商業(yè)地產(chǎn)四要素

商業(yè)地產(chǎn)四要素以及之間的關(guān)系住宅市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，使得近幾年間商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。林立的寫字樓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、現(xiàn)代化酒店，類似城市綜合體項(xiàng)目在近幾年不斷涌現(xiàn)。為了規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，以城市綜合體為首的商業(yè)地產(chǎn)有如溫泉水泡似地層出不窮、前赴后繼地涌出，然而在這商業(yè)地產(chǎn)井噴的時(shí)代，我們需要的是冷思考，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中，我們不免會(huì)對(duì)其組成要素：開發(fā)商、品牌商、經(jīng)營(yíng)者、投資者產(chǎn)生思考，他們四者分別有怎樣的特點(diǎn)？各自發(fā)揮怎樣的作用？它們關(guān)系的組成是利益驅(qū)使還是自身謀求發(fā)展？怎樣的關(guān)系為它們的最佳狀態(tài)？這就需要對(duì)他們進(jìn)行詳細(xì)的分析及研究。開發(fā)商開發(fā)商，簡(jiǎn)而言之就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的第一承擔(dān)人，開發(fā)商往往是決定一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成敗的第一要素，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期階段，開發(fā)商們大多自主規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售，隨之造成的無(wú)序開發(fā)和過(guò)度開發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問(wèn)題；如今，開發(fā)商已不再延續(xù)以前一貫作風(fēng)，他們也意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)并不是易事，一定要對(duì)商業(yè)有足夠的了解，或與專業(yè)從事商業(yè)策劃管理的公司或團(tuán)隊(duì)合作，以商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而不是賣完鋪?zhàn)呷说膽B(tài)度，這樣才能順應(yīng)商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，開發(fā)出適合市場(chǎng)需要的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。開發(fā)商發(fā)展目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)依靠強(qiáng)大的資源整合能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，經(jīng)過(guò)持續(xù)多年的專注發(fā)展，打造出了強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)品牌，并不斷擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其良好發(fā)展將形成一種代表產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)，成為區(qū)域地標(biāo)建筑，開發(fā)商已逐漸意識(shí)到了商業(yè)地產(chǎn)品牌具有的強(qiáng)大市場(chǎng)潛力。萬(wàn)達(dá)可以作為代表，從品質(zhì)住宅典范到商業(yè)地產(chǎn)樣本，從中國(guó)足球桂冠到亞洲商業(yè)旗艦，萬(wàn)達(dá)用24年的時(shí)間走出了一條近乎神奇的發(fā)展曲線。從初涉商業(yè)地產(chǎn)的2001年，到規(guī)?；瘮U(kuò)張的2011年，萬(wàn)達(dá)10年幾乎成了改變中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)格局的10年。商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假，五大支柱產(chǎn)業(yè)“攥指成拳”，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已積蓄非凡的實(shí)力和足夠的自信。品牌商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最基礎(chǔ)的組成部分之一就是品牌商家，無(wú)論是零售還是餐飲或者娛樂(lè)品牌，他們?cè)谥\求品牌可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)兼顧利潤(rùn)的最大化，商家有不同，大的有超市、影院、KTV等，還有快時(shí)尚品牌，零售品牌、主題餐廳、兒童游樂(lè)類品牌商等，以及LV、GUCCI等國(guó)際一線奢侈品等等。不同品牌商會(huì)根據(jù)自身品牌定位來(lái)決定適合它的商業(yè)物業(yè)及經(jīng)營(yíng)的方式，是在購(gòu)物中心還是步行街？是直營(yíng)還是加盟？比如ZARA，它的自身定位是全球領(lǐng)先的快時(shí)尚品牌，它的選址重點(diǎn)在華東區(qū)域城市的市區(qū)或商業(yè)中心，并且傾向于購(gòu)物中心，面積在300-500平方米，而且ZARA所有的門店都是直營(yíng)，這樣品牌質(zhì)量及經(jīng)營(yíng)有了保證。好品牌對(duì)于開發(fā)商和投資者甚至于經(jīng)營(yíng)者都是一種品質(zhì)經(jīng)營(yíng)的保證，并且可以提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。品牌的檔次也決定著商業(yè)項(xiàng)目的檔次，高檔、中檔還是低端，商業(yè)項(xiàng)目的定位和品牌的檔次要匹配，不同檔次的品牌可以為商場(chǎng)吸引不同層次的消費(fèi)者，而且也會(huì)吸引不同層次的投資客，從而為開發(fā)商帶來(lái)資金上的收益，有實(shí)力的品牌商家相應(yīng)會(huì)給投資客提供支持，一方面減少投資客的壓力另一方面確保品牌形象。品牌延伸價(jià)值如今，面對(duì)社會(huì)消費(fèi)需求不斷提高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷進(jìn)步，品牌的價(jià)值日益受重視。好品牌，能為品牌擁有者帶來(lái)溢價(jià)、產(chǎn)生增值?？梢哉f(shuō)，品牌形象在消費(fèi)者心中的好壞程度決定了品牌價(jià)值的高低。作為商業(yè)用語(yǔ)，“品牌”一詞不斷出現(xiàn)在各類商品的宣傳單上，以體現(xiàn)商品及產(chǎn)品企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性，它是企業(yè)長(zhǎng)期努力經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，是企業(yè)的無(wú)形載體。成功品牌的影響力，往往不只局限于某類商品（服務(wù)）領(lǐng)域，它還是一種時(shí)代精神的象征。它所倡導(dǎo)的內(nèi)在價(jià)值取向及消費(fèi)潮流，會(huì)為其他經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者模仿及追隨，并成為一種標(biāo)準(zhǔn)被社會(huì)接受。這樣的例子在品牌的發(fā)展歷史上隨處可見(jiàn)，如“萬(wàn)寶路(Marlboro)”不只是一個(gè)香煙品牌，它同時(shí)還象征著富于冒險(xiǎn)色彩的美國(guó)精神。這就使得品牌擁有者可以依靠品牌獲得超過(guò)資產(chǎn)收益的超額收益，這就是品牌的延伸價(jià)值。經(jīng)營(yíng)者隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，能夠在變化莫測(cè)的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)一不是經(jīng)過(guò)理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在建成時(shí)只是一個(gè)半成品，甚至只是所有問(wèn)題的開始，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要依賴于經(jīng)營(yíng)才能夠體現(xiàn)其價(jià)值。雖說(shuō)經(jīng)營(yíng)是在商業(yè)的后期才能體現(xiàn)，但是在規(guī)劃、建設(shè)、銷售之前就必須考慮到經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，否則很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營(yíng)。良好的經(jīng)營(yíng)管理模式，不僅能為消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)良好的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑環(huán)境，更為開發(fā)商、品牌商、投資者們打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的財(cái)富平臺(tái)。管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理模式的運(yùn)用，其實(shí)際意義就是旨在把開發(fā)商、投資者、品牌商三者結(jié)成利益共同體。商鋪的投資和品牌的投資都具有風(fēng)險(xiǎn)，商鋪投資客在衡量商鋪各方面價(jià)值之后決定投資，若商鋪地段、硬件優(yōu)勢(shì)明顯，那么商鋪投資價(jià)值的發(fā)揮很大程度上取決于商場(chǎng)的后期運(yùn)營(yíng)，商家經(jīng)營(yíng)情況良好，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一，則商鋪的回報(bào)率和價(jià)值都會(huì)不斷上漲，若商鋪本身的地段不是優(yōu)勢(shì)，那么投資商鋪價(jià)值取決于開發(fā)商實(shí)力、商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)以及承租商鋪的商家，開發(fā)商給予政策優(yōu)惠可以減少投資客資金壓力，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理為投資客增添了投資的信心，商家經(jīng)營(yíng)狀況良好可以為投資客帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的租金收入。無(wú)論商鋪地段好壞與否，若商場(chǎng)和商家的經(jīng)營(yíng)狀況不理想，則很難為投資者帶來(lái)理想的投資回報(bào)。品牌的投資和商鋪投資定理一樣，若商鋪地段好，投資的品牌商家知名連鎖并且提供支持，加上良好的經(jīng)營(yíng)管理，必定會(huì)帶來(lái)可觀的收益，如果商鋪地段不好或者品牌商家不好，主要就是取決于經(jīng)營(yíng)管理，如果連經(jīng)營(yíng)管理都不善，那么這就是一次失敗的投資。所以說(shuō)一個(gè)具有實(shí)力的開發(fā)商，不管是自己組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)還是聘請(qǐng)專業(yè)代理公司，在開發(fā)項(xiàng)目之前就要對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃、招商、運(yùn)營(yíng)等一系列工作做好詳細(xì)而縝密的準(zhǔn)備工作，考慮到后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，那么前期商鋪是帶租約出售還是自持要做選擇，在招商過(guò)程中要選擇知名連鎖的主力店、次主力店以及好的品牌商家，后期運(yùn)營(yíng)交給專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一管理，確保