北京星河城三期商業(yè)策劃報告-64DOC-40M可編輯

北京星河城三期商業(yè)策劃報告-64DOC-40M目標(biāo)一：星河城商業(yè)策劃的目的二：星河城社區(qū)商業(yè)的類型與作用【星河城商業(yè)策劃的目的】1.1促進銷售，提升項目形象，完善星河城產(chǎn)品。消費者買的什么？是房子，是居住，是生活的一部分。開發(fā)商賣的是什么？是房子，是居住環(huán)境，是生活環(huán)境。設(shè)計優(yōu)秀的戶型+良好的小區(qū)規(guī)劃+合理的商業(yè)配套=滿足消費者需求的居住環(huán)境按行銷觀念只有滿足需求才能獲得利潤，社區(qū)商業(yè)是居住環(huán)境的一部分是開發(fā)商滿足消費者必不可少的部分。星河城總體規(guī)劃建筑面積112萬平米，規(guī)劃總戶數(shù)6132戶，三期G地塊總體規(guī)劃建筑面積50萬平米，規(guī)劃戶數(shù)3882戶，預(yù)期入住總?cè)丝趯⑦_到17000余人，商業(yè)配套設(shè)置的合理與完善與否關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)，關(guān)系到星河城產(chǎn)品的品質(zhì)，關(guān)系到消費者的消費取向。在西南板塊整體房地產(chǎn)價格飆升的市場背景下，項目之間的競爭將是一個全方位的競爭。根據(jù)消費者關(guān)注度的不同將在戶型、社區(qū)的規(guī)劃、交通條件、商業(yè)設(shè)置、社區(qū)文化品味等多方面競爭。星河城作為百萬平米規(guī)劃的大社區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施的完善和合理的規(guī)劃能夠直接帶動住宅的銷售。另外，因為星河城項目較大，住宅分布的條件差異性較大，很容易造成產(chǎn)品價值會有比較大的差異。社區(qū)商業(yè)元素的加入，將會有效的平衡這種差異，住宅、景觀、商業(yè)將會更有效的區(qū)劃環(huán)境，使整個項目更有機的融為一體，平衡個體價值差異，可以解決外圍住宅、低層住宅難銷售的問題，尤其是沿街塔樓部分的低層住宅較受冷落，而如果有較好的商業(yè)設(shè)施，則容易實現(xiàn)市場推廣。因此，對商業(yè)面積的合理規(guī)劃與一個較好的遠(yuǎn)景描述會保證住宅部分的銷售順利進行；此外，考慮商業(yè)物業(yè)的特點提出一個相對合理的考慮到業(yè)態(tài)組合，管理招商，資產(chǎn)收益等方面的商業(yè)規(guī)劃將保證一個相對穩(wěn)定，優(yōu)秀的居住環(huán)境。滿足社區(qū)居民生活需求，提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造品牌。1.2保證社區(qū)生活品質(zhì),提高業(yè)主對星河城產(chǎn)品及品牌的認(rèn)可與擁護星河城提供的不僅僅是一個家庭的住所，而將是一個更好，更舒適的生活環(huán)境。在社區(qū)中，業(yè)主的各種需要將被滿足。生活必需品、餐飲、娛樂、社交、…..因為人的社會性，社區(qū)商鋪往往是一個社區(qū)中最具人氣的場所。一個商鋪或商業(yè)中心對社區(qū)的活力影響是很大的，社區(qū)商業(yè)為業(yè)主提供了娛樂與社交的場所，而社區(qū)的旺盛人氣則為商鋪提供了消費支撐，所以作為百萬平米大規(guī)模社區(qū)的星河城，其商業(yè)的合理配置將是其成功的重要基礎(chǔ)。1.3挖掘社區(qū)商業(yè)價值、實現(xiàn)商業(yè)盈利星河城112萬平米，預(yù)期社區(qū)居民達到17000余人，自然會帶來相當(dāng)?shù)娜藲?。眾多的小區(qū)消費者的生活購物及其它方面的需求，代來巨大的商業(yè)機會。合理的規(guī)劃商業(yè)配置，最大限度的滿足小區(qū)業(yè)主的需要，實現(xiàn)最大的利潤。在這個經(jīng)營循環(huán)中，合理的環(huán)境布局，合理的商業(yè)業(yè)態(tài)的安排與平面排布對經(jīng)營的市場前景相對較為重要。選最適合的業(yè)態(tài)--做合理的布置--得到最大的商流--最大的利潤結(jié)果--最好的資產(chǎn)收益【社區(qū)商業(yè)的類型與作用】社區(qū)商業(yè)則是以社區(qū)為載體，以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民、滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次，它是相對于城市中心區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)而言的，其在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的范圍等方面都介于區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)之間。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展與城市商業(yè)空間布局的有關(guān)原理和關(guān)注社區(qū)居民消費趨向的多元化、主題化、個性化有關(guān)。社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢，設(shè)施比較齊全，極大地方便了居民的生活。社區(qū)商業(yè)具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。它利用地緣優(yōu)勢，及時、準(zhǔn)確、全面地了解居民的需求動態(tài)，通過科學(xué)組織生鮮、日雜等日常生活用品，合理安排服務(wù)設(shè)施如銀行、郵政、電信、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，干洗、裁剪、餐飲等日常服務(wù)設(shè)施，以及滑冰場、電影院等娛樂設(shè)施。從而滿足了人們“一站式”購物的要求，既節(jié)約了居民的購物成本，又避免了居民長途驅(qū)車購物的麻煩，為居民的生活帶來極大的便利。業(yè)態(tài)多樣化，改變了社區(qū)商業(yè)的布局。社區(qū)商業(yè)不僅有百貨、超市、便利店、折扣店、倉儲店、等，還有餐飲、健身、旅行社、美容美發(fā)店等休閑娛樂商店，這種綜合性、多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)，不僅滿足了社區(qū)居民的日常生活需要，提高了社區(qū)居民生活質(zhì)量。投資前景看好，催生了新的商機。社區(qū)商業(yè)的開發(fā)建設(shè)正在經(jīng)歷從無到有、從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷，帶來了許多新的商機。一般來說，商業(yè)用房的成本和純住宅用房的成本差不多，但其利潤卻比住宅用房高很多，合理的配套使社區(qū)商業(yè)具有可觀的升值潛力。在北京，住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的租售價格比是1：2或1：3，廣州是1：6。同時，商業(yè)用房的集中配套帶來的不僅僅是價格上的收益。集中的商業(yè)配套使得資源配置更合理，避免了開發(fā)商重復(fù)投資和建設(shè)、相互爭奪客源的尷尬。此外，集中配套使得社區(qū)商業(yè)更具有規(guī)模效應(yīng)，使社區(qū)在商業(yè)引資、聚集人氣等諸多方面占得了市場先機。社區(qū)商業(yè)可以劃分為必備性業(yè)態(tài)和選擇性業(yè)態(tài)：其中，必備性業(yè)態(tài)是建設(shè)基礎(chǔ)，其主要包括超市、便利店、菜場（生鮮超市）、餐飲店、藥店、理發(fā)店、洗染店、維修部、舊物回收站等。必備性業(yè)態(tài)更多的是從服務(wù)于項目、服務(wù)于業(yè)主的角度考慮，以服務(wù)功能作為第一目標(biāo)。而體現(xiàn)個性消費需求的專賣店、咖啡館、酒吧、花店、健身娛樂等高消費場所，可以為項目的商業(yè)經(jīng)營增加穩(wěn)定的收入，實現(xiàn)盈利，這部分業(yè)態(tài)則列為選擇性業(yè)態(tài)，主要通過市場機制調(diào)節(jié)，適度發(fā)展。社區(qū)商業(yè)的注意點。盡管社區(qū)商業(yè)的發(fā)展有美好的前景，但在一些環(huán)節(jié)上還要加以注意。主要在：商業(yè)設(shè)施配套要均衡。注意服務(wù)水平低。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)要合理。社區(qū)商業(yè)應(yīng)同時具備購物、休閑和綜合服務(wù)功能。業(yè)態(tài)設(shè)置包括超市、便利店、藥店、快餐店、洗染等服務(wù)設(shè)施以及專賣店、休閑娛樂設(shè)施等。它應(yīng)以先進的商業(yè)業(yè)態(tài)、完善的商業(yè)組合和優(yōu)美的購物環(huán)境，在滿足居民日?；旧钚枨蟮幕A(chǔ)上，為現(xiàn)代人的個性化消費服務(wù)，營造寬松的活動空間；星河城商業(yè)策劃北京市社區(qū)商業(yè)總體市場狀況一：北京市商業(yè)市場現(xiàn)狀及預(yù)期二：社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析三：社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃四：北京市社區(qū)商業(yè)市場預(yù)期五：典型住宅底商個案分析【星河城商業(yè)策劃】一：北京市商業(yè)市場現(xiàn)狀及預(yù)期商鋪供需兩旺、供應(yīng)量快速增長，價格持續(xù)走高目前，幾乎每個房地產(chǎn)項目或多或少都要有底商配套，而不少開發(fā)商就是等著在商鋪產(chǎn)品上賺錢。據(jù)不完全統(tǒng)計，總共有超過300萬平米的供應(yīng)量在這兩年集中釋放。2004年1~9月，北京市商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積達到217581㎡，是2003年全年商業(yè)物業(yè)銷售量的3倍。2004年北京市各區(qū)房地產(chǎn)銷售量對比表商業(yè)地產(chǎn)市場供需兩旺的局面在今年有了全面體現(xiàn)，其勢頭保持穩(wěn)步增長的跡象，以致價格走高而堅挺。2004年北京市各區(qū)房地產(chǎn)銷售量對比表銷售量快速增長，朝陽、豐臺增幅明顯。00去年被稱之為商業(yè)地產(chǎn)年，今年第一季度商業(yè)開發(fā)將依然有所延續(xù)。從上圖可看出，朝陽和豐臺銷售面積激增，豐臺區(qū)依托木樨園商圈明顯帶動其商業(yè)銷售，社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭強勁。2003-2004年北京市房地產(chǎn)各月價格增長對比表2003-2004年北京市房地產(chǎn)各月價格增長對比表銷售價格持續(xù)走高，經(jīng)營較好的項目仍有上升潛力。2005年商業(yè)市場預(yù)期1.2.1商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇，外資商業(yè)對商鋪的需求增加，社區(qū)商業(yè)成為新亮點根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心發(fā)布的《2004年中國商業(yè)地產(chǎn)年度報告及2005年市場展望》認(rèn)為：2005年，國內(nèi)一些開發(fā)實力不濟的小公司將逐漸被擠出市場；外資商業(yè)對商鋪的需求將會有大幅增加；社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿?；開發(fā)商將越來越注重長期收益。商業(yè)地產(chǎn)公司“洗牌”加劇2005年，隨著國內(nèi)各項商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策逐步到位，特別是房地產(chǎn)信貸門檻的提高以及《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》即將出臺，將在一定程度上限制商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)的門檻抬高后，將淘汰眾多不具開發(fā)實力的小公司，而使大公司開發(fā)的集中度提高，投資開發(fā)的盲目狀況將有所改善，將會出現(xiàn)一些無力繼續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目被大公司并購的現(xiàn)象。在投資渠道方面，構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)金融成為中國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。由于國內(nèi)并沒有完全開放房地產(chǎn)金融市場，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，中外基金是否能進入將對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)生很大的影響，這是2005年市場發(fā)展的不確定因素之一外資商業(yè)對商鋪的需求將增加隨著中國商業(yè)零售業(yè)2004年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。據(jù)了解，家樂福將在北京、上海、廣州和深圳等四大城市各新開12家店鋪，在其它一些大城市各新開6到8家新店，同時計劃，明年新開100家迪亞店，2005年新增10至15家冠軍生鮮超市。2005年，外資商業(yè)對商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)新亮點2005年及今后的一段時期，社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿?。?dāng)前，新建居住區(qū)商業(yè)設(shè)施滯后的矛盾比較突出，不僅數(shù)量少、布局分散而且設(shè)施落后、現(xiàn)代化水平差，離以人為本、服務(wù)居民生活的要求還有相當(dāng)差距。商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)要在促進城市商業(yè)繁華、繁榮的同時，更加注重滿足老百姓日常需求的商業(yè)和生活服務(wù)的設(shè)施建設(shè)，要把社區(qū)商業(yè)作為規(guī)劃的重點；在業(yè)態(tài)上，要體現(xiàn)便利性、實用性；在功能上，要以老百姓不斷發(fā)展變化的消費需求為取向，完善服務(wù)設(shè)施，提高服務(wù)功能。這些精神將對各地商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)產(chǎn)生重要指導(dǎo)意義?？梢灶A(yù)計，今后一些適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展的商業(yè)形態(tài)，包括社區(qū)型購物中心、鄰里中心以及現(xiàn)代生活廣場等將會得到快速發(fā)展，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)中的新亮點。開發(fā)商越來越注重長期收益從近幾年的發(fā)展?fàn)顩r來看，由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程問題將逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點，尤其是重點城市中的標(biāo)志性項目的成敗將會起到強力的調(diào)控效果。

隨著商業(yè)地產(chǎn)運營模式的理性回歸逐步到位，以租賃為主的運營模式將越來越多，比例將越來越高，開發(fā)商將越來越意識到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實，而獲得合理收益和長期效益將使市場發(fā)展更趨于有序商業(yè)營銷模式的創(chuàng)新從2003年開始，北京的商業(yè)市場就已經(jīng)出現(xiàn)了“反租”的營銷模式，創(chuàng)造了社會集資、統(tǒng)一經(jīng)營的新模式。在商業(yè)項目上的體現(xiàn)包括：必須由一家公司統(tǒng)一經(jīng)營、購房者只是投資者而非經(jīng)營者、要有相應(yīng)的擔(dān)保等保證措施、每份的份額較小、能夠自由流通(如開發(fā)商回購)等。二：社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析2.1社區(qū)商業(yè)分類及特征社區(qū)商業(yè)，以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。北京市社區(qū)商業(yè)主要分為以下三種類型：社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商鋪和社區(qū)底商。社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域中心商業(yè)、大型購物中心、商業(yè)步行街、專業(yè)市場類商業(yè)等的商業(yè)業(yè)態(tài)，它是一種具有很強地域性、為本地區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)模式。而我們經(jīng)常所講的社區(qū)商鋪是物業(yè)范疇，它是相對于建筑類型而言的，指那些位于社區(qū)內(nèi)的商業(yè)用房或鋪位（經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民），在表現(xiàn)形式上主要是三層以下的商業(yè)樓或底商或者商業(yè)用途裙房。社區(qū)底商一般指社區(qū)物業(yè)中作為商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施的底層建筑，它是社區(qū)配套的組成部分，也是社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式之一。其特征是：設(shè)施比較齊全，極大地方便了居民的生活。社區(qū)商業(yè)具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。業(yè)態(tài)多樣化，改變了社區(qū)商業(yè)的布局。社區(qū)商業(yè)中心內(nèi)不僅有百貨、超市、便利店、折扣店、倉儲店、農(nóng)貿(mào)市場等，還有餐飲、健身、旅行社、美容美發(fā)店等休閑娛樂商店等綜合性、多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)。投資前景看好，催生了新的商機。社區(qū)商業(yè)的開發(fā)建設(shè)正在經(jīng)歷從無到有、從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷，由散、亂、差到集中合理的布局建設(shè)，帶來了許多新的商機。2.2北京市社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析從北京市商業(yè)供應(yīng)方面分析，北京人均商業(yè)面積是0.7平方米，對于先進國家商業(yè)面積是1.5至1.8平方米，香港達到1.45平方米，上海作為中國兩大直轄市，上?，F(xiàn)在都已經(jīng)達到1平方米，北京差30％多的空間，特別是底商商鋪現(xiàn)在是急缺”。而北京社區(qū)商業(yè)的開發(fā)經(jīng)歷了從無到有、從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷。隨著住宅市場的升溫而帶動了投資者對社區(qū)商業(yè)的投資熱情。下面我們將從開發(fā)商和投資商兩方面分析社區(qū)商業(yè)市場的現(xiàn)狀。2.2.1開發(fā)商越來越注重社區(qū)商業(yè)的概念和主題包裝

從以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”，到“珠江駿景”，再到現(xiàn)在的“老番街”，住宅底商已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。

2.2.2投資者理智選擇潛力型社區(qū)商業(yè)作長線投資

巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。但在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，投資者將承受相當(dāng)一段時間的低迷期，這對于經(jīng)濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。2.2.3成熟商圈的社區(qū)商業(yè)潛力巨大憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目雖價格較高但仍能創(chuàng)造佳績。此類型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體，投資風(fēng)險小。許多開發(fā)商在項目前期進行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進行詳細(xì)策劃，力求將項目完美的推向市場。在目前市場中，投資商在選擇店鋪時，所關(guān)心的問題普遍集中在：所在項目的銷售情況，周邊項目情況，周邊商業(yè)情況及樓層、布局、面積、停車位、獨立出入口、物業(yè)管理公司和社區(qū)消費群消費能力等。買家可選擇的空間很大，產(chǎn)品能否在這些實際問題上領(lǐng)先于其他項目至關(guān)重要。小結(jié)：目前北京市社區(qū)商業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出，開發(fā)商和投資者對于住宅底商的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情?？偨Y(jié)：市場價值不斷提升，市場認(rèn)同度也逐漸提高，成為倍受矚目投資熱點投資者具備長期投資的預(yù)期并有一定的抗風(fēng)險能力社區(qū)商業(yè)的投資風(fēng)險以整體商業(yè)投資風(fēng)險而言較為穩(wěn)定，但后期經(jīng)營的好壞直接決定了社區(qū)商業(yè)物業(yè)的贏利和升值。隨著社區(qū)商業(yè)的日漸成熟，其回報率高、成本低、經(jīng)營方式靈活多樣等特點將被越來越多的開發(fā)商和投資者看好，前景明朗。社區(qū)開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)形式大多采用底商形式，底商對某些社區(qū)業(yè)態(tài)而言是無法承載的，目前以底商為普遍業(yè)態(tài)形式的社區(qū)商業(yè)在形式上略顯匱乏。由于社區(qū)商業(yè)收益回報的長期性，商業(yè)的管理與維護將在一定程度上決定投資者的資產(chǎn)收益三：社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃3.1落實社區(qū)商業(yè)規(guī)劃。進一步加強社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃，按照市政府12號令，完善配套商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)、使用管理程序。鼓勵發(fā)展與居民生活密切相關(guān)的社區(qū)便利店、超市，支持引進社區(qū)小型折扣店，對新建居住區(qū)和目前居民生活仍不方便的老社區(qū)。北京市商業(yè)的“十五”規(guī)劃，5年內(nèi)，將陸續(xù)建成400個成規(guī)模的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，每個社區(qū)內(nèi)至少有一個相對獨立的社區(qū)綜合服務(wù)中心。依據(jù)規(guī)劃建設(shè)集購物、餐飲、娛樂于一體的滿足居民多樣化消費需求的綜合性社區(qū)商業(yè)中心，鼓勵消費水平較高的社區(qū)補充完善美容美發(fā)、酒吧、茶館、健身休閑、文化娛樂等個性化消費設(shè)施。

3.2改造社區(qū)便利設(shè)施。大力發(fā)展社區(qū)連鎖便利店；引導(dǎo)企業(yè)改造、發(fā)展多功能、復(fù)合型的社區(qū)連鎖、便利店，將主食廚房等其它多功能服務(wù)搭載到超市連鎖店、便利店里，并通過加盟連鎖等方式，整合小型店鋪，提高經(jīng)營服務(wù)水平。進一步加強菜店（站）建設(shè)；在生活水平較高的地區(qū)改造提升社區(qū)菜市場為社區(qū)生鮮超市和超市化菜市場；在超市、大型商場發(fā)展綠色蔬菜專柜。深入實施“早餐工程”，加強對已規(guī)范店的檢查與指導(dǎo)，并推行在社區(qū)便利店、菜市場中設(shè)早餐經(jīng)營區(qū)，更好地為百姓提供品種豐富、放心質(zhì)優(yōu)的早餐。加強再生資源回收網(wǎng)絡(luò)的規(guī)范，鞏固提高經(jīng)營管理水平。社區(qū)商業(yè)要充分體現(xiàn)以人為本的原則和商業(yè)發(fā)展規(guī)律的要求，以方便居民日常生活、提高生活品質(zhì)為中心，以小型網(wǎng)點為主，大力發(fā)展食品、日用品、餐飲、文化等各類日常生活需要的商業(yè)和服務(wù)業(yè)，尤其要大力適應(yīng)家務(wù)勞動社會化和日常生活現(xiàn)代化的趨勢,在提高傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上,積極發(fā)展符合社區(qū)特點的大眾餐廳、社區(qū)茶館、洗衣保潔、美容健身、家政服務(wù)、老年服務(wù)、修理服務(wù)、電話購物、網(wǎng)上購物、自助繳費等現(xiàn)代生活服務(wù)業(yè),不斷提高生活服務(wù)水平。社區(qū)商業(yè)的重點是規(guī)劃、建設(shè)好配套齊全的社區(qū)商業(yè)中心，全市市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)大體形成400個左右。距離市級、地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，營業(yè)面積總規(guī)模一般應(yīng)為5000--15000平方米，以一家經(jīng)營食品、日常生活用品為主的大中型綜合超市和一家經(jīng)營蔬菜等鮮活商品、攤商集中的社區(qū)菜市場為骨干，同時發(fā)展餐飲、美發(fā)、洗染、修理、回收、代辦等各類小型生活服務(wù)及金融、郵政等配套網(wǎng)點，使之基本滿足周邊居民日常生活的多方面需要。已經(jīng)建成的城市居住區(qū)及平房保護區(qū)，商業(yè)服務(wù)功能不夠完善的，應(yīng)通過調(diào)整結(jié)構(gòu)、置換房屋用途等辦法，按社區(qū)商業(yè)中心的要求逐步加以完善。新建居民區(qū)和危改區(qū)要按照社區(qū)商業(yè)中心配置標(biāo)準(zhǔn)進行配置。在老年人居住較集中的地方，適當(dāng)發(fā)展為老年人服務(wù)的經(jīng)營網(wǎng)點。少數(shù)民族聚居地區(qū)，適當(dāng)發(fā)展符合民族消費習(xí)慣的商業(yè)服務(wù)經(jīng)營網(wǎng)點。在規(guī)劃、建設(shè)好社區(qū)商業(yè)中心的同時，鼓勵居民區(qū)內(nèi)有條件的沿街樓宅底層居民開辦無污染、不擾民的連家店，積極發(fā)展特許連鎖等微型便利店、專業(yè)店，方便居民生活。四：北京市社區(qū)商業(yè)市場預(yù)期從各種類型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢看，由于城市新社區(qū)建設(shè)步伐加快以及各級各地政府目前積極鼓勵發(fā)展社區(qū)商業(yè)，因此2005年及今后的一段時期，社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿?。隨著政府一系列商業(yè)社區(qū)發(fā)展規(guī)劃的利好消息的發(fā)布，以及社區(qū)化服務(wù)概念的深入，消費水平的不斷提高，社區(qū)商業(yè)在大眾化消費日益提高的商業(yè)市場中必然成為商業(yè)發(fā)展的新趨勢。成為社區(qū)居民居所的延伸，滿足居民日常生活需要。從北京市商委規(guī)劃管理處了解到，今后大型商業(yè)設(shè)施將主要在城區(qū)三環(huán)和四環(huán)之間建設(shè)，一方面在三環(huán)以外建設(shè)，可以減小城區(qū)交通壓力，另一方面在城區(qū)以外建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施也會降低開發(fā)成本。此外，也可以彌補近年來迅速發(fā)展的三環(huán)以外地區(qū)大型商業(yè)設(shè)施缺少的遺憾。因此，今后一段時期內(nèi)，3環(huán)外的社區(qū)商業(yè)建設(shè)將成為北京市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點地區(qū)。零售業(yè)態(tài)競爭升級，社區(qū)商業(yè)商機出現(xiàn)。商鋪成交金額和租金紛紛看漲，預(yù)示著未來5-10年，社區(qū)商業(yè)將是一個投資方向。商業(yè)社區(qū)的建立朝著規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的模式發(fā)展經(jīng)營，將改變以前那種分散的經(jīng)營模式，避免無續(xù)的惡性競爭，達到業(yè)態(tài)的優(yōu)化和升級。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展和定位將會朝著理性的符合經(jīng)營模式的方向發(fā)展。更加注重社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃及布局。社區(qū)商業(yè)廣泛被中小投資者看好，其風(fēng)險小，回報率高的特點也將會引來新一輪的投資熱潮。社區(qū)商業(yè)發(fā)展的好壞也將是衡量一個樓盤是否成功的重要標(biāo)志。五：典型住宅底商個案分析5.1世紀(jì)城基本情況位于北京海淀區(qū)板井、藍靛廠地段，整個項目世紀(jì)城三期占地120公頃，規(guī)劃有總建筑面積為248萬平米。包括183萬平米的10個居住區(qū)，和1個教育區(qū)，以及一個商業(yè)區(qū)。容積率為1.7，綠化率為35.％

；項目預(yù)計2005年完全建成。商業(yè)市場定位：建成后的地下不夜城總建筑面積42000平方米，建成后，主要為社區(qū)的近萬戶業(yè)主服務(wù)。其中以地下步行街為整個商業(yè)的中心地下兩層連貫打通，地下道路分為弧形街道和十字街道。十字街道沿街分布36間精品店商鋪，面積從20至200平方米不等。

68萬平米分兩期建設(shè)的大型shoppingmall——金源時代購物中心集商業(yè)、娛樂、購物、休閑為一體的多元化購物中心。地下步行街的主要消費客群定位為本項目及周邊區(qū)域的居民，擬定作為一個泛區(qū)域型的特色商業(yè)步行街。Shopping則以整個北京市的消費群體作為目標(biāo)，輻射范圍含蓋整個城市。主要投資客群定位為看好該區(qū)域發(fā)展空間的商業(yè)投資者，以較高而穩(wěn)定的投資回報率吸引該區(qū)域及泛區(qū)域的商業(yè)投資客群。推廣模式：開發(fā)商專門聘請了管理團隊對商業(yè)的整體進行運作，其商業(yè)實行持有經(jīng)營，商鋪出租的經(jīng)營模式。

5.2珠江帝景基本情況位于北京市中央商務(wù)區(qū)（CBD）東邊緣，社區(qū)采取組團式設(shè)計，分六個區(qū)，總建筑面積90萬平米，由住宅、高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級酒店、會所、甲級寫字樓、歐洲風(fēng)情街、精英雙語學(xué)校等建筑體組成。定位為集休閑娛樂、生活采購、教育醫(yī)療等完善的配套設(shè)施的大規(guī)模國際化豪宅社區(qū)。商業(yè)市場定位：建成為2500米長歐式商業(yè)回廊，其商業(yè)規(guī)模達6萬平方米，預(yù)期輻射80平方公里，消費人群30萬，將是集歐洲各國風(fēng)情的商業(yè)服務(wù)一條街。項目的主要客群主要定位為CBD區(qū)域及以西大望路為縱軸的東部地帶，主要投資客群為看好未來CBD區(qū)域發(fā)展的廣闊空間的商業(yè)投資者。星河城商業(yè)策劃區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析分析一：區(qū)域商業(yè)驅(qū)動因素分析分析二：核心區(qū)域街區(qū)功能配置分析三：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)狀況分析四：區(qū)域在建（售）商業(yè)物業(yè)狀況分析五：區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展機會及飽和點分析分析六：典型競爭個案分析【星河城商業(yè)策劃】區(qū)域劃分說明：根據(jù)項目所處區(qū)域以及周邊直接競爭項目的分布情況，將此次區(qū)域商業(yè)調(diào)研的區(qū)域四至劃分如下：以星河城三起所在G地塊為核心，以北到南三環(huán)，以南到南四環(huán)，以東至豐臺南路、豐臺東路交叉點，以西至南苑路。其中，以項目所在的馬家堡街道為核心區(qū)域，豐臺東路沿線至京開高速板塊、南苑路沿線板塊為間接區(qū)域進行調(diào)研、分析。間接區(qū)間接區(qū)核心區(qū)間接區(qū)間接區(qū)核心區(qū)分析一：區(qū)域商業(yè)驅(qū)動因素分析地段西南部是北京現(xiàn)代化城區(qū)的一個很重要的部分，雖然在一些領(lǐng)域同許多區(qū)域比還有差距，但區(qū)域發(fā)展有時間的先后，在北京市“兩軸—兩帶—多中心”的新城市空間格局下，西南區(qū)域具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢，未來會發(fā)展?jié)摿薮?。。西南區(qū)域是北京三、四環(huán)之間最后一塊尚未大規(guī)模開發(fā)的區(qū)域。今日的西南區(qū)域已經(jīng)開始加快培育和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)，形成適應(yīng)現(xiàn)代化新城區(qū)特點。憑借十幾年積累的豐富資源和發(fā)展空白，西南區(qū)域正迎來新的開發(fā)熱潮。隨著新城市空間格局的提出，交通和環(huán)境的改善，整體規(guī)劃的優(yōu)勢，特色商圈的形成，區(qū)域價值正在迅速提升。交通南三環(huán)與右安門外大街延伸線交匯處，規(guī)劃中的城市新都市地帶；馬家堡西路直達西單，南三環(huán)、南四環(huán)橫貫京城，石榴莊路、戀日大道、馬家堡東路等十余條公交路網(wǎng)密集。以馬家堡西路為起點的地鐵四號線全長26.1公里，縱貫北京城區(qū)南北，為北京市軌道交通線網(wǎng)中的骨干線路，為南北交通的大動脈。右安門外大街延長線馬家堡西路馬家堡西路三環(huán)路段南三環(huán)草橋路段石榴莊路環(huán)境南城環(huán)境的好壞很大程度上取決于自然環(huán)境，涼水河改造治理已經(jīng)進入攻堅階段，隨著涼水河水系整體清淤、改造工程的深入，周邊的環(huán)境將大大改善，物業(yè)項目的整體品質(zhì)也將大幅提升。北京排水集團有關(guān)專家表示：涼水河改造完成后將建成一條旅游觀光河道，恢復(fù)水域生態(tài)系統(tǒng)，并開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。改造治理中的涼水河項目周邊晴空萬里周邊景觀商業(yè)氛圍在西南板塊現(xiàn)有的商業(yè)布局中，木樨園商圈以商業(yè)為主，而麗澤橋商圈則以商務(wù)為主。隨著近年來的發(fā)展，這兩個區(qū)域已經(jīng)逐漸形成一條全新的商業(yè)主軸，使得商業(yè)功能區(qū)連接成片，強化了這個區(qū)域內(nèi)的城市功能。同時，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、城市建設(shè)逐漸擴張的推動下，消費資源的轉(zhuǎn)移和區(qū)域集中在城市的周邊將會出現(xiàn)新的商業(yè)中心，西南三環(huán)沿線就為一個典型代表。汽車ＭＡＬＬ、玉泉營家居建材城等大體量的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，必將帶動其所在區(qū)域的整體商業(yè)氛圍，形成北京的新商圈。就核心區(qū)域商業(yè)氛圍來看，由于連續(xù)幾年房地產(chǎn)開發(fā)面積的驟增，從區(qū)域未來的居住人口和發(fā)展規(guī)模分析，如此大面積的房地產(chǎn)開發(fā)，能夠帶來更大的商業(yè)配套設(shè)施。明日嘉園底商明日嘉園底商、旭日家園底商、戀日嘉園底商明日嘉園底商一定程度上匯聚了區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)氛圍，滿足社區(qū)居民日常生活需求、帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，此外、星河城三期G地塊規(guī)劃商業(yè)、未來假日底商以及相關(guān)區(qū)域內(nèi)萬年花城、三環(huán)新城等大體量商業(yè)規(guī)劃，將從整體上帶動西南區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，為西南板塊中央生活配套區(qū)（CLD）提供完善的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。戀日嘉園底商戀日嘉園底商馬家堡東路戀日大道汽車交易中心分析二：核心區(qū)域街區(qū)功能配置區(qū)域主要商業(yè)網(wǎng)點分布圖馬家堡東路商業(yè)街明日嘉園社區(qū)商業(yè)戀日嘉園社區(qū)商業(yè)星河城一二期商業(yè)還建商業(yè)核心區(qū)戀日大道汽配一條街未來上層社區(qū)底商本項目規(guī)劃中的商業(yè)馬家堡東路商業(yè)街明日嘉園社區(qū)商業(yè)戀日嘉園社區(qū)商業(yè)星河城一二期商業(yè)還建商業(yè)核心區(qū)戀日大道汽配一條街未來上層社區(qū)底商本項目規(guī)劃中的商業(yè)此外，由于豐臺區(qū)總體規(guī)劃中對豐臺橋南地區(qū)作為中央生活配套區(qū)域（CLD）的整體商業(yè)規(guī)劃（即萬年花城、三環(huán)新城社區(qū)底商整體規(guī)劃）、南苑路商業(yè)街以及珠江駿景千針街、彩虹城底商的規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的商業(yè)配置逐步增多。分析三：區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)狀況3.1供應(yīng)量商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營性質(zhì)規(guī)模（㎡）樓層狀況備注石榴莊路沿線——戀日嘉園底商華人音像連鎖商業(yè)零售約501戀日圖片社社區(qū)服務(wù)約501草橋招待所賓館//思美樂西餅屋食品餐飲約50-1001盲人按摩美容按摩//果珍松花粉專營商業(yè)零售約501花鄉(xiāng)玉景家政社區(qū)服務(wù)約501建設(shè)銀行銀行約3001草原興發(fā)綠食店商業(yè)零售約50-1001雪亮眼鏡商業(yè)零售約1001欣欣洗衣店（水店）社區(qū)服務(wù)約50-1001知足者（足療）美容按摩//國大海亮眼鏡商業(yè)零售約50-1001東方神雪美容美發(fā)美容按摩約100-1501錦繡大地綠色食品專營商業(yè)零售約1001志達誠信酒店專營商業(yè)零售/1雙匯連鎖商業(yè)零售/1北京早餐食品餐飲160/轉(zhuǎn)讓戀日麗都家常菜食品餐飲//動物醫(yī)院社區(qū)服務(wù)約501、地下1仙妮蕾德食品商業(yè)零售約501草橋香煙專賣商業(yè)零售約501生態(tài)園超市商業(yè)零售約1501意大利伊爾薩洗衣店社區(qū)服務(wù)約50-1001阿尼亞女子舍賓美容按摩//藝人街美容美發(fā)美容按摩約1501光輝慶宇酒店用品商業(yè)零售約2001中國煙草商業(yè)零售約501北京棋院春秋分院美容按摩/1合作志趣多蛋糕房食品餐飲約50-1001金象大藥房醫(yī)藥保健約2001東坡眉州酒樓食品餐飲約15003金九龍飯店食品餐飲約15003好利來蛋糕食品餐飲約1501華潤萬家超市商業(yè)零售約15002張一元茶莊商業(yè)零售約1501麥當(dāng)勞食品餐飲約3001商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營性質(zhì)規(guī)模（㎡）樓層狀況備注石榴莊路沿線——旭日嘉園底商阿國形象設(shè)計美容按摩約1001打字復(fù)印社區(qū)服務(wù)約501網(wǎng)吧社區(qū)服務(wù)//三友愛車社區(qū)服務(wù)約100-1501萬益家隆超市商業(yè)零售2200地下1中國移動通信專業(yè)市場約3001正華房地產(chǎn)中介約501小豆特味面食品餐飲約3001柯達圖片社區(qū)服務(wù)約50-1001名煙名酒商業(yè)零售約50-1001中外煙酒商業(yè)零售約501豫滿江火鍋食品餐飲2001餃子館食品餐飲約50-1001福奈特干洗社區(qū)服務(wù)約50-1001楚福源酒樓食品餐飲約10001-2松尚散熱器商業(yè)零售約50-1001首都電器商業(yè)零售約50-1001紅鏡子服飾商業(yè)零售約50-1001艾如私語美容美容按摩約50-1001好利來蛋糕食品餐飲約1501東方商廈商業(yè)零售約30001-2京都形象設(shè)計美容按摩約1501白天鵝美發(fā)美容按摩約1501好望角音像圖書商業(yè)零售約1001城南涮肉城食品餐飲約2001秀色山川食品餐飲約2001美廉美超市商業(yè)零售約2000地下1佳樂凝春美容美容按摩約1501建設(shè)銀行銀行約3001電動車大世界商業(yè)零售約1501名煙名酒商業(yè)零售約50-1001商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營性質(zhì)規(guī)模（㎡）樓層狀況備注石榴莊路沿線——其他社區(qū)底商中國工商銀行銀行約2001煙酒超市商業(yè)零售約501千鶴藝容美容美發(fā)美容按摩約100-150/REGATTA2008運動品專賣商業(yè)零售約100-1501夢影美發(fā)美容按摩約100-1501澤芳苑美容美容按摩約100-1501采軒美容美容按摩約100-1501金三蓮西餅屋食品餐飲約100-1501吳欲泰茶莊商業(yè)零售約100-1501運動上線專賣商業(yè)零售約100-1501尤薩洗衣店社區(qū)服務(wù)約100-1501七彩風(fēng)情美容美發(fā)美容按摩約100-1501居家近食品便利店商業(yè)零售//北京農(nóng)村信用社銀行約300-5001再美泉洗浴中心美容按摩約20001-2戀日美食城食品餐飲約5001-2陽光地帶外貿(mào)服飾商業(yè)零售約50-1001名煙名酒商業(yè)零售約50-1001納蘭美容美容按摩約50-1001嘉事堂藥店醫(yī)療保健約50-1001孕嬰專賣商業(yè)零售約50-1001名煙名酒商業(yè)零售約50-1001喜達美美容美發(fā)美容按摩約1501獅比地童裝商業(yè)零售約50-1001自然美生活館美容按摩/1豪亨新地帶美容按摩/1星光天使數(shù)碼影像商業(yè)零售約50-1001萬萬順美容足療美容按摩/1從實際市場調(diào)研結(jié)果分析，項目周邊石榴莊路、戀日大道戀日汽車交易中心、馬家堡東路以及角門北路等商業(yè)總面積預(yù)計在10-15萬平米左右（馬家堡西路臨建商業(yè)未計算在內(nèi)）。跟項目直接相關(guān)的石榴莊沿線現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)總量預(yù)計達到4-5萬平米左右。3.2商業(yè)供應(yīng)特征區(qū)域內(nèi)較為集中的商業(yè)分布在石榴莊路沿線戀日嘉園底商，以萬益嘉隆商城和明日東方商廈為典型代表。主要為社區(qū)商鋪，表現(xiàn)為1-2層左右的商務(wù)樓、住宅等建筑底商、或者商業(yè)用途裙房。主要的商業(yè)業(yè)態(tài)集中在：餐飲、娛樂場所（如麥當(dāng)勞、好利來等、）中小型零售業(yè)（包括：超市、藥店、小賣部、書報亭、服裝店、音像店等）社區(qū)服務(wù)業(yè)（如：銀行、美容美發(fā)、中介機構(gòu)、寵物商店、干洗店等）專業(yè)市場有大中電器、移動通信營業(yè)廳和戀日大道汽配一條街。一級輻射區(qū)內(nèi)的商業(yè)社區(qū)生活服務(wù)功能性較強，大多商鋪屬于投資小、容易出租、轉(zhuǎn)讓的中、小型投資商鋪。總體來說，區(qū)域商業(yè)僅限于滿足周邊社區(qū)日常生活需求，除戀日汽車交易中心外，泛區(qū)域的商業(yè)項目較少。3.3物業(yè)業(yè)態(tài)及功能分析3.3.1項目周邊區(qū)域典型商業(yè)業(yè)態(tài)分布調(diào)研（不完全統(tǒng)計）業(yè)態(tài)細(xì)分?jǐn)?shù)量總量百分比石榴莊路其他區(qū)域商業(yè)零售業(yè)音像店3317041%專賣店29超市5藥店2社區(qū)服務(wù)業(yè)銀行4374%水店1/10．5%美容美發(fā)2293118%洗衣店4/42%寵物商店（醫(yī)院）1/10．5%餐飲、食品店17203722%購物中心2242%賓館2463．5%中介2242%教育培訓(xùn)機構(gòu)/110．5%娛樂休閑/442%健身1232%總計169說明：根據(jù)項目周邊現(xiàn)有核心商業(yè)區(qū)附近商業(yè)網(wǎng)點進行不完全統(tǒng)計，以反映區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)種類以及分布規(guī)則。3.3.2區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例圖從現(xiàn)有商業(yè)的業(yè)態(tài)種類分析，項目周邊現(xiàn)有商業(yè)的功能定位主要以滿足社區(qū)居民的日常生活為主，缺乏相應(yīng)的泛區(qū)域輻射商業(yè)。3.4價格水平即租售率分析由于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)多數(shù)為舊項目底商，已完成銷售工作，因此，對價格水平的分析中，重點側(cè)重對區(qū)域商業(yè)租金水平的分析，現(xiàn)有商業(yè)的銷售價格為商業(yè)物業(yè)二級市場價格。經(jīng)實地調(diào)研，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的價格水平如下：租金水平：1.8元/平米/天——2.5元/平米/天售價水平：6000元/平米——10000元/平米區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)物業(yè)整體租售率達到70%左右，相比較而言，戀日嘉園的整體租售情況較明日嘉園好，商業(yè)經(jīng)營狀況也相對較好。3.5商業(yè)分布規(guī)律馬家堡街道區(qū)域由于近年來住宅開發(fā)力度加大，社區(qū)底商供應(yīng)量增加。除戀日嘉園等成熟社區(qū)底商社區(qū)周邊主干道分布形成臨街社區(qū)商業(yè)街和鄰里中心外，在建過程中的部分社區(qū)也分別沿社區(qū)外圍規(guī)劃社區(qū)商業(yè)。從整體的商業(yè)布局來看，石榴莊路沿線戀日嘉園底商是目前區(qū)域內(nèi)較為核心的地集中商業(yè)區(qū)，基本上呈現(xiàn)出線性分布的特征，沿主要街道、節(jié)點分布，由于社區(qū)相對成熟，入住業(yè)主帶動周邊消費群體形成一定的商業(yè)氛圍。戀日大道垂直于南四環(huán)，沿街規(guī)劃汽配產(chǎn)品的專業(yè)化商業(yè)街，體量規(guī)模在1萬平米以上，是南城區(qū)域主要的汽車交易市場之一。除石榴莊路沿線以外的商業(yè)網(wǎng)點呈非連續(xù)性點狀分布，整體的商業(yè)街效果差，沒有將幾個成規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點有機連接，之間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性較差，因而沒有形成完整的商業(yè)街形象和商業(yè)氛圍。馬家堡西路與石榴莊路交接部分的農(nóng)貿(mào)市場區(qū)域，主要作為滿足日常居民飲食需求的農(nóng)副產(chǎn)品市場，形象較差，缺乏統(tǒng)一管理。3.6商業(yè)市場空缺或不飽和行業(yè)：醫(yī)院、運動場、洗浴中心、游泳館、健身中心等醫(yī)療保健機構(gòu)快遞、搬家公司、家政、保險、家電維修等旅行社、證券公司、汽車租賃、賓館教育機構(gòu)、書店、咖啡店、KTV等休閑娛樂類分析四：區(qū)域在建（售）商業(yè)物業(yè)狀況4.1在建商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量及建筑形態(tài)分析主要項目規(guī)模建筑形態(tài)總體量商業(yè)體量萬年花城200萬平米12萬平米商業(yè)街、住宅底商彩虹城50萬平米/住宅底商未來上層6．9萬平米2400平米住宅底商城南嘉園二期40萬平米5000平米住宅底商戀日嘉園二期20萬平米8588萬平米住宅底商裙樓珠江駿景40萬平米3萬平米住宅底商星河城三期50萬平米約5萬平米住宅底商裙樓總計406．9萬平米約22萬平米/另外，三元的西邊還有一個在建的大型超市——易出蓮花。從實地調(diào)研的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，相關(guān)區(qū)域競爭項目未來商業(yè)推廣總體量將達到20萬平米以上，其中位于西南“花鄉(xiāng)板塊”的萬年花城商業(yè)供應(yīng)量達到12萬平米，占區(qū)域社區(qū)商業(yè)總供應(yīng)量的55%左右。核心區(qū)域內(nèi)與星河城三期G地塊的社區(qū)商業(yè)形成直接競爭關(guān)系的商業(yè)供應(yīng)量相對較少，總量約在2萬平米左右，為項目商業(yè)發(fā)展提供了一定的市場空間。4.2商業(yè)功能規(guī)劃調(diào)研的在建（售）項目中，由于受到建筑形態(tài)、區(qū)域人口、客群等方面的影響，同時要考慮同項目整體規(guī)劃的呼應(yīng)，基本上在商業(yè)的功能規(guī)劃中，以“服務(wù)于社區(qū)、服務(wù)于業(yè)主、輻射周邊社區(qū)”的社區(qū)商業(yè)為主。4.3價格水平及整體租售率調(diào)研主要項目規(guī)模租售率租金售價萬年花城2元/平米/天暫定10000元/平米規(guī)劃中彩虹城只售不租10300元/平米/未來上層只售不租暫定10000元/平米未推廣城南嘉園二期/未定未推廣戀日嘉園二期/20000元/平米/珠江駿景3-4元/平米/天1500-1800元/平米售罄區(qū)域在建（售）項目的商業(yè)市場價格水平如下：租金水平：2.6元/平米/天售價水平：10000-13000元/平米分析五：區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展機會及飽和點分析5.1機會點分析5.1.1區(qū)域內(nèi)消費需求加大，消費水平提高區(qū)域內(nèi)的住宅銷售連續(xù)火爆，住宅數(shù)量快速增長。區(qū)域內(nèi)的居住人數(shù)增加。消費需求總量與潛在消費總量急劇上升。商業(yè)機會增加。5.1.2商業(yè)投資需求旺盛區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，地產(chǎn)市場在市場容量和價格上快速增長，投資熱度高，經(jīng)濟預(yù)期值和百姓收入心理預(yù)期值高，以第二、三套房和商業(yè)及跨地區(qū)投資性需求旺盛。在目前投資渠道和投資品種有限的情況下，商業(yè)相比其它的投資品種（如股票、期貨、債券、住宅等）具有風(fēng)險小、利潤空間大、投資回報周期短等優(yōu)勢。5.1.3區(qū)域商業(yè)市場的狀況現(xiàn)有商業(yè)零售、批發(fā)業(yè)的規(guī)模小、經(jīng)營品種不全，業(yè)種較為分散，商業(yè)配套設(shè)施比較落后；分布零散，沒有形成一定的規(guī)模和商業(yè)氛圍，整體的商業(yè)優(yōu)勢和潛力沒有得到發(fā)揮；隨著本區(qū)域內(nèi)住宅項目逐步增多，供應(yīng)量的增大，固定居民以及流動人口都會有一定比例的增長，目前的商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)比例將通過市場而有所調(diào)整；南城特別是馬西路板塊目前是投資型買家非?？春玫膮^(qū)域，馬西路、右外大街、地鐵4號線等利好因素積極刺激投資興買家，區(qū)域的升值潛力是他們所看好的。5.1.4市場需求量大我們分析北京現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)總面積僅約1000萬平米，人均商業(yè)面積不到0.9平米，遠(yuǎn)低于國外發(fā)達國家人均1.2平米的水平。而且目前北京市房地產(chǎn)市場中商業(yè)物業(yè)的開發(fā)供應(yīng)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅、辦公類等物業(yè)。連續(xù)幾年豐臺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積都在千萬平米以上，特別是周邊項目的供給量都比較大，從區(qū)域未來的居住人口和發(fā)展規(guī)模分析，能夠衍生出需求量很大的商業(yè)配套設(shè)施。5.2威脅點分析5.2.1市場后市有很大的不確定性和風(fēng)險2001—2004年商業(yè)作為一種新型的投資品種，倍受廣大投資者的青睞，幾乎所有的商業(yè)市場銷售一路看好，但是由于大多數(shù)商業(yè)項目前期缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和整體經(jīng)營，后市經(jīng)營比較慘淡，如建外SOHO銷售非?；?，但是后市經(jīng)營比較慘淡，據(jù)有關(guān)專家預(yù)測和分析，2004年、2005年被喻為商業(yè)糾紛年。5.2.2周邊主要競爭區(qū)域和競爭項目與本案開發(fā)周期相同或相近，相當(dāng)體量的商業(yè)供給量進入市場，在一定程度上對本項目商業(yè)的發(fā)展造成了壓力。5.2.3南城發(fā)展歷史制約了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)多以零散的零售業(yè)為主，大多數(shù)中小型商鋪屬于非連續(xù)性分布，在每一個街道和主要的節(jié)點都有零星分布，檔次屬于中低檔，在一定程度上制約了一些綜合、中高檔業(yè)態(tài)的發(fā)展，特別是一些面對高端客戶的業(yè)態(tài)經(jīng)營會受影響。同時，其消費的穩(wěn)定性影響著新商業(yè)的客戶開發(fā)。分析六：典型競爭個案分析6.1競爭個案基本情況6.1.1萬年花城基本情況位于北京西南三環(huán)的花鄉(xiāng)，整個項目被七條市政路分為8大組團；總建筑面積約200萬平米，其中商業(yè)設(shè)施建筑面積約12萬平米；居住總?cè)丝诩s31268人，總戶數(shù)約11167戶；容積率為2.26，綠化率為31%；總投資預(yù)計為60億元，項目預(yù)計2008年完全建成。以餐飲、休閑為主的商業(yè)步行街以餐飲、休閑為主的商業(yè)步行街以娛樂、健身為主的商業(yè)步行街以娛樂、健身為主的商業(yè)步行街商業(yè)市場定位建成后的“萬年花城”商業(yè)街規(guī)模約12萬平方米，由12塊商業(yè)區(qū)組成；其中以兩條步行街為整個商業(yè)的中心，每條步行街長約70米；兩側(cè)是單層的商業(yè)，其單側(cè)商業(yè)面積約1500平米，可以經(jīng)營餐飲。項目的主要消費客群定位為本項目及周邊區(qū)域的居民，擬定作為一個泛區(qū)域型的特色商業(yè)步行街。主要投資客群定位為看好該區(qū)域發(fā)展空間的商業(yè)投資者，以較高而穩(wěn)定的投資回報率吸引該區(qū)域及泛區(qū)域的商業(yè)投資客群。推廣模式作為開發(fā)的首個項目，由于欠缺從事零售業(yè)的經(jīng)驗，所以開發(fā)商專門聘請了管理團隊對商業(yè)的整體進行運作，其商業(yè)實行租售結(jié)合的形式。推廣語逛街回家6.1.2珠江駿景基本情況項目地處木樨園西南角，東臨南中軸路；2000年開始開發(fā)，總建筑面積42萬平米，項目定位為南三環(huán)的精品示范社區(qū)。商業(yè)市場定位：憑借地理位置和交通，依托木樨園商圈這個成熟的服裝業(yè)供應(yīng)區(qū)，擬定推出的定制式服裝商業(yè)街；是相對集中的，同時高于周邊商業(yè)設(shè)施的，中高檔次的、個性化服裝定制場所?？偨ㄖ娣e38000平米，分為30000平米主題商業(yè)街和8000平米精品商城，都是底商或不高于2層的臨街產(chǎn)權(quán)商鋪，面積在100平方米左右，形象店單位面積從60至200平方米不等。主要投資客群定位為看好南三環(huán)木樨園到大紅門一帶，這個“第五商圈”發(fā)展的的商業(yè)投資者，以優(yōu)越的地理位置和便利的交通環(huán)境，及較高的投資回報率吸引的商業(yè)投資客群。推廣模式：開發(fā)商統(tǒng)一對“千針街”的整體宣傳和推廣促銷，并采取了“低價入市、高品位入市”的營銷策略，入市時其在租賃價格上遠(yuǎn)低于周邊商場四層價格，同時推出“3個月免租期、3個月優(yōu)惠期”的促銷。其商業(yè)實行租售結(jié)合的形式。推廣語：風(fēng)情商業(yè)街6.2對本項目的啟示與影響萬年花城、珠江駿景同屬南城住宅項目，與本項目共同影響南城住宅市場，項目關(guān)聯(lián)性較強，我們從市場調(diào)研、分析，到產(chǎn)品策劃及客戶定位、推廣模式與主題等一系列的過程中，一直關(guān)注著萬年花城及珠江駿景的商業(yè)規(guī)劃、市場定位。從個案產(chǎn)品硬件設(shè)施及客戶定位、形象定位、商業(yè)概念來看，本案在市場定位、客戶定位上面與二者形成互動的關(guān)系，發(fā)揮其正面影響。從二者的基本情況分析，我們繼續(xù)認(rèn)真思考它們對于本案的意義和影響。萬年花城規(guī)劃的200萬平米超大規(guī)模社區(qū)在西南甚至南城足具影響力，“逛著街回家”的商業(yè)概念從一定程度上提升南城住宅項目的品質(zhì)發(fā)揮良好的作用。同時，為本案的推廣做出了一個參考。其次，珠江駿景地處木樨園商圈，本身的高端形象定位和產(chǎn)品硬件狀況，再結(jié)合所形成的商業(yè)風(fēng)情街，將硬件設(shè)施和形象搭配和諧，有助于提高部分客戶的心理預(yù)期值。這對于本案客戶的實際需求有正面意義。從這個角度來看，本案的區(qū)位及交通優(yōu)勢更加明顯，在推廣宣傳上可以借勢以區(qū)位價值及星河城積累的品牌形象，提升項目市場價值，走品牌化發(fā)展道路，從而提升項目商業(yè)形象。

星河城商業(yè)策劃項目分析分析一：GI地塊商業(yè)產(chǎn)品概況分析二：GI地塊商業(yè)產(chǎn)品SWOT分析分析三：GI地塊商業(yè)產(chǎn)品核心價值提煉分析四：GI地塊商業(yè)產(chǎn)品障礙層分析分析五：項目居民出行路線分析【星河城商業(yè)策劃】分析一：GI地塊商業(yè)產(chǎn)品概況G1地塊222614179131234518形態(tài)塔塔塔塔塔塔塔塔塔塔獨立獨立面積2125.41188.51476.7851.31301.6873.71444.62415.32730.14312.83394.23010.5G-1地塊樓體地下一層一層二層三層222614179131234518

G2地塊2723181514104321922形態(tài)塔塔塔塔塔塔塔塔塔塔獨立獨立面積2125.41188.51476.7851.31301.6873.71444.62415.32730.14312.83394.23010.5G-1地塊樓體地下一層一層二層三層2723181514104321922層高地下一層住宅底商3.9m純底商4.2m首層4.5m4.5m二層5.1m4.2m三層——3.9m星河城G地塊住宅部分建筑面積為419551.7萬平米，商業(yè)部分面積面積50249.4平米，總建筑面積469801.1，商業(yè)部分占總面積的10.7%，由4棟獨立的商業(yè)樓和16棟塔樓底商構(gòu)成，其中G1地塊商業(yè)總面積25124.7平米，G1地塊4#樓為規(guī)劃的會所，面積為4312.8平米，G2地塊商業(yè)總面積為25124.7平米，沿星光大道商業(yè)面14452.6平米，社區(qū)外圍商業(yè)面積35796.8平米。獨立商業(yè)樓塔樓底商

分析二：G地塊商業(yè)產(chǎn)品SWOT分析2.1優(yōu)勢分析2.1.1區(qū)位優(yōu)勢項目所在馬西路區(qū)域處于南三環(huán)與四環(huán)之間，屬于北京城市內(nèi)核區(qū)域，毗鄰木樨園商圈、立澤橋商圈，商務(wù)氛圍日趨濃厚，隨著南城認(rèn)可都的逐步上升，市場認(rèn)知度、接受度也逐漸上升，選擇在本項目置業(yè)，容易給客戶一種心理上的認(rèn)同感。2.1.2交通優(yōu)勢本項目地處于泉營環(huán)島東南，項目以北為大紅門路，以東為貫穿南二環(huán)、南三環(huán)、四環(huán)直通西單商圈的馬西路，以西連接南二環(huán)、南三環(huán)的右外大街，項目周邊公交網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，規(guī)劃中的地鐵4號線位于項目東南側(cè)，交通發(fā)達，輻射能力強。2.1.3規(guī)模優(yōu)勢星河城三期50萬平米，近萬居民，商業(yè)部分約5萬多平米，屬于中型商業(yè)社區(qū)，可以分為社區(qū)內(nèi)商業(yè)和社區(qū)外商業(yè)，內(nèi)部商業(yè)依托予以消化，社區(qū)外商業(yè)則可以通過周邊衍生的商業(yè)需求予以消化。2.1.4竟?fàn)巸?yōu)勢在星河城住宅銷售日亦面臨竟?fàn)幍臅r候，星河城的商業(yè)很幸運的能夠先于各個竟?fàn)帉κ纸ǔ伞?.1.5星河城、璽萌地產(chǎn)品牌優(yōu)勢。星河城從2003年開始推廣銷售，經(jīng)過2年時間，星河城以及開發(fā)商璽萌置業(yè)積累起良好的品牌效應(yīng)，在消費者和業(yè)主中間品牌美譽度較好。2.2劣勢分析2.2.1產(chǎn)品設(shè)計方面地商的商業(yè)建筑形式，住宅一、二層部分地下一層、地上三層為商業(yè)，產(chǎn)品的通透性、兼容性、可視性較差，使用率較低?？傮w來講，底商產(chǎn)品設(shè)計不利于商業(yè)整體規(guī)劃和分割，在業(yè)態(tài)和業(yè)種的選擇上，受到了一定程度的限制。2.2.2根據(jù)社區(qū)規(guī)模缺乏社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)規(guī)劃各組團規(guī)劃比較零散、分散，難以形成統(tǒng)一的整體形象，難以規(guī)劃主力店。2.2.3底商產(chǎn)品在經(jīng)營業(yè)態(tài)上受到諸多限制，諸如：餐飲、洗浴等。2.2.4區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展不成熟，缺乏經(jīng)營形象，多為小商品的批發(fā)、零售業(yè)等中低檔產(chǎn)品為主，商業(yè)氛圍不夠濃厚。2.3機會點分析2.3.1商業(yè)投資需求旺盛國民經(jīng)濟持續(xù)增長，全國市場在市場容量和價格上快速增長，投資熱度高，經(jīng)濟預(yù)期值和百姓收入心理預(yù)期值高，以第二、三套房和商業(yè)商務(wù)及跨地區(qū)投資性需求旺盛。在目前投資渠道和投資品種有限的情況下，商業(yè)相比其它的投資品種（如股票、期貨、債券、住宅等）具有風(fēng)險小、利潤空間大、投資回報周期短等優(yōu)勢。2.3.2市場需求量大我們分析北京現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)總面積僅約1000萬平米，人均商業(yè)面積不到0.9平米，遠(yuǎn)低于國外發(fā)達國家人均1.2平米的水平。而且目前北京市房地產(chǎn)市場中商業(yè)物業(yè)的開發(fā)供應(yīng)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅、辦公類等物業(yè)。連續(xù)幾年豐臺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積都在千萬平米以上，從區(qū)域未來的居住人口和發(fā)展規(guī)模分析，能夠衍生出需求量很大的商業(yè)配套設(shè)施。2.3.3區(qū)位優(yōu)勢區(qū)域內(nèi)交通道路網(wǎng)絡(luò)的改善，人氣的匯聚，區(qū)域認(rèn)同度的上升，消費能力增強，具備較強的消費能力，生活社區(qū)的發(fā)展使得與之配套的商業(yè)需求旺盛。2.3.4住宅銷售與商業(yè)租售交相輝映2004年全年星河城三期住宅的銷售實現(xiàn)了12億的銷售額，2005年1月份實現(xiàn)1.2億的銷售額，整個項目一直保持熱銷的局面，很大程度上會刺激商業(yè)租售的熱度。通過商業(yè)部分的推廣與租售，為2005年星河城三期住宅的銷售增加亮點，最重促進銷售。2.4威脅點分析2.4.1市場后市有很大的不確定性和風(fēng)險。2001—2004年商業(yè)作為一種新型的投資品種，倍受廣大投資者的青睞，幾乎所有的商業(yè)市場銷售一路看好，但是由于大多數(shù)商業(yè)項目前期缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和整體經(jīng)營，后市經(jīng)營比較慘淡，如建外SOHO銷售非?；?，但是后市經(jīng)營比較慘淡，據(jù)有關(guān)專家預(yù)測和分析，2004年、2005年被喻為商業(yè)糾紛年。2.4.2周邊主要競爭區(qū)域和競爭項目與本案開發(fā)周期相同或相近，相當(dāng)體量的商業(yè)供給量進入市場，在一定程度上對本項目商業(yè)的發(fā)展造成了壓力。2.4.3本項目除獨立商業(yè)樓外，均為塔樓底商，空間上不容易自由組合、分割，產(chǎn)品的通透性、兼容性、可視性較差，并且商業(yè)人流也不容易組織。對租售和后期經(jīng)營管理造成了壓力。

分析三：商業(yè)產(chǎn)品核心價值提煉3.1市場價值本案的市場價值和商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品有效需求和潛在市場的認(rèn)識和發(fā)展是本案最核心的價值。根據(jù)對南城商業(yè)地產(chǎn)市場需求走勢、產(chǎn)品及市場表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品主要是針對中產(chǎn)階層和準(zhǔn)中產(chǎn)階層，并且南城市場這部分需求的市場成長未來的一段時間內(nèi)將保持較為強勁的勢頭。因此，培育、挖掘潛在需求，在挖掘潛在需求上采用系統(tǒng)的招商方案、有主題的業(yè)態(tài)規(guī)劃和有力的市場推廣措施，是本案最核心的價值。3.2品牌價值星河城一期已經(jīng)入住的良好的示范作用，2年時間的推廣，已經(jīng)在南城甚至北京地產(chǎn)有良好的形象和較高的品牌知名度。璽萌置業(yè)通過“未建房，先修路”等企業(yè)行為形成南城地產(chǎn)強勢企業(yè)品牌，具有鮮明的品牌個性，具備強大的品牌優(yōu)勢。3.3產(chǎn)權(quán)價值在土地政策緊縮的情況下，北京城中心的土地稀缺性表現(xiàn)得日益明顯，隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展、交通的改善，地段也逐漸成熟，持有經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，給客戶提供專業(yè)服務(wù)，為租戶提供最好的經(jīng)營平臺，保持住良好的租客群體，讓有限的土地更有效地發(fā)揮經(jīng)濟效益，做持有能夠獲得一種非常平穩(wěn)的投資回報。持有經(jīng)營為今后產(chǎn)品的分割，主題業(yè)態(tài)定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃等產(chǎn)生積極的作用。3.4區(qū)位價值本案處于南三環(huán)、南四環(huán)之間，馬西路和右外大街分布項目東西兩側(cè)，另有規(guī)劃中的地鐵4號線，交通和地理位置比較優(yōu)越，與第五商圈關(guān)系密切，對其區(qū)域集中輻射體現(xiàn)出區(qū)位價值。隨著市場對南城的認(rèn)可，近年周邊項目：城南嘉園、瑞麗江畔、戀日嘉園、戀日花都等均有良好的市場表現(xiàn)和市場影響，區(qū)位價值逐步得到提升。分析四：商業(yè)產(chǎn)品障礙層分析4.1商業(yè)的布局形式社區(qū)規(guī)劃各組團規(guī)劃比較零散、分散，難以形成統(tǒng)一的整體形象，形成集中的商業(yè)形式，規(guī)劃主題業(yè)態(tài)。4.2商業(yè)的結(jié)構(gòu)僅4棟屬于純商業(yè)樓，其他部分基本為塔樓底商，均為塔樓底商，兼有地下一、地上一、二、三層的結(jié)構(gòu)形式，部分戶型不夠方正，空間上不容易自由組合、分割，產(chǎn)品的通透性、兼容性、可視性較差，并且商業(yè)人流也不容易組織。對租售和后期經(jīng)營管理造成了壓力。

分析五：項目居民出行路線分析右外大街右外大街公交車站AB馬西路AB馬西路DCDC地鐵4號線地鐵4號線居住組團行車、行人路線行人路線社區(qū)居民主要通過地鐵、公交車或者開車出行，主要通過右外大街、馬西路兩條道路，東西向的星河廣場路為步行街，南北向的星光大道為市政路。居住在A組團的居民若從右外大街出行，則主要通過西路口或北路口，從馬西路出行則主要通過北路口和東路口。居住在B組團的居民若從右外大街出行，則主要通過西路口或北路口，從馬西路出行則主要通過北路口和東路口。居住在C組團的居民若從右外大街出行，則主要通過西路口或南路口，從馬西路出行則主要通過南路口和東路口。居住在D組團的居民若從右外大街出行，則主要通過西路口、南路口，從馬西路出行則主要通過南路口和東路口。星河城商業(yè)策劃客群分析分析一：區(qū)域居民分析分析二：星河城客戶分析分析三：區(qū)域商業(yè)投資客群分析【星河城商業(yè)策劃】分析一：區(qū)域居民分析1.1社區(qū)居民保有量1.1.1新建社區(qū)居民數(shù)量項目總戶數(shù)增容量人口規(guī)模入住率人口保有量星河城2250+38823.52146280%17170瑞麗江畔25003.5875075%6563戀日嘉園10433.5365080%2920未來上層5763.5201670%1411戀日花都12003.5420072%3024城南嘉園40003.51400078%10920合計154513.554079——42008說明：周邊項目均為檔次與價位相當(dāng)?shù)钠胀ㄗ≌椖?，故增容量統(tǒng)一按平均每戶3.5人計算，1—房屋空置率=入住率1.1.2老社區(qū)居民及流動人口數(shù)量從實際市場調(diào)研結(jié)果分析，我們預(yù)計目前草橋欣園13萬平米、嘉園等老社區(qū)的人口在10-13萬人左右。

根據(jù)對本項目周邊主要的交通道路右外大街、石榴莊路、馬家堡西路的統(tǒng)計分析得出，右外大街的瞬間人口密度達到22人/分鐘，石榴莊路的瞬間人口密度為27人/分鐘，馬家堡西路的瞬間人口密度為18人/分鐘按照正常作息規(guī)律，本項目周邊主要交通道路的日平均人流量達到3萬人以上。據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，石榴莊路、右外大街人流量平均比馬家堡西路人流量高出10%-20%左右，結(jié)合時間、地點、調(diào)查時間等干擾因素對本項目周邊有效人流數(shù)量進行分析和預(yù)估，區(qū)域日流動人口應(yīng)該在2.5萬人左右。1.2居民消費結(jié)構(gòu)及消費習(xí)慣吃類商品在消費結(jié)構(gòu)中較高，穿類商品占的比重相對較低。隨著居民生活水平的不斷提高，用類商品是近幾年來發(fā)展的焦點，也是消費者主要的消費對象，用類商品在區(qū)域消費品市場中占據(jù)約近半的市場份額，但仍比全市平均水平稍低。1.2.1從對社區(qū)配套的整體需求方面我們把馬家堡板塊，區(qū)域居民主要消費的社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施分為3個層次，即：“強度需求商業(yè)設(shè)施”，“中度需求商業(yè)設(shè)施”和“弱度需求商業(yè)設(shè)施”。1.2.1.1強度需求商業(yè)設(shè)施：我們將需求的比重超過50%的劃分為“強度需求商業(yè)設(shè)施”，此類商業(yè)設(shè)施主要包括綜合超市、菜市場、購物中心、銀行，如下圖所示：1.2.1.2中度需求商業(yè)設(shè)施：我們將需求的比重在10%-50%之間的劃分為“中度需求商業(yè)設(shè)施”，此類商業(yè)設(shè)施主要包括綜合藥房、診所、餐館、郵局、24小時便利店、書店、洗衣店、美容美發(fā)店、老年活動中心，如下圖所示：1.2.1.3弱度需求商業(yè)設(shè)施：我們將需求的比重在10%以下的劃分為“弱度需求商業(yè)設(shè)施”，此類商業(yè)設(shè)施主要包括綜合彩擴沖洗店、茶館、花店、寵物店，如下圖所示：

1.2.2從日常生活、休閑娛樂方面從以上列表統(tǒng)計出：區(qū)域居民日常消費在吃、穿、用三方面所占比例相對較高，因此，同居民生活關(guān)聯(lián)度較高的日常消費品的消耗量較大；其中超市已成為大型社區(qū)必備商業(yè)設(shè)施。生存型消費比重逐步減少，發(fā)展型和享受型消費成為居民新的消費熱點。通信，居民生活正在向現(xiàn)代化、時尚化發(fā)展。生活質(zhì)量的提高以及醫(yī)療、教育制度改革的推進使人們在教育、醫(yī)療保健方面的需要明顯增長。1.3居民消費能力及消費需求潛力分析馬家堡板塊固定居民群體中，嘉園、草橋欣園等屬于較老的社區(qū)，其社區(qū)居民家庭結(jié)構(gòu)比例穩(wěn)定，收入水平中等，消費群體對產(chǎn)品的品牌敏感度低。隨著舊城的改建，新建成的戀日嘉園、戀日花都、未來上層等新興社區(qū)的居民有著更強的消費能力，但對商品的價格敏感度也較高，其一般有固定的消費場所，是區(qū)域商業(yè)的主要消費群體。1.4未來商業(yè)消費趨勢分析北京市政府2002年下發(fā)的對新建改建居住區(qū)公共服務(wù)配套建設(shè)指標(biāo)中修訂了在涉及商業(yè)時的規(guī)定，新建改建居住區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)配套用房51％用于社區(qū)內(nèi)必設(shè)的項目，包括綜合超市、菜市場、再生資源回收點；49％是用于其他商業(yè)服務(wù)業(yè)項目，比如餐飲、便民店、藥店、書店等等，社區(qū)商業(yè)配套在社區(qū)內(nèi)的設(shè)置將更加獨立，而且相對集中。其中特征有：隨著人們的消費習(xí)慣及消費趨勢的變化而發(fā)展，如生活節(jié)奏加快、生活質(zhì)量提高、工作壓力增大、與世界的時尚距離縮短等特點，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展將更為迅速。教育、文化、娛樂消費支出越來越受到居民選擇性消費時的關(guān)注。隨著住宅檔次的上升，居民對“健身場所”、“西式快餐廳”、“游泳館”、“球類運動場館”、“酒吧”等的需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。居民對餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)性質(zhì)的商業(yè)需求量逐步增大，并對商業(yè)的內(nèi)容和質(zhì)量要求逐步增高。分析二：星河城客戶分析2.1客戶購房經(jīng)歷分析客戶主要以首次置業(yè)和二次置業(yè)為主，投資客戶的比重在逐漸增加2.2客戶家庭結(jié)構(gòu)分析2.2.1年齡構(gòu)成——集中在30-45歲之間2.2.2家庭構(gòu)成三口之家所占比例最大。購房客戶家庭人口比例最大的是三口之家，達到43％；其次是2口之家，單身家庭和4口以上的家庭比例較小。2.3家庭收入及消費能力分析2.3.1家庭收入分析主力消費群購買力在50-75萬元，月供能力2709-3386元，家庭月收入10800-13500元；次主力消費群購買力在25-40萬元，月供能力1354-2176元，家庭月收入5400-8700元。2.3.2消費能力分析由于區(qū)域社區(qū)品質(zhì)的不斷升級，價格逐漸上漲，住戶家庭已由過去的中低檔收入家庭轉(zhuǎn)向中高檔收入家庭，居民家庭結(jié)構(gòu)比例穩(wěn)定，總體收入水平中等。2.4受教育程度及文化素質(zhì)分析星河城客群向知識化、年輕化發(fā)展，置業(yè)投資更趨理性2.4消費群體及消費偏好分析2.4.1消費群體分析將本項目所在區(qū)域中覆蓋的所有年齡階層的終端消費者進行分類，主體在31-35歲占35%，36-45占40%，30歲以下占15%，所以從業(yè)態(tài)的定位上應(yīng)盡可能滿足各年齡階段的消費需求。2.4.1.1沖動一族消費群體（30歲以下）屬于沖動性消費心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡互相攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定的消費盲目性。消費力以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食音樂飾品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。2.4.1.2感性一族消費群體（30-35歲）具有一定的經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌和享受，消費心理較為成熟。消費力一種高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用性產(chǎn)品為主，包括電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家具用品等。2.4.1.3理性消費一族群體（36-45歲）較強的經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟理性。消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主，包