清遠B48區(qū)產品定位報告(2)城市進入、產品定位

清遠項目定位報告11月26日目錄CONTENTS02 本體分析本體分析|土地四至1.風險：南側高壓塔不可拆移，西側、南側有水渠，客戶有抗性2.規(guī)劃路：北側隔規(guī)劃路與春江湖畔相鄰，中間隔規(guī)劃道路，南側為規(guī)劃道路，規(guī)劃路均未通車（預計2021年底前完工）；展示效果較差地塊基本情況四至南至燕湖大道，北至田地，東至村莊，西至清暉路出讓面積41334.65㎡（62畝）（萬㎡）用地性質住宅建筑密度≤22%綜合容積率≤2.5商住比例無綠化率≥35%計容建面103337㎡（萬㎡）限高（m）≤80米地塊北側春江湖畔地塊南側110kv高壓塔地塊南側和西側2m水渠地塊西側清暉路本體分析|區(qū)位價值1.燕湖新城：城市主中心是以燕湖新城為核心，城市發(fā)展南融北拓，重心向南融入廣佛大都市區(qū)；2.規(guī)劃：燕湖新城沿江向南設四大功能區(qū)，本地塊及碧桂園項目同屬濱江生活區(qū)，可享受未來配套利好圖：清遠城市發(fā)展方向 圖：燕湖新城功能分區(qū)碧桂園未來城碧桂園燕湖里B48地塊碧桂園山湖城本體分析|交通條件1.軌道交通：碧桂園山湖城距廣清城際清遠站（20年底前開通）700米，截流廣東外溢客戶；距離地塊較近的燕湖新城站預計24年開通，目前無明顯利好2.公路交通：“三連一陽”連州+連南+連山+陽山及英德縣進城客戶，“三連一陽”距地塊130公里，英德距地塊66公里，對下縣進城客戶而言，本地塊與碧桂園項目位置差異不大圖：廣清城際站點線路清遠高鐵站5.8km燕湖新城站碧桂園未來城圖：廣清城際與武廣高鐵站點線路900m碧桂園燕湖里2.5km B48地塊清遠站 碧桂園山湖城0.7km龍?zhí)琳俱y盞站去往廣州北站

圖：三連一陽及英德縣分布連州連南陽山“三連一陽”連山英德清遠城區(qū)碧桂園燕湖里碧桂園山湖城B48地塊本體分析|配套環(huán)境商圈及醫(yī)院：本地塊與碧桂園項目距離人民醫(yī)院、順盈時代廣場商圈，都在3km內學校：板塊競品比較，碧桂園山湖城學區(qū)最好，本地塊學區(qū)最差。圖：地塊周邊在售項目及配套順盈時代廣場 3.4km 碧桂園未來城4.2km3.6km碧桂園燕湖里市人民醫(yī)院4.4km2.9km3.1km本項目2.7km3.2km碧桂園山湖城

學區(qū)配套小學碧桂園山湖城：鳳翔小學分校碧桂園燕湖里：燕湖小學碧桂園未來城：燕湖小學本地塊：洲心小學小學排名：鳳翔小學＞燕湖小學＞洲心小學初中碧桂園山湖城：田家炳中學碧桂園燕湖里：洲心中學碧桂園未來城：洲心中學本地塊：洲心中學中學排名：田家炳中學＞洲心中學本體分析|地塊價值小結區(qū)位交通、學區(qū)配套均無優(yōu)勢，碧桂園三項目對本項目呈“合圍包夾態(tài)勢”優(yōu)勢Strength劣勢Weak位于燕湖新城濱江生活區(qū)，清遠市政府重點打造，未來板塊有山湖城截流輕軌站廣州外溢客戶，未來城與燕湖里預期；對下縣進城客戶再次截流；大交通環(huán)境利好，輕軌清遠站（2020年）可直達廣州北站學區(qū)在整個板塊認可度最差機會Opportunity威脅Threaten世茂品牌首進，品牌助力板塊已有碧桂園項目建設較早，成熟度、實現(xiàn)度，輕軌延伸線燕湖中心站2024年建成后，地塊交通提升逐年提高03 市場分析市場分析|城市政策土拍政策：價高者得限價政策：無限價限購政策：無限購限貸政策：無限貸，首套按揭2.5-3成，二套按揭4成，三套必須全款預售條件：工程形象進度達到“7層以下封頂，7層以上2/3”資金監(jiān)管：綜合造價乘以監(jiān)管項目的施工許可面積核定“5612”政策環(huán)境實現(xiàn)“5612”難度大不可提前 形象進度開工 2/3

資金監(jiān)管力度高市場分析|土地市場1、區(qū)域：20年清遠清城區(qū)共成交8宗宅地，平均樓面價2800元/㎡，我司土地價格為區(qū)域低位2、板塊：B48在板塊今年成交的三宗土地中實際樓面價最低（春江湖畔、燕湖郡均需配建小學）2020年1-10月清城區(qū)成交地塊樓面價對比（元/㎡）2018年-2020年清遠B48項目周邊成交地塊詳情及分布一覽400036472、碧桂園未來城建筑面積：52萬㎡容積率：2.2835003274競得方：碧桂園成交樓面價：1214元/㎡29402948成交日期：201630002683256126091、碧桂園未來城燕湖里建筑面積：20.7萬㎡25002327容積率：2.28競得方：碧桂園成交樓面價：2550元/㎡3、本項目成交日期：2019/12/302000建筑面積：10.3萬㎡1、碧桂園·燕湖郡（待售）容積率：2.5建筑面積：15.7萬㎡1500成交樓面價：2609元/㎡容積率：1.84（不含小學配建）成交樓面價：2327元/㎡成交日期：2020/9/30（不含小學配建）1000溢價率：0.37%競得方：碧桂園1、碧桂園山湖城溢價率：5.7%建筑面積：260萬㎡本項目2、石榴春江湖畔地塊500容積率：1.9競得方：新亞建筑面積：10.7萬㎡成交樓面價：337元/㎡容積率：2.140成交日期：2010成交樓面價：2683元/㎡競得方：石榴成交日期：2020/4/16溢價率：12.6%市場分析|住宅市場1、市場容量：20年整體清遠市場容量穩(wěn)定，全年預計650萬㎡2、量價走勢：20年7月后供應激增導致庫存上升，三季度成交面積同比上升8%，價格下降5%，10月成交均價7879元/㎡2020年清遠量價走勢 近一年清遠住宅供銷價走勢供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)銷售價格(元/㎡)2供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)800857310000899689348523700820590001208891746587066008000100857886047000834083268165500533280834860008161400742500060803980068037687300618400056成交均價(元/㎡)90658481827981258034810612592009000880086008400820078737879 8000102 97480547555300040738180802004094636656656562697054515153504951

78576364555368

78007600200020363632100241000211017002016年2017年2018年2019年2020年10月

434024

74007200數(shù)據(jù)口徑：克而瑞市場分析|競爭格局清遠城區(qū)分為三大板塊：東城板塊、新城板塊、廣清板塊；東城板塊：以老城地緣客戶為主，同時吸納“三連一陽”客戶新城板塊：“城市中心”市政府所在地，配套成熟、完善，廣清城軌開通后將滿足外溢客戶的交通需求廣清板塊：“廣清一體化”是該片區(qū)的最大利好，距離廣州花都最近板塊，性價比高，具有投資價值，但目前板塊配套相對落后，入住率低新城板塊19年供應：160萬㎡19年銷量：140萬㎡2020年10月份價格：8562元/㎡客戶特征：50%地緣、30%下縣、20%廣州

板塊分布東城板塊總價：70-85萬均價：8100元/㎡清遠市政府新城板塊總價：90-105萬均價：8562元/㎡廣清板塊總價：60-80萬均價：7800元/㎡

東城板塊19年供應：80萬㎡19年銷量：90萬㎡2020年10月份價格：8100元/㎡客戶特征：70%地緣、30%下縣廣清板塊19年供應：190萬㎡19年銷量：160萬㎡2020年10月份年價格：7800元/㎡客戶特征：20%下縣、80%廣州市場分析|成交結構三居高流速價格天花板為90萬，主力面積段為95-100㎡四居高流速價格天花板為110萬，主力面積段為110-115㎡表:清遠新城板塊成交結構居室面積段50萬元以下50-60萬元60-70萬元70-80萬元80-90萬元90-100萬元100-110萬元110-120萬元120-130萬元130-140萬元140-150萬元150-160萬元160-170萬元170萬元以上合計二居80㎡以下7.88%2.51%1.57%0.91%0.95%0.49%0.51%0.27%0.06%0.07%0.01%15.23%80-85㎡0.01%0.12%0.53%1.87%1.22%0.12%0.01%0.01%0.01%0.01%0.02%0.02%3.95%85-90㎡0.15%0.60%0.66%1.66%0.88%0.03%0.02%0.00%0.01%0.02%0.02%0.01%4.06%三居90-95㎡0.56%1.57%1.57%3.37%1.40%0.61%0.87%0.26%0.03%0.03%0.04%0.01%0.01%10.33%95-100㎡0.01%0.54%1.37%6.04%3.27%1.28%0.12%0.01%0.03%0.01%0.08%0.04%12.80%100-105㎡0.01%1.88%0.89%0.66%1.34%1.64%1.21%0.03%0.01%0.01%0.03%0.08%7.79%105-110㎡0.13%0.08%0.32%0.66%1.63%1.05%0.84%0.14%0.01%0.01%0.03%0.01%0.04%4.95%110-115㎡0.12%1.19%0.65%0.97%2.97%0.67%0.34%0.22%0.33%0.04%0.03%0.12%7.65%115-120㎡0.21%0.18%0.86%1.55%1.12%1.92%0.75%0.28%0.26%0.09%0.01%0.06%7.29%120-125㎡0.00%0.10%0.12%0.59%1.30%1.32%1.32%0.26%0.04%0.01%0.05%5.11%四居125-130㎡0.01%0.16%0.18%0.16%0.35%0.63%1.35%1.50%0.89%0.16%0.29%0.10%0.04%5.82%130-135㎡0.01%0.01%0.01%0.20%0.35%0.21%0.25%0.27%0.13%0.01%0.05%1.50%135-140㎡0.01%0.03%0.25%0.83%0.63%0.18%0.10%0.09%0.10%2.22%140-145㎡0.10%0.52%0.35%1.25%2.58%1.08%0.08%0.12%6.08%145-150㎡0.01%0.01%0.09%0.05%0.05%0.02%0.07%0.30%150-155㎡0.01%0.12%0.14%0.27%155-160㎡0.01%0.01%0.03%0.07%0.13%0.25%160-165㎡0.01%0.01%0.01%0.06%0.09%五居及以上165-170㎡0.01%0.05%0.04%0.01%0.01%0.08%0.20%170-180㎡0.01%0.01%0.01%0.01%0.15%0.07%0.01%0.14%0.41%180-190㎡0.01%0.01%0.01%0.01%0.34%0.38%190-200㎡0.01%0.01%0.01%0.96%0.99%200㎡以上0.01%0.02%0.03%0.03%2.24%2.33%合計7.90%3.49%7.27%9.26%16.36%12.62%11.48%9.74%5.86%4.22%4.16%2.03%0.74%4.87%100.00%市場分析|板塊庫存1、現(xiàn)庫存：截止2020年10月底，板塊一級競品存量約7064套2、入市庫存：預計本項目期房入市時（2021年5月）仍有三個一級競品在售（包括我司項目，預估庫存約5000套左右），市場競爭激烈板塊庫存內項目庫存項目取證未取證全化庫存合計片區(qū)整體未售地塊（套）周期（套）去化周期（套）碧桂園·燕湖郡（待售）碧桂園總貨量：預計1570套164163615個月山湖城碧桂園27005個月未來城碧桂園110139018個月燕湖里碧桂園706427個月燕湖郡01570/（待售）石榴0924/待定春江湖畔本項目01000/本項目（待售）總貨量：預計1000套合計5446520市場分析|競爭格局現(xiàn)時點：碧桂園山湖城為板塊價值標桿，距離廣清輕軌僅700m，截流廣州外溢客戶及城區(qū)外溢客戶；未來城、燕湖里總價低，收割地緣剛需及下縣進城客戶，低價跑量入市時：價值標桿依然存在，碧桂園山湖城為板塊總價天花板，碧桂園新取項目持續(xù)補貨，保證低價產品貨源充足；我司將直接競爭燕湖里及燕湖郡清遠站4km清遠市政府低價跑量4.3km5.8km碧桂園·未來城5.8km1.8km4.3km碧桂園·燕湖里4.4km1.5km碧桂園·燕湖郡春江湖畔1.4km（待售）4.8km本項目3km2km碧桂園·山湖城規(guī)劃輕軌板塊品質標桿1km廣州外溢

項目直接競品碧桂園·燕湖里碧桂園·未來城碧桂園·山湖城碧桂園·燕湖郡開發(fā)商碧桂園碧桂園碧桂園碧桂園取地時間2019201620102020容積率2.282.91.91.84計容建面28萬㎡52萬㎡260萬㎡15萬樓面價（元/㎡）25501214337232795㎡、115㎡、135㎡，1㎡、96㎡、127㎡、240㎡，6㎡、121㎡、142㎡、221㎡，產品類型最近成交均價最近成交均價最近成交均價8300-9300/㎡---8100-8600/㎡8300-8800/㎡面積96㎡，套總價85萬面積95㎡，套總價81萬面積97㎡，套總價85萬首開時間2020.82018.92012.7---月均流速75-9040-5080-120---（近一年）精裝/毛坯精裝精裝精裝---庫存套數(shù)庫存1500套庫存270套庫存1800套---庫存周期（月）18515---預計清盤時間2022年3月2021年2月2022年1月---市場分析|在售典型-碧桂園·山湖城1、碧桂園·山湖城板塊價值標桿，區(qū)位、交通優(yōu)于其他項目（距廣清城軌700m），2012年7月首開，根據(jù)市場變化及不斷試水，目前主力戶型為96-125㎡。2、客戶比例：地緣改善50%、下縣客戶30%、廣州客戶20%山湖城基礎信息2012-2020年山湖城戶配變化戶型2012-20132014-20152016-20172018-20192020總建面（萬㎡）267開盤時間2012-780㎡（321）39%20%22%總戶數(shù)15000容積率1.995㎡（322）14%8%8%23%46%2013-2020年10月山湖城量價走勢

115㎡（422）3%15%6%3500300025002000150010005000

成交套數(shù)(套)730215681191683661057245945481

成交均價(元/㎡)987795921000023893196238785009000743580001196700060005000

125㎡（422）14%3%11%25%23%140㎡（423）38%22%55%30%30%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年市場分析|在售典型-碧桂園·未來城1、碧桂園·未來城，板塊剛需盤代表項目，2018年9月首開，主力戶型為81-127㎡；贈送率11%高于同區(qū)其他碧桂園項目2、客戶比例：地緣客戶50%、下縣客戶40%、廣州客戶10%碧桂園·未來城基礎信息總建面（萬㎡）40.8（其中住宅25.3，商業(yè)14.6）開盤時間2018-9總戶數(shù)2328容積率2.92018-2020年10月碧桂園·未來城量價走勢800成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)9600694600937894009099497920040032790008800870086002008400082002018年2019年2020年

2018-2020年碧桂園·未來城戶配變化面積段20182019202081㎡(321)34%33%32%97㎡(322)33%33%34%127㎡(422)33%34%34%在售典型-碧桂園·燕湖里1、碧桂園·燕湖里，是碧桂園·未來城補貨盤，2020年8月22日首開，主力戶型為95㎡、115㎡；得房率83%是產品亮點2、主力客群：地緣客戶50%、下縣客戶40%、廣州客戶10%，是本項目入市后的一級競品碧桂園·燕湖里基礎信息總建面（萬㎡）28首開情況2020-8總戶數(shù)1806容積率2.282020.8-2020.10月碧桂園·燕湖里量價走勢120107成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)860010085008500806884006083098300402782178200208100080002020年08月2020年09月2020年10月

碧桂園·燕湖里戶型配比物業(yè)類型戶型面積段（㎡）戶型套數(shù)占比8832119817%高層9532248643%11542234227合計1170100%95㎡-三室兩廳兩衛(wèi) 115㎡-四室兩廳兩衛(wèi)競品價值對標｜產品演變1、80㎡（321）：受投資客戶影響，14-15年占比39%，隨后逐年下降，20年占比僅9%2、95㎡（322）：逐漸成為三居“硬通貨”，2018年后隨著房價上漲，客戶對功能性小三居的需求逐漸升高3、115㎡（422）：2014年后選擇緊湊四居的客戶逐步被95㎡、125㎡戶型分流，2020年占比僅為4%4、125+140㎡（422）：改善產品，近兩年占比穩(wěn)定45%-50%2012-2020年板塊內戶型供應占比戶型2012-20132014-20152016-20172018-2019202085㎡（321）0%39%20%25%9%95㎡（322）14%8%8%25%43%115㎡（422）22%19%6%0%4%125㎡（422）26%12%11%27%23%140㎡（422）38%22%55%23%21%合計100%100%100%100%100%2012-2020年板塊內戶型成交占比戶型2012-20132014-20152016-20172018-2019202080㎡（321）0%37%23%24%7%95㎡（322）16%10%8%24%36%115㎡（422）23%22%7%0%0%125㎡（422）29%10%12%27%24%140㎡（422）32%21%50%25%33%合計100%100%100%100%100%主流戶型3-2-1 85㎡3-2-2 95㎡4-2-2 125㎡競品價值對標｜產品尺度變化：提升套內舒適度，增加居室使用性 產品方向 提高得房率，極致化主功能面積南北產品尺度主臥套飄窗戶型居室總價單品月單品極項目戶型通透南向客廳餐廳主臥次臥三臥設計陽臺贈個數(shù)前室贈得房率贈送率梯戶比樓層均流速限流速送送面積面寬面寬面積面積面寬面積面寬面積面積923910497碧桂園山322否9.63.7124.593.215.442.78.646.49是5.332.8381%8%3T633湖城（南向）三居88205597碧桂園未2（+1）否8.53.611.445.33.115.662.48.675.52是5.1445.7881%11%2T626/33來城22（南向）81305095碧桂園燕2（+1）否103.712.695.883.315.1239.526.25是4.3331.5983%6%2T418湖里22（南向）客廳面餐廳面主臥面臥室面陽臺贈前室贈贈送率積增加積增加積持平積增加送減少送減少降低南北產品尺度主臥套飄窗戶型居室總價單品月單品極項目戶型通透南向客廳餐廳主臥次臥三臥設計陽臺贈個數(shù)前室贈得房率贈送率梯戶比樓層均流速限流速送送面積面寬面寬面積面積面寬面積面寬面積面積112515118碧桂園山422是12.6412.694.673.320.292.910.658.57是467.8583%10%3T633湖城（南向）四居981530115碧桂園燕3（+1）是133.914.26.273.419.722.89.658.56是3.9645.0483%8%2T418湖里22（南向）客廳面餐廳面主臥面臥室面陽臺贈前室贈贈送率積增加積增加積持平積減少送持平送減少降低

三居：功能性向舒適性過渡四居：主功能尺度增加套內實用性加強競品價值對標｜總價、流速三居：未來城總價84萬-97㎡三室兩廳兩衛(wèi)，月均流速20套；燕湖里總價70萬-81㎡三室兩廳一衛(wèi)，月均流速15套四居：未來城總價110萬-127㎡四室兩廳兩衛(wèi)，月均流速15套目前春江湖畔項目定存40組?？們r戶型產品類型裝修面積月均樓棟層數(shù)單價項目名稱流速194523高層精裝220330-32F8500碧桂園·山湖城111422高層精裝1351517-18F8217碧桂園·燕湖里結論：110422高層精裝1271530-32F8700碧桂園·未來城85㎡-三室兩廳一衛(wèi)，總價73萬108422高層精裝125--26F8600我司95㎡-三室兩廳兩衛(wèi)，總價82萬103422高層精裝1212030-32F8500碧桂園山湖城125㎡-四室兩廳一衛(wèi)，總價108萬84322高層精裝972026F8700碧桂園·未來城預計整盤流速：50套/月82322高層精裝975030-32F8500碧桂園·山湖城82322高層精裝95--26F8600我司78322高層精裝953517-18F8217碧桂園·燕湖里73321高層精裝85--26F8600我司70321高層精裝811530-32F8700碧桂園·未來城市場小結1-政策環(huán)境嚴苛：難以實現(xiàn)“5612”2-地價不占優(yōu)勢：B48在板塊今年成交的三宗土地中實際樓面價最低3-碧桂園坐莊地位：碧桂園山湖城為板塊價值標桿，截流廣州外溢客戶及城區(qū)外溢客戶；未來城、燕湖里總價相對較低，收割地緣剛需及下縣進城客戶，低價跑量，碧桂園持續(xù)補貨，我司面臨全覆蓋，全周期競爭4-吃透碧桂園：1、產品演變：主流戶型為85㎡（321）、95㎡（322）、125㎡（422）2、產品尺度：由高贈送、功能性向舒適性過渡，主功能空間實用性加強3、流速、總價：未來城總價84萬-97㎡三室兩廳兩衛(wèi)，月均流速20套；燕湖里總價70萬-81㎡三室兩廳一衛(wèi)，月均流速35套；未來城總價110萬-127㎡四室兩廳兩衛(wèi)，月均流速15套相對低總價，相對高流速，絕對好產品做對的產品做好的產品04 客戶定位客戶定位|客戶推演1、現(xiàn)實點：隨著2019年12月廣東各區(qū)（黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)）相繼放開限購，廣州客群不斷減少。2、趨勢：隨著區(qū)域樓市成熟度提升，配套不斷完善，板塊成交客戶將主要以地緣及下縣客戶為主。變化因素：2010年11月廣州開始實施限購（1年社保）2012年11月廣清城際動工建設客群占比：地緣客戶：50%下縣客戶：30%廣州客戶：20%20132010 變化因素：2013年5月通過了《清遠燕湖新城總體規(guī)劃》,將燕湖新城定位為嶺南生態(tài)新城，是清遠未來的城市中心區(qū)。2013.11廣州限購升級（1年—3年社保）客群占比：地緣客戶：40%下縣客戶：30%廣州客戶：30%

變化因素：變化因素：2017年3月廣州限購升級（3年—5年社保）2021年燕湖新城基礎設施建2018年6月廣州、清遠兩市政府《高質量推進設項目預計建成，配套將不斷廣清一體化發(fā)展工作方案》完善客群占比：客群占比：地緣客戶：30%地緣客戶：65%下縣客戶：30%下縣客戶：30%廣州客戶：40%2019廣州客戶：5%2017變化因素：20212019年12月廣州黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)相繼放開限購客群占比：地緣客戶：50%下縣客戶：40%廣州客戶：10%客戶定位|典型項目客戶構成1.地緣客戶：地緣剛需，總價相對敏感首選未來城地緣改善，看重學區(qū)、配套優(yōu)先選擇山湖城2.下縣客戶:總價最敏感首選燕湖里看重配套資源選擇未來城3.廣州客戶：看重交通配套優(yōu)先選擇山湖城（距離輕軌僅700米）碧桂園山湖城項目客戶占比：地緣客戶50%、下縣客戶30%、廣州客戶20%交通：距離清遠市政府4.8km，距離清遠輕軌站700m教育：鳳翔小學（較好學區(qū)）清遠主城區(qū)5.6km4.8kmB48燕湖新城站

碧桂園未來城項目客戶占比：地緣客戶50%、下縣客戶40%、廣州客戶10%交通：距離清遠市政府5.4km，距離燕湖新城輕軌站6km教育：博愛學校（普通學區(qū)）碧桂園燕湖里項目客戶占比：地緣客戶40%、下縣客戶50%、廣州客戶10%交通：距離清遠市政府6km，距離燕湖新城輕軌站6km教育：博愛學校（普通學區(qū)）客戶定位|我司客戶選擇參考未來城客戶結構，結合未來趨勢判斷，本體質素，推導出本地客戶占比參考項目趨勢判斷本體質素客戶選擇參考碧桂園未來城項目1、廣州客戶占比持續(xù)下降1、交通配套尚未完善地緣客戶：65%2、地緣客戶占比持續(xù)上升地緣客戶：40%2、普通學區(qū)（洲心小學、下縣客戶：30%下縣客戶：50%3、下縣客戶會被燕湖郡分洲心一中）廣州客戶：5%廣州客戶：10%流客戶定位｜雙盤戶配方案1、根據(jù)客戶占比，結合客戶的產品選擇邏輯，推導出本地塊戶型配比2、地塊戶配方案：85㎡占比13%，95㎡占比55%，125㎡占比32%三大客戶產品選擇客戶占比我司戶配占比客戶類型85㎡95㎡125㎡地緣客戶：65%85㎡13%地緣客戶10%55%35%下縣客戶：30%95㎡55%廣州客戶：5%下縣客戶20%50%30%125㎡32%廣州客戶20%80%0客戶定位｜本地塊戶型方案通過分析雙盤產品結構配比及春江湖畔項目戶配方案，最終得出新項目戶配方案戶數(shù)占比85㎡占比10%，95㎡占比50%，125㎡占比40%雙盤產品結構春江湖畔項目戶配方案新項目戶配方案定位戶型居室戶數(shù)占比戶型面積戶數(shù)戶數(shù)占比戶型面積戶數(shù)占比方向面積（㎡）（㎡）85㎡3室2廳1衛(wèi)13%3218316418%3218510%剛需兼顧改善95㎡3室2廳2衛(wèi)55%3229658165%3229550%114-125㎡4室2廳2衛(wèi)32%422114/14514917%42212540%合計100%894100%100%05 定位結論定位結論｜產品定位——方向主流客戶+產品突破策略1：控總價，做主流面積產品策略2：產品以舒適度為方向，提高得房率，極致化主功能空間策略3：打造產品亮點，從立面、園林、智能化做出差異化土地市場客戶產品1、區(qū)位交通，學區(qū)配套均無優(yōu)勢1、政策環(huán)境嚴苛，無法實現(xiàn)“5612”1、客戶預判：廣州客持續(xù)下降，地緣1、產品方向：控總價、品質突破2、碧桂園三項目對本項目呈合圍包2、碧桂園坐莊地位客比例上升2、產品尺度：以舒適度為方向，提2、客戶占比：地緣客戶65%：下縣客戶夾態(tài)勢3、我司面臨全周期、全覆蓋的激烈競爭高得房率，極致化主功能空間30%：廣州客戶5%定位結論｜戶型配比控總價，高流量，品質突破物業(yè)類型產品形態(tài)單戶面積戶數(shù)占比面積占比貨值占比單價單套總價精裝/毛坯面積（㎡）貨值（億元）（洋房/高層）（元/㎡）（萬元/套）85㎡10%12%12%73124101.1精裝住宅平層95㎡50%44%44%860082433163.7125㎡40%44%44%108437763.8商業(yè)一層底商1754㎡%16000/毛坯1754㎡0.28車位非人防/人防非人防676個，人防263個%非人防5萬/個///0.45人防4.5萬合計1033379.33產品定位結論｜產品方向基本尺度戶型亮點

產品尺度戶型戶型南北南向客廳主臥主臥次臥次臥三臥主臥套贈送產品亮點得房率梯戶比層數(shù)面積通透設計（%）面寬面寬面寬面積面寬面積面積32295否三面寬3.73.315.1239.526.25是陽臺、飄窗南北飄窗832T418F客戶敏感點/喜好產品亮點1得房率套內使用面積加大，減少前廳面積，提高得房率2戶型格局（1）朝向：兩梯四戶，全明設計；（2）主功能空間：增大客廳、餐廳面積尺度06 價值體系價值體系|立面、小區(qū)大門對標對比碧桂園項目立面、小區(qū)大門風格，基本統(tǒng)一為現(xiàn)代風格，立面線條由繁到簡，色彩向淺色系轉變立面碧桂園燕湖里小區(qū)大門碧桂園山湖城 碧桂園智慧未來城價值體系|售樓處示范區(qū)對標對比碧桂園項目售樓處、示范區(qū)風格，經歷歐式風格到現(xiàn)代風格的轉變，造型更為簡潔示范區(qū)主打園林，燕湖里示范區(qū)功能升級，增加兒童活動區(qū)，園林品質+提高體驗感是未來方向售樓處售樓處示范區(qū)示范區(qū)碧桂園山湖城 碧桂園未來城 碧桂園燕湖里價值體系|樣板間對標硬裝：對比碧桂園項目樣板間，統(tǒng)一為現(xiàn)代簡約風格軟裝：以淺色系為主，逐漸向輕奢升級碧桂園山湖城 碧桂園未來城 碧桂園燕湖里價值體系|品質方向立面大門：對比碧桂園項目立面、小區(qū)大門風格，基本統(tǒng)一為現(xiàn)代風格，立面線條由繁到簡，色彩向淺色系轉變樣板間：硬裝對比碧桂園項目樣板間，統(tǒng)一為現(xiàn)代簡約風格；軟裝以淺色系為主，逐漸向輕奢升級示范區(qū)：示范區(qū)主打園林，燕湖里示范區(qū)功能升級，增加兒童活動區(qū)，園林+體驗是未來