房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較分析-以萬科地產(chǎn)為例

廣州工商學(xué)院學(xué)位論文寫作聲明和使用授權(quán)說明學(xué)位論文寫作聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品或成果。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。論文作者簽名：日期：2020年05月30日學(xué)位論文使用授權(quán)說明本人完全了解廣州工商學(xué)院關(guān)于收集、保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交學(xué)位論文的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存學(xué)位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)?？梢圆捎糜坝　⒖s印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學(xué)?？梢詫W(xué)位論文編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫,提供網(wǎng)上服務(wù)。（保密論文在解密后遵守此規(guī)定）論文作者簽名：導(dǎo)師簽名：日期：2020年05月30日一、緒論（一）研究背景及意義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)代表之一。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸進(jìn)入多元化、產(chǎn)品化的階段。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)深受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)整體快速下滑時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在經(jīng)濟(jì)的猛烈沖擊下，面臨巨大的壓力和考驗(yàn)。如果房地產(chǎn)公司僅以自身的條件來獲取所需資金，那么對(duì)于完成房地產(chǎn)的最后階段很困難。因此，房地產(chǎn)公司想要得到更好的發(fā)展，則需要依靠銀行業(yè)的支持。作為一個(gè)與募集資金密不可分的行業(yè)，有效的融資決定了房地產(chǎn)公司能否可以更高效地發(fā)展和正常運(yùn)營(yíng)。就目前來說，中國(guó)房地產(chǎn)公司的融資渠道都缺少多元化多樣性選擇，整體仍然相對(duì)單一，大多數(shù)公司僅依靠銀行體系的信貸來滿足其發(fā)展需求，這不僅使銀行承擔(dān)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且還增加了整體宏觀環(huán)境的不穩(wěn)定性。（二）本論文相關(guān)的國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)綜述在中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，政府資助和少量企業(yè)自籌資金是當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資手段。在此期間，房地產(chǎn)融資尚未實(shí)施。盡管中國(guó)實(shí)施了改革開放，但房地產(chǎn)業(yè)仍沿用了以前的發(fā)展模式，因此在這一領(lǐng)域的研究非常匱乏，直到上世紀(jì)90年代依然沒有得到改變。1986年，中國(guó)取消了保障性住房制度，國(guó)家逐步加強(qiáng)了宏觀調(diào)控。在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺逐漸顯現(xiàn)，針對(duì)這種情況，我們的專家通過研究國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)和中國(guó)的實(shí)際情況提出了一些融資方法，但到目前為止，關(guān)于如何解決房地產(chǎn)融資問題還沒有統(tǒng)一的看法。1.股市集資論對(duì)房地產(chǎn)集資問題的研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者黃卓得出：房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定發(fā)展必須與資本整合，這是企業(yè)籌集股市資金的最優(yōu)選擇。而房地產(chǎn)公司的上市需要面對(duì)相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)非常嚴(yán)格的審查，這對(duì)于需要上市的房地產(chǎn)公司有一定的阻礙力。2.金融市場(chǎng)的畸形論武書義通過研究我國(guó)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)：國(guó)家停止福利性住房分割政策后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，銀行信托受到了中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需政策的影響，已逐漸成為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的唯一融資渠道，這導(dǎo)致了中國(guó)目前的畸形金融市場(chǎng)的興起。3.多元化融資在多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及宏觀調(diào)控政策情況下，季曉菲對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題進(jìn)行研究，得出：房地產(chǎn)企業(yè)在選擇不同的融資方式下會(huì)體現(xiàn)出各種各樣的特征，而我國(guó)房地產(chǎn)融資不可避免地需要多樣化的融資方式。（三）論文的創(chuàng)新點(diǎn)及理論和實(shí)踐意義由于改革發(fā)展以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較快速地實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。房地產(chǎn)金融服務(wù)市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的障礙，為此，在當(dāng)前市場(chǎng)和政策環(huán)境下，如何克服企業(yè)宏觀調(diào)控政策的局限性，研究分析房地產(chǎn)企業(yè)在其本身發(fā)展過程中遇到的各類融資問題，探究其原因，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行總結(jié)，進(jìn)一步提出合適的解決方案。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄，融資方式單一，建立一個(gè)完整的金融融資體系值得學(xué)者們進(jìn)行廣泛的研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)占很大比例，但發(fā)展模式和發(fā)展階段還處于不成熟狀態(tài)。缺乏資金是制約房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的最重要因素之一，若僅依靠自有資金而不采取其他渠道獲取資金，房地產(chǎn)公是很難完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。另一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)公司擁有相對(duì)單一的金融融資渠道和融資模式，加上其薄弱的融資能力以及對(duì)金融信貸機(jī)構(gòu)的依賴的特殊性，使得對(duì)這一問題的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。二、理論基礎(chǔ)及概念界定（一）融資理論基礎(chǔ)在財(cái)務(wù)管理方面，企業(yè)的融資理論一直以來都是重要課題。融資結(jié)構(gòu)，也可以稱為資本結(jié)構(gòu)，是指依據(jù)不同的融資方式劃分結(jié)構(gòu)比例，主要是指企業(yè)的短期負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債及普通股、優(yōu)先股等占其資金總額的比例。掌握運(yùn)用資本結(jié)構(gòu)理論，在充分的理論支持下，指導(dǎo)企業(yè)作出明智的融資行為。1.資本結(jié)構(gòu)理論（1）傳統(tǒng)的資本結(jié)構(gòu)理論早期資本結(jié)構(gòu)理論，包括凈收入理論、凈營(yíng)業(yè)收入理論和傳統(tǒng)折衷理論這三種理論。在凈收入理論中，股權(quán)融資成本高于債務(wù)的融資成本，增加債務(wù)可以使得公司的整體資本成本相應(yīng)地降低，公司應(yīng)考慮把債務(wù)融資作為最主要的融資選擇。凈營(yíng)業(yè)收入理論中指出，加權(quán)平均資本成本僅與公司融資額有關(guān)，負(fù)債的提高往往會(huì)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)地增加，從而負(fù)債和債務(wù)融資的成本增加。對(duì)于股權(quán)融資或是債務(wù)融資的選擇，這兩者都不會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生很大的影響，因此難以找到一個(gè)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)使得企業(yè)的融資成本降到最低點(diǎn)。與凈收入理論和凈營(yíng)業(yè)收入理論不同，傳統(tǒng)折衷理論認(rèn)為，若要追求企業(yè)的融資成本最低化，債務(wù)融資與股權(quán)融資的邊際成本必須相等。（2)現(xiàn)代的資本結(jié)構(gòu)理論現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論是指在特定的資本市場(chǎng)假設(shè)條件下，市場(chǎng)價(jià)值與企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不存在任何關(guān)系。若加入企業(yè)所得稅這個(gè)條件，負(fù)債融資利息起到減稅的作用從而增加企業(yè)的價(jià)值，那么企業(yè)更應(yīng)該考慮選擇負(fù)債融資方式。在前兩個(gè)條件下將個(gè)人所得稅的影響加入其中再進(jìn)一步研究，那么將得出個(gè)人所得稅會(huì)在一定程度上削弱負(fù)債融資的減稅作用的結(jié)論，這又稱為“米勒修訂”。（3）新資本結(jié)構(gòu)理論在前者的研究結(jié)論基礎(chǔ)上，相關(guān)融入了信息不對(duì)稱理論，從而獲得了信號(hào)傳遞理論、激勵(lì)理論以及控制理論等新的資本結(jié)構(gòu)理論。這部分理論認(rèn)為，公司的內(nèi)部管理人員與外部投資者之間存在一定的不對(duì)稱性，絕大部分投資者會(huì)以資本結(jié)構(gòu)去衡量該公司的價(jià)值，投資者很可能會(huì)根據(jù)資本結(jié)構(gòu)反映的內(nèi)部信息相對(duì)應(yīng)地作出投資行為的改變，那么公司的價(jià)值會(huì)因此發(fā)生一定的變化。在選擇股權(quán)融資的情況下，投資者會(huì)認(rèn)為公司有可能面臨著某些困難，從而放棄對(duì)該公司進(jìn)行投資，那么公司的價(jià)值會(huì)相對(duì)應(yīng)地貶值。若要補(bǔ)償投資者的經(jīng)濟(jì)損失，公司則需要付出更多的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，這必定會(huì)增加股權(quán)融資的成本。由此可見，最佳融資方式選擇應(yīng)是內(nèi)部融資，其次是選擇債務(wù)融資，最后考慮股權(quán)融資方式。2.有效市場(chǎng)理論1970年期間，有關(guān)學(xué)者提出了有效市場(chǎng)理論。該理論認(rèn)為，在具有健全法律、良好功能、高透明度和充分競(jìng)爭(zhēng)的股票市場(chǎng)中，股價(jià)趨勢(shì)及時(shí)、準(zhǔn)確和適當(dāng)?shù)卣莆樟怂杏袃r(jià)值的信息，包括企業(yè)的現(xiàn)在和將來的價(jià)值。如果市場(chǎng)沒有被操縱，那就進(jìn)行投資。（1)弱式有效市場(chǎng)理論公司需要付出更多的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，這種情況下資本市場(chǎng)屬于“弱型有效”。當(dāng)資本市場(chǎng)達(dá)到弱型有效的情況，根據(jù)過去的價(jià)格信息進(jìn)行交易，投資者是難以獲得利潤(rùn)。（2)半強(qiáng)式有效市場(chǎng)理論在資本市場(chǎng)中，如果其證券價(jià)格完全反映已公開的有關(guān)公司營(yíng)運(yùn)前景的信息，包括過去發(fā)布的財(cái)務(wù)報(bào)表或者歷史價(jià)格信息，那么資本市場(chǎng)就達(dá)到了“半強(qiáng)型有效”。在這個(gè)理論成立下，技術(shù)和基本的市場(chǎng)分析已經(jīng)失去效力，投資者無法通過此方法來獲取利潤(rùn)。（3）強(qiáng)式有效市場(chǎng)理論強(qiáng)式有效市場(chǎng)假說認(rèn)為價(jià)格已充分地反映了所有關(guān)于公司營(yíng)運(yùn)的信息，這些信息包括已公開的或內(nèi)部未公開的信息。在強(qiáng)式有效市場(chǎng)中，沒有任何方法能幫助投資者獲得超額利潤(rùn)，即使基金和有內(nèi)幕消息者也一樣。3.生命周期理論企業(yè)像我們?nèi)祟愐粯?，存在著屬于特定的生命周期。企業(yè)的生命周期是從企業(yè)成長(zhǎng)過程開始，對(duì)成長(zhǎng)的不同階段和途徑、影響成長(zhǎng)的關(guān)鍵因素等方面進(jìn)行研究，以指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)不同階段使用不同的運(yùn)營(yíng)策略帶來更多的收益，并為未來的增長(zhǎng)提供動(dòng)力。一直以來，不同的學(xué)者對(duì)于企業(yè)生命周期的劃分會(huì)有一定的區(qū)別，但本質(zhì)上都認(rèn)為企業(yè)屬于一個(gè)有生命的機(jī)體，擁有著各自的生命發(fā)展過程。企業(yè)想要更好地成長(zhǎng)，內(nèi)部管理層需要根據(jù)不同時(shí)期的特點(diǎn)，選擇不同的戰(zhàn)略，這樣才能使得企業(yè)更好地化解各種危機(jī)，順利進(jìn)入下一個(gè)階段。（二）房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展不僅可以促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且可以刺激投資需求和消費(fèi)需求。在我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資可以使用多種方式，內(nèi)部融資和外部融資是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源渠道。不可避免的是，所有的融資方式都有一定的局限性。內(nèi)部融資：（1）企業(yè)的自有資金：包括企業(yè)在初創(chuàng)階段投資者所投資的資本，后期階段運(yùn)營(yíng)提取的盈余公積金，資本公積金等，對(duì)于這類資金，企業(yè)可以自由控制并長(zhǎng)期持有。（2）預(yù)收賬款：是指買方根據(jù)合同向賣方預(yù)付款，開發(fā)企業(yè)向購房單位或個(gè)人預(yù)收的購房定金，以及代委托單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定向委托單位預(yù)收的開發(fā)資金。對(duì)開發(fā)商而言這種模式可以籌集必要的資金以促進(jìn)發(fā)展。外部融資：（1）上市融資：對(duì)于房地產(chǎn)股份公司，上市和發(fā)行目前也是較為普遍的融資手段。募集資金包括直接發(fā)行、上市以及利用空殼公司的資源進(jìn)行間接上市。（2）房地產(chǎn)開發(fā)債券：針對(duì)社會(huì)上閑置的資金，可以利用發(fā)行債券這種方式進(jìn)行籌資，這一部分的資金具有長(zhǎng)期性，可考慮用于土地開發(fā)或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。當(dāng)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期資本出現(xiàn)一定需求時(shí)，債券是眾多選擇中最優(yōu)的方式。（3）銀行信貸：銀行貸款是開發(fā)商的融資的主要渠道。短期信貸只能用作企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，但在開發(fā)階段，它可用作抵押申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸。（4）房地產(chǎn)投資信托：一種采取公司或商業(yè)信托形式的投資機(jī)構(gòu)，吸取多個(gè)投資者的資金，收購和持有房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資信托本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票，接收投資者的資金并通過專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。（5）商業(yè)抵押擔(dān)保證券：特點(diǎn)是證券化，它將抵押貸款與房地產(chǎn)貸款結(jié)合在一起，其中必須是具有抵押貸款組合房地產(chǎn)貸款（6）其他方式：利用外部資金、回租、回買、租賃和夾層融資等其他方面的融資方式。三、萬科地產(chǎn)企業(yè)融資狀況及存在的問題（一）萬科地產(chǎn)概況1.企業(yè)概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。萬科于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1991年在深圳證券交易所上市，它是深圳證券交易所的第二家上市公司。1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到25個(gè)大中城市，并確定了以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海灣區(qū)域三大城市經(jīng)濟(jì)圈及以其它重點(diǎn)城市為中心的發(fā)展策略。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩(wěn)定增長(zhǎng)的回報(bào)。截止到2018年，總資產(chǎn)達(dá)到15285.7億，營(yíng)業(yè)收入高達(dá)2976.7億元，凈利潤(rùn)492.7億元。2．發(fā)展策略該集團(tuán)長(zhǎng)期以來一直堅(jiān)持一項(xiàng)指導(dǎo)方針，即確保現(xiàn)金流的穩(wěn)定性作為基本要素并促進(jìn)持續(xù)的銷售回報(bào)。完善和深入管理房地產(chǎn)存款，提高收款效率。此外，集團(tuán)還加強(qiáng)了財(cái)務(wù)整合，繼續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)方式的轉(zhuǎn)變，并通過財(cái)務(wù)方式的轉(zhuǎn)變來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。在資產(chǎn)證券化等相關(guān)金融工具的幫助下，它通過融資創(chuàng)新提高了有效性。該小組還促進(jìn)外國(guó)投資努力并增加其多樣性，使國(guó)際資產(chǎn)的設(shè)置和分配更加平衡，并與不同投資部門的合作更加頻繁。（二）萬科地產(chǎn)的融資方式及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)回顧萬科的發(fā)展歷史，它經(jīng)歷了多元化的運(yùn)營(yíng)，并最終完成了最初的積累。業(yè)務(wù)調(diào)整已轉(zhuǎn)移到專業(yè)領(lǐng)域，向快速擴(kuò)展和過渡到可持續(xù)發(fā)展階段，并逐漸向國(guó)際化趨勢(shì)擴(kuò)展。從過去到現(xiàn)在，萬科已經(jīng)成立了三十多年。在上市增加資本并發(fā)行股票后，萬科在中國(guó)房地產(chǎn)公司的舞臺(tái)上不斷變換著，閃耀著光芒。2008年是萬科發(fā)展歷史的一個(gè)重要時(shí)間點(diǎn)，在此之前，萬科主要依靠股票市場(chǎng)、銀行貸款等方式進(jìn)行融資，其中股票市場(chǎng)占主導(dǎo)地位。2008年后，萬科的融資方式逐漸多元化，除了不可丟失的傳統(tǒng)融資方式外，還注重應(yīng)用新的融資方式。從初創(chuàng)期到發(fā)展期的融資方式在我國(guó)上市房地產(chǎn)公司中有一定地位的萬科地產(chǎn)，在融資方面占有比較好的優(yōu)勢(shì)。在八十年代和九十年代，當(dāng)其他中國(guó)企業(yè)仍然依靠銀行的力量來支持資本供應(yīng)時(shí)，萬科采用了“股權(quán)融資+銀行信貸”的方法，主要依靠股權(quán)融資。以下是1984年到2018年萬科融資的詳細(xì)情況。表3-1萬科1988-2008年融資詳細(xì)情況年份融資狀況1988年公司發(fā)行股票2800萬股，萬科的資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模得以迅速擴(kuò)張1991年配售和定向發(fā)行新股2836萬股1993年發(fā)行1500萬B股2000年以增資配股的方式募集資金2002年發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券2004年公開發(fā)行19.90億元可轉(zhuǎn)換公司債券2005年萬科與浙江地產(chǎn)界南都集團(tuán)兩次簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以共計(jì)36億元人民幣的價(jià)格受讓了南都集團(tuán)在浙江、上海、江蘇的部分權(quán)益2006年向特定對(duì)象非公開發(fā)行A股股票的方式，募集資金總額42億元人民幣2007年增發(fā)A股，募集資金約99億元人民幣2008年向社會(huì)公開發(fā)行債券，分擔(dān)保和無擔(dān)保兩種，共募集資金總額59億元人民幣如圖3-1所示，在企業(yè)初創(chuàng)期至發(fā)展期這個(gè)時(shí)間段，萬科地產(chǎn)主要以發(fā)行股票、債券這兩種方式進(jìn)行融資。成熟期的多元融資方式（1）銀行借貸自成立以來，萬科一直與銀行保持著和諧的關(guān)系，并擁有共同的命運(yùn)。根據(jù)萬科2018年度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，信貸貸款占銀行貸款方式的絕大部分，信貸貸款利率保持在2%至8%之間。銀行給予萬科地產(chǎn)的貸款支持，使萬科在很大程度上緩解了資金短缺的緊迫壓力，較高的資金周轉(zhuǎn)率帶來充足的運(yùn)營(yíng)資本，同時(shí)并以多種方式籌集了其他各種資金。表3-2萬科短期2017及2018年短期借款分類2018年12月31日2017年12月31日銀行借款815,660,784.722,097,097,863.98信用借款2,630,576,599.991,666,612,292.46質(zhì)押借款-4,003,759,258.95小計(jì)3,446,237,384.717,767,469,415.39其他借款6,655,680,000.008,341,389,235.92合計(jì)10,101,917,384.7116,108,858,651.31（2）開拓海外融資渠道表3-3萬科海外融資萬科海外融資2013年7月16日，萬科通過海外子公司向市場(chǎng)宣布建立中期票據(jù)計(jì)劃，并于7月17日在香港聯(lián)交所上市，這是2013年3月通過其海外子公司首次在海外發(fā)行美元債券之后的另一項(xiàng)戰(zhàn)略措施。2013年3月27日，萬科公告披露，萬科地產(chǎn)(香港)有限公司通過其全資子公司BestgainRealEstateLimited發(fā)行8億美元5年期定息債券。這也是萬科歷史上的首次海外發(fā)債。2015年萬科在紐約新增3個(gè)項(xiàng)目，分別為紐約西42街130號(hào)項(xiàng)目、布魯克林四大道275號(hào)項(xiàng)目、布魯克林Nevins10項(xiàng)目；在香港新增屯門項(xiàng)目；此外，公司通過合作方式首次進(jìn)入英國(guó)市場(chǎng)，參與倫敦Thestage項(xiàng)目和Soya資產(chǎn)包項(xiàng)目。（3）房地產(chǎn)信托2015年，萬科集團(tuán)公開發(fā)行了鵬華前海萬科基金，該基金價(jià)值三十億元，并且是首支國(guó)內(nèi)公募基金。這極大地吸引了各類金融投資機(jī)構(gòu)，包括銀行機(jī)構(gòu)。而在二級(jí)市場(chǎng)中想要進(jìn)行交易，投資者必須投資一萬元甚至更多的金額。當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)過審批階段、建設(shè)階段、招商引資階段再到后期運(yùn)營(yíng)階段，形成了完整的退出鏈籌款活動(dòng)，這種方法可以幫助萬科從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)。對(duì)于萬科來說，該項(xiàng)目的早期階段的土地是先前獲得的，因此已經(jīng)支付了土地價(jià)格。在建設(shè)過程中還提供了開發(fā)貸款支持，因此萬科此時(shí)無需承擔(dān)過多的財(cái)務(wù)壓力，萬科可以在項(xiàng)目的中后期實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的資本化。（4）合作開發(fā)融資房地產(chǎn)合作開發(fā)實(shí)際上是一種聯(lián)合運(yùn)作，通過利用各種特定因素進(jìn)行組織。在發(fā)展過程中，合作企業(yè)必須依法面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，并有權(quán)獲得合理的收入。以房地產(chǎn)開發(fā)方式這個(gè)角度來看，這種合作開發(fā)是一種聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。通過房地產(chǎn)合作開發(fā)，不僅可以解決眼前的問題，而且可以找到更多的發(fā)展路徑。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)資金鏈緊張的情況下，合作可謂是雙贏。四、萬科地產(chǎn)融資方式的啟示和分析萬科多元化融資啟示之一：公司融資管理的最重要任務(wù)是建立一個(gè)合適的資本結(jié)構(gòu)的管理目標(biāo)，并需要進(jìn)一步確定該目標(biāo)的合理性。同時(shí)，在企業(yè)發(fā)展過程中，需要根據(jù)企業(yè)本身發(fā)展的實(shí)際情況制定戰(zhàn)略計(jì)劃，并嚴(yán)格控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。表4-1萬科負(fù)債情況財(cái)務(wù)指標(biāo)2017年2016年2015年流動(dòng)比率1.20091.24361.3022速動(dòng)比率0.4950.43780.4259現(xiàn)金比率(%)20.548815.005612.6601資產(chǎn)負(fù)債率(%)83.981380.536777.7015凈負(fù)債率（%）8.8425.8719.30根據(jù)表4-1進(jìn)行分析，從2015年到2017年具體情況看，萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率逐年增長(zhǎng)，2017年資產(chǎn)負(fù)債率為83.98%，這個(gè)屬于該行業(yè)的正常水平。進(jìn)一步研究可知，由于銷售回款及經(jīng)營(yíng)效率的等有關(guān)方面的提高，凈負(fù)債率出現(xiàn)逐步下降的情況，2015年至2017年凈負(fù)債率從19.30%降至8.84%，該指標(biāo)值在房地產(chǎn)行業(yè)中處于領(lǐng)先水平。另外，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率都是維持在對(duì)應(yīng)指標(biāo)的正常值范圍內(nèi)。由此可見，萬科良好的經(jīng)營(yíng)管理水平使得負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)一直控制在行業(yè)低水平，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，融資結(jié)構(gòu)高度靈活，這使得萬科無論面臨什么樣的政策變化，都不會(huì)影響其融資規(guī)模的發(fā)展。萬科多元化融資啟示之二：萬科通過并購與合作的方式增加資金運(yùn)作并盡可能降低土地成本。萬科的擴(kuò)張行為離不開中央企業(yè)，國(guó)有企業(yè)和地方政府提供的有利條件。作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的大型企業(yè)，許多中小企業(yè)更愿意與他們合作。盡管華潤(rùn)集團(tuán)可以參與萬科的運(yùn)營(yíng)，但從未進(jìn)行過干預(yù)，這使萬科擁有了強(qiáng)大的行動(dòng)空間和市場(chǎng)靈活性。由此可見，通過并購與合作，萬科對(duì)銀行貸款的依賴性將得到降低，更重要的是能夠獲得巨額的資金。萬科多元化融資啟示之三：創(chuàng)新性的融資工具已經(jīng)成為多元化融資的必要武器。同時(shí)，發(fā)展全球融資渠道在企業(yè)的發(fā)展過程中利于降低融資成本，從而進(jìn)一步降低融資風(fēng)險(xiǎn)。五、結(jié)論當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)激烈、資金短缺、前期投入量大以及融資方式單一化等方面的困難，針對(duì)這些問題，企業(yè)需要對(duì)原有的傳統(tǒng)單一融資方式進(jìn)行改變，為未來的生存和發(fā)展奠定好穩(wěn)定的基礎(chǔ)。但是，對(duì)于我國(guó)很多的中小型企業(yè)來說，想要實(shí)現(xiàn)多元化的融資，謀求更好的融資渠道存在一定的困難，也就是說我國(guó)的中小企業(yè)沒有過硬的實(shí)力能將國(guó)內(nèi)甚至國(guó)外的資金很好地利用到自身企業(yè)中去，難以吸取優(yōu)質(zhì)的投資。如果這些中小企業(yè)想要發(fā)展，他們必須要要找到一種適合自己特點(diǎn)并能與時(shí)俱進(jìn)的融資方法。在變化不斷的經(jīng)濟(jì)條件以及宏觀調(diào)控政策等相關(guān)的背景下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題本文的主要觀點(diǎn)及結(jié)論是：（一）根據(jù)不同的融資方式體現(xiàn)不同的特點(diǎn)不同的房地產(chǎn)融資方法反映出不同的特征，特別是在需求，壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面。各種規(guī)模的房地產(chǎn)公司在企業(yè)實(shí)力和整體聲譽(yù)方面存在很大差異。企業(yè)在作出融資方式的決定前，應(yīng)考慮總結(jié)不同融資方式特點(diǎn)、探其安全性以及可操作性，根據(jù)自身?xiàng)l件選擇合理有效的方式來擴(kuò)展融資途徑，降低融資成本，分散資金風(fēng)險(xiǎn)并優(yōu)化資源分配。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在發(fā)展的不同階段對(duì)資金和時(shí)間的要求也不同。因此，有必要在籌資的可行性與籌資成本的經(jīng)濟(jì)性之間取得平衡，并謹(jǐn)慎選擇籌資方式。（二）多元化的融資方式是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的未來趨勢(shì)單一融資方式可能會(huì)導(dǎo)致增加金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至威脅經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，我們需要及時(shí)改變這種單一的房地產(chǎn)融資模式，并從融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)方面尋找適合公司發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)。為了適應(yīng)瞬息萬變的形勢(shì)，房地產(chǎn)公司需要適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境。換句話說，房地產(chǎn)公司需要繼續(xù)創(chuàng)新，以滿足競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和高質(zhì)量市場(chǎng)的需求。當(dāng)前的籌資方式是不斷創(chuàng)新并走向國(guó)際。為了適應(yīng)這種變化，房地產(chǎn)公司需要向多元化發(fā)展，以適應(yīng)市場(chǎng)的多元化發(fā)展趨勢(shì)。壓力很大，但這也是業(yè)務(wù)發(fā)展的好機(jī)會(huì)。（三）注意差異性企業(yè)與發(fā)展階段的不同在選擇融資方式時(shí)需要根據(jù)差異性進(jìn)行選擇。第一種情況，同一個(gè)公司，由于外部環(huán)境和發(fā)展階段，開發(fā)項(xiàng)目等各種情況的不同，甚至?xí)r相同的開發(fā)項(xiàng)目但鏈接卻不同，在選擇融資方式時(shí)，應(yīng)適當(dāng)結(jié)合資金額度和實(shí)際期限作進(jìn)一步考慮，謀求更大可能地降低企業(yè)的資金成本，選擇合理的融資方式或組合。另外，不同的房地產(chǎn)公司在規(guī)模，優(yōu)勢(shì)，品牌建設(shè)等具有很大的差異方面，并且對(duì)于融資成本的接受程度和風(fēng)險(xiǎn)承受能力也是不同的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重差異性，根據(jù)實(shí)際結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。（四）論文尚待完善與補(bǔ)充研究的地方本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的理論研究，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下組織并簡(jiǎn)單分析了房地產(chǎn)