新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響研究

新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響研究摘要：2017年，中國(guó)頒布了新的收入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)融資產(chǎn)生了重大影響。同時(shí)，這一規(guī)定的頒布也影響了我國(guó)的許多行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)就是其中之一。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)是影響人們生活的重要企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越受到人們的關(guān)注。關(guān)于這方面的研究很多。本文旨在為衡量新收入標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供一種簡(jiǎn)便易行的方法。通過(guò)新收入標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，使房地產(chǎn)公司的收入確認(rèn)更加合理。房地產(chǎn)企業(yè)融資者需要不斷加強(qiáng)對(duì)新收入標(biāo)準(zhǔn)的研究，實(shí)施知識(shí)升級(jí)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)；影響ResearchontheimpactofnewincomecriteriononrealestateenterprisesAbstract:In2017,Chinaissuedanewrevenuestandard,whichhadasignificantimpactoncorporatefinancing.Atthesametime,thepromulgationofthisregulationhasalsoaffectedmanyindustriesinChina.Therealestateindustryisoneofthem.UnderthebackgroundofthedevelopmentofmarketeconomyinChina,realestateenterprisesareimportantenterprisesthataffectpeople'slives,andpeoplepaymoreandmoreattentiontothem.Thereisalotofresearchinthisarea.Thepurposeofthispaperistoprovideasimpleandeasywaytomeasuretheimpactofthenewincomestandardonrealestateenterprisesandensurethehealthydevelopmentofrealestateenterprises.Throughtheimplementationofthenewincomestandard,theincomerecognitionofrealestatecompaniesismorereasonable.Therealestateenterprisefinanciersneedtostrengthentheresearchonthenewincomestandard,implementknowledgeupgrading,andensurethedevelopmentofrealestateenterprises.Keywords:Newrevenuecriteria;Therealestate;Impact1新收入準(zhǔn)則的內(nèi)容與實(shí)施現(xiàn)狀1.1新收入準(zhǔn)則的內(nèi)容按照《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》的規(guī)范思路，修訂后的財(cái)政年度收入監(jiān)管的核心體現(xiàn)了交易的真實(shí)價(jià)值和貨物的轉(zhuǎn)移方式，而收入數(shù)額的確定，反映了公司為反映公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)而應(yīng)收到的款項(xiàng)數(shù)額。因此，收益標(biāo)準(zhǔn)在國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告理念的框架下，設(shè)定了統(tǒng)一的收益確認(rèn)計(jì)量五步模型如圖1。圖1收入確認(rèn)五步法模型圖修訂后的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)--收入》共分八章，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的變動(dòng)主要涉及總則、確認(rèn)、計(jì)量、合同成本、列報(bào)和關(guān)聯(lián)規(guī)則。此版本最重要的更改是控件的分配。取得對(duì)商品的控制權(quán)，就是從商品的控制地位上控制商品的使用，取得產(chǎn)品創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)利益。新收入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步規(guī)范了合同合并和合同變更的具體情況和處理方案。此外，收入標(biāo)準(zhǔn)的范圍、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量基礎(chǔ)和交易價(jià)值與原規(guī)則相比發(fā)生了變化，但合同成本、合同資產(chǎn)和合同負(fù)債是本次修訂提出的新概念。1.2新收入準(zhǔn)則的實(shí)施現(xiàn)狀從正常意義上講，選擇不同的會(huì)計(jì)政策或多或少會(huì)對(duì)其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響?，F(xiàn)行收入標(biāo)準(zhǔn)修訂后，上市公司采用新的收入標(biāo)準(zhǔn)也影響了原始財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。一位研究上海深度市場(chǎng)數(shù)據(jù)的學(xué)者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)。在許多情況下，當(dāng)選擇會(huì)計(jì)變更時(shí)，利潤(rùn)的變化是很大的。畢馬威2018年6月公布的A+H上市公司對(duì)新收入標(biāo)準(zhǔn)的影響進(jìn)行了分析，截至2018年4月30日，A+H上市公司一直公布2018年一季報(bào)。新收入標(biāo)準(zhǔn)對(duì)大多數(shù)A+H上市公司的影響在2017年或2018年第一季度披露。圖2顯示，新收入標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)的第一天，自2018年1月1日起，對(duì)于A+H上市公司，71%的公司對(duì)公司本身沒(méi)有具體分析，同時(shí)新規(guī)對(duì)預(yù)測(cè)沒(méi)有重大影響，其余公司披露了新收入標(biāo)準(zhǔn)的效果。其中，有11%的上市公司不僅在展示自己的分析，而且預(yù)計(jì)新的收入標(biāo)準(zhǔn)將影響收入的確認(rèn)和計(jì)量。圖2A+H股上市公司實(shí)施新收入準(zhǔn)則的影響由此數(shù)據(jù)可以看出，在新收入標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之初，很多公司并不相互配合，在進(jìn)行針對(duì)性別分析的上市公司中，具體影響新收入標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果的會(huì)計(jì)公司比例并不高。對(duì)這種說(shuō)法的解釋，可能不是因?yàn)橐恍┬袠I(yè)對(duì)新收入標(biāo)準(zhǔn)的影響很小，因?yàn)樾率杖霕?biāo)準(zhǔn)的影響很小。另一方面，新的收入標(biāo)準(zhǔn)頒布后，受到影響的企業(yè)無(wú)法及時(shí)將標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范應(yīng)用到實(shí)際操作中。這是因?yàn)樵S多上市公司對(duì)新收入標(biāo)準(zhǔn)的理解還沒(méi)有深入。2新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響2.1對(duì)會(huì)計(jì)確認(rèn)方面的影響房地產(chǎn)公司根據(jù)舊的收入標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收益，并轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，將房地產(chǎn)交付給客戶。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時(shí)機(jī)是把鑰匙交給購(gòu)房者，把鑰匙交給客戶，然后把風(fēng)險(xiǎn)和收益交給客戶。到目前為止，即使房地產(chǎn)公司收到全部款項(xiàng)，也無(wú)法確認(rèn)收入并將其作為預(yù)付款處理。在新的收入標(biāo)準(zhǔn)下，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓控制權(quán)的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)確認(rèn)企業(yè)的收入，根據(jù)新的標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分執(zhí)行期限作為收入，下列條件之一應(yīng)視為履行義務(wù)的期限，即客戶在履行合同時(shí)可以取得的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)的消費(fèi)效益，客戶可以控制項(xiàng)目；施工企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施期間，企業(yè)在合同執(zhí)行期間產(chǎn)生的商品不可替代，企業(yè)有權(quán)收取，不能替代使用，表明企業(yè)不可替代的易用貨物商品房銷售可分為現(xiàn)房銷售、期房銷售?，F(xiàn)房銷售，指商品房購(gòu)買后的購(gòu)房者，在這種情況下，商品房銷售仍應(yīng)一個(gè)特定的時(shí)間點(diǎn)履行義務(wù)，而不是在一個(gè)特定的時(shí)間內(nèi)，在這個(gè)時(shí)間的一個(gè)完整的時(shí)間，房子被交付的時(shí)間來(lái)確認(rèn)收入前瞻性住房的銷售相當(dāng)于現(xiàn)房的銷售。前瞻性住房是指房地產(chǎn)企業(yè)尚在建設(shè)中，在建筑施工過(guò)程中，客戶在建筑施工過(guò)程中履行企業(yè)合同時(shí)，無(wú)法獲取和消耗企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。在商品房建設(shè)過(guò)程中，客戶一般無(wú)法控制未完工商品房的房屋。在商品房的建設(shè)過(guò)程中，也就是在企業(yè)的績(jī)效過(guò)程中，把門牌號(hào)分配給合適的客戶。你可以轉(zhuǎn)給別人。所建商品房是不可替代的。在實(shí)際銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目竣工前取得商品房的總金額，但部分公司在批準(zhǔn)購(gòu)房協(xié)議后會(huì)將貸款信息上報(bào)銀行，銀行從下月起退還貸款。在這種情況下，即使在施工完成前未收到合同，余額也受法律保護(hù)。如果客戶違約，違約者將受到懲罰。因此，在未來(lái)的銷售中，完成部分可以補(bǔ)償成本和合理利潤(rùn)。選擇權(quán)房銷售視為履行義務(wù)，根據(jù)承諾房的義務(wù)確認(rèn)收入。2.2對(duì)稅收方面的影響在《企業(yè)所得稅暫行條例》中，企業(yè)所得稅計(jì)算的基本原則是權(quán)利發(fā)生制度。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變更不應(yīng)改變這一原則。因此，在實(shí)際操作中，公司的納稅額仍必須按照權(quán)利發(fā)生原則計(jì)算。對(duì)房地產(chǎn)商而言，采用新的收入標(biāo)準(zhǔn)不影響項(xiàng)目的稅收總額，但應(yīng)根據(jù)當(dāng)期履行的義務(wù)提前確認(rèn)收入，并在當(dāng)期和季報(bào)中計(jì)入利潤(rùn)。此外，不得因申報(bào)的限制而減少季度申報(bào)的利息金額。由于稅法和新收入標(biāo)準(zhǔn)的制定和協(xié)調(diào)屬于不同的部門，協(xié)調(diào)的角度也不同。會(huì)計(jì)和稅法有很大的區(qū)別。隨著制度的調(diào)整，這種差異將呈現(xiàn)出更大的趨勢(shì)。在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，會(huì)計(jì)人員必須將會(huì)計(jì)核算的實(shí)質(zhì)內(nèi)容以納稅為基礎(chǔ)，確定納稅額。但考慮到會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際管理，企業(yè)在制定稅收籌劃時(shí)也應(yīng)有效調(diào)整新的收入標(biāo)準(zhǔn)和所得稅政策體系。這樣既可以提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范水平，又可以節(jié)約資金占用，有效保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。新收入標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，會(huì)計(jì)人員將了解新收入標(biāo)準(zhǔn)的具體內(nèi)容，做出合理決策，盡可能保證公司的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，在新的收入標(biāo)準(zhǔn)下，把握會(huì)計(jì)收入確認(rèn)對(duì)納稅的影響，不斷完善納稅籌劃，在合法假設(shè)下改善企業(yè)納稅狀況，實(shí)現(xiàn)合理避稅。2.3對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響在新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)將部分預(yù)收賬款提前確認(rèn)收入，可能造成財(cái)務(wù)報(bào)表金額上的變動(dòng)。2.3.1資產(chǎn)負(fù)債表與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)相比，在新收入標(biāo)準(zhǔn)下的資產(chǎn)負(fù)債表中，增加了“合同資產(chǎn)”和“合同負(fù)債”項(xiàng)目。合同資產(chǎn)已簽訂合同，尚未收到款項(xiàng)。合同負(fù)債反映公司尚未履行合同義務(wù)，與合同資產(chǎn)相反。由于新收入標(biāo)準(zhǔn)的影響，這兩項(xiàng)不僅增加了，資產(chǎn)負(fù)債表中的其他科目也增加了。例如“存貨”，“預(yù)收賬款”等。2.3.2利潤(rùn)表在確認(rèn)收益的轉(zhuǎn)移成本時(shí)，收益的預(yù)支伴隨著成本和成本的轉(zhuǎn)移。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，不僅有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，還有建筑和房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。預(yù)支收入很可能占到整個(gè)房地產(chǎn)公司的收入。在利潤(rùn)表方面，新的房地產(chǎn)企業(yè)收入標(biāo)準(zhǔn)對(duì)利潤(rùn)表數(shù)據(jù)影響顯著，也可能采用新的收入標(biāo)準(zhǔn)，收入激增。雖然在實(shí)際的判斷過(guò)程中，有必要查閱相關(guān)合同協(xié)議和相關(guān)法律進(jìn)行綜合判斷，但從理論上講，新的收入標(biāo)準(zhǔn)是可以根據(jù)期間履行義務(wù)提前確認(rèn)收入的。2.4對(duì)信息披露的影響新收入準(zhǔn)則關(guān)于報(bào)表的列報(bào)與披露有更廣泛的要求。例如:合同資產(chǎn)和合同負(fù)債的列報(bào)，將無(wú)條件的收款權(quán)列為應(yīng)收賬款，披露合同信息,披露尚未完成的履約義務(wù),披露重大判斷的依據(jù)等等。企業(yè)在報(bào)表中披露更多的信息由利于投資者對(duì)企業(yè)收入的相關(guān)信息進(jìn)行深入了解，幫助其提高決策的有用性和準(zhǔn)確性。但同時(shí)披露過(guò)多的信息，可能導(dǎo)致企業(yè)秘密泄露，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。3案例分析——以碧桂園為例3.1案例介紹(1)發(fā)展歷程碧桂園全稱為碧桂園控股有限公司，1992年在廣東順德成立。創(chuàng)立人為楊國(guó)強(qiáng)先生，并且楊國(guó)強(qiáng)到目前為止仍擔(dān)任碧桂園董事長(zhǎng)。創(chuàng)立初期，碧桂園主要圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)開(kāi)展，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，業(yè)務(wù)板塊不斷拓寬，延伸至建安、物業(yè)、裝修、酒店開(kāi)發(fā)及管理等多個(gè)業(yè)務(wù)模塊。經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，企業(yè)于2007年4月20日在港交所主板上市，正式成長(zhǎng)為上市企業(yè)。2011年12月起，碧桂園開(kāi)始向海外市場(chǎng)發(fā)力，主要發(fā)展地區(qū)鎖定在馬來(lái)西亞、印尼、澳大利亞等地區(qū)，發(fā)展業(yè)務(wù)集中在物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。碧桂園是我國(guó)最大的新興城鎮(zhèn)化住宅開(kāi)發(fā)商之一，在2017年7月，碧桂園首次躋身于世界財(cái)富五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，展現(xiàn)出其雄厚的發(fā)展實(shí)力和未來(lái)潛力。2018年，碧桂園再次入選《財(cái)富》500強(qiáng)，排名上升114位，排名353位。其物業(yè)管理業(yè)務(wù)也于2018年6月分拆上市。(2)經(jīng)營(yíng)方式不同于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將各種業(yè)務(wù)外包的經(jīng)營(yíng)方式，碧桂園采用的是從購(gòu)買土地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程開(kāi)工、建造完工交付“一條龍”開(kāi)發(fā)模式。所有流程親力親為，這會(huì)使碧桂園能夠掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程所有技能，不受外部因素牽制，便于控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度、速度，不斷按照此模式發(fā)展，能夠加強(qiáng)碧桂園管理能力，培養(yǎng)出十分成熟高效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。但是，這種運(yùn)營(yíng)模式由于房地產(chǎn)項(xiàng)目體量較大的原因，每個(gè)項(xiàng)目購(gòu)置土地、開(kāi)發(fā)建造階段都需要投入大量的資金、人力、物力，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，同時(shí)這種生產(chǎn)線式的開(kāi)發(fā)模式一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，那么會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)影響。碧桂園的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是典型的重資產(chǎn)模式。2011年碧桂園總收入只有432億元，到2018年歸屬于股東權(quán)益的合同銷售金額達(dá)到5018.8億元，收入規(guī)模7年翻了十倍有余。這里需要說(shuō)明的點(diǎn)是2011年是采用CAS14(2006)收入準(zhǔn)則進(jìn)行收入核算的，2018年是采用CAS14(2017)收入準(zhǔn)則進(jìn)行收入核算的，收入準(zhǔn)則的變化會(huì)對(duì)數(shù)據(jù)的可比性產(chǎn)生一定影響，但是收入大幅度增長(zhǎng)是既定事實(shí)。與此相對(duì)的，2013年碧桂園非流動(dòng)資產(chǎn)為600億元，2018年碧桂園非流動(dòng)資產(chǎn)達(dá)到了2300億元，這是碧桂園重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特征體現(xiàn)。(3)業(yè)務(wù)板塊碧桂園的業(yè)務(wù)情況也從一開(kāi)始單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸擴(kuò)展完善。從碧桂園2018年年報(bào)表來(lái)看，碧桂園的業(yè)務(wù)現(xiàn)在分為5個(gè)成熟的部分，分別為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、物業(yè)投資、物業(yè)管理和酒店經(jīng)營(yíng)，以此來(lái)適應(yīng)不同的市場(chǎng)需求，打造多元化發(fā)展的成長(zhǎng)模式。從碧桂園的產(chǎn)品來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)所提供的產(chǎn)品包括住宅、小區(qū)配套車位以及小區(qū)內(nèi)的底商。酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)還提供獨(dú)立于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的酒店產(chǎn)品。從企業(yè)業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，碧桂園一方面在廣東省仍占據(jù)著主導(dǎo)地位，另一方面各項(xiàng)業(yè)務(wù)也已經(jīng)鋪開(kāi)到全國(guó)，甚至是國(guó)際舞臺(tái)。從合同銷售角度看，2018年碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5018.8億元，合同銷售的建筑面積達(dá)5416萬(wàn)平方米。從增長(zhǎng)的角度來(lái)看，其物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)的增長(zhǎng)力確實(shí)驚人，2018年權(quán)益合同銷售額同比增長(zhǎng)31.25%，2015年至2018年，權(quán)益合同銷售額年均增長(zhǎng)率達(dá)59.2%。從地域分布的角度看，其物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)正在朝著更多元的方向發(fā)展。碧桂園在2018年在位于二線城市目標(biāo)二線城市的銷售占比約占33%，在位于三四線城市目標(biāo)三四線城市的銷售占比約占60%，在廣東以外地區(qū)所實(shí)現(xiàn)的銷售額占碧桂園總體銷售額的76%。從中國(guó)大陸土地儲(chǔ)備角度看，土地儲(chǔ)備量一定程度上就代表著企業(yè)未來(lái)物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿Α?018年年報(bào)披露的情況來(lái)看，碧桂園已簽約或者已經(jīng)摘牌的可建建筑面積約為24064萬(wàn)平方米，并且其中廣東省的占比僅在24%左右。這就意味著碧桂園為未來(lái)發(fā)展儲(chǔ)存了一定量的土地，并且其發(fā)展目標(biāo)是投向全國(guó)的。從發(fā)展階段來(lái)看，約26%已經(jīng)處于預(yù)售狀態(tài)，約53%還處于在建過(guò)程中。3.2新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園的影響3.2.1對(duì)確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的影響碧桂園在宣布采用CAS14(2017)前，采用的是銷售后才確認(rèn)收入的方法，按照2017年中期報(bào)告披露的信息，在采用新收入準(zhǔn)則前的會(huì)計(jì)年度，集團(tuán)采用的是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬完全轉(zhuǎn)移確認(rèn)收入的收入確認(rèn)政策，即當(dāng)房屋、建筑、物業(yè)等完全交付給業(yè)主視為集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬完全轉(zhuǎn)移，此時(shí)確認(rèn)銷售收入，在建造活動(dòng)逐漸進(jìn)行時(shí)并不確認(rèn)收入。在宣布采用CAS14(2017)后，碧桂園大量運(yùn)用了CASI4(2017)中在一段時(shí)間確認(rèn)的規(guī)定，從直觀上也能夠看出碧桂園集團(tuán)收入確認(rèn)的時(shí)間提前了，下面我們具體分析碧桂園是如何根據(jù)CAS14(2017)來(lái)落實(shí)本集團(tuán)收入處理的。(1)碧桂園收入確認(rèn)總原則碧桂園在其2017年中期報(bào)告中披露其采用的收入確認(rèn)會(huì)計(jì)政策以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為依據(jù)，資產(chǎn)控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶時(shí)確認(rèn)收入?？刂茩?quán)的轉(zhuǎn)移可以分為一定時(shí)期內(nèi)的轉(zhuǎn)移和一定時(shí)期內(nèi)的轉(zhuǎn)移。財(cái)務(wù)人員不能直接判斷或者不能明確判斷的，由法律人員按照銷售合同的條款進(jìn)行判斷?？梢?jiàn)，碧桂園收入確認(rèn)原則基本遵從于CAS14(2017)的含義,同時(shí)在說(shuō)明本集團(tuán)判斷控制權(quán)是屬于時(shí)點(diǎn)還是時(shí)段轉(zhuǎn)移時(shí)，簡(jiǎn)明扼要的說(shuō)明遵從于法律規(guī)定，基本抓住了CAS14(2017)中關(guān)于這部分規(guī)定的本質(zhì)。(2)在一段時(shí)間確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)從CAS14(2017)中我們可以看到在一段時(shí)間確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合準(zhǔn)則，碧桂園在中期報(bào)告中也披露了本集團(tuán)段時(shí)間確認(rèn)收入的條件。即在履行合同義務(wù)的過(guò)程中，客戶能夠獲取得經(jīng)濟(jì)利益，與此同時(shí)集團(tuán)由于履行合同不斷的消耗集團(tuán)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)資源:創(chuàng)建和增強(qiáng)由客戶控制的資產(chǎn)，本集團(tuán)因履行合同義務(wù)而生產(chǎn)的商品對(duì)于客戶是不可替代的，而且因?yàn)樵摬豢商娲纳唐芳瘓F(tuán)能夠按照履約進(jìn)度收取相應(yīng)的款項(xiàng)。值得注意的是第三個(gè)條件，由于碧桂園集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商品就是各種類型的房產(chǎn)，碧桂園集團(tuán)認(rèn)為不同房產(chǎn)是有差異的，即使相同戶型的房屋也因?yàn)闃翘?hào)、單元號(hào)、樓層、位置等原因而不同，因此，本集團(tuán)生產(chǎn)的商品被碧桂園集團(tuán)列為具有不可替代用途的商品，這也為碧桂園能夠適用CAS14(2017)中在一段時(shí)間確認(rèn)收入的規(guī)定提供了很重要的前提條件。(3)判斷是否擁有收款權(quán)的依據(jù)本集團(tuán)是否有權(quán)就迄今為止已完成的業(yè)務(wù)的履行部分收取款項(xiàng)，取決于各合同條款的具體內(nèi)容和合同的適用法律。此項(xiàng)依據(jù)看似較為公允、準(zhǔn)確，可是當(dāng)某一業(yè)務(wù)遇到法律糾紛時(shí)，面對(duì)同一個(gè)合同條款和同一部法律，不同各方所做的解釋大部分時(shí)間是不同的，而且會(huì)計(jì)人員也不容易判斷那一方是正確的，出現(xiàn)這種情況，還是無(wú)法判斷碧桂園集團(tuán)是否擁有收款權(quán)?？紤]到這一點(diǎn)，碧桂園集團(tuán)在財(cái)務(wù)報(bào)告中披露，必要時(shí)，集團(tuán)將對(duì)合同條款進(jìn)行審查，并結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律，在會(huì)計(jì)處理前征求當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門的意見(jiàn)或建議。(4)如何確定履約進(jìn)度對(duì)于如何確定履約進(jìn)度，碧桂園集團(tuán)規(guī)定的較為詳細(xì)。履約進(jìn)度按照履行合同義務(wù)時(shí)，已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際支出或者預(yù)計(jì)投入占預(yù)計(jì)總投入的比重確定。為使履約進(jìn)度的測(cè)算準(zhǔn)確，碧桂園集團(tuán)需要利用集團(tuán)內(nèi)多年積累的經(jīng)驗(yàn)和外部公司的專業(yè)能力，如監(jiān)理方的工作、咨詢公司的測(cè)算等，對(duì)項(xiàng)目的總成本進(jìn)行合理的判斷。在已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際支出或者預(yù)計(jì)投入方面，碧桂園集團(tuán)會(huì)嚴(yán)格控制成本發(fā)生的真實(shí)性、記錄的準(zhǔn)確性，對(duì)可能涉及的會(huì)計(jì)估計(jì)的情況，嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行估計(jì)，以保證履約進(jìn)度的準(zhǔn)確性。(5)確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本對(duì)于滿足某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)在這一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。而對(duì)于滿足某一時(shí)段確認(rèn)的業(yè)務(wù)，根據(jù)已完成的履約義務(wù)進(jìn)度的比例在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。3.2.2對(duì)估計(jì)判斷的影響在碧桂園2017年報(bào)告中期報(bào)告中，判斷和估計(jì)部分不僅披露了收益確認(rèn)過(guò)程中的判斷和估計(jì)，還披露了重要貸款組成部分的會(huì)計(jì)處理方法。此外，新的收入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)增加對(duì)取得合同所發(fā)生的成本的計(jì)量，并確定是否符合資本化時(shí)能夠收回的條件。首先，碧桂園的財(cái)務(wù)報(bào)表詳細(xì)說(shuō)明了在一定時(shí)期內(nèi)確認(rèn)收入的具體依據(jù)。該集團(tuán)生產(chǎn)的商品品房在不同國(guó)家的房屋和其他房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售是無(wú)法替代的。為履行已完成和已完成的合同，應(yīng)根據(jù)合同條款和有關(guān)法律的規(guī)定，在一定期限內(nèi)確認(rèn)收益。同時(shí)，碧桂園也已明確提出，它們由合同條款、業(yè)務(wù)發(fā)生地的法律法規(guī)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)決定。國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告解釋委員會(huì)（IRIC）在2017年9月對(duì)這一問(wèn)題的審查中顯示，房地產(chǎn)公司在一定時(shí)期內(nèi)是否滿足確認(rèn)需求給出了否定意見(jiàn)。國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告解釋委員會(huì)進(jìn)一步指出了這些標(biāo)準(zhǔn)，并指出，在適用第三款的規(guī)定方面，這不應(yīng)是一種替代辦法。IRIC規(guī)定了強(qiáng)制存款的權(quán)利?！皬?qiáng)制定金”有權(quán)取得相當(dāng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已支付的金額的價(jià)值，如果在合同到期日內(nèi)，由于客戶的方便，合同未能正常履行”，以及法律或法律超過(guò)合同條款和合同條款的先例、或合同。基于上述解釋，國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告委員會(huì)對(duì)確認(rèn)了一個(gè)房地產(chǎn)公司一段時(shí)間的收入，給出了否定性意見(jiàn)。其次，新的收入標(biāo)準(zhǔn)提到了如何處理重要的貸款組成部分。在財(cái)務(wù)報(bào)告中，碧桂園說(shuō)：“如果從客戶到相關(guān)貨物服務(wù)轉(zhuǎn)移的時(shí)間超過(guò)一年，則有必要考慮貸款部分對(duì)合同交易價(jià)格計(jì)量的影響?！彪m然沒(méi)有數(shù)據(jù)信息來(lái)約束詳細(xì)參考波動(dòng)對(duì)本次披露的影響，但從本次披露可以看出，重要的貸款構(gòu)成因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。最后，新的收入標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了增量成本，如果公司為實(shí)現(xiàn)合同而產(chǎn)生的成本能夠在未來(lái)期間收回，則確定予以確認(rèn)，并采用與收入確認(rèn)過(guò)程同步的方法進(jìn)行扣減。由于合同資產(chǎn)主體的設(shè)立，需要對(duì)合同資產(chǎn)的重大損失予以公告。與無(wú)條件取得應(yīng)收賬款相比，合同資產(chǎn)的取得取決于其他條件以及時(shí)間的推移。換言之，合同資產(chǎn)存在信用風(fēng)險(xiǎn)和合同履行風(fēng)險(xiǎn)，但信用風(fēng)險(xiǎn)只是一種信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要披露合同資產(chǎn)的損失。如上所述，在新收入標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)公司的影響中，會(huì)計(jì)估計(jì)和判斷的廣泛應(yīng)用必須是更重要的因素。無(wú)論如何，本次修訂旨在為企業(yè)出現(xiàn)的各種模式提供方向性的指導(dǎo)，而房地產(chǎn)公司在申請(qǐng)過(guò)程中更為重要，更為重要的是，更為準(zhǔn)確地審查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，明確業(yè)務(wù)性質(zhì)，審查業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)，必要時(shí)咨詢專業(yè)機(jī)構(gòu)，確保業(yè)務(wù)處理合法合規(guī)。3.2.3對(duì)列表披露的影響（1）資產(chǎn)負(fù)債表碧桂園在CAS14(2017)的規(guī)定下，開(kāi)展本集團(tuán)收入確認(rèn)工作。碧桂園將確認(rèn)為收入的金額與實(shí)際向客戶收取的金額進(jìn)行比較，如果收入確認(rèn)的金額比實(shí)際收取的金額大，則計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表合同資產(chǎn)項(xiàng)目，如果收入確認(rèn)的金額比實(shí)際收入的金額小，則計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表合同負(fù)債項(xiàng)目。在項(xiàng)目滿足在一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行收入確認(rèn)的要求時(shí)，碧桂園按新收入準(zhǔn)則中細(xì)化規(guī)定的投入法計(jì)量履約進(jìn)度，以此來(lái)確認(rèn)收入。同時(shí)對(duì)于合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)項(xiàng)目，將會(huì)計(jì)上累計(jì)確認(rèn)的收入和實(shí)際收取的累計(jì)收入進(jìn)行比較，符合資產(chǎn)屬性的確認(rèn)為合同資產(chǎn)，符合負(fù)債屬性的確認(rèn)為合同負(fù)債。通過(guò)將碧桂園CAS14(2017)實(shí)施前后的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行對(duì)比研究，在2017年末資產(chǎn)負(fù)債表中確認(rèn)為同資產(chǎn)項(xiàng)目的，在以前年度的資產(chǎn)負(fù)債表中列示為預(yù)收客戶賬款項(xiàng)目:在2017年末資產(chǎn)負(fù)債表中確認(rèn)為合同負(fù)債項(xiàng)目的，在以前年度的資產(chǎn)負(fù)債表中列示為其他應(yīng)收款項(xiàng)目。綜上，對(duì)于報(bào)表項(xiàng)目影響上，就是將預(yù)收賬款中符合CAS14(2017)要求的部分分拆為合同負(fù)債,將其他應(yīng)收款中符合CAS14(2017)要求的部分分拆為合同資產(chǎn)，如表1所示:表12017年度綜合財(cái)務(wù)狀況表摘錄單位：人民幣（千元）項(xiàng)目不考慮提前應(yīng)用CAS14(2017)的結(jié)果考慮提前應(yīng)用CAS14（2017）的結(jié)果報(bào)告結(jié)果合同資產(chǎn)-15,737,78215,737,782合同負(fù)債-346,747,257346,747,257預(yù)收客戶賬款362,485,039362,485,039-除上述新增報(bào)表項(xiàng)目“合同資產(chǎn)”、“合同負(fù)債"外，受CAS14(2017)影響，資產(chǎn)負(fù)債表還有一些其他的科目在金額上受到影響，“在建物業(yè)”、“貿(mào)易及其他應(yīng)收款”由于新準(zhǔn)則下碧桂園一部分收入在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)，所以“在建物業(yè)”、“貿(mào)易及其他應(yīng)收款”在適用新收入后有所減少。而“對(duì)合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的投資”、“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”、“遞延所得稅負(fù)債”、“留存收益”、“非控制性權(quán)益”受CAS14(2017)的影響，金額變動(dòng)與前述兩項(xiàng)相反，適用后金額有不同程度的增加。（2）利潤(rùn)表根據(jù)CAS14(2017)的規(guī)定，收入確認(rèn)應(yīng)區(qū)分在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)和在某一時(shí)段確認(rèn)，由于碧桂園集團(tuán)在以前確認(rèn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入時(shí)，均采用商品風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)的確認(rèn)方法，故CAS14(2017)對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)分部影響較大。根據(jù)表2的數(shù)據(jù)，我們可以看到碧桂園集團(tuán)2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總收入220157369千元，其中一期確認(rèn)60806904千元，占27.62%；一期確認(rèn)159350465千元，占72.38%。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，建筑、物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店業(yè)務(wù)均有在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)的收入。由此可見(jiàn)，碧桂園提前采用CAS14(2017)對(duì)其收入確認(rèn)的重更影響就是會(huì)使其部分業(yè)務(wù)收入在段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)，相比于之前的均在時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入的方法，CAS14(2017)會(huì)使碧桂園集團(tuán)收入有提前確認(rèn)的趨勢(shì)。表22017年碧桂園各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)情況單位；人民幣（千元）項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑物業(yè)管理酒店經(jīng)營(yíng)合計(jì)與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入220,157,36922,089,3673,1221,8521,814,135247,182,723在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)159,350,465159,350,465在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)60,806,90422,089,3673,121,8521,814,13587,832,2583.2.4對(duì)應(yīng)收賬款的影響這一收入標(biāo)準(zhǔn)的修訂，引入了一種確定一定時(shí)期收入的方法。如上所述，本期確認(rèn)的所有收益均為應(yīng)收賬款，但尚未采用預(yù)付余額的方式。這加大了碧桂園應(yīng)收帳款難度，因此，收入標(biāo)準(zhǔn)的修訂與收入的影響相對(duì)應(yīng)，并進(jìn)一步與金融工具標(biāo)準(zhǔn)的具體要求相聯(lián)系。就資產(chǎn)損失而言，企業(yè)金融部門需要更加深入的學(xué)習(xí)。3.2.5對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的影響(1)合同管理更加細(xì)化現(xiàn)代商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，很大程度上得益于合同制度的建立。所有的商業(yè)行為都是基于交易雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同的基本要求是權(quán)利義務(wù)平等，條款規(guī)定合理完整。這一收入標(biāo)準(zhǔn)的修訂是為了強(qiáng)化合同的重要性，收入確認(rèn)模式的第一步是與客戶建立合同。這意味著企業(yè)對(duì)合同管理提出了更高的要求。(2)稅務(wù)規(guī)劃更加合理從稅收角度看，新收入標(biāo)準(zhǔn)的許多規(guī)范逐漸符合稅法的理念。從目前的情況看，此次規(guī)則修訂的原則有望使實(shí)際操作更貼近企業(yè)的本質(zhì)，但因此，工作流程更加細(xì)化，如稅收業(yè)務(wù)涉及的納稅時(shí)間、計(jì)稅依據(jù)和繳納金額等，會(huì)被仔細(xì)的解釋和及時(shí)的存檔記錄。(3)部門合作更加緊密如此來(lái)，收入確認(rèn)時(shí)間、工程完工進(jìn)度等這些信息將會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)人員賬務(wù)處理產(chǎn)生重大影響，自然需要財(cái)務(wù)部門人員及時(shí)與負(fù)責(zé)稅務(wù)的同事以及工程部門的技術(shù)員工溝通協(xié)商，合理確認(rèn)。4建議4.1強(qiáng)化企業(yè)管理監(jiān)督，提升房屋產(chǎn)品的質(zhì)量隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)處于過(guò)剩水平。因此，我想對(duì)新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)我的影響作出回應(yīng)。房地產(chǎn)公司必須從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮問(wèn)題。消費(fèi)者的需求應(yīng)該指向這個(gè)方向。一是通過(guò)提高質(zhì)量來(lái)提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量。這是最重要的一步，也是最核心的一步。二是增設(shè)住房設(shè)施，建設(shè)綠色環(huán)境綜合體，優(yōu)化住房產(chǎn)品周邊基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，提高居民舒適度，吸引更多消費(fèi)者。再次，要保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的透明度和公開(kāi)性。最后，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督管理，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。4.2采用積極措施，組織合法化融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)新標(biāo)準(zhǔn)采取積極措施，可以獲得更為積極的機(jī)會(huì)。由于行業(yè)本身的特殊性和國(guó)家政策的影響，貸款非常困難。采取的積極措施包括：通過(guò)透明、公開(kāi)的信息，促進(jìn)和促進(jìn)房地產(chǎn)公司的發(fā)展，以積極的發(fā)展吸引更多的投資者，發(fā)展融資渠道。之后，房地產(chǎn)產(chǎn)品能夠積極獲得銀行貸款的支持，保證資金對(duì)處于供需平衡狀態(tài)的公司的穩(wěn)定。同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和固定資金管理，加強(qiáng)流動(dòng)資金管理，確保資金處于合理位置，確保房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)源的同時(shí)更好地管理，進(jìn)一步平穩(wěn)管理。4.3豐富產(chǎn)品類型，提升銷售業(yè)績(jī)?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，貧富差距不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)產(chǎn)品需求也出現(xiàn)兩極分化。有一種消費(fèi)者想購(gòu)買隱私好、質(zhì)量高、基礎(chǔ)設(shè)施好、綠化好的房子。另一類消費(fèi)者則需要性價(jià)比高、品質(zhì)好的房子。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化產(chǎn)品類型，更好地滿足各類客戶的需求，對(duì)產(chǎn)品做出合理的定位，進(jìn)而提高銷售業(yè)績(jī)。4.4靈活方式應(yīng)對(duì)政策，以走在發(fā)展前端為了更好地應(yīng)對(duì)新標(biāo)準(zhǔn)的影響，我們必須以靈活的方式面對(duì)政策。首先，國(guó)家政府和財(cái)政部的政策決定了房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上，優(yōu)化自身的發(fā)展規(guī)劃，確立未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)和管理模式。其次，房地產(chǎn)公司所在城市必須能夠詳細(xì)把握當(dāng)?shù)氐淖》啃枨?，勇于開(kāi)拓機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)公司收入最大化。最后，根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭笳{(diào)整房屋建筑，靈活安排建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的排斥和政策的變化。完善的財(cái)務(wù)管理規(guī)范是保證企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要機(jī)制。同時(shí)，新收入標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，將面臨更加嚴(yán)峻的環(huán)境，確保企業(yè)發(fā)展和良好的市場(chǎng)秩序。5.結(jié)論通過(guò)新收入標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，我國(guó)能夠避免信息的不一致和失真，使房地產(chǎn)公司的收入確認(rèn)更加合理。房地產(chǎn)企業(yè)融資者需要不斷加強(qiáng)對(duì)新收入標(biāo)準(zhǔn)的研究，實(shí)施知識(shí)升級(jí)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司“五步法”收入模型應(yīng)用探討——以滴滴出行為例[J].孔慶林,芶芮.

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2018(02)[3]新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的幾點(diǎn)思考[J].鐘文赪.

財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì).

2018(04)[4]會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際趨同:一個(gè)文獻(xiàn)綜述[J].劉啟亮,田莉,劉菁.

會(huì)計(jì)