龍港XX花園營銷策劃報(bào)告

龍港國發(fā)花園營銷籌劃報(bào)告市場調(diào)查局部工程〔產(chǎn)品〕局部營銷局部四、推廣局部市場調(diào)查目的一個完整的房地產(chǎn)工程的運(yùn)作，不僅包括起碼的建筑設(shè)計(jì)還應(yīng)該有理念為其給予建筑生命。不管建筑設(shè)計(jì)依然理念設(shè)計(jì)依托的是市場，是需求；只有把握好市場方向，才能實(shí)現(xiàn)開發(fā)房地產(chǎn)工程的最終目的。因此，對龍港國發(fā)花園地塊的營銷運(yùn)作，必須從市場調(diào)查開始。大市場環(huán)境的市場調(diào)查，確實(shí)是基本通過關(guān)于龍港房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、銷售狀況、消費(fèi)傾向、營銷情況的調(diào)查，分析把握龍港房地產(chǎn)市場的動態(tài)，對其前景進(jìn)行猜測，尋尋契機(jī)，力圖把握龍港工程的營銷理念及營銷著眼點(diǎn)。在了解龍港房地產(chǎn)市場總體趨勢的前提下，通過區(qū)域的環(huán)境類比，競爭個案房型、面積、價(jià)格、物業(yè)特色等各要素的調(diào)查分析，為龍港國發(fā)花園工程的具體實(shí)施提供參考依據(jù)。市場調(diào)查內(nèi)容1、龍港鎮(zhèn)概況龍港鎮(zhèn)位于溫州之南，東海之濱，西接104國道和甬臺溫高速公路，南連經(jīng)濟(jì)興盛的江南平原，具有地處經(jīng)濟(jì)最興盛的長江三角洲與珠江三角洲的沿海經(jīng)濟(jì)帶中間的區(qū)位優(yōu)勢，全鎮(zhèn)總面積80.7平方公里，總?cè)丝?3.1萬人，其中城區(qū)10平方公里，10多萬人口，下轄9個辦事處，107個村，23個居民區(qū)。由溫州話、蠻話、金鄉(xiāng)話、閩南話四種語言體系組成。2、龍港經(jīng)濟(jì)的開展龍港建鎮(zhèn)于1984年，龍港人以敢闖、敢干、敢試著稱。建鎮(zhèn)之初，在全國領(lǐng)先推出土地有償使用制度、戶籍治理制度和開展多種經(jīng)濟(jì)成分“三大改革〞，成功地走出了一條不依靠國家投資、要緊靠農(nóng)民自身力量建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的新路子，被譽(yù)為“中國農(nóng)民自費(fèi)造城的樣板〞和“中國第一座農(nóng)民城〞。之后，龍港相繼被列為國務(wù)院農(nóng)村勞動力開發(fā)就業(yè)試點(diǎn)鎮(zhèn)、國家星火方案密集區(qū)、浙江省社會綜合開展試驗(yàn)區(qū)、溫州市城鄉(xiāng)一體化試驗(yàn)區(qū)。2002年被國家建設(shè)部授名為“中國印刷城〞，現(xiàn)在的龍港，經(jīng)濟(jì)維持快速開展，城鎮(zhèn)面貌日新月異，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，社會事業(yè)不斷開展，先后被評為溫州市文明鎮(zhèn)、浙江省教育強(qiáng)鎮(zhèn)、浙江省村鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、全國投資環(huán)境百強(qiáng)鎮(zhèn)、全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)。到2001年全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值38.8億元，人均收進(jìn)6066元。從以下數(shù)據(jù)比照中能夠瞧到龍港經(jīng)濟(jì)在近幾年以來穩(wěn)定快速的開展。全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值單位：億元年份1995年2000年2001年2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值42三、龍港房地產(chǎn)市場概況自99年以來，龍港城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)如日中天，江濱外灘〔東方大廈、陽光廣場〕，龍港大道〔銀苑大廈、龍港大廈、銀海大廈、紅旗大廈等〕銷售率都接近90%以上，出現(xiàn)第一波房產(chǎn)熱市。然而龍港房地產(chǎn)市場的要緊集中在高層開發(fā)，由于土地提供、政府規(guī)劃、利益驅(qū)動等緣故，高層住宅出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，甚至停滯銷售。而在多層住宅開發(fā)，尤其是具有一定規(guī)模、一定居家品質(zhì)的多層住宅提供量極少。2003年初，龍港房地產(chǎn)市場逐漸回?zé)?，消費(fèi)者對高品質(zhì)多層住宅大大瞧好，需求量逐漸增大。特殊是螯江——龍港二橋的規(guī)劃，世紀(jì)大道，高速公路的接線，為龍港房地產(chǎn)市場的開展注進(jìn)了新的活力，房產(chǎn)升值不容質(zhì)疑。同時隨“中國第一座農(nóng)民城“的美譽(yù)不斷傳播，自身印刷、包裝、禮品區(qū)域規(guī)模效益的形成，龍港已構(gòu)筑成對外輻射和吸引投資人士關(guān)注的良好氣氛，尤其對金鄉(xiāng)、鈔票庫人妨礙特不之大。購房者那么以龍港、金鄉(xiāng)、鈔票庫人為主，鰲江、外地人為輔。四、龍港多層住宅小區(qū)現(xiàn)狀自99年以來，龍港樓市的多層住宅建設(shè)，特殊是上檔次的多層住宅小區(qū)市場幾乎是一片空白，更不用講在規(guī)劃設(shè)計(jì)，環(huán)境配套上下功夫了。2003年初，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回?zé)?，消費(fèi)者對多層住宅小區(qū)需求量的加大，各家開發(fā)商對多層住宅市場的瞧好，多層住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)逐漸出臺〔如金鑫花苑，錦繡名園等〕。五、龍港房地產(chǎn)市場分布情況價(jià)格：元/M2物業(yè)名稱開展商工程概況工程進(jìn)度價(jià)格銷售率東方大廈一幢高層已交付均價(jià)2600三級市場100%瞧江大廈二幢高層已竣工均價(jià)1900單位分房100%銀苑大廈溫州東部經(jīng)濟(jì)開展公司一幢31層大廈已交付2480-2680100%龍港大廈一幢高層已交付100%銀海大廈一幢高層已交付2480100%金融大廈溫州金城公司一幢21層大廈主體工程建至七層內(nèi)部預(yù)定70%紅旗大廈一幢高層已竣工2500100%財(cái)稅大廈市萬科房地產(chǎn)開發(fā)二幢高層未開工內(nèi)部預(yù)訂70%廣電大廈龍港廣電局一幢高層已竣工2000〔2001年〕100%長運(yùn)大廈一幢高層已竣工70%泰安大廈一幢高層已竣工2480100%華百廣場溫州華夏房地產(chǎn)公司三幢高層接近結(jié)頂300050%金甌大廈蒼南城鎮(zhèn)建設(shè)公司一幢高層主體工程已建三層均價(jià)26002488-322860%新世紀(jì)大廈溫州建工集團(tuán)公司三幢聯(lián)體大廈未開工預(yù)訂人數(shù)極少金鑫花苑市甌海城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司五幢多層房型單一已進(jìn)場施工均價(jià)23002080-24802002年底預(yù)定，6月開盤錦繡名園蒼南世茂不墅、多層、小高層未開工已圈圍墻未定〔2003年6月預(yù)定六、龍港住宅小區(qū)的銷售情況2003年初，隨著龍港都市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開展，居民購置能力的增加以及對優(yōu)住宅小區(qū)的期瞧，大多開發(fā)商房產(chǎn)總價(jià)操縱在25-35萬之間，面積在95-130㎡房型為三房二廳之間的銷售較良好，這在金鑫花苑高預(yù)定率能夠瞧出。而高層那么由于高額的物業(yè)治理費(fèi)及單價(jià)高而銷售不是非常理想。不妨瞧一下目前龍港住宅小區(qū)代表性的樓盤：個案調(diào)查龍港房地產(chǎn)市場個案調(diào)查表編號：調(diào)查日期：03.4.28案名金鑫花苑房屋類型商住\多層住宅投資興建溫州東甌建設(shè)集團(tuán)投資市甌海城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)座落地址龍翔路745號6422858864226006建筑設(shè)計(jì)工地進(jìn)度樁基時期單價(jià)范圍2080-2480總建筑面積m2面積范圍97-150主力面積120總套數(shù)180套總價(jià)范圍20萬-37萬主力總價(jià)27萬窖積率已銷面積預(yù)定車位機(jī)動車42綠化率25%非機(jī)動車300m2交通：位于龍翔路與建新路處，在龍翔路與建新路設(shè)置出進(jìn)口，附近有1、2、9路公交車，故交通對照方便。二、小區(qū)環(huán)境和配套：小區(qū)對面為新規(guī)劃金河廣場，配有各種健身設(shè)施。小區(qū)采納人車分流的道路規(guī)劃，24小時監(jiān)控，三線進(jìn)戶，智能化門禁系統(tǒng)，確保居家平安。三、房型布局：以頂式復(fù)式及多層住宅布置，共5幢，其中E幢二層將開發(fā)為酒店，一層皆為沿街店展。四、付款方式：30%首期款,結(jié)頂辦銀行貸款70%,無優(yōu)惠.一次性付款98折優(yōu)惠五、物業(yè)治理:尚在樁基時期,故未確定.六、廣告訴求：財(cái)寶中心、都市中心、生活的中心.七、客源分析：要緊以龍港、金鄉(xiāng)、鈔票庫人為主.八、綜合評述：因其地段限制，綠化率做到25%，差不多不錯。但其建筑密度大，容積率過高，是該小區(qū)最大的抗性，然金河廣場的規(guī)劃給其抗性順勢弱化。還有因龍港房地產(chǎn)市場的特殊性，如此有一定規(guī)模及在規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)配套上下一定功夫的小區(qū)在龍港尚屬不多，同時如此的地段及價(jià)位，高預(yù)定率現(xiàn)象是正常的了龍港房地產(chǎn)市場個案調(diào)查表編號：調(diào)查日期：03.4.28案名錦繡名園房屋類型不墅、多層、小高層投資興建蒼南世貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司座落地址金叉街、龍湖路、海港路6422658864226565建筑設(shè)計(jì)工地進(jìn)度未開工已圍墻單價(jià)范圍6月擬定交屋時刻未定總建筑面積180000m2面積范圍獨(dú)立不墅22幢280-400m2雙聯(lián)不墅45幢230-270m2雙躍〔立體不墅〕11幢200-220m2多層、小高層100-240m2總價(jià)范圍6月擬定總套數(shù)獨(dú)立、雙聯(lián)不墅112套多層、小高層708套已銷面積同意預(yù)定容積率綠化率46%一、交通：位于金叉街、龍湖路與海港路處，在金叉街與龍湖路、站港路設(shè)置出進(jìn)口，目前還無公交車通過。二、小區(qū)環(huán)境和配套：小區(qū)內(nèi)有50畝自然河道，分5個獨(dú)立臨水地塊，內(nèi)有二座大型會所與一座廣場和各特色小景點(diǎn)，周邊有龍港特色幼兒園，龍港高新賓館，小區(qū)采納24小時監(jiān)控，三線進(jìn)戶，智能化門禁系統(tǒng)，確保居家平安。三、房型布局：共820套房子，多層、小高層708套，面積操縱在100-240之間其余皆為獨(dú)立不墅、雙聯(lián)不墅與雙躍〔立體不墅〕共112套，四、付款方式：6月擬定五、物業(yè)治理:未確定.六、廣告訴求：領(lǐng)秀龍港超大規(guī)模高尚社區(qū)七、客源分析：要緊以龍港、金鄉(xiāng)、鈔票庫人為主。八、綜合評述：作為政府規(guī)劃中的大型康居住宅小區(qū)，在目前龍港房地產(chǎn)市場確實(shí)是不樹一幟。并由專業(yè)企化公司宣傳包裝，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、景瞧設(shè)計(jì)及物業(yè)配套上在龍港房地產(chǎn)市場都有新的突破。從這些方面瞧出，業(yè)主確實(shí)是下了工夫，綜上所述龍港鎮(zhèn)由于地域、人口限制，盡管目前房地產(chǎn)市場有所回?zé)?，然而總體需求相對較弱。然而龍港規(guī)模性住宅小區(qū)的甚少及物業(yè)開發(fā)的有限，為國發(fā)花園開發(fā)留下銷售空間。引導(dǎo)居民瞧念，吸引周邊農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的并進(jìn)。充分利用龍港鎮(zhèn)將來開展規(guī)劃，是我籌劃銷售的要害。國發(fā)花園市場位置：“國發(fā)花園〞的開發(fā)把握住了總體市場脈搏：我們在籌劃銷售過程中應(yīng)當(dāng)充分熟悉到以上客瞧現(xiàn)狀。利用好本地的市場空白點(diǎn)。充分挖掘區(qū)域客戶，營造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提高居住質(zhì)量。吸引周邊農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的眼光。把小區(qū)的差異性及唯一性發(fā)揚(yáng)極至，以期打破本工程地處鎮(zhèn)郊的差距。使局部鎮(zhèn)區(qū)享受型客戶流進(jìn)，進(jìn)一步擴(kuò)大妨礙，打破本地居民的固用模式。帶給本地消費(fèi)者物業(yè)之外的感受。三管齊下，最終使物業(yè)銷售成功，最大限量的回籠資金，制造品牌價(jià)值。為大伙兒帶來名利雙豐的良好結(jié)果。工程〔產(chǎn)品〕局部一、工程局部二、工程客瞧優(yōu)劣勢分析一、工程簡介物業(yè)座落：龍港龍金大道、白河路 物業(yè)名稱：國發(fā)花園A區(qū)物業(yè)類型：多層住宅〔錯層、復(fù)式〕、商展總建筑面積：59230平方米總用地面積：33261平方米總戶數(shù)：建筑密度：29.8%容積率：1.78綠化率：33%得房率：車位：機(jī)動車非機(jī)動車會所商業(yè)用面積：物業(yè)治理：竣工日期：04年底開展商：溫州國發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)治理：溫州國發(fā)物業(yè)治理※具體相關(guān)數(shù)據(jù)等擴(kuò)初敲定之后核對二、工程客瞧優(yōu)劣勢分析工程客瞧存在的優(yōu)勢創(chuàng)龍港甌江杯優(yōu)秀工程，妨礙力強(qiáng)、輕易產(chǎn)生市場共叫轟動效應(yīng)、帶來效應(yīng)銷售。首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格規(guī)模住宅社區(qū)首創(chuàng)龍港“三化合一〞的花園式社區(qū)房型設(shè)計(jì)以120為主，適合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求，有錯層、復(fù)式等房屋類型，選擇面相對較廣。有多層、聯(lián)體不墅、小高層，工程開發(fā)類型較多可互為補(bǔ)充。龍港鎮(zhèn)有如此規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)，景瞧設(shè)計(jì)，物業(yè)配套對照到位的小區(qū)稀缺。小區(qū)環(huán)境良好，綠化率高便于小區(qū)買點(diǎn)的預(yù)埋。小區(qū)內(nèi)住宅朝向?qū)φ蘸侠怼⑷粦魬舫?。工程配套費(fèi)分?jǐn)偅繎粝鄬^低，工程配套對照豐富，呈多元化趨勢。10、八中、四中與工程比鄰，為工程文化抄作埋下優(yōu)筆。11、小區(qū)內(nèi)潛在車位充足，可解決客戶的后顧之憂。目客瞧存在的劣勢理位置所處區(qū)域?yàn)槌墙?，且處工業(yè)園區(qū)之內(nèi)，距都市中心相對較遠(yuǎn)。生活配套較少，工程四周盡管有西排菜場，有202路、8路等公交車通過，然而對本工程還有一定的距離。前期本鈔票投進(jìn)總量較大。區(qū)域客戶消化有限，必須有大量非區(qū)域性，消費(fèi)群體的導(dǎo)進(jìn)，以支援我物業(yè)的大量消費(fèi)客戶。局部消費(fèi)群體瞧念的滯后，及局部居民對自建房的鐘愛，對我物業(yè)炒作帶來相當(dāng)壓力。小區(qū)為期房銷售，將流失相當(dāng),以現(xiàn)房為消費(fèi)對象的直線群體。同時必需在期房銷售過程中投進(jìn)相當(dāng)精力。以解決客戶消費(fèi)信心的咨詢題。〔3〕針對本工程客瞧劣勢的轉(zhuǎn)換1、針對房型及期房咨詢題可裝修局部房型樣板，讓客戶心理有所滿足，防止目前狀況客戶只能瞧瞧我現(xiàn)場工地形象較亂等咨詢題。2、針對現(xiàn)場形象咨詢題在現(xiàn)場臨街局部豎立大型外打燈廣告板，將樓體外立面美化，將現(xiàn)場客戶眼光吸引至此。另外建筑樓體擬定營造銷售氣氛之廣告條幅，進(jìn)一步襯托氣氛。3.針對地段區(qū)域咨詢題塑造我物業(yè)的的差異性及唯一性，充分營造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提高居住質(zhì)量，在媒體宣傳、單張派發(fā)上引導(dǎo)消費(fèi)！三、競爭對手分析通過以上市調(diào)局部對該區(qū)域樓盤分析得知：錦繡名園距離國發(fā)花園最近，可比性較強(qiáng)，目前起價(jià)格盡管未制定，然而從其規(guī)模上遠(yuǎn)超于本工程，給國發(fā)花園造成一定壓力。國發(fā)花園要在市場中占優(yōu)勢，能夠做好以下幾點(diǎn)：1.樹立好物業(yè)治理、開展商形象，給客戶以值得信賴，可靠的感受。2.區(qū)不與其物業(yè)的特性，在價(jià)格制定、套型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)及在以后的宣傳上必須到位，塑造本物業(yè)的唯一性與差異性。四、工程整體定位〔1〕、產(chǎn)品定位1、工程綜序基于本工程現(xiàn)狀，到達(dá)物業(yè)在市場中有鮮亮個性及市場立足點(diǎn)是我們努力方向。本工程以江南園林風(fēng)格為主，營造景瞧住宅的概念，另我物業(yè)有多樣戶型〔平面、錯層、躍層等〕，多樣開發(fā)類型〔多層、小高層等〕充分增加了花園社區(qū)的附加品味，同時小區(qū)的文化氣氛的營造也是工程品質(zhì)、品位的保證。為到達(dá)物業(yè)在市場中有鮮亮個性與共性，立足將來，建議以穩(wěn)步開展、循序漸進(jìn)的指導(dǎo)思想對物業(yè)進(jìn)行定位，才能承受劇烈競爭。工程商展與小區(qū)住宅遠(yuǎn)相照顧互為買點(diǎn)，互相支持，互為依存，同時改變目前自然商展的狀況，轉(zhuǎn)換為主題商展，為商展的增值埋下伏筆?！?〕、工程定位社區(qū)定位為：首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景瞧住宅社區(qū)2003年龍港全新景瞧住宅首創(chuàng)龍港“三化合一〞的花園式社區(qū)〔園林化、智能化、人性化〕〔3〕.名稱的擬定：為營造良好的小區(qū)氣氛，考慮工程識不性現(xiàn)將社區(qū)內(nèi)各幢樓初擬名稱頂為：鴻福樓〔閣〕金喜樓〔閣〕名流苑、名人苑等〔4〕、國發(fā)花園的價(jià)格定位綜合考慮價(jià)格因素·市場因素考慮整體市場形式及區(qū)域競爭樓盤狀況，在客戶選擇面較廣的情況下，價(jià)格對照是價(jià)格制定的考慮因素之一。·建筑本鈔票因素土地費(fèi)用、公建配套、建材品質(zhì)、總體規(guī)劃、配套設(shè)施、稅費(fèi)等。·銷售參考因素總價(jià)、房型面積、付款方式、付款條件、樓層朝向等?！ぷ饨饏⒖家蛩胤啃兔娣e、裝修本鈔票、軟、硬件本鈔票及質(zhì)素、回報(bào)率、市場狀況等。綜合以上因素，我物業(yè)如想在銷售上到達(dá)迅速往化的目的，必須在價(jià)格上、在市場中占據(jù)一定優(yōu)勢，以彌補(bǔ)我物業(yè)自身缺陷。價(jià)格總趨勢低開高走。所以我價(jià)格在市場中，價(jià)格的攀升在一定難度之上，只是形式上的攀升。在實(shí)際銷售過程中我銷售可靈活操縱。如銷售趨熱，可攀升周期縮短，如銷售平穩(wěn)，可用實(shí)際價(jià)格放讓形式直截了當(dāng)讓利客戶，或用促銷形式讓利客戶，讓銷售進(jìn)一步趨熱?！唧w價(jià)格具體擬訂于本工程擴(kuò)初制定后另行安排營銷部分一．塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性從地段上塑造物業(yè)的差異性本案能夠充分突出小區(qū)的高尚居住氣氛來表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)地域的差異性概念，在全鎮(zhèn)范圍以及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)掠奪目標(biāo)客源。2、從房型上塑造物業(yè)的唯一性本案戶型分平面、錯層、躍層等，選擇面較廣，房型功能配套的齊整，是盡大多數(shù)物業(yè)所無法對照的，是塑造物業(yè)唯一性的客瞧依據(jù)，提出景瞧住宅的概念，強(qiáng)調(diào)居民良好的的室外風(fēng)景，盡量爭取視覺最正確，每個戶型通過陽臺和陽光室、景瞧落地窗、將室外庭園、小區(qū)中心、都市景瞧及河流，使住戶有融進(jìn)風(fēng)景之感受，增加生活情趣。要讓客戶在實(shí)際考察中發(fā)覺確實(shí)是特不合理，非常有必要，這就要求樣板房的設(shè)計(jì)布置一定要有獨(dú)創(chuàng)性和精典性，從而使物業(yè)既有不于城區(qū)的少量競爭物業(yè)，同時也更高于將來的物業(yè)，在龍港地區(qū)是制造性和領(lǐng)導(dǎo)性的。3、、從環(huán)境景瞧上塑造物業(yè)的差異型人車分流、綠地和中庭廣場花園是物業(yè)環(huán)境的大買點(diǎn)，大環(huán)境的整體規(guī)劃是有不于自建房的全然點(diǎn)，在園區(qū)塑造一種四季有綠、季季有花的概念。我們要從環(huán)境景瞧設(shè)計(jì)理念的更深層次上講服和引導(dǎo)客戶，使人民產(chǎn)生共叫。4、從文化理念上塑造物業(yè)的差異性我物業(yè)門樓可依據(jù)我們的整體物業(yè)包裝、籌劃思路。從小處、精處進(jìn)手設(shè)計(jì)。大門規(guī)劃設(shè)計(jì)為整個小區(qū)第一道風(fēng)景線。制造高檔物業(yè)、園中園、綠中園的氣氛。使物業(yè)溶進(jìn)園林中成為園中樓、園中景。為龍港首家園林中的家居，充分發(fā)揚(yáng)有文化品味園林規(guī)劃的作用。采集一些“石〞給予其文化內(nèi)涵，使我園中之“石〞都有出處，都有緣由，都能產(chǎn)生文化的聯(lián)想。園中可大量采納文人喜愛、文化氣氛較濃之“樹〞。如“梅〞“蘭〞“竹〞“菊〞“四君子〞。園中的“花草〞將盡量到四季有綠，季季開，全面營造江南園林式風(fēng)格的感受。充分利用的水的靈性，貫穿整個小區(qū)，使水的功能充分得到利用。5、從建材和設(shè)備上塑造物業(yè)的差異性物業(yè)的建材和設(shè)備的選擇一定局部高檔，不管是建筑用材依然裝飾用材，都要表達(dá)出與眾不同的地點(diǎn)，如此特殊是樣板層次裝飾材料上，更是要體現(xiàn)出不同凡響的品味文化風(fēng)格來。由于客戶關(guān)于樁基、結(jié)構(gòu)、空調(diào)系統(tǒng)等建材和設(shè)備的熟悉和功能性不是非常明確，同時必須在更深層次的理念和利益上進(jìn)行宣傳和引導(dǎo)。6、從建筑風(fēng)格上塑造物業(yè)的差異性，讓客戶從這些建材和設(shè)備感受不同于自建房的享受，那確實(shí)是基本尊貴身份文化的象征。7、建立會所從生活配套上塑造物業(yè)的差異性

考慮到物業(yè)會所配套規(guī)模較少，因此格外要注重會所在功能配置和裝修布置上的合理性和精巧性，并能迎合目標(biāo)客戶的喜好心理，一些大的生活配套設(shè)施一定要借助外力進(jìn)行聯(lián)動合作。如建立小區(qū)主動性效勞的健康VIP體系〔與知名的大醫(yī)院聯(lián)動，并在小區(qū)實(shí)行定期的體檢和關(guān)于老人和小孩的定期主動上門咨詢等〕；建立小區(qū)與外界大型休閑娛樂場所的休閑VIP體系；建立小區(qū)與外界名校的聯(lián)動體系解決小區(qū)業(yè)主小孩上學(xué)咨詢題。這個地點(diǎn)需要特殊強(qiáng)調(diào)的是小區(qū)巴士的配備，考慮到業(yè)主的家人出行的方便，建議務(wù)必要配備小區(qū)巴士進(jìn)行往返的接送效勞。8、從安保和智能化體系上塑造物業(yè)的差異性目前物業(yè)的四重安保體系〔周界紅外報(bào)警、小區(qū)進(jìn)口門禁、小區(qū)巡更、客戶窗磁及紅外報(bào)警、每戶緊急求助〕和同時建立小區(qū)內(nèi)外信息交換網(wǎng)絡(luò)的建立，在廣告的推廣宣傳中著重強(qiáng)調(diào)各自的功能，并從全然上詳解利益，也確實(shí)是基本講要讓客戶明白我們什么原因要如此做？選擇這些系統(tǒng)會給他們帶來什么樣的利益？讓差異化進(jìn)一步突顯。上文中所提大都卻在某種程度上往化物業(yè)抗性及弱勢，在此文中只排列局部。9、從物業(yè)的治理和效勞塑造物業(yè)軟件上的差異性和唯一性通過的高水準(zhǔn)治理，促成品牌概念。增加物業(yè)的附加值，并在實(shí)行的治理和效勞內(nèi)容上實(shí)際表達(dá)，尤其是在效勞上要著重強(qiáng)調(diào)必須具備的是：

1、效勞中心的設(shè)立

2、高素養(yǎng)的家政效勞3、高水準(zhǔn)的護(hù)理效勞4、孩童的瞧護(hù)和接送效勞5、代租效勞6、保姆式的貼身效勞7.、兒童樂園老年活動中心健身房\臺球室推廣部分一、訴求點(diǎn)二、形象定位三、市場推廣時期四、媒體的選擇五、推廣的內(nèi)容六、物業(yè)銷售上的工程配合一訴求點(diǎn)：環(huán)境、人文、景瞧、組團(tuán)等在上文中所提之差異化特點(diǎn)是我們廣告訴求重點(diǎn)。〔在此不一一重復(fù)排列〕二形象定位龍港首家甌江杯優(yōu)秀工程，首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景瞧住宅社區(qū)首創(chuàng)龍港“三化合一〞的花園式社區(qū)四季有綠、季季有花的健康生態(tài)社區(qū)擁有國發(fā)花園——身份尊貴、權(quán)威、品味的象征名人、名流出進(jìn)的高尚生活社區(qū)國發(fā)花園高品質(zhì)、高信譽(yù)的代言詞國發(fā)房地產(chǎn)公司—實(shí)力品牌公司精心打造之精巧生活園區(qū)戶戶朝南、人車分流無不表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)之以人為本的規(guī)劃原那么保姆式全新物治理念三、市場推廣時期將國發(fā)花園推向市場，我們預(yù)備分為五個時期推向市場：第一時期：為市場認(rèn)知時期、品牌塑造品牌銷售〔開盤期2003年9月中旬左右暫定〕推廣策略〔略〕第二時期：市場熟知時期、定位銷售期〔熱銷期2003年11月中下旬〕推廣策略〔略〕第三時期：了解物業(yè)時期，策略銷售期〔強(qiáng)銷售期2004年2月中旬〕推廣策略〔略〕第四時期：全面銷售時期，全面細(xì)化期?！餐?004年5月初〕推廣策略〔略〕第五時期：盤整物業(yè)時期，物業(yè)調(diào)整期〔調(diào)整期2004年8月初〕推廣策略〔略〕具體推廣策略視具體情況另定四、開盤期具體推廣手段通過樓盤開盤前后，利用現(xiàn)場的相應(yīng)廣告如橫幅、燈箱等廣告形式讓人們初步熟悉樓盤〔注：特殊要在龍港鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)、村設(shè)立刀旗、戶外廣告〕前期在進(jìn)行軟廣告的炒作預(yù)熱進(jìn)行預(yù)登記積壓客戶、造成開盤日火暴熱烈的空前氣氛。媒體進(jìn)行密集開盤5、軟廣告的跟進(jìn)炒作〔如：國發(fā)花園什么原因開盤就出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象？國發(fā)花園開盤排隊(duì)搶購帶來的考慮等〕在溫州各大媒體進(jìn)行軟廣告宣傳五、媒體的選擇溫州電視臺〔黃金時段〕電視節(jié)目2〕溫州都市報(bào)、溫州晚報(bào)、溫州商報(bào)、溫州日報(bào)等3〕雜志：溫州生活等4〕網(wǎng)絡(luò)：制作網(wǎng)頁和網(wǎng)址，以備客戶查詢

5〕戶外：大型瞧板〔在龍港城區(qū)中心或要緊交通干道設(shè)立大型瞧板、定期更換。五、推廣的內(nèi)容1〕案場包裝

A．瞧房動線包裝及配置。

B．售樓處的包裝〔詳情見第六大點(diǎn)〕C．工地現(xiàn)場包裝：做好工地現(xiàn)場的形象展示工作D．樣板房〔詳情見第六大點(diǎn)〕2〕宣傳品的設(shè)計(jì)制作A．樓書、海報(bào)、DM、SP特刊等：樓書設(shè)計(jì)要求極品品質(zhì)，內(nèi)容詳盡豐富，能表達(dá)出物業(yè)的品味，并能夾附光碟、海報(bào)。B．禮品：包括SP活動禮品，形象禮品〔日歷、臺歷、筆等〕。

C．銷售道具：名片、信封、信紙、袋、模型、展板、電腦、音響、幻燈等。六、物業(yè)銷售上的工程配合一