房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備-規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1．居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)通常分為規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和用地指標(biāo)兩大類(包括用地平衡表)。規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中列出的有33項(xiàng)，其中又分為必要指標(biāo)和選用指標(biāo)。1)用地平衡表規(guī)劃用地平衡表的作用：用數(shù)量表明住宅區(qū)的用地狀況；初步審核各項(xiàng)用地分配比例是否科學(xué)合理；初步評價(jià)住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量；方案評定和管理機(jī)構(gòu)審定方案的重要依據(jù)。規(guī)劃用地平衡表見表

項(xiàng)目數(shù)值/(ha)比重/%人均面積/(/)一、居住區(qū)用地(R)▲100▲1住宅用地(R01)▲▲▲2公建用地(R02)▲▲▲3道路用地(R03)▲▲▲4公共綠地(R04)▲▲▲二、其他用地(E)△----居住區(qū)規(guī)劃總用地△----房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2)居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)

用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)15055702151263109747.553

居住區(qū)用地100100100房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)

值所占比重/%人均面積/(平方米/居住區(qū)規(guī)劃總用地公頃ha)▲----

1公頃ha)▲100▲

①

住宅用地公頃ha)▲▲▲

②

公建用地公頃ha)▲▲▲

③

道路用地公頃ha)▲▲▲

④

公共綠地公頃ha)▲▲▲

2公頃ha)▲----居住戶戶▲----居住人數(shù)人▲----戶均人口人▲----總建筑面積萬平方米▲----

1萬平方米▲100▲

①

住宅建筑面積萬平方米▲▲▲

②

公建面積萬平方米▲▲▲

2萬平方米△----住宅平均層數(shù)層▲----高層住宅比例%△----中高層住宅比例%△----人口毛密度人公頃▲----人口凈密度人公頃△----住宅建筑套密度套公頃▲----住宅建筑套密度套公頃▲----住宅建筑面積毛密度萬平方米/公頃▲----住宅建筑面積凈密度萬平方米/公頃▲----居住區(qū)建筑面積毛密度萬平方米/公頃▲----停車率%▲----停車位輛▲----地面停車率%▲----地面停車率輛▲----住宅建筑凈密度%▲----總建筑密度%▲----綠地率%▲----拆建比--△----房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2．居住區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的計(jì)算

(1)居住區(qū)總用地(百米(hm))，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。

(2)居民每人占地(平方米/人)，包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。(3)居住區(qū)總建筑面積(平方米)，包括居住建筑面積、公共建筑面積。(4)總戶數(shù)(戶)、總?cè)丝?人)、平均每戶人口(人/戶)。

(5)平均每戶居住面積(平方米)。(6)居住建筑密度(%)，指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。居住建筑密度＝居住建筑基地面積/居住建筑用地面積×100%

(7)居住面積密度(平方米/百米)。居住面積密度＝居住面積/居住建筑用地面積×100%

(8)容積率(居住建筑面積密度)(平方米/百米)。容積率＝居住建筑面積/居住建筑用地面積

(9)人口毛密度(人/百米)，指居住總?cè)丝诤涂傆玫刂取?/p>

(10)人口凈密度(人/百米)，指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比。

(11)綠化覆蓋率：綠化覆蓋率指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%)。

(12)人均公共綠地面積：人均公共綠地面積指住宅區(qū)內(nèi)平均每人擁有的公共綠地面積。

(13)平均層數(shù)：指住宅總面積與住宅基底總面積之比。

(14)高層住宅比例(%)：一般7層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例。

(15)住宅間距(米)。

(16)居住區(qū)總造價(jià)(元)。(17)平均造價(jià)(元/平方米)。

(18)建設(shè)周期，指自工程開工至全部工程完工之間的時(shí)間。

1．符合城市總體布局，完善城市結(jié)構(gòu)2．豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境3．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足的其他要求(1)使用要求。能夠滿足居民生活的多種需要，為居民創(chuàng)造方便、優(yōu)美的生活居住環(huán)境。(2)衛(wèi)生要求。要有良好的日照、通風(fēng)，防止噪聲和空氣污染。(3)經(jīng)濟(jì)要求。在確定居住建筑標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑規(guī)模時(shí)，應(yīng)符合實(shí)際經(jīng)濟(jì)條件，盡可能降低項(xiàng)目造價(jià)。(4)安全要求。要有利于防止災(zāi)害的發(fā)生，減少災(zāi)害的危險(xiǎn)程度，創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。(5)施工要求。要有利于施工的組織和管理，充分考慮施工條件。(6)美觀要求。要有利于創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境和改善城市的物質(zhì)外貌。

(7)以人為本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則1．評價(jià)主體的多元性1)使用者2)城市規(guī)劃管理部門3)設(shè)計(jì)者和施工者

2．評價(jià)目標(biāo)的多樣性3．評價(jià)結(jié)論的不確定性1)評價(jià)者的主觀性2)項(xiàng)目未來情況的不確定性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1．居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)通常分為規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和用地指標(biāo)兩大類(包括用地平衡表)。規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中列出的有33項(xiàng)，其中又分為必要指標(biāo)和選用指標(biāo)。1)用地平衡表規(guī)劃用地平衡表的作用：用數(shù)量表明住宅區(qū)的用地狀況；初步審核各項(xiàng)用地分配比例是否科學(xué)合理；初步評價(jià)住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量；方案評定和管理機(jī)構(gòu)審定方案的重要依據(jù)。規(guī)劃用地平衡表見表

項(xiàng)目數(shù)值/(ha)比重/%人均面積/(/)一、居住區(qū)用地(R)▲100▲1住宅用地(R01)▲▲▲2公建用地(R02)▲▲▲3道路用地(R03)▲▲▲4公共綠地(R04)▲▲▲二、其他用地(E)△----居住區(qū)規(guī)劃總用地△----房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2)居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)

用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)15055702151263109747.553

居住區(qū)用地100100100房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)

值所占比重/%人均面積/(平方米/居住區(qū)規(guī)劃總用地公頃ha)▲----

1公頃ha)▲100▲

①

住宅用地公頃ha)▲▲▲

②

公建用地公頃ha)▲▲▲

③

道路用地公頃ha)▲▲▲

④

公共綠地公頃ha)▲▲▲

2公頃ha)▲----居住戶戶▲----居住人數(shù)人▲----戶均人口人▲----總建筑面積萬平方米▲----

1萬平方米▲100▲

①

住宅建筑面積萬平方米▲▲▲

②

公建面積萬平方米▲▲▲

2萬平方米△----住宅平均層數(shù)層▲----高層住宅比例%△----中高層住宅比例%△----人口毛密度人公頃▲----人口凈密度人公頃△----住宅建筑套密度套公頃▲----住宅建筑套密度套公頃▲----住宅建筑面積毛密度萬平方米/公頃▲----住宅建筑面積凈密度萬平方米/公頃▲----居住區(qū)建筑面積毛密度萬平方米/公頃▲----停車率%▲----停車位輛▲----地面停車率%▲----地面停車率輛▲----住宅建筑凈密度%▲----總建筑密度%▲----綠地率%▲----拆建比--△----房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2．居住區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的計(jì)算

(1)居住區(qū)總用地(百米(hm))，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。

(2)居民每人占地(平方米/人)，包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。(3)居住區(qū)總建筑面積(平方米)，包括居住建筑面積、公共建筑面積。(4)總戶數(shù)(戶)、總?cè)丝?人)、平均每戶人口(人/戶)。

(5)平均每戶居住面積(平方米)。(6)居住建筑密度(%)，指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。居住建筑密度＝居住建筑基地面積/居住建筑用地面積×100%

(7)居住面積密度(平方米/百米)。居住面積密度＝居住面積/居住建筑用地面積×100%

(8)容積率(居住建筑面積密度)(平方米/百米)。容積率＝居住建筑面積/居住建筑用地面積

(9)人口毛密度(人/百米)，指居住總?cè)丝诤涂傆玫刂取?/p>

(10)人口凈密度(人/百米)，指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比。

(11)綠化覆蓋率：綠化覆蓋率指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%)。

(12)人均公共綠地面積：人均公共綠地面積指住宅區(qū)內(nèi)平均每人擁有的公共綠地面積。

(13)平均層數(shù)：指住宅總面積與住宅基底總面積之比。

(14)高層住宅比例(%)：一般7層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例。

(15)住宅間距(米)。

(16)居住區(qū)總造價(jià)(元)。(17)平均造價(jià)(元/平方米)。

(18)建設(shè)周期，指自工程開工至全部工程完工之間的時(shí)間。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)方法在以下兩種情形下可以采用劃撥方式。(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。”(2)

經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)，首先要明確評價(jià)目標(biāo)；其次將目標(biāo)分解為可以明確表述的評價(jià)內(nèi)容或指標(biāo)，從而構(gòu)成結(jié)構(gòu)明確、層次清楚的目標(biāo)體系；再次，選定合適的評價(jià)方法，對方案進(jìn)行分析和評價(jià)；最后，通過比較分析，選擇最佳方案。

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評價(jià)有相對評價(jià)和絕對評價(jià)。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)的主要方法有特爾斐專家咨詢法、層次分析法等。1．特爾菲專家咨詢法特爾菲專家咨詢法就是