某項目戰(zhàn)略策劃報告

鶴鳴雁山－打造珠三角高端休閑交際平臺鶴山大雁山工程戰(zhàn)略籌劃報告王志綱工作室2024.4中國的開展正處于一個快速增長階段，因此，中國也正處于一個大轉折時期；珠三角是中國的經濟前沿地帶，在新經濟的影響下，珠三角也正迎來了新的開展浪潮。欲籌劃大雁山工程，要跳出工程做工程。必須要從中國經濟大轉折的格局中，從珠三角開展的浪潮中，從江門、鶴山城市格局中尋找自己的價值。前言第一局部態(tài)勢分析一、中國開展大轉折二、珠三角三次浪潮一、中國開展大轉折21世紀是中國社會從工業(yè)文明全面轉向效勞文明的重要轉折時期。實踐證明，工業(yè)化開展到一定程度后，效勞業(yè)的蓬勃開展成為必然?？梢灶A見，中國也將歷史性地轉向以效勞經濟為主的效勞型社會。1、消費升級，消費結構不斷優(yōu)化隨著中國人均GDP的不斷提高，我國城鄉(xiāng)居民消費結構持續(xù)發(fā)生變化，恩格爾系數持續(xù)下降。過去以滿足吃穿用為主的溫飽型上升為小康型的消費結構。主要表現為住房、汽車類的耐用消費品成為主要的消費熱點和新的經濟增長點?！獙逃?、衛(wèi)生、文化、娛樂等需求增長迅速；——對居住或社區(qū)生活環(huán)境質量和生命健康、平安方面的需求不斷提高；——對公共效勞以及終極關心的需求越來越強烈，對社會保障和公共產品的需求也在日益擴大。2、產業(yè)優(yōu)化，產業(yè)結構不斷調整中國消費結構的升級必然會帶動產業(yè)結構的不斷調整，以現代效勞業(yè)為主的第三產業(yè)將會成為中國國民經濟的支柱產業(yè)。目前中國的第三產業(yè)比重還遠遠落后于興旺國家〔如以以下圖〕，隨著中國經濟的騰飛，產業(yè)結構調整是一個必然，這對于中國的開展既是一個機遇也是一個挑戰(zhàn)。國家\產業(yè)第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)中國（2005年）13.1%46.2%40.7%美國（2003年）2%23%75%日本（2003年）1%31%68%德國（2003年）1%30%69%3、消費成為拉動經濟開展的原動力中國經濟在經歷出口拉動型、投資拉動型增長之后,十一五期間將開始注重增強拉動經濟增長的“第三駕馬車〞--消費的拉動力,開始以擴大內需為經濟開展長期戰(zhàn)略方針。從上世紀末開始，中國消費重新成為中國經濟最為關鍵的開展動力。目前中國正處于消費升級的起跑線，未來消費對經濟的拉動潛力巨大?！踩缬覉D〕中國進入到以消費拉動經濟開展的時代！目前，中國消費結構雖然還不夠合理，但隨著中國經濟結構不斷升級，消費結構也將得到不斷優(yōu)化。人們的消費理念也將從為“生存〞轉向求“生活〞、求“享受〞，表達生活質量的居住、教育、文化、運動、休閑、醫(yī)療保健等高層次效勞行業(yè)的需求旺盛。休閑經濟，21世紀的朝陽經濟休閑產業(yè)主要以旅游、娛樂、運動為根底，涉及旅游業(yè)、效勞業(yè)、健身業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)、交通業(yè)、會展業(yè)、體育產業(yè)等由此連帶的產業(yè)群。據預測：十年后，休閑消費支出將占到城市人口消費支出的50％以上。休閑經濟的開展有著無限巨大的潛力，以休閑居住、旅游休閑、商務休閑、康體養(yǎng)生、休閑體驗為主的休閑產業(yè)將成為休閑經濟的支柱。休閑經濟必將成為21世紀中國的朝陽經濟。臺北、香港休閑經濟所提供的就業(yè)崗位占到總就業(yè)崗位的60％－70％。美國休閑產業(yè)年產值達一萬億美元，稅收達6千億美元，創(chuàng)造2500萬個工作崗位，占全美國就業(yè)職位的四分之一。英國休閑產業(yè)年產值達1360億英鎊，超過汽車業(yè)和食品業(yè)，并以30%左右速度增長，創(chuàng)造五分之一的全英就業(yè)職位，平均每戶家庭休閑開支占家庭總支出的20%左右。西班牙休閑業(yè)成西班牙經濟的第四大產業(yè)，休閑企業(yè)達9萬多家。小結可以看出，中國正處于一個開展大轉折期，機遇和挑戰(zhàn)同時存在，以消費拉動經濟、以第三產業(yè)為重點、城市化進程這是中國開展的三大特征，直接的影響就是迅速帶動中國經濟的快速開展。珠三角作為中國經濟的前沿地帶，在這樣的大好形勢下，必然也會迎來新的開展機遇，實現珠三角的再次飛躍，而鶴山這樣的城市，在新的歷史開展機遇前，具有超越常規(guī)的跨越式開展?jié)摿?，這是與珠三角的開展階段密切相關的。二、珠三角3次浪潮1、外資帶動期2、工業(yè)帶動期3、內需帶動期1、外資帶動期－香港輻射上個世紀80年代前后，香港獨領風騷，率先經歷了經濟起飛階段，成為珠三角的經濟制高點，香港成為珠三角開展的動力源。這時，香港以制造業(yè)為主的第二產業(yè)面臨轉移，而珠三角因為勞動力資源豐富、土地資源優(yōu)勢成為承接香港產業(yè)轉移的腹地，“前店后廠〞模式漸成氣候，以深圳為首站，輻射到東莞。香港深圳產業(yè)轉移方向東莞第一階段：外資帶動期南海香港產業(yè)轉移下形成的莞深經濟圈2、工業(yè)帶動期－四小虎時代1984年到1994年，珠三角神奇地崛起了“四小虎〞：南海、順德、東莞、中山，它們成了改革開放先走一步的象征?！八男』ⅷ曉诟髯圆煌母讞l件下形成各自工業(yè)經濟開展的獨特模式：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主的“順德模式〞，以民營企業(yè)為主的“南海模式〞，以國有企業(yè)為主的“中山模式〞，以及以外來資本“三來一補〞為主的“東莞模式〞。盡管其路徑不盡相同，但卻殊途同歸，以其勃勃生機和經濟開展成果，使他們名噪全國。深圳東莞第二階段：工業(yè)帶動期南海順德中山香港廣州以外來資本為主以國有企業(yè)為主以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主以民營企業(yè)為主澳門南海3、內需帶動期－大廣州時代1994年以后，中國的經濟開始從短缺經濟進入“過剩經濟〞，四小虎風光十年，走上平穩(wěn)。而廣州憑借深厚的底蘊以及地位優(yōu)勢，厚積薄發(fā)。廣州通過大力開展現代效勞業(yè)，擴大內需帶動，逐漸形成以第三產業(yè)為核心的大廣州經濟格局。廣深、廣佛經濟圈也開始形成。深圳東莞第三階段：內需帶動期南海順德中山香港大廣州澳門南?；葜輳V佛經濟圈廣佛一體，鶴山價值浮出水面佛山毗鄰廣州，從而能充分接受廣州的輻射和帶動，與廣州共享交通網絡資源、金融資本資源、人才資源和信息資源，實現產業(yè)聯動和功能互補，加快區(qū)域經濟一體化和城市化進程，形成了“廣佛都市圈〞。廣佛都市圈逐步形成的大廣州時代，拉近了鶴山與珠三角富裕核心區(qū)的空間和心理距離，給鶴山的開展帶來空前歷史機遇！千年等一回，鶴山戰(zhàn)略抉擇鶴山乃至江門的開展錯失珠三角迅猛開展的前兩次浪潮，在以內需帶動和第三產業(yè)開展的大廣州時代，鶴山必須把握機遇，迎頭趕上。兩次浪潮的錯失，使鶴山沒有受到工業(yè)經濟開展帶來的環(huán)境破壞，保存下山清水秀的優(yōu)美自然生態(tài)資源。這也使鶴山開展以高端休閑產業(yè)為代表的第三產業(yè)潛力成為現實。在珠三角開展的新浪潮、新時期，鶴山迎來了展翅高飛的大好時機。第二局部聚焦鶴山發(fā)現大雁山一、鶴山：廣佛后院，五邑門戶鶴山地處珠三角西翼，與廣佛都市圈僅一江之隔，佛開高速、325國道貫穿全境。鶴山距廣州６０公里，車程僅４５分鐘；距離佛山僅有一江之隔。鶴山佛山廣州鶴山氣候環(huán)境宜人。近年來堅持可持續(xù)開展戰(zhàn)略，比較完整地保存了青山綠水、錦繡田園的優(yōu)良自然環(huán)境。鶴山市現有林地８０多萬畝，是廣東省首批五個林業(yè)生態(tài)縣之一。在２００２年廣東省縣級市城市環(huán)境綜合指標測評中，鶴山市名列第五。良好的生態(tài)環(huán)境，便捷的交通環(huán)境，使鶴山真正成為廣佛都市圈的后花園。鶴山開平恩平臺山新會鶴山地處江門北尖，是珠三角通往五邑及粵西其他地區(qū)的咽喉要塞和橋頭堡，是進入五邑地區(qū)的門戶。水路距香港９３海里，每天有客輪沿西江通航至香港。佛開高速、江鶴高速、３２５國道、江肇公路、廣珠鐵路縱橫貫穿全境，與國家一類口岸鶴山港，構成水陸一體的交通樞紐。聚焦鶴山區(qū)位：咽喉要塞、門戶之地。鶴山瀕臨西江，接壤佛山，毗鄰港澳，是連接廣州、江門的要塞門戶；交通：水陸交匯、樞紐之地。鶴山是珠三角通往粵西的交通要沖，西江航運的重要港口；資源：地廣人少、環(huán)境優(yōu)美。鶴山面積1108.3平方公里，比順德還多300平方公里，而戶籍人口只有36萬人，只有順德的1／3。鶴山以丘陵低坡地為主，環(huán)境保護相當好，山青水秀，是開展高檔次的第三產業(yè)工程的最正確所在。僑鄉(xiāng)：內外交連、共謀開展。鶴山是著名僑鄉(xiāng)，旅外華僑和港澳臺同胞達33萬人。有“海內一個鶴山，海外一個鶴山〞之稱。鶴山在新的開展機遇面前，必須充分發(fā)揮自身優(yōu)勢。外承廣佛、香港、海外經濟輻射；內謀環(huán)境，走向濱江開展、建設山水園林城市。發(fā)現大雁山大雁山板塊：鶴山新城市開展的啟動點、著力點鶴山的城市門戶形象區(qū)二、鶴山：走向濱江時代鶴山新的城市空間開展戰(zhàn)略確定為“東移北拓〞。拉開城市空間骨架，突破原有老城區(qū)用地緊張、布局擁擠、生活環(huán)境趨于惡化的局面；通過新的鶴山行政中心、鶴山公園以及大雁山板塊開發(fā)建設，逐步將城市空間向東向北拓展。東移北拓戰(zhàn)略是使鶴山真正走向濱江開展、山水園林城市時代。使鶴山從原有不清晰的城市定位明確為休閑旅游、生態(tài)人居及綜合效勞功能。?江門市可持續(xù)開展戰(zhàn)略規(guī)劃研究?中明確提出合并鶴山，將鶴山建成城市北部副中心。而鳥瞰鶴山城市現狀，沙坪城區(qū)擁擠繁忙，規(guī)劃中的新行政中心區(qū)由于土地資源的局限，周邊全被鄉(xiāng)村包圍，難以形成規(guī)?；?，并缺乏有效產業(yè)造血功能支持。因此真正能在旅游休閑業(yè)和城市形象塑造上同時勝任的，只有大雁山板塊了。大雁山板塊廣州市佛山市江門市西江鶴山老城區(qū)鶴山：走向濱江時代在江門的總體規(guī)劃里面，鶴山的大雁山板塊將規(guī)劃開展居住、休閑旅游和城市綜合效勞功能。大雁山板塊正處于九江橋頭，隔佛開高速與沙坪主城區(qū)相望，幾條快速干線在此交匯，是連接鶴山與廣佛都市圈的必然門戶地段。也將是鶴山承接廣佛輻射、納入廣佛經濟圈的關鍵點。大雁山板塊瀕臨西江，隨著沿江大道的建設開展，將是西江沿岸開展的核心節(jié)點。也是鶴山城市走向濱江開展格局的關鍵。大雁山：鶴山的城市門戶形象區(qū)大雁山板塊是天賜的高端休閑產業(yè)平臺，是鶴山經濟融入廣佛都市圈的理想紐帶和橋頭堡。大雁山板塊是江門西江沿岸開展的端點，是鶴山新城拓展、承接江門沿江開展的門戶和形象節(jié)點。大雁山板塊盤山踞水，緊靠九江橋頭，濱臨西江、兼有大雁山景區(qū)風光無限。大雁山風景區(qū)開發(fā)有一定的根底，結合周邊山水優(yōu)美、生態(tài)絕佳、植被豐富、坡地起伏等優(yōu)勢，具備打造成為鶴山新城區(qū)最正確、最高端形象區(qū)的潛力。三、從高端休閑度假的角度江門五邑僑鄉(xiāng)天下聞名，但旅游業(yè)總體開展狀況并不均衡。其最大亮點是恩平溫泉和開平碉樓。恩平溫泉持續(xù)開發(fā)時間比較長，新品不斷，舊品面臨生存危機；開平碉樓那么尚未呈現興旺的商業(yè)化運營局面。其余風景區(qū)除了新會圭峰山規(guī)模比較宏大功能比較豐富之外，就多半缺乏為道。恩平溫泉樣板比較：金山溫泉溫泉樂園帝都溫泉錦江溫泉主要特色溫泉資源豐富、常規(guī)溫泉項目、歐式風格無明顯特色

日式風格氟氡硅酸溫泉

溫泉養(yǎng)生特色新馬泰風格動感第一泉沖浪、漂流歐式風格接待功能度假大酒店

★★★★溫泉山莊、龍泉山莊、夢泉山莊國際會議中心接待中心小型別墅帝都溫泉酒店、碧泉酒店酒店客房、豪華VIP別墅大型會議中心、共容納750人錦江酒店、華景閣、愉景閣俊景閣、豪華VIP別墅溫泉木屋區(qū)大型會議中心配套項目射箭場、溜冰場野戰(zhàn)俱樂部煙花燃放區(qū)歡樂天地漂流道按摩健身購物商場音樂表演臺按摩沐足村野活動養(yǎng)生設施錦江娛樂城、游客中心、商務中心、中西餐廳、民族風情商場、溫泉大堂會所、運動健身區(qū)、網吧、表演區(qū)、煙花燃放區(qū)備注昨日黃花，大眾化低端，大眾化市場比較高端、自然山體景觀

還有開發(fā)空地。周邊有軍警和村民用地干擾。市場比較高端、政治背景資源

80％的會議客源，來自廣州。新推三八節(jié)女性產品評價作為老牌溫泉度假村，設施老化，競爭力不強與金山分家之后，更加落魄，不足為道建筑和景觀較好，住房設施條件一般。度假村過于靜態(tài)化，缺乏娛樂設施。偏向運動娛樂

由于產品新鮮，定位超前，對低中高市場都有一定吸引力。鶴山周邊主要景區(qū)比較：大雁山板塊圭峰山板塊西樵山板塊自立--立園自然景觀一般很好非常好非常一般核心功能觀光區(qū)生態(tài)保護區(qū)觀光休閑區(qū)高等教育區(qū)千畝運動公園觀光旅游區(qū)宗教朝拜區(qū)度假療養(yǎng)區(qū)觀光度假主要特色西江風景海會寺滑草、溜冰、沙灘游泳、劃艇、攀巖森林浴、卡丁車等南海觀世音像黃大仙主題園黃飛鴻舞獅館依托自立碉樓運河&碉樓別墅建筑風格待定歐式風格為主嶺南風格南洋、碉樓風格酒店情況雁山賓館疊翠山莊準五星玉湖酒店四星酒店一個，三星酒店較多。市場主要是佛山周邊居民和遠程游客有一個酒店和青年公寓，但住宿環(huán)境較差，住宿游客稀少。配套項目餐飲，運動，休閑、居住拜祭、民俗活動拜祭，民俗活動備注扼佛開高速咽喉為國家森林公園、餐飲相當發(fā)達；運動公園和游樂園很受歡迎。周邊已形成完善的城市配套，但檔次很低，商務氛圍和高檔居住氛圍太弱。距市區(qū)近，過路客多，不具備高端休閑的條件。近期組織邀請香港明星足球隊參觀活動。評價先天優(yōu)勢尋常，但有后發(fā)優(yōu)勢與項目有一定競爭力，體現五邑文化有不足。功能完善，設施老化，缺乏再競爭后勁和空間搭申遺便車提高客源。但私家園林局限很大。案例研究：圭峰山/板塊示意圖別墅區(qū)運動公園酒店景區(qū)酒店新會江門會展博覽圭峰山板塊旅游要素：吃：六福城、玉湖小苑、佛笑樓、聚福堂餐廳、露天火鍋、燒烤場、玉湖酒店〔潮苑軒〕?。河窈频辍参逍恰场埲燃倬频辍菜男?20間〕圭峰別墅〔銷售中〕行：到江門和新會公交平均十分鐘一班。游：圭峰山、綠護屏、周總理紀念館、葵樹博覽園、牽線過脈、天鵝湖、玉湖景區(qū)、玉臺寺購：葵博會葵產品銷售點、旅游交易市場、玉臺寺商場〔陳皮、蟲草、葵扇葵畫等〕會：圭峰山運動會。圭峰山運動公園：卡丁賽車3萬多平方米，得澳門賽車會技術支援。峰瀛運動俱樂部 峰瀛網球場、瀛濱山水泳場〔泳場餐廳〕等。俱樂部配套有：健身設施、乒乓球、桌球、露天茶座、酒吧，是一個集運動、娛樂、旅游、飲食、悠閑渡假享受于一身的俱樂部。紅星運動俱樂部 擁有11個優(yōu)質人造草足球場，其中國標五人場8個，七人場2個，４人場3個。６個羽毛球場，比賽專用場３個，練習場地３個。江會游樂場 已開放過山車,觀光纜車,彩虹飛車,海盜船,霹靂小飛人,雙龍宮,叢林歷險城以及豪華大型轉馬、碰碰車、激流勇進、龍型滑車，自控飛機、水上體能單車、三國戰(zhàn)術迷魂八卦陣、釣魚區(qū)、古炮發(fā)射、兒童天地等30多個工程。碧綠湖 水上活動面積108畝，有水上單車劃艇、電動船和激光船；體能訓練 內設攀爬、氣模、游藝機的設施?；輬?溜冰場圭峰山板塊市場評價：地處江門和新會之間，短程游客為主。周邊餐飲興旺，遠程度假產品一般；高檔會議設施相對缺乏，周邊市場為主；房地產開發(fā)空間有限，別墅性價比不高；依托周邊學校師生和市民，開展群眾化運動健身工程較為成功。結論：輻射影響有限，高端消費較小。但目前它已是江門地區(qū)綜合性旅游目的地的象征。鶴山的三大產業(yè)結構比例為8.8:54.8:36.4，工業(yè)化進程落后于珠三角興旺地區(qū)，但正好最大程度地防止了先發(fā)地區(qū)因過度開發(fā)而對環(huán)境造成的破壞，為鶴山保存了優(yōu)良的環(huán)境空間，鶴山政府也實事求是的將鶴山城市定位為——“珠三角生態(tài)休閑旅游城市〞?！?鶴山市人民政府工作報告〔2024年〕?顯然，由于江門市總體工業(yè)化水平的欠缺，生態(tài)的相對優(yōu)美完整可謂江門五邑的根本共同特色，那么，生態(tài)休閑文章該如何做出自己的特色，是我們要面對的課題。發(fā)現大雁山大雁山板塊：珠三角地區(qū)高端休閑的新形態(tài)大雁山：珠三角地區(qū)高端休閑的新形態(tài)大雁山板塊將以休閑新城的氣魄打造珠三角地區(qū)高端休閑產業(yè)平臺；大雁山板塊將充分發(fā)揮和利用雁山山水風景資源優(yōu)勢，遵循城市空間開展戰(zhàn)略規(guī)劃，建設成為集休閑、旅游、商務、會議、接待、度假、運動、教育、人居等為一體的綜合休閑新城區(qū)。四、從高端居住的角度江門地產在珠三角地區(qū)一直因西江之隔而與興旺區(qū)域少有聯系，因而發(fā)育緩慢。但轉機正在孕育，廣佛一體的新經濟時代，作為廣佛與江門地區(qū)聯系的門戶與紐帶，鶴山有望率先引發(fā)五邑地產的升級崛起。江門與周邊城市經濟開展比照分析廣東省及珠三角主要經濟指標江門地產：蛻變的前夜通過以上數據比較分析，不難發(fā)現：江門的經濟增長速度相對于珠三角其他城市較緩慢，城市經濟尚處在較為落后的狀態(tài)；房地產投資甚至出現了負增長，前景不樂觀，低迷的市場狀態(tài)決定了江門地產業(yè)的低水平徘徊態(tài)勢，無論是開發(fā)規(guī)模還是產品素質，都不可與珠三角核心區(qū)同日而語。佛山的巨大增長與廣州的小額增長相映成趣，昭示著廣州消費力隨著廣佛一體化向佛山方向的滲透，而大交通的改善，有望使一衣帶水的江門北部地區(qū)如鶴山率先嘗到廣佛巨大消費流的甜頭，從而率先揭開江門地產洗牌升級的序幕。2024年江門五邑經濟與房地產比較指標\五邑江門新會臺山開平鶴山恩平GDP（億元）428.16185.30109.49121.4787.7255.20人均工資（元）182281562310845128691237811190消費總額（億元）131.0263.7956.0550.0647.2825.41第三產業(yè)比重40.5%38.31%35.6%40.6%35.4%45%城市化水平/47.6%45%48.86%50.41%45.25%房地產銷售量195萬平米30萬平米12萬平米（2004年）25萬平米11萬平米根據珠三角開展浪潮的態(tài)勢以及五邑地產態(tài)勢分析，大雁山作為鶴山生態(tài)、交通、區(qū)位優(yōu)勢集于一身的城市高地，應該結合資源稟賦、環(huán)境營造、生活理念和功能設計、配套效勞、文化氣氛等要素，形成競爭優(yōu)勢，全面超越。面向高端市場，提升城市的首位度，將城市戰(zhàn)略口號落實。小結：高端休閑，鶴山最后的王牌與江門其他城市相比，鶴山有最靠近廣佛興旺經濟圈的地緣優(yōu)勢和交通優(yōu)勢；與廣佛區(qū)域高度工業(yè)化污染化的城市相比，鶴山具有得天獨厚的生態(tài)資源和后發(fā)優(yōu)勢，工業(yè)污染區(qū)〔即經濟興旺區(qū)〕的消費流要往生態(tài)優(yōu)越區(qū)跑，鶴山是理所當然的第一截流地，即聚寶盆。而針對五邑地區(qū)高端休閑目的地缺乏的實際，做高端休閑業(yè)，是工程的突破口。鶴山可謂珠三角的“丹田之地〞，只要在現代休閑效勞業(yè)上運營得當，把快節(jié)奏的生活變?yōu)槁?jié)奏的休閑享受，把休閑人氣流動變?yōu)榱赳v，把低端無特色的休閑效勞變?yōu)楦叨颂厣蓍e文化，足以使珠三角高端休閑消費之氣沉積于此，那么本工程將崛起于在珠三角城市群中。大雁山板塊將秉承城市戰(zhàn)略，以城市運營思路、以復合開發(fā)模式，打造珠三角獨一特色的濱江山水人居新城；大雁山板塊將充分演繹并發(fā)揚嶺南及僑鄉(xiāng)文化特色，利用優(yōu)美的西江、雁山山水資源，精心設計建造富有中國傳統(tǒng)風格魅力的生態(tài)山水人居產品。打造珠三角地區(qū)高端地產市場的新標桿。第三局部定位大雁山一、戰(zhàn)略定位大雁山：珠三角高端休閑交際的超級平臺定位釋義：本案采西江之靈氣，聚鶴山之精華，鑄廣東省休閑城區(qū)開發(fā)之豐碑，造珠三角高端休閑之樣板，升華江門五邑僑鄉(xiāng)之門戶，打造鶴山城市形象之名片，塑造鶴山第三產業(yè)之脊梁，集高尚休閑、度假、商務、居住、養(yǎng)生、教育等于一體，非僅效勞于鶴山市民，更是珠三角財富人士必到之地，吸納嶺南富貴高尚之氣，促進鶴山現代效勞業(yè)的騰飛，成為珠三角璀璨的明珠。二、形象定位嶺南明珠，五邑福地。西江明珠，落雁回龍。五邑之門，休閑至尊。三、功能定位本案規(guī)模龐大，肩負的使命重大而復雜，不是一個簡單的地產工程或旅游工程，而是一個集豐富城市功能于一體休閑城區(qū)，其功能組合包括如下三大特色化主導功能和四大根底性或配套性主要功能。三大特色功能：高端休閑康體：特色化高爾夫與高級養(yǎng)生保健等。高端度假居?。憾燃傩詣e墅、公寓、酒店等。高端商務會議：商務酒店、企業(yè)培訓、大型論壇等。四大根底功能：觀光旅游：生態(tài)觀光、宗教旅游、等山、攀巖、溯溪。常規(guī)居住：第一居所開發(fā)。商業(yè)餐飲：中高檔次的購物與娛樂設施開發(fā)、表達五邑喬鄉(xiāng)特色的餐飲配套。文教體育：文化場所與活動、社區(qū)教育配套和群眾體育健身運動場館設施。四、市場定位：本案主要涉及休閑度假和日常居住兩大市場。兩大市場相互關聯，休閑市場能有效帶動居家市場的追隨。休閑度假市場：以廣佛都市帶為核心、包括深圳香港、澳門、東莞等在內的珠三角興旺地區(qū)為第一圈層的主打目標市場。廣東省內其他地區(qū)為第二目標市場。全國其他大城市為第三圈層市場。只有有效撬動了第一市場，其他市場才有勝算。日常居住市場：以順德、南海、鶴山、高明、江門、新會等周邊城市財富人士為第一目標市場，廣州、香港、澳門、佛山其他地區(qū)、江門其他城市為第二市場。第四局部構建大雁山工程四種文化演繹三個板塊分區(qū)四種文化演繹山河文化：西江一脈，雁山情〔規(guī)劃布局景觀〕桔祥文化：鶴、雁的桔祥演繹〔景觀小品、道路標識等〕休閑文化：生活就像高爾夫〔功能業(yè)態(tài)、產品特色〕僑鄉(xiāng)文化：漂泊創(chuàng)業(yè)、打拼、落葉歸根、舞獅、龍舟等〔節(jié)事活動等〕功能板塊構建功能板塊規(guī)模面積核心產品內容休閑度假2000畝五星級度假酒店內設高級會議中心、具備接待元首級貴賓的獨立山莊山谷高爾夫主題運動公園山谷特色高爾夫18洞球場、會所俱樂部、練習場山水居住5200畝頂級別墅半山江景別墅高檔別墅高爾夫、山地、濱水別墅度假公寓及花園洋房中小戶型公寓、景觀洋房文體娛樂800畝生態(tài)體育運動公園網球、籃球、羽毛球等鶴山一中及雙語小學及幼兒園中小學及幼兒教育配套水月灣休閑MALL濱水商業(yè)、餐飲、娛樂設施注：總用地規(guī)模為8000畝。第四局部構建大雁山版塊定位核心工程氣氛示意指標體系開發(fā)節(jié)奏首期啟動第四局部構建大雁山大雁山風景區(qū)佛開高速文體娛樂山水居住山谷高爾夫主題運動公園休閑度假西江五星級商務度假酒店頂級別墅高爾夫別墅高檔別墅區(qū)度假公寓、洋房花園洋房區(qū)高檔別墅區(qū)生態(tài)體育運動公園鶴山一中、雙語小學水月灣休閑MALL位于工程最北端，山林風景最正確區(qū)位。整體環(huán)境分布在大雁山西南麓半山的山林溪流之間，遠觀西江、水鄉(xiāng)；近看高爾夫主題運動公園全景。建筑采用園林院落式布局，形成獨有的中式傳統(tǒng)風格特色。定位：成為珠三角最高級的貴賓接待專區(qū)；珠三角風景最正確、效勞最好、最平安、最私密、最豪華、最特色的頂級度假酒店；珠三角山谷特色高爾夫運動公園；第一板塊：休閑度假區(qū)功能：政府和企業(yè)會議、接待；休閑、商務、度假、居住高爾夫運動消費者定位：國家、廣東省市政府和地方政府官員；國際性大型企業(yè)高端管理人士；本地及周邊中高級企業(yè)管理人士；來鶴山的高端商務客、政府官員；高爾夫運動愛好者第一板塊：休閑度假區(qū)第一板塊：休閑度假區(qū)核心工程1：雁谷·五星級度假酒店雁谷·五星級度假酒店是面向接待政務、商務及度假為主的效勞中心。位于雁山半山之中，是工程中核心接待場所，景觀區(qū)位最正確，可以直面西江風水；環(huán)境最美，隱于雁山南麓山林溪谷之中；效勞完善，超五星酒店式效勞；平安便捷，專門道路進入，直通高爾夫球場。雁谷·度假酒店示意第一板塊：休閑度假區(qū)核心工程2：云頂山莊接待中心云頂山莊貴賓接待中心是面向最高端政務接待為主的接待中心。位于雁山半山之中，是工程中最高端的接待場所，具備接待元首級貴賓的檔次規(guī)格。建筑為獨立院落式布局。元首級接待標準的獨立山莊第一板塊：休閑度假區(qū)核心工程3：國際會議中心會議中心利用附屬于度假酒店相對獨立布局，面向接待珠三角地區(qū)行業(yè)會議、論壇、演講、接待會、以及企業(yè)培訓和會議，建筑面積約1萬左右。設有大小會議廳接待廳，標準會議室需要配有同聲傳譯、自動投票和視頻追蹤系統(tǒng)。有最大可容納800人的大會議廳、新聞發(fā)布廳、多功能廳、報告廳以及首長接見廳、貴賓廳、行政廳等，標準上適合國際國內各種規(guī)格的會議召開；效勞于度假酒店和高爾夫球場的宴會廳；第一板塊：休閑度假區(qū)會議中心核心工程4：山谷高爾夫主題運動公園利用大雁山特色西江觀景和山谷地理條件，打造珠三角最高級、最特色的山谷高爾夫球場，并通過配備會所、會議中心和酒店三位一體的超五星級酒店，形成珠三角高端休閑、商務、會議交際平臺。第一板塊：休閑度假區(qū)山谷高爾夫示意：充分利用山谷坡地制造多層次景觀，提高打球的難度和興趣。山谷高爾夫示意：充分利用水體與山谷坡地制造多層次景觀，提高打球的難度和興趣。山谷高爾夫示意：充分利用水岸線與山谷坡地制造多層次景觀，提高打球的難度和興趣。案例：美國新澤西州松樹山谷(PineValley)球場

美國新澤西州松樹山谷(PineValley)高爾夫球場在美國高爾夫雜志的世界最正確球場中排名第一，球場由世界著名的高爾夫球場和風景設計者suraphanngamgitsuksri設計。占地433公頃，標準桿72桿全長7134碼。球場環(huán)境經典第5洞案例：美國新澤西州松樹山谷(PineValley)球場

美國松樹山谷高爾夫俱樂部〔PineValleyGolfClub〕始建于1922年，位于美國新澤西州，是以大自然的美麗風景而聞名遐邇的。18洞果領一片綠意盎然，精心修剪、細心呵護，堪稱完美的典范。每洞地形設計旋轉起伏，濃密的松樹林錯落有致地排列其中。這里不是一個擅長打長球選手的天堂，因為這里有太多的松樹和山谷球道，實叫人難以掌控，斜坡千奇百變，需要球手非常機智靈活地操縱他們手中的球桿去擊球。更恰當的說，這是個很容易破壞你的打球興致，令你垂頭喪氣的球場，但從另外一個角度來看，這反而會激起你的挑戰(zhàn)欲望。球場的點睛之作是長206碼的第5洞，它為球場贏得了廣泛的贊譽，是公認為最具挑戰(zhàn)性的3桿球洞。開球便是往上坡的方向攻果領，球要經過非常狹窄的空間才能到達小小的果領，果領兩側都被“水虎〞包圍，想要恰當的將球穩(wěn)穩(wěn)地落在果領可不是一件輕而易舉的事情。這里沒有時機允許你失誤，如果哪個球手能在這一洞打出標準桿甚至更好的成績，絕對是一樁值得炫耀的美事。案例：美國新澤西州松樹山谷(PineValley)球場

高爾夫球場的市場定位定位于18洞為主的國際標準高爾夫球場，規(guī)格和檔次將超過周邊五邑蒲葵高爾夫球場；以山谷和濱水形成球場的個性和特色；目標客戶鎖定為珠三角、香港等區(qū)域政府官員、企業(yè)主、高級企業(yè)管理人士會員為主，同時吸引國內高爾夫會員。高爾夫球場的建設應依山就勢，充分利用原有山形地貌，設計出山谷高爾夫特色；水在工程內是非常豐富的資源，可以充分利用水面面積節(jié)約用地；球場、水體與建筑相互交融、融合。第二板塊：山水居住區(qū)工程以山水景觀為特色，配套運動公園、學校等高端設施，打造鶴山乃至珠三角山水齊備，配套完善的最正確山水人文景觀住區(qū)。功能：第一居所居住第二居所休閑度假居住消費者定位：珠三角的富裕階層、私營企業(yè)主、政府高級公務員；鶴山當地及江門、廣佛地區(qū)的創(chuàng)業(yè)成功人士；海外華僑、歸僑。第二板塊：山水居住區(qū)第二板塊：山水居住區(qū)核心工程1：頂級別墅·半山望江豪園位于高爾夫球場中部和半山之間，坐山望西江和高爾夫景觀；能夠獲得高爾夫球場的最大視野是表達別墅價值的最高標準；限量開發(fā)，僅有30幢，以凸現僅有少數人群可以擁有頂級別墅資源；頂級別墅示意第二板塊：山水居住區(qū)核心工程2：高檔別墅·高爾夫別墅位于高爾夫球場之間，處于高爾夫景觀環(huán)境之內；能夠直接獲得高爾夫球場的最大視野，是高爾夫別墅的最大價值；高檔別墅示意第二板塊：山水居住區(qū)核心工程3：高檔別墅·山地、濱水別墅位于工程中部，充分利用地域內丘陵地形和水資源相對豐富優(yōu)勢條件，設計建造特色山地型、濱水型高檔別墅；山水是工程的最大特色也是工程的優(yōu)勢資源，盡可能利用此建造獨具風格的山地、濱水別墅產品；高檔別墅示意山水花園住區(qū)第二板塊：山水居住區(qū)核心工程4：度假公寓·花園洋房在工程建設局部度假型、投資性的公寓和洋房產品，滿足不同檔次消費需求；公寓和洋房特色在于視野開闊，景觀環(huán)境極佳；另外在山水環(huán)境中，也設計建造專門為老年人頤養(yǎng)天年的養(yǎng)生谷等；花園洋房示意花園洋房示意第二板塊：山水居住區(qū)核心工程5：雁山養(yǎng)生谷在山水環(huán)境中，也設計建造專門為老年人養(yǎng)老生活的雁山養(yǎng)生谷社區(qū)；通過山水生態(tài)環(huán)境；優(yōu)質醫(yī)護設施；完善效勞配套使老年人能夠真正葉落歸根、鶴發(fā)童顏、頤養(yǎng)天年。雁山養(yǎng)生谷雁山養(yǎng)生谷在工程地塊南側中部，打造整個工程的綜合配套效勞中心。既效勞于未來整個住區(qū)，也效勞于整體鶴山城區(qū)市民，形成集商業(yè)、購物、娛樂、餐飲、文教、體育等為一體的綜合效勞區(qū)。定位：鶴鳴雁山的綜合效勞中心；鶴山新城的北部中心；大雁山風景名勝區(qū)的高端配套效勞中心。第三板塊：文體娛樂區(qū)第三板塊：文體娛樂區(qū)文體娛樂板塊是工程的核心內容，她將:以水為靈魂，營造觀水、親水、戲水的水天堂；以花為主題，打造四季鮮花不斷的花卉世界；以體育、教育、娛樂、商業(yè)、餐飲為主要業(yè)態(tài)；以展示和體驗現代休閑、時尚文化和僑鄉(xiāng)文化為特色；休閑城區(qū)標志性和人氣最旺的區(qū)域。功能：體育運動、教育培訓商業(yè)購物、美食餐飲休閑度假、文化娛樂消費者定位：住區(qū)及鶴山城市居民；珠三角地區(qū)休閑旅游客戶；第三板塊：文體娛樂區(qū)第四板塊：湖畔居住區(qū)核心工程1：生態(tài)體育運動公園打造鶴山以戶外運動為主的集生態(tài)、美化、休閑等功能于一體的大型時尚運動主題公園。以營造自然舒適的休閑活動空間為訴求，以山水、綠色、健康為主題，將地形、植物、水流等景觀與運動設施結合設計；滿足鶴山本地運動場所的需求：為鶴山城市市民提供一個全民健身、休閑娛樂的承載平臺；運動公園工程示意第四板塊：湖畔居住區(qū)核心工程2：鶴山一中分校、雙語小學等教育配套引入鶴山一中等知名教育資源作為社區(qū)中學教育配套；采用國際雙語教學、互動實驗教學等小學、幼兒園教育作為住區(qū)教育配套特色。雙語國際小學雙語國際小學第三板塊：水城度假區(qū)核心工程3：水月灣休閑MALL一個集合游憩、餐飲、購物、運動、娛樂等綜合性功能的概念特區(qū)。具備三大特點:開放：室內、室外環(huán)境相結合生態(tài)：戶外自然環(huán)境也作為MALL的有機局部濱水：陸域與水域相結合，可以充分利用水面進行經營，打造水城特色水月灣休閑MALL水月灣休閑MALL大雁山山體利用初步設想:鶴鳴西江，雁舞嶺南大雁山有可能成為：周邊城市市民近郊短途出游的重要目的地；江門及鶴山休閑運動文化的形象代表；江門及鶴山宗教文化旅游的名片之一；江門鶴山打造本地旅游吸引力的根本支撐。功能構建大雁山旅游觀光軸私家森林公園板塊宗教文化旅游板塊戶外拓展訓練板塊快樂成長體驗板塊一軸四大板塊功能示意私家森林公園板塊宗教文化旅游板塊戶外拓展訓練板塊快樂成長體驗板塊本案大雁山旅游觀光軸1、一軸一軸：大雁山旅游觀光軸定義：主要是通過開辟登山步道貫穿整個大雁山，既可以步行健身，又可以真正融入自然，體驗生態(tài)的步行觀光軸。功能：通過一軸將四個功能板塊區(qū)貫穿起來，形成游覽主軸，再由主軸向外輻射游覽輔軸，形成一個系統(tǒng)的游覽觀光體驗路線。在觀光軸上設置一些觀景平臺、文化亭等具有特色的景觀系統(tǒng)，與生態(tài)環(huán)境相映成趣。2、四大板塊第一板塊以社區(qū)配套為核心的私家森林公園板塊第二板塊以佛教文化為核心的宗教文化旅游板塊第三板塊以企業(yè)培訓為核心的戶外拓展訓練板塊第四板塊以青少年活動為核心的快樂成長體驗板塊板塊一：功能描述：該板塊重點是營造一個尊貴的自然生態(tài)環(huán)境，讓業(yè)主從真正意義上親近自然，感受自然。通過山地特色，可設置一些溪流風景、坡地風情、森林氧吧，把該板塊打造成富人的生命氧吧。私家森林公園板塊森林氧吧溪流風景坡地風情板塊二：功能描述：宗教文化旅游板塊主要包括修身養(yǎng)生、佛教文化、鶴山文化三個局部，從不要角度表達文化特色，讓游客來到大雁山不僅能夠得到修身養(yǎng)性，還能夠體驗到鶴山文化以及客家文化等內涵。宗教文化旅游板塊修身養(yǎng)生園鶴山文化園佛教體驗區(qū)板塊三：以企業(yè)培訓為核心的戶外拓展訓練板塊〔1〕該板塊是主要是面向企業(yè)拓展培訓為主，通過訓練不僅能夠加強企業(yè)凝聚力，還能進行休閑健身。〔2〕拓展訓練主要依靠現有的地形有良好的生態(tài)環(huán)境進行設置一些訓練工程?！?〕還要開始一些企業(yè)文化培訓的課程，戶外和室內雙重培訓，讓緊張的生活放松，為平靜的生活添加激情。板塊四：快樂成長體驗板塊童趣區(qū)教育區(qū)野趣區(qū)經濟技術指標體系〔8000畝范圍〕功能板塊用地功能用地比例用地面積容積率建筑面積說明山水人居住宅用地75%3900畝0.55180萬M2別墅用地容積率0.3,洋房用地容積率0.8；公建用地5%260畝10.6萬M2商業(yè)服務、住宅會所、設施設備等道路廣場用地12％624畝公共綠地8％416畝小計65％（占總用地）5200畝190.6萬M2休閑度假度假酒店3.75％300畝3.5萬M2酒店、會議中心、山莊高爾夫主題公園球場15％1200畝0.5萬M2高爾夫會所別墅6.25％500畝6.7萬M21萬M2半山別墅，平均容積率約0.2文體娛樂生態(tài)體育運動公園5％400畝文化教育中心3.75％300畝8萬M2水月灣休閑MALL1.25％100畝12萬M2總指標100％8000畝0.41221.3萬M2開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏的考量因素：工程開發(fā)目標的設定和企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略市場的承接能力、市場價格和目前的開發(fā)標準工程先、后期開發(fā)板塊之間的關聯和拉動關系各階段開發(fā)的經濟效益以及整個工程的開發(fā)回報開發(fā)思路1、先做板塊，后做工程板塊價值往往決定工程價值。目前工程所處板塊還未成熟，因此，要先發(fā)制人，必須先做熱大雁山板塊，后做工程。對于本工程來說，將大雁山形象價值做好以后，讓每個鶴山乃至珠三角地區(qū)了解未來的大雁山是高檔居住區(qū)、最正確度假區(qū)，這樣，工程的價值就會在無形中提高。所以，工程在開發(fā)中要先做板塊形象，整合板塊的資源優(yōu)勢，做到以奇兵而制勝。開發(fā)思路2、做足文化，表達生態(tài)該工程處在一個文化底蘊深厚的城市，處在一個生態(tài)景觀豐富的地塊，因此，必須把文化、生態(tài)這兩張牌運作到極致。構建獨樹一幟的生態(tài)、山水、文化內涵，是工程實現差異化的最正確途徑。未來工程將是一個高尚居住的、生態(tài)的、文化的、商務的、綠色的、可持續(xù)開展的城區(qū)，營造出一種高貴、健康、時尚、人文的現代山水園林生活方式。開發(fā)分期大雁山工程規(guī)模范圍較大，開發(fā)思路應該跳出常規(guī)房地產運作的模式思路，以大盤、城區(qū)的尺度、模式來看工程的運作；工程距離主城區(qū)較遠，區(qū)位相對獨立，所以工程分期中考慮先做板塊高度形象，配套第二居所產品為主；逐步延伸社區(qū)配套，吸引第一居所客戶；最后拉近與主城融合，形成成熟城區(qū)；據此，把工程整體分為三個大的階段進行分期。第四局部構建大雁山大雁山風景區(qū)佛開高速一期開發(fā)西江二期開發(fā)三期開發(fā)分期開發(fā)示意一期：2000畝二期：3000畝三期：3000畝開發(fā)分期第一期：形象打造期說明：以高爾夫和度假酒店開發(fā)為引擎，不僅能夠營造環(huán)境氣氛，提升板塊形象價值，而且能夠形成對高端政務、商務客戶的吸引，確立工程的高端定位和初期的人氣積聚平臺。同時開發(fā)半山和高爾夫別墅等高端產品作為居住度假等配套。內容建議：度假酒店、山谷高爾夫球場頂級別墅一期開發(fā)開發(fā)面積2000畝建筑面積約10萬平方米開發(fā)分期第二期：高尚居住期說明：第一期工程的成功開發(fā)使得該區(qū)域土地價值迅速升值。該期開發(fā)工作將全面展開，逐步向南延伸，進行大規(guī)模高尚、高檔、特色〔山地型、濱水型等〕居住開發(fā)，產品以高檔別墅為主，同時完成生態(tài)體育公園等局部住區(qū)配套。第二期只是作為開發(fā)階段概念，內部可以再分多期多區(qū)開發(fā)完成。內容建議：山水人居高檔別墅、體育公園二期開發(fā)開發(fā)面積3000畝建筑面積約90萬平方米開發(fā)分期第三期：綜合經營期說明：該期主要是以常規(guī)地產為主，重點以雁山水庫為核心景觀，開發(fā)中高端花園洋房，完善教育、商業(yè)等住區(qū)配套工程。拉動與鶴山新城的互動開展，進入大雁山南麓的全面開發(fā)階段。分期只是作為開發(fā)階段概念，內部可以再分多期多區(qū)開發(fā)完成。內容建議：花園洋房、學校、休閑商業(yè)等三期開發(fā)開發(fā)面積3000畝建筑面積約100萬平方米首期啟動——首期是工程開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，也是工程的形象區(qū)和標志示范區(qū)，對工程后期開發(fā)具有決定性的作用，因此，首期啟動是非常關鍵一步，并且還有確立工程品質定位、營造工程氣氛、引導客戶消費等作用?！灼谑菍κ袌鐾妒铰返倪^程，也是引爆市場的關鍵。通過市場反響、消費者對產品的認可度，可以對后期開發(fā)策略做出適當調整。首期啟動板塊功能構成首期啟動板塊功能高爾夫主題公園局部度假酒店局部山谷高爾夫球場高爾夫景觀別墅云頂山莊商務度假酒店高爾夫會所國際會議中心半山望江別墅2、啟動規(guī)模及內容首期啟動高爾夫主題公園（1200畝）18洞山谷高爾夫球場高爾夫會所（或與酒店相結合）建筑面積約0.4萬平米頂級別墅建筑面積約6.7萬平米度假酒店酒店客房區(qū)建筑面積3.5萬平方米會議中心可以分期建設會議中心云頂山莊首期開發(fā)投資評估首期啟動利潤估算首期用地2000畝建筑面積10.7萬平米建安成本1.6億配套費5000萬（可政府解決部分）前期費（手續(xù)、園林、規(guī)劃等）5000萬高爾夫費用8000萬財務、銷售、稅費等3000萬首期總靜態(tài)投入3.7億首期別墅銷售收入3.65億首期啟動不是以利潤最大化為主，而是為了通過快速的銷售帶動整個工程的騰飛。說明：投入沒有考慮土地本錢，收入未計入高爾夫球證和酒店經營收入。初步評估首期開發(fā)的利潤與支出根本持平。第五局部開發(fā)大雁山大雁山開發(fā)前景美好，但難度很大。這既不一個簡單的旅游風景區(qū)，也不是一個單純的住宅樓盤，而是集高尚商務、休閑、度假、運動、養(yǎng)生、居家、教育、商業(yè)等復雜功能于一體的大型休閑城區(qū)，除了需要政府的大力支持，