物管培訓課程-停車場案例

目錄丟車后的糾紛···········································2-9頁大業(yè)主小業(yè)主誰的利益更重要···························10-12頁小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費停車被盜物業(yè)公司賠償50%···············13-15頁小區(qū)丟愛車，誰賠········································16頁停車費400元是場地費還是保管費··························17頁業(yè)主丟殘摩物業(yè)被判賠小區(qū)丟車物業(yè)賠償················18-19頁車在停車場外喪失物業(yè)管理被判賠償························20頁停車不進棚丟了白丟····································21頁停車場車被盜小區(qū)物管一審敗訴·························22-23頁車庫進雨水奔馳車被泡兩天，物業(yè)公司被判恢復(fù)原狀··········24頁關(guān)于高空拋物砸壞B座28H奔馳汽車的經(jīng)過及處理方法·····25-26頁愛車存放停車場牌照被撬誰應(yīng)該承當責·····················27頁保過險的車在小區(qū)停車位中喪失·························28-29頁車輛在收費停車場喪失，車場管理部門是否應(yīng)該賠償·······30-33頁附：國家開展方案委員會：機動車停放效勞收費管理方法車主與停車場的關(guān)系應(yīng)是保管合同關(guān)系······················34頁關(guān)于對麥德龍商場停車場一案的思考·····················35-36頁廣州：停車場內(nèi)轎車被盜車主獲賠32．8萬元················37頁停車場丟車該由誰來賠·································38-41頁停車場丟車該不該賠···································42-44頁停車場丟車考驗公共政策··································45頁停車場丟車推責任保險人索賠獲成功····················46-47頁停車場喪失其停放的轎車賠償案·························48-49頁停車場經(jīng)營中的法律責任值得關(guān)注··························50頁未交停車費停車場失車車主獲賠30萬·······················51頁整治停車場車輛遺失損壞要賠···························52-53頁丟車前后的糾紛?物業(yè)教育資訊??？?期?案例精解?欄目曾經(jīng)報道過一件小區(qū)丟車案，那個案件中的物業(yè)管理公司就因為發(fā)了一個車輛出入牌，便最終承當了賠償?shù)呢熑危谑撬麄兇蛩憬窈笤僖膊还苄^(qū)里的汽車了。我們今天說的這個案子中，物業(yè)公司從來就沒有管過小區(qū)里面的車，可是住戶丟車之后依然要向他們索賠，而且，和前面那個案件一樣，這個案件也同樣發(fā)生在山西太原。那么，這又是怎么一回事呢？在山西省太原市，有這么一家人，男主人叫薛振斌，女主人叫孟靖雯。因為較早經(jīng)商的緣故，這家人很早就有了私家汽車。1999年1月6日，在賣掉了原來的舊車之后，他們用孟靖雯的名義，買了一輛棗紅色的桑塔納2000轎車。可是，開上不到兩年，就在自己家門口出了事。孟靖雯很清楚地記得，丟車那天是2000年8月26日，早晨她出去買菜的時候，車還停在自家樓外的空地上。孟靖雯：我當時出去的時候，正好趕上力鴻〔公司員工〕上班，有修理工，有管物業(yè)的，都說大姐你的車擦得真亮，就在這兒停著。兩個小時以后，她買完菜回到了家。孟靖雯：等我回來的時候，門口有一個修車子的，釘鞋的，就說哎呀，大姐您怎么剛回來，你的車剛開走。這番話讓孟靖雯有一種不祥的預(yù)兆，不過，她覺得也許是自己的丈夫開走了車。孟靖雯：〔我〕就進屋，回頭我愛人說，沒有呀，我兩個趕快就跑出來。樓前空空如也的事實告訴薛振斌夫妻倆，他們的汽車已經(jīng)不翼而飛。兩口子立刻報了案，當?shù)毓簿忠蔡氐貫檫@輛車發(fā)布了協(xié)查通報，但是這個案子至今也沒有破獲。就這樣，僅僅兩個小時的時間，好好的一輛汽車就沒了蹤影。讓薛振斌和孟靖雯感到懊悔不已的是，由于疏忽，他們在給這輛汽車上保險的時候，沒有包括盜搶險，這樣他們只能從保險之外的其他途徑去尋求補償了。于是，汽車喪失這件事情一下子撩起了他們和房屋開發(fā)商之間的新仇舊怨。孟靖雯的丈夫薛振斌：晚上，我們沒有地方〔停車〕，我們只能停在樓前，也就是我們現(xiàn)在的院里面，現(xiàn)在的車，住戶的車，也都是在院里面停。在薛振斌看來，他所居住的這個桃園公寓，一沒有大門，二沒有門衛(wèi)，三沒有車庫，這就是自己汽車喪失的重要原因?？墒?，他清楚地記得，當初買房子的時候，房屋的開發(fā)商，也就是太原力鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司在廣告上說的可不是這個樣子。薛振斌：我們買房子的時候，這個價錢也是比擬高的，他們告訴我們，廣告什么，都是說的，好似就是屬于比擬高檔的小區(qū)，高檔的公寓。在報紙廣告上，可以清楚地看到，在這個叫做桃園公寓的房地產(chǎn)工程里，物業(yè)管理的內(nèi)容包括有門衛(wèi)、車庫等等。在1996年的太原，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)工程中，配備車庫的還并不多，這一點，對已經(jīng)有了汽車的薛振斌產(chǎn)生了明顯的吸引力，再加上位于汾河之畔的地理位置也確實很誘人，于是，一家人很快做出了決定。1996年11月21日，薛振斌和桃園公寓的開發(fā)商，也就是太原力鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同，買下了二號樓一單元三號的一套住房?？墒?，從住進房子的第一天起，煩惱便一直沒有離開過這家人。薛振斌：結(jié)果我們住進來以后，綠地沒有，花園沒有，連棵草也沒有，車庫沒有，保安沒有，什么東西都沒有?！舱f的是〕24小時熱水，管道倒給我們安了，收了3個月的熱水費，熱水也停了，熱水也沒有了，什么都沒有，到現(xiàn)在是〔這樣〕?；▓@沒了，熱水沒了，當初廣告上說的，結(jié)果什么都沒有了，現(xiàn)在汽車又在小區(qū)丟了。薛振斌一家覺得，如果力鴻公司按照廣告上的承諾，安排了保安門衛(wèi)，也設(shè)置了車庫，那么汽車也就不會喪失了。所以，力鴻公司對于自己汽車的喪失，有著不可推卸的責任。于是，他們找到了就在公寓前面的力鴻大廈里面辦公的力鴻公司，要求他們賠償丟車帶來的損失。薛振斌：我這個車當時丟了以后，我就找他老板，于總，于江〔董事長〕，我找他以后，當時感覺也不錯，客客氣氣，最后把我送到電梯口，容許商量商量以后給我一個答復(fù)，結(jié)果是我等他答復(fù)，等了幾個月以后，派了他公司的一個法律參謀。這個律師來了以后，他就是回公司反映反映，把你這個意思說一說，結(jié)果走了以后，再也沒有音訊了。公司方面的這個態(tài)度，讓薛振斌意識到，通過正常協(xié)商的渠道，是不可能得到讓自己滿意的答案了?？墒?，天天沒車可用的現(xiàn)實又在不斷提醒著他，這件事情不能就這么算了。于是，一家人決定到法庭上去討個公正。2002年11月，孟靖雯向山西省太原市杏花嶺區(qū)人民法院提起訴訟，把太原力鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法庭。請求法院判令被告太原力鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償丟車損失162800元。原告一方認為，我是沖著你的廣告上說有門衛(wèi)有車庫，才買的房子，可是結(jié)果上卻什么也沒有?，F(xiàn)在車丟了，我當然要找你。但是力鴻公司方面卻一直沒有給他滿意的答復(fù)，這樣看來，在力鴻公司的心里，恐怕也有著自己的想法。那么，究竟他們是怎么看待薛振斌丟車這個事情的呢？當雙方走到法庭上的時候，面對孟靖雯一家的索賠要求，力鴻公司又會拿出什么樣的說法呢？其實，從一開始，力鴻公司就覺得自己不需要對丟車事件承當任何責任。公司總經(jīng)理金來告訴記者，他們覺得，房屋買賣過程中的糾紛，和現(xiàn)在丟車，是兩個不相干的問題。力鴻公司總經(jīng)理金來：力鴻房地產(chǎn)綜合股份，他是一個房地產(chǎn)開發(fā)者，但是另外呢，他還是一個物業(yè)的管理效勞者，這樣的話，他是兩回事，為什么是兩回事，是一個公司，但是你是兩個不同性質(zhì)的兩個問題。金總經(jīng)理要表達的意思是，房屋買賣是房屋買賣，物業(yè)管理是物業(yè)管理，兩件事情一碼歸一碼。無論哪件事，都要根據(jù)合同來辦。丟車的事情顯然是屬于物業(yè)管理方面的，可是，在整個桃園公寓，從來沒有任何業(yè)主和他們簽訂過物業(yè)管理合同，當然，這里面也包括薛振斌在內(nèi)。金總：我就想問一下，如果業(yè)主和我們沒有這個物業(yè)管理效勞合同，我們還有啥關(guān)系，我認為是任何關(guān)系沒有。理直氣壯的金總經(jīng)理還用退一步說話的方式擺出了更為充分的理由。金總：如果他們都交費，雖然沒有合同，交了費你辦事也要負責任，一分錢都沒有交，事實的合同都沒有，事實的形式都沒有。是不是百分百的〔沒交費〕我不敢說，但是絕大局部從來沒交過物業(yè)管理費，這個孟靖雯一家，從來也沒交過一分〔錢〕。那么，事實是這樣的嗎？從1996年到現(xiàn)在，在這么長的時間里，薛振斌真的既沒有簽物業(yè)合同，也沒有交物業(yè)費嗎？小區(qū)里的其他人家又是怎樣的情況呢？當我們帶著這樣的問題，再次找到薛振斌的時候，得到的是一個肯定的答案。但是他的解釋卻讓我們非常意外。薛振斌：他沒有給我們收過物業(yè)費，他如果跟我們收過物業(yè)費了，來，一戶交多少物業(yè)費，是給你們看汽車，看大門，我們這么多住戶，首先我是第一個要交，其他人家，我們這些住戶，根本都是對這個平安看得挺重的，我想大局部都是會交的。薛振斌的這番話讓金總經(jīng)理大呼冤枉，為了證明自己曾經(jīng)去收過物業(yè)費，他還拿出了當年的一些資料。金總：這個資料是這樣，物品拿來給你們看，你看〔紙〕黃黃的，這不是你們來臨時給你們準備的，不是。這是1996年10月27日印的這個，這是桃園物業(yè)管理部資料工程。在這份材料上，我們看到，其中包括小區(qū)的簡介，小區(qū)的公約，效勞性管理條例，物業(yè)管理部職責范圍，還有物業(yè)部經(jīng)理崗位職責一些工程，正文里面還有停車費收取標準等相關(guān)內(nèi)容，但是，薛振斌卻說，他對這些是一點印象也沒有。薛振斌：他是不是有這個準備，有各種各樣規(guī)章制度，但是我不知道，他也沒有通知到我，他也沒有跟我說過。那么，力鴻公司到底有沒有通知過業(yè)主呢？當初到底有沒有試圖收過物業(yè)費呢？我們找到了已經(jīng)離開力鴻公司的原公司物業(yè)部經(jīng)理郭寶生，在他原先工作過的物業(yè)部辦公室，他回憶了當時的情況。這間屋子，正好就位于薛振斌家的樓下，相距不到十米。原力鴻公司物業(yè)部經(jīng)理郭寶生：有過，這個有過。你像我是這樣的，就是這個根據(jù)物價局批文的話，我們這個收費是這樣定的，就是每平米是三毛錢，我就折合成〔整數(shù)〕一塊兒算，118.13〔平方米〕的也就算成100〔平米〕，97.63〔平米〕也拉成100〔平米〕，按照每戶30塊錢這樣的收吧。記者：那這個錢你們收上來了嗎？郭寶生：試著收過。這個好似是第一次收，收了13戶，以后再沒有人交了。記者：為什么他們不交呢，住戶為什么不愿意交呢？郭寶生：因為我們是開發(fā)商，開發(fā)了以后，由開發(fā)商進行物業(yè)管理，這個是物業(yè)上的，說白了，物業(yè)管理我就是給你做物業(yè)效勞，現(xiàn)在住戶對我們開發(fā)商有意見，那么就是把開發(fā)商的牢騷、意見，反響我這兒了，你看我這個問題，那個問題，什么都不交，有些水電費都不想交。原來，一切的問題，就出在力鴻公司既是開發(fā)商又是物業(yè)管理者這一點上，正是由于兩個角色由一家在充當，業(yè)主們便把在房屋買賣過程中的種種不滿，全部轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中。在我們的采訪過程中，薛振斌和其他業(yè)主也屢次表達了他們這種不滿。薛振斌：我買房子的時候，他告訴我們說，這個后面就是花園，當時〔這里〕沒有〔房子〕，就是我買房子時候，他說這兒準備將來建花園，就是我們住戶享有的花園、綠地，小區(qū)它要有綠地，有花園，挺好的，結(jié)果你看現(xiàn)在，現(xiàn)在是花園沒有，蓋起樓來了。這個人叫劉五兒，也是桃園公寓的業(yè)主，他也有一輛棗紅色的桑塔納2000轎車。薛振斌的鄰居劉五兒：當時買房子的時候，這個院子，三棟樓共同的院子，這個院子，當時買房子，買了〔在第〕五層。考慮到這個停車，停車這個院子，現(xiàn)在他跟我們?nèi)扛糸_了。這個院子〔成了〕大廈單獨的院子了，所以我們停車就沒有地方停車，這個院子他不讓我們停。面對這樣那樣讓他們無法接受的事實，業(yè)主們選擇了一個方式來表達和發(fā)泄自己的不滿，這就是，拒絕交納物業(yè)費。但是，當現(xiàn)在出現(xiàn)汽車喪失這么個嚴峻的問題時，他們卻不能否認一個事實，那就是，他們和力鴻公司之間，確實不存在物業(yè)管理方面的合同。而這一點，正是金總經(jīng)理一再強調(diào)并且抓住不放的。因為，他覺得，沒有合同，我就根本不需要對你汽車的平安負任何責任。金總：從法律上，從形式上沒有建立什么合同，沒有建立過合同，一分錢不給，這個一分錢不給，我每年賠這么多錢，誰來站崗來呢。至于小區(qū)的平安問題如何解決，金總經(jīng)理的答復(fù)很簡單也很干脆。金總：配保安不難，是吧，有錢花錢馬上就配。這個〔物業(yè)費〕你不交，你不交可以，但是你不交就跟我沒有任何關(guān)系，咱倆沒有建立任何關(guān)系，既沒有法律上的合同關(guān)系，也沒有事實上的合同關(guān)系。力鴻公司的態(tài)度非常明確，不錯，我確實沒有給你配備保安門衛(wèi)，但是我根本就沒有責任和義務(wù)做這個事情，因為，我們之間根本就沒有任何合同關(guān)系。所以，你現(xiàn)在丟了車，我同樣不需要承當任何責任。業(yè)主們的態(tài)度是，不見兔子不撒鷹，你先效勞我再交錢。力鴻公司想的是，賠本買賣不能做，你先給錢我才能干活。于是，這個事情就有了點先有雞還是先有蛋的意味。不過，不管究竟是誰應(yīng)該把事情做在先，對于薛振斌和孟靖雯這兩口子來說，擺在面前的現(xiàn)實是，他們確實沒有和力鴻公司簽過物業(yè)合同，也確實沒有交過物業(yè)管理費，那么，他們用什么來說服法官，讓力鴻公司賠償自己丟車的損失呢？對于案子的輸贏，薛振斌并沒有太多的擔憂。和力鴻公司不一樣，他有他自己看待和考慮問題的角度。薛振斌：我們買了他的房子以后呢，〔從〕我們買房子一直到最后，他也沒有進行〔物業(yè)管理〕移交，一直是力鴻開發(fā)公司在管理，收什么這個費，那個費，全是力鴻開發(fā)公司，蓋的章都是力鴻開發(fā)公司物業(yè)部。薛振斌給我們拿出了他們家這些年交費的各種收據(jù)，其中包括水費電費取暖費等等，收費單位都是力鴻公司。薛振斌覺得，憑這些收據(jù)，就足以證明，力鴻公司事實上一直管理著桃園公寓。那么，現(xiàn)在自己丟了汽車，當然要找你賠。薛振斌說力鴻公司一直管著這個小區(qū)，對于這個說法，金總經(jīng)理并沒有否認。實際上，關(guān)于這個問題，力鴻公司上下可以說是一肚子苦水。金總：事實上現(xiàn)在，我們是在為這個桃園公寓小區(qū)做了大量的工作，不管送暖、送電、送水，包括維修，統(tǒng)統(tǒng)都是我們來管理的，包括這個維修，都是我們沒有跟他們?nèi)ヒ魏我环皱X。這樣的話我們每年還要賠好多錢，我們現(xiàn)在比擬好一點，還要賠4萬左右一年。我們不能這樣干了，這個太不公正了，這個盡管力鴻公司滿肚子委屈，業(yè)主們卻是一點也不領(lǐng)情。在他們看來，作為開發(fā)商，你管理物業(yè)，既是客觀事實，也是天經(jīng)地義。薛振斌：在沒有移交〔物業(yè)管理〕以前，這個責任必須你力鴻公司承當，你不負這個責任不行。力鴻公司不得不管了這么多年物業(yè)，有一個很無奈的原因，那就是桃園公寓的水電和力鴻公司自己的寫字樓力鴻大廈是連在一起的。金總：我不打交道不行，我是必須收我的水電，這個水電，因為從我們這拉出一個表來，算他們的總表。為什么薛振斌一再強調(diào)力鴻公司事實上管著物業(yè)呢？對于這個問題，金總經(jīng)理的心里有著自己的判斷。金總：他說這句話，有他的目的，就是說你跑不了，你不管是不行的。他是想說明這個問題。明明不想管，還不得不管，一旦出了事情，還會因為管了事情而被對方揪住不放。這種滋味讓力鴻公司感到實在不好受。為了擺脫這種只做賠本買賣的現(xiàn)狀，他們也曾經(jīng)想到了一個一勞永逸的解決方法，那就是，讓業(yè)主們成立業(yè)主委員會，然后按照規(guī)矩簽訂物業(yè)管理合同。金總：我專門組織了一個班子，我們有兩個老同志，加上我們管理部的經(jīng)理，加物業(yè)管理人員，天天去他們那里做工作，給他們征求意見，這個表這里都有。一沓子發(fā)出去了，一家一張……我們是巴不得他趕緊成立一個業(yè)主委員會，我該負什么責，負什么責。該負什么責，就負什么責。這句話的另外一層含義是，我覺得不該負責的東西，就一點也不想負責任。那么，他們的想法能夠如愿嗎？金總：組織起來，收了半天，沒有兩三家填寫的，剩下全是空紙，有的還表收不上來。一直弄不成。郭寶生：成立不起來是這樣的，住戶就說，行啊，你必須把我以前的什么東西到達，他要求開發(fā)商到達什么標準，你這個廣告好，什么好，到達了這個條件以后，咱們再去〔談〕成立〔業(yè)主委員會〕這個問題。于是，繞了一個大圈子，問題又回到了一開始的起點。說到底一句話，還是當初開發(fā)時候的遺留問題沒有解決。不過，在薛振斌心里，成立不成立業(yè)主委員會，力鴻公司都應(yīng)該賠償他現(xiàn)在丟車的損失。薛振斌：〔成立〕業(yè)主委員會，我們是業(yè)主，我們成立不成立，那是我們業(yè)主的事情，不能因為我們業(yè)主不成立業(yè)主委員會，你就不給我們效勞了。在金總經(jīng)理看來，業(yè)主們心里想的，實在是一個很精明的算盤。金來：我〔業(yè)主〕不簽訂合同，構(gòu)不成這個關(guān)系，我就理所應(yīng)當不交費，我丟了東西，你〔力鴻公司〕還得負責賠。這何樂而不為呢？沒有合同，也沒有收錢，別人丟了東西，自己還要負責，這樣的局面，力鴻公司當然不樂意。那么，面對對方的索賠要求，他們能夠順利脫身嗎？雙方就像是一對既不親又不愛的小兩口，心不甘情不愿地在一起度過了好幾年的日子?，F(xiàn)在出了丟汽車的這么個事情。薛振斌就覺得，我不管你是開發(fā)公司的身份，還是物業(yè)公司的身份，總之我就是要抓住你不放。想一點不擔責任那是絕對不行的。力鴻公司卻覺得，我好心好意一無所獲地為你免費效勞了這么些年，沒有功績還有苦勞。我也不指望什么，至少落個相安無事?，F(xiàn)在倒好，你丟了車，卻要我賠錢，莫非我這好人還做錯了不成？于是他們都只能期待著法院，做出公正的判決。2002年11月25日，經(jīng)過審理，太原市中級人民法院得出了結(jié)論。法院認定，“力鴻公司作為事實上的物業(yè)管理者，即對住戶依法負有根本的保障其財產(chǎn)、人身平安的義務(wù)，本應(yīng)也完全有能力安裝護欄、大門，配備保安、門衛(wèi)，提供車庫等，因此，如果以購房合同中并未列入廣告所承諾的內(nèi)容，業(yè)主沒有與物業(yè)管理機構(gòu)建立委托關(guān)系或保管合同，便可以對住戶財產(chǎn)、人身平安完全不管，不承當任何責任，那么于情于理不通，與其所負有的主要義務(wù)相矛盾，也有悖于老實信用原那么。〞力鴻公司對孟靖雯丟車負有局部責任，對于孟靖雯要求賠償162800元的訴訟請求，給予局部支持，判令力鴻公司賠償人民幣48840元。丟車之后，力鴻公司安裝了護欄和大門，業(yè)主們也自己出錢請了一個門衛(wèi)。但是，他們的怨氣并沒有完全消除，物業(yè)管理合同依然沒有簽訂。如果再發(fā)生丟車案這樣的事情，力鴻公司還有可能會面臨訴訟，這正是他們最擔憂的。那么，為什么會出現(xiàn)這樣的局面呢？對此，郭寶生有一番自己的解釋，他覺得問題的癥結(jié)就在于開發(fā)公司自己在管理物業(yè)。郭寶生：這叫父親開發(fā)，兒子管理，這個管理的矛盾在哪兒呢？主要是住戶一發(fā)現(xiàn)問題，找不到開發(fā)商，你就代表開發(fā)商，他就認為我就是開發(fā)商。把所有的問題、矛盾，對開發(fā)商的怨言、抱怨全加到物業(yè)這兒來了?？磥恚砷_發(fā)商自己來管物業(yè)，確實很容易引起一些麻煩。根據(jù)我們記者的了解，在全國，類似于桃園公寓這樣的情況還是比擬普遍的，只不過程度不同而已。那么，像目前桃園公寓這樣的現(xiàn)狀，又應(yīng)該有個怎么樣的解決方式呢？于慶新作為業(yè)內(nèi)人士，他談了自己的一些看法：〔業(yè)主〕他完全可以以獨立業(yè)主的身份，或者幾個業(yè)主的身份，去起訴開發(fā)商。當然，最好的方式是成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主向開發(fā)商提出索賠的要求，進行法律訴訟，這是一種方式。其次，通過成立業(yè)主委員會，也可以選擇新的物業(yè)管理公司。而開發(fā)商呢，如果從一開始就能夠去選擇依法選聘物業(yè)管理公司，或者在自管的過程中，能夠與業(yè)主簽署有效的相關(guān)管理協(xié)議，那么也會使管理變得非常有序，責權(quán)利能夠清晰。非常遺憾的是，雙方都不采取這種方式，才會出現(xiàn)今天的局面，當然，亡羊補牢，猶為未遲，現(xiàn)在雙方法如果理智地來處理這件事情，在現(xiàn)有的法律框架下，按照剛剛說的方式去處理的話，相信這個問題還是能夠得到解決的。對于薛振斌來說，盡管法院最后判決力鴻公司賠償了他四萬多元，但是他自己還是承受了十多萬元的損失。我們不妨設(shè)想一下，如果當初剛剛發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有兌現(xiàn)自己承諾的時候，他就走上法庭，從法律的渠道要求開發(fā)商履行諾言，也許早就解決了整個小區(qū)的平安問題。應(yīng)該說，用不交物業(yè)費來對抗開發(fā)商這個做法，就像一柄雙刃劍，既傷害了對方，也傷害了自己。畢竟，業(yè)主們真正希望的，不是出了事情有人賠償，而是有個安寧祥和的生活環(huán)境。所以，假設(shè)在買房住房的過程中有什么糾紛的話，不是賭氣，而是理性地去尋求法律的幫助，促使事情向正常的方向演變，也許是最好的選擇。最后，一起來參閱相關(guān)的法律信息。國務(wù)院頒發(fā)的?物業(yè)管理條例?：第二十四條規(guī)定國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第二十五條規(guī)定建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容。第二十六條規(guī)定前期物業(yè)效勞合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同終止。大業(yè)主小業(yè)主誰的利益更重要——地下車場變商場海印花園引糾紛【驚聞】地下停車場要改建商場3月10日晚八點，位于廣東東山區(qū)大沙頭海印花園的業(yè)主們，接到小區(qū)地下停車場要改建成商鋪的消息之后，紛紛聚集在地下停車場負二層，共同商討應(yīng)對事宜。小區(qū)地下停車場要改建商鋪，最先得到此消息的業(yè)主譚女士說道：“我看負一層的車庫要改建成商場了，真不敢相信這是真的，作為小區(qū)的業(yè)主我居然不知道地下車庫要改建成商場。〞車場變商場，就意味著小區(qū)的負一層的出口要封死，而另建出口就要割斷負一層和負二層之間十多條橫梁，小區(qū)業(yè)主住的能放心嗎？更有業(yè)主擔憂：“商場的進出口直通我們住宅樓的樓梯，來逛商場的人豈不是可以隨時進我們家了？〞小區(qū)規(guī)劃，怎么會說變就變呢？【業(yè)主盛怒】改建商場，封閉小區(qū)變開放小區(qū)，我們不干海印花園有A1、A2、B三棟住宅樓和工商銀行分行的一棟辦公樓，屬商住綜合性小區(qū)，共有業(yè)主500多戶，多為工商銀行職工。其中最大的業(yè)主廣州市盛賢投資在該小區(qū)擁有盛賢數(shù)碼電器城、盛賢布藝城兩大型商鋪。據(jù)該小區(qū)物管公司廣東粵盛物業(yè)管理公司的黃經(jīng)理介紹，該小區(qū)地處海印大橋商業(yè)旺地A1、A2棟住宅樓的負一、二、三層為停車場共有近700個車位，其中盛賢公司擁有560多個，工商銀行有130多個。在要改建成商場的負一層共有車位140幾個，其中有30多個為工商銀行所有，其余100多個為盛賢公司所有，盛賢公司就要把這一百多個車位改建成商場。該層還有一個與汽車庫共享出口的自行車庫，停有100多輛交了月保的摩托車和自行車。譚女士告訴記者，按照盛賢公司已經(jīng)批復(fù)了的改建設(shè)計圖，負一層的出口就要被封死，將負一層與負二層之間的樓板打通，另建出口。這樣一來，工商銀行的30多部車要繞經(jīng)負二層才能從新出口駛出。據(jù)悉，工商銀行對此十分不滿，曾向盛賢公司投寄了律師函。而摩托車和自行車要么繞道負二層，要么從一個坡度約為30度的陡坡推出，斜坡角度大，在雨天摔傷過不少業(yè)主，摩托車在小區(qū)進出行駛會給小區(qū)行人、小孩造成極大威脅。這讓其他業(yè)主十分不滿。根據(jù)盛賢公司的改建規(guī)劃設(shè)計圖，將在負一層自己的車位上改建成商鋪和快餐店，譚女士說這將占用工商銀行30多個車位和自行車庫的公用通道。更為重要的是，地下商場的出口開在小區(qū)里面和小區(qū)北面的進出通道上，直通住宅樓的樓梯。封閉式管理的小區(qū)就會出現(xiàn)缺口，買客進進出出，許多業(yè)主擔憂小區(qū)的平安沒有保障。同時，更讓小區(qū)居民感到不安的是，將負一層和負二層打通另建停車場出口需要割斷十多條梁，這對大樓結(jié)構(gòu)平安會造成很大隱患。集會在一起的業(yè)主們紛紛議論：在住宅樓負一層停車場一旦改建成商場，小區(qū)就成為老鼠街，而快餐店那么意味著今后海印花園治安環(huán)境非常惡劣，同時也對整棟大樓的消防工作埋下了隱患……凡此種種，業(yè)主們紛紛表示：如果問題得不到解決，一定要到有關(guān)部門討個說法！【說法】盛賢：虧本經(jīng)營不改建怎么行對此，盛賢公司也有自己的苦衷.該公司的楊經(jīng)理說道，公司在小區(qū)所擁有的車位，是2003年12月以3000多萬拍賣競得，但是因為海印花園附近也有停車位，且價格更低，因此海印花園的地下車庫的停車率一直很低，整個負三層是空置的，負二層也只有零星幾輛，一直以來盛賢公司都是虧損經(jīng)營著這個小區(qū)的車庫。楊經(jīng)理說，作為一個商業(yè)公司有權(quán)對自有物產(chǎn)做出調(diào)整，改變功能用途是不得已而為之，作為一個商業(yè)公司也有權(quán)對自己的物產(chǎn)做出調(diào)整，以改善目前的經(jīng)營狀況。楊表示，目前地下停車場改建的評估、申報、審批、施工等一系列手續(xù)都是合法有效的。打通負一層、負二層另建停車場出口的改建工程設(shè)計和施工，都是由行業(yè)內(nèi)甲級單位來承辦并通過房管所簽定、以及有關(guān)職能部門審批通過，對整棟樓結(jié)構(gòu)并沒有構(gòu)成平安隱患。對于摩托車改道斜坡的平安問題，楊經(jīng)理介紹公司將準備投資4000余元進行防滑處理；至于快餐店，在采訪中，面對記者所傳達業(yè)主們的意見，楊經(jīng)理表示，如果業(yè)主強烈反對，也可以考慮取消，當初開設(shè)這個快餐店，是想在小區(qū)里做一個休閑平臺，作為小區(qū)的一個商業(yè)配套，與外面的飲食店不一樣；至于地下商場經(jīng)營商業(yè)，業(yè)主們擔憂不法人員會趁電梯進入業(yè)主家，楊表示，會在負一層到三層之間，增加保安把守，以防萬一。地下車場改建商場，影響到小區(qū)的平安、安靜，這關(guān)系到小區(qū)大多數(shù)人的利益。對此，楊經(jīng)理解釋道，海印花園原來規(guī)劃就是商住性綜合性小區(qū)，居民對商業(yè)給小區(qū)帶來的影響應(yīng)該有所心理準備。他同時還樂觀地指出，此舉雖然會影響到小區(qū)的居住環(huán)境，但也是有利有弊的，隨著小區(qū)商業(yè)的興起，一定會使該小區(qū)住宅物業(yè)的商業(yè)價值有所提升，因為商業(yè)的興起，在樓市里對住宅物業(yè)的投資價值和升值潛力向來不可低估。但業(yè)主們卻并不這么認為，他們紛紛表示，好好的小區(qū)改建成鬧市區(qū)，看到小區(qū)的公共利益受到損害他們非常心疼，他們想不通：這樣的改建怎么會被批準？因此，一定要繼續(xù)上訪下去直到問題解決。對此，盛賢公司表示，自己的改建手續(xù)合法，不怕業(yè)主“鬧事〞。點評：如何找到一個平衡點商業(yè)的喧嘩與居住的寧靜原本是商住樓面對的兩面。如何在兩者間找到利益的平衡點，是我們探尋的目的。一邊是商家業(yè)主的商業(yè)利益，一邊是小區(qū)居民業(yè)主的居住利益。在這場大魚與小魚的博弈中，誰將會是最終的勝者？記者采訪時看到，面積不大的小區(qū)里干凈、整潔，一位老者拿著一個羽毛球自娛自樂。一旁的校園不時傳出嬉笑聲，場景十分和諧。當?shù)叵律坛墙ǔ珊?，為利熙來攘往的商者進出其間，小區(qū)的這種寧靜與和諧也將一去不復(fù)返。它對我們再一次地提出了一個新的課題：商住型小區(qū)，如何在保證小區(qū)居住環(huán)境的前提下，來保證商家利益？本次案例中，盛賢公司的改建，由于手續(xù)齊全、合法，改建已勢在必行，但是如果得不到小區(qū)業(yè)主的支持與理解，也會紛擾不斷。而相關(guān)的部門，也會因為業(yè)主的不斷上訪而不得不拿出一定的精力來應(yīng)對、調(diào)解。因此，如何最大限度地保證業(yè)主利益、平衡商家利益，是值得有關(guān)部門在作出批文時就應(yīng)該考慮的問題，當然，商家在決定改變經(jīng)營的情況下，是否要主動與業(yè)主進行溝通，讓業(yè)主代表就改建提出意見，并適當?shù)剡M行采納，雙方就各自的利益達成共識，不讓矛盾激化、演變，是目前商住型物業(yè)要思考的問題。海印花園的矛盾與利益，最終將如何解決，我們?物業(yè)教育資訊?案例精解欄目將繼續(xù)關(guān)注。小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費停車被盜物業(yè)公司賠償50%小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費停車被盜，法院判決——物業(yè)公司賠償損失50％交了物業(yè)管理費，摩托車在住宅小區(qū)內(nèi)喪失，誰該為喪失的車輛負責？近日，這個讓不少廣州中山市民牽腸掛肚的案子終于有了一個說法，中山市中級人民法院對石岐區(qū)東明花園業(yè)主17輛摩托車被盜一案作出了終審判決：如果沒有特殊的約定，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間簽訂的是應(yīng)該一般的物業(yè)管理合同，而不是保管合同，摩托車喪失雙方都有責任，本著公平的原那么，綜合考慮多方因素，物業(yè)管理公司應(yīng)當對業(yè)主作適當賠償?！景讣恳荒陙G17輛摩托車位于中山市石岐區(qū)的東明花園，是一個有2000多住戶的中山相對較大的小區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，僅2003年一年間竟有17輛摩托車被盜。據(jù)東明花園物業(yè)管理負責人黃經(jīng)理介紹，由于沒有車房，物業(yè)公司為業(yè)主提供車位，每月收30元的費用。沒有想到，2003年一年之內(nèi)，小區(qū)有17家摩托車被盜，其中2月18日開始的一周之內(nèi)丟了5輛，2003年8月底之后又有12輛被盜。車輛喪失后，局部業(yè)主找到物業(yè)管理公司，要求獲得賠償，但是物業(yè)管理公司也頗為難，僅僅收了30元的管理費，就要負這樣大的責任，顯然有失公平，他們拒絕賠償。許多業(yè)主開始對物業(yè)公司的管理能力產(chǎn)生不信任，有些丟車的業(yè)主干脆以不交物業(yè)管理費與小區(qū)對抗，雙方關(guān)系劍拔弩張。在調(diào)解無望的情況下，2003年3月，東明花園5位業(yè)主一氣之下，將所在小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，2003年9月，中山市人民法院判決東明物業(yè)管理公司敗訴。【物業(yè)】我們已盡管理義務(wù)“我們的小區(qū)是一個開放的小區(qū)，竊賊14秒鐘偷一輛摩托車，我們防不勝防，我們盡了自己應(yīng)盡的管理義務(wù)。〞中山市東明物業(yè)管理有限公司的黃先生表示。黃先生認為，在給業(yè)主的收費發(fā)票上，公司已經(jīng)明確地寫著“本車位只提供停泊車，不負責車輛(財物)保管〞的字樣，“況且一開始有6人告我們，其中一人的車在小區(qū)內(nèi)已找到，是車主忘記放在哪里了，他本人撤訴了，剩下的5名原告中，記錄顯示有2人曾經(jīng)5次沒有拔車鑰匙，這次他們的車丟掉了，責任怎么可能全在我們呢？〞竹苑小區(qū)的中房物業(yè)管理有限公司的郭女士說，他們小區(qū)屬于完全開放的小區(qū)，曾經(jīng)丟了一輛小汽車，物業(yè)管理也只是每月收取150元的停車費，怎么可能負責保管？另外，如果丟了車就可以找物業(yè)公司賠，那業(yè)主就不會再去買保險了，物業(yè)公司怎么可能把保險公司的責任都承當了呢？盡管如此，東明物業(yè)管理有限公司黃先生說，他們已經(jīng)在調(diào)整管理措施，通過調(diào)查，他們發(fā)現(xiàn)喪失的摩托車都是某一種型號的，物業(yè)管理要求所有這種型號的摩托車停在一個專門的停車場，公司安排3個人專門看管；其次是開始修建圍墻，讓以前的近千米的開放地帶封閉起來?！緲I(yè)主】交了停車費丟車就要賠提起自己喪失摩托車的事情，某小區(qū)的陳小姐還忿忿不平：“自己每個月交了車位費，怎么到時出事了反而不管了呢？這些摩托車位本來都屬于業(yè)主所有，是業(yè)主買房時的公攤面積，而物業(yè)公司只是用我們的地盤來保管我們的東西，既然是保管，喪失了就應(yīng)該賠償。〞而東明花園的局部業(yè)主認為，雖然物業(yè)公司給的發(fā)票上面有特別說明，但是并沒有經(jīng)過業(yè)主的同意，所以不能作為推卸責任的證據(jù)。摩托車停在小區(qū)內(nèi)，并且交了費，丟掉了自然小區(qū)應(yīng)該賠償，否那么，與把摩托車停在大街上有什么區(qū)別？【判決】雙方共同承當責任近日，這件持續(xù)一年多的案件終于有了結(jié)果。法院認為：業(yè)主和物業(yè)管理公司之間構(gòu)成車輛管理效勞合同，并非保管合同，由于物業(yè)管理公司沒有履行對車輛進行登記的職責，負有一定的責任，酌定按照車輛評估價值的50％進行賠償。據(jù)悉，這次狀告東明花園的共有5位丟車的業(yè)主，他們的摩托車評估價值在9000元到17000元不等，都得到一半的賠償。審理此案的中山市中級人民法院的有關(guān)法官認為，此案爭議的焦點是雙方到底是一種什么樣的合同關(guān)系。之所以不作保管合同考慮，是因為業(yè)主并沒有真正把車給物業(yè)管理公司保管，沒有交車鑰匙，每月所交的30元也不是保管費用，如果是保管費用顯然要高些，所以二者只是構(gòu)成車輛管理效勞合同，物業(yè)公司也有一定的責任，比方車輛的登記、適當?shù)淖⒁饬x務(wù)等等。這樣，顯然雙方都要承當一定的責任。另外，這個判決并非一成不變的，還要看具體案子，比方小區(qū)是封閉式還是開放式、業(yè)主的交費情況、喪失物價值的大小等等。張強律師:從去年開始，中山的不少物業(yè)公司為了降低風險，在中國人民保險公司投了保，這是一種責任險，小區(qū)再丟車后就可以找保險公司，這是一個有意義的嘗試。目前，中山已有翠景、東明、永怡等十多家物業(yè)管理公司投了保，但如果保險公司看到自己承當?shù)娘L險過大，可能提高保費，保費高了，物業(yè)公司還會不會投保，這也需要權(quán)衡。但是，這個嘗試如果成功，那么誰要為喪失的摩托車買單的問題也許可以迎刃而解了。小區(qū)丟愛車——誰賠喪失了機動車，失主該向誰去索賠？也許3月9日的一場保險公司和物業(yè)的糾紛，能夠給物業(yè)企業(yè)一些啟示。3月9日，北京市第二中級人民法院開庭審理了一起太平洋財險北京市通州支公司和北京市育新物業(yè)管理公司關(guān)于育新物業(yè)業(yè)主喪失車輛賠償?shù)募m紛案。事件經(jīng)過：2001年4月2日，南某以10.4萬元的價格購置了一輛白色桑塔納2000型轎車，并辦理了過戶手續(xù)。2004年4月11日，南某的家人聲稱該車在望京花園小區(qū)喪失。隨后，南某及相關(guān)人士分別向公安機關(guān)報案，向小區(qū)物業(yè)育新物業(yè)報案，向車輛投保的太平洋財險通州支公司報案。南某于2003年6月4日在太平洋財險通州支公司投保了車損險、三者險、全車盜搶險以及車上人員責任險，共計花費保費3850元。因此，保險公司在2004年8月15日對南某進行了賠付，實際賠償金額82133.59元。同時，南某在2004年1月1日向育新物業(yè)交納了全年停車費1080元，并獲得停車證，因此，南某和育新物業(yè)之間形成了有償?shù)能囕v保管關(guān)系。丟車后，經(jīng)過一再協(xié)商，物業(yè)最終補償了南某1萬元。這樣，南某一共得到了92133.59元的補償。之后，南某與保險公司簽署了權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，將其向第三方追償?shù)臋?quán)利轉(zhuǎn)讓給太平洋財險通州支公司。保險公司認為，育新物業(yè)是涉案車輛喪失當日的車輛保管者，因此，對車輛的喪失負有責任，要求育新物業(yè)賠償太平洋財險通州支公司已經(jīng)賠付給南某的保險金82133.59元。育新物業(yè)那么認為，保險公司并沒有有力證據(jù)證明該車確實是在物業(yè)管理的望京花園小區(qū)喪失的，因此，物業(yè)不能對此負責任。此案一審保險公司敗訴，二審還沒有結(jié)果。點評：物業(yè)管理企業(yè)一旦收取了停車費，而車輛確實在規(guī)定停車場或小區(qū)停車位喪失，物業(yè)就一定會承當相關(guān)賠償責任。至于本案，對物業(yè)最有利的因素就是無法證明南某的車是否在望京花園小區(qū)喪失。物業(yè)對于車輛管理中車輛進入，駛出環(huán)節(jié)一定要用心，按車輛管理程序走。停車費400元是場地費還是保管費某業(yè)主將車停在小區(qū)內(nèi)，每月繳400元停車費。一天早上，他發(fā)現(xiàn)車輛被盜，遂報警并向物業(yè)公司交涉，雙方在是否賠償及具體數(shù)額上存在較大爭議。車主將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償；物業(yè)公司那么辯稱，車主繳納的400元是場地使用費，雙方之間并未形成保管合同關(guān)系，因此不應(yīng)對車輛喪失承當賠償責任。法院最后判決，物業(yè)公司承當賠償責任。目前，小區(qū)內(nèi)喪失車輛引發(fā)的糾紛時有發(fā)生，司法界和理論界對此也存在分歧，有時會有截然不同的觀點或判決。律師認為，確定這一焦點問題應(yīng)從以下幾個方面綜合考慮。一看經(jīng)營者所提供的效勞類型。停車場或物業(yè)公司〔以下暫稱經(jīng)營者〕，其職責主要由經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)依法核準的經(jīng)營范圍，或經(jīng)營者制定并對外公示的效勞內(nèi)容和性質(zhì)決定。經(jīng)營范圍或效勞內(nèi)容中包不包括保管業(yè)務(wù)，以及其收費標準是按哪種業(yè)務(wù)收費標準核準的或公示的，職責中是否提供保管效勞。二看經(jīng)營者與車主就停車收費是如何約定的。如果雙方明確約定為保管關(guān)系的，應(yīng)當認為雙方之間已經(jīng)確定了保管合同關(guān)系。三看物業(yè)管理小區(qū)或者停車場是否封閉式的，以及車輛進出的管理制度和措施如何。如果停車場是封閉的，車輛進出也有嚴格的出入管理制度。此種情況下，經(jīng)營者如果確有失職的地方，就應(yīng)承當賠償責任。四看關(guān)于停車收費的定性。有的停車場為降低風險，在收費收據(jù)上特別注明是車位出租。但是，在司法實踐中，這一聲明不一定成為免責理由。當車主與經(jīng)營者之間難以確定是否為保管合同關(guān)系時，車輛喪失或損失的，只要車主向經(jīng)營者繳納了停車費，經(jīng)營者也應(yīng)當承當責任。?消費者權(quán)益保護法?第七條規(guī)定，消費者在購置、使用商品和接受效勞時享有人身、財產(chǎn)平安不受損害的權(quán)利；第十七條規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當保證其提供的商品或效勞符合保障人身、財產(chǎn)平安的要求。據(jù)此，經(jīng)營者對停放的車輛負有平安保障義務(wù)，特別是那種封閉式的小區(qū)和停車場，有專門保安人員負責，車輛進出又經(jīng)過一定的查驗制度。上面的案例中，經(jīng)營者與車主雖未明確為保管關(guān)系，但鑒于經(jīng)營者在管理上有過失，法院判決物業(yè)公司承當賠償責任?，F(xiàn)實中，不少小區(qū)為了平衡物業(yè)公司和車主的利益，防范事故發(fā)生后的道德風險，往往投保公共區(qū)域責任險。通過保險降低物業(yè)企業(yè)在財產(chǎn)方面的風險。業(yè)主丟殘摩物業(yè)被判賠7月3日,家住豐臺區(qū)馬家堡某小區(qū)的殘疾人老王,通過街道司法所,向小區(qū)物業(yè)要回了丟車賠償金3000元。今年1月,老王所在小區(qū)貼出告示:地下存車處無人看管,居民可以免費存車,車輛出現(xiàn)喪失,物業(yè)公司概不負責。四處張貼的告示無疑是給小偷“通風報信〞,存車處丟車事件明顯增多。今年4月24日,老王上了好幾道鎖的殘疾人摩托車也被人盜走。老王到馬家堡司法所尋求幫助。司法所找到物業(yè)公司時，對方表示，既然已經(jīng)明示存車處為免費使用，那么物業(yè)公司與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系,因此也不承當賠償責任。司法所認為，根據(jù)?北京市居住小區(qū)物業(yè)管理效勞標準?，小區(qū)設(shè)非機動車輛停車場(存車處)，必須保證停車有序，24小時設(shè)專人看管。顯然，物業(yè)公司的“免責告示〞違反了這一規(guī)定，是無效的。經(jīng)過反復(fù)協(xié)商與調(diào)解，最終雙方達成協(xié)議:由物業(yè)公司賠償老王殘摩補償款3000元。物業(yè)公司負責人通過此事也認識到了履行小區(qū)管理義務(wù)的重要性，在司法所的幫助下，正在積極尋找存車處看車人。小區(qū)丟車物業(yè)賠償認為物業(yè)公司沒有履行保管義務(wù)，使自己停放在小區(qū)的轎車被盜，北京業(yè)主方先生將物業(yè)公司告上法庭。近日，北京市二中院終審判決，物業(yè)公司賠償方先生4.4萬余元損失。2004年8月2日，方先生停在小區(qū)指定車位上的車被盜。同年10月，保險公司按車輛折舊后價值的80%向方先生賠付19.5萬余元。2004年10月，方先生起訴至一審法院稱，自己向物業(yè)公司交納了物業(yè)、車位、保安等費用，故物業(yè)公司應(yīng)按?北京市住宅物業(yè)管理效勞標準?及?北京市居住小區(qū)機動車停車管理方法?提供效勞，設(shè)專人24小時看管停車場，或采用電子監(jiān)控手段進行不間斷監(jiān)視，防止車輛喪失?，F(xiàn)物業(yè)公司未能有效履行其防止車輛喪失職責，致使車輛喪失。之后，又未提供任何有關(guān)破案線索。方先生要求物業(yè)公司賠償自己未獲保險公司賠償?shù)木植抠徿嚳?.4萬余元、2.2萬余元車輛購置稅、7219.33元車輛保險費、3000元車輛裝飾費。法庭上，物業(yè)公司辯稱，小區(qū)只有一個進出大門，公司采取門衛(wèi)24小時值守，并且有電子監(jiān)控。對交納車輛管理費的業(yè)主，公司發(fā)給車輛出入證。起初，車輛進小區(qū)發(fā)放憑證，出小區(qū)查驗憑證，但因業(yè)主反映不方便，故改成業(yè)主將車證放置于車輛前擋風玻璃處，憑車證出入。方先生的車輛當晚開出時，保安看到車上有證就放行了。方先生的車位非常亮，且旁邊有人住，出事后，沒有發(fā)現(xiàn)地上有碎玻璃等殘留物，旁邊的鄰居也沒有聽到警報聲，且公司在小區(qū)設(shè)有保安巡邏，方先生的車不是被砸或被撬以后開出去的，公司盡到了保管責任和應(yīng)盡的管理義務(wù)，所以沒有責任。一審敗訴后，方先生不服，上訴到北京市二中院。二中院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司收取了方先生車位費并為其指定了停車位，雙方形成了停車管理效勞關(guān)系。物業(yè)公司對方先生停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負有謹慎的注意義務(wù)。物業(yè)公司沒按照?北京市居住小區(qū)機動車停車管理方法?對小區(qū)車輛采用進門發(fā)放停車憑證、出門查驗停車憑證后放行的管理方式。而要求業(yè)主將車證放置于車輛前擋風玻璃處，以此作為小區(qū)出入憑證的做法，顯然難以到達平安防范目的。另外，物業(yè)公司為方先生指定的停車位既不在小區(qū)24小時值守保安的視線范圍，亦不在小區(qū)電子監(jiān)控范圍。由此可以認定，物業(yè)公司在停車管理方面存在疏漏，對方先生車輛在小區(qū)內(nèi)喪失，存在過失，應(yīng)承當相應(yīng)賠償責任。據(jù)此，做出上述判決。車在停車場外喪失物業(yè)管理被判賠償在廣州下班回家的黃先生恰逢所住大廈的停車場沒位，只好在保安指引下，將車停放在停車場之外，不料第二天一早發(fā)現(xiàn)車子喪失。在獲得保險公司理賠的情況下，黃先生繼而向大廈物管公司索賠。那么，物管公司對于停車場外被盜的車究竟有無賠償責任呢？廣州天河區(qū)法院日前作出的一審判決支持了車主的賠償請求。2004年5月7日22時許，家住廣州市天河區(qū)五山路某大廈的黃先生駕駛自己的本田轎車下班回家。車行至大廈停車場入口時，被停車場保安告知：車位已滿。黃在保安的指引下，將車停放在了停車場出口的左側(cè)?！懊髟缛≤嚂r，交5元〞，黃離開停車場時保安這樣交代。由于走得匆忙，黃并未向保安索取停車牌。次日一早，黃取車時發(fā)現(xiàn)車不見了。警方查看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)一未知身份男子于凌晨2時將車開走。黃在保險公司理賠后，將該大廈物業(yè)管理公司訴至天河區(qū)法院，要求賠償未獲理賠的損失1.82萬元。物業(yè)公司辯稱，黃停放轎車的地方不屬于停車場的范圍，且無法出示保管憑證。但法院認為，停車場保安員的陳述證實，黃是在其指引下將車停放在停車場出口左側(cè)，并被告知取車時要交費；結(jié)合現(xiàn)場監(jiān)控錄像，黃已將轎車交給停車場保管，雙方形成保管合同關(guān)系，于是作出上述判決。點評：諸如這樣的寫字樓或大廈停車糾紛，物業(yè)企業(yè)最明智的做法是規(guī)定停車場保安員，如果停車位滿了，應(yīng)該明確告訴車主不可停車，否那么無法保證車輛平安。不要為了多收一份停車費而極大的提高經(jīng)營風險，特別是不要讓車主停在停車場以外。停車不進棚丟了白丟判決讓小區(qū)里的車自覺歸位10月16日，一條消息在湖北東西湖吳家山華麗雅花園小區(qū)像炸了鍋一般——“輸了，李大姐的官司輸了，就因為沒把三輪摩托停到車棚里，那輛2700元的車白丟了。〞法院郵寄送達的一審判決書稱，華麗雅物業(yè)公司沒有過錯，不必賠償?！暗布依镉凶孕熊?、摩托車、電動車的業(yè)主，都關(guān)心這個消息。〞小區(qū)一位保安說，“很快，小區(qū)里的車開始自覺歸位了。〞2003年前，華麗雅物業(yè)公司就在自己實施物業(yè)管理的華麗雅花園住宅小區(qū)，設(shè)了停車棚，要求業(yè)主進車棚停車。然而，總有業(yè)主為省錢、圖方便亂停車。去年7月，李大姐花2700元買了輛三輪摩托，與華麗雅物業(yè)就停車達成了協(xié)議：物業(yè)負責看車，李大姐每月交納15元的保管費。交錢后，物業(yè)指定了停車位，制作了停車證號。今年3月19日，李大姐的車丟了。她報警后，又找物業(yè)協(xié)商賠償事宜，對方卻不賠。李大姐實在想不通，3月28日，她到東西湖區(qū)法院把華麗雅物業(yè)給告了。法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的公共契約中規(guī)定，各種車輛要定點停放；車棚內(nèi)也貼有提醒自行車、摩托車等應(yīng)進車棚停放的牌子。這樣，法院認為，李大姐未按規(guī)定在指定的位置停車，導致車子喪失，是其自己的過錯，物業(yè)公司不必賠償。停車場車被盜小區(qū)物管一審敗訴9月29日，四川內(nèi)江市民邱先生反映，他停在江城花園家和苑地下停車場的車凌晨被盜，他將小區(qū)物管成都佳泰致誠物業(yè)公司訴至法院，內(nèi)江市市中區(qū)法院一審判決物業(yè)公司賠償邱先生被盜車的所有購車款294691.06元。而物業(yè)公司已向內(nèi)江中院提起上訴，認為公司與邱先生沒有形成車輛保管合同關(guān)系，對邱先生的汽車遺失不承當責任。凌晨5時停車場內(nèi)車不見了據(jù)邱先生介紹，2002年8月，他購置了內(nèi)江市江城實業(yè)開發(fā)總公司住宅一套，同時購置江城花園家和苑地下停車場車位，并向江城花園物管部交納物業(yè)管理費和2004年5月21日至2005年5月21的停車費。2004年12月12日，江城花園業(yè)主委員會公開招聘物業(yè)管理公司，成都佳泰致誠物業(yè)公司中標。同年12月30日，江城花園業(yè)主委員會與該公司簽訂物業(yè)管理委托合同。2005年1月31日，江城實業(yè)開發(fā)總公司與該公司辦理了物業(yè)管理物品和停車費移交手續(xù)，其中包含邱先生交納的停車費。邱回憶說，今年3月5日晚7時許，他將自己的一輛北汽68型越野車開進江城花園家和苑地下停車場，停在自己的車位上鎖好后，就回家休息了。6日凌晨5時許，邱先生突然被吵醒，對方稱是停車場物管人員，喊邱到停車場去一下。邱到停車場后，發(fā)現(xiàn)自己的車不見了，一位姓易的物管人員告訴他，保安被綁了，他的車被搶走了。車主投訴物業(yè)公司有責任邱先生認為，汽車被盜，物業(yè)公司負有不可推卸的責任。物業(yè)公司今年收了他1000元停車費，就建立了車輛保管合同關(guān)系，理所應(yīng)當負有保管責任。邱指出，他的車被盜時，小區(qū)出口處的電動欄桿并沒有放下，物業(yè)公司請的保安值班時睡覺，沒有履行職責，不但沒有按規(guī)定對進出車輛進行登記，而且由于害怕麻煩干脆把欄桿抬起長達1個多小時。此外，物業(yè)公司是在凌晨3時許發(fā)現(xiàn)他的車被盜的，卻在凌晨5時才告知他，延誤了車主采取相關(guān)措施的時間。更讓人不可理解的是，車庫沒有專門的看守人員，車被盜后物業(yè)公司才增設(shè)保安看守。物業(yè)公司未形成合同關(guān)系物業(yè)公司在庭審中表示，邱先生車被盜和他們沒關(guān)系，他們只與江城花園物管部形成物業(yè)管理關(guān)系，邱先生沒有證據(jù)證明他和公司之間存在保管合同關(guān)系，所以公司不承當賠償責任。該公司稱，邱之前交納的停車費用是江城公司物管部收取的，因而邱未與公司形成保管協(xié)議；另外，在物業(yè)管理委托合同書23條，該公司與業(yè)主委員會簽訂合同時并沒有授權(quán)管理車庫，只管露天車位。成都佳泰致誠物業(yè)公司駐內(nèi)江市江城花園物管處主任余美勝稱，停車場和小區(qū)出口都有專人把守。家和苑停車場白天專門安排了一個老頭看守，晚上那么由小區(qū)保安看守。事發(fā)當晚是保安黃道銀值班，唯一進出口也有保安24小時值班。據(jù)警方調(diào)查顯示，黃道銀成認，自己6日凌晨2時40分至3時40分沒把門口的電動欄桿放下，而且出入口保安當晚在打瞌睡。一審判決物業(yè)公司賠全款內(nèi)江市中區(qū)法院審理認為，成都佳泰致誠物業(yè)公司與內(nèi)江市江城花園業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理委托合同是雙方真實意思表示，合法有效。邱作為江城花園業(yè)主委員會業(yè)主，于2005年1月1日與成都佳泰致誠物業(yè)公司形成了合法的物管關(guān)系。邱的車停放于物業(yè)公司管理的停車位上，并交納了停車費。2005年1月31日，內(nèi)江市江城實業(yè)開發(fā)總公司將邱先生停車費移交給物業(yè)公司，故邱先生與物業(yè)公司形成了車輛保管合同關(guān)系，物業(yè)公司負有妥善保管邱先生存放機動車的義務(wù)。因此，成都佳泰致誠物業(yè)公司應(yīng)對邱先生車的損失承當賠償責任，賠償其購車款、購置稅、養(yǎng)路費、新車入籍登記費等合計294691.06元。車庫進雨水奔馳車被泡兩天物業(yè)公司被判恢復(fù)原狀否那么賠償修車費86萬只因突降暴雨，物業(yè)措手不及，以致車庫進水，業(yè)主李剛停在里面的一部新款奔馳車被全部淹毀。業(yè)主一氣之下將哈爾濱某物業(yè)公司和小區(qū)開發(fā)公司告上了法庭。近日，經(jīng)黑龍江省高級人民法院終審判決，物業(yè)公司將奔馳車修復(fù)成被水浸泡前的原狀，如不能按規(guī)定期限履行，就要賠償業(yè)主修車發(fā)生的各項實際費用867336元，廢棄的車輛零部件歸物業(yè)公司所有。一審法院哈爾濱市中級人民法院審理后認為：物業(yè)公司做為車庫出租方及物業(yè)管理部門，應(yīng)當按照約定保持租賃物符合約定的用途，承當?shù)叵萝噹煳飿I(yè)管理養(yǎng)護與維修義務(wù)。案發(fā)當日的暴雨，雖然具有不可預(yù)見性，但物業(yè)公司未盡合理注意義務(wù)及充分的防御職責。按照雙方當事人的陳述，在雨水倒灌的過程中，物業(yè)公司有充分的時間通知原告到地下停車場取車(事發(fā)當天是法定假日)，如將車開出地下停車場，將不會造成原告的奔馳轎車被水淹沒的損害結(jié)果的發(fā)生。由于被告東方物業(yè)公司主觀上疏忽，僅僅是通知其工作人員到車庫入口筑壩攔水，當本案原告通過鄰居得知車庫進水時，此時水深將近1米，原告無法進車庫取車。在雨水倒灌的過程中，被告東方物業(yè)公司采取措施不力，汽車被水淹沒了將近48個小時后，才將汽車從車庫中拖出。原告的財產(chǎn)損害結(jié)果的發(fā)生，被告東方物業(yè)公司具有過錯，應(yīng)負賠償修復(fù)責任。但凡基于外來因素發(fā)生的，而事件的發(fā)生雖是客觀的，但當事人能夠預(yù)見而由于疏忽沒有預(yù)見，或者未盡最大努力加以防止，不可抗力不能成立。被告物業(yè)公司做為專業(yè)的物業(yè)管理部門，對雨季可能危及其利益是可以預(yù)見的，雖然物業(yè)公司采取了一定的抗災(zāi)措施，但未盡到最大的謹慎和最大的努力。故物業(yè)公司不可抗力的主張沒有事實及法律依據(jù)，法院不予認可。關(guān)于原告主張被告開發(fā)公司建設(shè)的地下停車場不具備車庫使用功能，不是合法建筑，應(yīng)承當連帶賠償責任。經(jīng)法院調(diào)取的證據(jù)證實，該車庫排水設(shè)計及施工符合設(shè)計要求，具備車庫使用功能。對原告的該項請求，法院不予支持。綜上，2005年10月，哈爾濱中級法院一審判決：一、被告哈爾濱某物業(yè)管理有限責任公司自本判決生效之日起7日內(nèi)，將原告李剛所有的奔馳轎車修復(fù)成被水浸泡前的原狀，所需要修復(fù)及更換的零部件均應(yīng)是修復(fù)奔馳汽車的指定機構(gòu)及奔馳汽車的正廠零部件，所更換下來的舊部件歸物業(yè)公司所有；二、駁回原告其他的訴訟請求。判后，李剛和物業(yè)公司均不服，向黑龍江省高級人民法院提出上訴。近日，黑龍江省法院終審判決，維持一審民事判決主文及案件受理費和鑒定費局部，如物業(yè)公司未按一審判決主文規(guī)定的期限履行義務(wù)，賠償李剛因修復(fù)車輛發(fā)生的實際損失金額855000元及修理工時費12336元，合計金額867336元。關(guān)于高空拋物砸壞B座28H奔馳汽車的經(jīng)過及處理方法「事情經(jīng)過」：2003年4月5日晚21：50，停放在某花園B座樓下露天車場的粵B58568奔馳汽車被高空拋下的打印機砸壞車門、車窗及車頂，同時拋下的還有折疊式靠背椅、電腦音箱、鏡子、小件裝飾物等。

「應(yīng)急處理」管理處護衛(wèi)員聞訊后，迅速趕到現(xiàn)場并打報告給管理處經(jīng)理。管理處經(jīng)理立即奔赴事發(fā)現(xiàn)場，作出如下反響：

1、立即用警示膠帶保護現(xiàn)場，并派專人管理現(xiàn)場，疏散圍觀人群。

2、迅速成立突發(fā)事件處理小組并分工：客戶效勞中心通知車主；技工班安裝工程燈協(xié)助拍照取證，驗證被拋下來的物品種類；護衛(wèi)主管負責報案到園嶺派出所，并在樓下負責接待派出所民警；管理處經(jīng)理和工程主管分帶兩名護衛(wèi)員組成走訪小組走訪B座A型房未裝防盜網(wǎng)的住戶及上下層業(yè)主，錄取所聞所見情況，收集證據(jù)。

3、將所有情況進行匯總，確立嫌疑人，口頭報告給上級領(lǐng)導。

4、22：40，民警來到現(xiàn)場，管理處將分析情況做了匯報，強調(diào)被拋物品的共性是辦公用品的整體性，根據(jù)管理處第一手掌握的資料，民警進入B27A調(diào)查取證并錄取證詞。民警在該戶業(yè)主家的電腦旁的窗臺上，發(fā)現(xiàn)一約2cm見方的透明塑料防護罩并照相。

5、將調(diào)查結(jié)果及過程報告分公司領(lǐng)導，并將現(xiàn)場證物收集保存。

6、當天晚上，管理處就調(diào)查結(jié)果進行分析驗證，發(fā)現(xiàn)民警在B27A窗臺所取得防護罩的裂痕同現(xiàn)場證物epsonC40打印機上的裂痕完全吻合，確認為一個整體，結(jié)合當晚走訪結(jié)果，從而確認該打印機系B27A業(yè)主所有并因業(yè)主與其家人吵架而被拋下，導致車輛被損〔已通知車主對車輛進行維修并告之結(jié)果〕。

7、第二日，車主修理車輛，維修費用19730元。管理處于4月7日同B座27A業(yè)主取得聯(lián)系，告之事件結(jié)果及將要采取的處理意見，該業(yè)主拒不成認。

「相關(guān)方的反響」該高空拋物事件，小區(qū)內(nèi)業(yè)主為之深惡痛絕，為管理處開展調(diào)查并取得第一手資料奠定了良好的群眾根底。業(yè)主在不同的場合都對此行為表示了不滿。當管理處人員對現(xiàn)場保護并拍照取證的時候，B27A業(yè)主陳琳小姐來到現(xiàn)場，言樓上可能有人打架，很吵人。管理處將調(diào)查結(jié)果告之當事人后，車主認為，車是放在管理處所負責管理的公共區(qū)域被損壞，管理處應(yīng)履行管理責任，承當損失賠償事宜，并表示可以協(xié)助管理向責任人追討。B27A業(yè)主認為，她們沒有往樓下丟任何東西，如果派出所或是管理處一定要認為是她們所為，可以采取任何一種正常的方式來解決。并對管理處人員、派出所人員、車主因調(diào)查而進戶〔已征得對方同意〕一事深表不滿。

「處理方法分析」B27A高空拋物行為直接導致B28H業(yè)主的財產(chǎn)受損，兩戶業(yè)主成為此財產(chǎn)侵權(quán)法律關(guān)系的主體。管理處做為公共區(qū)域責任管理人，也將進入該侵權(quán)法律關(guān)系的主體。鑒于此，管理處制定了相應(yīng)的處理方法：上策，將民警所提供的證據(jù)向事件雙方出示，取得雙方當事人的認同，主動履行賠償和認可賠償，爭取在小范圍內(nèi)將事件處理，兼顧管理處長期和短期工作開展的順利性。其次，爭取派出所在管轄范圍內(nèi)將此事就地解決。依據(jù)刑法的有關(guān)規(guī)定，當財產(chǎn)侵權(quán)額度超過一萬元的時候，公安部門可以立案并就以刑偵結(jié)果為依據(jù)，以聽證會的形式解決爭議。盡量爭取派出所出面，將此事迅速處理。再次，出具證明，由保險公司先行賠付，再提供證據(jù)，協(xié)助保險公司代位起訴，追究侵權(quán)責任人的侵權(quán)責任。此法缺點是只能賠付標的額的80％，不能全額賠付，差額局部可能要由管理處承當，而管理處沒有承當此責任的義務(wù)。下策，告之被侵權(quán)業(yè)主B28H，管理處不承當此次侵權(quán)的賠償責任，但可以協(xié)助將侵權(quán)人B27A訴至法院，并愿意在此過程中以證人的身份出現(xiàn)，并提供派出所出示的證據(jù)，使該事件能盡早解決。此法的缺點是，管理處有可能被作為第二被告出現(xiàn)在被告席，對于不明真相的傳媒來說，有被歪曲報道的公眾風險，公司在對外形象上有受損的可能。上有受損的可能。愛車存放停車場車牌被撬誰應(yīng)該承當責任■事由：車暫停在梅地亞中心的收費停車場，離開時發(fā)現(xiàn)車的后牌照被人撬下。我認為停車場應(yīng)承當賠償責任■于先生：車牌被人撬下扔出好遠8月28日，我開車到“梅地亞〞中心辦事，將車停在“梅地亞〞設(shè)置的停車場內(nèi)，管理員向我收取了兩元的停車費。當我辦完事回來時，發(fā)現(xiàn)車的后牌照沒了，放牌照的地方還有被撬的痕跡。經(jīng)四處尋找，才發(fā)現(xiàn)牌照被人扔到了地下車庫出口處。我拿著牌照找到了“梅地亞〞的大堂值班經(jīng)理，值班經(jīng)理卻說，把車牌裝上不就行了。接著，經(jīng)理和另外一個人試圖將車牌裝上，但固定牌照的螺釘被撬斷，裝了好屢次還是不能固定。我認為，停車場既然收了費，就有義務(wù)將我的車看管好，所以梅地亞應(yīng)承當賠償責任?！雒返貋啠号普帐且晃怀鲎廛囁緳C拆下的，與我們無關(guān)為此，記者致電梅地亞中心。大堂值班經(jīng)理梁女士告訴記者，于先生的車停放的位置影響了別人的車輛通行。一輛準備離開的出租車司機等了好長時間，不見有人將車開走，便上前把于先生車的后牌照拆了下來。當時比擬亂，我們的執(zhí)勤保安沒能記住該出租車的車牌號。所以，車牌照是一位出租車司機拆下來的，與我們無關(guān)?！雎蓭煟和＼噲鰬?yīng)負賠償責任義方律所方志遠律師認為，于先生到停車場停車，向停車場管理員繳納了停車費，就與停車場形成了委托保管的合同關(guān)系。停車場應(yīng)告知于先生停車的位置和停車場保管義務(wù)的具體內(nèi)容，于先生也應(yīng)在管理員指定的位置或停車場劃定的位置停放車輛。于先生將車停在車位上，管理員未告知于先生停車位置不對，說明于先生并無過錯。于先生的車牌被人撬下，說明停車場沒有全面履行保管義務(wù)，于先生的損失，無論是不是停車場人員所造成，停車場均應(yīng)負賠償責任。如果停車場能夠證明撬車牌是出租車司機所為，可在承當賠償責任后追究出租車司機的責任。保過險的車在小區(qū)停車位中喪失

今年1月23日，薛先生的桑塔納2000型轎車在所住的小區(qū)停車位里失竊。由于他此前已對車子在太平洋保險公司北京分公司入了為期一年〔2000年12月－2001年12月〕的保險，其中包括盜搶險。他當即通知保險公司，并隨后提供了保單上要求的全部證明文件。保險公司經(jīng)過核查后，告訴他的卻是：車是在小區(qū)停車位里丟的，小區(qū)物業(yè)對此負有主要責任，薛先生必須先向物業(yè)索賠，保險公司才會對其給予賠償。

據(jù)薛先生介紹，他確實向小區(qū)物業(yè)交納了1200元的從2000年6月到2001年6月的停車費用，并有泊位號為158號的專用車位，而車也確實是在車位中被盜的。

但他不明白的是，自己的車是花了5000多元錢保了險的，自己的情況也符合保險責任范圍規(guī)定的盜搶險，一切手續(xù)都齊備，保險公司有什么理由不賠自己，而讓自己先向物業(yè)索賠，甚至要求自己起訴物業(yè)？

■保險公司有說法

記者撥通了太平洋保險公司北京分公司核賠科的，一位姓翟的小姐告訴記者：保險公司的這種要求是在保險條款和?保險法?里都有相應(yīng)的明確規(guī)定。

翟小姐指出，在這件事中，有明確的第三方的責任：物業(yè)收了停車費，就應(yīng)當承當相應(yīng)的保管責任。保險條款第二十二條明確指出：“保險車輛發(fā)生根本險條款第一條列明的保險責任范圍內(nèi)的損失，應(yīng)當由第三方負責賠償?shù)?，被保險人應(yīng)向第三方索賠，如果第三方不予支付，被保險人應(yīng)提起訴訟，經(jīng)法院立案后，保險人根據(jù)被保險人提出的書面賠償請求，按照保險合同予以局部或全部賠償。〞而該小區(qū)的物業(yè)，就是條款中所說的第三方。

她強調(diào)，這種付了停車費，車丟了，收費方承當責任的情況，在司法實踐中已有先例。協(xié)助保險公司向第三方進行追償，就是義務(wù)之一。雖然保險合同是在被保險人與保險公司雙方之間簽訂的，但跟各方有直接經(jīng)濟利益聯(lián)系的，也牽涉到合同中。

所以她認為，要求薛先生向物業(yè)索賠是十分合理的。根據(jù)?保險法?第四十五條規(guī)定：“保險事故發(fā)生后，保險人未賠償保險金之前，被保險人放棄對第三者的請求賠償?shù)臋?quán)利的，保險人不承當賠償保險責任。〞如果薛先生拒絕先向物業(yè)索賠，保險公司有理由不賠償。

但她也指出，既然簽訂了保險合同，“肯定不會不賠，應(yīng)當由我們承當?shù)呢熑?，我們不會不承當。?/p>

■四問保險公司

事情的焦點，不在于物業(yè)公司是否應(yīng)該承當責任，而在于保險公司是否有權(quán)利要求被保險人向所謂的“第三方〞索賠。記者咨詢了中國政法大學民商法教研室副主任李顯冬教授。一、處于保險期內(nèi)的車輛失竊是否屬于保險合同的保險責任范圍？根據(jù)保單上的條款規(guī)定和薛先生提供的相關(guān)票據(jù)和證明，這一點是毫無疑問的。李教授指出，保險合同規(guī)定的就是一種法定賠償，只要合同上規(guī)定的情況出現(xiàn)，就應(yīng)進行賠償。

二、保險公司的這種保險責任是否會因為“第三方〞的存在而改變？這個“第三方〞是不是一個事先明確規(guī)定的“第三方〞？事實上，在保險條款中提到的第三方，并沒有明確所指。如果在小區(qū)丟了車，物業(yè)是“第三方〞；在停車場丟了車，停車場是“第三方〞……那么在什么地方丟了車，才沒有這個所謂“第三方〞？有人提出疑問：“要是在路邊丟了車，是不是負責維護社會治安之職的公安局就成了‘第三方’呢？〞換句話說，在什么情況下，保險公司才會做出賠償呢？

三、如果保險公司以薛先生起訴物業(yè)為賠償?shù)那疤幔ｋU公司的責任表達在什么地方？假設(shè)薛先生勝訴，物業(yè)承當了相應(yīng)的賠償責任，那么收取了一年5000余元保費并訂立合同的保險公司，在被保險人出現(xiàn)合同規(guī)定的損失情況后，卻沒有依照相應(yīng)的合同約定作出賠償。假設(shè)敗訴，薛先生雖然能得到保險公司賠償，卻又必須額外負擔2000多元的訴訟費用。

事實上，被保險人之所以向保險公司投保是要減少風險，保險公司收取的保費就是為被保險人分擔風險的代價，但如果是上面所提到的情況，風險的承當者仍然是被保險人，保險公司的作用又表達在哪里呢？

四、保險公司在保險條款里的約定是否就能作為它要求被保險人先向第三方索賠的依據(jù)？李教授指出，這并不是一個公平的合同?！跋襁@樣的教授都不能完全明了保險條款的一些專業(yè)規(guī)定，何況是一個普通人？你必須證明你在簽訂合同時就向我講解清楚了。如果不能證明，你就沒盡到告知義務(wù)，那就是欺詐。〞

因此，李教授指出，保險公司沒有權(quán)利要求薛先生起訴物業(yè)，而只是在保險公司對薛先生進行賠償以后，關(guān)于這個車的全部權(quán)利都轉(zhuǎn)移給保險公司。保險公司可以行使法定的代位求償權(quán)，再向“第三方〞———物業(yè)追償損失。車輛在收費停車場喪失，車場管理部門是否應(yīng)該賠償在近期的媒體報道中，我們不斷發(fā)現(xiàn)收費停車場車輛喪失、車主索賠的案例。對此，司法部門的處理結(jié)果往往是大相徑庭，說法也是不盡相同。我們特將兩個典型案例和針對此類問題的一些看法歸集如下，希望相關(guān)從業(yè)人員能夠從中獲得一些教益，并歡送發(fā)表意見。交一元錢，丟一輛車，法院判決不賠繳納了一元錢停車費，吃了頓晚飯，卻發(fā)現(xiàn)價值50多萬元的本田車丟了，停車場該不該賠償？車主范先生于是將北京市公聯(lián)公路聯(lián)絡(luò)線有限責任公司告上法庭，要求賠償車輛購置費51.5萬元。2001年3月14日朝陽區(qū)人民法院開庭審理了此案，駁回原告范先生要求賠償?shù)脑V訟請求。朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2000年11月16日，范文捷開一輛本田里程轎車至朝陽區(qū)柳芳里某餐廳就餐，將該車停在位于路邊的公聯(lián)公司下屬北京朝安達車場，支付了一元錢。就餐后發(fā)現(xiàn)車輛喪失，遂向朝陽區(qū)香河園派出所報案，現(xiàn)該案正在偵查中。該院認為，經(jīng)有關(guān)部門咨詢，范文捷停車時向公聯(lián)公司繳納的一元錢為車位占地費，不是車輛保管費，雙方亦未建立車輛保管的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)范文捷持車位占地費用收據(jù)要求公聯(lián)公司對其喪失的車輛進行賠償，缺乏法律依據(jù),不予支持。范先生對此判決不服，準備近日上訴北京市第二中級人民法院。收了四元賠了十二萬因收了4元錢停車費，第二天桑納塔轎車卻不翼而飛.昨天，在大興法院調(diào)解下，停車場賠付車主經(jīng)濟損失12.4萬元。朱先生不久前買了輛桑塔納轎車。他特意找了家據(jù)稱平安極有保障的某物業(yè)公司下屬的停車場存車，并交了4元停車費?？僧斔诙煲辉鐏砣∽约耗禽v還沒來得及上牌照的新車時，卻發(fā)現(xiàn)愛車已不翼而飛。朱先生與停車場交涉，并提出賠償要求。停車場負責人以朱先生所交4元錢是占地費，與朱先生不存在委托保管車輛關(guān)系為由拒絕賠償。法院審理后認為，土地為國家所有，只有國家土地管理部門才能夠收取占地費。而作為經(jīng)營保管業(yè)務(wù)的停車場收取的4元錢只能認定為保管費。經(jīng)過調(diào)解，停車場表示愿意賠償朱先生車輛喪失造成的經(jīng)濟損失，并于當天下午將12.4萬元賠償款交至法院。小區(qū)里丟車誰負責我是一位業(yè)主，我居住的小區(qū)每月收300元停車費。近日，我的轎車在小區(qū)內(nèi)喪失，請問物業(yè)該不該賠我的轎車？解答：隨著城市居民小區(qū)建設(shè)的不斷開展與完善，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理問題也開始顯現(xiàn)，其中一個比擬突出的問題是小區(qū)內(nèi)的存車停車問題。根據(jù)北京市政府制定的居民小區(qū)建設(shè)與管理的有關(guān)規(guī)定，居民小區(qū)、特別是新建居民小區(qū)必須預(yù)留一定比例的存車、停車車位，小區(qū)內(nèi)的存停車必須施行有序管理，對小區(qū)內(nèi)停放車輛的管理是小區(qū)物業(yè)管理公司的職責之一。目前北京市居民小區(qū)存停車管理模式大致有三種：〔1〕業(yè)主自購?fù)＼囄弧沧詭к噹斓膭e墅型小區(qū)除外〕，即開展商將已經(jīng)建好的停車場的車位一次性賣給業(yè)主，其產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。〔2〕物業(yè)管理公司將地下或地上停車泊位長期劃分給業(yè)主〔或居民〕，業(yè)主每月交納一定數(shù)額的停車費〔每月150－600元不等〕?！?〕物業(yè)管理公司對臨時進入小區(qū)的車輛收取以小時計算的停車費〔每小時2元－5元不等〕。這三種模式有一個共性，就是停車泊位由物業(yè)管理公司施行統(tǒng)一管理。近幾年，因停放在居民小區(qū)內(nèi)的車輛喪失由誰負責而引起的糾紛時有發(fā)生。業(yè)主車主認為，自己的車輛停放在小區(qū)范圍之內(nèi)的固定泊位上，且為此向小區(qū)物業(yè)管理公司交納了停車費，車輛喪失理應(yīng)由物業(yè)管理公司負責。物業(yè)管理公司認為，自己收取的停車費性質(zhì)是“占地費〞，不是管理〔保管〕費，車主車輛喪失、損壞乃至車內(nèi)物品的喪失不應(yīng)由物業(yè)管理公司負責。在小區(qū)內(nèi)的收費停車泊位上喪失車輛，到底應(yīng)由誰承當賠償責任？政府沒有明確的法規(guī)規(guī)定，一般業(yè)主車主與物業(yè)管理公司之間也沒有明確的合同約定。目前法院對此類糾紛案件的判例也不盡一致。雖然對此問題尚存不同意見，但是傾向性的意見還是認為在小區(qū)內(nèi)的收費停車泊位上喪失車輛，除該車輛上有保險的或雙方另有約定的以外，小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)承當賠償責任。理由有三：〔一〕物業(yè)管理公司應(yīng)對小區(qū)承當全面的管理責任。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，居民進住小區(qū)之時，應(yīng)與小區(qū)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費，同時依據(jù)物業(yè)管理合同的約定有償或無償?shù)叵硎芪飿I(yè)管理公司提供的各項效勞。物業(yè)管理公司在小區(qū)范圍內(nèi)承當全面的管理責任，包括小區(qū)居民的人身平安和財產(chǎn)平安。小區(qū)居民按照物業(yè)管理合同的規(guī)定或物業(yè)管理公司的要求將車輛停泊在指定車位上，這種行為本身即表達了要約和承諾的吻合，雙方在法律責任上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即已形成。通俗地講，就是我按你的要求停車，你就要看管好我的車。不能說我按你的要求辦，后果你不管?！捕澄飿I(yè)管理公司應(yīng)對小區(qū)內(nèi)的收費停車負有保管責任。根據(jù)北京市關(guān)于物業(yè)管理效勞最低標準的法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理公司必須保證小區(qū)車輛停放有序，機動車必須有專門的停車場或停車位；收取車輛管理費的，必須派專人看護。由此可見，物業(yè)管理公司收取的“車輛管理費〞既包括“占地費〞，也包括“看護費〞，物業(yè)管理公司和車主之間是一種保管法律關(guān)系，根據(jù)?中華人民共和國合同法?第366條規(guī)定，物業(yè)管理公司對其負責保管的車輛應(yīng)盡“妥善保管〞義務(wù)，否那么應(yīng)承當相應(yīng)法律責任。如果僅僅強調(diào)物業(yè)管理公司收取的停車費是“占地費〞是沒有道理的，這既不符合現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，也不符合現(xiàn)代化生活社區(qū)強調(diào)加重物業(yè)管理公司責任的要求。〔三〕物業(yè)管理公司如想免除局部賠償責任必須明示。由于小區(qū)車輛管理〔特別是常住戶的車輛管理〕情況比擬復(fù)雜，如車主的車輛是何時停進小區(qū)泊位的？甚至是否真的停進小區(qū)？停在小區(qū)泊位上的車輛以前是否有損傷？車輛中有哪些物品？是否有貴重物品？這些問題小區(qū)物業(yè)管理公司很難每天、每次都搞清楚，一旦出現(xiàn)糾紛，雙方均無法舉證。何況，目前在法規(guī)中僅規(guī)定了物業(yè)管理公司對小區(qū)停放車輛的看護職責，但是因物業(yè)管理公司失職而造成的損失如何賠償，無明文規(guī)定。因此我認為，在明確物業(yè)管理公司對停放在小區(qū)內(nèi)的固定停車泊位上的車輛應(yīng)盡保管義務(wù)的前提下，如果物業(yè)管理公司想有條件地免除其局部責任〔這里主要指賠償責任〕，應(yīng)以明示的方式告知相對人。比方物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主或居民簽訂專門的?車輛保管合同?，或者在雙方簽訂的?物業(yè)管理合同?中專設(shè)車輛保管條款，以便明確雙方的權(quán)利義務(wù)和不同條件下應(yīng)盡的責任。我們要建設(shè)社會主義的文明小區(qū)，要確保小區(qū)居民的人身平安和財產(chǎn)平安。在這一點上，小區(qū)物業(yè)管理公司與廣闊居民的目標是一致的。因此，除了應(yīng)強化物業(yè)管理公司的職責外，廣闊有車族居民也應(yīng)注意以下幾點：〔1〕為自己的車輛投保險，這樣無