房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位策劃-房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法學(xué)習(xí)目標(biāo)明白房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法熟悉房地產(chǎn)資料搜集的渠道和內(nèi)容技能要求能夠開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)1.

房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型⑴根據(jù)房地產(chǎn)的用途來(lái)劃分。①住宅市場(chǎng)；②寫(xiě)字樓市場(chǎng)；③商業(yè)用房市場(chǎng)；④倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)；⑤行政司法用房市場(chǎng)；⑥科教文衛(wèi)用房市場(chǎng)；⑦旅游娛樂(lè)用房市場(chǎng)；⑧特殊用房市場(chǎng)。⑵根據(jù)房地產(chǎn)的交易客體來(lái)劃分。①地產(chǎn)市場(chǎng)。②房產(chǎn)市場(chǎng)。③房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。④房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)。⑶根據(jù)房地產(chǎn)的檔次來(lái)劃分。①高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)。②普通房地產(chǎn)市場(chǎng)。③低擋房地產(chǎn)市場(chǎng)。⑷根據(jù)房地產(chǎn)的輻射范圍來(lái)劃分。①世界性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。②亞洲性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。③全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。④跨省區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。⑤省區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。⑥市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。⑸根據(jù)房地產(chǎn)的供應(yīng)方式來(lái)劃分。①現(xiàn)房市場(chǎng)。②期房市場(chǎng)。⑹根據(jù)房地產(chǎn)的供求力量對(duì)比方式來(lái)劃分。①買(mǎi)方市場(chǎng)。②賣(mài)方市場(chǎng)。⑺根據(jù)房地產(chǎn)的權(quán)屬讓度方式來(lái)劃分。①買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)；②租賃市場(chǎng)；③抵押市場(chǎng)；④典當(dāng)市場(chǎng)；⑤置換市場(chǎng)；⑥用房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)、參股的市場(chǎng)等。不同的權(quán)屬讓度方式，可以滿(mǎn)足不同的房地產(chǎn)交易的需要⑻根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度劃分。①相對(duì)成熟的市場(chǎng)。主要是北京、上海等國(guó)際化大都市的高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)，這是因?yàn)槠浞?wù)的對(duì)象主要是來(lái)自發(fā)達(dá)國(guó)家的跨國(guó)公司，市場(chǎng)化、規(guī)范化程度高。②正在發(fā)育的市場(chǎng)。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一種正待成熟、正待規(guī)范的狀態(tài)，所以我國(guó)大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)都是正在發(fā)育的市場(chǎng)。③剛剛萌發(fā)的市場(chǎng)。旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)等，則是剛剛萌發(fā)的市場(chǎng)的典型。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及任務(wù)⑴市場(chǎng)調(diào)研。也叫市場(chǎng)調(diào)查，就是針對(duì)某一特定問(wèn)題運(yùn)用科學(xué)理論，設(shè)計(jì)收集信息的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，從中識(shí)別和確定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)及問(wèn)題，為企業(yè)決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。按調(diào)研的功能劃分，營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研分為：探索性調(diào)研，描述性調(diào)研，因果性調(diào)研，預(yù)測(cè)性調(diào)研。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及任務(wù)⑵房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性①識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)，把握瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境。②分析市場(chǎng)潛力，判斷項(xiàng)目的盈利性。③評(píng)價(jià)決策效果，找出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及任務(wù)⑶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)

按時(shí)間順序，市場(chǎng)調(diào)研要完成以下主要任務(wù)：①立項(xiàng)前市場(chǎng)調(diào)

研主要是土地開(kāi)發(fā)潛力分析②立項(xiàng)后市場(chǎng)調(diào)

研詳細(xì)的市場(chǎng)需求調(diào)研詳細(xì)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供給調(diào)研總體規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)研、環(huán)境設(shè)計(jì)調(diào)研等③開(kāi)發(fā)過(guò)程中場(chǎng)調(diào)研主要是市場(chǎng)需求和供給的跟蹤調(diào)研3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)⑴調(diào)研內(nèi)容廣泛性⑵調(diào)研任務(wù)針對(duì)性⑶調(diào)研方法多樣性⑷調(diào)研結(jié)果局限性4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序⑴確定調(diào)研目的⑵制定調(diào)研計(jì)劃⑶調(diào)研表格設(shè)計(jì)⑷初步調(diào)研，搜集信息資料⑸現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研⑹撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告（1）調(diào)研目的調(diào)研目的探測(cè)性調(diào)研描述性調(diào)研因果性調(diào)研預(yù)測(cè)性調(diào)研（2）調(diào)研計(jì)劃包括人員、時(shí)間、資金、工具等方面的安排。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)常用調(diào)研表格調(diào)研名稱(chēng)

調(diào)研目的

調(diào)研地點(diǎn)

調(diào)研人員

調(diào)研時(shí)間

序調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)容描述備注1房地產(chǎn)分布

2類(lèi)型、面積

3單位價(jià)格、總價(jià)

4開(kāi)發(fā)程度、居住密度

5交易狀況和規(guī)模

6使用期限、抵押保險(xiǎn)

7政策限制

8競(jìng)爭(zhēng)程度

9發(fā)展遠(yuǎn)景

10其他具體情況

主要結(jié)論

負(fù)責(zé)人（簽名）①當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)常用調(diào)研表格②房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表調(diào)研名稱(chēng)

調(diào)研目的

調(diào)研地點(diǎn)

調(diào)研人員

調(diào)研時(shí)間

序調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)容描述備注1出租房地產(chǎn)名稱(chēng)

2出租面積

3租金水平

4出租房的類(lèi)型和等級(jí)

5室內(nèi)設(shè)備狀況

6環(huán)境條件（庭院、陽(yáng)臺(tái)、停車(chē)場(chǎng)、文娛場(chǎng)所、交通和購(gòu)物等）

7空置率

8影響房租市場(chǎng)的最大因素

9具體房東的記錄

10出租公司的資料

主要結(jié)論

負(fù)責(zé)人（簽名）（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)常用調(diào)研表格③房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表調(diào)研名稱(chēng)

調(diào)研目的

調(diào)研地點(diǎn)

調(diào)研人員

調(diào)研時(shí)間

序調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)容描述備注1已售和待售房地產(chǎn)的名稱(chēng)

2地區(qū)

3開(kāi)發(fā)商

4數(shù)量

5結(jié)構(gòu)類(lèi)型

6成交期

7成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）

8出售時(shí)的房齡和狀況

9客戶(hù)資料

10其他情況

主要結(jié)論

負(fù)責(zé)人（簽名）（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)常用調(diào)研表格④房地產(chǎn)個(gè)案實(shí)調(diào)分析表調(diào)研名稱(chēng)

調(diào)研目的

調(diào)研地點(diǎn)

調(diào)研人員

調(diào)研時(shí)間

序調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)容描述備注1案名、區(qū)位

2投資公司

3產(chǎn)品規(guī)劃

4推出日期、入伙日期

5基地面積、建筑密度

6土地使用權(quán)年限

7單位售價(jià)、付款方式

8產(chǎn)品特色

9銷(xiāo)售策略

10客源分析

11媒體廣告

12調(diào)研資料來(lái)源

13其他情況

主要結(jié)論

負(fù)責(zé)人（簽名）⑷初步調(diào)研初步調(diào)研通常有3個(gè)過(guò)程：①研究搜集信息材料a.研究企業(yè)外部材料。b.分析企業(yè)內(nèi)部資料。②與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話(huà)尋找市場(chǎng)占有率下降的原因③了解市場(chǎng)情況了解消費(fèi)者對(duì)公司所開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的態(tài)度（5）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研①編輯整理②分類(lèi)編號(hào)③統(tǒng)計(jì)④分析⑹撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告①客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)研成果；②報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出；③文字精練，用語(yǔ)中肯；④結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；⑤報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附圖，以便閱讀和使用；⑥報(bào)告完整，印刷清楚美觀。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研①政治法律環(huán)境調(diào)研②經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研③社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研④技術(shù)環(huán)境調(diào)研PEST分析法（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研①房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成②房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研購(gòu)買(mǎi)意向消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的影響因素消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型（自用、投資、投機(jī)）等③房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研5W1H（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研①行情調(diào)研現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率；銷(xiāo)售狀況與銷(xiāo)售潛力；市場(chǎng)生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、市場(chǎng)空隙；同類(lèi)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本、價(jià)格、利潤(rùn)的比較；整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。②市場(chǎng)反響調(diào)研現(xiàn)有客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況③建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況調(diào)研建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的信譽(yù)、資質(zhì)和業(yè)績(jī)（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研①房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研②房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研③房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)研④房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)研6.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法按選擇調(diào)研對(duì)象全面調(diào)研重點(diǎn)調(diào)研抽樣調(diào)研按調(diào)研對(duì)象所采用的具體方法訪問(wèn)法觀察法實(shí)驗(yàn)法影響調(diào)研規(guī)模的因素①樣本數(shù)的份量；②樣本涵蓋面的廣度；③問(wèn)題涵蓋面的廣度；④調(diào)研的深度。7.房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研搜集資料的途徑。主要有：

①交易雙方當(dāng)事人；②促成房地產(chǎn)交易行為的中間商；③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)推出的各種銷(xiāo)售或出租廣告；④熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師