商業(yè)地產(chǎn)北京超級(jí)大盤案例分析-萬年花城-富力城-國(guó)瑞城-12月-36

北京超級(jí)大盤案例分析萬年花城〔200萬㎡〕、富力城〔139萬㎡〕、國(guó)瑞城〔88萬㎡〕〔2021年12月19日〕萬年花城根本信息【占地面積】81萬㎡【建筑面積】200萬㎡【容積率】2.26【建筑類型】板樓,塔樓,板塔結(jié)合【工程位置】豐臺(tái)區(qū)萬柳橋西南花鄉(xiāng)【交通位置】三、四環(huán)之間地鐵9號(hào)線地鐵10號(hào)線【物業(yè)費(fèi)】塔樓1.97元/月/㎡；板樓2.12元/月/㎡；無電梯樓座0.89元/月/㎡【最新開盤】四期5-12號(hào)樓2021年10月26日【開發(fā)商】北京萬年花城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司【總套數(shù)】11000套一二期2500套，三期2251套三期1號(hào)樓為16層板樓，1梯3戶四期待統(tǒng)計(jì),社區(qū)當(dāng)前擁有近5000戶.萬年花城規(guī)劃總平圖四期上品主力戶型以92-95㎡兩居和126-138㎡三居為主配套有北京小學(xué)、底商、小會(huì)所兩條商業(yè)街三期玫瑰碗主力以126-136㎡左右三居為主。部分160㎡左右四居和95㎡左右兩居，配套有幼兒園獨(dú)立商業(yè)、會(huì)所首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)一期配套：小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、會(huì)所、底商主力產(chǎn)品：127㎡左右三居90-102㎡左右兩居二期主力戶型以85-100㎡兩居為主配套有會(huì)所、幼兒園和社區(qū)底商回遷樓五期規(guī)劃中六期拆遷中萬年花城規(guī)劃開發(fā)理念【城市造鎮(zhèn)】萬年花城在北京西南首倡新都市主義大盤理念,也是北京城內(nèi)造鎮(zhèn)的第一工程.針對(duì)北京客戶群體城市化進(jìn)程中的"都市情節(jié)"，萬年花城推出了“享受都市、回歸生活〞、“人之本性回歸〞的新都市主義口號(hào)和主張，為北京的樓市重新詮釋了居住新理念?！拘露际兄髁x】萬年花城各個(gè)園區(qū)以有機(jī)構(gòu)聯(lián)系在一起,形成了以兩橫一縱為中心的商業(yè)和生活主脈絡(luò),充分表達(dá)了新都市主義空間的特色——以人為本,在涵蓋距離、空間、尺度、平安、關(guān)心等多方面考慮的同時(shí),在多元中心的根底上，突出對(duì)稱,均衡的空間特點(diǎn),強(qiáng)調(diào)空間的整體感和連續(xù)性,突出城市生活的便利性,倡導(dǎo)健康的生活方式,營(yíng)造一個(gè)綠色,自然、休閑、舒適的城市居住空間。【TOD導(dǎo)向開發(fā)】TOD(TrafficOrientedDevelopment交通導(dǎo)向開發(fā))模式:是新都市主義在城市規(guī)劃方面的實(shí)踐模式之一(實(shí)踐模式主要有三種：TND(傳統(tǒng)鄰里開發(fā))模式、TOD(交通導(dǎo)向開發(fā))模式及SmartGrowth(智慧增長(zhǎng))模式〕。這一模式是以公交導(dǎo)向進(jìn)行規(guī)劃布局.新都市主義的“面向公共交通土地開發(fā)〞理論(TransitOrientedDevelopment，簡(jiǎn)稱TOD〕主張，城市規(guī)劃應(yīng)布置緊湊，以公共交通作為城市運(yùn)行的支持系統(tǒng),是以公共交通(軌道交通、公交系統(tǒng))節(jié)點(diǎn)作為城市規(guī)劃開展的根底，圍繞著公共交通站點(diǎn)布置城市效勞設(shè)施〔居住、商業(yè)、就業(yè)、教育等〕的城市規(guī)劃和生活方式。商場(chǎng)、住宅、公園、辦公樓和公建設(shè)施，應(yīng)分布在可步行到達(dá)公交站點(diǎn)的范圍之內(nèi)。同時(shí)，建議合理的采用“人車共存〞體系。萬年花城的TOD理念是將生活效勞配套的商業(yè)與居住圍繞著公交站點(diǎn)進(jìn)行有機(jī)布置，形成了萬年花城工程所特有的"站點(diǎn)商業(yè)系統(tǒng)",既保證了城市交通的引進(jìn)不對(duì)居住形成干擾,同時(shí)又保證600米或5分鐘的最正確生活效勞圈。萬年花城規(guī)劃開發(fā)理念萬年花城開發(fā)情況分析開發(fā)分期開盤時(shí)間開出樓棟號(hào)一期2004年4月25日

二期

2004年7月18日2#樓、3#樓、7#樓2004年11月7日板樓三期

2005年4月23日1-6#2005年5月12日1-5#2005年5月28日1-8#2005年6月25日1-4#、1-11#2005年8月20日1-9#、1-12#2005年9月17日1-7#2005年10月16日1-1#2005年11月15日1-3#、1-2#2006年1月8日1-10#2006年3月12日2#、11#開發(fā)分期開盤時(shí)間開出樓棟號(hào)四期

2006年5月20日4-11#、12#、15#、16#、17#2006年9月27日5-11#2007年1月15日5-10#2007年3月27日5-2#2007年4月26日5-13#2007年6月6日5-9#2007年7月24日5-6#2007年10月20日5－15#2008年1月12日三環(huán)地鐵小戶型2008年4月20日5-7#2008年10月26日5-12#萬年花城工程整體分六期開發(fā)，目前在售主要是四期，五期土地剛剛拿完，五期產(chǎn)品正在定位規(guī)劃中。六期處于拆遷中，土地還未平整完畢。萬年花城價(jià)格走勢(shì)萬年花城配套設(shè)施開發(fā)策略【學(xué)校】三所幼兒園，兩所小學(xué)，一所中學(xué)。其中，美格幼兒園萬年花城園已于2021年9月6日正式開園，北京小學(xué)萬年花城分校并將于08年下半年開工。【商業(yè)】一個(gè)購(gòu)物中心，五個(gè)商業(yè)街區(qū)，八大便利模塊，12條特色商業(yè)街〔一期銷售完畢，兩條商業(yè)街商家進(jìn)駐〕【醫(yī)療】社區(qū)醫(yī)療中心已經(jīng)落成〔位于一期西側(cè)，首經(jīng)貿(mào)大學(xué)路東〕萬年花城采取配套先行開發(fā)，而后與住宅同步開發(fā)的策略配套設(shè)施主要集中在一期和二期地塊上其他地塊也有少量相應(yīng)的配套設(shè)施一期地塊中有幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、商業(yè)、會(huì)所二期地塊中有小會(huì)所、幼兒園三期地塊中有幼兒園、會(huì)所、獨(dú)立商業(yè)四期地塊中有北京小學(xué)、小會(huì)所、商業(yè)街區(qū)萬年花城三期詳細(xì)介紹萬年花城三期“玫瑰碗〞【占地面積】10.797公頃【建筑面積】30萬平方米【樓層狀況】由10棟板樓、2棟塔樓組成【主力戶型】二居90-100平方米，三居120-140平方米，戶型面寬均在4.2米以上，局部到達(dá)5.1米。【三期特色】三期社區(qū)風(fēng)格除秉承了萬年花城“新都市主義〞的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念外，還格外強(qiáng)調(diào)了北美風(fēng)情的建筑立面元素和園林景觀元素。萬年花城四期詳細(xì)介紹萬年花城四期“上品〞【占地面積】12公頃【建筑面積】40萬平方米【樓層狀況】由14棟板樓、2棟塔板、8棟塔樓建筑組成【主力戶型】以92-95㎡兩居和126-138㎡三居為主，局部49-70㎡一居【四期特色】在立面造型、樓座布局,空間尺度等方面相照應(yīng),表達(dá)了新古典主義的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格,所謂新古典主義就是以簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代元素以古典的構(gòu)圖表達(dá)出來。每個(gè)建筑造型都有一種對(duì)稱、端莊、典雅的構(gòu)圖，很現(xiàn)代與簡(jiǎn)潔.三段式布局在立面上得到了強(qiáng)化，在頂部與底層有不同的色彩與材質(zhì)變化，充滿豐富的細(xì)節(jié).一些建筑頂部有燈籠造型，使建筑具有了可識(shí)別性與裝飾性，夜晚為整個(gè)社區(qū)增添榮耀。建筑群的色調(diào)以暖色調(diào)為主,使人們有溫馨與回家的感覺，為整個(gè)社區(qū)增加了活力。萬年花城四期總平圖萬年花城四期最新銷售情況2021年以來拿過三次期房預(yù)售許可證，主要銷售情況如下：2021年9月30日批準(zhǔn)預(yù)售29086.25㎡〔住宅〕，共325套，擬售均價(jià)15000元/㎡，截止08年11月12日，銷售0套；2021年9月19日批準(zhǔn)預(yù)售9981.08㎡〔住宅〕，共82套，擬售均價(jià)15000元/㎡，截止08年11月12日，銷售1822.19㎡〔15套〕；成交均價(jià)12083元/㎡；2021年4月10日批準(zhǔn)預(yù)售21566.84㎡〔住宅〕，共270套，擬售均價(jià)16000元/㎡，截止08年11月12日，銷售5787.49㎡〔73套〕；成交均價(jià)14097元/㎡；萬年花城四期在售主力戶型〔一居〕95㎡兩房?jī)蓮d133㎡三房?jī)蓮d萬年花城四期在售主力戶型〔兩居〕萬年花城四期在售主力戶型〔三居〕地區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置/定位物業(yè)類別占地面積總建面積容積率主力戶型/㎡開盤時(shí)間均價(jià)元/㎡銷售率北京富力城朝陽區(qū)雙井橋西北(國(guó)貿(mào)橋向南約700米普通住宅公寓花園洋房酒店式公寓48萬㎡139萬㎡2.780㎡一房—300㎡四房均有一期2003年6月二期2003年12月三期2004年7月四期2006年10月四期獨(dú)棟6萬/平方米，總價(jià)8000萬元-1個(gè)億/棟四期公寓均價(jià)19000元/平方米；花園洋房均價(jià)26000元/平方米(售罄)100%本工程分4期開發(fā)，一期為A1----A9、B1---B3，二期為C1---C15、B5---B12、三期為D1---D62、其中一期配套20000平米五星級(jí)會(huì)所，二期有德福雙語幼兒園，三期配幼兒園。富力城四期“富力公館區(qū)〞擁有公寓、花園洋房，別墅三種類型；獨(dú)棟別墅共12棟，戶型面積1500平方米至2500平方米之間，6萬/平方米，總價(jià)8000萬元-1個(gè)億/棟，目前已經(jīng)對(duì)外出售。富力城根本信息富力城總平圖富力城產(chǎn)品開發(fā)策略一期產(chǎn)品——公寓【樓層狀況】共有11棟住宅A1----A9、B1---B3全是南北向，所有樓棟均帶電梯；兩梯八戶、兩梯十二戶、兩梯六戶、兩梯四戶。二期產(chǎn)品——公寓【樓層狀況】共有20棟住宅C1---C15、B5---B12全是南北向，所有樓棟均帶電梯；兩梯七戶、兩梯八戶、兩梯三戶。三期產(chǎn)品——公寓【戶型面積】79-123平方米一居-三居精裝臻品中小戶型。其中100平方米以下占到85%以上；【樓層狀況】共有46棟住宅D1---D62、全是南北向，所有樓棟均帶電梯；兩梯三戶、兩梯兩戶、兩梯四戶。四期產(chǎn)品——公寓、花園洋房、獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅共12棟，戶型面積1500平方米至2500平方米之間，6萬/平方米，總價(jià)8000萬元-1個(gè)億/棟；四期公寓均價(jià)19000元/平方米；花園洋房均價(jià)26000元/平方米產(chǎn)品不斷升級(jí)更新前三期產(chǎn)品開發(fā)以公寓為主，但公寓檔次不斷提升，從兩梯十二戶一直升級(jí)到兩梯兩戶四期出現(xiàn)高端豪宅產(chǎn)品〔獨(dú)棟別墅〕售價(jià)6萬/㎡，總價(jià)8000萬-1億元/套富力城配套設(shè)施【配套設(shè)施】名牌學(xué)校、露天足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、超市、三個(gè)會(huì)所，其中運(yùn)動(dòng)會(huì)所1.2萬平方米【運(yùn)動(dòng)會(huì)所】CBD及泛CBD范圍內(nèi)最大規(guī)模的六星級(jí)生態(tài)會(huì)所。該會(huì)所擁有2300平方米星光泳池，并首創(chuàng)六星級(jí)香薰CLUB，還首次引入了英式花生吧。其建筑面積近2萬平方米，地上四層地下二層，緊鄰富力城一期水面，并與“雙子座〞寫字樓相銜接。其中一期配套20000平米五星級(jí)會(huì)所，二期有德福雙語幼兒園，三期配幼兒園。富力城價(jià)格走勢(shì)富力城價(jià)格走勢(shì)富力城四期銷售分析銷售樓號(hào)批準(zhǔn)銷售

套數(shù)批準(zhǔn)銷售

面積(m2)銷售狀態(tài)預(yù)售住宅擬售

均價(jià)(元/m2)E111840.212007-8-1開盤30000E1011650.552007-8-1開盤30000E1111422.492007-8-1開盤30000E211448.442007-8-1開盤30000E511422.492007-8-1開盤30000E611921.482007-8-1開盤30000E911839.042007-8-1開盤300002007年7月29日拿到許可證，8月1日開盤銷售獨(dú)棟別墅，截止2021年11月12日，銷售0套富力城四期總平圖國(guó)瑞城根本信息【占地面積】20萬㎡【建筑面積】88萬㎡【容積率】2.7【物業(yè)類型】普通住宅、精裝公寓、寫字樓、四合院、shopingmall【工程位置】崇文門外大街與西花市大街交匯處【交通位置】二環(huán)以內(nèi)、地鐵1號(hào)線、2號(hào)線、5號(hào)線【物業(yè)費(fèi)】一期住宅3.1平方米/月，二期精裝公寓5.5元/平方米/月【最新開盤】A區(qū)精裝公寓2007年12月30日開盤【開發(fā)商】北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)【總套數(shù)】3000套二期國(guó)瑞城A區(qū)包括一棟3.1萬平方米的5A甲級(jí)寫字樓、三棟共3.7萬平米的國(guó)際精裝公寓、一棟3.5萬平方米的精裝效勞式公寓、13萬平米的shoppingmall，以及將單獨(dú)銷售的12座珍藏版四合院。國(guó)瑞城總規(guī)劃圖國(guó)瑞城二期精裝A區(qū)A區(qū)包括一棟3.1萬平方米的5A甲級(jí)寫字樓、三棟共3.7萬平米的國(guó)際精裝公寓、一棟3.5萬平方米的精裝效勞式公寓、13萬平米的shoppingmall，以及將單獨(dú)銷售的12座珍藏版四合院。2007年12月30日開盤一期普通住宅2005年6月5日開盤目前已經(jīng)全部入住87-360㎡兩居-五居國(guó)瑞城產(chǎn)品開發(fā)策略國(guó)瑞城在一期住宅開發(fā)完畢后，二期開發(fā)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)換代，定位于高端多元化物業(yè)形態(tài)，其中包括一棟3.1萬平方米的5A甲級(jí)寫字樓、三棟共3.7萬平米的國(guó)際精裝公寓、一棟3.5萬平方米的精裝效勞式公寓、13萬平米的shoppingmall，以及將單獨(dú)銷售的12座珍藏版四合院。2007年12月30日首推國(guó)瑞精裝公寓，三棟公寓為16層塔樓，戶型為零居65平方米，一居73平方米，二居138平方米，三居240平方米，開盤均價(jià)28800元/平方米，精裝修送全套家電。四合院是本工程的點(diǎn)睛之作，是老北京文化的完美詮釋，共13席。每席都將配置一個(gè)獨(dú)立的車位，這13席新貴四合院與A區(qū)10萬平米的國(guó)瑞SHOPPINGMALL遙相照應(yīng)，它傳承了古都特有的神秘感與韻味，是頂級(jí)身份的象征，彰顯尊貴，我們期待著13位頂級(jí)尊貴人士在此展開他們的傲人生活。國(guó)瑞城產(chǎn)品開發(fā)策略國(guó)瑞城價(jià)格走勢(shì)國(guó)瑞城價(jià)格走勢(shì)國(guó)瑞城最新銷售動(dòng)態(tài)銷售樓號(hào)批準(zhǔn)銷售

套數(shù)批準(zhǔn)銷售

面積(m2)銷售狀態(tài)預(yù)售住宅擬售

均價(jià)(元/m2)1#公寓10312839.682008-9-30開盤330002#公寓10312755.952008-9-30開盤330003#公寓11412858.52正在預(yù)售330002007年7月1日拿到A區(qū)精裝公寓許可證，3#公寓2007年12月30日開盤，截止2021年11月12日，銷售51套期房簽約統(tǒng)計(jì)用途已簽約套數(shù)已簽約面積(M2)成交均價(jià)(￥/M2)公寓515066.4928280國(guó)瑞城在售主力戶型〔一居〕國(guó)瑞城在售主力戶型〔兩居〕國(guó)瑞城在售主力戶型〔兩居〕THEENDTHANKYOU九里香堤

GreenRiverside

5—7月市場(chǎng)攻擊策略

一、開盤后市場(chǎng)推廣原那么1、開盤的熱銷給人們的觸動(dòng)非常大，到現(xiàn)場(chǎng)的客源特別多，這是在桂林之前從未有過的，對(duì)買家而言具有決定性的影響作用；目前九里香堤的銷售非常好，但銷售一但啟動(dòng)就不能停止；要不斷形成市場(chǎng)的關(guān)注力；2、從人們對(duì)樓盤的觀注度來看，目標(biāo)群的期望值非常高。因而需要不管是現(xiàn)場(chǎng)，還是戶外及媒體，九里香堤都要建立桂林的新指標(biāo)，不斷的變化對(duì)市場(chǎng)的刺激，讓市場(chǎng)始終感受我們的活力；3、開盤的強(qiáng)勢(shì)熱銷驗(yàn)證了九里香堤世界級(jí)別墅的卓越品質(zhì)，也為我們二期的銷售儲(chǔ)藏了一定的客戶資源，所以我們必須樹立桂林世界級(jí)別墅的領(lǐng)導(dǎo)地位，以具備和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抗衡的實(shí)力。[結(jié)論]：不斷形成市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，以穩(wěn)固我們的市場(chǎng)地位，為二期的銷售儲(chǔ)藏客戶群。二、如何對(duì)后續(xù)市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)攻擊？九里香堤

現(xiàn)場(chǎng)是最具震憾力的，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的展現(xiàn)對(duì)買家有極強(qiáng)的吸引，我們一定要保持現(xiàn)場(chǎng)的濃厚氣氛，并有不斷的亮點(diǎn)展現(xiàn)

用各種方式對(duì)不同層面的買家進(jìn)行打擊，實(shí)行一對(duì)一的針對(duì)性宣傳

控制現(xiàn)場(chǎng)

控制市場(chǎng)

三、控制現(xiàn)場(chǎng)

控制現(xiàn)場(chǎng)

工地現(xiàn)場(chǎng)：導(dǎo)示牌歡送標(biāo)牌形象牌小區(qū)外圍：指示牌廣告牌展示中心：個(gè)性化效勞

*控制媒介*桂林晚報(bào)、廣西電視報(bào)*廣西電視臺(tái)、直郵

*加強(qiáng)活動(dòng)*網(wǎng)球公開賽、業(yè)主答謝會(huì)等等控制市場(chǎng)三、控制市場(chǎng)四、5-7月市場(chǎng)攻擊布局第一攻擊波：熱銷信息傳遞、實(shí)景展現(xiàn)

第二攻擊波：社區(qū)活動(dòng)第三攻擊波：業(yè)主答謝會(huì)5-7月市場(chǎng)攻擊布局時(shí)間：5月攻擊方式：媒介攻擊、戶外封鎖時(shí)間：6月攻擊方式：網(wǎng)球公開賽時(shí)間：7月方式1：媒介攻擊媒介策略：*延續(xù)開盤當(dāng)天熱銷的勢(shì)頭，將熱銷的概念擊穿市場(chǎng)，以吸引更多的人來到現(xiàn)場(chǎng)來，感受現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的魅力；再對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)局部包括建筑、園林等做訴求。*以拍攝電視專題片形式展示現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景內(nèi)容：實(shí)景環(huán)境+實(shí)景樣板間+實(shí)景示范環(huán)境+展示中心，全面展現(xiàn)九里香堤的魅力，同時(shí)插入訪談，傳達(dá)開發(fā)商理念，夢(mèng)之隊(duì)人物專訪等；*DM直投，借興達(dá)·國(guó)際風(fēng)氣俱樂部來傳達(dá)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和效勞理念，以提升樓盤的品質(zhì)和文化內(nèi)涵，每期針對(duì)一個(gè)主題對(duì)意向客戶進(jìn)行直接攻擊，建議規(guī)格：8開2版，

硬性廣告局部

時(shí)間 媒體版式主題

5月22日桂林電視報(bào)半版硬性開盤熱銷

5月29日桂林電視報(bào)半版硬性國(guó)際品質(zhì)——建筑篇

6月5日桂林電視報(bào)半版硬性國(guó)際品質(zhì)——園林篇6月12日桂林電視報(bào)半版硬性國(guó)際品質(zhì)——會(huì)所篇6月19日桂林電視報(bào)半版硬性國(guó)際品質(zhì)——樣板間

軟性廣告局部軟性新聞以每個(gè)星期一篇，文字為〔400-500字〕著重對(duì)情景營(yíng)銷和TOWNHOUSE的介紹。第一篇：情景營(yíng)銷第二篇：別墅的演變第三篇：介紹TOWNHOUSE起源第四篇：介紹TOWNHOUSE的特色DM直投*以興達(dá)·國(guó)際風(fēng)氣俱樂部為主線，每月圍繞一主題，鎖定目標(biāo)消費(fèi)群，以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的形式,在現(xiàn)場(chǎng)舉行活動(dòng)，邀請(qǐng)目標(biāo)人群參加；*將本月活動(dòng)主題及九里香堤每一階段情況傳達(dá)出去，吸引人們關(guān)注，提升樓盤品質(zhì)、文化內(nèi)涵，讓人們每個(gè)月都對(duì)九里香堤充滿期待；*本月主題：興達(dá)·國(guó)際風(fēng)氣俱樂部文化沙龍酒會(huì)*目標(biāo)人群：桂林市、臨桂縣重要官員，著名私營(yíng)業(yè)主，積累意向客戶，業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主等；*投放方式：每月圍繞一個(gè)主題投放一次，建議規(guī)格：8開2版，數(shù)量：5000份；電視廣告欄目專題：*5分鐘實(shí)景專題內(nèi)容：實(shí)景環(huán)境+實(shí)景樣板間+實(shí)景示范環(huán)境+展示中心，全面展現(xiàn)九里香堤的魅力，同時(shí)插入訪談，傳達(dá)開發(fā)商理念，夢(mèng)之隊(duì)人物專訪等*人物專訪：通過欄目主持人對(duì)采訪嘉賓的談話、引導(dǎo)，傳達(dá)開展商、設(shè)計(jì)師的理念等