合肥圣大國際購物廣場項目認知及解決思路課件

合肥圣大國際購物廣場項目認知及解決思路致安徽圣大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009.05.09易居（中國）控股有限公司易居中國-上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司合肥圣大國際購物廣場項目認知及解決思路一、易居（中國）介紹----------------------------------------03二、易居對項目的理解----------------------------------------20三、易居成功操作案例----------------------------------------65四、項目合作方式-------------------------------------------103目錄︱CONTENTS易居（中國）介紹PARTⅠ易居中國/紐交所上市公司易居（中國）是中國首家在美國紐約股票交易所上市的（紐交所交易代碼：EJ）房地產(chǎn)現(xiàn)代服務企業(yè)易居（中國）是中國排名第一的房地產(chǎn)流通服務企業(yè)中國綜合實力最強的房地產(chǎn)信息綜合服務商易居（中國）控股有限公司E-HOUSE(CHINA)

HOLDINGS

LIMITED營銷代理上海房屋銷售（集團）有限公司房產(chǎn)經(jīng)紀易居臣信地產(chǎn)顧問有限公司基金管理易居(中國)資本投資管理有限公司決策咨詢克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司廣告?zhèn)髅缴虾Ｌ熳繌V告有限公司辦公樓店鋪代理產(chǎn)權(quán)代辦及產(chǎn)權(quán)調(diào)查二手房住宅房屋銷售中介尾盤行銷企劃與銷售執(zhí)行廣告創(chuàng)意策劃股權(quán)投資，PRE—IPO收購具有潛力的物業(yè)土地合作開發(fā)土地合作開發(fā)新聞采編、報道廣告投放論壇、活動市場資訊信息集成解決方案研究報告客戶分析企劃推廣銷售代理后期服務易居中國/五大主營業(yè)務運作板塊易居（中國）擁有五大主營業(yè)務運作板塊，為客戶提供全程、全方位的解決方案自２００２年以來上海房屋銷售（集團）有限公司連續(xù)6年榮獲上海房地產(chǎn)營銷代理最高榮譽“金橋獎”自２００４年以來上海房屋銷售（集團）有限公司連續(xù)4年榮獲全國百強房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)年度評選“第一名”2006年易居（中國）唯一榮獲“中國房地產(chǎn)流通服務行業(yè)領先公司品牌”2008年易居（中國）連續(xù)4年中國房地產(chǎn)策化代理百強企業(yè)“第一名”最佳綜合服務機構(gòu)五大主營業(yè)務運作板塊/營銷代理易居（中國）營銷代理，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)無可爭議的領頭羊五大主營業(yè)務運作板塊/決策咨詢2009年，克而瑞“咨詢中心”，以高端產(chǎn)品線（專業(yè)顧問部）集結(jié)的模式開始運轉(zhuǎn)，細分區(qū)域開發(fā)、主題地產(chǎn)、商辦地產(chǎn)、建筑規(guī)劃、全程營銷五條產(chǎn)品線全程營銷商辦地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)主題地產(chǎn)建筑規(guī)劃一中心五條線，引擎咨詢，專注高端，多元并進咨詢中心專業(yè)的價值體系獨特能力/資源集成性咨詢+平臺型團隊獨特競爭力/1個全國視野+50個本土化城市經(jīng)驗+市場前沿成長型方法觀獨特質(zhì)量保障/內(nèi)部質(zhì)量控制管理+外部充分高效溝通五大主營業(yè)務運作板塊/決策咨詢/商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問服務易居（中國）克而瑞咨詢中心-商辦事業(yè)部，是商業(yè)地產(chǎn)“全程&全領域”綜合服務商作為中國首家房地產(chǎn)流通服務企業(yè)“易居（中國）”的重要分支機構(gòu)，商辦事業(yè)部秉承易居（中國）一貫的宗旨，致力于提供商業(yè)地產(chǎn)“全程&全領域”的解決方案。全程服務取地階段規(guī)劃階段招商階段運營階段商業(yè)辦公酒店綜合體咨詢顧問招商顧問運營顧問憑借充足的信息來源、強大的研發(fā)能力、快速的去化速度和充足的融資能力易居中國將通過基金管理，建立海外資本和中國房地產(chǎn)企業(yè)之間的橋梁這是一個剛剛進入的全新領域，發(fā)展機遇充足，未來前景廣闊2008年以來，宏觀緊縮政策下，中國地產(chǎn)業(yè)面臨的最大問題就是“資金”五大主營業(yè)務運作板塊/基金管理易居（中國）基金管理，擁有為優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目保駕護航的天然責任08年1月，易居基金板塊啟動，管理的首期境外基金為1億美元（其中包含美國SIG的投資）。依托克而瑞覆蓋70個城市的強大數(shù)據(jù)庫與咨詢力量支持，以及易居集團在營銷代理行業(yè)最頂尖的銷售資源，易居基金以精英化的團隊，打造中國最專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理公司。五大主營業(yè)務運作板塊/基金管理易居（中國）基金管理，擁有為優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目保駕護航的天然責任08年，易居基金抓住中國經(jīng)濟和世界經(jīng)濟變化中的機會點，實現(xiàn)所投資項目全盈利的百投百中佳績。成功運作上海大學科技園項目，并協(xié)助人和商業(yè)控股有限公司（1387.HK）在香港聯(lián)交所主板成功掛牌上市。尤其是人和商業(yè)上市當天交投活躍，在大盤大跌5.15%的逆市環(huán)境下，收市價較發(fā)行價上升4.4％，一舉跑贏大市。這是全球金融海嘯登陸香港股市以來的第一只、同時也是唯一一只成功上市的股票，成為香港聯(lián)交所2008年最大規(guī)模的IPO之一。08年投資項目整體回報率截止到目前高達80%以上。目前易居基金公司在積極擬建人民幣基金項目，籌備中的易居有限合伙基金預計規(guī)模約3至5億人民幣，這將是易居基金管理的首個人民幣房地產(chǎn)基金。易居中國/專業(yè)研究團隊中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)專業(yè)研究團隊結(jié)合易居研究院的整體資源，克而瑞在全國各地現(xiàn)在有40個房地產(chǎn)研究所，形成了中國目前規(guī)模最大的房地產(chǎn)專業(yè)研究團隊，總部的專業(yè)研究人員超過100人，全國各地還有數(shù)百人，通過已經(jīng)建成的中國最大的數(shù)據(jù)庫，在信息基礎上形成研究成果。目前每月有數(shù)百份的研究報告、上千萬字的研究成果出爐，每月有超過3000家企業(yè)客戶在使用我們的研究成果。易居研究院在全國各地擁有大量專家資源，其中包括來自高校、政府、研究機構(gòu)、傳媒及上市公司的70余位權(quán)威專家。易居房地產(chǎn)研究院積極開展中國房地產(chǎn)市場的專業(yè)研究工作，每年完成的課題研究40余個，其中包括由建設部、政府委托的課題研究項目。14易居中國/專業(yè)研究團隊中國最多權(quán)威專家資源中國房地產(chǎn)界知名專家、博士生導師張永岳教授為易居研究院院長，張院長同時兼任華東師范大學商學院院長、東方房地產(chǎn)學院院長、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事、上海市經(jīng)濟學會副會長、上海房產(chǎn)經(jīng)濟學會副會長、中國房地產(chǎn)測評中心副主任等社會職務。同時，張院長還被聘為國家住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場監(jiān)測司專家、閘北區(qū)人民政府第五屆專家組專家?？硕鹂偛枚∽骊畔壬嫒我拙友芯吭焊痹洪L、中房協(xié)中介委員會秘書長、中國房地產(chǎn)及住宅研究會理事代表，同時，丁祖昱先生也被聘為國家住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場監(jiān)測司專家，為政府的房地產(chǎn)政策制定和實施提供專業(yè)的意見。15三教授工作室：由滬上房地產(chǎn)研究領域的“三教授”（張泓銘，印堃華，張永岳）組成。印堃華教授，上海財經(jīng)大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任；張泓銘教授，上海社會科學院房地產(chǎn)業(yè)研究中心常務副理事長；張永岳教授，華東師范大學東方房地產(chǎn)學院院長。易居中國/專業(yè)研究團隊易居國內(nèi)知名專業(yè)機構(gòu)中國房地產(chǎn)測評中心辦公室：中國房地產(chǎn)測評中心是一家不以盈利為目的的專業(yè)測評機構(gòu)，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會、國務院發(fā)展研究中心中國企業(yè)評價協(xié)會、北京大學不動產(chǎn)研究鑒定中心、上海易居房地產(chǎn)研究院、新浪網(wǎng)技術(shù)（中國）有限公司五家單位共同發(fā)起成立。以“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評”為核心推出各類榜單及相關(guān)研究報告。張永岳教授任中國房地產(chǎn)測評中心副主任、易居研究院副院長龍勝平博士任副主任兼秘書長。16中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會中介專業(yè)委員會秘書處：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會（簡稱中房協(xié)）是建設部下轄的團體，

是與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)的企事業(yè)單位、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及有關(guān)個人自愿參加組成的全國性行業(yè)非營利性社會組織，目前有2100多家會員單位。易居（中國）董事長周忻先生任中房協(xié)中介委員會主任、克而瑞總裁丁祖昱先生任中房協(xié)中介委員會秘書長，中介委員會包括流通、代理和經(jīng)紀、評估業(yè)務板塊，通過中房協(xié)，我們可以與全國各城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會建立關(guān)系。（注：周忻董事長還是中華房地產(chǎn)投資商會理事。中華房地產(chǎn)投資開發(fā)商會〖簡稱CREDIA或地產(chǎn)商會〗成立于2006年9月,是一個會員制的非營利性行業(yè)協(xié)會，易居（中國）控股有限公司是該商會正式會員。通過地產(chǎn)高管俱樂部（REEC）的定期交流，我們與中國地產(chǎn)百強企業(yè)一半以上的CEO保持著密切聯(lián)系。）易居中國/專業(yè)研究團隊易居國內(nèi)知名專業(yè)機構(gòu)中國高等院校房地產(chǎn)學者聯(lián)誼會秘書處：由易居研究院發(fā)起的房地產(chǎn)專業(yè)的專家學者組織，張永岳教授任會長、崔裴副教授任聯(lián)誼會秘書長、。該組織囊括了北京大學、清華大學、中國人民大學、復旦大學、上海交通大學、同濟大學、華東師大、上海財大、浙江大學、中山大學、天津大學、四川大學、東南大學、中央財經(jīng)大學、東北財大等中國所有房地產(chǎn)專業(yè)高校的教授學者，與全國各地的高校和專家建立了廣泛的聯(lián)系。易居中國/網(wǎng)絡平臺資源中國房地產(chǎn)信息化的領跑者易居（中國）網(wǎng)絡平臺資源1234新浪樂居中國最大的房地產(chǎn)網(wǎng)絡媒體及信息服務平臺中國地產(chǎn)網(wǎng)面向中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)160萬從業(yè)者及數(shù)千萬房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者的專業(yè)門戶房友在線面向中國二手房近20萬家門店數(shù)百萬從業(yè)者中國房商網(wǎng)中國最大的房地產(chǎn)商務平臺論壇資源博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇中國目前規(guī)格最高，影響最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇商業(yè)推動地產(chǎn)年會中國目前規(guī)格最高、影響最大的商業(yè)地產(chǎn)論壇贏在商業(yè)地產(chǎn)學習型論壇中國目前輻射區(qū)域最多的商業(yè)地產(chǎn)學習型論壇廣東連鎖商業(yè)年會及商洽會中國對接開發(fā)商與連鎖商家的最佳平臺中國地產(chǎn)界信息化管理應用大會中國房地產(chǎn)信息化最前瞻的頂級盛會地產(chǎn)界生態(tài)建筑節(jié)能峰會中國生態(tài)節(jié)能技術(shù)最領先的專業(yè)論壇俱樂部資源易居群英會職業(yè)經(jīng)理人俱樂部旨在搭建中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人信息溝通、協(xié)作交流的橋梁房地產(chǎn)總裁沙龍致力于全國房地產(chǎn)行業(yè)及多層面的發(fā)展；打造業(yè)內(nèi)總裁、董事長交流、溝通與聯(lián)誼的平臺中國房地產(chǎn)工程技術(shù)精英俱樂部均活動20余場，累計活動近百場，幾乎全國各大城市都留下了俱樂部的足跡中國房地產(chǎn)行業(yè)資源最強整合者依托新浪樂居、中國地產(chǎn)網(wǎng)、中國房商網(wǎng)、房友在線等網(wǎng)絡平臺數(shù)萬計的線上用戶，通過整合開發(fā)商、政府、高校、研究機構(gòu)、社會團體、上市公司、券商、投行、傳媒及相關(guān)行業(yè)中介機構(gòu)、設計單位等行業(yè)資源，成功在線下舉辦各類專業(yè)論壇，并擁有業(yè)內(nèi)最具影響力的論壇品牌。同時，通過不同類型的沙龍、俱樂部方式，整合各類行業(yè)資源，搭建中國地產(chǎn)最大、最優(yōu)社交圈。易居中國/資源整合易居中國/合作伙伴政府部門及相關(guān)機構(gòu)中國建設部顧問中房協(xié)常務理事中國房地產(chǎn)高校學者聯(lián)誼會中華房地產(chǎn)投資商會中國房地產(chǎn)測評中心金融機構(gòu)CreditSuisseMorganStanleyCapitalDLJ房地產(chǎn)基金SIGMerlin招商銀行崇德基金Farallon浦東發(fā)展銀行外資房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)HinesKailongFirstChinaPropertyGroupF&NWoolim港資房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和記黃埔香港九龍倉新鴻基（香港）新世界（香港）恒基中國瑞安地產(chǎn)恒隆地產(chǎn)香港興業(yè)中信泰富嘉華中國長江實業(yè)香港利星行東方金馬國內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)萬科集團中海地產(chǎn)世茂房產(chǎn)碧桂園集團華遠地產(chǎn)合生創(chuàng)展富力地產(chǎn)SOHO中國恒大地產(chǎn)華潤置地招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)綠地集團陽光100上海復地中新集團上海城開棲霞建設上實地產(chǎn)上海城投融僑集團大華集團上海古北新世界地產(chǎn)陸家嘴地產(chǎn)金融街北辰實業(yè)北京城建上海城建華僑城房產(chǎn)首創(chuàng)置業(yè)金地集團首開集團中華企業(yè)遠洋地產(chǎn)寶地置業(yè)上海地產(chǎn)中星集團中國最廣泛的跨行業(yè)客戶資源，擁有5000家開發(fā)商客戶。中國房地產(chǎn)百強70%的企業(yè)均與易居（中國）建立了合作關(guān)系易居對本項目的理解PARTⅡ易居對本案的理解/研究思路建立在時間軸上的研究思路開發(fā)風險預判相關(guān)案例借鑒開發(fā)模式創(chuàng)新項目定位解析操作思路框架開發(fā)條件分析過去現(xiàn)在未來開發(fā)條件分析易居對本案的理解/項目開發(fā)條件/地塊審視占地面積近20萬平方米(286畝)總建筑面積近35萬平方米容積率2.0商業(yè)用地性質(zhì)，可兼顧酒店、辦公地塊審視東二環(huán)路以東、合裕路以南易居對本案的理解/項目開發(fā)條件/規(guī)劃條件分析規(guī)劃條件分析：交通區(qū)位較有優(yōu)勢，但并非城市發(fā)展主流，區(qū)域發(fā)展缺乏核心引爆點根據(jù)城市總體規(guī)劃，合肥未來全力向南拓展，而本案所處的區(qū)域并非城市發(fā)展的主導方向；在合肥“141”空間發(fā)展戰(zhàn)略中，東區(qū)定位為居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)，而本案所處區(qū)域在合鋼搬遷后，除了建材市場外尚無明確的發(fā)展定位；合裕路高架橋的開通及周邊道路系統(tǒng)的完善，進一步確立了本案所在區(qū)域作為合肥東部門戶的地位，有效縮短與城市核心地區(qū)的心理距離，未來人口的導入可以預期。易居對本案的理解/項目開發(fā)條件/區(qū)域條件分析區(qū)域條件分析：已具備一定的人口和產(chǎn)業(yè)基礎人口因素：合鋼生產(chǎn)部門搬遷后留下的生活區(qū)，帶來約10萬的人口，但消費檔次偏低隨著合裕路高架的通車，周邊的鋼西村、柳蔭塘村可能成為合肥未來城市化推進的方向，但人口進一步導入的時間不明確本案合鋼生活區(qū)產(chǎn)業(yè)因素：項目周邊已建成紅旗建材批發(fā)市場、華東（國際）建材中心、五里廟裝飾世界、安徽五金國際商貿(mào)城等以建材家居為特色的專業(yè)市場群，為區(qū)域奠定了商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)基礎華東（國際）建材中心紅旗建材批發(fā)市場五里廟裝飾世界安徽五金國際商貿(mào)稱本案易居對本案的理解/項目開發(fā)條件/市場條件分析市場條件分析：“2、4、8、33”格局下的非城市核心商圈根據(jù)《合肥市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2007-2020）》，規(guī)劃為2個都市級商業(yè)功能區(qū)，4個市級商業(yè)功能區(qū)、8個區(qū)級商業(yè)功能區(qū)、33個居住區(qū)級商業(yè)功能區(qū)等級名稱規(guī)模（m2）功能服務人口都市級商業(yè)中心老城區(qū)、濱湖新區(qū)80萬購物旅游文化娛樂金融商務100萬市級商業(yè)中心科學城上派店埠雙墩40萬購物娛樂文化休閑50萬區(qū)級商業(yè)中心共8個20萬購物娛樂文化休閑20萬居住區(qū)級商業(yè)中心共33個2萬社區(qū)配套5萬商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃表明本案并非城市核心商圈從規(guī)模上看，本案應成為區(qū)級商業(yè)中心，但缺乏與之對應的服務人口易居對本案的理解/項目開發(fā)條件/市場條件分析市場條件分析：“一主八次”體系中面臨周邊區(qū)域級商業(yè)中心擠壓本案的商業(yè)輻射范圍受到周邊長江東路商圈和馬鞍山路商圈的擠壓，將主要影響東二環(huán)以東地區(qū)本案可能的輻射范圍長江中路商圈：合肥核心主商圈，以百貨大樓和購物廣場為主南七商圈：合肥傳統(tǒng)商圈，以IT數(shù)碼業(yè)態(tài)為主，代表商業(yè)設施有黃金廣場、合肥商業(yè)大廈馬鞍山路商圈：2005年逐步成型，代表性商業(yè)有新都會環(huán)球購物廣場、合家福購物廣場等明珠廣場商圈：2005年初具影響力，主要商業(yè)設施有桐山國際購物廣場、中州家具市場等三里庵商圈：崛起于2005年，以安徽國際購物廣場為代表，以現(xiàn)代購物為主體長江東路商圈：形成于上世紀90年代末，以綜合批發(fā)類長江批發(fā)市場為代表東門商圈：代表性商業(yè)有瑞景名品中心、商之都大東門店、ITAT會員俱樂部等雙崗商圈：以超市等社區(qū)型配套服務商業(yè)為主，代表性商業(yè)有星海世紀廣場、東方商城新站商圈：依托火車站、汽車站等交通配套，發(fā)展服裝、日用品批發(fā)和現(xiàn)代物流易居對本案的理解/項目開發(fā)條件/競爭條件分析競爭條件分析：合肥全面進入MALL時代，競爭前景不容樂觀商業(yè)發(fā)展階段：08年人均GDP約4600美元，已經(jīng)進入都市MALL全面發(fā)展的階段。商業(yè)發(fā)展空間：除了已運營的元一時代廣場、國購廣場等shoppingmall以外，目前在建或規(guī)劃的還有明發(fā)商業(yè)廣場、信地城市廣場、徽商購物廣場、中環(huán)城等近20個MALL項目，不但規(guī)模龐大，而且業(yè)態(tài)齊全。此外，2008年合肥人均商業(yè)面積接近1.5㎡，遠高于國際經(jīng)驗值1—1.2㎡，市場競爭日趨激烈。合肥人均GDP已超5000美元元一時代廣場，8萬㎡國購廣場，7.8萬㎡明發(fā)商業(yè)廣場，58萬㎡（商業(yè)38萬㎡）信地城市廣場，95萬㎡（商業(yè)58萬㎡）競爭條件分析：區(qū)域商業(yè)？專業(yè)市場？都不具備絕對優(yōu)勢本案位于東部板塊的邊緣地區(qū)，近期周邊人口消費能力較差，缺少發(fā)展區(qū)域商業(yè)的資源條件。做區(qū)域商業(yè)，沒有先天資源做專業(yè)市場，沒有后天優(yōu)勢目前合肥除了北部站前區(qū)重點發(fā)展現(xiàn)代化商貿(mào)物流外，還有多個建材類市場（東方裝飾城、信地商業(yè)廣場等），本案周邊紅旗建材專業(yè)市場經(jīng)營情況一般，如延續(xù)專業(yè)市場思路，從規(guī)模、招商、經(jīng)營等方面都有難度。易居對本案的理解/項目開發(fā)條件/競爭條件分析易居對本案的理解/開發(fā)風險預判開發(fā)風險預判：外在推力缺乏、內(nèi)在動力不足專業(yè)市場人口基礎區(qū)域規(guī)劃商業(yè)環(huán)境檔次偏低人口不足消費偏弱無明確導向和政策支持競爭激烈供求失衡內(nèi)在動力不足外在推力缺乏任一驅(qū)動因素本身尚不足以形成對本案的充分支撐能否找到足以整合各項因素的開發(fā)模式？開發(fā)模式時間：開發(fā)預期依次落實對策易居對本案的理解/開發(fā)模式創(chuàng)新開發(fā)機會構(gòu)思：只有自成一體才有可能生存并發(fā)展開發(fā)對策：面對并不清晰的規(guī)劃預期和區(qū)域市場環(huán)境，將本案的資源條件整合成一個內(nèi)部可循環(huán)的整體進行開發(fā)，并在發(fā)展中粘合區(qū)域內(nèi)各功能空間，通過連鎖反應來刺激與引導區(qū)域整體的后續(xù)開發(fā)，才能確保項目的生存。空間：區(qū)域發(fā)展逐步成熟易居對本案的理解/開發(fā)模式創(chuàng)新/城市綜合體概念城市綜合體：在都市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。具備現(xiàn)代城市的全部功能城市聚集催生城市綜合體城市綜合體城市綜合體的價值體系社會性催生：結(jié)束“攤大餅”模式，不再“鐘擺式”生活精神性催生：城市“生態(tài)化”要求商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)價值城市空間延續(xù)價值土地乘數(shù)效應價值商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合234城市綜合體的四大核心功能1商務操縱著城市信息流、資金流和物流商業(yè)形成城市吸引力和支持其他功能為流動的人口提供舒適的居住環(huán)境酒店為城市街區(qū)提供安全的生活空間居住城市綜合體通過各項功能的綜合互補和整合實現(xiàn)內(nèi)部循環(huán)，同時進行自我更新與調(diào)整，并利用自身優(yōu)勢對外進行輻射。綜合功能形成內(nèi)部循環(huán)1234567高可達性高密度、集約性功能復合性土地使用均衡性空間連續(xù)性強大對外輻射性8城市綜合體特征價值增值性內(nèi)外部完整性易居對本案的理解/開發(fā)模式創(chuàng)新/城市綜合體特征城市綜合體發(fā)展的五種功能核心模式發(fā)展模式特征案例模式一商業(yè)功能核心模式城市核心區(qū)；主干道沿線

區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛

一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理上海五角場香港新城市廣場深圳華潤中心日本福岡博多運河城合肥元一時代廣場模式二酒店功能核心模式不遠離城市核心區(qū)；交通可達性好，沿主干道沿線；商務客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力；頂級商場配套設施上海商城（波特曼酒店）模式三寫字樓功能核心模式政策導向；客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐、產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務核心區(qū)；寫字樓帶動其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場、公寓等配套完善北京東方廣場廣州中信廣場深圳信興廣場財富廣場模式四住宅功能核心模式項目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大；深圳星河國際金地國際城萬科運河東一號模式五均衡發(fā)展模式CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；

建筑面積20萬㎡以上；

開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗

專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營管理香港太古廣場

北京華貿(mào)中心易居對本案的理解/開發(fā)模式創(chuàng)新/發(fā)展模式分類城市綜合體可由商業(yè)、酒店、辦公、住宅等因素驅(qū)動，根據(jù)項目自身優(yōu)勢選擇合適的功能核心模式項目定位項目定位/定位原則基礎性資源成長性資源聚變輻射整合本案項目定位將通過自身優(yōu)勢資源整合，實現(xiàn)項目體的內(nèi)部正循環(huán)，并通過功能創(chuàng)新，擴大對外輻射力，打造標桿性商業(yè)項目基礎性資源成長性資源整合21項目定位/定位原則/整合/基礎性資源基礎性資源1消費基礎資源商業(yè)基礎資源合鋼10萬居住人口，區(qū)域內(nèi)儲備了相當規(guī)模的消費基數(shù)區(qū)域內(nèi)紅旗建材市場已形成了“專業(yè)市場”的商圈氛圍我們通過整合資源實現(xiàn)項目體內(nèi)部正循環(huán)，首先清楚認識項目自身的資源基于商圈又高于商圈實現(xiàn)項目價值飛躍決非天方夜潭基礎性資源成長性資源整合21項目定位/定位原則/整合/成長性資源成長性資源2項目成長性商圈成長性公寓、類住宅產(chǎn)品、辦公產(chǎn)品規(guī)劃的可能，通過項目自身導入中高端消費力的居住及商務人口隨著“華東（國際）建材中心”項目的開發(fā)，區(qū)域“專業(yè)市場商圈”品質(zhì)將得以提升規(guī)劃成長性未來合裕路高架建設，將為項目導入“車行族”消費客群，項目的輻射能力將得以延伸基于商圈又高于商圈實現(xiàn)項目價值飛躍決非天方夜潭樹標桿借商圈靠規(guī)劃當項目自身的資源遠不足以驅(qū)動項目的時候，我們尋求外部推力，并運用不同的推動方式來實現(xiàn)項目價值的飛躍40“借商圈”案例：上海-百聯(lián)中環(huán)購物廣場項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“借商圈”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/上海-百聯(lián)中環(huán)購物廣場區(qū)位：位于上海西中環(huán)；交通：滬寧高速公路與真北路中環(huán)線交匯處；規(guī)模：占地10萬平方米，建筑面積43萬平米。其中商業(yè)建筑面積近25萬平米。上海中環(huán)線項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“借商圈”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/上海-百聯(lián)中環(huán)購物廣場項目所處商圈原為建居建材類專業(yè)市場集聚區(qū)42項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“借商圈”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/上海-百聯(lián)中環(huán)購物廣場百聯(lián)中環(huán)購物廣場是集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的超大型、現(xiàn)代化消費場所，全力打造“一站式購物廣場”；引入包括精品百貨、超市大賣場、專業(yè)賣場等業(yè)態(tài)在內(nèi)的多家主力店、各式風情的主題餐廳、琳瑯滿目的專賣店以及豐富多彩的休閑娛樂項目；廣場的百貨、家居、大賣場三大主力店分別為東方商廈、月星家居和世紀聯(lián)華此外還有婦女用品商店、第一百貨家電數(shù)碼城、新華書店、美齡宮大酒店、申格運動名品城、卡通尼兒童樂園、世紀環(huán)球影城、加勒比海桑拿休閑娛樂中心、金漢斯啤酒烤肉、雷歐健身房等。作為區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的商業(yè)項目，百聯(lián)中環(huán)購物廣場在定位中部分延承了“家居建材”業(yè)態(tài)功能43項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“借商圈”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒啟發(fā)紅旗建材市場為區(qū)域奠定了一定的產(chǎn)業(yè)基礎本項目定位中可延續(xù)商圈已形成的“建材家居概念”，但在品質(zhì)、業(yè)態(tài)及功能上有所提升，如建立品牌體驗店、展示館等。占地總建筑面積85萬平米，建筑面積58萬平米，是集商貿(mào)、物流、會展、倉儲、加工、休閑娛樂為一體的現(xiàn)代大型一站式專業(yè)建材裝飾交易中心品牌館大寧國際商業(yè)廣場由上海福樂思特房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，于2006年開業(yè)。位置：大寧國際位于上海閘北區(qū)中心位置，傳統(tǒng)的住宅集中區(qū)；規(guī)模：項目總占地面積約5.5萬平方米，總建筑面積約25萬平方米；定位：集商務、購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的國際化商業(yè)廣場；功能定位：綜合商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市設施等八大功能；目標消費群體：輻射周邊約150萬的人群，目標消費群體為接近70萬的中高收入者。項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“靠規(guī)劃”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/大寧國際購物中心“靠規(guī)劃”案例：大寧國際購物中心依托周邊強力的交通規(guī)劃、突破非傳統(tǒng)商圈的局限，建成時尚、新奇、獨特的城市綜合體，已形成與城市副中心商圈（火車站商圈）分庭抗禮的局面大寧國際緊鄰上海的中軸線—共和新路南北高架線，為項目導入大量自駕車客源；隨著軌道交通一號線火車站以北延伸段的修建，同時鄰近一號線延長路站、馬戲城站兩個站點的大寧國際具備了更加快速、便捷的客流導入通路；火車站不夜城商圈市中心南京路商圈地鐵一號線/南北高架大寧國際一號線站點項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“靠規(guī)劃”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/大寧國際購物中心南北高架46高架交通有利于外部客源的導入，但緊貼高架道路，嘈雜的交通對商業(yè)項目的品質(zhì)和沿街商鋪的價值有極大的影響，大寧國際通過“商業(yè)內(nèi)移”巧妙的解決了這一難題。項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“靠規(guī)劃”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/大寧國際購物中心高架商業(yè)內(nèi)移項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“樹標桿”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/大寧國際購物中心“樹標桿”案例：大寧國際購物中心，內(nèi)部通過規(guī)劃SOHO商住、酒店式公寓、辦公的規(guī)劃，導入中高端消費人群，樹立客群標桿，同時外圍高檔住宅成為客源補充周邊1公里范圍內(nèi)多個高檔住宅小區(qū)圍合，為項目提供了穩(wěn)定的客源支撐；自身SOHO商住、酒店式公寓、辦公產(chǎn)品的規(guī)劃，自身擁有高端客群上?；壑ズ旅饭埠统谴髮幰拙印皹錁藯U”經(jīng)典案例：新江灣城區(qū)域開發(fā)及土地運營項目新江灣城新江灣城位于上海市東北部楊浦區(qū)境內(nèi)，總規(guī)劃面積約9.45平方公里（由上海城投公司實施綜合開發(fā)的為5平方公里），規(guī)劃人口6-8萬，是目前上海市區(qū)最大的一塊成片開發(fā)的土地項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“樹標桿”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/上海新江灣城易居的服務內(nèi)容：項目土地運營全程顧問開發(fā)前狀況新江灣城原先的定位為4大居住示范區(qū)之一，最初建成的新江灣城時代花園的銷售價格僅2500元/M2；由于搬遷機場、后期建設成本極高等原因，新江灣城開發(fā)在1997年-2002年基本處于停滯狀態(tài)。新江灣城：原定位為上海4大居住示范區(qū)，為中低端產(chǎn)品項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“樹標桿”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/上海新江灣城2002年上海城投委托易居為新江灣城制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃并進行后期的地產(chǎn)營銷工作通過國際招標完成了結(jié)構(gòu)性規(guī)劃；完成景觀設計規(guī)劃；完成每塊土地的控制性詳細規(guī)劃完成新江灣城系統(tǒng)網(wǎng)絡建設進行了新江灣城商標品牌注冊；通過規(guī)劃招標、全市征名、地博會、軟新聞等復合推廣手段，不斷強化新江灣城在上海市場、全國市場的地位，吸引了眾多著名開發(fā)商的關(guān)注；通過各類公益活動、接待事件的良好執(zhí)行，在政府層面形成良好企業(yè)形象。2006年，新江灣城的少量公建初步建成，大量公建項目正在啟動與建設中。我是協(xié)同開發(fā)商進行了公建招商，引入了SMP極限運動中心、美格菲體育會所、宋慶齡幼兒園等。深化城區(qū)功能板塊在住宅區(qū)基本成形后，2006年開始深化商務區(qū)板塊、教育園區(qū)等深化開發(fā)，我司為開發(fā)商提供商務功能定位的全面咨詢，為后期規(guī)劃設計提供依據(jù)。通過我司介紹，城投公司與美國漢斯簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同合作開發(fā)C5地塊，包括15萬平米商業(yè)和22萬平米住宅。成交價格為600萬元/畝。規(guī)劃調(diào)整熟地開發(fā)市場推廣確立品牌和市場定位功能開發(fā)戰(zhàn)略伙伴引進市場招標

2005年，吸引了中海、凱德、順馳、珠江等多家一級資質(zhì)公司參與C1地塊招標，并以599.3萬元/畝成功出讓。2006年，以712萬出讓C2土地項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“樹標桿”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/上海新江灣城通過易居“樹標桿”的土地運營策劃，新江灣城土地價值實現(xiàn)了飛躍2003年2004年2005年2006年2007年項目啟動價值預期300萬元/畝只能用工程換土地形式開展工程C1地塊出售，達到600萬元/畝參與投標的如凱德、珠江、中海等一線品牌C5以605萬元/畝、C2地塊以713萬元/畝出讓吸引美國漢斯、華潤等海內(nèi)外一線品牌D1出讓，吸引海內(nèi)外1線企業(yè)36家參與預計地價將達到1400萬元/畝新江灣城價值走勢圖項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“樹標桿”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒/上海新江灣城52項目定位/定位原則/整合/成長性資源/運用“樹標桿”方式實現(xiàn)的價值飛躍案例借鑒啟發(fā)本案35萬平方米體量，自身也可考慮規(guī)劃高端住宅、類住宅產(chǎn)品，導入中高端消費人群，成為本項目商業(yè)的重要客群來源住宅類住宅項目體商業(yè)項目定位/特色城市綜合體本案項目定位將通過自身優(yōu)勢資源整合打造出一個特色城市綜合體，自成一體，但我們也看到未來商圈間及商圈內(nèi)競爭激烈，我們不得不尋求突破基礎性資源成長性資源聚變（城市綜合體）整合輻射（業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新）家庭消費娛樂經(jīng)濟車輪經(jīng)濟54開發(fā)規(guī)模：6000多平方米經(jīng)營業(yè)績：2007年度日本最受歡迎十大商品的首位，門票一般需提前2-3個月預訂客群描述：3到13歲的兒童項目定位：在兒童成長體驗樂園里面一個標志性品牌主題內(nèi)容：所有的小孩在成人的世界里扮演和體驗一個角色，主題樂園里有60、70個空間展示消防站、警察局、醫(yī)院、銀行、電臺、馬戲團等模擬環(huán)境，用小孩的方式體驗成人的工作和生活。東京Kidzania兒童主題體驗樂園項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒/家庭消費——兒童主題業(yè)態(tài)區(qū)位：香港沙田新城市廣場定位：亞洲首個戶外史諾比樂園和首個以漫畫為主題的游園地占地：近4000平方米分區(qū)：是全世界有最多《花生漫畫》公仔的戶外樂園。一共分六區(qū)，包括史諾比大屋、花生校園、壘球游樂場、史諾比休息廊、花生大道和獨木舟探趣功能：漫畫主題游覽設施和互動街頭表演香港史奴比開心世界項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒/家庭消費——兒童主題業(yè)態(tài)上海仲盛世界商城-國內(nèi)首家采用星期8模式的兒童育樂場所主題：星期8小鎮(zhèn)，國內(nèi)首家采用星期8模式的兒童育樂場所，專為3-13歲孩子打造的社會角色扮演的主題樂園。規(guī)模：營業(yè)面積近7000平米；功能：設有50余個體驗場館，涵蓋8大社會領域的70多種角色扮演游戲。項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒/家庭消費——兒童主題業(yè)態(tài)57項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒//娛樂經(jīng)濟——上?！け卑堕L風業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新：上海北岸長風（易居操作案例）位于上海長風現(xiàn)代生態(tài)、商務、服務綜合規(guī)劃區(qū)，融合商業(yè)、娛樂、辦公、酒店、游艇俱樂部等多種業(yè)態(tài)，具有集約型的規(guī)模優(yōu)勢北岸長風將打造為集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店、游艇俱樂部為一體的商業(yè)綜合項目，深度挖掘產(chǎn)品附加效應，使多產(chǎn)品組合相得益彰。預計到2010年整個商務區(qū)將全部建成后，開發(fā)總量將達到320萬平方米。其中包括辦公樓和商業(yè)娛樂設施建筑面積150萬平方米；酒店式公寓、高尚住宅144.6萬平方米；學校、醫(yī)院及社區(qū)服務中心等各種公建配套設施24.4萬平方米。本項目成功的將娛樂元素注入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的案，通過引入“米高美”資源，驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒//娛樂經(jīng)濟——上?！け卑堕L風引入國際著名娛樂品牌“米高梅”，打造典型零售娛樂目的地項目，把辦公、酒店、娛樂、餐飲和零售設施整合在一起，創(chuàng)造具有協(xié)同效應的休閑目的地。商業(yè)娛樂主題表演：在這個建筑地面積近7萬平方米的大型商業(yè)娛樂項目里，人們可以親身體驗到美國好萊塢經(jīng)典影片回顧以及米高梅制作的燈光影為一體的娛樂內(nèi)容表演。品牌商店：在這里人們將會體驗到華麗的建筑外觀，引人入勝的中央廣場以及高檔特色的品牌商店。品牌展示：“米高梅世界”還將舉辦多種娛樂表演活動并通過多媒體的光影以及水幕特效展現(xiàn)米高梅公司悠久歷史，產(chǎn)品以及成就。項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒//娛樂經(jīng)濟——上海·北岸長風地上一層：休閑餐飲，MGM娛樂主題購物地上二層：流行時尚、特色餐飲，MGM主題娛樂地下一層：Tesco大型賣場地上三層：運動健身，主題餐飲，主題娛樂地上四層：兒童天地，家居用品，電影主題專賣及餐飲地上五層：電影院及威爾士健身會所。商業(yè)娛樂中心業(yè)態(tài)布局項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒//娛樂經(jīng)濟——上?！け卑堕L風中華恐龍園是中國目前最大的生態(tài)主題公園（易居操作案例）常州中華恐龍園園區(qū)規(guī)劃總面積3000畝，一期占地500畝，是一座融科普、博物、游樂、休閑、環(huán)保于一體的以恐龍為主題的綜合性公園。常州中華恐龍園由魯布拉、中華恐龍館、嘻哈恐龍城、雨林冒險、歡樂街、香樹灣花園酒店六大主題區(qū)構(gòu)成，以恐龍館為主體，集展示、游樂、科普和科研為一體，是中國目前最大的恐龍博物館和最大的生態(tài)主題公園，收藏和展示了中國和國際上的恐龍化石三十六具，其中包括最珍貴的中華龍鳥。項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒//娛樂經(jīng)濟——常州·中華恐龍園主題公園產(chǎn)業(yè)聚集居住旅游開發(fā)辦公商業(yè)居住中華恐龍園圍繞娛樂經(jīng)濟進行功能組織和主題開發(fā)，打造休閑度假勝地項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒//娛樂經(jīng)濟——常州·中華恐龍園中華恐龍園以主題公園為引擎，組合了觀光、休閑、度假、會展、運動、娛樂、養(yǎng)生、教育、居住等綜合功能，不同功能間相輔相成、互為支撐和補充，組成一個配套完善、個性鮮明的旅居結(jié)合型休閑度假勝地。中華恐龍園給常州的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)帶來利好，促進餐飲、購物等商業(yè)的發(fā)展，帶來后續(xù)酒店、度假別墅的開發(fā)。杭州“梅家塢”：是杭州城郊最富茶鄉(xiāng)特點的農(nóng)家自然村落和茶文化休閑觀光度假區(qū)，每年上百萬游客中以上海、江蘇等周邊城市為主。上海Outlets：以名品折扣為特點，輻射100公里范圍至長三角江浙區(qū)域，每天車流量達1000輛次，雙休日更是高達五六千輛。外地消費者已占三成以上。車輪經(jīng)濟帶來泛商圈化項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒/車輪經(jīng)濟車輪經(jīng)濟的盛行，擴大了人們的出行半徑，縮短了人們對于以往屬于城市非中心地區(qū)的心理距離，而發(fā)展具有極強聚客效應的特色商業(yè)則使商業(yè)泛商圈化，從而帶動城市商業(yè)的整體升級。車輪經(jīng)濟推動了商業(yè)的泛商圈化趨勢合裕路高架將為項目導入“車行族”消費客群，通過汽車主題商業(yè)將這部分人群轉(zhuǎn)化為有效客群汽車主題館汽車展廳汽車影院汽車延伸商品維修保養(yǎng)服務項目定位/定位原則/輻射/業(yè)態(tài)功能創(chuàng)新/案例借鑒/車輪經(jīng)濟——汽車主題業(yè)態(tài)易居成功操作案例PARTⅢ項目類型主要委托項目物業(yè)類型項目規(guī)模易居服務內(nèi)容綜合性商業(yè)項目海南|博鰲二期商業(yè)、酒店、辦公總建9.5萬㎡項目總體定位海南|?？诤５閸u舊城綜合改造項目商業(yè)、酒店、辦公總建面80萬㎡項目總體定位上海|天鴻長風項目酒店、商業(yè)、辦公總建20萬㎡前期策劃定位/企劃執(zhí)行/銷售執(zhí)行上海|浦房集團盛世寶邸項目住宅、商業(yè)、酒店式公寓總建21萬㎡前期策劃定位/后期營銷招商顧問上海|景瑞生活廣場辦公、商業(yè)總建16萬㎡項目總體定位/企劃執(zhí)行/銷售執(zhí)行上海|久久廣場商業(yè)、酒店、酒店式公寓、公寓總建17萬㎡全程營銷代理上海|歇浦路項目住宅、商業(yè)、酒店、辦公總建15萬㎡前期策劃定位上海|三湘泗涇地鐵站項目酒店式公寓、商業(yè)總建9萬㎡前期策劃定位/后期營銷招商顧問上海|賽格國際廣場住宅、商業(yè)、酒店、辦公總建16萬㎡前期策劃定位/銷售執(zhí)行福州|福州冠亞廣場商業(yè)，公寓，公寓式酒店總建13.5萬㎡前期策劃定位/營銷招商顧問……易居操作案例（例舉）易居操作案例項目類型主要委托項目物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模工作內(nèi)容專業(yè)市場類項目上海|曹安電子商城電子類專業(yè)市場（商業(yè)、辦公）總建50萬㎡前期策劃定位/企劃執(zhí)行/銷售執(zhí)行上海|七浦369服飾類專業(yè)市場總建4萬㎡上海|華盛街商業(yè)總建1.4萬㎡河南洛陽|中原康城專業(yè)醫(yī)藥市場總建40萬㎡……辦公&商業(yè)類項目上海|陸家嘴上海中心商業(yè)、辦公總建48萬㎡項目全程戰(zhàn)略顧問上海|陸家嘴金融中心二期辦公、商業(yè)總建130萬㎡項目前期市場定位/項目總體定位上海|新江灣城E、F區(qū)辦公、商業(yè)總建15萬㎡項目總體定位上海|上海廣場商業(yè)、辦公總建4.08萬㎡項目總體定位/項目估值福州|冠亞廣場商業(yè)、辦公總建13.5萬㎡項目總體定位/企劃執(zhí)行/銷售執(zhí)行……易居操作案例（例舉）易居操作案例易居操作案例（例舉）易居操作案例易居操作案例（例舉）易居操作案例易居操作案例（例舉）易居操作案例易居的服務內(nèi)容：項目全程戰(zhàn)略顧問“上海中心”座落在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)腹地，設計高度為632米，毗鄰金茂大廈和上海環(huán)球金融中心?！吧虾Ｖ行摹睂⒊蔀槔^上海環(huán)球金融中心后新的超高層標志性建筑，其透明的螺旋造型將展現(xiàn)先進的可持續(xù)性發(fā)展設計理念。高632米的上海中心將是這座城市中最耀眼的標志性建築。它完成了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的摩天大廈三重唱。易居操作案例：上海中心——上海未來新地標易居操作案例/上海中心易居操作案例：海南博鰲水城二期項目易居操作案例/博鰲水城博鰲水城位于中國最南端的省份——海南省的東海岸，瀕臨南中國海，是海南著名的萬泉河入?？谒诘?。博鰲水城是海南重點開發(fā)的“特別規(guī)劃區(qū)”，也是中國國家旅游局優(yōu)先發(fā)展的重點旅游項目之一。博鰲水城現(xiàn)已形成酒店住宿、國際會議接待、旅游觀光、高爾夫運動，溫泉度假于一體的綜合規(guī)模，通訊暢通、交通發(fā)達。易居的服務內(nèi)容：項目二期總體定位/后期營銷招商顧問易居操作案例：新江灣城區(qū)域開發(fā)及土地運營項目易居操作案例/新江灣城新江灣城新江灣城位于上海市東北部楊浦區(qū)境內(nèi)，總規(guī)劃面積約9.45平方公里（由上海城投公司實施綜合開發(fā)的為5平方公里），規(guī)劃人口6-8萬，是目前上海市區(qū)最大的一塊成片開發(fā)的土地易居的服務內(nèi)容：項目土地運營全程顧問易居操作案例/上海景瑞生活廣場上海景瑞生活廣場（易居中國操作項目）：商業(yè)核心驅(qū)動開發(fā)型商業(yè)綜合體項目景瑞生活廣場位于上海寶山區(qū)，中外環(huán)間；項目占地6.5萬平方米，總建筑面積16萬平方米。規(guī)劃：地塊沿區(qū)域主干道（殷高西路）分布，全長長600米，建筑規(guī)劃有建筑單體、街區(qū)式商業(yè)。上海中環(huán)線景瑞生活廣場7575建筑1：百安居B&Q裝飾建材超市建筑2-5：國際特色美食尚街建筑6-8：國際特色休閑尚街建筑9：沃爾瑪上海景瑞生活廣場（易居中國操作項目）：品牌主力店+特色商業(yè)街（可售）業(yè)態(tài)規(guī)劃：由主力店百安居（于2006年10月開業(yè)）、特色餐飲休閑消費街、沃爾瑪（即將開業(yè)）、soho辦公組成。易居操作案例/上海景瑞生活廣場易居操作案例：上海電子商城——商貿(mào)核心驅(qū)動開發(fā)型商業(yè)綜合體項目，華東地區(qū)最大的電子產(chǎn)品批發(fā)采購中心強勢熱銷易居操作案例/上海電子商城上海電子商城：曹安專業(yè)市場商圈初步形成環(huán)境中，走“續(xù)產(chǎn)業(yè)”路線，在已有商業(yè)環(huán)境基礎上實現(xiàn)業(yè)種升級、功能升級項目區(qū)位：上海曹安商貿(mào)圈；規(guī)模體量；占地600畝，總建筑面積50萬平方米；項目定位：全國一流電子交易中心，集批零交易，品牌推廣，倉儲物流，電子商務于一體。易居操作案例/上海電子商城在本項目中易居幫助開發(fā)商解決三大疑問：1.在傳統(tǒng)生活消費品專業(yè)市場商圈中，新開發(fā)項目如何取得突破，我們的機會在哪里？2.項目的產(chǎn)業(yè)定位主題做什么？能否在上海做電子批發(fā)采購中心？曹安是否適合做電子批發(fā)采購市場？3.怎樣做一個領先的電子批發(fā)采購市場？（項目功能升級）通過易居的論證和操作，本項目取得了空前的火爆熱銷并實現(xiàn)良性運營易居操作案例/上海電子商城關(guān)鍵問題一：在傳統(tǒng)生活消費品專業(yè)市場商圈中，新開發(fā)項目如何取得突破，我們的機會在哪里？當年以外環(huán)為界，曹安路外環(huán)以內(nèi)段項目，已經(jīng)形成了以生活資料為代表的專業(yè)市場易居操作案例/上海電子商城輕紡市場國際汽配城國際鞋城國際商城？Next……上海國際鞋城地處曹安商圈的中心位置，是一個集批發(fā)、休閑、娛樂、辦公、酒店功能為一體的綜合性的地區(qū)級商貿(mào)中心。曹安國際商城位于大曹安商圈的核心區(qū)域，是曹安商圈中的最大及核心商業(yè)地產(chǎn)項目，項目總建筑面積15萬平米，總投資10億元，是上海外環(huán)線內(nèi)最大的專業(yè)商城。上海曹安國際汽配城是由上海江橋曹安投資發(fā)展有限公司投資創(chuàng)辦的一家大型綜合性汽車用品、汽車（摩托車、電動車）配件、汽車維修與保養(yǎng)設備交易市場。曹安路輕紡市場成立于1994年底，是唯一經(jīng)上海市人民政府批準建立，面向全國、輻射海外的全國性輕紡商品專業(yè)市場，每天人均流量達到3-4萬人次。易居認為：從時間軸分析，十幾年來，曹安經(jīng)歷了從輕紡市場到國際商城的過程，見證了眾多專業(yè)市場的成長，但均為生活消費品專業(yè)市場，區(qū)域?qū)I(yè)市場期待升級。易居操作案例/上海電子商城曹安路沿線逐漸形成８公里長、２０平方公里區(qū)域的商貿(mào)黃金走廊，集商貿(mào)城、總部基地、物流園區(qū)、商務辦公酒店、會展中心等多功能于一體事實證明，在曹安原有內(nèi)環(huán)以內(nèi)以生活資料為代表的專業(yè)市場環(huán)境中，隨著上海電子商城的率先“破冰”，多個“生產(chǎn)資料型專業(yè)市場”開始在曹安外環(huán)外形成布局，并重新定義了曹安從專業(yè)市場商圈到商貿(mào)圈的升級易居建議：上海電子商城可突破“傳統(tǒng)生活消費品專業(yè)市場商圈”定位，實現(xiàn)商圈業(yè)種結(jié)構(gòu)上的升級，升級為“生產(chǎn)資料消費品專業(yè)市場”重新定義曹安商圈！易居操作案例/上海電子商城關(guān)鍵問題二：項目的產(chǎn)業(yè)定位主題做什么？能否在上海做電子批發(fā)采購中心？易居解答：投資專業(yè)市場，關(guān)鍵看行業(yè)——電子產(chǎn)業(yè)，中國第一大產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快——16年來，中國的電子信息產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，每年增長高達20%，是國家GDP增長的三倍。電子信息產(chǎn)業(yè)已成為40個工業(yè)部門的支柱產(chǎn)業(yè)，外貿(mào)出口居第一位。行業(yè)地位高——2005年，中國在全球電子制造業(yè)市場的占有率超過西歐，僅次于美國和日本，成為全球第三大電子信息產(chǎn)品市場。市場需求大——如今的市場手機、電腦、電子元器件等電子產(chǎn)品的需求量極大。一款手機的流行期不超過半年，從而帶動成千上萬種電子元器件不斷的更新?lián)Q代，這就是為什么深圳華強北一條街上有幾十家電子市場的根本原因。投資專業(yè)市場，電子商城有機可尋易居操作案例/上海電子商城83落地上海眾望所歸——產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移催生大市場，電子產(chǎn)業(yè)集聚長江三角洲，大型電子產(chǎn)品交易市場告急！當年，浙江杭州—上?！K蘇州已經(jīng)形成一條電子元器件的產(chǎn)業(yè)走廊，本案所在地正處于這條產(chǎn)業(yè)走廊的交通中心地段。電子元器件產(chǎn)業(yè)60%的產(chǎn)能已經(jīng)轉(zhuǎn)移到以上海為中心的長江三角洲，長江三角洲已經(jīng)逐漸取代珠江三角洲成為我國重要的電子元器件生產(chǎn)基地，但當年整個華東地區(qū)尚未形成一個規(guī)模相當于深圳華強北的交易市場，上海電子商城的出現(xiàn)可能徹底改變這一局面。珠三角有了深圳華強北，環(huán)渤海區(qū)域有了北京中關(guān)村，那么作為中國經(jīng)濟發(fā)達的長三角也必將有自己的旗艦，“上海電子商城”就是這個旗艦。北京中關(guān)村深圳華強北上海電子商城易居操作案例/上海電子商城關(guān)鍵問題三：怎樣做一個領先的電子批發(fā)市場？（項目功能升級）易居解答：領跑專業(yè)市場新模式，打造第五代專業(yè)市場第五代模式：雙“E”模式++打造產(chǎn)業(yè)集群鏈集約式專業(yè)市場商場辦公樓物業(yè)功能運營模式酒店++易居操作案例/上海電子商城易居操作案例：上海北岸長風——辦公核心驅(qū)動開發(fā)型項目，從傳統(tǒng)重工業(yè)區(qū)到副中心城市綜合體的華麗轉(zhuǎn)身所有的失敗是必然的，所有的成功卻不是偶然——上海北岸長風的成功打造在于大膽的思考和準確的定位易居操作案例/上海北岸長風長風生態(tài)商務區(qū)“北岸·長風”項目坐落于上海市規(guī)劃的長風生態(tài)商務區(qū)(普陀區(qū))的東南角，緊鄰長風公園及蘇州河。項目原狀——重工業(yè)區(qū)（舊廠房、舊碼頭、舊民居）區(qū)域舊貌易居操作案例/上海北岸長風在發(fā)展之初，長風生態(tài)商務區(qū)大板塊面臨的挑戰(zhàn)——城市化進程中，傳統(tǒng)重工業(yè)區(qū)能否快速轉(zhuǎn)型為副中心商務區(qū)，并為市場接受？板塊自身是傳統(tǒng)重工業(yè)區(qū)有無可能？現(xiàn)代城市綜合體長風地塊天山古北、仙霞曹楊梅川長征蘇州河天山河畔花園仁恒河濱花園御翠豪庭強生古北花園板塊周邊聚集多個高檔住宅物業(yè)。豪宅板塊漸已形成易居操作案例/上海北岸長風上海整體寫字樓火爆，引發(fā)次中心區(qū)域的商務價值提升2000年開始，隨著房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展上海甲級寫字樓市場也保持異?；鸨纳蠐P局面，整體市場的利好是長風成功的前提。區(qū)域商務發(fā)展受規(guī)劃重視扶持根據(jù)《普陀區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展和布局“十一五”規(guī)劃》，在普陀區(qū)新一輪區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展中，建設新興服務業(yè)集聚區(qū)成為主要的工作目標。而長風生態(tài)商務區(qū)正是“十一五”期間普陀區(qū)確立的三大新興服務業(yè)集聚區(qū)之一。當年，易居在研究了上海寫字樓市場、區(qū)域規(guī)劃等因素后認為：寫字樓市場整體看好是長風發(fā)展生態(tài)商務區(qū)的基礎，政府對區(qū)域的重點規(guī)劃（長風生態(tài)商務區(qū))為板塊發(fā)展提供了支持。易居操作案例/上海北岸長風當年，普陀西區(qū)有高等院校，具有一定的條件發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，而且隨著市政投入的增加、各項配套設施的逐步完善、人氣的進一步聚集，發(fā)展空間將會更大，地塊的升值空間也更大。交通好環(huán)境好地利基礎好區(qū)位好位于虹橋、中山、古北三大成熟商務區(qū)交匯之地，地理位置優(yōu)越。內(nèi)環(huán)、中環(huán)、多條軌道交通為長風地塊提供便捷的交通網(wǎng)路。綠色生態(tài)是這個商務區(qū)最顯著的特點之一。地塊緊鄰蘇州河2.7公里黃金水岸線，將“就勢”建80－130米寬的沿線公共綠帶，形成一條綠色親水景觀走廊。區(qū)位、環(huán)境、交通、基礎四大優(yōu)勢鑄就長風得天獨厚之地利因素易居操作案例/上海北岸長風人和相似案例：上海張江高科技園區(qū)---浦東總部經(jīng)濟的聚集地項目背景：上海市張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，位于浦東新區(qū)中部，規(guī)劃面積25平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。入駐企業(yè)：通用電氣中國總部、阿爾卡特等139家跨國公司總部及研發(fā)中心。園區(qū)創(chuàng)收：2008年1-11月，張江園區(qū)實現(xiàn)經(jīng)營總收入649.99億元，同比增長9.7%；工業(yè)總產(chǎn)值394.5億元，同比增長13.1%。2008全年實現(xiàn)稅收78.76億元，同比增長32.85%，其中地方稅收25.32億元，同比增長30.36%。園區(qū)最終將建設成為國家自主創(chuàng)新示范基地，具有國際競爭力的科學城。從產(chǎn)業(yè)機會角度分析，易居認為，當年總部經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展將催生區(qū)域未來商務辦公的需求、對板塊的認可度和地塊價值的提升目前在長風生態(tài)商務區(qū)內(nèi)組建、或正在籌建的項目公司和運行的公司有38家，其中8家是總部投資型企業(yè)。而總部經(jīng)濟形成的強磁場，又成了吸引上下游產(chǎn)業(yè)集聚、提升地區(qū)經(jīng)濟能級的“功臣”，造就了一個又一個商務密集的經(jīng)濟區(qū)塊。易居操作案例/上海北岸長風經(jīng)過研究后易居認為長風生態(tài)商務區(qū)具有發(fā)展成為商務區(qū)的條件和機會作為商務區(qū)內(nèi)首個開發(fā)項目“北岸長風”如何利用先發(fā)優(yōu)勢？如何規(guī)避先發(fā)劣勢？易居建議其從三個角度亮劍易居操作案例/上海北岸長風亮劍一：易居建議項目應定位為城市綜合體，以“城中之城”的聚合力及內(nèi)循環(huán)體系，抵御區(qū)域商務氣氛尚未形成的不利狀況，實現(xiàn)“先生存”的基本前提。易居建議：北岸長風定位為集商業(yè)、娛樂、辦公、酒店、游艇俱樂部等多種功能為一體的城市綜合體項目。物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議：依水而建多層總部型寫字樓、小高層寫字樓、標準寫字樓、服務型寫字樓、五星級酒店、國際娛樂商業(yè)中心。備注：“北岸·長風”最終的開發(fā)指標，占地面積約11.6萬平方米，地上總建筑面積約29萬平方米，產(chǎn)品包括：4幢依水而建的多層總部型寫字樓、2幢小高層寫字樓、3幢標準寫字樓、1幢服務型寫字樓、1幢五星級酒店、1幢國際娛樂商業(yè)中心。易居操作案例/上海北岸長風總部型寫字樓：多層總部寫字樓，通過毗鄰蘇州河水岸綠地的幽雅環(huán)境吸引總部企業(yè)。標準型寫字樓：標準型寫字樓以人性化的理念，讓人與環(huán)境充分和諧，戶型空間可自由拼合，靈活應用空間；服務式辦公樓：以服務功能勝出，為中小企業(yè)解決各類商務需求。亮劍二：易居建議豐富的辦公產(chǎn)品線，擴大客戶群，降低項目風險，通過獨棟景觀總部大樓帶動可自由拼合的標準型國際寫字樓。易居操作案例/上海北岸長風亮劍三：引入國際著名娛樂品牌“米高梅”，打造典型零售娛樂目的地項目，把辦公、酒店、娛樂、餐飲和零售設施整合在一起，創(chuàng)造具有協(xié)同效應的休閑目的地。商業(yè)娛樂主題表演：在這個建筑地面積近7萬平方米的大型商業(yè)娛樂項目里，人們可以親身體驗到美國好萊塢經(jīng)典影片回顧以及米高梅制作的燈光影為一體的娛樂內(nèi)容表演。品牌商店：在這里人們將會體驗到華麗的建筑外觀，引人入勝的中央廣場以及高檔特色的品牌商店。品牌展示：“米高梅世界”還將舉辦多種娛樂表演活動并通過多媒體的光影以及水幕特效展現(xiàn)米高梅公司悠久歷史，產(chǎn)品以及成就。易居操作案例/上海北岸長風95易居操作案例/南通中南世紀城項目中南·世紀城，占地2100畝，坐落于南通新城核心區(qū)，北與新市政府相望，南依體育會展中心，東為南通大學，西臨工農(nóng)南路是連接老城的主要快速干道，向南距蘇通大橋僅8公里。中南·世紀城，囊括新城商業(yè)、體育、商務、金融4大中心，融合居住、辦公、商業(yè)、教育、酒店、體育會展、城市景觀、觀光、休閑、娛樂10大功能于一體。集中提供52萬平方米方辦公、138萬平方米居住、25萬平方米商業(yè)等。

易居操作案例：南通中南世紀城本案“商業(yè)驅(qū)動”模式的運作步驟第三階段：品牌商業(yè)導入（品牌百貨）第二階段：商貿(mào)商業(yè)導入（建材、家紡等）第一階段：主題商業(yè)導入（節(jié)日式、活動式、折扣式、體驗式）（快速）引爆人氣商業(yè)聚集地段認可利用現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)（體育場地、底商）來實現(xiàn)配合后續(xù)商業(yè)開發(fā)易居操作案例/南通中南世紀城項目第一階段：主題商業(yè)（活動）導入聚集人氣，形成南通的一個新型商業(yè)點。配合不同的節(jié)日，圍繞“吃、喝、玩、樂”形成“月月有活動、周周有活動”的氛圍，（如：圣誕節(jié)活動、情人節(jié)活動、旅游節(jié)活動等）。易居操作案例/南通中南世紀城項目商業(yè)活動系列：“體育主題類商業(yè)活動”---“體育技巧賽事+活動體驗+體育用品折扣店”利用體育場空地，舉行體育活動，同時配合進行相關(guān)的商業(yè)活動，采用商家與顧客互動的方式易居操作案例/南通中南世紀城項目商業(yè)活動系列：“臺灣美食節(jié)日”---“臺灣小吃+特色商品”利用體育場廣場、商鋪，引入風靡華人世界的大型臺南美食廣場，上百種各具特色的中華精品料理、點心都將首次登陸南通。易居操作案例/南通中南世紀城項目商業(yè)主題活動居民自制元宵燈展JFMADNOSAJJM月份巧克力節(jié)（情人節(jié)）國家風情周（如日本）/地區(qū)民俗展體育用品節(jié)藝術(shù)展慈善義賣活動電影活動啤酒之夜藝術(shù)比賽及展覽美食節(jié)旅游推廣活動其他商業(yè)系列活動，每月舉行不同的商業(yè)活動易居操作案例/南通中南世紀城項目第二階段：商貿(mào)商業(yè)導入（建材、家紡等）解決目前體育場商業(yè)空間的利用，引入品牌商家易居操作案例/南通中南世紀城項目第三階段：品牌商業(yè)導入（品牌百貨）配合后續(xù)新開發(fā)商業(yè)物業(yè)，引入高品質(zhì)的商業(yè)品牌易居操作案例/南通中南世紀城項目項目合作方式PARTⅣ234前期策劃顧問服務（三項前期階段性報告）招商顧問及招商實施服務銷售顧問服務資本戰(zhàn)略合作服務1、市場研究報告2、項目定位報告3、招商推廣服務及經(jīng)濟效益評估報告易居將提供商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種定位，商業(yè)租售方案及價格策略……，并進行項目招商實施項目正式進入銷售階段開始，易居派駐專業(yè)人員協(xié)助項目進行各項策略制定及動態(tài)追蹤，并對銷售活動進行現(xiàn)場指導監(jiān)督。易居將運用在資本市場的力量及資源為項目提供資本戰(zhàn)略合作服務。1對本項目，易居將提供“全程戰(zhàn)略性服務”項目合作方式前期策劃顧問服務項目前期策劃顧問工作模塊01項目背景理解、工作目標明確及項目問題界定02項目宏觀環(huán)境研究03項目地段環(huán)境研究04項目產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境研究、人口環(huán)境研究、人文環(huán)境研究、商業(yè)環(huán)境研究、產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究、其他宏觀環(huán)境研究周邊居民環(huán)境研究、地段交通環(huán)境研究、地段商業(yè)環(huán)境、地段區(qū)位特征、地段未來規(guī)劃狀況項目產(chǎn)業(yè)區(qū)域范圍的確定、產(chǎn)業(yè)分析、產(chǎn)業(yè)類型、市場飽和度研究05案例研究06項目開發(fā)條件研究07項目定位研究08項目總規(guī)劃布局建議類比項目/可參考項目界定（界定原則）及選取、類比項目/可參考項目重點分析、案例借鑒點用地條件分析、資源條件分析、交通條件分析、建設條件分析、項目SWOT分析整體定位、產(chǎn)業(yè)行業(yè)定位、功能定位、各功能區(qū)的規(guī)劃布局、主題定位、形象定位、客戶定位、服務平臺定位、政策平臺定位總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)布局、道路交通布局、景觀系統(tǒng)布局、配套設施布局、產(chǎn)品設計風格09項目產(chǎn)品規(guī)劃設計建議10項目開發(fā)進程建議11項目財務評價物業(yè)類型及配比建議、產(chǎn)品設計建議、建筑結(jié)構(gòu)建議、建筑平面建議、公共空間布局、交通系統(tǒng)、景觀規(guī)劃項目開發(fā)節(jié)奏、項目開發(fā)風險評估、各類產(chǎn)品開發(fā)順序建議、啟動引擎項目開發(fā)成本與費用、項目總投資估算、經(jīng)濟評價指標匯總、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算、全部投資財務現(xiàn)金流量、自有資金財務現(xiàn)金流量、資金來源與運用表項目合作方式/前期策劃顧問服務項目內(nèi)容解決方法模塊1：項目背景理解、工作目標明確及項目問題界定項目基本情況及相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標明確項目開發(fā)的約束條件明確項目研究的目標確定建立項目“問題樹”模型確定項目研究的立論原則組建工作團隊，分配工作任務，明確責任人確定工作方法及階段性工作要求階段成果工作組啟動會MECE法則假設法工作組成員充分理解項目情況

充分發(fā)表意見，搭建項目問題樹模型工作組成員充分理解問題樹模型各工作模塊分工，明確下階段工作方法及目標方向項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊2：項目宏觀環(huán)境研究項目內(nèi)容解決方法經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境研究人口環(huán)境研究人文環(huán)境研究商業(yè)環(huán)境研究產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究：主導產(chǎn)業(yè)、政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)其他宏觀環(huán)境研究：城市規(guī)劃發(fā)展環(huán)境及政策等階段成果CRIC系統(tǒng)應用市場調(diào)研政府相關(guān)部門走訪、統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲取PEST分析模型SCP分析模型區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對項目開發(fā)的影響（利好、利空）商業(yè)現(xiàn)狀對項目開發(fā)的影響產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀對項目開發(fā)的影響把握區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標，引導項目開發(fā)的總體定位方向項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊3：項目地段環(huán)境研究項目內(nèi)容解決方法周邊居民環(huán)境研究：人口規(guī)模/人口結(jié)構(gòu)/購買力水平/消費傾向以及周邊居民環(huán)境的風俗習慣等特征；地段交通環(huán)境研究：地段交通道路的性質(zhì)/地段交通輻射的區(qū)域/地段交通車流狀況/項目對外交通設施；地段商業(yè)環(huán)境：商業(yè)類型/商業(yè)經(jīng)營規(guī)模、銷售規(guī)模/商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況/商業(yè)的規(guī)劃布局及租金水平；地段產(chǎn)業(yè)環(huán)境：主導產(chǎn)業(yè)地段區(qū)位特征：區(qū)域的性質(zhì)/特征/在城市中的地位等地段未來規(guī)劃狀況：未來的交通規(guī)劃（水運、道路、鐵路、高架、捷運等）/商業(yè)規(guī)劃/居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設施的規(guī)劃狀況等階段成果CRIC系統(tǒng)應用市場調(diào)研政府相關(guān)部門走訪、規(guī)劃資料獲取問卷調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對項目開發(fā)的影響（利好、利空）商業(yè)現(xiàn)狀對項目開發(fā)的影響產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀對項目開發(fā)的影響把握區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標，引導項目開發(fā)的總體定位方向挖掘市場需求，尋找市場空白項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊4：項目產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究項目內(nèi)容解決方法項目產(chǎn)業(yè)區(qū)域范圍的確定：預測分析項目的范圍/產(chǎn)業(yè)區(qū)域調(diào)查/描繪項目的產(chǎn)業(yè)區(qū)域范圍產(chǎn)業(yè)分析：主導產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)板快類型（板快輻射范圍、區(qū)域板快級別、板快主題、板快構(gòu)成、行業(yè)特征、企業(yè)數(shù)量數(shù)量、規(guī)模、企業(yè)行業(yè)發(fā)展速度，各行業(yè)的優(yōu)勢和劣勢，近期與長期發(fā)展趨勢）市場飽和度研究各行業(yè)及企業(yè)調(diào)研分析：包括各類行業(yè)的承租及購買能力、承租購買條件、對項目的要求等階段成果市場調(diào)研政府相關(guān)部門走訪、規(guī)劃資料獲取問卷調(diào)研行業(yè)協(xié)會走訪/商家走訪指數(shù)分析法區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展對項目開發(fā)的影響（利好、利空）產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀對項目開發(fā)的影響把握區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標，引導項目開發(fā)的總體定位方向挖掘市場需求，尋找市場空白項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊5：案例研究項目內(nèi)容解決方法類比項目/可參考項目界定（界定原則）及選取類比項目/可參考項目重點分析（整體規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃、客戶來源、服務項目、推廣策略、產(chǎn)品補強、配套設施……）案例借鑒點：項目定位/產(chǎn)品規(guī)劃/推廣策略/產(chǎn)品補強/營銷策略/配套設施/……階段成果市場調(diào)研內(nèi)部數(shù)據(jù)分析專家研討會案例模型（項目開發(fā)的通行原則）案例對項目開發(fā)的啟示項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊6：項目開發(fā)條件研究項目內(nèi)容解決方法用地條件分析（地形地貌、地質(zhì)水文、生態(tài)環(huán)境、氣象條件、綠化植被……）資源條件分析（人口資源、自然資源、人文資源、歷史資源、文化資源……）交通條件分析（外部交通、內(nèi)部道路系統(tǒng)）建設條件分析（基礎設施、動拆遷情況）項目SWOT分析：優(yōu)勢/劣勢/機會/威脅/綜合分析階段成果地塊調(diào)研、勘察規(guī)劃部門走訪SWOT分析模型研討會明確用地開發(fā)條件發(fā)現(xiàn)潛力及局限條件用地適建度評價項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊7：項目定位研究項目內(nèi)容解決方法整體定位：定位高度、項目能級、輻射能級產(chǎn)業(yè)行業(yè)定位：主力產(chǎn)業(yè)、主力企業(yè)、服務行業(yè)……功能定位：商務功能、配套功能……各功能區(qū)的規(guī)劃布局主題定位：主題的導入/主題的深化/主題的差異性與適應性分析/主題的表現(xiàn)形象定位：形象品牌確立/案名確定/形象品牌運營策略/形象品牌延伸策略客戶定位：租賃客戶、購買客戶服務平臺定位政策平臺定位階段成果理論模型配比模型商家研討會客戶訪談問卷模擬運行模型項目整體發(fā)展方向確立功能定位確定產(chǎn)品組合客戶定位模型項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊8：項目總規(guī)劃布局建議項目內(nèi)容解決方法總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能分區(qū)布局(功能構(gòu)成、功能分區(qū)等）道路交通布局（外部交通規(guī)劃建議、內(nèi)部動線規(guī)劃建議）景觀系統(tǒng)布局（綠地系統(tǒng)、景觀格局、節(jié)點景觀及公共空間設計）配套設施布局產(chǎn)品設計風格（產(chǎn)品類型組合、建筑風格意向）階段成果研討會商業(yè)專家訪談建筑規(guī)劃師訪談整體規(guī)劃建議功能布局建議建筑空間體系建議景觀系統(tǒng)建議項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊9：項目產(chǎn)品規(guī)劃設計建議項目內(nèi)容解決方法物業(yè)類型及配比建議（物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品組合、體量配比等）產(chǎn)品設計建議建筑結(jié)構(gòu)建議（樓層、層高、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)等）建筑平面建議（平面形態(tài)、平面交通人流的組織形式、公共空間及配套設施比例、布局）公共空間布局（中廳、廣場等形態(tài)、面積等）交通系統(tǒng)（平面交通體系、豎向交通體系、交通轉(zhuǎn)換體系）景觀規(guī)劃、停車設施階段成果研討會商業(yè)專家訪談建筑規(guī)劃師訪談整體規(guī)劃建議功能布局建議建筑空間體系建議景觀系統(tǒng)建議配套設施建議項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊10：項目開發(fā)進程建議項目內(nèi)容解決方法項目開發(fā)節(jié)奏（開發(fā)節(jié)點建議、周期建議、階段性目標等）項目開發(fā)風險評估（宏觀經(jīng)濟風險、資金風險、營銷風險、財務風險、風險的弱化與規(guī)避、風險預警機制等）各類產(chǎn)品開發(fā)順序建議啟動引擎（主力店或功能等）（啟動引擎設定目標、設定原則、啟動引擎確定）階段成果研討會商業(yè)專家訪談建筑規(guī)劃師訪談發(fā)展愿景項目開發(fā)風險評估明確開發(fā)序列明確啟動引擎項目合作方式/前期策劃顧問服務模塊11：項目財務評價項目內(nèi)容解決方法項目開發(fā)成本與費用項目總投資估算經(jīng)濟評價指標匯總銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算全部投資財務現(xiàn)金流量自有資金財務現(xiàn)金流量資金來源與運用表階段成果內(nèi)部數(shù)據(jù)分析研討會明確項目開發(fā)成本明確項目收入收益明確項目經(jīng)濟回報項目合作方式/前期策劃顧問服務項目的財務測算模型主要問題哪些因素對未來財務情況影響最大?在確定了發(fā)展備選方案后，不同方案下各物業(yè)組合的盈利情況、資產(chǎn)負債情況、現(xiàn)金流情況如何？提出未來

可能出現(xiàn)

的情景，

設置變量決定變量

(n個變量)通過假設對

變量賦值

(n個假設)對凈利潤運行模擬計算利潤表資產(chǎn)負債表

財務分析

及管理建議各情景下財務情況的計算好基本差邏輯支持定義變量敏感性分析

參數(shù)ABCDEFG調(diào)整戰(zhàn)略/業(yè)務情景調(diào)整假設敏感性分析業(yè)務情景分析項目合作方式/前期策劃顧問服務招商顧問及招商實施服務2個服務階段2類調(diào)研①②項目調(diào)研商家調(diào)研明確項目定位明確商家需求招商準備增強項目、商家匹配度，聚焦目標商家，進行預招商3種武器正式招商①②商家?guī)Э炊ㄖ剖秸猩躺祥T提親招親大會②參與式招商相親活動全面、精準、創(chuàng)新招商方式依托優(yōu)勢資源和領先平臺，易居在招商前的準備階段和正式招商的全程，都能提供優(yōu)質(zhì)服務。項目合作方式/招商顧問及招商實施服務2類調(diào)研①②項目調(diào)研商家調(diào)研明確項目定位明確商家需求招商準備增強項目、商家匹配度，聚焦目標商