城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用

城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用（2）北京的河流

在北京有兩條河，南邊的是永定河，從北京南部穿過；北邊的河是潮白河，從北京的東部穿過，環(huán)抱著北京。

（3）都市建設(shè)的選址

《管子·乘馬》：“凡立國都，非于大山之下，必于廣川之上。高毋近旱，而水用足；下毋近水，而溝防省。因天材，就地利，故城郭不必中規(guī)矩，道路不必中準(zhǔn)繩?！?/p>

這句話的意思確實是講：工匠要修建一個國家的國都，國都應(yīng)該要在山的下面，平原的上端，也確實是修建在山前的平原地帶，因為如果修建在山上，取水困難，容易旱。如果地勢太低，為了防范夏季河水的泛濫，需要修建大量的防洪設(shè)施，成本較高。在山和平原的交界地帶修建都城最理想，同時都市建設(shè)“因天時、就地利”，即考慮天文地理，依山就勢，因此都市的形狀不必方方正正，道路也不必像繩子一樣拉得筆直。

風(fēng)水有五個要素，這五個要素叫龍、穴、砂、水、向

風(fēng)水上講要選這一個吉地：“龍”是指大的山脈，大的山脈走來走去，最后這山停止了，停住的地點(diǎn)是太行山、燕山交匯的地點(diǎn)，——華北平原的頂端。在這一地點(diǎn)，在風(fēng)水上講確實是“穴”。所謂“穴”確實是山脈停止的地點(diǎn)。另外吉地還要有山環(huán)水抱，確實是“砂環(huán)水抱”，“砂”能夠明白得是一個丘陵、低山、次要的山，確實是要有次要的山把都市環(huán)抱起來，“砂”的出山口應(yīng)該有河流，河的彎彎曲曲的把都市包圍起來。因此吉地最好要三面環(huán)山、一面臨水。這一地點(diǎn)應(yīng)該是最理想的軍事用地。風(fēng)水認(rèn)為如此的地點(diǎn)能夠人丁興盛、財源茂盛，能夠發(fā)起長風(fēng)聚氣。

北京北部是主山，周圍是次要的山脈，南面有兩條河，分不是永定河、潮白河所包圍起來。北京海拔40米，北京西邊有一個地點(diǎn)叫萬泉莊，泉水相當(dāng)豐富，北京昆明湖的水歷史上是從玉泉山的水來的。因此好的風(fēng)水都在這一地點(diǎn)。因此，早在春秋戰(zhàn)國的時候，燕國的首都就定在北京。北京正式成為國家的都成是在元以后。因此北京不論從自然條件上依舊地理條件上，甚至從風(fēng)水上講差不多上符合都市選址理論。例如河北的要緊都市都在所謂的風(fēng)水寶地上。

2.北京的早期都市規(guī)劃

（1）解放后北京的都市規(guī)劃

這張圖是北京總體規(guī)劃圖

從1950年開始，北京的都市規(guī)劃包括了集中式布局，即北京的進(jìn)展是四環(huán)之內(nèi)。以后北京人口再增加，采取組團(tuán)模式，在外圍搞十個組團(tuán)，原先規(guī)劃的是清河組團(tuán)、北苑組團(tuán)、酒仙橋組團(tuán)、東壩組團(tuán)、定福莊組團(tuán)、垡頭組團(tuán)、南苑組團(tuán)、豐臺組團(tuán)、石景山組團(tuán)、西苑組團(tuán)，每一個組團(tuán)容納20萬至30萬人。也確實是講中心400萬到450萬，外圍200萬到250萬。如何分開中心城區(qū)與組團(tuán)，確實是在都市里中間建一條綠環(huán)。

大伙兒看我鼠標(biāo)轉(zhuǎn)過的地點(diǎn)確實是綠環(huán)，這一綠環(huán)面積是165平方公里。

中間是一個“凸”字形的，明清時期的老北京城，東北角確實是北京的飛機(jī)場（見下圖），兩條河是潮白河、永定河把北京環(huán)抱起來。這是新中國成立的時候?qū)Ρ本┑亩际幸?guī)劃，到1992年依舊再適用如此的規(guī)劃。

深藍(lán)色的是工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)都在都市的邊緣。居住區(qū)是在都市的中央。這是社會主義打算經(jīng)濟(jì)時期北京的規(guī)劃（見下圖），幾十年北京差不多上按規(guī)劃建設(shè)的，咨詢題在于改革開放以后，市場經(jīng)濟(jì)條件之下，都市之間競爭猛烈，北京也要進(jìn)展，也要搞工業(yè)、也要搞開發(fā)，然而在打算經(jīng)濟(jì)時期，大體上從1950年至1980年這一時期進(jìn)展，平均每年建設(shè)用地供應(yīng)量不到十平方公里。打算經(jīng)濟(jì)時期的北京，當(dāng)時的北京是在紅色的范疇里，確實是延著老北京的“品”字型的內(nèi)城。北京市當(dāng)時周邊也沒有什么進(jìn)展，黃色部分是農(nóng)業(yè)地區(qū)，綠的是山區(qū)，及延慶的盆地，還有兩個水庫：密云水庫和管廳水庫。另外還有懷柔水庫（水庫用淺藍(lán)色表示）。（2）80年代后北京的規(guī)劃

80年代以后，我國進(jìn)入了社會主義市場經(jīng)濟(jì)的時期。從1980年至2002年北京的規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，北京的外來的人口越來越多。到2002年，北京外來人口大體是300多萬人，本市戶籍人口1100萬人，人口數(shù)量相當(dāng)于現(xiàn)在兩上香港。而整個城區(qū)的面積達(dá)到941平方公里，平均每年開發(fā)土地25平方公里。專門是1996年至2002年，每年平均土地供應(yīng)56平方公里，最近兩年圍繞著“奧運(yùn)”最高的土地供應(yīng)量達(dá)到66平方公里。

北京有些郊區(qū)如通州、大興差不多與北京中心城區(qū)連在一起。

房地產(chǎn)進(jìn)展的速度，這一張表，反映的是土地的開發(fā)速度。到1990年之后，這一土地的開發(fā)的曲線波動專門大。

下面的線GDP的增長速度，上面的線是建設(shè)用地和房地產(chǎn)開復(fù)工面積的增長速度，明顯房地產(chǎn)的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP、固定資產(chǎn)投資的速度。專門是作為首都，房地產(chǎn)的投資在90年代只占到全市12%，到2002年超過一半，這是專門不正常的。

大伙兒從圖上的顏色能夠看出，黃顏色代表一般商品房，紅顏色代表高檔公寓，綠代表寫字樓，紫色代表經(jīng)濟(jì)適用住房。

這確實是北京現(xiàn)在的商品房開發(fā)的第一個咨詢題，結(jié)構(gòu)不合理。

第二，原先在北京規(guī)劃的綠化隔離帶，將中心區(qū)和外圍隔開。隔離帶中應(yīng)該是樹木或農(nóng)田，以保持都市的環(huán)境。然而因為房地產(chǎn)開發(fā)等咨詢題，現(xiàn)在這一條綠帶差不多不存在了。

3、北京的新一輪都市規(guī)劃

（1）北京都市規(guī)劃的進(jìn)展方向

2004年，北京市修編了新一輪的總體規(guī)劃。本輪總體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的是都市要在新的起點(diǎn)進(jìn)展，強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)的引導(dǎo)。

北京市新的規(guī)劃圖

從新的規(guī)劃圖上看，中心城區(qū)形成了熱島，都市對工作效率和環(huán)境的阻礙專門大。因此從都市環(huán)境來講，都市開發(fā)強(qiáng)度不能過高，建筑物不能太密。在都市總體規(guī)劃里要先有調(diào)查研究，先搞環(huán)境調(diào)查。

北京的西部是山區(qū)和半山區(qū)，然而溫度也專門高，這是因為這一帶存在著石景山的鋼鐵中心，這也是北京環(huán)境的重要污染源。

在90年代都市進(jìn)展的方向是向東南方向，面向大海、渤海灣、天津。最初的都市進(jìn)展箭頭向東南天津方向、渤海灣方向進(jìn)展的。這一決策應(yīng)該是對的，咨詢題在于政府認(rèn)同了，但開發(fā)商并不認(rèn)同。這是90年代規(guī)劃圖，90年代的規(guī)劃圖，藍(lán)色的區(qū)域是按照規(guī)劃的建設(shè)用地。橙黃色用地是沒有通過規(guī)劃批準(zhǔn)的違章建設(shè)用地。通過調(diào)查，在這段時刻按照規(guī)劃建設(shè)批準(zhǔn)的用地只占整個用地量的30%，70%的用地是毫無規(guī)則、毫無秩序的。因此為了解決在市場經(jīng)濟(jì)條件下快速進(jìn)展，要專門好的引導(dǎo)北京的進(jìn)展，最新的規(guī)劃思想是第一從更大的區(qū)域范疇考慮。這確實是區(qū)域規(guī)劃。

區(qū)域規(guī)劃對北京而言的關(guān)鍵的確實是，北京的進(jìn)展應(yīng)該和環(huán)渤海地區(qū)的進(jìn)展，天津、唐山的進(jìn)展一起來考慮，以后有一些項目不一定都在北京，拿到天津、唐山、環(huán)渤海灣。另外，在北京外圍要進(jìn)展一批新的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。最后用高速公路將京津唐地區(qū)聯(lián)系起來。

（2）北京市“兩軸兩帶多中心”的都市規(guī)劃北京本市在規(guī)劃的時候請生態(tài)環(huán)境部門評估，紅色是適宜建設(shè)用地，對生態(tài)沒有阻礙；以后北京建設(shè)用地從生態(tài)的角度來講，還有2200至2400平方公里的土地能夠開發(fā)，要緊位于都市的東部和南部。西部和北部地區(qū)生態(tài)比較敏銳，不適合建設(shè)用地。以后北京的空間管制就得考慮生態(tài)那個重要的因素。在這一基礎(chǔ)之上，北京構(gòu)思了一個進(jìn)展戰(zhàn)略。

都市規(guī)劃不完全是一個建設(shè)的藍(lán)圖，第一進(jìn)展的藍(lán)圖是用了一個“兩軸兩帶多中心”的進(jìn)展設(shè)想。

“兩軸”是指在北京有兩條重要的軸線，一條是南北軸線，即封建時期明清北京城的軸線。另一條東西軸線是解放后開避的天安門前面的東西長安街，向東一直延伸到通州，向西一直到石景山。北京的進(jìn)展以后的重點(diǎn)，第一在這兩條軸線上加大建設(shè)。

“兩帶”是指西邊綠色的帶是生態(tài)的建設(shè)，在這一地區(qū)不能搞工業(yè)，不能污然，只能進(jìn)展旅行業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)我們的產(chǎn)業(yè)和人口集中在東邊的產(chǎn)業(yè)帶上。這一產(chǎn)業(yè)帶指向東南方，符合原先的都市進(jìn)展方向，因此叫“兩軸兩帶”。

“多中心”是原先在北京中心圍繞著天安廣場、故宮，還有三大商業(yè)中心——五府井、西單、前門。以后北京的功能要疏散到郊區(qū)的十一個新城，其中通州、順義、亦莊是重點(diǎn)建設(shè)的新城。

為了實現(xiàn)北京向東南方向進(jìn)展，因此除了現(xiàn)有的一條京津塘高速公路以外，現(xiàn)在京津第二高速公路動工了，北京到天津都市鐵路也已動工。北京到上海高速鐵路明年動工，北京到沈陽的高速鐵路都需通過天津，因此能夠看到北京向東南方向進(jìn)展的目標(biāo)是確定的。除此以外，為了使中心城區(qū)的人口能夠向外疏散，對外來的每一個新中心的產(chǎn)業(yè)作了研究工作。

都市規(guī)劃有遠(yuǎn)期的和近期之分，“十一五”期間北京的建設(shè)重點(diǎn)在這“兩軸”上。南北的軸重點(diǎn)在奧體中心。另外預(yù)備在南中軸上建一個大型購物中心。東西的進(jìn)展軸，第一建設(shè)的是北京的商務(wù)中心（CBD）。結(jié)合首鋼的搬遷，預(yù)備在石景山建設(shè)綜合服務(wù)中心。在東邊的通州建設(shè)行政單位的文化產(chǎn)業(yè)。

最近五年北京的建設(shè)確實是在兩條軸上，只有一個例外確實是中關(guān)村的海淀園。從以后看，北京最老的三大商業(yè)中心——前門、王府井、西單，五年之內(nèi)要演化新的中心：CBD、奧體中心、奧運(yùn)中心、海邊區(qū)科教中心。再向遠(yuǎn)期進(jìn)展東邊到通州，南邊到亦莊、南苑，西邊的石景山都要形成新中心。

（3）以后的北京的進(jìn)展熱點(diǎn)

從以后的格局看，東邊紅色的是產(chǎn)業(yè)帶，綠色的是生態(tài)產(chǎn)業(yè)。在用地咨詢題上，北京的總體規(guī)劃也進(jìn)行了空間操縱，黃色和橙色是承諾都市建