城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估課件

（1）市場交易價(jià)包括：征用價(jià)、出讓價(jià)、轉(zhuǎn)讓價(jià)、出租價(jià)、入股價(jià)……地價(jià)體系:

對各種地價(jià)種類和形式進(jìn)行分類，形成有序的價(jià)格體系地價(jià)體系（3）公告價(jià)包括：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)林地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)交通用地地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場價(jià)……1（2）評估價(jià)包括：征稅價(jià)、清產(chǎn)核資價(jià)、抵押價(jià)、交易參考價(jià)、補(bǔ)交價(jià)、確認(rèn)價(jià)……圖件準(zhǔn)備基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為： 大城鎮(zhèn)21:10000—1:20000中等城鎮(zhèn)

1:5000—1:10000小城鎮(zhèn)以下

1:1000—1:5000按路線價(jià)評估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。國家鼓勵(lì)應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估和更新。設(shè)定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（標(biāo)準(zhǔn)宗地的條件，地價(jià)定義）：地價(jià)內(nèi)涵內(nèi)容包括：評估范圍：秭歸縣城區(qū)?；鶞?zhǔn)日：2002年5月31日。土地開發(fā)程度：宗地紅線外“五通”紅線內(nèi)“場地平整”（五通指通上水、通下水、通電、通路、通信）。土地用途設(shè)定：分工業(yè)、住宅、商業(yè)三種類型。土地使用權(quán)類型：出讓土地使用權(quán)。準(zhǔn)備工作資料調(diào)查的一般要求調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并建立地價(jià)樣本數(shù)據(jù)庫；各地價(jià)樣本的屬性及圖形數(shù)據(jù)，必須采用國家規(guī)定的編碼規(guī)則；調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；樣本要有代表性，樣本分布要均勻，樣本數(shù)據(jù)以三年內(nèi)發(fā)生為宜；調(diào)查總樣本數(shù)、每級土地及各類土地調(diào)查樣本數(shù)，要符合數(shù)學(xué)檢驗(yàn)和數(shù)學(xué)分析的要求；所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料；出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；（8）

調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格。資料調(diào)查與整理3土地定級成果資料：包括土地級別圖；土地定級工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；其它能用于土地估價(jià)的定級成果及資料；土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)，同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料，不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料，單位或企業(yè)土地利用效益資料；（

3

）地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營及管理標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等資料，宗地用途、出租時(shí)間、容積率、有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的利息、利潤標(biāo)準(zhǔn)，其它資料，如還原利率等；影響地價(jià)的因素資料；其它資料：歷史地價(jià)資料，有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)，土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定，有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等，城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。4資料調(diào)查的內(nèi)容資料調(diào)查與整理樣本資料的整理樣本剔除逐表審查調(diào)查資料，將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣本剔除。樣本資料歸類將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。5資料調(diào)查與整理確定基準(zhǔn)地價(jià)評估或更新的技術(shù)路線61、我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估的發(fā)展過程我國土地使用制度的改革，經(jīng)歷了一個(gè)從嘗試、逐步發(fā)展、到今天的日趨成熟的過程。作為土地使用制度改革的組成部分，城市基準(zhǔn)地價(jià)評估也有一個(gè)不斷發(fā)展、完善的歷程，大致分為以下三個(gè)階段：第一階段，土地有償使用制度改革剛剛推行不久，地產(chǎn)市場尚處萌芽狀態(tài)，很不規(guī)范。在當(dāng)時(shí)的客觀歷史條件下，基準(zhǔn)地價(jià)的評估完全是建立在城市土地定級的基礎(chǔ)上，采用數(shù)學(xué)模型（設(shè)想影響企業(yè)利潤的基本因素有三個(gè)：土地等級、資金、勞動力）測算土地的級差收益，然后根據(jù)地租資本化原理將土地級差收益資本化為土地價(jià)格。這種價(jià)格完全是一種土地級別基準(zhǔn)地價(jià)。第二階段，地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時(shí)間的孕育、發(fā)展，已較為活

躍，積累了一些市場交易資料。因?yàn)橥恋厥袌錾腥源M(jìn)一步規(guī)范，此時(shí)的土地交易價(jià)格資料畸高畸低，難以完全據(jù)此評估基準(zhǔn)地價(jià)，所以這一階段的基準(zhǔn)地價(jià)評估仍然是建立在城市土地定級的基礎(chǔ)

之上。但在采用數(shù)學(xué)模型測算土地級差收益將其資本化為地價(jià)時(shí)，也利用一些土地經(jīng)營收益、市場交易資料等，使用一些基本估價(jià)

方法評估出若干宗地價(jià)格，以此為參考，綜合確定土地級別基準(zhǔn)

地價(jià)。第三階段，地產(chǎn)市場經(jīng)過較長時(shí)間的發(fā)育，逐步完善，不僅規(guī)范、活躍，而且交易資料豐富。這時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的測算不必再依據(jù)土地定級，而是可以利用基本估價(jià)方法直接對樣點(diǎn)進(jìn)行地價(jià)測算，根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的分布規(guī)律，結(jié)合土地利用條件劃分均質(zhì)地域（區(qū)片或區(qū)段），在此基礎(chǔ)上測算均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)，然后從價(jià)確定土地級別及其級別基準(zhǔn)地價(jià)。此時(shí)的土地級別及其級別基準(zhǔn)地價(jià)，在某種意義上可以說是更宏觀上的均質(zhì)地域及其基準(zhǔn)地價(jià)。7基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)路線歸納以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場不發(fā)達(dá)，土地交易實(shí)例不多的城鎮(zhèn)。用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級為基礎(chǔ)），用市場交易價(jià)格等資料評估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)，土地交易實(shí)例多的城鎮(zhèn)，是今后基準(zhǔn)地價(jià)評估的主要技術(shù)路線?！岸壟c估價(jià)相結(jié)合”用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價(jià)格等資料評估路線價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)的部分商業(yè)用地的評估。8土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定（分用途）根據(jù)城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)和城鎮(zhèn)規(guī)劃，確定各級別或均質(zhì)區(qū)域的主要用地類型（確定分類），商業(yè)、居住和工業(yè)，并確定各類用地中的用地亞類。各級別區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)成果以用地亞類為基礎(chǔ)。以已劃定的土地級別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測算區(qū)域。如果城鎮(zhèn)土地級別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級別或區(qū)域。則決定了基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為：基于級別的基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)以級別價(jià)格的形式出現(xiàn)基于均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)以區(qū)片、區(qū)段價(jià)格的形式出現(xiàn)。（均質(zhì)地域又通?？杀憩F(xiàn)為區(qū)片、區(qū)段）如：某城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果為：商業(yè)用地區(qū)片價(jià)（區(qū)段價(jià)） 住宅用地區(qū)片價(jià) 工業(yè)用地區(qū)片價(jià)9利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價(jià)在沒有進(jìn)行土地定級的城鎮(zhèn)，可按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價(jià)測算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。10樣本地價(jià)的整理計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)樣本地價(jià)整理11樣本地價(jià)資料主要包括：土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓出租作價(jià)出資（入股）抵押強(qiáng)制拍賣房屋買賣出租樣本的地價(jià)的整理主要是把樣本地價(jià)資料通過各12種修正而成為基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的正常地價(jià)資料（與基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵一致）?！獦颖镜貎r(jià)的年期修正——樣本地價(jià)的交易時(shí)間修正——樣本地價(jià)的容積率修正——樣本地價(jià)的其它修正交易情況修正地價(jià)樓層分配修正基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修同一用途中不同用地亞類修正同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。13樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)商業(yè)用地樣點(diǎn)分布略圖14（1）（有樣本區(qū)域或級別的）模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算在有樣本區(qū)域或級別內(nèi)，根據(jù)不同用途樣本地價(jià)的分布規(guī)律，如呈正態(tài)分布，則可用樣本地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。公式如下：式中：Pla：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià)；P

li

：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣本的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣本單位面積地價(jià)；

M：均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣本數(shù)；

SI：樣本宗地面積。如不符合正態(tài)分布，則需按其他數(shù)學(xué)模型計(jì)算。利用樣本地價(jià)評估區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價(jià)或算術(shù)平均加權(quán)平均，面積為權(quán)重15（

2

）

沒有交易價(jià)格資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級的基準(zhǔn)地價(jià)評估16沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準(zhǔn)地價(jià)評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評估程序?yàn)椋簩σ言u估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級別，建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對照表；將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化；比較待估價(jià)區(qū)域或級別

同 有地價(jià)區(qū)域或級別的接近程度，評估其基準(zhǔn)地價(jià)；因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法評估區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)；通過確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，評估其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。3.利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價(jià)總結(jié)土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定（分用途）樣本地價(jià)的整理

樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)利用樣本地價(jià)評估區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價(jià)至此，“基準(zhǔn)地價(jià)評估初步成果”得到了17城鎮(zhèn)土地定級初步成果土地級的初步劃分城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估初步成果均質(zhì)地域或級別基準(zhǔn)地價(jià)的初步評估定級與估價(jià)相結(jié)合，進(jìn)行結(jié)果調(diào)整，確定最終成果這里的調(diào)整具有又根據(jù)技術(shù)路線的不同而有所不同18建立樣本地價(jià)和土地級別模型，用以調(diào)整土地級別，或基準(zhǔn)地價(jià)的重新計(jì)算19式中：

Yn

：第n級土地交易樣本地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級別基準(zhǔn)地價(jià)）；A：常數(shù)；r：地價(jià)級差系數(shù)；Xn

：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)

α：待定系數(shù)?；驹恚豪酶骶|(zhì)地域（或級別）內(nèi)的土地定級因素綜合分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價(jià)樣本平均價(jià)格之間建立數(shù)學(xué)模型，通過定級因素綜合分值確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)，并可通過基準(zhǔn)地價(jià)劃分或調(diào)整土地級別。模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣本地價(jià)與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價(jià)級差系數(shù)，再用地價(jià)級差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級別基準(zhǔn)地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為：Yn=A(1+r)Xn

或

Yn=A(1+r)aXn宗地地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評估出宗地地價(jià)。它分為級別或區(qū)域宗地地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種。級別或區(qū)域宗地地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益資料、市場交易地價(jià)資料和定級分值三種方法。20宗地地價(jià)修正系數(shù)表的編制1利用基準(zhǔn)地價(jià)修正宗地價(jià)格有了基準(zhǔn)地價(jià)，可以通過基準(zhǔn)地價(jià)的修正來估價(jià)，這種方法具體可稱為基準(zhǔn)地價(jià)修正法。該方法定義為：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用權(quán)年限、建筑容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價(jià)對象宗地所在地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整的到估價(jià)對象宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。具體的修正方法與市場比較法類似，在市場比較法中，若求取待估宗地的價(jià)格，將待估宗地與選取的比準(zhǔn)實(shí)例進(jìn)行比較，量化二者的差異，并將比準(zhǔn)實(shí)例的價(jià)格修正成比準(zhǔn)價(jià)格。在基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法求宗地價(jià)格中，是將待估宗地與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中給到處標(biāo)準(zhǔn)地塊的條件相比較，量化二者的差異，并將標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格修正成待估宗地的價(jià)格。21基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用2指導(dǎo)和規(guī)范地產(chǎn)市場基準(zhǔn)地價(jià)可以為政府出讓土地使用權(quán)提供一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。另外，也將為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)評估地價(jià)提供依據(jù)?？茖W(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)體系充分考慮了國家、投資者和開發(fā)者的利益，使各方的收益程度都限制在一個(gè)較為合理的水平上，它的建立會引導(dǎo)地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，在價(jià)格上理順市場關(guān)系與市場秩序。3促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置基準(zhǔn)地價(jià)評估可以充分利用地價(jià)的價(jià)格杠桿的作用，促使土地資源的沿著優(yōu)化配置的方向合理利用。例如在某城市，對政府規(guī)劃的未來城市中心區(qū)，則適當(dāng)?shù)卣{(diào)低該處住宅和商

業(yè)的地價(jià)，引導(dǎo)商品房開發(fā)和商業(yè)建設(shè)來投資，拔高工業(yè)的

地價(jià)，使得工業(yè)地價(jià)高出工業(yè)用途的承受能力，使城市的發(fā)展方向沿著科學(xué)合理的方向進(jìn)行。224為政府征收土地稅提供依據(jù)征收土地使用稅、土地增值稅均應(yīng)從價(jià)征收，基準(zhǔn)地價(jià)可為

其科學(xué)征收提供依據(jù)。土地增值稅的征收，雖然國家公布了

征收細(xì)則，但是各地在執(zhí)行過程中均遇到了不少阻力，其中

一條很重要的原因是細(xì)則中關(guān)于土地增值稅的計(jì)算較為復(fù)雜，一般的稅務(wù)人員或代收的單位操作起來比較困難，如果城市

的各個(gè)區(qū)域有時(shí)效性比較強(qiáng)的基準(zhǔn)地價(jià)體系，以發(fā)生轉(zhuǎn)讓行

為的地塊的地價(jià)差額為基數(shù)來繳納一定比例的增值稅，將大

大簡化該稅種的征收難度。在現(xiàn)階段已有征收細(xì)則的情況下，可以在預(yù)征土地增值稅中發(fā)揮一定作用。235為企業(yè)改制、清查土地資產(chǎn)存量提供地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)