房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法-房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響因素

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法-房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值影響因素[單選題]1.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。A.開征房產(chǎn)稅B.物價(jià)水平變化C.調(diào)整房（江南博哥）地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更正確答案：B參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策以及相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。開征房產(chǎn)稅屬于稅收制度政策，調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模屬于金融制度政策，城市規(guī)劃變更屬于有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃；B項(xiàng)，物價(jià)水平變化屬于經(jīng)濟(jì)因素。[單選題]2.下列影響一套住房價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是()。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型正確答案：A參考解析：建筑物實(shí)物因素包括：①建筑規(guī)模（面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度）；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能（防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照）；⑦外觀（建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性）；⑧新舊程度；⑨其他可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況。其中，通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)（對(duì)應(yīng)于朝向、樓層），將它們與防水、保溫、隔熱、隔聲放在一起，是為便于敘述和理解。A項(xiàng)，朝向?qū)儆诜康禺a(chǎn)區(qū)位因素。[單選題]3.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于()。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.其他正確答案：B參考解析：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。其中，一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、供求狀況、物價(jià)變動(dòng)、利率水平、貨幣政策、匯率等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有決定性的影響。主要表現(xiàn)在該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、氣候條件、環(huán)境質(zhì)量等。因此當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于區(qū)域因素。[單選題]5.()房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。A.辦公B.商業(yè)C.居住D.工業(yè)正確答案：C參考解析：居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境良好（如有青山、碧水、藍(lán)天），居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。[單選題]6.對(duì)于位于十字路口的房地產(chǎn)來說，如果不考慮周圍的情況，其價(jià)格高低通常依次為()。A.東北角、西南角、東南角、西北角B.西北角、西南角、東北角、東南角C.西北角、西南角、東南角、東北角D.西北角、東北角、西南角、東南角正確答案：D參考解析：中國由于處在北半球的地理位置，對(duì)位于十字路口拐角處的房地產(chǎn)來說，如果不考慮周圍的情況，其位置優(yōu)劣及價(jià)格高低依次為西北角、東北角、西南角、東南角。[單選題]7.對(duì)于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，()A.樓層對(duì)價(jià)格的影響更大B.朝向?qū)r(jià)格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異正確答案：A參考解析：對(duì)住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照。對(duì)某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的影響因素。例如，商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價(jià)格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的60%。[單選題]8.一般地說，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的()。A.20%B.30%C.60%D.80%正確答案：C參考解析：商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價(jià)格或租金水平差異很大。一般地說，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的60%。[單選題]9.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素中，低價(jià)格政策屬于()。A.行政隸屬變更B.房地產(chǎn)制度C.特殊政策D.房地產(chǎn)價(jià)格政策正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)所有制、使用制、交易管理制度和價(jià)格政策。其中，房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)還是政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策可分為抑制價(jià)格政策和刺激價(jià)格政策，低價(jià)格政策和高價(jià)格政策。[單選題]10.人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)的情況是()。A.使房地產(chǎn)價(jià)格下降B.使房地產(chǎn)價(jià)格上升C.穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格D.沒有影響正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租而是為了再出售（或再購買）而暫時(shí)購買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機(jī)是建立在對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，普遍認(rèn)為它會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，顯然房地產(chǎn)投機(jī)有許多危害，這種認(rèn)識(shí)是不夠全面的。[單選題]11.一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可能出現(xiàn)的情況是()。A.引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.起著破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用C.引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌D.起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租而是為了再出售（或再購買）而暫時(shí)購買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。一般地說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)三種情況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。[單選題]12.如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格()。A.上漲B.下降C.不變D.可能上漲也可能下降正確答案：A參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素主要有世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況和軍事沖突狀況等。其中，世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定乃至上漲。[單選題]13.房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于()的限制。A.房地產(chǎn)地役權(quán)B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C.房地產(chǎn)使用管制D.相鄰關(guān)系正確答案：D參考解析：相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動(dòng)及行使其他權(quán)利時(shí)，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照；②不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管道以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。[單選題]14.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.匯率波動(dòng)D.稅收減免正確答案：D參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素一般包括：①經(jīng)濟(jì)發(fā)展。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長。②居民收入。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。③物價(jià)。反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。④利率。⑤匯率。D項(xiàng)，稅收減免屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素。[單選題]15.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是()。A.建筑結(jié)構(gòu)B.周圍環(huán)境C.建筑物內(nèi)空間布局D.土地開發(fā)程度正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)實(shí)物因素包括土地實(shí)物因素和建筑物實(shí)物因素。①土地實(shí)物因素包括：a.土地面積；b.土地形狀；c.地形、地勢(shì)；d.地質(zhì)；e.土壤；f.土地開發(fā)程度。②建筑物實(shí)物因素包括：a.建筑規(guī)模；b.建筑結(jié)構(gòu)；c.設(shè)施設(shè)備；d.裝飾裝修；e.空間布局；f.建筑功能；g.外觀；h.新舊程度。B項(xiàng)屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。[單選題]16.用距離來評(píng)價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時(shí)，一般不宜采用的距離是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離正確答案：A參考解析：A項(xiàng)，空間直線距離是是指兩地之間的直線長度，最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜的地區(qū)（如山城）等情況下，它往往會(huì)失去意義，一般不宜采用。B項(xiàng)，交通路線距離一般是指連接兩地之間的道路長度。有時(shí)受路況（包括路面、交通流量等狀況）、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但需要的時(shí)間較長，在時(shí)間對(duì)人們來說變得越來越寶貴的情況下，交通路線距離不一定能反映有關(guān)真實(shí)情況。C項(xiàng)，交通時(shí)間距離是指兩地之間利用適當(dāng)?shù)慕煌üぞ呷ネ璧臅r(shí)間，一般來說更科學(xué)，但在實(shí)際中可能被誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因主要是測(cè)量所用的交通工具、所處時(shí)段不能反映真實(shí)的交通時(shí)間。D項(xiàng)，經(jīng)濟(jì)距離是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離，是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。[單選題]17.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是()。A.在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降正確答案：A參考解析：AC兩項(xiàng)，在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，賣方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而買方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。B項(xiàng)，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)稅會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。D項(xiàng)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來的商品房供給，從而會(huì)使未來的商品房價(jià)格上漲；反之，會(huì)使未來的商品房價(jià)格下降。[單選題]18.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是()。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件正確答案：D參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，包括：①位置，即房地產(chǎn)所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等；②交通，即房地產(chǎn)周圍的道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費(fèi)情況等；③外部配套設(shè)施，即房地產(chǎn)周邊是否有教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場(chǎng)所等配套設(shè)施；④周圍環(huán)境，即房地產(chǎn)周圍的大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。[單選題]19.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。A.居民收入增加B.房產(chǎn)稅征收C.人民幣升值D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升正確答案：B參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。B項(xiàng)，房產(chǎn)稅征收屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素。[單選題]20.對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是()。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位因素主要包括：①位置，包括方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層；②交通；③外部配套設(shè)施；④周圍環(huán)境，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、人文環(huán)境。該題中，對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行“整體估價(jià)”時(shí)，則不應(yīng)考慮樓層的因素。[單選題]21.影響某套住房價(jià)格的實(shí)物因素不包括()。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層正確答案：D參考解析：建筑物實(shí)物因素包括：①建筑規(guī)模（面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度）；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能（防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照）；⑦外觀（建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性）；⑧新舊程度；⑨其他可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況。其中，通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)（對(duì)應(yīng)于朝向、樓層），將它們與防水、保溫、隔熱、隔聲放在一起，是為便于敘述和理解。D項(xiàng)，樓層屬于區(qū)位因素。[單選題]22.住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的()。A.區(qū)位因素B.社會(huì)因素C.實(shí)物因素D.權(quán)益因素正確答案：C參考解析：建筑物實(shí)物因素包括：①建筑規(guī)模；②外觀；③建筑結(jié)構(gòu)；④設(shè)施設(shè)備；⑤裝飾裝修；⑥空間布局；⑦建筑功能；⑧新舊程度。住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)屬于空間布局。[單選題]23.下列影響某宗建設(shè)用地價(jià)格的因素中，不屬于權(quán)益因素的是()。A.土地用途B.所在區(qū)域綠化水平C.土地容積率D.土地使用期限正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對(duì)房地產(chǎn)利用的限制包括：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制；③相鄰關(guān)系的限制。其中，對(duì)房地產(chǎn)使用管制來說，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。B項(xiàng)，所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境，不屬于權(quán)益因素。[單選題]24.房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的()。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定；③相鄰關(guān)系的限制。[單選題]25.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是()。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)用房正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位環(huán)境的優(yōu)劣的對(duì)各種性質(zhì)的房地產(chǎn)的影響具體為：①居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境。②商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。對(duì)某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。③辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。④工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。[單選題]26.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，包括：①位置；②交通；③外部配套設(shè)施；④周圍環(huán)境。B項(xiàng)屬于房地產(chǎn)權(quán)益因素中的房地產(chǎn)使用管制。[單選題]27.一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是()。A.上升B.下降C.保持相對(duì)穩(wěn)定D.先上升后下降正確答案：A參考解析：隨著家庭的小型化（每個(gè)家庭平均人口數(shù)的下降），即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格有上漲趨勢(shì)。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢(shì)。[單選題]28.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是()。？A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)正確答案：B參考解析：A項(xiàng)，上調(diào)個(gè)人購房貸款利率、縮短最長貸款期限，會(huì)提高購房門檻，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而會(huì)使住房價(jià)格下降；反之，會(huì)使住房價(jià)格上漲。B項(xiàng)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來的商品房供給，從而會(huì)使未來的商品房價(jià)格上漲；反之，會(huì)使未來的商品房價(jià)格下降。C項(xiàng)，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。D項(xiàng)，增加土地供應(yīng)后，房地產(chǎn)供給量也將增加，從而房地產(chǎn)價(jià)格將下降。[單選題]29.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是()。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平正確答案：C參考解析：C項(xiàng)，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。A項(xiàng)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上漲，反之會(huì)下降。B項(xiàng)，居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。D項(xiàng)，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長，從而對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[單選題]30.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是()。A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.降低契稅D.提高購房貸款利率正確答案：C參考解析：A項(xiàng)，降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率會(huì)降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，使房地產(chǎn)價(jià)格下降；B項(xiàng)，增加土地有效供給會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，在需求不變時(shí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降；C項(xiàng)，契稅是向買方征收的稅收，降低契稅會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；D項(xiàng)，提高購房貸款利率會(huì)加重房地產(chǎn)購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而抑制房地產(chǎn)需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。[單選題]31.在居住區(qū)附近有一鐵路，那么最可能造成居住區(qū)房價(jià)降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛(wèi)生因素正確答案：C參考解析：修筑一條道路穿過某個(gè)居住區(qū)，一方面由于改善了該居住區(qū)的對(duì)外交通，方便了居民出行，會(huì)提高該居住區(qū)的住宅價(jià)格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會(huì)降低該居住區(qū)的住宅價(jià)格。至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價(jià)格，要看受影響住宅離該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)等。[單選題]32.如果房地產(chǎn)擁有者急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，則成交價(jià)格多會(huì)()正常市場(chǎng)價(jià)格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定正確答案：A參考解析：心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。如果房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。[單選題]33.建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的()。A.環(huán)境因素B.自身因素C.視覺因素D.人口因素正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)自身因素包括房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素。房地產(chǎn)實(shí)物因素又分為土地實(shí)物因素和建筑物實(shí)物因素。其中，建筑物實(shí)物因素有：①建筑規(guī)模；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能；⑦外觀；⑧新舊程度。其中，建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。[單選題]34.如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價(jià)格通常會(huì)()正常市場(chǎng)價(jià)格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定正確答案：C參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素之一是購買或出售時(shí)的心態(tài)。房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn)，當(dāng)相中了某宗房地產(chǎn)時(shí)，而如果該房地產(chǎn)擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價(jià)才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達(dá)成交易，其成交價(jià)格通常會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。[單選題]35.城市租金支付能力由高到低排序正確的是()。A.零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅B.專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅C.批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、高密度多層住宅D.輕工業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅正確答案：A參考解析：城市內(nèi)不同用途的地租支付能力如圖3-1所示：圖3-1城市內(nèi)不同用途的地租支付能力[單選題]36.有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，其土地價(jià)格會(huì)()。A.上漲B.下降C.很難說D.沒有影響正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。例如，位于有天然周期性災(zāi)害地區(qū)（如有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊）的房地產(chǎn)，如果一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，不再受天然周期性災(zāi)害的影響，則其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。[單選題]37.將縣級(jí)市升格為地級(jí)市，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是()。A.促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降C.可能促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也可能使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降D.對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生影響正確答案：A參考解析：行政隸屬變更顯然會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。將某個(gè)非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，建制鎮(zhèn)升格為市，市由較低級(jí)別升為較高級(jí)別，如縣級(jí)市升格為地級(jí)市、省轄市升格為直轄市，通常也會(huì)使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[單選題]38.建筑物實(shí)物因素中的采光和()尤其對(duì)住宅和辦公樓來說，比較重要。A.保溫B.隔聲C.日照D.隔熱正確答案：B參考解析：交通運(yùn)輸工具（如汽車、火車、飛機(jī)、船舶）、社會(huì)人群活動(dòng)（如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)、游樂場(chǎng)、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲）、工廠等，都可能產(chǎn)生噪聲，會(huì)干擾人們休息、工作和學(xué)習(xí)。對(duì)住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。因此，隔聲對(duì)住宅和辦公樓來說比較重要。[單選題]39.()是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負(fù)增長正確答案：A參考解析：人口增長可分為人口自然增長和人口機(jī)械增長。人口機(jī)械增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。反映人口機(jī)械增減速度的指標(biāo)主要是人口機(jī)械增長率。[單選題]40.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的人口因素當(dāng)中，家庭人口規(guī)模是指()。A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)B.全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)C.全社會(huì)的家庭總?cè)丝跀?shù)D.全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)正確答案：B參考解析：家庭人口規(guī)模（每個(gè)家庭平均人口數(shù)）發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動(dòng)，從而引起所需要的住宅數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致住宅需求的變化而影響住宅價(jià)格。[單選題]41.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，開征()會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.營業(yè)稅D.土地增值稅正確答案：A參考解析：增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房產(chǎn)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，房產(chǎn)稅會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。反之，減免房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[單選題]42.使住宅房地產(chǎn)價(jià)格明顯上升的是()。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高正確答案：A參考解析：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[單選題]43.從綜合效應(yīng)看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈()。A.正相關(guān)B.負(fù)相關(guān)C.不相關(guān)D.行政因素影響正確答案：B參考解析：從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。[單選題]44.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格______。()A.下降；上漲B.下降；不變C.上升；下降D.上升；上漲正確答案：D參考解析：匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。[單選題]45.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于()。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素正確答案：A參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)等。其中，城市化又稱城鎮(zhèn)化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的過程，表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移以及城鎮(zhèn)不斷發(fā)展和完善等。一般來說，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長，從而對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上升。因此，“城市化”屬于社會(huì)因素。[單選題]46.當(dāng)國際競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采取()政策。A.高地價(jià)B.低地價(jià)C.優(yōu)惠D.折中正確答案：B參考解析：國際競(jìng)爭(zhēng)主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)這種競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，通常會(huì)采取相對(duì)低的房地產(chǎn)特別是土地價(jià)格以吸引外來投資者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落；但如果在稅收等其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[單選題]47.由于房地產(chǎn)的()，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，避難時(shí)無法隨身攜帶，大家爭(zhēng)相出售房地產(chǎn)，供大于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度下跌。A.增值性B.地域差異性C.不可移動(dòng)D.保值性正確答案：C參考解析：一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)后無法隨身攜帶，也無法隱藏，如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭(zhēng)上的破壞，繁華城鎮(zhèn)甚至有可能化為廢墟，所以存在戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)或發(fā)生軍事沖突時(shí)，大家爭(zhēng)相拋售房地產(chǎn)，供大于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度下跌。[單選題]48.在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)()。A.提高B.降低C.很難說D.沒有影響正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位因素是指位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。其中交通管制屬于交通條件。其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。實(shí)行某種交通管制，對(duì)某類房地產(chǎn)來說可能會(huì)降低其價(jià)值，但對(duì)另一類房地產(chǎn)來說則可能會(huì)提高其價(jià)值，如在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高其價(jià)值住宅價(jià)格。[單選題]49.某宗商業(yè)房地產(chǎn)，內(nèi)部使用情況：55%為服裝等銷售；25%為餐飲；20%為物業(yè)管理及其他用途。則下列影響因素中，影響該宗房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素是()。A.層高B.臨街條件C.通風(fēng)采光D.周圍環(huán)境正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、人流量、臨街狀況、交通條件等。[單選題]50.對(duì)商業(yè)用房而言，通常情況下地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的()。A.60%B.70%C.80%D.90％正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。一般地說，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，通常只有地上一層價(jià)格或租金的60%左右。但樓層對(duì)商業(yè)用房價(jià)值價(jià)格的影響，還要看有無自動(dòng)扶梯等具體情況。[單選題]51.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是()。A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.賣方市場(chǎng)下降低契稅D.提高購房貸款利率正確答案：C參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A，降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價(jià)格下降；選項(xiàng)B，增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果；選項(xiàng)D，提高購房者貸款利率，將導(dǎo)致需求減少，也是導(dǎo)致價(jià)格下跌；選項(xiàng)C，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，因減少買方的稅收會(huì)減輕買方的購買負(fù)擔(dān)而增加購買需求，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[單選題]52.下列影響某宗建設(shè)用地價(jià)格的因素中，不屬于權(quán)益因素的是()。A.土地是國有土地B.擁有的是房地產(chǎn)使用權(quán)C.土地使用權(quán)以出讓方式取得D.人文環(huán)境正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)權(quán)益因素：擁有的房地產(chǎn)權(quán)利；該房地產(chǎn)權(quán)利受自身其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況；該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況；其他房地產(chǎn)權(quán)益因素。[單選題]53.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，屬于實(shí)物因素的是()。A.臨街狀況B.層高C.樓層D.朝向正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。房地產(chǎn)實(shí)物因素：（1）建筑物實(shí)物因素：建筑規(guī)模、建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、建筑性能、空間布局、新舊程度；（2）土地實(shí)物因素：土地面積、土地形狀、地形地貌、地質(zhì)、土壤、土地開發(fā)程度。[單選題]54.()一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較高水平。A.低價(jià)政策B.高價(jià)政策C.均價(jià)政策D.最高價(jià)政策正確答案：B參考解析：本題考查的是制度政策因素。高價(jià)政策一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較高水平。[單選題]55.下列不屬于政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)或管控方式、措施是()。A.制定指導(dǎo)價(jià)B.制定最高限價(jià)C.上調(diào)個(gè)人購房貸款利率D.直接定價(jià)正確答案：C參考解析：本題考查的是制度政策因素。當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行干預(yù)或管控時(shí)，除了最直接的實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)以及最高限價(jià)、最低限價(jià)、交易參考價(jià)，還可能實(shí)行價(jià)格漲跌幅限制、規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、控制利潤率。[單選題]56.房地產(chǎn)稅收的征收環(huán)節(jié)不包括()。A.開發(fā)環(huán)節(jié)B.流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)C.持有環(huán)節(jié)D.裝飾環(huán)節(jié)正確答案：D參考解析：本題考查的是制度政策因素。房地產(chǎn)稅收可分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅收。[單選題]57.一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格()；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格()。A.下降，下降B.下降，上升C.上升，下降D.上升，上升正確答案：C參考解析：本題考查的是制度政策因素。在通常情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。[單選題]58.()是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長B.人口自然增長C.人口凈增長D.人口負(fù)增長正確答案：A參考解析：本題考查的是人口因素。人口機(jī)械增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值，通俗地說是人口凈流入還是人口凈流出。[單選題]59.人口素質(zhì)也會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化，若該地區(qū)()，房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。A.以大學(xué)生租住為主B.有良好的社會(huì)秩序C.居民構(gòu)成雜亂D.居民素質(zhì)較高正確答案：C參考解析：本題考查的是人口因素。一個(gè)地區(qū)如果居民素質(zhì)普遍較低、人員構(gòu)成復(fù)雜，則會(huì)導(dǎo)致其環(huán)境臟亂差、公共秩序欠佳、犯罪率較高，人們不大愿意在此居往和工作，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格必然低落。[單選題]60.利率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的()。A.經(jīng)濟(jì)因素B.金融因素C.社會(huì)因素D.政治因素正確答案：A參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)變動(dòng)、利率升降和匯率變化。[單選題]61.邊際消費(fèi)傾向，指的是()。A.成本每增加一個(gè)單位所引起的售價(jià)變化B.售價(jià)每增加一個(gè)單位所引起的需求變化C.收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化D.產(chǎn)能每增加一個(gè)單位所引起的利潤變化正確答案：C參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。邊際消費(fèi)傾向是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。[單選題]62.政府對(duì)土地的壟斷會(huì)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價(jià)格()。A.上升B.下降C.不變D.不相關(guān)正確答案：A參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著房價(jià)水平，特別是地方政府壟斷造成的高地價(jià)和房地產(chǎn)用地供應(yīng)較少造成的地價(jià)上漲，如同“壟斷地租”，會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲或市場(chǎng)會(huì)以房價(jià)上漲來作出反應(yīng)。[單選題]63.從房地產(chǎn)供給的角度，利率上升會(huì)使價(jià)格()，從房地產(chǎn)需求的角度，利率上升會(huì)使價(jià)格()。A.上升，上升B.上升，下降C.下降，上升D.下降，下降正確答案：B參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升（或下降）會(huì)增加（或降低）房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本（或者說財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利息），從而使房地產(chǎn)開發(fā)成本上升（或下降），進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲（或下降）。從房地產(chǎn)需求的角度看，因?yàn)橘徺I房地產(chǎn)特別是居民購買住宅普遍需要貸款，所以利率上升（或下降）會(huì)加重（或減輕）房地產(chǎn)購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少（或增加）房地產(chǎn)需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降（或上漲)。[單選題]64.社會(huì)治安狀況，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的()。A.政治因素B.政策因素C.社會(huì)因素D.人文因素正確答案：C參考解析：本題考查的是社會(huì)和國際因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：房地產(chǎn)投機(jī)狀況、社會(huì)治安狀況、政治穩(wěn)定狀況。[單選題]65.下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素的是()。A.人文環(huán)境B.房地產(chǎn)投機(jī)C.人口素質(zhì)D.交易心態(tài)正確答案：D參考解析：本題考查的是心理和其他因素。影響房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格的心理因素主要有炫耀心理、從眾心理、迷信心理、交易心態(tài)和特殊偏好。[多選題]1.判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有()。？A.臨街狀況B.是否便于動(dòng)力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產(chǎn)品和原料運(yùn)輸正確答案：BCE參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)，因不同的用途而有所不同，具體為：①居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境；②商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等；③辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等；④工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。[多選題]2.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有()。A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降正確答案：ACE參考解析：B項(xiàng)，有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)。D項(xiàng)，有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，有的則難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化。[多選題]3.建筑物外觀形象包括()等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。A.建筑式樣B.風(fēng)格C.結(jié)構(gòu)D.構(gòu)造E.可視性正確答案：ABE參考解析：建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價(jià)格會(huì)高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會(huì)讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，則價(jià)格會(huì)低。[多選題]4.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，既有房地產(chǎn)實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)的有()。A.防水B.通風(fēng)C.采光D.日照E.保溫正確答案：BCD參考解析：通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)（對(duì)應(yīng)于朝向、樓層）。建筑物應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等要求。[多選題]5.下列行政隸屬的變更，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有()。A.非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)B.建制鎮(zhèn)升格為市C.省轄市升格為直轄市D.縣級(jí)市升格為地級(jí)市E.地級(jí)市變?yōu)榭h級(jí)市正確答案：ABCD參考解析：行政隸屬變更顯然會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。例如，將較落后地區(qū)管轄的某個(gè)地方劃歸相對(duì)較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，通常會(huì)使這個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則會(huì)使這個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格下降。將某個(gè)非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，建制鎮(zhèn)升格為市，市由較低級(jí)別升為較高級(jí)別，如縣級(jí)市升格為地級(jí)市、省轄市升格為直轄市，通常也會(huì)使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[多選題]6.房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的()。A.生活便利B.經(jīng)濟(jì)收益C.社會(huì)影響D.使用功能E.房地產(chǎn)需求正確答案：ABC參考解析：一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都需要房地產(chǎn)，并對(duì)其區(qū)位有一定要求。房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利或社會(huì)影響。[多選題]7.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的交通管制，主要有()。A.嚴(yán)禁某類車輛通行B.實(shí)行單行道C.步行街D.審查駕照E.禁止機(jī)動(dòng)車左轉(zhuǎn)正確答案：ABCE參考解析：某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通方便，實(shí)際上并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。其中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的交通管制主要包括：①限制車輛通行（具體又可分為是限制所有車輛通行還是限制某類車輛通行，是限制所有時(shí)間通行還是限制某段時(shí)間通行）；②實(shí)行單行道；③禁止掉頭或左拐彎等。[多選題]8.影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素包括()。A.行政隸屬變更B.經(jīng)濟(jì)發(fā)展C.居民收入D.重要政治人物的健康狀況E.國際競(jìng)爭(zhēng)狀況正確答案：AD參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素包括行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況等。行政隸屬變更顯然會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格；某些重要政治人物的健康或生死狀況，人們預(yù)期它會(huì)影響未來的局勢(shì)，從而會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的漲落。BC兩項(xiàng)屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素；E項(xiàng)屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素。[多選題]9.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境景觀因素，主要有()等。A.大氣環(huán)境B.治安環(huán)境C.聲覺環(huán)境D.水文環(huán)境E.衛(wèi)生環(huán)境正確答案：ACDE參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境因素，是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。[多選題]10.下列屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素的有()。A.稅收政策B.人口素質(zhì)C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rD.相關(guān)特殊政策E.相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃正確答案：ADE參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊制度政策等。B項(xiàng)屬于人口因素；C項(xiàng)屬于經(jīng)濟(jì)因素。[多選題]11.抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有()。A.實(shí)行住房商品化B.制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格C.征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅D.建立一套房地產(chǎn)交易管理制度E.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款正確答案：BCD參考解析：抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有：①在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給；②規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤率來定價(jià)；③制定最高限價(jià)，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格；④采取金融、稅收、限購等政策措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)，抑制或穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。AE兩項(xiàng)會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[多選題]12.影響房地產(chǎn)價(jià)格的金融政策中的房地產(chǎn)信貸政策，其內(nèi)容包括()等。A.放松或收緊房地產(chǎn)貸款B.上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)同業(yè)拆借利率C.提高或降低最低購房最低首付款比例D.提高或降低房地產(chǎn)貸款成數(shù)上限E.延長或縮短購房最長貸款期限正確答案：ACDE參考解析：房地產(chǎn)信貸政策包括：①增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模；②放松或收緊房地產(chǎn)貸款；③調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向；④提高或降低購房最低首付款比例；⑤上調(diào)或下調(diào)貸款利率；⑥提高或降低房地產(chǎn)抵押率上限；⑦延長或縮短最長貸款期限等。[多選題]13.有關(guān)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，下列描述正確的有()。A.一般增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升B.在短期內(nèi)，如果處于買方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，使房地產(chǎn)價(jià)格上升C.在短期內(nèi)，如果處于買方市場(chǎng)，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降D.一般增加轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)賣方的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升，反之則下降E.一般增加轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)買方的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，反之則上升正確答案：ADE參考解析：BC兩項(xiàng)，在短期內(nèi)，如果是賣方市場(chǎng)，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“超額利潤”。如果是買方市場(chǎng)，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。[多選題]14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有()。？A.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大B.限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲C.上調(diào)貸款利率會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降D.在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲E.開征房產(chǎn)稅，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降正確答案：ABCE參考解析：D項(xiàng)，在買方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。[多選題]15.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有()。A.土地控制性規(guī)劃B.土地利用年度計(jì)劃C.土地利用總體規(guī)劃D.土地供應(yīng)計(jì)劃E.土地修建性規(guī)劃正確答案：BCD參考解析：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要包括：①土地利用總體規(guī)劃；②土地利用年度計(jì)劃；③土地供應(yīng)計(jì)劃。[多選題]16.土地利用總體規(guī)劃的控制指標(biāo)主要有()。A.農(nóng)業(yè)用地總量B.建設(shè)用地平均量C.建設(shè)用地總量D.耕地保有量E.農(nóng)業(yè)用地平均量正確答案：CD參考解析：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃。土地利用總體規(guī)劃的控制指標(biāo)主要有建設(shè)用地總量（包括建設(shè)占用耕地的數(shù)量）和耕地保有量。[多選題]17.反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)是()。A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率B.農(nóng)村居民人均純收入增長率C.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)D.生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)E.居民可支配收入指數(shù)正確答案：CD參考解析：反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)；生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)（PPI）也稱為生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)、工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。[多選題]18.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系是()。A.相互影響論B.相互補(bǔ)充論C.相互制約論D.需求帶動(dòng)論E.成本決定論正確答案：ADE參考解析：關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房價(jià)（房地價(jià)格）與地價(jià)的關(guān)系，有許多不同觀點(diǎn)，主要如下：①成本決定論，認(rèn)為地價(jià)作為房價(jià)的重要組成部分，對(duì)房價(jià)的影響是顯著的，地價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲；②需求帶動(dòng)論，認(rèn)為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價(jià)格由市場(chǎng)供求決定，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平；③相互影響論，認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有一定道理，但都不夠全面，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的關(guān)系。[多選題]19.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素有()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C.財(cái)政收支及金融狀況、利率D.物價(jià)、匯率、居民收入E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入正確答案：ACD參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。B項(xiàng)屬社會(huì)因素；E項(xiàng)三個(gè)因素分別屬于人口因素、其他因素和經(jīng)濟(jì)因素。[多選題]20.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有()。A.政治安定狀況B.社會(huì)治安狀況C.房地產(chǎn)投資D.房地產(chǎn)投機(jī)E.城市化正確答案：ABDE參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有：①政治安定狀況指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況，現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等；②社會(huì)治安狀況指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況；③城市化又稱為城鎮(zhèn)化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的過程；④房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租而是為了再出售（或再購買）而暫時(shí)購買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。[多選題]21.城市化一詞的含義是()。A.城市影響的傳播過程B.全社會(huì)人口接受城市文化的過程C.人口集中的過程D.城市人口占全社會(huì)人口比例提高的過程E.城市人口規(guī)模正確答案：ABCD參考解析：城市化又稱城鎮(zhèn)化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移以及城鎮(zhèn)不斷發(fā)展和完善等。通常采用一國或一地區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個(gè)指標(biāo)來測(cè)度城市化水平。一般地說，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長，從而對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。綜上，城市化的含義為：①城市對(duì)農(nóng)村影響的傳播過程；②全社會(huì)人口接受城市文化的過程；③人口集中的過程；④城市人口占全社會(huì)人口比例提高的過程。[多選題]22.影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素主要有()。A.世界經(jīng)濟(jì)狀況B.政治對(duì)立狀況C.行政隸屬變更D.國際競(jìng)爭(zhēng)狀況E.軍事沖突狀況正確答案：ABDE參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素主要有：①世界經(jīng)濟(jì)狀況。特別是經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。②國際競(jìng)爭(zhēng)狀況。主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競(jìng)爭(zhēng)。③政治對(duì)立狀況。國與國之間難免發(fā)生政治對(duì)立，但如果政治對(duì)立升級(jí)，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制裁或經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些情況一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。④軍事沖突狀況。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下跌，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。[多選題]23.影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有()。A.購買或出售心態(tài)B.個(gè)人欣賞趣味C.時(shí)尚風(fēng)氣D.房地產(chǎn)投機(jī)E.講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼正確答案：ABCE參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有：①購買或出售時(shí)的心態(tài)；②個(gè)人的欣賞趣味或偏好；③時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；④接近名家住宅的心理；⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。[多選題]24.不屬于房地產(chǎn)價(jià)格外部影響因素的是()。A.人口因素B.權(quán)益因素C.經(jīng)濟(jì)因素D.區(qū)位因素E.社會(huì)因素正確答案：BD參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素可分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類。①房地產(chǎn)自身因素可再分為：a.房地產(chǎn)實(shí)物因素；b.房地產(chǎn)權(quán)益因素；c.房地產(chǎn)區(qū)位因素。②房地產(chǎn)外部因素可再分為：a.人口因素；b.制度政策因素；c.經(jīng)濟(jì)因素；d.社會(huì)因素；e.國際因素；f.心理因素；g.其他因素。BD兩項(xiàng)屬于房地產(chǎn)自身因素中的區(qū)位因素。[多選題]25.下列屬于實(shí)物影響房地產(chǎn)價(jià)值的情況有()。？A.土地的形狀B.建筑物外觀C.建筑物的坐落位置D.建筑物的結(jié)構(gòu)E.建筑規(guī)模正確答案：ABDE參考解析：對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般先分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩大部分。①土地實(shí)物因素包括：a.土地面積；b.土地形狀；c.地形、地勢(shì)；d.地質(zhì)；e.土壤；f.土地開發(fā)程度。②建筑物實(shí)物因素包括：a.建筑規(guī)模；b.建筑結(jié)構(gòu)；c.設(shè)施設(shè)備；d.裝飾裝修；e.空間布局；f.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照建筑功能；g.外觀；h.新舊程度。C項(xiàng)屬于區(qū)位因素。[多選題]26.下列建筑物的實(shí)物狀況因素中，對(duì)建筑規(guī)模有影響的有()。A.建筑面積B.建筑進(jìn)深C.室內(nèi)凈高D.建筑層數(shù)E.建筑質(zhì)量正確答案：ABCD參考解析：影響建筑規(guī)模的因素包括建筑物的面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，這些因素關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。[多選題]27.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于外部因素的有()。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素正確答案：ADE參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素可分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類。①房地產(chǎn)外部因素可再分為：a.人口因素；b.制度政策因素；c.經(jīng)濟(jì)因素；d.社會(huì)因素；e.國際因素；f.心理因素；g.其他因素。②房地產(chǎn)自身因素可再分為：a.房地產(chǎn)實(shí)物因素；b.房地產(chǎn)權(quán)益因素；c.房地產(chǎn)區(qū)位因素。BC兩項(xiàng)，屬于房地產(chǎn)的自身因素。[多選題]28.影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括()。A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制C.房地產(chǎn)使用管制D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制正確答案：ACE參考解析：一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對(duì)其價(jià)值有很大的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；②房地產(chǎn)使用管制；③相鄰關(guān)系的限制。[多選題]29.下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有()。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)正確答案：ACE參考解析：B項(xiàng)，如果是賣方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。D項(xiàng)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上漲。E項(xiàng)，一般地說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)三種情況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。至于房地產(chǎn)投機(jī)具體會(huì)導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件。[多選題]30.評(píng)估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有()。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況正確答案：ABCE參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，可分解為位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等因素。A項(xiàng)，公共配套屬于外部配套設(shè)施；BE兩項(xiàng)，朝向、樓層和臨街狀況屬于位置因素；C項(xiàng)，環(huán)境景觀屬于周圍環(huán)境；D項(xiàng)，室內(nèi)設(shè)施設(shè)備屬于實(shí)物因素。[多選題]31.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。？A.是否適于安裝設(shè)備B.是否易于取得動(dòng)力C.是否便于處理廢料D.是否接近大自然E.是否利于獲取原料正確答案：BCE參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成包括：①先天的自然條件，②后天的人工影響。在實(shí)際估價(jià)中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。[多選題]32.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率正確答案：CD參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對(duì)其進(jìn)行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等因素。A項(xiàng)，稅收政策屬于房地產(chǎn)外部影響因素中制度政策因素；B項(xiàng)，城市規(guī)劃屬于房地產(chǎn)自身因素的房地產(chǎn)權(quán)益因素中的房地產(chǎn)使用管制；E項(xiàng)，匯率屬于房地產(chǎn)外部影響因素中的經(jīng)濟(jì)因素。[多選題]33.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，另一種分類，分為()三個(gè)層次。？A.一般因素B.國際因素C.經(jīng)濟(jì)因素D.區(qū)域因素E.個(gè)別因素正確答案：ADE參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多而復(fù)雜，需要進(jìn)行分類。一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，然后再進(jìn)行細(xì)分；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。[多選題]34.下列屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素有()。？A.房地產(chǎn)的坐落位置B.土地的肥力C.土地面積和形狀D.房地產(chǎn)投機(jī)E.房地產(chǎn)使用管制正確答案：ABCE參考解析：房地產(chǎn)自身因素可分為房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素三類。房地產(chǎn)實(shí)物因素又分為土地實(shí)物因素和建筑實(shí)物因素。①土地實(shí)物因素包括：a.土地面積；b.土地形狀；c.地形、地勢(shì)；d.地質(zhì)；e.土壤；f.土地開發(fā)程度。②建筑物實(shí)物因素包括：a.建筑規(guī)模；b.建筑結(jié)構(gòu)；c.設(shè)施設(shè)備；d.裝飾裝修；e.空間布局；f.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照建筑功能；g.外觀；h.新舊程度。③房地產(chǎn)權(quán)益因素包括：a.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；b.房地產(chǎn)使用管制；c.相鄰關(guān)系的限制。④房地產(chǎn)區(qū)位因素包括：a.位置；b.交通；c.外部配套設(shè)施；d.周圍環(huán)境。D項(xiàng)，房地產(chǎn)投機(jī)屬于外部因素中的社會(huì)因素。[多選題]35.影響房地產(chǎn)價(jià)格的物理性狀因素，主要有()等。A.視覺環(huán)境B.水文環(huán)境C.大氣環(huán)境D.人文環(huán)境E.聲覺環(huán)境正確答案：ABCE參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境因素，是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。其中，人文環(huán)境屬于人文狀況，不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的物理性狀因素。[多選題]36.在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有()。A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B.在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E.在住宅區(qū)旁新建一座公園正確答案：BD參考解析：A項(xiàng)，規(guī)定用途對(duì)地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價(jià)必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)大幅度上漲。B項(xiàng)，大型游樂場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生較大的噪聲污染，引起附近寫字樓價(jià)格下降。C項(xiàng)，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高其價(jià)值。D項(xiàng)，住宅區(qū)旁邊的道路是一條過境公路，如高架路或全封閉的高速公路，則對(duì)該居住區(qū)的住宅價(jià)格只有負(fù)面影響，沒有正面作用。E項(xiàng)，單就景觀來說，景觀好的房地產(chǎn)，如可看到水（海、湖、江、河、水庫、水渠等）、山、公園、樹林、綠地、知名建筑等的住宅，其價(jià)值通常較高。[多選題]37.根據(jù)人口增長的絕對(duì)數(shù)量，人口增長有()幾種情況。A.人口正增長B.人口累計(jì)增長C.人口凈增長D.人口零增長E.人口負(fù)增長正確答案：CDE參考解析：引起人口數(shù)量變化的一個(gè)重要因素是人口增長，它是在一定時(shí)期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動(dòng)現(xiàn)象。根據(jù)人口增長量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負(fù)增長三種情況。反映人口增減速度的指標(biāo)主要是人口增長率。[多選題]38.GDP由()幾部分構(gòu)成。A.商品B.消費(fèi)C.投資D.政府購買E.凈出口正確答案：BCDE參考解析：GDP是對(duì)一個(gè)國家或地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。GDP的計(jì)算方法有收入法、支出法和生產(chǎn)法三種。按照支出法核算，GDP由消費(fèi)（C）、投資（I）、政府購買（G）和凈出口（NX）四個(gè)部分構(gòu)成。[多選題]39.下面關(guān)于經(jīng)濟(jì)因素的說法正確的有()。A.從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率B.中等收入的家庭收入增加，不會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.低收入的家庭收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響估計(jì)不大D.經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)相應(yīng)大幅度上漲E.GDP增長說明社會(huì)總需求也在增加正確答案：ACDE參考解析：B項(xiàng)，如果中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。[多選題]40.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣程度，主要是看()。A.周圍環(huán)境B.繁華程度C.人流量D.臨街狀況E.交通條件正確答案：BCDE參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)用房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、人流量、臨街狀況、交通條件等。[多選題]41.評(píng)估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有()。A.外部配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況正確答案：ABCE參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。房地產(chǎn)區(qū)位因素包括地理位置、交通條件、外部配套、周圍環(huán)境等。選項(xiàng)B、E屬于地理位置因素；選項(xiàng)C屬于周圍環(huán)境。選項(xiàng)D屬于實(shí)物因素。[多選題]42.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。A.貨幣政策B.房地產(chǎn)信貸政策C.周圍環(huán)境D.外部配套E.居民收入正確答案：CD參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。房地產(chǎn)區(qū)位因素包括地理位置、交通條件、外部配套、周圍環(huán)境等。選項(xiàng)AB屬于制度政策因素；選項(xiàng)E屬于經(jīng)濟(jì)因素。[多選題]43.房地產(chǎn)金融制度政策會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，其中()對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大。A.房地產(chǎn)交易管理制度政策B.房地產(chǎn)貨幣政策C.房地產(chǎn)信貸政策D.房地產(chǎn)稅收政策E.房地產(chǎn)特殊政策正確答案：BC參考解析：本題考查的是制度政策因素。房地產(chǎn)價(jià)值較高，其開發(fā)、投資、消費(fèi)都需要大量資金，往往需要融資。因此，房地產(chǎn)和金融密切相關(guān)，金融制度政策尤其是貨幣政策和房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。[多選題]44.影響房地產(chǎn)價(jià)格的房地產(chǎn)信貸政策，包括()。A.放松或收緊房地產(chǎn)貸款B.上調(diào)或下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款基準(zhǔn)利率C.提高或降低購房最低首付款比例D.提高或降低房地產(chǎn)抵押率上限E.延長或縮短購房最長貸款期限正確答案：ACDE參考解析：本題考查的是制度政策因素。房地產(chǎn)信貸政策主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策和個(gè)人購房貸款政策，比如增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向(例如是投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個(gè)人購房貸款)，提高或降低購房最低首付款比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，延長或縮短最長貸款期限，提高或降低房地產(chǎn)抵押率上限等。[多選題]45.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有()。A.上調(diào)購房者貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例正確答案：BD參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)AE，導(dǎo)致房地產(chǎn)購買門檻提高，需求減少，價(jià)格降低；選項(xiàng)C，導(dǎo)致持有房產(chǎn)成本增加，會(huì)減少房地產(chǎn)需求，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。[多選題]46.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)因素的有()。A.房地產(chǎn)投機(jī)B.物價(jià)變動(dòng)C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rD.居民收入水平E.政治安定狀況正確答案：BCD參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)變動(dòng)、利率升降和匯率變化。[多選題]47.下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素的有()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化正確答案：ABCD參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)變動(dòng)、利率升降和匯率變化。[多選題]48.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有()。A.政治穩(wěn)定狀況B.社會(huì)治安狀況C.居民收入D.房地產(chǎn)投機(jī)狀況E.城市化正確答案：ABD參考解析：本題考查的是社會(huì)和國際因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：房地產(chǎn)投機(jī)狀況、社會(huì)治安狀況、政治穩(wěn)定狀況。[判斷題]1.美國總統(tǒng)里根搬出白宮后，花高價(jià)買了一套陰陽先生“看”過住宅，說明風(fēng)水對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格是有影響的。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：風(fēng)水又稱堪輿，是指住宅基地、墳地等的地理形勢(shì)，如地形、水流、風(fēng)向等。迷信風(fēng)水的人認(rèn)為，風(fēng)水好壞可以影響自己、家族、子孫的盛衰吉兇。近年來“看風(fēng)水”熱在美國突然流行起來。在美國許多城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)價(jià)格的高低，往往取決于“風(fēng)水”的好壞。在里根先生搬出白宮后，他的幾位好友為他湊了200萬美元買了一幢住宅樓，這幢樓的“風(fēng)水”就是來自香港的一位陰陽先生“看”過的，就連這幢樓的門牌號(hào)“668”也是這位陰陽先生擬定的，說“668”表示吉祥、安全、如意。[判斷題]2.有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān)。有的因素會(huì)立刻引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過一段時(shí)間才會(huì)表現(xiàn)出來。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的影響因素中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又有可能不同。有的因素會(huì)立刻引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過一段較長的時(shí)間才會(huì)表現(xiàn)出來，即具有“滯后性”。[判斷題]3.同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一定是不同的。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同。人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠地率較低時(shí)，提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大；當(dāng)綠地率已較高時(shí)，再提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。[判斷題]4.所有房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可以用數(shù)學(xué)公式或模型來量化。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，有的則難以用數(shù)學(xué)公式或模型來量化。例如，土地使用期限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用公式計(jì)算，朝向、樓層對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可通過對(duì)大量不同朝向、不同樓層的房地產(chǎn)的成交價(jià)格、租金的調(diào)查統(tǒng)計(jì)得到。但一些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要依靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)作出判斷。[判斷題]5.一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限是固定的，隨著估價(jià)對(duì)象范圍的擴(kuò)大，區(qū)域因素不會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限并不是固定的，隨著估價(jià)對(duì)象范圍的擴(kuò)大，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。[判斷題]6.凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價(jià)格就低。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：A參考解析：建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價(jià)格會(huì)高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會(huì)讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，則價(jià)格會(huì)低。[判斷題]7.層高或凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價(jià)值一般較低，所以層高或凈高越高越好。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：人們對(duì)建筑物的需要，本質(zhì)上是對(duì)建筑物內(nèi)部立體空間的需要，而不僅是對(duì)面積的需要，因此層高或凈高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值也有影響。層高或室內(nèi)凈高過低的建筑物會(huì)使人有壓抑感，從而其價(jià)值一般較低。但層高或室內(nèi)凈高也有一個(gè)合適的度，過高不僅會(huì)增加造價(jià)，而且會(huì)增加使用過程中的能耗，從而會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)值。[判斷題]8.對(duì)于供役用地而言，地役權(quán)的存在會(huì)增加土地的價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價(jià)值會(huì)有很大的差異。以地役權(quán)為例，對(duì)供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán)，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。[判斷題]9.如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用途，則可以以商業(yè)用途估價(jià)。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：在土地位置等一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化）對(duì)地價(jià)有著很大的影響。規(guī)定用途對(duì)地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯。如果將規(guī)定為居民用途的土地以商業(yè)用途估價(jià)，必然會(huì)造成巨大的價(jià)格波動(dòng)和對(duì)市場(chǎng)的不利預(yù)期。[判斷題]10.在城市規(guī)劃上，地下建筑面積以容積率來衡量開發(fā)強(qiáng)度。()A.正確B.錯(cuò)誤正確答案：B參考解析：在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。所以，地下建筑面積不能以容積率來衡量開發(fā)強(qiáng)度。[判斷題]11.在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯