應(yīng)繳納一定比例的資金（支農(nóng)支出、廉租房建設(shè)、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、農(nóng)田水利建設(shè)基金、教育資金），這部分資金應(yīng)從土地收益中扣除，扣除后的土地收益可用于項(xiàng)目建設(shè)及還款需求。1、支農(nóng)支出費(fèi)用根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]100號(hào)）文件，新增建設(shè)用地的土地出讓收入必須將一部分比例用于支農(nóng)支出，根據(jù)有關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況，土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，一般按照出讓土地面積每平方米90元的15％計(jì)。2、廉租房建設(shè)費(fèi)用根據(jù)《財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》（財(cái)綜[2006]25號(hào)），各地要從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)，一般為10%。本次估算取土地出讓收益的10%。3、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)根據(jù)《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》（[92]財(cái)綜字第172號(hào)）以及《湖北省國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收及財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，財(cái)政部門按照上繳的土地收入，可提取一定比例的業(yè)務(wù)費(fèi)，一般不超過2%，用于土地收入中各項(xiàng)業(yè)務(wù)支出。本次估算取土地出讓收益的2%。4、農(nóng)田水利建設(shè)基金根據(jù)2011年中央一號(hào)文《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快水利改革發(fā)展的決定》，為加大公共財(cái)政對(duì)水利的投入，發(fā)揮政府在水利建設(shè)中的主導(dǎo)作用，將水利作為公共財(cái)政投入的重點(diǎn)領(lǐng)域，各級(jí)財(cái)政對(duì)水利投入的總量和增幅要有明顯提高，從土地出讓收益中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)。本次估算取土地出讓收益的10%。5、教育資金根據(jù)國(guó)發(fā)〔2011〕22號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加大財(cái)政教育投入的意見》，“從2011年1月1日起，各地區(qū)要從當(dāng)年以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議方式出讓國(guó)家土地使用權(quán)取得的土地出讓收入中，按照扣除征地和拆遷補(bǔ)償、土地開發(fā)等支出后余額10%的比例，計(jì)提教育資金”。本次估算取土地出讓收益的10%。國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用為以上五項(xiàng)之和，估算為19804.32萬元。四、土地凈收益測(cè)算土地出讓總收入扣減交易服務(wù)費(fèi)、項(xiàng)目改造總成本后為53217.25萬元，國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用為19804.32萬元，扣減國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用后的土地凈收益為33412.93萬元。土地凈收益估算國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用（萬元）土地凈收益（萬元）土地出讓支農(nóng)支出土地出讓廉租房支出土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)農(nóng)田水利建設(shè)基金教育資金2774.825321.721064.345321.725321.7233412.93五、資金平衡結(jié)論土地出讓總收入為1035261.00萬元，項(xiàng)目改造總成本為975257.80萬元，土地增值收益為60003.20萬元（土地出讓總收入扣減項(xiàng)目改造總成本）。交易服務(wù)費(fèi)為6785.95萬元，土地增值收益扣減交易服務(wù)費(fèi)、國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用19804.32萬元后的資金盈余為33412.93萬元。

第四章融資計(jì)劃項(xiàng)目融資主體為武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開發(fā)有限公司。項(xiàng)目資金籌措來源分為三個(gè)部分：資本金、債務(wù)資金、土地出讓收益。一．項(xiàng)目資本金根據(jù)投資估算和資金使用計(jì)劃，按照國(guó)家資本金制度的規(guī)定要求，本項(xiàng)目的資本金額度不應(yīng)低于項(xiàng)目總投資的30%。本項(xiàng)目資本金為319257.80萬元，占總投資的32.74%，資本金來源為企業(yè)自有資金。二、項(xiàng)目債務(wù)資金籌措1、項(xiàng)目債務(wù)資金測(cè)算根據(jù)總成本費(fèi)用估算和資金使用計(jì)劃，按照國(guó)家資本金制度的規(guī)定要求，本項(xiàng)目的債務(wù)資金額度不應(yīng)高于項(xiàng)目總投資的70%。按照70%計(jì)算，在不考慮總資金結(jié)構(gòu)的情況下，本項(xiàng)目債務(wù)資金總額至多為：682680.46萬元。2、項(xiàng)目債務(wù)資金來源平衡資金的來源為土地凈收益和成本返還，但這部分資金并不是從計(jì)算期第1年就可以實(shí)現(xiàn)的，可出讓土地的凈收益在整個(gè)計(jì)算期的第2年（2013年）開始實(shí)現(xiàn)，融資計(jì)劃在2012年開始實(shí)施，融資金額為441000萬元，占總投資的45.22%，債務(wù)資金的償還來源為土地出讓凈收益。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)年份合計(jì)計(jì)算期項(xiàng)目1234561總投資975257.80189246.11195231.11195231.11195231.11194931.865386.501.1項(xiàng)目改造成本931268.03186253.61186253.61186253.61186253.61186253.610.001.2項(xiàng)目改造投資利息43989.752992.508977.508977.508977.508678.255386.502資金籌措975257.80189246.11195231.11195231.11195231.11194931.865386.502.1項(xiàng)目資本金534257.8099246.11105231.11105231.11105231.11113931.865386.502.1.1自有資金319257.8099246.1195231.1195231.1110231.1113931.865386.50用于項(xiàng)目改造投資275268.0596253.6186253.6186253.611253.615253.610.00用于項(xiàng)目改造投資利息43989.752992.508977.508977.508977.508678.255386.502.1.2項(xiàng)目出讓土地收入215000.000.0010000.0010000.0095000.00100000.000.00用于項(xiàng)目改造投資215000.000.0010000.0010000.0095000.00100000.000.002.2債務(wù)資金441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.000.002.2.1銀行貸款441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.000.00用于項(xiàng)目改造投資441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.003、利息利息的償還來源為土地收益，期末本息全部還清。借款還本付息計(jì)劃表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目利率(%)合計(jì)計(jì)算期1234561借款及還本付息1.1年初本息余額90000.0090000.0090000.0090000.0081000.001.2本年借款441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.000.001.3本年應(yīng)計(jì)利息6.6543989.752992.508977.508977.508977.508678.255386.501.4本年還本付息484989.752992.5098977.5098977.5098977.5098678.2586386.501.4.1本年還本441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.001.4.2本年付息43989.752992.508977.508977.508977.508678.255386.501.5年末本息余額441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.000.002還本資金來源1051888.392992.50110306.02110306.02262298.78261999.53303985.542.1未分配利潤(rùn)1013285.140.00101328.52101328.52253321.28253321.28303985.542.2自有資金38603.252992.508977.508977.508977.508678.250.003財(cái)務(wù)分析指標(biāo)3.1利息備付率1.0012.2912.2929.2230.1956.433.2償債備付率1.111.112.652.663.52三、土地收益轉(zhuǎn)投土地供應(yīng)計(jì)劃從2013年開始，部分土地出讓凈收益可轉(zhuǎn)投入，用于償還借款利息，這部分資金為215000萬元，占總投資比例的22.04%。

第五章項(xiàng)目平衡財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1、財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測(cè)價(jià)格。由于項(xiàng)目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會(huì)受到政策的調(diào)控，故在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)都使用預(yù)測(cè)的固定價(jià)格。2、利率結(jié)合本項(xiàng)目的融資及還款期限，根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的2011年7月7日起執(zhí)行的人民幣貸款基準(zhǔn)利率，項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率確定為6.65%。3、項(xiàng)目計(jì)算期選取根據(jù)同類項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施周期和本項(xiàng)目實(shí)際需要，項(xiàng)目改造規(guī)模較大，但考慮到用地方的實(shí)際用地需要及融資安排，項(xiàng)目實(shí)施周期總體確定為6年。自2012年4月始，至2017年12月止。其中項(xiàng)目改造5年內(nèi)完成，土地供應(yīng)滯后1年。主要的里程碑事件的相應(yīng)時(shí)間為：2012年4月開始征地工作；2013年初完成一部分的項(xiàng)目改造，2013年初完成第一批土地供應(yīng)；2016年3月完成全部的項(xiàng)目改造；2017年12月底前完成剩余土地的供應(yīng)。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表計(jì)算期123456年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年項(xiàng)目改造土地供應(yīng)二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所編制的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表主要有：《項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表》、《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》、《項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表》、《財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表》、《借款還本付息表》、《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表》。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論從靜態(tài)角度分析，項(xiàng)目總投資估算為975257.80萬元，其中項(xiàng)目改造總成本概算為931268.03萬元，計(jì)算期內(nèi)利息為43989.75萬元。通過財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目累計(jì)盈余資金為33412.93萬元。

第六章分析結(jié)論本項(xiàng)目測(cè)算范圍為武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目：包括鄭家嘴、徐灣、快活嶺、羅家嘴、陳家嘴、董家店、三眼橋7個(gè)村和什湖農(nóng)場(chǎng)。用本項(xiàng)目范圍內(nèi)的可出讓用地出讓收入來平衡自身的項(xiàng)目改造投資。進(jìn)行資金平衡分析測(cè)算，現(xiàn)將資金平衡方案測(cè)算結(jié)果匯總?cè)缦拢?、項(xiàng)目投資概況打包地項(xiàng)目改造投資主要包括擬改造地塊前期征地報(bào)批規(guī)費(fèi)、征地補(bǔ)償成本、還建投資、貨幣補(bǔ)償成本、裝修補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地登記費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用（三通一平）、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)成本等。根據(jù)相關(guān)文件，項(xiàng)目的投資概算情況如下：武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)整體改造項(xiàng)目投資總概算為975257.80萬元，其中征地報(bào)批費(fèi)用為133870.68萬元，征地成本為253543.80萬元、還建房投資為251520.00萬元、貨幣補(bǔ)償費(fèi)為80000.00萬元、裝修補(bǔ)償費(fèi)為15000.00萬元、拆遷補(bǔ)償費(fèi)為52000.00萬元）、土地登記費(fèi)為3929.67萬元、基礎(chǔ)設(shè)施投資為82897.50萬元、不可預(yù)見費(fèi)58506.38萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用為43989.75萬元。詳見附件：表1-1《項(xiàng)目改造投資估算表》。2、用于項(xiàng)目的平衡資金武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)（漢陽西部七村一場(chǎng)）整體改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的可出讓用地出讓凈收益和成本返還來平衡自身的項(xiàng)目改造投資。3、根據(jù)改造土地規(guī)模，可出讓土地分5年掛牌出讓，土地的出讓收益有一定的滯后性，故在測(cè)算中考慮融資安排，本項(xiàng)目的融資金額均不超過總投資的70%。4、資金平衡結(jié)論從靜態(tài)角度分析，項(xiàng)目總投資估算為975257.80萬元，其中項(xiàng)目改造總投資概算為931268.03萬元，計(jì)算期內(nèi)利息為43989.75萬元。通過財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目累計(jì)盈余資金為33412.93萬元。主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1項(xiàng)目改造總成本費(fèi)用萬元975257.801.1前期規(guī)費(fèi)萬元133870.681.2征地費(fèi)用萬元253543.801.3還建投資估算萬元331520.001.4拆遷補(bǔ)償費(fèi)用萬元52000.001.5裝修補(bǔ)償費(fèi)用萬元15000.001.6土地登記費(fèi)萬元3929.671.7“三通一平”及市政配套設(shè)施費(fèi)用萬元82897.501.8不可預(yù)見費(fèi)萬元58506.381.9財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元43989.752成本指標(biāo)2.1項(xiàng)目改造土地面積畝24403.202.2單位面積成本萬元/畝39.96按改造面積平攤2.3單位面積成本元/㎡599.40按改造面積平攤3土地出讓收入萬元1035261.004土地凈收益萬元33412.934.1土地增值收益萬元60003.204.2國(guó)家規(guī)定計(jì)提費(fèi)用萬元19804.324.3土地交易服務(wù)費(fèi)萬元6785.955財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)5.1最低的利息備付率1.00長(zhǎng)期債務(wù)存續(xù)期間5.2最低的償債備付率1.11長(zhǎng)期債務(wù)存續(xù)期間5.3總投資收益率3.43%總投資回報(bào)率

附表、附件一．附表附表1《項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表》附表1-1《項(xiàng)目改造投資估算表》附表1-2《項(xiàng)目改造投資分年度計(jì)劃》附表2《借款還本付息計(jì)劃表》附表3《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》附表4《項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表》附表5《財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表》附表6《主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表》二．附件附件1《漢陽區(qū)人民政府武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司關(guān)于聯(lián)合組建武漢市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)投資開發(fā)有限公司的請(qǐng)示》附件2《武漢市人民政府國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)關(guān)于綜四交字【068】號(hào)政務(wù)督查事項(xiàng)的回復(fù)意見》

利潤(rùn)點(diǎn)平移

主業(yè)利潤(rùn)持續(xù)降低，幾乎成為企業(yè)的普遍現(xiàn)象，特別是面臨原材料成本攀升的中國(guó)企業(yè)。這既可以歸結(jié)為產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格戰(zhàn)成為競(jìng)爭(zhēng)常態(tài)，也可以解釋為受產(chǎn)品生命周期的影響，甚至還可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)典理論中找到根據(jù)——任何產(chǎn)品的利潤(rùn)都會(huì)傾向于平均利潤(rùn)以下。那么，在產(chǎn)品本身的創(chuàng)新空間受限的情況下，如何尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)呢？利潤(rùn)點(diǎn)平移是一種有效的解決方案。它是指在主業(yè)利潤(rùn)率很低的情況下，企業(yè)將利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)向主業(yè)外平移的一種方法。但它與多元化不同，區(qū)別在于：新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)依然是以原來的主業(yè)為核心或?yàn)橐栏降?。比如?bào)紙，最初主要是靠報(bào)紙的銷售創(chuàng)造利潤(rùn)，但隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，賣報(bào)的收入連印刷成本都難以挽回，更別提產(chǎn)生利潤(rùn)了。于是利潤(rùn)點(diǎn)就平移到了廣告收入，但廣告收入是完全建立在報(bào)紙的銷售量上的，算不上多元化。有時(shí)它和一體化類似，但也有很大的不同。比如利潤(rùn)點(diǎn)在縱向上的平移，就并沒有涉及到產(chǎn)業(yè)鏈上下有時(shí)它和一體化類似，但也有很大的不同。比如利潤(rùn)點(diǎn)在縱向上的平移，就并沒有涉及到產(chǎn)業(yè)鏈上下游中的核心業(yè)務(wù)。日本鋼鐵制造商參股而不是控股鐵礦企業(yè)，目的不是為了進(jìn)入鐵礦開采領(lǐng)域，而是為了對(duì)沖鐵礦石的價(jià)格波動(dòng)，保持鋼鐵制造的利潤(rùn)。有時(shí)它和一體化類似，但仍然有很大的不同。一方面，利潤(rùn)點(diǎn)在橫向上的平移常常并沒有涉及到價(jià)值鏈上下游中的核心業(yè)務(wù)。日本鋼鐵制造商無論是參股還是控股鐵礦企業(yè)，目的都不是為了進(jìn)入鐵礦開采領(lǐng)域，而是為了對(duì)沖鐵礦石的價(jià)格波動(dòng)，保持鋼鐵制造的利潤(rùn)。另一方面，利潤(rùn)點(diǎn)平移會(huì)更注重縱向上的擴(kuò)展，通過主業(yè)核心能力相關(guān)的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)尋找新的利潤(rùn)機(jī)會(huì)，這時(shí)候就更沒有一體化的特征了，如我們后面將要談到的柯達(dá)公司的案例，其從相機(jī)業(yè)務(wù)向膠卷業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移和從膠卷向數(shù)碼相機(jī)的轉(zhuǎn)移，都是縱向上拓展在互補(bǔ)品和替代品上的利潤(rùn)來源，就明顯與一體化區(qū)分開來了。既然利潤(rùn)點(diǎn)平移是一個(gè)解決主業(yè)利潤(rùn)稀薄的有力手段，那么是否有系統(tǒng)的思路進(jìn)行規(guī)劃和執(zhí)行呢？第一步：尋找內(nèi)部的平移機(jī)會(huì)；第二步：價(jià)值鏈上的縱橫平移；第三步：建立全新的交易模式。尋找內(nèi)部的平移機(jī)會(huì)傳統(tǒng)的企業(yè)都是依靠制造利潤(rùn)來立身的。但這種傳統(tǒng)的利潤(rùn)創(chuàng)造模式也越來越面臨巨大的挑戰(zhàn)。對(duì)于這樣的企業(yè)而言，利潤(rùn)點(diǎn)平移的第一步可以在企業(yè)內(nèi)部尋找。一些一直承擔(dān)輔助作用的職能部門，都是可以創(chuàng)造新利潤(rùn)的源泉，如服務(wù)、研發(fā)、物流、采購(gòu)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等部門。而企業(yè)要做的，是通過某種方式使這些部門產(chǎn)生利潤(rùn)——一個(gè)重要的措施就是將這些成本中心變成真正的利潤(rùn)中心。1.從產(chǎn)品利潤(rùn)到服務(wù)利潤(rùn)提升服務(wù)部門的能力、向服務(wù)轉(zhuǎn)型是很多大型制造商很慣常的選擇。IBM從硬件制造商向服務(wù)轉(zhuǎn)型，包括收購(gòu)普華永道咨詢公司和壯士斷臂般地賣掉其賴于立身的PC業(yè)務(wù)，都是利潤(rùn)點(diǎn)象服務(wù)平移后的一個(gè)極端的表現(xiàn)。通常，制造商都可以通過各種方便，提升服務(wù)能力，特別是開發(fā)對(duì)顧客而言非常重要的服務(wù)項(xiàng)目，從而在物理產(chǎn)品這外創(chuàng)造服務(wù)利潤(rùn)。ABB公司雖然在向油/氣鉆機(jī)提供鉆井管道的業(yè)務(wù)上處于全球領(lǐng)導(dǎo)地位，但在管道本身的質(zhì)量和制造技術(shù)上，并不能真正領(lǐng)先于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但服務(wù)于客戶的過程中，ABB發(fā)現(xiàn)“當(dāng)井打好后，管道必須立即完成連接并嵌入到管道井中”是鉆井項(xiàng)目流程中的一個(gè)關(guān)鍵控制點(diǎn)，而“管道是否能及時(shí)到達(dá)鉆進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)”是客戶面對(duì)的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。但管道準(zhǔn)時(shí)到達(dá)鉆井現(xiàn)場(chǎng)的最大問題并不在于產(chǎn)品的制造和運(yùn)輸環(huán)節(jié)，而是鉆井地所在國(guó)的通關(guān)問題。依托于多年來在一百多個(gè)國(guó)家的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，ABB通過熟悉各國(guó)的通關(guān)手續(xù)，得以在很大程度上控制和縮短通關(guān)時(shí)間，使其在提供管道的速度和及時(shí)性的控制上形成了獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，這一能力也成為ABB產(chǎn)品之外一個(gè)新的利潤(rùn)來源，因?yàn)?，客戶非常樂意為此付費(fèi)。同樣，本土企業(yè)在這方面也頗多心得，比如精倫電子和威靈電機(jī)。當(dāng)國(guó)內(nèi)公用電話終端市場(chǎng)進(jìn)入衰退期時(shí)，一些中小企業(yè)在產(chǎn)品價(jià)格下降和客戶采購(gòu)量減少的雙重壓力下逐步退出市場(chǎng)。作為龍頭企業(yè)的精倫電子在充分分析市場(chǎng)和顧客需求后，敏銳地意識(shí)到以質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品時(shí)代已經(jīng)過去，市場(chǎng)的重點(diǎn)也從新增量向保有量轉(zhuǎn)變，顧客對(duì)服務(wù)的需求日益增加。為此，精倫電子確定了向從產(chǎn)品制造商向服務(wù)供應(yīng)商轉(zhuǎn)變的發(fā)展思路，并從內(nèi)到外進(jìn)行調(diào)整。在內(nèi)部，精倫電子依托售后服務(wù)部門成立獨(dú)立的利潤(rùn)中心——服務(wù)中心，與制造中心、研發(fā)中心、銷售中心并列為公司的四大中心，在內(nèi)部進(jìn)行服務(wù)定價(jià)和結(jié)算；在外部，擴(kuò)展對(duì)電信運(yùn)營(yíng)商的服務(wù)功能，將其從以前輔助產(chǎn)品銷售的功能提升到獨(dú)立的服務(wù)業(yè)務(wù)，包括為客戶提供終端產(chǎn)品維護(hù)和系統(tǒng)平臺(tái)的維護(hù)升級(jí)等支持，并且從以前的免費(fèi)項(xiàng)目變?yōu)槭召M(fèi)項(xiàng)目。同時(shí)，針對(duì)運(yùn)營(yíng)商對(duì)產(chǎn)品采購(gòu)價(jià)格的敏通過將一部分利潤(rùn)來源從產(chǎn)品銷售平移到對(duì)存量產(chǎn)品的維護(hù)上，精倫電子在局部上實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品模式向服務(wù)模式的轉(zhuǎn)型。威靈電機(jī)是從美的集團(tuán)獨(dú)立出來的電機(jī)制造商，為空調(diào)、冰箱等家電產(chǎn)品提供配套。殘酷的價(jià)格戰(zhàn)侵蝕了美的、科龍等整機(jī)制造商利潤(rùn)的同時(shí)，也沖擊著價(jià)值鏈前端的配套企業(yè)。威靈雖然是同類配套企業(yè)中的佼佼者，但面對(duì)客戶成本控制的需求也備感壓力。在合作中，威靈發(fā)現(xiàn)每當(dāng)客戶推出一種新款產(chǎn)品，都需要配套企業(yè)盡快提供配件，因?yàn)樾庐a(chǎn)品能否及時(shí)投放市場(chǎng)，能否趕上旺季需求在相當(dāng)大的程度上影響著盈利水平。同時(shí)，一般新品利潤(rùn)率比較高，所以，客戶此時(shí)對(duì)電機(jī)的供應(yīng)價(jià)格往往不太敏感，并樂于用較高的利潤(rùn)激勵(lì)供應(yīng)商更快供貨。更重要的是，一旦新品暢銷，威靈的利潤(rùn)額將相當(dāng)豐厚。為了回應(yīng)客戶的需求，威靈通過改革項(xiàng)目管理，加強(qiáng)同客戶的溝通方式和信息共享，努力縮短供貨時(shí)間，從而在單純低成本追求之外找到了客戶的更重要的需求——快速反應(yīng)能力（包括設(shè)計(jì)和制造）。2.從產(chǎn)品利潤(rùn)到技術(shù)利潤(rùn)研發(fā)部門通常是企業(yè)燒錢比較大的地方，特別是高科技公司。但很多先知先覺的企業(yè)，都在探索將研發(fā)機(jī)構(gòu)從成本中心向利潤(rùn)中心轉(zhuǎn)型，至少能創(chuàng)造部分利潤(rùn)來禰補(bǔ)費(fèi)用。往往這種轉(zhuǎn)變的懵懂狀態(tài)就是企業(yè)非有意地將一些閑置不用的技術(shù)或非核心技術(shù)轉(zhuǎn)讓給其他機(jī)構(gòu)。這種技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入其實(shí)在很多公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中都能看到，只是更多的是間或性的，不能形成穩(wěn)定的收入。而利潤(rùn)點(diǎn)的平移就是要求有一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益。在很多企業(yè)，其制造部門除生產(chǎn)自主品牌的產(chǎn)品外，也承接其他企業(yè)的代工業(yè)務(wù)一樣。這在IT、紡織品業(yè)非常常見。其實(shí)，對(duì)于研發(fā)機(jī)構(gòu)，同樣存在類似的技術(shù)OEM情況，即所謂的技術(shù)外包——研發(fā)機(jī)構(gòu)在為本企業(yè)服務(wù)的同時(shí)，也為其他機(jī)構(gòu)提供技術(shù)服務(wù)。比如，一些知名的汽車制造商，他們的汽車設(shè)計(jì)部門有時(shí)也會(huì)為其他制造商提供設(shè)計(jì)服務(wù)，甚至將一些設(shè)計(jì)好的車型賣給后者。更高級(jí)的方式就是將技術(shù)變成專利、將專利變成標(biāo)準(zhǔn)，以此重建一個(gè)更為強(qiáng)大的賺錢機(jī)器。專利和標(biāo)準(zhǔn)的使用權(quán)都是一個(gè)強(qiáng)大、持續(xù)、穩(wěn)定的利潤(rùn)來源。高通這種極端的情況自不用說，僅就中國(guó)優(yōu)盤的發(fā)明者朗科，雖然在規(guī)模和銷售額上并不出彩，但在頻頻將專利大棒砸向SONY等跨國(guó)IT公司，包括2006年初遠(yuǎn)赴美國(guó)起訴PNY公司、瞄準(zhǔn)蘋果iPod產(chǎn)品等，都顯示出其與華旗等同業(yè)制造商在利潤(rùn)模式上的不同設(shè)計(jì)。3.從產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)向財(cái)務(wù)利潤(rùn)一些現(xiàn)金充裕或現(xiàn)金流巨大的公司，都會(huì)將多余或暫時(shí)不用的資金用于投資，比如投資債券、委托理財(cái)、同業(yè)拆借等，從而獲取財(cái)務(wù)收入。在歐美市場(chǎng)，由于金融投資產(chǎn)品豐富以及相關(guān)政策的寬松，企業(yè)有更多的選擇。對(duì)于規(guī)模更大的企業(yè)，甚至?xí)谠胸?cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上建立獨(dú)立的財(cái)務(wù)公司。如國(guó)內(nèi)的石化、電力、鋼鐵等大型國(guó)營(yíng)企業(yè)就是如此。通過對(duì)資金統(tǒng)一管理和提供金融服務(wù)，在資金管理和運(yùn)用上創(chuàng)造不同于原來產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。也許，某一天，隨著利潤(rùn)轉(zhuǎn)移的不斷深化，這些企業(yè)會(huì)發(fā)現(xiàn)來自產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的比例已降低到主導(dǎo)地位之下了。而企業(yè)的財(cái)務(wù)利潤(rùn)最終會(huì)上升為金融利潤(rùn)，即企業(yè)會(huì)成立自己的金融機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)公司就是一種準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)。實(shí)際上，全球眾多制造商，特別是大型設(shè)備制造商，都通過為客戶提供金融服務(wù)獲取金融利潤(rùn)。當(dāng)顧客在設(shè)備采購(gòu)時(shí)面臨資金壓力時(shí)，通過向其提供貸款服務(wù)，制造商除擴(kuò)大了銷售量外，在產(chǎn)品利潤(rùn)之外就獲得了相應(yīng)的利息收入。而且，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇和產(chǎn)品價(jià)格的走低，金融服務(wù)所創(chuàng)造的利潤(rùn)在制造商的利潤(rùn)池中所占的比例越來越大、越來越豐厚。例如，全球各大汽車集團(tuán)旗下均有汽車金融公司，多數(shù)公司開展車貸經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所獲得的利潤(rùn)能夠占到整個(gè)汽車集團(tuán)利潤(rùn)的1/3，甚至已超過制造汽車所獲得的利潤(rùn)，成為汽車集團(tuán)最主要的利潤(rùn)來源。以通用汽車金融服務(wù)公司（GMAC）為例，其是全世界規(guī)模最大、最為成功的金融機(jī)構(gòu)之一。在2001年，GMAC共向全球800多萬用戶提供了汽車信貸服務(wù)，凈收入達(dá)到了18億美元，利潤(rùn)占通用汽車公司利潤(rùn)總額的36%。同樣的，福特汽車信貸公司（FMCC）2000年總資產(chǎn)達(dá)到1890億美元，凈收入達(dá)17.86億美元，占福特汽車集團(tuán)總利潤(rùn)的36％。相對(duì)于有形的產(chǎn)品，無形的產(chǎn)品也可以依靠金融服務(wù)來拓展市場(chǎng)，增加新的利潤(rùn)。達(dá)內(nèi)科技是一家由加拿大留學(xué)歸國(guó)人員創(chuàng)辦的IT培訓(xùn)企業(yè)?；趶?qiáng)大的師資力量和有競(jìng)爭(zhēng)力的高端培訓(xùn)課程，為了在魚龍混雜的培訓(xùn)業(yè)中脫穎而出，2005年底，達(dá)內(nèi)科技推出了“零首付、低壓金、就業(yè)后分期付款”的TPET培訓(xùn)計(jì)劃。由于受國(guó)內(nèi)法律的限制，非金融企業(yè)不能提供金融服務(wù)。達(dá)內(nèi)科技通過和金融機(jī)構(gòu)合作，在“產(chǎn)品利潤(rùn)”也開始收獲“金融利潤(rùn)”。除了以上較明確的方式，還有一些隱蔽的方式。如大型零售商在中國(guó)的利潤(rùn)模式，其長(zhǎng)期侵占供應(yīng)商貨款的行為，在一定程度上表明其一部分利潤(rùn)來源是脫離了零售業(yè)務(wù)的，是資金的時(shí)間價(jià)值創(chuàng)造的。4.從產(chǎn)品利潤(rùn)到營(yíng)銷利潤(rùn)利用企業(yè)的營(yíng)銷體系賺錢是一個(gè)非常容易實(shí)現(xiàn)的道路。具體的，這個(gè)道路中有三個(gè)常見的方法：1)渠道共享“渠道為王”是近年來常聽到的口號(hào)。確實(shí)，強(qiáng)大的渠道網(wǎng)絡(luò)就是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表外一份舉足輕重的資產(chǎn)。而將渠道向其他廠商甚至競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開放，是實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷利潤(rùn)的一個(gè)有力手段。比如若干年前，TCL向飛利浦開放其彩電渠道，波導(dǎo)向西門子開放手機(jī)渠道等。只是，大多數(shù)渠道合作并沒有直接收取現(xiàn)金，而是一種戰(zhàn)略合作，但渠道利潤(rùn)必然在其他利潤(rùn)中得到體現(xiàn)。2)知識(shí)共享眾多企業(yè)都建立了自己的企業(yè)大學(xué)。除了提供內(nèi)訓(xùn)外，也向外提供培訓(xùn)服務(wù)。除了傳播企業(yè)文化和企業(yè)價(jià)值觀間接取得傳播利益外，還直接取得真金白銀的培訓(xùn)收入。其中做得比較好的，本土企業(yè)有海爾大學(xué)，外企有惠普商學(xué)院。他們都是通過將營(yíng)銷在內(nèi)的知識(shí)對(duì)外共享，從而創(chuàng)造了營(yíng)銷利潤(rùn)。3)對(duì)外服務(wù)簡(jiǎn)而言之就是提供外包服務(wù)。比如，一些企業(yè)將自己強(qiáng)大的營(yíng)銷部門整合成一個(gè)營(yíng)銷策劃公司，在對(duì)內(nèi)提供支持的同時(shí)，也將這種專業(yè)服務(wù)提供給第三方。5.從產(chǎn)品利潤(rùn)到輔助業(yè)務(wù)利潤(rùn)我們這里指的輔助業(yè)務(wù)是企業(yè)制造業(yè)務(wù)的直接支持業(yè)務(wù)，包括采購(gòu)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)創(chuàng)造利潤(rùn)，一方面是直接賺錢，比如很多大流通的企業(yè)建立自己專業(yè)的物流公司，或者將自己規(guī)模龐大的倉(cāng)儲(chǔ)配送中心向市場(chǎng)開放，另一方面是通過節(jié)省間接創(chuàng)收。前一種通過將成本中心改成利潤(rùn)中心實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品利潤(rùn)向采購(gòu)利潤(rùn)、物流利潤(rùn)和倉(cāng)儲(chǔ)利潤(rùn)的轉(zhuǎn)移，容易看到，后一種則相對(duì)比較隱蔽，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候我們習(xí)慣于將這部分平移的利潤(rùn)仍然歸結(jié)于產(chǎn)品上。比如，在一個(gè)產(chǎn)品零售價(jià)格不斷降低的市場(chǎng)，某個(gè)企業(yè)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)來源于那里呢？制造環(huán)節(jié)的效率是一部分，但實(shí)際上更多的利潤(rùn)是由采購(gòu)、物流和倉(cāng)儲(chǔ)這些環(huán)節(jié)創(chuàng)造的。如浙江嘉善的晉億螺絲是全球最大的螺絲制造企業(yè)，其生產(chǎn)量占全世界四萬種螺絲的一半。立足于大規(guī)模采購(gòu)下物流和倉(cāng)儲(chǔ)效率的持續(xù)改善，晉億螺絲實(shí)現(xiàn)了超級(jí)庫存下的低成本控制。在制造業(yè)利潤(rùn)不斷稀薄的今天，晉億螺絲的一部分利潤(rùn)實(shí)際上已從制造轉(zhuǎn)向了我們上面談到的幾種輔助業(yè)務(wù)上。

價(jià)值鏈上的縱橫平移