某縣項目地塊調(diào)查報告

某縣項目地塊調(diào)查報告目錄華容縣城市概況華容縣城市規(guī)劃華容縣房地產(chǎn)板塊劃分及特點分析項目地塊概況SWOT分析重點樓盤立體分析總結(jié)附件華容縣城市概況篇華容縣城市概況地理位置：

（右圖本案）華容縣，隸屬于湖南省岳陽市，位于湖南省北陲，岳陽市西境，北倚長江，與湖北省相接，南濱洞庭。全縣總面積1642平方公里，華容縣轄12個鎮(zhèn)，8個鄉(xiāng)。2017年全縣人口約26萬戶，戶籍人口74萬人，其中縣城常住人口約20萬（三鎮(zhèn)合一）。華容縣城市規(guī)劃篇華容縣城市規(guī)劃華容縣委、縣政府實施縣城“西擴南移”、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略決策。1、橋東—橋頭舊城改造：屬于華容河廣場配套建設(shè)的舊城改造項目，有利于改善該區(qū)域的城市面貌和提升城市形象。2、田家湖生態(tài)新區(qū)規(guī)劃：圍繞“現(xiàn)代新區(qū)、水鄉(xiāng)特色”的主題，將新區(qū)建設(shè)成為集行政辦公、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、文化娛樂、旅游休閑、高檔居住于一體，具有濃郁特色的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)。整個規(guī)劃建設(shè)分為“一核”（以田家湖為核心的公園生態(tài)景觀）；“二帶”（湖西路、湖南路綠化景觀帶，新城大道綠化景觀帶）；“三軸”（人民南路文化景觀軸、田家湖大道交通軸、湖北路商業(yè)商務(wù)軸）；“三組團”（以商業(yè)、行政、文體、高檔居民功能為主的中心組團，以居住工程為主的田家湖西組團，以居住商貿(mào)綜合服務(wù)功能為主的東組團）結(jié)構(gòu)。華容縣房地產(chǎn)板塊劃分及特點分析篇城中片區(qū)：華容河以西，西至港東路，北至杏花西路，南至城南路。區(qū)域定位：華容縣商業(yè)中心區(qū)域現(xiàn)狀：這里屬老城區(qū)，人口密集，是縣核心商業(yè)圈，商業(yè)氛圍成熟濃厚。該區(qū)域可開發(fā)利用的土地面積較少，目前在售項目不多，地產(chǎn)主要以商住綜合為主。目前商品房住宅銷售均價約為3800-4000元/㎡左右。代表樓盤為：華容城市廣場華容縣城中片區(qū)分析橋東片區(qū)：華容河以東。區(qū)域定位：華容縣文教中心區(qū)域現(xiàn)狀：該區(qū)域?qū)儆谌A容縣較老城區(qū)，缺乏整體規(guī)劃，道路、衛(wèi)生條件較差，除教育資源外，配套資源明顯滯后，居住環(huán)境較差。文教資源主要有省重點中學(xué)華容一中、職業(yè)高中、黃湖小學(xué)、城關(guān)鎮(zhèn)橋東學(xué)校、文化產(chǎn)業(yè)園、烈士陵園在此區(qū)域及培育了岳陽市歷史唯一一個狀元，故該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)主要以文教資源為主。隨著政府重點工程人工狀元湖的開發(fā)，相繼出現(xiàn)《狀元星城》《君臨慧城》《康橋蘭庭》等項目。目前商品房住宅銷售均價約為3800元/㎡左右。隨著城西馬鞍山片區(qū)及田家湖房地產(chǎn)市場火爆，該區(qū)域樓盤發(fā)展更多依賴于整體市場發(fā)展和城西片區(qū)的帶動。華容縣橋東片區(qū)分析馬鞍山片區(qū)：東至港西路，西至白鼎山路，南至華鲇路，北至杏花西路。區(qū)域定位：行政新區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀：行政區(qū)劃調(diào)整后，隨著各行政新區(qū)的搬遷，在土地、住宅市場方面都有了快速的發(fā)展，交易活躍，價格持續(xù)上漲。新建九年制學(xué)校及行政單位的介入，該區(qū)域在各個區(qū)塊中表現(xiàn)出樓盤價格還略高于城中項目。表明了華容縣人民對老城區(qū)依賴程度不大。目前商品房住宅銷售均價約為4000元/㎡左右.代表樓盤為：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。華容縣馬鞍山片區(qū)分析田家湖新區(qū)：北至華鲇路，南至田家湖大道，東至港西南路，西至規(guī)劃路。區(qū)域定位：水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀：田家湖生態(tài)新區(qū)是華容縣委、縣政府實施縣城“西擴南移”、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略決策。圍繞“現(xiàn)代新區(qū)、水鄉(xiāng)特色”的主題，將新區(qū)建設(shè)成為集行政辦公、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、文化娛樂、旅游休閑、高檔居住于一體，具有濃郁特色的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)。毗鄰行政新區(qū)，周邊田家湖實驗學(xué)校、人民醫(yī)院、華冠國際大酒店等資源豐富，隨著田家湖的開發(fā)，該區(qū)域擁有先天獨厚的景觀資源，故區(qū)域內(nèi)項目如雨后春筍般聳立，開發(fā)熱情高漲，深受市場追崇。目前商品房住宅銷售均價約為4400元/㎡以上。代表樓盤為：盛世新城、陽光水謝、金湖水岸。華容縣田家湖新區(qū)分析華容縣房地產(chǎn)板塊劃分及SWOT分析篇項目地塊概況目前考察了華容縣7塊地塊，右圖為田家湖新區(qū)5塊。項目地塊概況目前考察了華容縣7塊地塊，右圖為橋東片區(qū)2塊。1號地塊項目簡介--現(xiàn)狀（內(nèi)、外情況）1號地塊面積約88畝，東臨2號地塊，西臨六車道主干道人民南路，北臨湖北路（規(guī)劃路），南臨2200畝的田家湖濕地公園（待開發(fā)）。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標(biāo)示區(qū)域。2、左下圖為項目地塊內(nèi)部，現(xiàn)有雜草，有部分池塘。3、右下圖項目地塊西面臨六車道的主干道人民南路。地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊西面1號地塊項目STOW分析優(yōu)勢（S）：1、發(fā)展?jié)摿艽蟮姆康禺a(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、地塊周邊已有多個小區(qū)入駐，如：陽光水榭、盛世新城，人流增加不斷提升項目潛在價值；3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力；4、人民醫(yī)院、公安局等事業(yè)單位以及改善型客戶將豐富項目的購買群體；5、該地塊屬于熟地，開發(fā)即可達到立竿見影的效果。劣勢（T）：1、周邊商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，使得項目價值有一定影響；2、項目暫無公共交通工具，影響客戶對區(qū)域的認(rèn)識；機會（O）：1、房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到進一步提升；2、周遍競爭對手已基本成型，有利于進行針對性的差異化設(shè)計；威脅（W）：1、銀行持續(xù)提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內(nèi)未來住宅供應(yīng)量較大，競爭激烈；2號地塊項目簡介--現(xiàn)狀（內(nèi)、外情況）2號地塊面積約為106畝，東臨待開發(fā)地塊，西臨1號地塊，北臨待開發(fā)小區(qū)及華鲇路，南臨田家湖濕地公園（待開發(fā)）。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標(biāo)示區(qū)域。2、左下圖為項目地塊內(nèi)部，現(xiàn)有雜草。3、右下圖為地塊南面2200畝的田家湖濕地公園地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊南面2號地塊項目STOW分析優(yōu)勢（S）：1、發(fā)展?jié)摿^大的房地產(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、人民南路西面有部分小區(qū)已開發(fā)，如：陽光水榭、盛世新城，人流增加不斷提升項目潛在價值；3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃四通八達，極大提高本項目的價值；4、人民醫(yī)院、公安局等事業(yè)單位以及改善型客戶將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，使得項目價值有一定影響；2、周邊用地暫未啟動，對本地塊的開發(fā)進度有很大影響；機會（O）：1、田家湖濕地公園的規(guī)劃及周邊項目的啟動使得區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、銀行持續(xù)提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內(nèi)未來住宅供應(yīng)量較大，競爭激烈；3號地塊項目簡介--現(xiàn)狀（內(nèi)、外情況）3號地塊面積約40畝，東臨碧湖公館、300畝田家湖實驗學(xué)校，西臨人民南路，北臨4號地塊及文化廣場、體育中心、田家湖濕地公園（待開發(fā)）。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標(biāo)示區(qū)域。2、左下圖為項目地塊內(nèi)部，場地平整。3、右下圖為地塊北面六車道田家湖大道（即將通車）地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊北面3號地塊項目STOW分析優(yōu)勢（S）：1、發(fā)展?jié)摿^大的房地產(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、東面為待開發(fā)的碧湖公館、田家湖實驗學(xué)校，屬于學(xué)區(qū)房。3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃四通八達，極大提高本項目的價值；4、改善型客戶及想購學(xué)區(qū)房的客戶將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，使得項目價值有一定影響；2、項目暫無公共交通工具及學(xué)校還未動工，影響客戶對區(qū)域的認(rèn)識；機會（O）：1、田家湖濕地公園的規(guī)劃及學(xué)校的規(guī)劃使得區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、銀行持續(xù)提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內(nèi)未來住宅供應(yīng)量較大，競爭激烈；3、項目地塊面積較小，產(chǎn)品的品質(zhì)受限制。4號地塊項目簡介--現(xiàn)狀（內(nèi)、外情況）4號地塊面積約40畝，東臨世紀(jì)花苑，西臨人民南路，南臨六車道田家湖大道（即將通車），北臨文化廣場、體育中心、田家湖濕地公園（待開發(fā)）。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標(biāo)示區(qū)域。2、左下圖為項目地塊內(nèi)部，場地平整。3、右下圖為地塊南面六車道田家湖大道（即將通車）地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊南面4號地塊項目STOW分析優(yōu)勢（S）：1、發(fā)展?jié)摿^大的房地產(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、南面臨即將通車的田家湖大道及待開發(fā)的碧湖公館、田家湖實驗學(xué)校，屬于學(xué)區(qū)房。3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)較為便利，提高了本項目的價值；4、改善型客戶及想購學(xué)區(qū)房的客戶將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，使得項目價值有一定影響；2、項目暫無公共交通工具及學(xué)校還未動工，影響客戶對區(qū)域的認(rèn)識；機會（O）：1、田家湖濕地公園的規(guī)劃及學(xué)校的規(guī)劃使得區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、銀行持續(xù)提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內(nèi)未來住宅供應(yīng)量較大，競爭激烈；3、項目地塊面積較小，產(chǎn)品的品質(zhì)受限制。5號地塊項目簡介--現(xiàn)狀（內(nèi)、外情況）5號地塊面積未知，西臨世紀(jì)花苑及人民南路，南臨六車道田家湖大道（即將通車），北臨文化廣場、體育中心、田家湖濕地公園（待開發(fā)）。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標(biāo)示區(qū)域。2、左下圖為項目地塊內(nèi)部，均為魚塘水池。3、右下圖為地塊南面六車道田家湖大道（即將通車）地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊南面5號地塊項目STOW分析優(yōu)勢（S）：1、發(fā)展?jié)摿^大的房地產(chǎn)板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域；2、南面臨即將通車的田家湖大道及待開發(fā)的碧湖公館、田家湖實驗學(xué)校，屬于學(xué)區(qū)房。3、北面緊鄰田家湖濕地公園，景觀效果極佳。4、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)較為便利，提高了本項目的價值；5、改善型客戶及想購學(xué)區(qū)房的客戶將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，使得項目價值有一定影響；2、項目暫無公共交通工具及學(xué)校還未動工，影響客戶對區(qū)域的認(rèn)識；機會（O）：1、田家湖濕地公園的規(guī)劃及學(xué)校的規(guī)劃使得區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、銀行持續(xù)提高利率，增加按揭客戶還款壓力；2、板塊內(nèi)未來住宅供應(yīng)量較大，競爭激烈；3、項目地塊面積較為狹長，產(chǎn)品的規(guī)劃及品質(zhì)受限制。6號地塊項目簡介--現(xiàn)狀（內(nèi)、外情況）6號地塊面積約88畝，北臨職業(yè)中專新校區(qū)，南臨清水廣場、華容東路及建設(shè)中的狀元湖，西臨建設(shè)道路，東臨居民住宅地。周邊有婦幼保健院，華容一中，復(fù)讀學(xué)校。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標(biāo)示區(qū)域。2、左下圖為項目地塊內(nèi)部，土地平整。3、右下圖為地塊南面華容東路及建設(shè)中的狀元湖（建設(shè)中）地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊南面6號地塊項目STOW分析優(yōu)勢（S）：1、屬于郊區(qū)新開發(fā)板塊，也是文化教育中心；2、南面華容東路及建設(shè)中的狀元湖，屬湖景房及學(xué)區(qū)房；3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)較為便利，提高了本項目的價值；4、想購學(xué)區(qū)房的客戶及橋東就業(yè)的購房者將豐富項目的購買群體；劣勢（T）：1、周邊商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，不屬于縣重點開發(fā)區(qū)域，使得項目價值有一定影響；2、周邊商業(yè)住宅較少，夜間較為冷清，極大影響客戶對本項目的認(rèn)可度；機會（O）：1、狀元湖的建設(shè)及年底學(xué)校投入使用使得區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到進一步提升；威脅（W）：1、項目地塊較為孤立，后期產(chǎn)品推廣阻力較大。7號地塊項目簡介--現(xiàn)狀（內(nèi)、外情況）7號地塊面積北面40畝＋南面30共70畝，東面為職業(yè)中專，南北面均為民房，中間道路為4車道的黎淳西路。1、右上圖為衛(wèi)星地圖標(biāo)示區(qū)域。2、左下圖為項目地塊內(nèi)部。3、右下圖為地塊中間道路。地塊衛(wèi)星圖地塊內(nèi)部地塊中間道路7號地塊項目STOW分析優(yōu)勢（S）：1、屬于郊區(qū)新開發(fā)板塊，也是文化教育中心；2、南面可通華容東路及建設(shè)中的狀元湖；3、地塊所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)較為便利；劣勢（T）：1、周邊商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，不屬于縣重點開發(fā)區(qū)域，使得項目價值有一定影響；2、周邊商業(yè)住宅較少，夜間較為冷清，極大影響客戶對本項目的認(rèn)可度；3、項目被黎淳西路一分為二，設(shè)計規(guī)劃有一定難度，產(chǎn)品品質(zhì)不高。機會（O）：1、狀元湖的建設(shè)及年底學(xué)校投入使用使得區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到提升；威脅（W）：1、項目地塊較為孤立，后期產(chǎn)品推廣阻力較大。重點項目立體分析一、盛世新城項目名稱華捷·盛世新城

項目地址城關(guān)鎮(zhèn)人民南路與華鲇路交匯處所屬區(qū)域田家湖現(xiàn)代生態(tài)新區(qū)項目定位公園里·湖景房·50萬㎡容城城央推廣主題公園里安個家總用地面積一期78畝總建面積一期16萬平米綠地率35%容積率2.8總體布局合圍式總戶數(shù)1013戶產(chǎn)品類型高層、小高層、商業(yè)綜合體外觀風(fēng)格ARTDECO主要戶型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)洋房商鋪面積(㎡)87.46㎡106—135㎡151.06㎡-21——1000㎡價格區(qū)間3600-4100元/㎡均價3900元/㎡商鋪均價：認(rèn)籌中車位配比1:0.8銷售進度二批6、7號棟認(rèn)籌中，臨街商鋪認(rèn)籌中當(dāng)前促銷政策住宅2千抵2萬，商鋪2萬抵5萬點評：項目在市場競爭中優(yōu)勢明顯，主要體現(xiàn)在：1、豪華大氣的營銷中心、先建口步景觀在買房的策略給客戶傳遞信心。2、直接面對田家湖，擁有核心外部景觀，1.6萬平米中央主題水景園林使項目在縣房地產(chǎn)市場中成為豪華標(biāo)桿。項目規(guī)劃設(shè)計起點高、小區(qū)整體布局、園林綠化、建筑風(fēng)格、配套、營銷推廣等在華容樓市中具有較強的市場競爭力。主打景觀環(huán)境牌，核心競爭力：規(guī)模大、湖景房、地段。外部環(huán)境田家湖、縣人民醫(yī)院、縣公安局等配套設(shè)施16000平中心園林，4000平生活商超，3萬平商業(yè)步行街，休閑會所，籃球場，羽毛球場，乒乓球室，兒童游樂設(shè)施開發(fā)商湖南華捷置業(yè)有限公司二、中利城項目名稱中利城

項目地址華容縣華容大道西段所屬區(qū)域行政新區(qū)項目定位品質(zhì)之都﹒夢想之城推廣主題在容城建所未建總用地面積

總建面積

綠地率38%容積率

總體布局并排式總戶數(shù)

產(chǎn)品類型高層、小高層、底商外觀風(fēng)格ARTDECO主要戶型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)洋房商鋪面積(㎡)85.89—95.96㎡120—121㎡---價格區(qū)間3600—3800元/㎡均價3800元/㎡商鋪均價：車位配比地上、地下停車位銷售進度二期蓄客階段當(dāng)前促銷政策認(rèn)籌1萬抵2萬點評：項目位于樓市較熱的行政新區(qū)，由外來開發(fā)商開發(fā)，建筑規(guī)模相對較大。前期銷售較好，市場上有一定口碑。中間兩棟樓王為純板房設(shè)計，有一定吸引力。主打地段及建筑風(fēng)格及華容首個4G智能時尚社區(qū)，核心競爭力：規(guī)模較大、意大利風(fēng)情園林、地段。外部環(huán)境縣政府、人民廣場、馬鞍山實驗小學(xué)配套設(shè)施意大利風(fēng)情園林、底商開發(fā)商岳陽中利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、北岸尚都項目名稱北岸尚都

項目地址華鲇路人民醫(yī)院正對面所屬區(qū)域新政新區(qū)項目定位新城中央﹒雙公園﹒40萬方匠心華府推廣主題繁華之上﹒驚艷再起總用地面積150畝總建面積50萬平米綠地率35%容積率3.6總體布局排列式總戶數(shù)

產(chǎn)品類型高層多層小高層商鋪外觀風(fēng)格地中海風(fēng)格主要戶型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)洋房商鋪面積(㎡)83—97㎡120—129㎡135.37㎡-

價格區(qū)間3600—3800元/㎡均價3800元/㎡商鋪均價：-車位配比1:1銷售進度VIP認(rèn)籌中當(dāng)前促銷政策認(rèn)籌2千抵2萬，日進斗金（100元），最高可優(yōu)惠一萬小結(jié)：項目開發(fā)三塊土地分別用三個案名，雙售樓部開業(yè)主要以更全面介紹項目及截客。項目總體量相對較大，但產(chǎn)品設(shè)計一般，主推華容人的奧林匹克城——華容唯一的運動型社區(qū)并未深入人心。其核心賣點同為地段及田家湖白鼎山雙公園。核心競爭力：地段、規(guī)模配套。外部環(huán)境馬鞍學(xué)校、新人民醫(yī)院配套設(shè)施網(wǎng)球場、羽毛球場、酒店、生活超市開發(fā)商岳陽市乾程偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、康橋蘭庭項目名稱康橋蘭庭

項目地址華容縣狀元湖西路所屬區(qū)域橋東片區(qū)項目定位人文里﹒水岸邊推廣主題再戀康橋﹒夢回蘭庭總用地面積

總建面積15萬平米綠地率

容積率

總體布局半合圍式《北斗七星》的風(fēng)