【恒大產(chǎn)業(yè)盈利能力分析案例14000字【論文】】

恒大產(chǎn)業(yè)盈利能力分析案例TOC\o"1-3"\h\u31162第1章緒論 636811.1研究背景及研究意義 6152251.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 6297491.2.1國(guó)際研究動(dòng)向 7180201.2.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)向 8259511.3研究?jī)?nèi)容和研究方法 9265691.3.1研究?jī)?nèi)容 988751.3.2研究方法 919219第2章相關(guān)概念及理論 11103412.1盈利能力概念 11101752.2盈利能力的的分析方法 11212272.2.1杜邦分析法 11184742.2.2杜邦分析體系的分解指標(biāo) 1127864第3章房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述及發(fā)展現(xiàn)狀分析 13305953.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的概述 1370563.2恒大公司的基本情況 136316第4章恒大產(chǎn)業(yè)盈利能力分析 1513394.1恒大產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀 15299094.2凈資產(chǎn)收益率分析 1690634.3銷(xiāo)售凈利率分析 1620504.4總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 1740754.5權(quán)益乘數(shù)分析 18755第5章恒大產(chǎn)業(yè)盈利問(wèn)題及對(duì)策 20178625.1盈利能力存在的問(wèn)題 20135615.1.1生產(chǎn)成本和期間費(fèi)用的效率低下 20240765.1.2總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低 20260455.1.3受市場(chǎng)行情和國(guó)家政策影響大 20207675.2對(duì)策與建議 2097395.2.1擴(kuò)大融資渠道 21181155.2.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本費(fèi)用管理 2161675.2.3改變企業(yè)的發(fā)展觀(guān)念 2150765.2.4優(yōu)化產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 21294075.2.5減少企業(yè)負(fù)債，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 2115013第6章研究結(jié)論與展望 22249756.1結(jié)論 22110856.2不足與展望 2210003參考文獻(xiàn) 23第1章緒論研究背景及研究意義改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，中國(guó)成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，截止2020年中國(guó)的GDP已經(jīng)超過(guò)了100萬(wàn)億。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的一部分，既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2020年公布的數(shù)據(jù)顯示我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值為7.45萬(wàn)億，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率達(dá)到了7.34%。從1978年人民政府對(duì)我國(guó)土地政策進(jìn)行了調(diào)整開(kāi)始，加上改革開(kāi)放政策的實(shí)施，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)40余年的風(fēng)風(fēng)雨雨。土地法和規(guī)劃法的實(shí)施為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的起步提供了相關(guān)的保障，之后我國(guó)又開(kāi)展了將近8年的非理性炒作以及調(diào)整，而1997年的一次世界性金融風(fēng)暴給我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的影響，面對(duì)嚴(yán)峻而復(fù)雜的形式，中共中央政府以高瞻遠(yuǎn)矚和運(yùn)籌為握的戰(zhàn)略性眼光，果斷科學(xué)決策，開(kāi)始有條不紊的應(yīng)對(duì)這場(chǎng)危機(jī)。第二年國(guó)務(wù)院就印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實(shí)現(xiàn)了職工住房從實(shí)物分配到貨幣分配的轉(zhuǎn)變，為商品房市場(chǎng)的的發(fā)展注入了新的活力。一直以來(lái)百姓的購(gòu)房熱情都在逐漸高漲，2003年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至出現(xiàn)偏熱勢(shì)頭，政府開(kāi)始采取一系列土地、限購(gòu)、信用貸款等方面的措施，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整，這種政策趨勢(shì)直到今天依舊在延續(xù)，促使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步向縱深方向發(fā)展，對(duì)行業(yè)內(nèi)的資源進(jìn)一步進(jìn)行整合。毋庸置疑的是，在過(guò)去40余年里，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，即使近年來(lái)遭受“泡沫經(jīng)濟(jì)”“地產(chǎn)暴利”等質(zhì)疑，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和增加GDP方面，房地產(chǎn)業(yè)依然有著舉足輕重的地位。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的的規(guī)模和數(shù)量都在不斷擴(kuò)大，其所面臨的市場(chǎng)環(huán)境也會(huì)越發(fā)激烈，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越強(qiáng)。通常來(lái)說(shuō)，不論是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者還是外部的研究者都是通過(guò)企業(yè)盈利能力的高低來(lái)評(píng)估企業(yè)的綜合實(shí)力，大多數(shù)投資者也是通過(guò)企業(yè)盈利能力的分析來(lái)對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展做出判斷。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，分析出影響盈利能力的因素對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展就更顯得尤為重要了，因?yàn)檫@些因素往往可以直接揭露出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所存在的一些問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度快，行業(yè)的成熟度也越來(lái)越高，但從房地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)上存在的一個(gè)潛在性缺陷就是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)面臨資金的連續(xù)性問(wèn)題，一旦資金鏈斷裂，隨之而來(lái)的就是嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)際研究動(dòng)向二十世紀(jì)初國(guó)外學(xué)者逐漸開(kāi)始對(duì)企業(yè)盈利能力進(jìn)行分析研究，在這漫長(zhǎng)的一百多年中，國(guó)外學(xué)者對(duì)盈利能力的研究雖然發(fā)展緩慢但始終沒(méi)有停止，大多數(shù)學(xué)者把研究的目光放在了盈利能力的影響因素、分析方法和解決措施。盈利能力分析要從十九世紀(jì)初的美國(guó)說(shuō)起，當(dāng)時(shí)大部分美國(guó)企業(yè)為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模都會(huì)選擇通過(guò)銀行進(jìn)行信用借貸來(lái)獲取資金，而銀行如何考察企業(yè)也成為了難題，逐漸的銀行開(kāi)始通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)評(píng)估借貸企業(yè)，“盈利能力分析”也隨著當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景誕生了。1921年《信用分析》的出版正式為盈利能力研究拉開(kāi)了序幕。隨后，學(xué)者們逐漸開(kāi)始對(duì)盈利能力進(jìn)行研究，大多數(shù)學(xué)者的研究角度都是從企業(yè)自身和外部市場(chǎng)兩方面出發(fā)的。近年來(lái)，隨著創(chuàng)新能力越來(lái)越越受到企業(yè)的重視，創(chuàng)新性對(duì)盈利能力的影響也隨之進(jìn)入學(xué)者的視野。除了創(chuàng)新能力的影響，部分學(xué)者也開(kāi)始把企業(yè)內(nèi)部作為盈利能力研究的新角度。2010年Vincent、Ongore在對(duì)企業(yè)盈利能力進(jìn)行分析時(shí)發(fā)現(xiàn)股權(quán)集中度與企業(yè)盈利能力竟然存在著影響關(guān)系，企業(yè)的股權(quán)集中度越高企業(yè)的盈利能力反而越低[1]?？夏醽喴彩窃摲较虻难芯空?，他所研究的企業(yè)進(jìn)一步證實(shí)了Vincent、Ongore提出的觀(guān)點(diǎn)。2012年Charumathi對(duì)盈利能力研究又有了進(jìn)一步的突破，他率先指出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)年限、財(cái)務(wù)杠桿、規(guī)模大小和賠付率也是盈利能力的影響因素，并把找到符合自身所處行業(yè)的發(fā)展方向作為提高盈利能力的手段[2]。同年MShahchera轉(zhuǎn)變了研究對(duì)象，不再是研究上市企業(yè)而是把目光瞄準(zhǔn)商業(yè)銀行，他提出監(jiān)管機(jī)構(gòu)的政策束縛，對(duì)商業(yè)銀行的盈利能力存在重大的影響[3]。2015年Vintil?,Nenu和Gherghina則是利用凈資產(chǎn)收益率、權(quán)益凈利率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)幾十家上市企業(yè)進(jìn)行分析，更加具體全面的論證了資本結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模等因素對(duì)企業(yè)盈利能力的影響[4]。RezaAbdoliBidhandi，ChangizValmohammadi（2017）通過(guò)構(gòu)建模型的方式，研究了供應(yīng)鏈對(duì)企業(yè)盈利能力的影響，并把競(jìng)爭(zhēng)力、響應(yīng)能力、靈活程度和分類(lèi)效率等指標(biāo)進(jìn)行了排序，在這些指標(biāo)中分類(lèi)效率對(duì)企業(yè)盈利能力的影響最小，影響最大的指標(biāo)則是靈活程度[5]。盈利能力分析方法誕生于20世紀(jì)初，F(xiàn)rankDonaldsonBrown（1912）提出了杜邦分析法，以?xún)糍Y產(chǎn)收益率為核心指標(biāo)，用主要的財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系來(lái)綜合評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。杜邦分析法將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐繳分解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積，從而讓企業(yè)的管理者和研究者能夠深入分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，使企業(yè)管理者能夠根據(jù)不同因素對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響情況，找出企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中存在的問(wèn)題，并提出推動(dòng)企業(yè)盈利能力提高的有效措施。1928年AlexanderWole他選擇了7個(gè)財(cái)務(wù)比率即流動(dòng)比率、產(chǎn)權(quán)比率、固定資產(chǎn)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和自有資金周轉(zhuǎn)率，把若干個(gè)財(cái)務(wù)比率用線(xiàn)性關(guān)系結(jié)合起來(lái)，以此來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況[6]。Kaplan，Norton(1992)則是采用了全新的方法分析企業(yè)的盈利能力，他們同時(shí)采用由財(cái)務(wù)、客戶(hù)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)四項(xiàng)觀(guān)點(diǎn)組成的績(jī)效指標(biāo)架構(gòu)來(lái)評(píng)價(jià)組織的績(jī)效，并在深入分析了企業(yè)的盈利能力后，創(chuàng)新性發(fā)明了平衡記分卡的績(jī)效評(píng)價(jià)體系。2001年哈佛大學(xué)教授Krishna-Pileup對(duì)傳統(tǒng)的杜邦分析體系做出了進(jìn)一步的調(diào)整，他在出版的《企業(yè)分析與評(píng)價(jià)》中闡述了“可持續(xù)增長(zhǎng)率”的觀(guān)念，通過(guò)分析凈資產(chǎn)收益率與支付比率的關(guān)系構(gòu)建了全新的帕利普財(cái)務(wù)分析體系。帕利普財(cái)務(wù)分析體系也結(jié)合凈利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、財(cái)務(wù)杠桿作用等多個(gè)相關(guān)指標(biāo)對(duì)企業(yè)進(jìn)行分析研究。1.2.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)向我國(guó)對(duì)盈利能力的研究也不斷取得突破性的進(jìn)展，但由于發(fā)展時(shí)間較短，目前許多成果還是處于對(duì)國(guó)外盈利能力研究的繼承和深化。宋溫奇(2018)通過(guò)對(duì)我國(guó)乳品行業(yè)龍頭企業(yè)進(jìn)行分析,提出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件從根本上影響企業(yè)的利潤(rùn)，加強(qiáng)成本費(fèi)用控制管理能有效加強(qiáng)企業(yè)的盈利能力，成本控制股管理越完善越有利于盈利能力的提高[7]。和國(guó)忠(2019)在對(duì)云南上市公司進(jìn)行研究時(shí)，得出了與傳統(tǒng)理論相反的研究結(jié)果，他提出企業(yè)存在最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)區(qū)間，最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)區(qū)間正是影響企業(yè)盈利能力和償債能力的關(guān)鍵因素[8]。樊衛(wèi)雄(2018)通過(guò)分析生產(chǎn)效率、市場(chǎng)對(duì)接和外部變化對(duì)企業(yè)盈利能力的影響，提出了以提升生產(chǎn)效率為主、技術(shù)創(chuàng)新為輔的新路徑[9]。李世發(fā)(2019)以層次分析法對(duì)GCL礦泉水公司進(jìn)行研究，在他選取分析的11個(gè)盈利能力指標(biāo)中，營(yíng)業(yè)毛利率和營(yíng)業(yè)凈利率對(duì)企業(yè)盈利能力的影響最大，由此他提出企業(yè)應(yīng)通過(guò)主要提升這兩個(gè)指標(biāo)的比率來(lái)提高盈利能力[10]。陳華(2019)把研究目光投向了我國(guó)的家電企業(yè)，通過(guò)對(duì)珠海格力電器公司2015和2016年兩年財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)的研究，他指出在凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的情況下，大多數(shù)企業(yè)往往忽略現(xiàn)金回流方面的缺陷，由此建議企業(yè)通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)政策來(lái)促進(jìn)應(yīng)收賬款的回收[11]。關(guān)于企業(yè)盈利能力的案例不斷增多，國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究也越來(lái)越深入，但是國(guó)內(nèi)對(duì)于企業(yè)盈利能力的分析方法大多存在著一個(gè)共同點(diǎn)——其研究方法都是從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的角度入手的。王玉倫，孟健(2018)在對(duì)我國(guó)某汽車(chē)集團(tuán)子公司進(jìn)行盈利能力分析時(shí)，著重分析了該企業(yè)的銷(xiāo)售毛利率、凈利率以及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，通過(guò)分析公司5年利潤(rùn)表的變動(dòng)情況，總結(jié)出企業(yè)要對(duì)內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行治理，降低企業(yè)的三大期間費(fèi)用從而提升盈利能力[12]。葉創(chuàng)(2019)在對(duì)上海醫(yī)藥集團(tuán)的盈利能力進(jìn)行分析時(shí)，為了彌補(bǔ)傳統(tǒng)的杜邦分析體系在現(xiàn)代企業(yè)中存在的缺陷，他選擇把可持續(xù)增長(zhǎng)率和現(xiàn)金流量指標(biāo)引入杜邦分析體系，改進(jìn)后的杜邦分析體系能更系統(tǒng)的分析企業(yè)的盈利能力，更全面的了解企業(yè)的業(yè)務(wù)情況和未來(lái)發(fā)展[13]。隨著盈利能力分析方法在企業(yè)分析實(shí)踐中的不斷應(yīng)用，其運(yùn)用的角度也隨之發(fā)生了改變，不再是僅僅從財(cái)務(wù)角度進(jìn)行盈利能力分析，公司自身也逐漸成為主流的研究角度。趙世鴻(2019)在對(duì)上海來(lái)伊份股份有限公司進(jìn)行盈利分析時(shí)，不在局限于傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，更是詳盡論述了企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)能力對(duì)盈利水平的影響[14]。隨著時(shí)代的發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也只會(huì)越來(lái)越劇烈，如何提升某一行業(yè)或具體企業(yè)的盈利能力也成為眾多學(xué)者的研究方向，越來(lái)越多的研究者開(kāi)始針對(duì)某一行業(yè)或具體企業(yè)提出了許多可行性建議。宋冠東(2011)年以萬(wàn)科A為例，利用統(tǒng)計(jì)工具先進(jìn)行聚類(lèi)分析,然后進(jìn)行因子分析，提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高資金的投資融資能力和企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作中的資金風(fēng)險(xiǎn)管理能力[15]。王倩倩(2019)以北京首鋼股份為例針對(duì)鋼鐵企業(yè)進(jìn)行盈利能力分析，針對(duì)企業(yè)盈利水平低，提出改善產(chǎn)品單一結(jié)構(gòu)，提高研發(fā)投入，從多個(gè)角度降低生產(chǎn)成本“三步走”對(duì)策[16]。趙越(2019)以易明醫(yī)藥2015到2017的財(cái)務(wù)指標(biāo)為依據(jù)對(duì)企業(yè)進(jìn)行盈利能力分析，提出醫(yī)藥企業(yè)要立足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，必須增強(qiáng)其自身競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)揮產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，才能在市場(chǎng)占有一席之地[17]。姜佩含和徐一千(2018)以白酒行業(yè)的龍頭企業(yè)五糧液股份有限公司為例，提出白酒企業(yè)在占領(lǐng)高端消費(fèi)市場(chǎng)的同時(shí)也要搶占低端消費(fèi)者市場(chǎng)，憑借企業(yè)的創(chuàng)新能力和完善的成本控制管理體系，提高企業(yè)的盈利能力水平[18]。周富龍(2018)在對(duì)企業(yè)進(jìn)行盈利能力分析時(shí)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，針對(duì)企業(yè)不同階段提出企業(yè)存在的主要問(wèn)題，他指出企業(yè)應(yīng)通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率和所有者權(quán)益來(lái)確?；I資組合的合理性，以增加產(chǎn)量來(lái)占領(lǐng)更多的市場(chǎng)，從而達(dá)到提高銷(xiāo)售數(shù)量的目的[19]。從上述文獻(xiàn)中可以看出國(guó)外對(duì)于盈利能力的研究遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于國(guó)內(nèi)，始于一百年前左右，但至今為止，在理論成果中并沒(méi)有取得根本性的突破。國(guó)外對(duì)企業(yè)的盈利能力分析大多是基于企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并已經(jīng)形成相對(duì)完善的分析體系，我國(guó)學(xué)者對(duì)盈利能力的研究上，大多數(shù)都采用了杜邦分析體系的研究方法。但不論國(guó)內(nèi)外對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)這種特定行業(yè)背景企業(yè)的盈利能力的研究較少，特別是面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有重要作用。最后本文通過(guò)對(duì)恒大地產(chǎn)盈利能力的研究結(jié)論，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供進(jìn)一步提高盈利能力的合理化建議和方案。1.3研究?jī)?nèi)容和研究方法1.3.1研究?jī)?nèi)容本文基于恒大地產(chǎn)盈利能力中存在的問(wèn)題，首先梳理并分析了盈利能力的概念。然后，在這些研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)的理論基礎(chǔ)進(jìn)行分析。結(jié)合恒大地產(chǎn)2016—2019年度財(cái)務(wù)報(bào)表，采用杜邦分析法對(duì)恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，分析存在的問(wèn)題和原因。通過(guò)分析問(wèn)題和原因，并借鑒國(guó)內(nèi)外專(zhuān)業(yè)學(xué)者的意見(jiàn)，為提高恒大地產(chǎn)的盈利能力提出了建議。最后，對(duì)本文的研究結(jié)論進(jìn)行了總結(jié)，并給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何提高盈利能力提供了發(fā)展的藍(lán)圖?；谏鲜鲅芯繂?wèn)題，分為以下幾個(gè)部分：第一部分是緒論主要是對(duì)研究背景、研究意義、研究?jī)?nèi)容和研究方法進(jìn)行了概括總結(jié)，并對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)企業(yè)盈利能力的相關(guān)研究進(jìn)行梳理分析并參考。第二部分是盈利能力的相關(guān)概念與分析方法，并對(duì)杜邦分析體系的的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行梳理與分析。第三部分是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如今的現(xiàn)狀，對(duì)恒大地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行梳理分析。第四部分是恒大地產(chǎn)盈利能力現(xiàn)狀的分析。通過(guò)杜邦分析法對(duì)恒大地產(chǎn)進(jìn)行分析，重點(diǎn)從杜邦分析法的財(cái)務(wù)指標(biāo)上對(duì)恒大地產(chǎn)的盈利能力開(kāi)展研究。以恒大地產(chǎn)公司2016年—2019年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)分析恒大地產(chǎn)的相關(guān)分解指標(biāo)，了解恒大地產(chǎn)目前的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利水平。第五部分是對(duì)恒大地產(chǎn)盈利能力存在問(wèn)題闡述并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。通過(guò)對(duì)恒大地產(chǎn)的相關(guān)指標(biāo)分析發(fā)現(xiàn)盈利能力的問(wèn)題主要集中在主營(yíng)業(yè)務(wù)成本不斷上升，存貨周轉(zhuǎn)率下降，以及受行業(yè)市場(chǎng)行情和國(guó)家政策影響大。第六部分是總結(jié)研究結(jié)論，說(shuō)明論文的不足和展望。1.3.2研究方法文獻(xiàn)研究法通過(guò)“知網(wǎng)”這個(gè)線(xiàn)上網(wǎng)絡(luò)媒體，收集與盈利能力相關(guān)的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)；與此同時(shí)結(jié)合恒大地產(chǎn)2016—2019的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)。將以上信息作為論文的基石，減少現(xiàn)實(shí)環(huán)境中因主觀(guān)因素而導(dǎo)致的失誤，同時(shí)也減少了時(shí)間和精力成本的投入。案例分析法通過(guò)對(duì)其盈利能力的深入研究,希望能為其他房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的探索起到一定的引導(dǎo)作用。文章以有關(guān)理論作為基礎(chǔ),然后引入恒大地產(chǎn)案例,并且從現(xiàn)狀、問(wèn)題、成因幾個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)分析,根據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出一些具有實(shí)際意義的建議。杜邦分析法以?xún)糍Y產(chǎn)收益率為核心指標(biāo)，用幾種主要的財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的關(guān)系來(lái)綜合地分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。本文主要通過(guò)恒大地產(chǎn)2016年到2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表分析計(jì)算得出這幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過(guò)具體的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)可以使外部使用者清楚的了解目標(biāo)企業(yè)的盈利水平和經(jīng)營(yíng)狀況，使企業(yè)管理者根據(jù)不同因素對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響情況，找出企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中存在的問(wèn)題，并針對(duì)具體問(wèn)題提出提高企業(yè)盈利能力的對(duì)策。第2章相關(guān)概念及理論2.1盈利能力概念目前學(xué)術(shù)界對(duì)盈利能力的定義是企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力，在現(xiàn)實(shí)生活中的理解大多是企業(yè)通過(guò)擁有的資金獲取資金增值的能力。企業(yè)是一種經(jīng)濟(jì)組織，自然而然盈利也就成為企業(yè)的根本目的，而盈利能力作為企業(yè)盈利速率的反映，也成了每一個(gè)企業(yè)都希望提高的指標(biāo)。盡管盈利能力對(duì)企業(yè)尤為重要，但盈利能力也只是一個(gè)理論中的相對(duì)概念，并不能通過(guò)固定的公式計(jì)算和數(shù)據(jù)分析得出一個(gè)可以完美代表企業(yè)盈利能力的數(shù)字，但在評(píng)估企業(yè)盈利能力中，我們通常分析企業(yè)收益數(shù)額的多少及其水平的高低來(lái)做出評(píng)價(jià)，主要通過(guò)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率和資本收益率六項(xiàng)指標(biāo)。企業(yè)的盈利能力不光對(duì)企業(yè)的研究者和管理者十分重要，對(duì)企業(yè)的員工、債權(quán)人和投資者這些企業(yè)利益的相關(guān)者也是息息相關(guān)的，正因如此促進(jìn)了企業(yè)盈利能力的研究不斷發(fā)展。2.2盈利能力的的分析方法2.2.1杜邦分析法1912年，F(xiàn)rankDonaldsonBrown針對(duì)杜邦公司運(yùn)營(yíng)效率的問(wèn)題提交了一份報(bào)告。他在報(bào)告中寫(xiě)道“要分析用公司自己的錢(qián)賺取的利潤(rùn)率”，并且他將這個(gè)比率進(jìn)行拆解，拆解后的比率主要是對(duì)公司業(yè)務(wù)盈利、資產(chǎn)利用效率和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的反映。也正是因?yàn)閳?bào)告中的分析方法率先被杜邦公司采用，該方法也就被稱(chēng)為“杜邦分析法”。作為評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)狀況的方法，通過(guò)對(duì)企業(yè)獲利水平、經(jīng)營(yíng)效率和風(fēng)險(xiǎn)承受的結(jié)合形成一個(gè)完整的體系，并最終通過(guò)權(quán)益收益率來(lái)綜合反映，其計(jì)算公式為：凈資產(chǎn)收益率＝銷(xiāo)售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)。杜邦分析法的使用率很高，從誕生到現(xiàn)在的一百多年時(shí)間里被一直被作為分析企業(yè)的盈利分析的主要方法。最早的杜邦分析法主要應(yīng)用于提出它的杜邦公司，那時(shí)的杜邦分析法也僅僅是關(guān)注銷(xiāo)售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及權(quán)益乘數(shù)這三個(gè)分解指標(biāo)。如今通過(guò)不斷的發(fā)展，杜邦分析體系也越來(lái)越成熟，越來(lái)越完善，通過(guò)對(duì)相關(guān)指標(biāo)之間的內(nèi)在關(guān)系進(jìn)一步分析，更準(zhǔn)確的評(píng)估企業(yè)的盈利能力水平。企業(yè)的管理者在充分了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過(guò)杜邦分析法的分析進(jìn)一步提出企業(yè)盈利能力的有效建議。2.2.2杜邦分析體系的分解指標(biāo)（一）凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率與銷(xiāo)售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與權(quán)益乘數(shù)密切相關(guān)。作為綜合性最強(qiáng)的指標(biāo)能夠全面的分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，并幫助企業(yè)的管理者及時(shí)調(diào)整和制定公司的經(jīng)營(yíng)策略。凈資產(chǎn)收益率計(jì)算公式如下：凈資產(chǎn)收益率＝銷(xiāo)售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)凈資產(chǎn)收益率＝可供普通股東分配的凈利潤(rùn)÷平均普通股東權(quán)益×100%（二）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率通常來(lái)說(shuō)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都是通過(guò)周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)來(lái)反映的?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入的綜合能力越強(qiáng)，這表明企業(yè)的銷(xiāo)售能力強(qiáng),企業(yè)投資獲取的效益好?？傎Y產(chǎn)收益率計(jì)算公式如下：總資產(chǎn)收益率＝凈利潤(rùn)÷平均資產(chǎn)總額×100%平均資產(chǎn)總額＝(年初資產(chǎn)總額+年末資產(chǎn)總額)÷2銷(xiāo)售凈利率＝凈利潤(rùn)÷銷(xiāo)售收入×100%（三）權(quán)益乘數(shù)通常來(lái)說(shuō)權(quán)益乘數(shù)是企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的反映，也是企業(yè)負(fù)債程度的一種反映。權(quán)益乘數(shù)的指標(biāo)越大，代表企業(yè)利用的杠桿越多，自然而然企業(yè)的負(fù)債也越多，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越大；相反，權(quán)益乘數(shù)的指標(biāo)越小，代表企業(yè)利用的杠桿越少，負(fù)債和面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越低。權(quán)益乘數(shù)計(jì)算公式如下：權(quán)益乘數(shù)＝平均資產(chǎn)總額÷凈資產(chǎn)總額第3章房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述及發(fā)展現(xiàn)狀分析3.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的概述房地產(chǎn)業(yè)顧名思義就是以建筑物和土地為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的集合多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合性行業(yè)，從特性上來(lái)說(shuō)帶動(dòng)性、先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和風(fēng)險(xiǎn)性都是房地產(chǎn)業(yè)的特性。如今的房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料，房地產(chǎn)業(yè)在2003年就拉動(dòng)我國(guó)GDP直接增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接增長(zhǎng)達(dá)到0.6—1.2個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真正意義上的高速增長(zhǎng)階段也是從2003年開(kāi)始的，初期的房地產(chǎn)業(yè)供銷(xiāo)兩旺，供求關(guān)系上基本保持平衡，房產(chǎn)價(jià)格也保持平穩(wěn)勢(shì)頭，之后卻逐漸出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米到2019年的39.8平方米，短短40年間提升了十多倍也正反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。自從我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，我國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)總體保持較快上漲態(tài)勢(shì)，但整體上可以與我國(guó)居民收入增速保持同步?？梢哉f(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持平穩(wěn)健康發(fā)展，基本實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。但是，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展是還是存在以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）資源的浪費(fèi)與流失。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速也存在著過(guò)度開(kāi)發(fā)和規(guī)劃問(wèn)題，大量土地資源面臨著浪費(fèi)和流失。1992年興起的“開(kāi)發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮，短短一年時(shí)間全國(guó)建成的開(kāi)發(fā)區(qū)多達(dá)上萬(wàn)個(gè)，一年規(guī)劃面積更是與全國(guó)城市建成區(qū)總面積相等，而其中98%的土地資源沒(méi)有得到有效的開(kāi)發(fā)利用。（2）商品房空置比例大。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》，結(jié)果顯示，我國(guó)家庭住房持有率已經(jīng)超過(guò)80%，整體住房空置率為21.4%，其中二線(xiàn)城市為22.2%，三線(xiàn)城市為21.8%。通常認(rèn)為商品房空置率在5%—10%之間為合理區(qū)間。我國(guó)的住房空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了10%這個(gè)指標(biāo)。雖然我國(guó)相關(guān)部門(mén)一直在強(qiáng)調(diào)解決空置房，大部分地區(qū)空置房也有明顯下降，但總體看來(lái)，我國(guó)空置商品房的比例仍在繼續(xù)上升。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)生態(tài)造成破壞。企業(yè)是以營(yíng)利為根本目的，部分開(kāi)發(fā)單位會(huì)只顧追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，不考慮建筑密度、容積率，綠色空間等因素，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。（4）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房產(chǎn)企業(yè)銀行負(fù)債比例高。金融推動(dòng)房地產(chǎn)在過(guò)往幾年體現(xiàn)得淋漓精致，未來(lái)這一趨勢(shì)仍將延續(xù)，但金融背后也隱藏著問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金20%以上都來(lái)源于銀行貸款，大部分資金來(lái)源于銀行意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)集中，也會(huì)造成國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)的集中，不利于國(guó)家的金融穩(wěn)定。如何協(xié)調(diào)好其中的關(guān)系實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。3.2恒大公司的基本情況恒大集團(tuán)于1997年在中國(guó)廣東省廣州市成立，成立之初就面臨著席卷亞洲的金融風(fēng)暴，恒大地產(chǎn)集團(tuán)卻逆市出擊，在時(shí)代風(fēng)起云涌的變革中砥礪前行，采取“小面積、低價(jià)格、低成本”的策略，在其首個(gè)項(xiàng)目金碧花園憑借“環(huán)境配套先行”的開(kāi)發(fā)理念，創(chuàng)造了廣州晝夜排隊(duì)購(gòu)房、日進(jìn)億元的銷(xiāo)售奇跡，獲得了起步發(fā)展極其寶貴的第一桶金。其后，恒大通過(guò)三年艱苦奮斗，從廣州千余家房地產(chǎn)企業(yè)中嶄露頭角，成為廣州市排名前十的地產(chǎn)企業(yè)。從2000年開(kāi)始到2009年，恒大開(kāi)始有效整合自身資源，規(guī)范開(kāi)發(fā)流程，抓管理促效益，逐漸具備了全國(guó)拓展的條件，之后的恒大更是在國(guó)際資本市場(chǎng)募集資金10多億美元，成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)邁向國(guó)際化的典范。2010年，恒大先后發(fā)行了13.5億美元的債券，創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度全球發(fā)債最大規(guī)模記錄，上半年銷(xiāo)售面積達(dá)到了334萬(wàn)平方米，位列全國(guó)第一，銷(xiāo)售金額也達(dá)到了210億元，位列全國(guó)第二。如今的恒大集團(tuán)更是多產(chǎn)業(yè)集合的世界性企業(yè)，也是名副其實(shí)的全球第一房企。正是由于恒大在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中具有代表性，本文選擇恒大地產(chǎn)為例進(jìn)行分析與探討。第4章恒大產(chǎn)業(yè)盈利能力分析4.1恒大產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀本章需要對(duì)恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行整理，主要是針對(duì)凈資產(chǎn)收益率（ROE）、銷(xiāo)售凈利率收益率（ROTA）、權(quán)益乘數(shù)（EM）等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和整理，從而構(gòu)建杜邦分析體系，評(píng)估企業(yè)收益和負(fù)債水平的高低。并在全面了解和分析了企業(yè)的盈利現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，針對(duì)企業(yè)盈利能力提出有效建議。因此，本文對(duì)恒大地產(chǎn)的研究必然是一個(gè)收集財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)，分析整理，最后得出結(jié)論的過(guò)程。以恒大地產(chǎn)公開(kāi)的各年度財(cái)務(wù)報(bào)表為數(shù)據(jù)來(lái)源，本文摘取了其中2016-2019年五年的相關(guān)財(cái)務(wù)信息，匯總成恒大地產(chǎn)的歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如表4—1和表4—2所示：表4—1恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債匯總表（單位：百萬(wàn)元）年份資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債總計(jì)所有者權(quán)益201611136351158336192532201717617521519544242208201818800281571402308626201922065771848040358537表4—2恒大地產(chǎn)利潤(rùn)匯總表（單位：百萬(wàn)元）年份營(yíng)業(yè)總收入營(yíng)業(yè)總成本利潤(rùn)總額營(yíng)業(yè)利潤(rùn)凈利潤(rùn)201621144415202236862482251761720173110221987607747385245370492018466196297249126765141414665472019477561344624741729485033543以上述兩表為數(shù)據(jù)依據(jù)，計(jì)算出恒大地產(chǎn)各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)的數(shù)值：其中銷(xiāo)售凈利率為凈利潤(rùn)與總收入之比；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為銷(xiāo)售收入與平均資產(chǎn)總額之比；權(quán)益乘數(shù)為平均資產(chǎn)總額與所有者權(quán)益總額之比；凈資產(chǎn)收益率為三個(gè)結(jié)果的乘積。如下表4—3所示:表4—3杜邦分析體系下恒大地產(chǎn)的公司財(cái)務(wù)指標(biāo)年份凈資產(chǎn)收益率銷(xiāo)售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）權(quán)益乘數(shù)20169.15%8.33%0.195.78201715.59%11.91%0.187.27201821.73%14.27%0.256.0920199.07%7.02%0.216.154.2凈資產(chǎn)收益率分析凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)綜合性最強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，也杜邦分析系統(tǒng)的核心，它是由銷(xiāo)售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與權(quán)益乘數(shù)的乘積得來(lái)，能夠全面的分析企業(yè)盈利狀況。根據(jù)表4—3中的財(cái)務(wù)指標(biāo)繪制圖4—1：圖4—1恒大地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率變化趨勢(shì)從圖4.1可以看出，恒大地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率自2016年以來(lái)迎來(lái)了連續(xù)三年增長(zhǎng)，在2016年的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到9.15%，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)已經(jīng)一個(gè)不錯(cuò)的數(shù)據(jù)，2017年的凈資產(chǎn)收益率依然取得增長(zhǎng)，達(dá)到了15.59%，在2018年更是大幅提高到了21.73%，但是在2019年出現(xiàn)大幅度降低，一直回落到9.07%的水平，到達(dá)了歷史最低點(diǎn)，盈利情況急轉(zhuǎn)直下。根據(jù)企業(yè)年報(bào)和市場(chǎng)背景調(diào)查顯示，恒大地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率2019年出現(xiàn)大幅度下跌受到市場(chǎng)和國(guó)家政策影響較大。2019年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，是特殊的一年。正如融創(chuàng)中國(guó)在年報(bào)中所言，政府堅(jiān)持“房住不炒”的政策總基調(diào)，落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)在春節(jié)后迎來(lái)短暫的小陽(yáng)春后逐漸變冷，隨著下半年銷(xiāo)售壓力的逐漸增大，房?jī)r(jià)也承受了一定的下行壓力，全年的商品房銷(xiāo)售規(guī)模增速僅6.5%。4.3銷(xiāo)售凈利率分析銷(xiāo)售凈利率是企業(yè)當(dāng)年凈利潤(rùn)占銷(xiāo)售收入的百分比。這一財(cái)務(wù)指標(biāo)反映每一元銷(xiāo)售收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)的多少，表示銷(xiāo)售收入的收益水平，通俗來(lái)說(shuō)就是企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品獲得盈利的能力高低。以表4—3中的財(cái)務(wù)指標(biāo)為依據(jù)，繪制圖4—2:圖4—2恒大地產(chǎn)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)變化趨勢(shì)從圖4—2可以看出，恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售凈利率的變化走勢(shì)和凈資產(chǎn)收益率的變化走勢(shì)基本相同，在2016年，恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售凈利率只有8.33%，但在2017和2018兩年不斷攀升，在2017年提高到11.91%，在2018年更是攀升到14.27%，但是在2019年開(kāi)始出現(xiàn)下滑，盡管2018還能保持14.27%的較高水平，但在2019年直接跌落到8.33%。由圖4—2可知恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售凈利率在2019年開(kāi)始出現(xiàn)大幅度的下跌，銷(xiāo)售凈利率作為衡量企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)，其變化可以反映出重要的信息。2016年自“217”以后中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路發(fā)生轉(zhuǎn)變，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)“因城施策”將調(diào)控職責(zé)下放到地方，著眼于長(zhǎng)效機(jī)制的建立。2016年“930”新政發(fā)布之前，我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控主要是以一線(xiàn)和二線(xiàn)城市和熱點(diǎn)城市群為主。但到2018年，調(diào)控政策已經(jīng)向縱深方向發(fā)展，逐漸升入到三四線(xiàn)城市和非熱點(diǎn)城市群，比如我國(guó)北方的哈爾濱和長(zhǎng)春、南方的貴陽(yáng)和昆明等城市都在2018年出臺(tái)相應(yīng)的限售或限購(gòu)政策。所以恒大地產(chǎn)在2019年出現(xiàn)了明顯的大幅度跌落。4.4總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析通常來(lái)說(shuō)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都是通過(guò)周轉(zhuǎn)次數(shù)和周轉(zhuǎn)天數(shù)來(lái)反映的。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入的綜合能力越強(qiáng)，這表明企業(yè)的銷(xiāo)售能力強(qiáng),企業(yè)投資獲取的效益好。大部分企業(yè)都會(huì)把歷年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率采用匯總對(duì)比的方式，可以更直觀(guān)的發(fā)現(xiàn)企業(yè)資金利用效率的變化情況。企業(yè)也會(huì)將該指標(biāo)與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)自身在相關(guān)方向上的差距與不足。正因如此，企業(yè)都希望提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，代表企業(yè)的資金有更好的流動(dòng)性和利用效率。通常來(lái)說(shuō)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算結(jié)果可以用周轉(zhuǎn)天數(shù)來(lái)反映，也可以用周轉(zhuǎn)次數(shù)來(lái)反映，本文中得到的計(jì)算結(jié)果均為企業(yè)的周轉(zhuǎn)次數(shù)。以表4—3中的財(cái)務(wù)指標(biāo)為依據(jù)，繪制圖4—3:圖4—3恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)從圖4—3中可以發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)的的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在五年間呈波動(dòng)起伏的狀態(tài)，在2016年到2017年小幅上升，在2018年大幅度上升，2018年至2019年出現(xiàn)了小幅度下降。這一變化趨勢(shì)也同恒大地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)趨勢(shì)相符，2016年公司的營(yíng)業(yè)總收入增長(zhǎng)明顯，而2017至2018年銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)金額也較大。到了2019年，受市場(chǎng)和政策等因素的影響，銷(xiāo)售收入只比18年增加了2.4%。同時(shí)，由于恒大地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率常年低于1，表明該公司產(chǎn)能釋放和產(chǎn)品銷(xiāo)售還要經(jīng)過(guò)一定時(shí)間，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較慢，如果恒大地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)率較高，說(shuō)明公司流動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)收入的效率更高，企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越低。4.5權(quán)益乘數(shù)分析權(quán)益乘數(shù)是資產(chǎn)總額與股東權(quán)益總額的比值，它是企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的反映，也是企業(yè)負(fù)債程度的一種反映。權(quán)益乘數(shù)的指標(biāo)越大，代表企業(yè)利用的杠桿越多，自然而然企業(yè)的負(fù)債也越多，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越大；相反，權(quán)益乘數(shù)的指標(biāo)越小，代表企業(yè)利用的杠桿越少，負(fù)債和面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越低。但是風(fēng)險(xiǎn)與收益往往是相對(duì)的，當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿大的時(shí)候也意味著企業(yè)擁有更多的資金，企業(yè)有利于擴(kuò)大規(guī)模獲取更多的利潤(rùn)，但當(dāng)企業(yè)杠桿過(guò)大時(shí)，一旦企業(yè)盈利能力出現(xiàn)下降，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)也是巨大的。下圖是恒大地產(chǎn)2016—2019年的權(quán)益乘數(shù)變化圖：圖4—4恒大地產(chǎn)權(quán)益乘數(shù)變化趨勢(shì)根據(jù)圖4—4資料顯示并結(jié)合表4—1，2016至2019年間，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)成穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)；所有者權(quán)益小幅度平穩(wěn)上升；負(fù)債在2017年和2019有較大幅度提高，其余年份保持相對(duì)穩(wěn)定。權(quán)益乘數(shù)從2016年開(kāi)始上升，直到2018年開(kāi)始出現(xiàn)明顯下降，2019相較于18年提高微乎其微，逐漸趨于穩(wěn)定。根據(jù)權(quán)益乘數(shù)的變化趨勢(shì)可以分析得出,恒大地產(chǎn)正在通過(guò)降低財(cái)務(wù)杠桿的使用，以此來(lái)減少企業(yè)的債務(wù)，使企業(yè)的負(fù)債水平保持相對(duì)穩(wěn)定的水平。企業(yè)穩(wěn)定的負(fù)債水平，可以有效的降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。第5章恒大產(chǎn)業(yè)盈利問(wèn)題及對(duì)策5.1盈利能力存在的問(wèn)題5.1.1生產(chǎn)成本和期間費(fèi)用的效率低下期間費(fèi)用是指企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中流出企業(yè)的利益。企業(yè)的主要集中在營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，恒大地產(chǎn)也不例外。如今的房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和成熟，為了應(yīng)對(duì)日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更多的資金放在了銷(xiāo)售推廣方面，這就使得營(yíng)業(yè)費(fèi)用急速增加。管理費(fèi)用隨著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)管理費(fèi)用自然而言也隨之增加。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大僅僅依靠自有資金是無(wú)法支撐其經(jīng)營(yíng)發(fā)展，企業(yè)20%的營(yíng)運(yùn)資金都來(lái)源于銀行貸款增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。盡管恒大地產(chǎn)2019年已經(jīng)降低財(cái)務(wù)杠桿的使用效率，但其權(quán)益乘數(shù)比例還是處于較高水平。企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)的毛利增長(zhǎng)率，反映出恒大地產(chǎn)的生產(chǎn)成本的壓力增加。5.1.2總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低根據(jù)表4-3中的數(shù)據(jù)恒大地產(chǎn)的4年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都在0.3以下，這表明恒大地產(chǎn)對(duì)總資產(chǎn)的利用效率低，銷(xiāo)售能力弱。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)中存貨往往占較大的比重，正常情況下存貨可以在流動(dòng)資產(chǎn)中占比達(dá)到60%，企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，直接會(huì)導(dǎo)致存貨的大量堆積。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中占用大量的資金，資金的成本大大增加，降低企業(yè)資產(chǎn)盈利能力。更現(xiàn)實(shí)的是房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)一旦出現(xiàn)樓盤(pán)滯銷(xiāo)，很容易迫使公司降價(jià)促銷(xiāo)，導(dǎo)致利潤(rùn)率的下降。5.1.3受市場(chǎng)行情和國(guó)家政策影響大恒大地產(chǎn)所處行業(yè)屬于房地產(chǎn)業(yè)，受?chē)?guó)家相關(guān)調(diào)控政策的影響很大，市場(chǎng)行情對(duì)政策調(diào)整的敏感度很強(qiáng)。當(dāng)國(guó)家政策出現(xiàn)變化時(shí)，市場(chǎng)行情往往也會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，導(dǎo)致市場(chǎng)需求和房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)相應(yīng)波動(dòng)。2019年度，恒大地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)首次出現(xiàn)大幅度下降的主要原因政府堅(jiān)持“房住不炒”的政策總基調(diào)，落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)在春節(jié)后迎來(lái)短暫的小陽(yáng)春后逐漸變冷，隨著下半年銷(xiāo)售壓力的逐漸增大，房?jī)r(jià)也承受了一定的下行壓力，全年的商品房銷(xiāo)售規(guī)模增速僅6.5%，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情出現(xiàn)低迷情況，恒大地產(chǎn)也受到波動(dòng)。市場(chǎng)活躍則需求增加，價(jià)格上漲，市場(chǎng)低迷則加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，壓榨企業(yè)凈利潤(rùn)率，這一現(xiàn)象在各個(gè)行業(yè)都屢見(jiàn)不鮮，恒大地產(chǎn)19年的表現(xiàn)不佳，從銷(xiāo)售凈利率的急速下跌可見(jiàn)一斑。5.2對(duì)策與建議5.2.1擴(kuò)大融資渠道資金因素是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響最大因素。房產(chǎn)項(xiàng)目起步時(shí)，往往需要大量的資金注入，才可以穩(wěn)定運(yùn)行。我國(guó)大部分房地產(chǎn)上市公司在資本市場(chǎng)上的融資能力都會(huì)受到相關(guān)政策和市場(chǎng)的限制，所以更應(yīng)該采用多元化的營(yíng)運(yùn)模式。通常來(lái)說(shuō)，上市企業(yè)的收購(gòu)，兼并是最常見(jiàn)的手段，企業(yè)與企業(yè)之間也會(huì)采取合作的手段來(lái)達(dá)到互利共贏(yíng)。恒大地產(chǎn)也需要通過(guò)多種融資渠道，來(lái)獲得充足的營(yíng)運(yùn)資金，房產(chǎn)企業(yè)在只有擁有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)負(fù)債和系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)管理，房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模才會(huì)越來(lái)越大，盈利能力也會(huì)越高。5.2.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本費(fèi)用管理通過(guò)對(duì)恒大地產(chǎn)近四年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)控制成本費(fèi)用的重要性。企業(yè)的管理層和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)在熟悉各項(xiàng)相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行監(jiān)督，確保財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確，也可以通過(guò)外部信息的使用者來(lái)達(dá)到內(nèi)外共同監(jiān)督。內(nèi)外監(jiān)督不僅可以提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，也可以加強(qiáng)對(duì)成本的控制。與此同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。并且及時(shí)了解相關(guān)的政策法規(guī)，根據(jù)政策走向來(lái)做出相應(yīng)調(diào)整，從而降低企業(yè)的成本費(fèi)用。5.2.3改變企業(yè)的發(fā)展觀(guān)念房地產(chǎn)企業(yè)受市場(chǎng)和政策影響大，企業(yè)的在開(kāi)發(fā)和管理中的變動(dòng)及時(shí)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化及時(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀(guān)念。在改變自身發(fā)展觀(guān)念的過(guò)程中，首先就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略，并建立起完整的戰(zhàn)略管理體系，以此來(lái)促進(jìn)企業(yè)盈利能力的提升。5.2.4優(yōu)化產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)構(gòu)造特點(diǎn)明顯，大部分房地產(chǎn)上市公司通常都會(huì)減少持有未流通股，尤其是國(guó)有股，并盡可能的挖掘潛在的可流通大股東，來(lái)優(yōu)化企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)。對(duì)于恒大地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定的股權(quán)集中度，企業(yè)管理者的有效監(jiān)管，都是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。5.2.5減少企業(yè)負(fù)債，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于大部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金主要包括企業(yè)自有資本和負(fù)債資本，通常情況下企業(yè)都會(huì)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)提高盈利能力。企業(yè)要想擴(kuò)張發(fā)展，就離不開(kāi)財(cái)務(wù)杠桿的使用，大部分企業(yè)往往會(huì)提高財(cái)務(wù)杠桿來(lái)獲取大量的負(fù)債資金，從而推動(dòng)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模獲取更多利潤(rùn)。但是如何用好財(cái)務(wù)杠桿，再利用負(fù)債資金的同時(shí)又是如何確保資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定這是每個(gè)企業(yè)都需要研究的。過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿會(huì)加大企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，絲毫不利用財(cái)務(wù)杠桿也不利于企業(yè)的擴(kuò)張和盈利能力的提高。恒大地產(chǎn)目前還是處于房地產(chǎn)企業(yè)的“高財(cái)務(wù)杠桿中”，建議恒大地產(chǎn)對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行充分調(diào)研，在保證自身財(cái)務(wù)安全的前提下，適當(dāng)降低財(cái)務(wù)杠桿水平，采取減少負(fù)債經(jīng)營(yíng)的策略，有利于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第6章研究結(jié)論與展望6.1結(jié)論本文的研究初衷是通過(guò)恒大地產(chǎn)四年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行盈利能力分析，試圖利用杜邦分析法發(fā)現(xiàn)恒大地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的問(wèn)題，并就相關(guān)問(wèn)題提出有效的解決措施。在行文過(guò)程中，首先分析了恒大公司的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)，并利用杜邦分析法進(jìn)行深入研究，之后對(duì)恒大地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率、銷(xiāo)售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)分別進(jìn)行分析。通過(guò)對(duì)恒大地產(chǎn)4年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析和總結(jié)，本文得出以下結(jié)論：（1）通過(guò)對(duì)恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表和盈利能力相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)匯總，發(fā)現(xiàn)恒大地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)整體符合市場(chǎng)發(fā)展需求的趨勢(shì)，公司的營(yíng)業(yè)收入的整體提升，但財(cái)務(wù)杠桿使用程度高。這些指標(biāo)表明恒大的盈利能力水平可以進(jìn)一步調(diào)節(jié)達(dá)到穩(wěn)定的水平。（2）通過(guò)對(duì)恒大地產(chǎn)的相關(guān)指標(biāo)分析發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本不斷上升；存貨周轉(zhuǎn)率下降；受?chē)?guó)家政策和市場(chǎng)行情變化的影響大。（3）下列幾點(diǎn)有助于提高恒大地產(chǎn)的盈利能力：擴(kuò)大融資渠道；加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本費(fèi)用管理；改變企業(yè)的發(fā)展觀(guān)念建立規(guī)范的戰(zhàn)略管理體系；優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；降低財(cái)務(wù)杠桿水平，采取減少負(fù)債的經(jīng)營(yíng)策略。6.2不足與展望本文主要通過(guò)恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)其盈利能力現(xiàn)狀進(jìn)行研究，希望可以為為企業(yè)的管理者和廣大的投資者提供相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，以便更好地的進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理和投資決策，也希望可以通過(guò)恒大地產(chǎn)的案例為我國(guó)更多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)啟發(fā)。由于筆者的水平有限，相關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí)也有限，在本文中只運(yùn)用傳統(tǒng)的杜邦分析體系對(duì)恒大地產(chǎn)進(jìn)行分析，由此也會(huì)存在一定的局限性。傳統(tǒng)的杜邦分析法僅僅是對(duì)單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，并沒(méi)有形成一個(gè)完整的體系，而且隨著社會(huì)的日益發(fā)展，企業(yè)的盈利能力也會(huì)受到多種多樣的因素影響，例如企業(yè)的文化，企業(yè)內(nèi)外部政策環(huán)境的變動(dòng)都會(huì)對(duì)盈利能力產(chǎn)生影響，這些都是單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)所不能反映出來(lái)的。關(guān)于恒大地產(chǎn)盈利能力還有許多方面值得研究，