北京美林花園物業(yè)管理招標現(xiàn)場競標答辯節(jié)選

北京美林花園物業(yè)管理招標現(xiàn)場競標答辯節(jié)選--------------------------------------------------------------------------------９月１２日，北京首次物業(yè)治理招標由美林花園成功舉辦。招標會上，由多位專家和客戶代表組成的評委會針對每一家競標單位都進行了“連珠炮”式的現(xiàn)場提咨詢，其中專門多咨詢題差不多上物業(yè)治理工作的一些焦點、熱點話題。以下是這次咨詢答的精選。劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡稱“劉”）：你們在標書中提到了接管美林花園后要先收３個月的物業(yè)治理費作抵押，請咨詢這種做法的按照是什么？答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個月的治理費要用于重大公用設(shè)施的改建和愛護，因為高檔物業(yè)需要比較高的支出，專門是工程治理方面，因此需要有適當?shù)闹卫碣M用作為修理基金。劉：北京市現(xiàn)在沒有關(guān)于要收物業(yè)治理費押金的規(guī)定。點評：物業(yè)治理費及公共代辦性服務(wù)項目預(yù)付押金或保證金的咨詢題，法律法規(guī)對此無規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、治理、修理公約》中的約定為依據(jù)。季如進（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長，以下簡稱“季”）：你們在標書中提出，工程修理費用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們在降低治理成本上有哪些措施？答：第一，物業(yè)的保修應(yīng)由進展商提供，但現(xiàn)在的情形是進展商把修理費用都轉(zhuǎn)給物業(yè)治理公司承擔；固定資產(chǎn)都有一定折舊，修理費也應(yīng)逐步遞增，２０％是我們按照目前的實際情形提出的。第二點，在降低治理成本上，我們有專門明確的目標，在工程修理、愛護方面，我們做到有章可循，因為此次美林花園招標中對一些功能安排不清，我們只能按一樣測算值來確定。點評：工程修理是在建筑商、進展商對工程保修項目之外及保修期限屆滿之后才會發(fā)生的，該費用劃分為中小修項目費用與大修項目費用，前者從日常物業(yè)治理費中支付，后者從公共修理基金中支付。蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)治理必須要實行財務(wù)公布化，但你們公司的標書并未涉及，請講明一下。答：我們通過兩種途徑實現(xiàn)財務(wù)的公布化，一種是資產(chǎn)負債表及各種基金的治理表，這是按ＩＳＯ９０００認證標準制定的；同時，同意物業(yè)治理委員會的抽查，定期向他們匯報。點評：物業(yè)公司的財務(wù)及經(jīng)營情形應(yīng)當以適當方式公布，這是作為受托人的物業(yè)公司對托付人（業(yè)主、物業(yè)治理委員會）應(yīng)當履行的法律義務(wù)，公布的方式包括定期向物業(yè)治理委員會報告及向全體業(yè)主公布財務(wù)狀況及治理情形。徐俊達（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長，以下簡稱“徐”）：保利公司既從事酒店治理，又從事公寓治理，請咨詢這兩種物業(yè)治理有何區(qū)別？答：我覺得，他們最大的區(qū)別在于：酒店治理強調(diào)的是經(jīng)營；物業(yè)治理強調(diào)的是服務(wù)。杜女士（美林花園客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費用支出當中，你們提出的財務(wù)人員難道占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊的編制難道占到了６０人，這就等于業(yè)要緊多養(yǎng)許多富余人員，請給予講明。答：我們是將美林公寓修理采購編制放到財務(wù)編制中，作為一家物業(yè)治理公司，采購是一個專門大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財務(wù)的監(jiān)督和操縱，因此我認為８個人的編制并不大。物業(yè)治理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個磨合期，今后隨著物業(yè)持續(xù)的完善，我們要培養(yǎng)一些萬能手，如果最初把人員編制壓下來，實施過程中就會專門被動。點評：在６家競標的物業(yè)治理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財務(wù)人員最多未超過３人。作為客戶或業(yè)主提出如此的質(zhì)詢，所以是在情理之中。楊燕敏（北京市房地產(chǎn)治理局總工程師，以下簡稱“楊”）：你標書中的人員編制專門龐大，共有１４６個人，人員費用的支出加上治理費酬金共約５００萬元，占整個物業(yè)治理支出的５５％以上，請對此咨詢題進行講明。答：從目前北京物業(yè)治理行業(yè)情形來看，完全過渡到專業(yè)化，或是單純減少物業(yè)治理公司的人員，我們測算過，看起來比自己治理費用還要高，因此，我們在標書中只將綠化暫托付專業(yè)化公司，隨著治理的深入，我們將逐步減少保安、工程修理等部門的人員編制。我估量，會減少到８０人左右。點評：物業(yè)治理要想競標成功、占據(jù)市場，必須按市場經(jīng)濟法則行事，即應(yīng)當優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提升治理水平，以便降低治理成本。徐：標書上已提出物業(yè)治理費的參考指導(dǎo)價為４元，你們做出元的標準，是基于什么樣的理由？答：關(guān)于保利物業(yè)申報的每平方米６元的治理標準，與標書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當時從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講，我們認為，應(yīng)該按照保利物業(yè)治理美林公寓的全部支出項目的實際需要來測算，在標書上我們提到了九項，在資料有限的情形下，我們第一按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來運算出６元鈔票。我認為，作為一家物業(yè)治理公司，在他接管一家物業(yè)治理項目的時候，第一應(yīng)明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后按照他受托的項目制定切實可行的支出項目。我認為保利物業(yè)目前擬定的八項跟ＩＳＯ９００２制定的標準吻合，我們確實有一定的偏差，這是由于保守而造成的，只是我們會有一定的調(diào)整。如果我們的預(yù)算或者講我們的標書沒有得到業(yè)主的同意，我們能夠按照進展商的資料做進一步的測算。杜：關(guān)于物業(yè)治理承諾咨詢題，我統(tǒng)計了一下，在所有的物業(yè)治理公司當中，按照國家標準要求，有如下幾點保利公司是處于最低線：第一，房屋修理國家標準是９８％，保利承諾是９５％；第二，是修理工程合格率，其他各家（競標的物業(yè)公司）均符合國家標準，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率國家規(guī)定是百分之百，其他各家差不多上百分之百，保利是９５％；第四，業(yè)主中意率這一項保利承諾是９０％，其他各家差不多差不多上百分之百，請講明一下。答：國家有關(guān)標準我們也都看了，要迎合進展商和評委的口味都能夠?qū)懗墒前俜种?，但這可能確實是一個不切實際的承諾，我們從實際體會動身制定如此一個百分比，否則將是一種不負責任的態(tài)度。點評：從各公司的競標書中看出，各公司承諾的標準各項都差不多上接近百分之百，這與北京現(xiàn)實的物業(yè)治理情形明顯有專門大差距，該公司的承諾盡管選擇了下限，但未必不符合實際。這也引發(fā)出另一個咨詢題，如果中標物業(yè)治理公司沒有實現(xiàn)承諾的標準，咨詢題該如何解決？同時，關(guān)于上述指標的定義及可操作性也值得考慮。蔡耀忠（北京煒衡律師事務(wù)所律師，以下簡稱“蔡律師”）：你標書中提到對自主經(jīng)營、自負盈虧有異議，如果在正常情形下，治理費收入不夠支出，這預(yù)備如何處理？答：作為物業(yè)治理公司，支出原則是有多少鈔票干多少事，治理酬金應(yīng)該是建設(shè)部規(guī)定的８％和１２％，在正常治理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)治理委員會的認可后，應(yīng)由全體業(yè)主承擔；如果有盈利，也應(yīng)由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度連續(xù)使用，同時，治理公司每一年度應(yīng)該向全體業(yè)主報告下一年度的收支治理預(yù)算，若不發(fā)生重大的資金支出項目，治理公司不應(yīng)該發(fā)生收支不平穩(wěn)的現(xiàn)象。點評：物業(yè)公司在采取定額酬金的治理方式時，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)治理費入不敷出時負有一定責任，在正常情形下，保持物業(yè)治理費收支平穩(wěn)是物業(yè)公司一項重要義務(wù)，同時法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采納承包的治理方式。劉：美林花園是外銷公寓，也確實是講那個地點的業(yè)主或租戶有可能是外國人，作為物業(yè)治理公司你們是否明白應(yīng)到公安機關(guān)辦哪些手續(xù)？答：我們要請外籍人員填寫由公安局治理處要求填寫的登記表，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳給公安治理部門，對外籍人員進行登記，以便更好地治理。點評：這是一個治理工作中的技術(shù)性咨詢題，體會如何，也由此可見一斑。蔡經(jīng)理：貴公司標書里有關(guān)物業(yè)治理費收繳率的承諾中提到“非治理責任造成的欠收”咨詢題，能不能講明一下這指的是什么？答：那個非物業(yè)治理的責任指的是：小區(qū)周邊噪音嚴峻等并非物業(yè)治理本身咨詢題對住戶正常生活造成的阻礙，這種情形不交治理費，業(yè)主也是有道理的，因為他享受不到安靜權(quán)，如此的情形下只能通過法律手段來解決。點評：拖欠物業(yè)治理費是一個專門普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的緣故其中許多是由于進展商銷售或建設(shè)房屋時遺留下的咨詢題而產(chǎn)生的，對此物業(yè)治理公司接管時，所約定的條款嚴謹一些才具有可操作性。蔡律師：在標書中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類：一類是自己組建、培訓(xùn)保安人員進行治理，一類是分包給專業(yè)保安公司。你們是外包的，請咨詢，你們將如何保證對保安人員的操縱治理，又如何能保證小區(qū)安全？第二個咨詢題是你們在標書中對社區(qū)文化建設(shè)提出了專門多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活動和秧歌隊等，這些活動關(guān)于外銷公寓是否合適？答：關(guān)于保安外包的咨詢題，我們在聘請保安人員的時候，要跟當?shù)氐墓膊块T取得聯(lián)系，由他們來舉薦專業(yè)的保安公司，在對保安人員的操縱咨詢題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的托付治理合同，我們會在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的缺失賠償咨詢題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細的個人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的咨詢題由保安公司來承擔。我們在制定標書時，并不了解美林公寓的客戶群，因此我們制定的社區(qū)活動就比較全，所以在真正接管后，我們要按照當時的客戶群，來進行文化活動的組織及安排。蔡律師：你選擇外包的方式要么確實是水平高，要么確實是費用低，外包是一種間接的治理，你能不能具體講一下，什么原因如此比你自己治理更好？答：我們公司自己也聘請過保安，培訓(xùn)等一系列的治理差不多上由我們公司來做，然而，如此做成本比較大；第二，在人員治理上，由于在一個公司，時刻長了就容易發(fā)生一些咨詢題。社會上保安公司專門多，他們也是通過競爭來實現(xiàn)經(jīng)濟效益，因此我們能夠通過公安部門舉薦和按照多年的體會來選擇專業(yè)化的保安公司，如此既能節(jié)約本身物業(yè)治理的成本，也能夠保證可不能發(fā)生剛剛我講的那幾種情形。蔡律師：然而按照我們的了解，保安公司目前是一個壟斷性較強的行業(yè)，通常是由公安設(shè)置的專門公司；另外，公安大學(xué)等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情形下，你的約束力和有效性如何保證，例如講保安人員不遵守規(guī)定或不服從治理時如何辦？答：我們選的是公安大學(xué)的治理公司，我也曾經(jīng)遇到過如此的咨詢題，由于保安人員的過失，給物業(yè)治理公司造成缺失，如此在我們的合同中已嚴格規(guī)定，在正常的治理過程當中，如果有咨詢題及時更換，他們會按照我們的要求，一樣在一天之內(nèi)能夠更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)治理公司與業(yè)主的缺失，由保安公司來進行賠償，那個事先在合同中也已寫明，而且是嚴格按照合同來執(zhí)行的。楊：請你談一下物業(yè)治理的新體制和傳統(tǒng)的房屋治理區(qū)別在哪兒？答：新的物業(yè)治理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下來實現(xiàn)對物業(yè)的自主化治理，而往常的治理是一種房管所式的治理，這確實是最大的區(qū)別。我認為，物業(yè)治理新的機制是物業(yè)治理概念的變化，往常的物業(yè)治理等因此無償治理，通過房管所來進行治理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的治理公司來進行有償?shù)闹卫?，這是一個比較大的飛躍。楊：你再講一下物業(yè)治理達到的目標是什么？答：物業(yè)治理的目標是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個中意的居住空間，這是我們最大的愿望。點評：良好的理念及超前的意識是優(yōu)秀物業(yè)公司的標志，一個對物業(yè)治理模式?jīng)]有深入認識、對行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒有把握的公司也無法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。徐：如果你管的小區(qū)中有一個會所，你在標書中提到，會所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主能夠無償使用，那個咨詢題你們跟開發(fā)商如何銜接開發(fā)商是獨立產(chǎn)權(quán)單位，如果如此做出承諾，今后業(yè)主講了，你們當時講是無償?shù)?，但是產(chǎn)權(quán)人講不同意，那如何辦？答：通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，那個地點我們所講的會所只限于非民用性的，他的成本達到物業(yè)治理費的水平，因此，在具體竣工之后，我想我們會跟開發(fā)商進行更好的協(xié)商，在物業(yè)治理合同中注明。點評：會所是一個復(fù)雜的咨詢題，分攤與不分攤的、治理性的與經(jīng)營性的，在未分清上述咨詢題前，會所的治理費標準難以確定，這也是北京市場上普遍存在并未全然解決的咨詢題。咨詢：作為一家民營企業(yè)，請咨詢均豪是否有經(jīng)濟能力保證長期穩(wěn)固的治理好美林公寓？答：均豪是一家民營企業(yè)，而且不是一個以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是托付人看中我們的理由。物業(yè)治理行業(yè)有一個特點，確實是低收入，但也是低風(fēng)險的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)治理，我們沒有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險方面做得專門好，我們明白我們自己應(yīng)該干什么，不應(yīng)該干什么。咨詢：你們的標書中提出了許多特約性服務(wù)，有些項目是收費的，這些項目又是治理人員利用工作時刻完成的，而治理人員的工資差不多從治理費中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰所有。答：特約服務(wù)的開展有兩種，一種是由治理公司來完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨核算的。第二種是由治理公司派人來完成，自身只扮演一個組織者，如此，收益中將有一部分作為治理人員的收入，因為我們?nèi)绾沃v做了服務(wù)，另一個部分將作為那個社區(qū)的治理基金。點評：許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想所以地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認識應(yīng)當是全面、正確的。咨詢：北京市１９６號文件適用范疇是如何樣的。另外標書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是7００多戶，住滿的話一戶按五個人算，已趨近于零了，請咨詢?nèi)绾伪ＷC實現(xiàn)？答：１９６號文件要緊用于住宅物業(yè)。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認為，全年一共有８７６０個小時，按小時數(shù)的萬分之一算，一年大致是八到九次。在我們治理的項目中，被公安機關(guān)立案的幾乎沒有，有一些糾紛，我們都及時操縱了。咨詢：治安咨詢題有時候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。因此你不能講一個市長承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實際發(fā)案率確實就那么低，因此建議你們承諾時留一個余地。點評：治理服務(wù)指標的承諾必須先確定指標的確切含義如此才具有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門在公布各種標準時亦應(yīng)當注意此咨詢題。咨詢：你們公司也專門重視社區(qū)的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有確實是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等？答：如何使社區(qū)文化推廣到位是一個大咨詢題。我們公司在總部有兩個機構(gòu)，專門用于這方面研究，在總部針對不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應(yīng)該建立一個如何樣的主體。這一點，我們派出的執(zhí)行部門都有體現(xiàn)。第二個咨詢題談街道辦事處。剛剛我談到了物業(yè)治理企業(yè)并不是一個全能的企業(yè)，大伙兒應(yīng)該對他具有期望，但不應(yīng)是全部的期望。一個小區(qū)的成功不是一個物業(yè)治理公司的成功，而是大伙兒共同的成功，包括進展商、客戶和居委會街道這些有關(guān)部門。因此，共建、共管是我們標書里專門提到的。點評：的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、堅持還需其他治理部門的支持。咨詢：你們提到，如果服務(wù)達到標準的話，期望能夠提升收費標準，同時期望能夠提升酬金。您能不能在今天那個場合就那個咨詢題作一個最誠懇的表示，那個要求有沒有可能取消？第二個，在６家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務(wù)列表最細，收費最高的，你是否考慮，像其他一些服務(wù)公司一樣，把收取的這些費用拿來回報業(yè)主？答：當美林公寓如果全部達到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當提升收費標準，同時治理公司的酬金適當提升，應(yīng)該講這是我們的期望。我相信，如果我們做出成績來，業(yè)主自然會給我們的成績給予確信，我想這確信不僅僅是一個口頭上的，包括實際上的。我想，能否提升是需要我們業(yè)主委員會共同商量的。如果作為條件的話，我們?nèi)∠莻€要求。如果是建議，我們依舊保留。第二個咨詢題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對那個咨詢題我仍舊不太想給予確信的承諾，什么原因呢？我們設(shè)想一下，美林公寓將會有均豪派出的大量的治理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時候他們還在工作，他們這么辛勞，如果他們的努力換來了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會認可，業(yè)主能夠享受到專門好的環(huán)境，如此的情形下，可不能夠給他們一些酬勞？我想這是能夠的。點評：均豪的態(tài)度無疑是誠懇的心態(tài)亦是健康的。咨詢：第一，在你的投標書里面，關(guān)于治理費用標準的運算，所依據(jù)的文件是１９６號文件，那個文件是針對一般居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的治理，低的收費。期望對你那個收費可行性和合理性能講明一下，因為那個標書里面沒有把工資、辦公費用還有一些不可預(yù)見的費用列舉出來，期望能夠講明？第二個咨詢題，如果講，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過程中對您的治理或者講對進展商的物業(yè)有一定的意見，拒交或者是少交治理費的時候，你們應(yīng)該采取什么樣的措施？答：第一個咨詢題，我們依據(jù)的是北京市１９９７年的１９６號文件，我們認為，現(xiàn)在北京市只有那個文件可供依據(jù)。高層樓宇有共同性，每一項收費在總成本中的比例大體相同，因此這種收費絕對可不能阻礙中海物業(yè)的治理。我們有把握以那個報價治理好美林公寓，因為我們在深圳的收費標準普遍在４塊鈔票左右。第二個咨詢題，少交或者不交治理費是一個專門普遍的咨詢題，我們認為，第一要擺正物業(yè)治理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，第一保證自己高質(zhì)量的服務(wù)。同時，我們認為，北京市物業(yè)治理的法規(guī)在持續(xù)地完善，拒交治理費的咨詢題最終也會得到解決。點評：高檔物業(yè)的收費是實行政府指導(dǎo)價沒有強制性的收費標準中海依據(jù)１９６號文件測算并不違法。咨詢題是完全依據(jù)１９６號文件難以體現(xiàn)治理服務(wù)的成本來源及難以測算準確的物業(yè)治理費。中海在引用１９６號文件時應(yīng)當作出必要的補充和合理的講明。咨詢：來自深圳的中海公司，關(guān)于在北京做物業(yè)治理項目，在難度和風(fēng)險方面做過哪些考慮？答：如果加上美林公寓的話，中海差不多在北京接了第８個盤了，我們治理的總建筑面積差不多達到２０４萬平方米。通過兩年多的對北京市的考察，決定現(xiàn)在要進入北京。我們認為，從招標書來看，對我們設(shè)定的風(fēng)險比在深圳投標的風(fēng)險還要小，因此我們對那個項目專門有信心。咨詢：你講那個項目設(shè)定的風(fēng)險比深圳的項目風(fēng)險還要小，如何樣具體去懂得？答：第一，我們看了招標書以后，我們覺得進展商專門可靠，例如講，他承諾對空置物業(yè)治理費全部由他交納，在深圳沒有一個進展商會如此做。咨詢：因為中海在北京同時接管了幾個項目，但你們的干部儲備、人員素養(yǎng)能不能跟上需求？這關(guān)系到中海深圳、上海、廣州所實現(xiàn)的優(yōu)秀物業(yè)治理能否在北京成為現(xiàn)實？答：中海最大的優(yōu)勢在于職員的培訓(xùn)和骨干職員的培養(yǎng)。中海物業(yè)治理公司的上級單位是中建總公司，中建總公司在國內(nèi)共有２５萬人，從這般龐大的隊伍中，選出一二千人做骨干依舊綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來的骨干，要進行一個月的系統(tǒng)培訓(xùn)，現(xiàn)在中海已在深圳市投資５０萬元建成一個電教化培訓(xùn)教室，骨干培訓(xùn)不成咨詢題。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)治理公司在深圳共有２０００人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，治理一個１０萬平方米的小區(qū)，有５名治理人員加２名財務(wù)治理人員即可。因此講，每個小區(qū)有７—８名治理人員即可，所有這些，都為今后擴展儲備了豐富的人才資源。咨詢：接管以后，投入的治理人員總數(shù)是多少？答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達到５６名，其中，６０％以上是北京戶口。咨詢：１９６號文件的對象和范疇對美林公寓適用嗎？答：北京還沒有專門對高檔樓宇的收費標準，現(xiàn)在只能是１９６號文件。深圳只對微福利房住宅區(qū)和商品房制定了標準，商場、高檔寫字樓和甲級公寓都參照此標準執(zhí)行。這在北京也是一樣。咨詢：提兩個咨詢題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費用，如何能保持運作，我對可行性比較關(guān)懷。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時刻差，如果運算時全部按４棟樓１１萬平方米測算，是不是前期經(jīng)費會有不足？答：中海什么原因可能較大程度降低治理費，一是因為我們實現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營，全公司資源能夠調(diào)度和分配，一樣來講，超過５０萬平方米的項目，每增加１０萬平方米，成本可能降１０％。二是我們實現(xiàn)了專業(yè)化運行。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機電修理分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。通過專業(yè)化運作，能夠更大限度地降低物業(yè)治理成本，這是向國際慣例接軌，香港確實是如此，由于國內(nèi)專業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專業(yè)公司。雖講我們的物業(yè)治理費是按１１萬平方米運算的，但一期建２棟樓，投入也減少一半，能夠保證高標準的服務(wù)，如我們在深圳治理的中銀花園，物業(yè)治理費為３．８元平方米，西沙花園只有３．３元，做到了深圳的最高水平。咨詢：中海是首家通過ＩＳＯ９００２認證的企業(yè)，將深圳所有標準都搬到北京是否符合９０００體系認證，在南北方治理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方全然沒有。答：我們的９０００體系認證進入Ｃ版，已改動了三次，在全國各小區(qū)都按那個版本執(zhí)行，沒有咨詢題。天津治理的華昌大廈，順利通過試點小區(qū)考評，杭州的項目在省檢中獲全省第一，年終通過國家優(yōu)秀示范小區(qū)考評。標準一旦制定，改版前，必須按此標準執(zhí)行。美林屬高檔小區(qū)，完全能夠套用標準，這也是我們治理的長項。清潔標準中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭２０厘米無污染。如果我們能中標，我們保證如此的標準服務(wù)能實現(xiàn)。北京和深圳在綠化、取暖上確實有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無區(qū)別。華昌也是一座高層樓宇。我們有５個持鍋爐證的高級技師，治理鍋爐沒有咨詢題。而且我們出身于施工企業(yè)，原先是安裝，現(xiàn)