易居常州市北岸天街商業(yè)項目定位簡報

資料打包來上海，來南京路，來新天地去南京，去新街口，去1912到常州，到哪里？每一座有歷史的城市都應(yīng)該有一位獨一無二的商業(yè)領(lǐng)袖這位“領(lǐng)袖〞的氣質(zhì)不僅要具備“顯赫的地位〞〔中心地段〕“名門的氣質(zhì)〞〔稀缺資源〕更要具備博古通今，濃縮這座城市文化脈絡(luò)的文化內(nèi)涵在江南，龍城，常州南大街不是領(lǐng)袖北大街不是領(lǐng)袖萊蒙都會不是、泰富不是購物中心也不是新天地反映大上海1912定格南京北岸天街只屬于江南常州所以，報告主要論述的是怎樣開掘本案的最大價值成為常州的商業(yè)領(lǐng)袖第一話、領(lǐng)袖身份——定位建議第二話、領(lǐng)袖裝束——規(guī)劃建議第三話、領(lǐng)袖管家——租售模式第四話、領(lǐng)袖登場——推廣策略一、領(lǐng)袖身份——定位建議中心性——市中心核心地段本案1、身知名門，地位顯赫是成為領(lǐng)袖的根底條件。文化宮廣場購物中心歷史建筑BRT2號線泰富廣場投資廣場常州大酒店迎春步行街稀缺性——不可再生的珍惜地塊前后北岸原是三面環(huán)水的半島，古稱白云尖。明清以來，名士云集、燦假設(shè)群星，是常州的文脈所系。在明末清初，這里就出了4名狀元、2名榜眼、2名探花。

唯一性——歷史文化內(nèi)涵易居觀點：根據(jù)本案的地塊情況我們判定：地處市中心商圈核心的前后北岸地塊商業(yè)工程價值應(yīng)該將被最大化挖掘、發(fā)現(xiàn)，其身份將無法再被復制或超越，在劇烈的市場競爭中脫穎而出，成為城市的商業(yè)領(lǐng)袖。定位原那么一、利用商圈的整體效應(yīng)定位原那么二、差異化經(jīng)營形成互補定位原那么三、文化與商業(yè)價值結(jié)合雖然有了成為領(lǐng)袖的優(yōu)越根底條件，但同時我們也要看到周邊的劇烈競爭，在這種情況下，怎樣變競爭威脅為優(yōu)勢，怎樣對工程進行準確的定位，怎樣形成獨特的自身優(yōu)勢是本案成功的重點。2、審時度勢，統(tǒng)攬全局是成為領(lǐng)袖的重要因素。6412537891、文化宮廣場（24,000平方米）2、購物中心（60,000平方米）3、泰富廣場（20,000平方米）4、南大街（120,000平方米）5、泰富百貨（15,000平方米）6、萊蒙都會（300,000平方米）7、新世紀商城（30,000平方米）8、新城惠商項目（未來供應(yīng)）9、本項目原那么一、強化商圈的整體效應(yīng)優(yōu)勢劣勢1、具備了商業(yè)的商業(yè)價值效應(yīng)；1、競爭激烈，新項目不容易進入商圈；2、商圈輻射范圍已經(jīng)形成，有利于節(jié)約項目推廣成本。2、定位難，經(jīng)營空間小。結(jié)論2、目前商業(yè)能很好的實現(xiàn)shopping的功能，而“mall〞的功能為空白因此，以文化為核心，以餐飲、休閑、娛樂為主體的“城市客廳〞是本案工程成功定位關(guān)鍵，形成與商圈經(jīng)營的互補。原那么二、差異化經(jīng)營形成互補主題確實定對商業(yè)的價值是一種升華專業(yè)市場、百貨商場、超級市場、連鎖店……單一的市場與經(jīng)營定位不再是商業(yè)成功的法寶，隨著競爭的日益劇烈和消費者消費要求的提高，主題商業(yè)已經(jīng)成為一種趨勢。文化與商業(yè)的結(jié)合創(chuàng)造超越商業(yè)本身的高價值。原那么三、文化與商業(yè)價值結(jié)合結(jié)論3、延續(xù)前后北岸徽派江南建筑風格、以江南常州文化精髓為底蘊、并注入現(xiàn)代時尚的商業(yè)元素，成就本案獨具特色的商業(yè)價值。領(lǐng)袖名諱：新城·北岸天街前后北岸標示地段和文化內(nèi)含；天為上，凸顯貴氣；街，直接說明是商業(yè)工程。產(chǎn)品標簽：江南尚品廿六金坊常州城市客廳突出文化品味，具有地域和城市特色，數(shù)量稀缺，價值連城。定位官銜：江南第一名街申請“江南第一名街〞的桂冠，提升商業(yè)價值。易居觀點：根據(jù)以上原那么對工程進行總體主題定位：Logo建議及局部VILogo建議及局部VILogo建議及局部VILogo建議及局部VILogo建議及局部VILogo建議及局部VI上海有新天地南京有1912常州有北岸天街2、領(lǐng)袖的出現(xiàn)都有相同的共性，成功的先例可以印證本案定位的正確性和未來的開展空間。常州作為長三角中心城市，可以參考上海和南京領(lǐng)袖級文化主題商業(yè)進行考證和規(guī)劃，通過三者的比較可以驗證我們定位的可行性。產(chǎn)品上海新天地南京1912常州北岸天街區(qū)位鄰淮海中路，距離南京路1000米鄰長江路、珠江路距新街口1000米延陵路文化宮商圈核心，距南大街1000米新天地、1912、北岸天街都位于市中心核心商圈范圍內(nèi)，且距離最核心的中心點在一公里輻射范圍之內(nèi)，商業(yè)氣氛和人流量都有保證。地段、人流產(chǎn)品上海新天地南京1912常州北岸天街文化依托石庫門建筑群、海派文化總統(tǒng)府遺址、民國建筑前后北岸江南文脈、徽派建筑三者都毗鄰擁有歷史底蘊的文化建筑群，并以此為依托，把商業(yè)價值和文化結(jié)合，共同形成文化商業(yè)街。文化底蘊產(chǎn)品上海新天地南京1912常州北岸天街產(chǎn)品定位具國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化、品位于一身的時尚休閑商業(yè)區(qū)龍城唯一以文化為核心，以餐飲、休閑、娛樂為主體的商業(yè)綜合體，常州的“城市客廳”主要經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲為主、補充休閑、娛樂、商業(yè)茶座、休閑、餐飲、酒吧餐飲、娛樂、休閑、文化三者都是集餐飲、娛樂、休閑、文化為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)街區(qū)，都定位于國際水準。主題定位產(chǎn)品上海新天地南京1912常州北岸天街體量占地面積3萬多平米商業(yè)面積6萬平米左右占地2萬多平米商業(yè)面積3萬平米占地面積1萬多平米商業(yè)面積1.5萬平米左右城市常住人口1845萬741萬435萬三者的商業(yè)面積都不大，但都是濃縮城市精華的精品，都具備國際水準，城市常住人口都能夠支撐如此的商業(yè)模式。常州的人均收入還略高于南京。體量及人口產(chǎn)品上海新天地南京1912常州北岸天街客群定位上海的年輕人階層、中產(chǎn)階級、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客城市白領(lǐng)、小資、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等新富階層、中產(chǎn)階級、城市白領(lǐng)、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等三者的客群定位都是城市中上層，外籍人士等中高端客戶，這局部客群有足夠的消費能力和對高層次消費的需求。常州存在這批高消費群體，同時他們不斷的尋求新的更高水準的餐飲、休閑、娛樂場所。消費群體構(gòu)成以文化為核心，以餐飲、休閑、娛樂為主體的“城市客廳〞形成與商圈經(jīng)營的互補是對本案的準確定位。北岸天街必將成為常州的商業(yè)領(lǐng)袖，而其他人全部是為這一枝獨秀供給養(yǎng)分的綠葉。易居觀點：根據(jù)以上比照來看三位領(lǐng)袖的各方面條件都非常類似，為本案主題定位的可行性提供了充分的依據(jù)。二、領(lǐng)袖裝束——規(guī)劃建議穿衣戴帽與個人的品味和身份相對應(yīng)的，一個領(lǐng)袖商業(yè)的規(guī)劃更需要能更好的表達其文化主題，文化與商業(yè)價值的有機結(jié)合是本案規(guī)劃的重點，他將在后續(xù)的運營過程中持續(xù)發(fā)揮作用，增加商業(yè)的附加價值。其主要通過以下兩點來表達：衣著：通過工程的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑風格、結(jié)構(gòu)、顏色，建筑組團的分割形式等。佩飾：通過工程的購物氣氛表現(xiàn)，如環(huán)境營造、店招設(shè)計、小品設(shè)計、形象展示、POP廣告等。建筑風格上海新天地:以老石庫門建筑為基調(diào)，保存了老弄堂的形式；但在新天地中大量使用了現(xiàn)代元素，包括鋼化玻璃、不銹鋼等建材和霓虹、噴繪等工藝制作的店招，使之具有國際化的感覺。上海新天地與石庫門南京1912：保存了一局部民國時期的老建筑，總統(tǒng)府也在其環(huán)抱之內(nèi)，整個街區(qū)仿造民國時期的建筑風格，同時也采用了鋁合金窗等現(xiàn)代元素；形式各異的燈箱與櫥窗設(shè)計在文化中渲染出強烈的商業(yè)氣息。南京1912的民國南京1912某餐廳內(nèi)部的時尚裝修民國建筑中的現(xiàn)代樓梯建筑高度提煉斗角、重檐，徽派建筑的馬頭墻等中國傳統(tǒng)建筑標志性符號；顏色以黑、白、灰為主，其間點綴朱紅等色彩，形成古樸、典雅的色調(diào)。常州新城·北岸天街的前后北岸江南風情現(xiàn)代元素北岸天街即以徽派建筑為藍本，依托前后北岸的文化根底，營造“江山代有才人出各領(lǐng)風騷數(shù)百年〞的江南文化商業(yè)街，同時也需要參加時尚的建筑元素，與現(xiàn)代融合，加強商業(yè)氣氛。商業(yè)形態(tài)上海新天地的街區(qū)新天地的老弄堂自然形成步行街區(qū)南京1912的街區(qū)布局南京1912狹長的地形也規(guī)劃為步行街區(qū)街區(qū)布局通天旺鋪本案地塊地形狹長，建議規(guī)劃為步行商業(yè)街，樓棟錯落有致地布置在區(qū)域內(nèi)，形成內(nèi)街可以使行人自由穿梭，同時保持視線的通透，提升商業(yè)價值。每棟商鋪為二到三層有天有地的通天旺鋪,局部可設(shè)計露臺;單側(cè)需要設(shè)計外跑樓梯,每層設(shè)置進戶門及一個衛(wèi)生間.招商時方便縱向與橫向的自由分割。招商業(yè)態(tài)南京1912業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)占比茶座14%休閑20%酒吧36%餐飲30%品牌檔次占比國際一線品牌40%區(qū)域一線品牌30%本地一線品牌30%南京1912品牌分比例參考南京1912業(yè)態(tài)及品牌比例，同時結(jié)合常州本地餐飲與娛樂消費需求旺盛的情況，建議本案的業(yè)態(tài)定位以高檔餐飲娛樂為主體，配合其他的文化、效勞等業(yè)態(tài)。餐飲茶座：連鎖快餐、西餐、咖啡與茶座等45%休閑娛樂：休閑洗浴、酒吧等35%精品購物：男女服飾、佩飾精品店10%文化效勞：書吧、畫室、樂器店等10%品牌檔次占比國際一線品牌30%區(qū)域一線品牌30%本地一線品牌40%餐飲：福記、塘橋老哥、紫緣大酒店；粵鴻和、山度仕、九佰鍋、桃云軒、俏江南、鹿港小鎮(zhèn)、花膳、逸葉源、茶客老站、慶善園、立煌；米羅咖啡、一茶一坐、星巴克、麥當勞、肯德基等休閑娛樂：蘇荷、百度酒吧、藍色軌跡、瑪索、B．B．KING、亂世佳人、羅森堡、烏克蘭風情吧、西津足道、佰草集、香住SPA等面積分割商家名稱經(jīng)營面積（平米）百度酒吧3000ACECLUB（立煌）1500星巴克470九佰鍋900俏江南1600戴維營500SOS酒吧700茶客老站1000羅森堡1000南京1912局部商家經(jīng)營面積自由分割租售分開由于餐飲娛樂經(jīng)營面積需求較大，建議每個獨立的通天旺鋪總面積在400-2000平米,其中可以設(shè)置2個到10個獨立產(chǎn)權(quán),每個獨立產(chǎn)權(quán)面積約為100-150平米總價在500-750萬,出售時便于多個投資者分散購置。自由分割租售分開出租時可以整棟招商，也可以每棟樓根據(jù)不同的面積需要分割，縱向按照樓層，橫向根據(jù)間數(shù)，自由靈活，充分合理利用空間，保證招商經(jīng)營者的需求。地下商業(yè)地下一層：建筑風格與地上的商業(yè)風格統(tǒng)一，面積區(qū)間控制在10-15平米左右為一個單位，根據(jù)進一步市場調(diào)研進行分割，定位為地下文化購物廣場，直接定價出售。地下二層：地下二層價值最低，總建面積不大，可以直接招商一至兩家商家，長期低價出租，如桌球廳、游戲廳、畫廊、古董店、超市等等，作為地上商業(yè)的附屬配套，完善商業(yè)街的功能性。待地上商業(yè)成熟經(jīng)營后再分割出售。先招商，委托專業(yè)管理公司經(jīng)營管理，商業(yè)氣氛逐步形成之后再將物業(yè)出售。三、領(lǐng)袖管家——租售模式先招商經(jīng)營后出售優(yōu)勢：1、有利于統(tǒng)一管理，保證經(jīng)營秩序，有利于形成工程品牌。2、良好的經(jīng)營管理形成最正確的商業(yè)氣氛，商業(yè)領(lǐng)袖的風范呈現(xiàn)在眼前，極大增強投資者信心，價值最大時進行銷售。劣勢：1、時間較長，會延長開發(fā)商資金運轉(zhuǎn)周期2、經(jīng)營壓力大，風險較高以租賃模式銷售，經(jīng)營商家以較高的租金租賃物業(yè)，經(jīng)過一段時間后擁有物業(yè)三、領(lǐng)袖管家——租售模式以租代售劣勢：1、一般大型經(jīng)營商家不會購置物業(yè)2、資金回籠慢售后回租經(jīng)營先行銷售，同時開始招商確定租賃商家；然后回租，委托給專業(yè)管理公司經(jīng)營管理。優(yōu)勢：1、短時間之內(nèi)就可以回籠資金；2、承擔的風險較小。劣勢：1、招商時間要求較高，建設(shè)速度與招商速度決定利潤收益；2、給投資者的信心缺乏，不利于價格的拉升，銷售壓力較大。以售后回租的模式為主要銷售模式；無論以何種模式進行銷售，本案假設(shè)實現(xiàn)定位，必須引進經(jīng)驗豐富的經(jīng)營管理團隊。易居觀點：通過對以上幾點租售模式的分析，結(jié)合開發(fā)商8月開始銷售的要求，易居認為：四、領(lǐng)袖出場——營銷策略1、工程價值定位：本案處于成熟商圈，本身商業(yè)價值已被市場公認，所以在營銷推廣上主要是增加工程附加值，實現(xiàn)利潤最大化。2、工程增值手段樹立工程品牌：龍頭企業(yè)龍城商業(yè)領(lǐng)袖牽手政府炒作：前后北岸新城北岸天街文化價值炒作：江南第一名街常州城市會客廳通過炒作工程的文化品牌附加值，加強北岸天街的領(lǐng)袖地位，其唯一性、稀缺性形成超價值的商業(yè)傳世之作。3、營銷策略招商成功是銷售的根底，大型品牌商家的成功招商對于堅決投資者信心、帶動其他商家進駐有著積極的意義。區(qū)域正常租金百分比工程進度第一年0%（免租）裝修試營業(yè)半年第二年50%正常營業(yè)第三年75%正常營業(yè)第四年100%正常營業(yè)招商策略：首先以優(yōu)惠政策引進大型品牌經(jīng)營商家銷售策略：以穩(wěn)定的高回報吸引投資客客戶購置簽約后，開發(fā)商同時簽署三年租賃合同；三年期滿后移交給經(jīng)營管理公司管理，與經(jīng)營商家續(xù)簽合同；客戶享受連續(xù)三年7%-8%高額回報，每年按約定收取租金。價格策略：在保證投資者收益的根底上轉(zhuǎn)嫁風險由于招商過程中的優(yōu)惠措施和銷售過程中的回報措施，中間產(chǎn)生一定的差額，此局部金額應(yīng)在保證投資者收益的前提下增加于售價內(nèi)，以降低開發(fā)商風險，保證利潤。一個400平米三層商業(yè)一年的租金為：15*400*365=219萬一年5%投資