物業(yè)管理概論（第二版）第10章住宅小區(qū)的物業(yè)管理

物業(yè)管理概論

第十章住宅小區(qū)的物業(yè)管理第十章住宅小區(qū)的物業(yè)管理通過本章的學習，明確住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標，了解住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點，掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要內(nèi)容，以及住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達標考核的意義和要求。第九章物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)

目錄

10.1住宅小區(qū)概述

10.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容

10.3住宅小區(qū)物業(yè)管理的達標與考核10.1住宅小區(qū)概述10.1.1住宅小區(qū)的含義（1）住宅的含義住宅是家庭最基本的居住與生活空間，人生大約2/3以上的時間是在家庭居住環(huán)境中度過的。所以住宅應(yīng)以家庭為核心，以人為本，滿足居住與生活以及人們居住水平逐步提高的需要。10.1住宅小區(qū)概述（2）住宅小區(qū)的含義城市居民的居住生活聚居地稱為居住區(qū)。根據(jù)中華人民共和國國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，城市居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)?？梢詣澐譃榫幼^(qū)、小區(qū)和組團三級。10.1住宅小區(qū)概述10.1.2住宅小區(qū)的類型（1）按建筑規(guī)模分類：單元住宅小區(qū)、普通住宅小區(qū)、大型住宅小區(qū)、超級住宅小區(qū)。（2）按建設(shè)時期分類：新建住宅小區(qū)、舊有住宅小區(qū)。（3）按物業(yè)建筑主體構(gòu)成分類：多層住宅、中層住宅、高層住宅。10.1住宅小區(qū)概述10.1.3住宅小區(qū)的特點（1）住功能單一，相對封閉獨立（2）住宅小區(qū)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對獨立的社區(qū)文化（3）住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會化（4）規(guī)劃建設(shè)更合理，配套設(shè)施日益齊全10.1住宅小區(qū)概述10.1.4住宅小區(qū)的功能（1）生活居住功能（2）服務(wù)功能（3）經(jīng)濟功能（4）社會文化功能10.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容10.2.1住宅小區(qū)物業(yè)管理的概念住宅小區(qū)物業(yè)管理是指住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。10.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容10.2.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標（1）促進社會的繁榮和社會主義精神文明的建設(shè)（2）為住宅小區(qū)內(nèi)的居民創(chuàng)造舒適、安全、安靜、和諧的居住環(huán)境（3）最大的發(fā)揮物業(yè)使用價值并盡可能使其保值、增值（4）以最小的投入獲取最大的效益

10.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容10.2.3住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點

（1）管理具有社會性（2）管理具有統(tǒng)一性（3）管理強調(diào)服務(wù)性（4）管理具有復(fù)雜性（5）管理追求藝術(shù)性案例精析物業(yè)管理公司能否擅自停業(yè)主的水電中國消費者網(wǎng)報道：深圳市某花園小區(qū)管理處以業(yè)主家裝修時加寬了進戶門為由，先停了業(yè)主家的電，接著又把業(yè)主家的水表拆了，停了他家的水。受不了“焦渴”、“黑暗”痛苦的業(yè)主，只好把該管理處告到了法院。那么，該管理處能否以業(yè)主裝修違反規(guī)定或不交管理費為由，對業(yè)主停水、停電呢？

10.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容10.2.4住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則

（1）依法管理原則（2）有償服務(wù)原則（3）專業(yè)化與群眾性管理相結(jié)合的原則（4）動態(tài)化管理原則（5）超前管理原則10.2住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容10.2.5住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容

（1）住宅小區(qū)房屋建筑的維護、修繕管理（2）住宅小區(qū)附屬設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)（3）住宅小區(qū)的安全管理（4）住宅小區(qū)的公共秩序管理（5）住宅小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理（6）住宅小區(qū)的綠化管理（7）住宅小區(qū)的專項服務(wù)和特約服務(wù)（8）住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)實戰(zhàn)演練如何解決住宅區(qū)的安全問題（1）充分發(fā)揮保安作用,建立住宅區(qū)治安防范體系。在住宅區(qū)內(nèi),一定要形成一個以派出所為主導(dǎo)、以居委會和群眾為基礎(chǔ)、由保安密切配合的治安防范體系。（2）住宅區(qū)的設(shè)施要滿足安全防范的需要。電視監(jiān)控、防盜報警、緊急呼救、周界防越等新技術(shù)的應(yīng)用，應(yīng)對預(yù)防犯罪以及對各種案件的偵破起到?jīng)Q定性的作用。（3）法規(guī)政策的調(diào)整。（4）警力的合理分布。（5）提高保安人員的素質(zhì)。保安人員雖然不是警察，但因需要協(xié)助公安機關(guān)維護社會治安，所以應(yīng)具備較好的素質(zhì)。（6）創(chuàng)造與業(yè)主交流的條件。物業(yè)管理公司可以經(jīng)常性地在住宅區(qū)內(nèi)搞些社區(qū)文化活動，增加業(yè)主之間的交流機會。案例精析機動車進出小區(qū)到底應(yīng)不應(yīng)該收費我是一名出租車司機，前幾天，我載一乘客去他的居住小區(qū)，車開到小區(qū)門口，門衛(wèi)要求付2元錢才能將車開進小區(qū)。乘客不愿付錢，說他已交過物業(yè)服務(wù)費。請問：出租車司機載客能否進入小區(qū)？到底該不該收費？這樣的收費是否屬于亂收費？10.3住宅小區(qū)物業(yè)管理的達標與考核10.3.1住宅小區(qū)物業(yè)管理達標與考核的意義（1）有效提高了城鎮(zhèn)居民的生活和居住水平（2）有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平（3）促進了現(xiàn)代化城市管理的發(fā)展10.3住宅小區(qū)物業(yè)管理的達標與考核10.3.2申報全國物業(yè)管理示范項目的條件

（1）參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求（2）取得“省級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立各項管理規(guī)章、制度（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)無重大責任事故（5）未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴10.3住宅小區(qū)物業(yè)管理的達標與考核10.3.3全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)達標考核標準

（1）基礎(chǔ)管理（2）房屋管理與維修養(yǎng)護（3）共用設(shè)施設(shè)備管理（4）保安、消防、車輛管理（5）環(huán)境衛(wèi)生管理（6）綠化管理（7）精神文明建設(shè)（8）管理效益住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進行綜合開發(fā)、建設(shè)，達到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居住區(qū)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點是管理具有社會性、統(tǒng)一性、服務(wù)性、復(fù)雜性、藝術(shù)性。住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則有依法管理原則、有償服務(wù)原則、專業(yè)化管理與群眾性管理相結(jié)合的原則、動態(tài)化管理原則和超前管理原則。全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)達標、考核標準