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房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價案例A房地產(chǎn)工程已收集以下根底數(shù)據(jù):一、工程根本情況A房地產(chǎn)開發(fā)公司通過“招拍掛”方式取得了一地塊,土地面積67,079.85m2,計容面積134,150m2,容積率2.0。根據(jù)市住房和建設局的要求及開發(fā)商開發(fā)戶型分析,制定了本工程的規(guī)劃開發(fā)方案見表1。表1A房地產(chǎn)工程總規(guī)劃開發(fā)方案〔單位:平方米〕商鋪面積住宅面積配套用房面積地下室面積計容面積總建筑面積計容面積/總建筑面積3,000124,7506,40048,200134,150182,35073.56%其中住宅配比開發(fā)方案見表2。表2住宅配比小戶型中戶型別墅加總規(guī)劃8棟33層,1梯4戶5棟5層,1梯2戶未限高套均面積〔平方米〕88130200總面積〔平方米〕92,6506,48025,620124,750住宅套數(shù)〔套〕1,056501281,234套數(shù)比例86%4%10%100%二、銷售收入依據(jù)工程定價及開發(fā)方案,預估A房地產(chǎn)工程收入約為22.5億元,詳細計算請參見表3。預計第2年預售60%,第3年銷售40%。表3A房地產(chǎn)工程收入估算表工程分類小戶型中戶型別墅商鋪配套面積〔平方米〕92,6506,48025,6203,0006,400單價〔元/平方米〕15,00018,00022,00060,0000總價〔萬元〕138,97511,66456,36418,0000總收入〔萬元〕225,000三、總本錢費用房地產(chǎn)工程的總本錢費用包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費用等,各項費用的構(gòu)成如下:1、土地費用:為取得開發(fā)工程用地以及將土地開發(fā)成具備建設的熟地而發(fā)生的一切費用,一般包括土地使用權(quán)出讓金及拆遷安置補償費,本工程土地登記價〔含契稅〕共計96,000萬元。2、前期工程費用:是指工程前期可行性研究、規(guī)劃、設計、水文地質(zhì)勘測及建設用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的“三通一平”等費用,一般根據(jù)單元估算法預估,本工程根據(jù)建筑標準及行業(yè)常規(guī)估算前期工程費用共計4,000萬元。3、建筑安裝工程費用、根底設施費用和配套設施費用:建造房屋及其配套設施〔可計入土地、房屋開發(fā)本錢的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施,如物業(yè)管理用房、居委會、配電房及其他公共效勞設施〕所發(fā)生的建筑工程費用〔結(jié)構(gòu)、特殊裝修工程費〕、設備購置費用、安裝工程費用〔樓宇內(nèi)的給排水、電氣照明及設備安裝、空調(diào)通風、弱電、電梯、寬帶等設備及安裝等〕以及供水、供電、綠化以及道路排水等根底設施費用。可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法等進行估算。本工程根據(jù)建筑標準及行業(yè)常規(guī)估算建筑安裝工程費用和配套設施費用共計40,000萬元,第1年70%,第2年30%。4、銷售費用:房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品中發(fā)生的各種費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、物料消消耗、推廣費、廣告宣傳費及銷售許可證申領(lǐng)費用等。本工程估計為銷售額的3%計算,共計為6,750萬元,第2年60%,第3年40%。5、管理費用:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理該工程發(fā)生的各種費用。主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社保費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、開辦費攤銷、招待費等。本工程估計為銷售額的2%,共計為4,500萬元,第1年40%,第2年40%,第3年20%。6、財務費用:主要為借款利息,本工程第1年初向銀行貸款50,000萬元,第2年初向銀行貸款31,200萬元,利率為7%,第2年末還本付息,利息共計為9,429萬元。三項費用共計20,679萬元〔按計容面積134,150計算〕,詳見表4。表4A房地產(chǎn)工程三項費用估算表金額(萬元)備注銷售費用6,750按銷售額3%計算,銷售額22.5億管理費用4,500按銷售額2%計算,銷售額22.5億財務費用9,429貸款81200萬元,年利率7%,貸款期以2年計。合計20,6797、不可預見費用:又叫預備費,指考慮建設期材料等物價上漲、施工條件變化、天氣氣候等自然阻力等因素影響而增加的費用,一般按建安費用的5%匡算,為2,000萬元,第1年70%,第2年30%。A房地產(chǎn)開發(fā)工程的總本錢費用,共計162,679萬元,不考慮貸款時的總本錢費用為153,250萬元,參見表5。表5A房地產(chǎn)工程總本錢費用表工程費用〔萬元〕土地費用96,000前期工程費用4,000建安費用40,000三項費用20,679不可預見費用2,000合計162,679四、工程總投資與資金來源由于工程第2年開始預售,預售前的總本錢費用需要由工程投入資金,投資額為土地費用96,000萬元,前期工程費用4,000萬元,第1年的建安費用28,000萬元,第1年管理費用1,800萬元和不可預見費用1,400萬元,合計131,200萬元。其中工程資本金投入50,000萬元,銀行貸款81,200萬元,第2年末歸還銀行借款本金和利息。五、開發(fā)期稅費在房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中發(fā)生的稅收費用,主要包括:營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及土地增值稅。1、營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅率為5%、城市維護建設稅率為7%,教育費附加征收率為3%,地方教育附加征收率為2%,合計為銷售額的5.6%,共計12,600萬元。2、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收,實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除工程金額50%的局部,稅率為30%;增值額超過扣除工程金額50%、未超過100%的局部,稅率為40%;增值額超過扣除工程金額100%、未超過200%的局部,稅率為50%;增值額超過扣除工程金額200%的局部,稅率為60%。上述“扣除工程金額”,具體為:〔1〕取得土地使用權(quán)所支付的金額;〔2〕開發(fā)及建筑本錢:包括前期工程費、建安費用;〔3〕其它房地產(chǎn)開發(fā)費用:包括銷售費用、管理費用和財務費用,按第〔1〕、〔2〕項金額之和的10%計算扣除;〔4〕銷售房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加等;〔5〕對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第〔1〕、〔2〕項金額之和,加計20%扣除。土地增值稅計算過程:第一步:先計算扣除工程金額:=〔96,000+4,000+40,000〕×1.3+12,600=194,600萬元第二步:計算增值額:=225,000-194,600=30,400萬元第三步:計算增值額與扣除工程金額之比:增值
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