完整版鋼材現(xiàn)貨交易市場建設項目可行性研究報告

PAGEPAGE91完整版鋼材現(xiàn)貨交易市場建設項目可行性研究報告目錄第一章總論 61.1項目提要 61.2可行性研究報告的原則、依據(jù)與范圍 81.3項目概況 91.4項目總投資、資金籌措及收入測算 141.5項目社會效益評價 171.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標 181.7可行性研究的結(jié)論與建議 20第二章項目建設背景及必要性 222.1項目建設背景 222.2項目建設必要性 24第三章市場分析及市場預測 263.1市場分析 263.2市場前景分析 28第四章項目建設條件分析 294.1項目選址 294.2項目建設條件 29第五章項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容 295.1建設規(guī)模 305.2建設內(nèi)容 32第六章項目設計及建設方案 346.1市場服務功能設計 346.2總平面布置 366.3結(jié)構(gòu)設計方案 386.4給排水設計 406.5電氣設計 426.6暖通空調(diào) 426.7消防工程 43第七章環(huán)境保護 447.1環(huán)境保護標準 447.2環(huán)境影響初步分析 457.3項目環(huán)境保護措施 457.4環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 49第八章節(jié)能 508.1節(jié)能概述 508.2設計依據(jù) 508.3節(jié)能措施 51第九章勞動安全與消防 529.1勞動安全 529.2消防 53第十章組織機構(gòu)與人力資源配置 5510.1企業(yè)組織 5510.2勞動定員 57第十一章項目進度安排及項目招標方案 5911.1項目實施進度 5911.2項目招標方案 60第十二章投資估算及資金籌措 6412.1投資估算 6412.2總資金分年使用計劃 6812.3資金籌措 68第十三章財務評價 6913.1財務評價 6913.2評價指標 7313.3評價結(jié)論 76第十四章社會效益評價 77第十五章可行性研究結(jié)論與建議 8015.1結(jié)論 8015.2建議 82相關(guān)附表：附表1：建設投資估算表附表2：固定資產(chǎn)折舊估算表附表3：無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表附表4：總成本費用估算表附表5：利潤和利潤你分配表附表6：項目財務現(xiàn)金流量表附表7：財務敏感性分析成果表

第一章總論1.1項目提要1.1.1項目名稱：**市鋼材現(xiàn)貨交易市場建設項目1.1.2項目建設單位：**物資有限公司1.1.3建設性質(zhì)：新建1.1.4建設單位概況：**物資有限公司成立于200２年，公司主要經(jīng)營建筑鋼材：螺紋鋼、線材、盤羅和工業(yè)用鋼：型材、板材等。公司在上海松江、嘉定，蘇州等設立了辦事處，與山東日照、江蘇沙鋼、安徽馬鋼等鋼鐵企業(yè)建立了長期穩(wěn)定的供銷業(yè)務，并與上海綠地建設發(fā)展有限公司、上海華亮建設發(fā)展有限公司，**申宏建筑工程有限公司等30余家大型企業(yè)建立了長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。公司資產(chǎn)3.6億元，公司2017年主營業(yè)務收入6.283億元，營業(yè)利潤1282.5萬元，所得稅350.6萬元，凈利潤1213萬元；2016年主營業(yè)務收入5.356億元，營業(yè)利潤1053萬元，所得稅280.5萬元，凈利潤967.3萬元。1.1.5項目提出的理由與過程“十三五”規(guī)劃明確提出建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，把節(jié)約資源和保護環(huán)境作為基本國策，國家發(fā)展和改革委員會在《“十三五”資源綜合利用指導意見》中指出：“通過技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場化、規(guī)范化和集約化”是“十三五”期間我國資源利用的基本原則之一。全市生產(chǎn)總值達到975億元，按可比價格計算，比上年增長12.8%，高于全省2.1個百分點，居全省第5位，“十三五”以來首次躍居全省前列。地方財政一般預算收入28.02億元，增長12.1%，財政實力進一步增強。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12047元，農(nóng)民人均純收入4618元，分別增長9.3%和8.1%，增幅分居全省第2位和第4位。為加強鋼材現(xiàn)貨交易市場的規(guī)范管理，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟,提高資源利用率,支持地方經(jīng)濟建設，提出“**市鋼材現(xiàn)貨交易市場”的建設。項目擬選地址為**市金牛開發(fā)區(qū)，項目占地面積300畝（約200010平方米）。項目主要建設**市鋼材現(xiàn)貨交易市場、配套五金機電城，同時建設商務酒店、酒店式單身公寓、員工住宿樓、倉儲物流區(qū)、辦公樓、等生活配套綜合生活區(qū)，市場總建筑面積21.08萬平方米，項目總投資5.8億元，建成后可入駐鋼鐵貿(mào)易企業(yè)1000多家，每家注冊資本平均500萬元，將引進資金50億元，預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元。1.2可行性研究報告的原則、依據(jù)與范圍1、編制目的（1）在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。（2）對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計，功能分區(qū)等提出相應的建議。（3）結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4）對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。（5）對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。2、編制依據(jù)（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（2）《中華人民共和國土地管理法》；（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（4）《中華人民共和國環(huán)境保護法》；（5）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（6）《建設項目經(jīng)濟咨詢評估指南》；（7）《“十三五”資源綜合利用指導意見》；（8）《國務院關(guān)于做好建設節(jié)約型社會近期重點工作的通知》；（9）《**省物流業(yè)發(fā)展“十三五”發(fā)展規(guī)劃》；（10）《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》；（11）《**省人民政府關(guān)于全面落實科學發(fā)展觀和加強資源節(jié)約的若干意見》；（12）**市城市總體規(guī)劃（2015-2020）；（13）業(yè)主提供的其它有關(guān)資料。3、編制范圍本可行性研究報告主要對**市鋼材交易市場建設項目可行性問題進行分析評價，主要包括項目建設的背景與必要性、市場分析及市場、項目選址及建設條件，建設規(guī)模及建設內(nèi)容，項目設計方案，環(huán)境保護措施，節(jié)水節(jié)能措施，組織管理，項目進度安排，項目投資估算，資金籌措，經(jīng)濟效益評價，社會效益評價，風險分析及研究結(jié)論等內(nèi)容。1.3項目概況1.3.1擬建地點項目擬選地址為**市金牛開發(fā)區(qū)，項目占地面積300畝。**市輻射地區(qū)廣闊，鋼鐵材料企業(yè)用戶涉及各行各業(yè)，市場容量大，市場發(fā)展前景廣闊。1.3.2主要建設條件1、政策條件“十三五”規(guī)劃明確提出建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，把節(jié)約資源和保護環(huán)境作為基本國策，國家發(fā)展和改革委員會在《“十三五”資源綜合利用指導意見》中指出：“通過技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場化、規(guī)范化和集約化”是“十三五”期間我國資源利用的基本原則之一，而且“十二五”期間，**市提出一方面要構(gòu)建起現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，我們要培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快淘汰落后產(chǎn)業(yè)；另一方面要打造產(chǎn)業(yè)平臺，以平臺來支撐經(jīng)濟總量實現(xiàn)翻番。2、區(qū)位條件**市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南距武漢200公里、廣州1000公里，北距鄭州300公里、北京890公里，東距合肥340公里、南京500公里、上海760公里，西距西安530公里，位于中原城市、武漢城市圈和皖江城市帶三大經(jīng)濟圈中心位置，處于隴海經(jīng)濟帶、長江經(jīng)濟帶之間，是**寧西工業(yè)走廊的龍頭，具備承接東、南部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、實現(xiàn)中部崛起、進軍西部的天然區(qū)位優(yōu)勢。2、交通條件**市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)西臨107國道和京廣鐵路，南北向的京珠高速公路、在建的時速達350公里的京廣高速鐵路和東西向的寧西鐵路、312國道、滬陜高速公路交叉穿越，出入口和車站均設在集聚區(qū)內(nèi)，向東還有大廣高速公路、106國道、京九鐵路等交通運輸大動脈。距武漢天河機場120公里，距鄭州新鄭國際機場200公里?；春雍竭\便利。1.3.3項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容本項目建設規(guī)?？傉嫉孛娣e為300畝（約合200010平方米），功能分區(qū)及用地面積如表1-1所示：功能分區(qū)用地面積一覽表表1-1A區(qū)綜合配套服務設施60B區(qū)公共停車場20C區(qū)鋼材現(xiàn)貨交易區(qū)120D區(qū)倉儲物流區(qū)50E區(qū)五金機電城50合計300本項目規(guī)劃為5個區(qū)，分別為A、B、C、D、及E。主要建筑內(nèi)容包括商鋪127600平方米，層高為2-3層;酒店及綜合配套服務設施15200平方米，層高為9層；員工公寓35700平方米；酒店式公寓單身公寓樓17300平方米；倉儲用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設備用房600平方米。建筑面積一覽表表1-21店鋪用房127600平米2酒店及綜合配套服務設施15200平米3員工公寓樓35700平米4酒店式單身公寓樓17300平米5倉儲用房13200平米6物流管理用房1200平米7公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設備用房600平米商戶1000戶員工公寓（住宅）306套酒店標間180間單身公寓308間合計210800平米1.3.4項目建設進度安排項目建設期為一年，建設時間為2018年6月至2018年6月1.4項目總投資、資金籌措及收入測算1.4.1項目投入總資金及資金籌措本項目項目總資金為固定資產(chǎn)投資、流動資金之和。本項目總投資為58000萬元。（見表1-3）1.4.2項目總投資構(gòu)成分析項目總投資構(gòu)成分析表表1-3單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入合計總資金%1固定資產(chǎn)投資5000086.21.1建設投資靜態(tài)部分5000086.21.1.1建筑工程費35028.860.41.1.2設備及工具購置費656211.31.1.3安裝工程費用656.21.131.1.4工程建設其他費用46528.021.1.5基本預備費23814.11.2建設投資動態(tài)部分1.2.1漲價預備費01.2.2建設期利息03流動資金800013.8項目總投資(1+2)100.00%1.4.3資金籌措本項目總投資為58000萬元，全部通過企業(yè)自籌解決。1.4.4營業(yè)收入測算（1）店鋪租金收入店鋪總建筑面積為127600平方米，平均租金為80元/平方米*月，經(jīng)測算該項收入每年為13780.8萬元。（2）酒店營業(yè)收入共180間套間，平均每間的收入為220元，經(jīng)測算該項收入為每年1445.4萬元。（3）倉儲費收入倉庫總建筑面積為13200平方米，倉庫的租金每個月為40元/平方米*月，測算該項收入每年為633.6萬元。（4）酒店公寓共有酒店公寓308間，平均每間每天收入為150元，經(jīng)測算該項收入每年為1686.3萬元。（5）員工公寓共有員工公寓306間，平均每間每天的收入為150元，經(jīng)測算該項收入每年為587.52萬元。營業(yè)收入估算表收入來源金額（單位：萬元）店鋪租金收入13780.8酒店營業(yè)收入1445.4倉儲費收入633.6酒店公寓1686.3員工公寓587.52合計18133.621.5項目社會效益評價1.5.1項目建設有利于鋼材資源的綜合利用，節(jié)約資源城市大建設，導致鋼材品種及數(shù)量需求日益增長，**市現(xiàn)有的小型鋼材經(jīng)營場所，場地擁擠，各經(jīng)銷商各自為營，進貨渠道不暢通，使用鋼材品種雜亂并缺少國家優(yōu)質(zhì)品牌，用鋼大戶從河北、山東、湖北等地長途調(diào)運，增加流通成本，鋼材供應相對緊張，制約了城市建設和城市經(jīng)濟的發(fā)展，而且對美化城市環(huán)境起到促進作用，因此成立大型的集約化鋼材現(xiàn)貨交易市場勢在必行。1.5.2該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進**市經(jīng)濟發(fā)展本項目包括12萬平米左右的商鋪的建筑面積，預計項目正常運營后，能夠極大地帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)目前**地區(qū)及周邊地鋼材交易量測算，本項目建成后預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元。因此該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進**經(jīng)濟的發(fā)展。1.5.3項目建設能夠完善該項目所在地段規(guī)劃功能，提升城市形象本項目建設將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為整頓目前區(qū)域零散的市場，改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺該項目，能夠完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象，對促進**地區(qū)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展有良好社會效益，而且對富裕和諧、美麗的新**建設這一戰(zhàn)略目標具有積極的促進作用。1.5.4項目直接或間接帶動大量人員就業(yè)建設期本項目建設需要大量的管理人員及施工人員，運營期同樣需要大量的工作人員及管理人員。同時本項目能入駐近1000家企業(yè)，預計能直接或間接帶動近五千人的就業(yè)。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量備注1項目占地面積畝300合200010㎡2用地性質(zhì)商服用地3建筑面積m22108004容積率1.055綠地率25%6建筑密度35%7建筑層數(shù)多層8商戶戶10009員工公寓（住宅）套30610酒店標間間18011單身公寓間10812建筑耐久年限年5013建筑結(jié)構(gòu)耐火等級級一14屋面防水等級級三15建筑抗震設防類別類丙16抗震設防烈度度617結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)18建設期年119定員人6020建設總投資萬元5000021年營業(yè)收入萬元18133.6222年總成本費用萬元3967.223年利潤總額萬元11849.6224凈利潤萬元8887.2125財務內(nèi)部收益率%22.44所得稅前%17.06所得稅后26凈現(xiàn)值萬元30475.39所得稅前萬元14566.19所得稅后27投資回收期年6.39所得稅前年9所得稅后28總投資利潤率%20.41.7可行性研究的結(jié)論與建議1、可行性研究的結(jié)論**市鋼材現(xiàn)貨交易市場項目的建設，是**市經(jīng)濟發(fā)展的需要，是維護市場經(jīng)秩序、改善城市場環(huán)境和提高城市市場服務功能的需要。市場的建設可為**市鋼材生產(chǎn)企業(yè)提供市場銷售平臺，為**市的使用企業(yè)提供具有價格優(yōu)勢和質(zhì)量有保證的產(chǎn)品，可促進**市本地企業(yè)更好地發(fā)展。市場建設后，預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元，解決近五千余人的勞動就業(yè)問題。本項目的建設，最終將實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化升級和行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的目標，是拉動經(jīng)濟增長，實現(xiàn)市場繁榮的重要舉措，是一個百姓得實惠，企業(yè)獲效益，政府贏民心的項目，對**市經(jīng)濟社會發(fā)展具有重大意義。綜上所述，我們認為本項目是切實可行的。2、建議1、項目總投資5.8億元，投資較大，需加強融資，確保資金按時到位，順利完成項目建設。2、項目需吸引近1000多家商家入駐才能保證預期的效益，因此，必須加強項目招商，指定一個切實可行的策劃方案，確保項目的收益。3、加強項目管理，資金控制，合理安排工期，確保項目及時實現(xiàn)經(jīng)濟效益。

第二章項目建設背景及必要性2.1項目建設背景2.1.1建設節(jié)約型社會政策的落實，促進資源綜合利用2005年3月，中央人口資源環(huán)境工作座談會12日上午在人民大會堂舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席胡錦濤主持座談會并發(fā)表重要講話。他強調(diào)，全面落實科學發(fā)展觀，進一步調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，是緩解人口資源環(huán)境壓力、實現(xiàn)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。要加快調(diào)整不合理的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，徹底轉(zhuǎn)變粗放型的經(jīng)濟增長方式，使經(jīng)濟增長建立在提高人口素質(zhì)、高效利用資源、減少環(huán)境污染、注重質(zhì)量效益的基礎上，努力建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。為全面落實科學發(fā)展觀，加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。把**省經(jīng)濟切實轉(zhuǎn)入全面協(xié)調(diào)可持續(xù)健康發(fā)展軌道，根據(jù)《國務院關(guān)于做好建設節(jié)約型社會近期重點工作的通知》（國發(fā)【2005】21號）、《國務院關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的若干意見》（國發(fā)【2005】22號）和《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)【2006】28號）文件的精神，**將建設成一批符合循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展要求的示范企業(yè)，建成一批資源節(jié)約型、環(huán)境友好型城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，進一步形成低投入、高產(chǎn)出、低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的經(jīng)濟市場發(fā)展格局。2.1.2市場的需求為本項目創(chuàng)造了條件鋼材企業(yè)用戶涉及各行各業(yè)，市場容量大，**市鋼材現(xiàn)貨交易市場的建設，有利于實現(xiàn)生產(chǎn)企業(yè)、銷售商家、資源產(chǎn)業(yè)的聯(lián)體跨越式發(fā)展，形成具有一定規(guī)模的**經(jīng)濟市場園區(qū)。因此，**市鋼鐵材料行業(yè)要實現(xiàn)跨越式發(fā)展，需要營造一個完善、規(guī)范、具有一定規(guī)模的綜合交易市場作為支撐平臺。2.1.3**市發(fā)展規(guī)劃對市場建設的要求**市“十二五”發(fā)展規(guī)劃對于市場建設的要求為：以商促農(nóng)，以商促工，按照現(xiàn)代化商品的流通要求和國際流通業(yè)發(fā)展趨勢，積極探索新型業(yè)態(tài)，提高流通業(yè)效率。推行連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、代理配送、倉儲式批發(fā)、多式聯(lián)運、電子商務等現(xiàn)代流通組織形式和營銷方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)和運輸業(yè)；加快商品市場網(wǎng)絡體系建設，完善流通設施，合理布局重要商品市場。進一步加快以市區(qū)市場為龍頭，縣城市場為骨干，集鎮(zhèn)市場為支點，邊際市場為銜接的市場網(wǎng)絡。本項為鋼材現(xiàn)貨交易市場，建成后市場年交易額將達到150億元，符合**市“十二五”發(fā)展規(guī)劃的要求。2.2項目建設必要性2.2.1是整頓與規(guī)鋼材銷售市場的需要城市大建設，鋼材品種及數(shù)量需求日益增長，現(xiàn)有的小型鋼材經(jīng)營場所，場地擁擠，各經(jīng)銷商各自為營，進貨渠道不暢通，使用鋼材品種雜亂并缺少國家優(yōu)質(zhì)品牌，用鋼大戶從河北、山東、湖北等地長途調(diào)運，增加流通成本，鋼材供應相對緊張，制約了城市建設和城市經(jīng)濟的發(fā)展，因此成立大型的集約化鋼材現(xiàn)貨交易市場勢在必行。2.2.2是促進**市經(jīng)濟發(fā)展的需要本項目包括12萬平米左右的商鋪的建筑面積，預計項目正常運營后，能夠極大地帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)目前**地區(qū)及周邊地鋼材交易量測算，本項目建成后預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元。因此該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進**經(jīng)濟的發(fā)展。2.2.3是完善該項目所在地段規(guī)劃功能，提升城市形象的需要本項目建設將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為整頓目前區(qū)域零散的市場，改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺該項目，能夠完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象，對促進**地區(qū)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展有良好社會效益。

第三章市場分析及市場預測3.1市場分析3.1.1國內(nèi)市場現(xiàn)狀鋼鐵材料產(chǎn)業(yè)作為整個國民經(jīng)濟各行各業(yè)提供裝備產(chǎn)業(yè)，提供生產(chǎn)設備和生產(chǎn)工具的產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有其他產(chǎn)業(yè)不具備的高度關(guān)聯(lián)度和帶動性，同時作為技術(shù)密集和勞動密集產(chǎn)業(yè)在改善地區(qū)勞動就業(yè)和提振當?shù)睾诵母偁幜Ψ矫孀饔镁薮?。在我國制造業(yè)的發(fā)展中，要成就一批全國一流、國際領先的企業(yè)和企業(yè)群，最重要的決定因素之一就是服務企業(yè)的市場系統(tǒng)和市場規(guī)模，高層次、高效率、高質(zhì)量的金屬材料市場體系的建立成為工業(yè)化進程中一個地位特殊、非常關(guān)鍵的步驟。一個輻射全國的鋼鐵材料市場的建立，相當于把原料采購和銷售市場開到了企業(yè)的門口，對于鋼鐵材料生產(chǎn)企業(yè)的作用無疑是積極和有力的。有世界1/5人口的中國的經(jīng)濟建設和人民消費的巨大內(nèi)需是首要動力。若干年內(nèi)中國經(jīng)濟可能“一枝獨秀”于世界，隨著中國人生活水平不斷提高，汽車、機械、房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，鋼鐵材料產(chǎn)品的需求將明顯上升，檔次也將提高。中國巨大的"內(nèi)需市場"，成為被外商看好的所謂“世界上尚待開發(fā)的最后一個大市場”。3.1.2**市鋼鐵材料市場狀況目前**市還沒有比較規(guī)范的鋼鐵材料市場，規(guī)模效應明顯和對產(chǎn)業(yè)帶動力強的批發(fā)市場幾乎沒有，形成**市鋼鐵材料市場“散、小、亂、差”的局面，也增大了管理難度。不少批發(fā)市場的硬件、軟件配套建設跟不上，幾乎沒有象樣的服務功能，市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上，不利于經(jīng)營戶成長壯大，也阻礙了市場自身的積累與發(fā)展。市場管理機制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式，市場間低水平競爭、價格戰(zhàn)競爭激烈。市場管理人員和交易人員素質(zhì)低。管理人員對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。市場交易人員素質(zhì)更是參差不齊，只注重眼前利益，缺乏長遠的發(fā)展眼光。數(shù)目眾多但是規(guī)模都很小，經(jīng)營水平參差不齊，市場提供的交易方式比較原始，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法，經(jīng)營戶主要的進駐方式仍是短期租賃。這種市場結(jié)構(gòu)容易導致經(jīng)營戶短期行為，低價傾銷、無序競爭嚴重；市場假冒偽劣充斥，甚至出現(xiàn)一些產(chǎn)品和企業(yè)“優(yōu)汰劣勝”的所謂“逆向選擇”，不能建立規(guī)范、高效、系統(tǒng)的市場體系，嚴重影響我市鋼鐵金屬產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量、高水平、國際標準發(fā)展。3.2市場前景分析隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，在國家大力發(fā)展基礎設施的同時，伴隨汽車、機械、家電等制造行業(yè)的蓬勃發(fā)展，對各種板材、管材、特殊鋼材、不銹鋼材等高附加值產(chǎn)品的需求增加較快。實現(xiàn)城市化、建成“世界制造中心”、以汽車、住房為代表的新的消費升級，是全面建設小康社會的主要目標，而這些都需要大量的鋼材作為支撐。近年來，**地區(qū)鋼鐵行業(yè)及建筑等相關(guān)行業(yè)近年來增長迅猛，發(fā)展勢頭強勁，預計在未來還有更大的發(fā)展空間。這些發(fā)展和增長，使得行業(yè)和社會對鋼材的需要會隨之加大。與金屬有關(guān)的原料、半成品和產(chǎn)成品等貨物需要各種物流服務功能，于是鋼鐵行業(yè)的增長對物流服務功能的廣度和深度都將提出更高的要求，因而對于與此相關(guān)的配套物流設施和服務需求將有很大的市場空間。由于受我國房地產(chǎn)行業(yè)熱升的影響，**地區(qū)的建筑業(yè)從其目前的發(fā)展勢頭來看，建筑業(yè)對于建筑用鋼以及建筑用器械設備等的需求也會繼續(xù)上升，因此由于建筑業(yè)的快速發(fā)展而導致對于金屬材料相關(guān)需求的增大的趨勢將會越來越明顯。

第四章項目建設條件分析4.1項目選址項目擬選地址為**市開發(fā)區(qū)，項目占地面積300畝。4.2項目建設條件4.2.1地理交通條件**全市共有京廣、京九、寧西三條鐵路，京港澳、大廣、滬陜?nèi)龡l高速，106、107、312三條國道，分別形成“雙十字”交叉，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。本項目建成后，輻射區(qū)域廣闊。便利的產(chǎn)通條件使項目區(qū)物資的進出運輸成本低廉，使市場的產(chǎn)品與其他各地市場產(chǎn)品相比更具價格優(yōu)勢，可有效降低**本地企業(yè)和百姓的采購成本。4.2.2**經(jīng)濟狀況全市生產(chǎn)總值達到975億元，按可比價格計算，比上年增長12.8%，高于全省2.1個百分點，居全省第5位，“十三五”以來首次躍居全省前列。地方財政一般預算收入28.02億元，增長12.1%，財政實力進一步增強。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12047元，農(nóng)民人均純收入4618元，分別增長9.3%和8.1%，增幅分居全省第2位和第4位。第五章項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容5.1建設規(guī)模項目主要建設內(nèi)容：**市鋼材現(xiàn)貨交易市場聚商檢監(jiān)管、產(chǎn)品貿(mào)易、倉儲配運、綜合管理、配套生活住宅五大功能，形成**地區(qū)具有一定規(guī)模的“國內(nèi)先進型、生態(tài)環(huán)保型、管理集中型”的貿(mào)易生態(tài)市場園區(qū)。項目建設主要分A、B、C、D、E五大區(qū)域：功能分區(qū)用地面積一覽表表5-1A區(qū)綜合配套服務設施60B區(qū)公共停車場20C區(qū)鋼材現(xiàn)貨交易區(qū)120D區(qū)倉儲物流區(qū)50E區(qū)五金機電城50合計300①A區(qū)：占地60畝，為綜合配套服務及員工生活住宅設施，主要完成產(chǎn)品商檢監(jiān)管、綜合管理等功能。eq\o\ac(○,2)B區(qū)：占地20畝，為公共停車場，主要為市場內(nèi)提供停車服務，同時兼具物流平臺的功能。eq\o\ac(○,3)C區(qū)：占地120畝，為鋼材交易區(qū)。eq\o\ac(○,4)D區(qū)：占地50畝，為倉儲物流區(qū)。eq\o\ac(○,5)E區(qū)：占地50畝，為五金機電城。預計項目建造后，可入駐鋼鐵貿(mào)易企業(yè)1000多家，據(jù)初步估計，項目全部建成后，將將引進資金50億元，預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元?？商峁╀N售服務、綜合管理崗位近五千人左右。項目建設規(guī)模：整個項目規(guī)化用地300畝，總建筑面積計劃在21萬平方米左右（建筑密度為35%），建筑規(guī)劃符合國家產(chǎn)業(yè)政策。項目總投資資為人民幣5.8億元。5.2建設內(nèi)容本項目規(guī)劃為五個區(qū)，分別為A、B、C、D及E。主要建筑內(nèi)容包括商鋪127600平方米，層高為2-3層;酒店及綜合配套服務設施15200平方米，層高為9層；員工公寓35700平方米；酒店式單身公寓樓17300平方米；倉儲用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設備用房600平方米。見“表5-2建設內(nèi)容一覽表”。建筑面積一覽表表5-21店鋪用房127600平米2酒店及綜合配套服務設施15200平米3員工公寓樓35700平米4酒店式單身公寓17300平米5倉儲用房13200平米6物流管理用房1200平米7公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設備用房600平米8商戶1000戶員工公寓（住宅）306套酒店標間180間單身公寓308合計210800平米

第六章項目設計及建設方案6.1市場服務功能設計服務是市場的核心競爭力之一，因此為市場設計服務功能對于市場的建設和發(fā)展是十分必要的。市場主要擬在五個方面向客戶提供服務：信息流服務、質(zhì)量保障和監(jiān)督服務、物流服務、商流服務、資金流服務、管理流服務，形成規(guī)?；?、規(guī)范化、信息化、現(xiàn)代化為一體的專業(yè)市場。1、信息流服務主要是針對客商目前在經(jīng)營決策過程中信息上的一些關(guān)鍵弊病，比如信息零碎、信息滯后、信息不全、信息失真和信息靜止等方面，在條件成熟的時候針對一些產(chǎn)品，逐步引入大型采購企業(yè)拍賣制度、信息沙龍、定期市場分類報告、市場結(jié)構(gòu)性特征分析等制度，以客商為中心全面規(guī)劃市場的信息系統(tǒng)組織，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及幫助客戶信息挖掘、輔導利用等方面提供全程服務，切實幫助經(jīng)營戶擴寬信息渠道來源、提高信息時效性和信息質(zhì)量，減低經(jīng)營決策中的信息風險（決策失誤是最大的經(jīng)營失誤），同時逐步完善和推動經(jīng)營戶的電子商務系統(tǒng)提高經(jīng)營效益。2、質(zhì)量保障和監(jiān)督服務通過與質(zhì)量管理監(jiān)督部門的合作，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督和信譽保障系統(tǒng)，提高市場的品牌價值并使整個市場朝著高水平的方向發(fā)展，逐步建立市場準入制度，逐步提高進場企業(yè)的自我質(zhì)量管理門檻，形成市場“高品質(zhì)流入，高品質(zhì)流出”的流通局面。保護商家和廣大消費者的利益。3、物流服務物流服務是實現(xiàn)成本降低目標的一個重要手段，因為在商品從生產(chǎn)到消費的整個流通過程中，物流成本占總成本比例可達到30%以上，通過加強物流管理來降低成本的空間很大。市場通過在運輸管理、組貨管理、倉儲管理、包裝管理等方面提供的服務組合，通過提高包括車輛組貨能力、降低車輛空駛率、推動專業(yè)化倉儲等等一系列服務，降低經(jīng)營戶的倉儲成本、配送成本、運輸成本，使經(jīng)營戶在物流方面的成本逐步下降，提高經(jīng)營戶整體的競爭優(yōu)勢。4、商流服務經(jīng)營戶需要尋找上下游企業(yè)，上下游企業(yè)需要尋找合作伙伴，商流服務是通過有關(guān)的會展等方式，幫助經(jīng)營戶尋找、甄別、厘定和開發(fā)商流，為經(jīng)營企業(yè)和中外同行開拓更大的商機，引入外貿(mào)和海關(guān)服務，引入海外市場研究不定期專家、客商報告會，為經(jīng)營戶開發(fā)海外市場提供切實的幫助，引入相關(guān)工商服務機構(gòu)和金融輔助服務機構(gòu)，為經(jīng)營戶提供商業(yè)信用方面的支持幫助。5、資金流與金融服務主要包含兩個方面的內(nèi)容：結(jié)算支付和融資支持。市場通過提供更高效的結(jié)算服務，逐步實現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過融資服務解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)率、做大做強。條件成熟后，建立資本市場、項目市場、產(chǎn)權(quán)市場、品牌市場等相關(guān)生產(chǎn)力要素市場，為各商戶企業(yè)成長壯大保駕護航。6、管理流服務通過幫助經(jīng)營戶企業(yè)化運作，實現(xiàn)中小型企業(yè)，特別是民營企業(yè)的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌，提高經(jīng)營戶的企業(yè)組織規(guī)范、降低企業(yè)因為自身管理水平、管理素質(zhì)不高造成的經(jīng)營風險，幫助各商戶企業(yè)更好、更快的發(fā)展。7、其他服務其他服務包括：消防與安全服務、人員培訓服務、保險服務等。通過市場良好的服務體系為市場各商戶企業(yè)服務，吸引各商戶進場經(jīng)營，力爭打造成我國中原地區(qū)規(guī)模最大、經(jīng)營品種最全、產(chǎn)品質(zhì)量最可靠的專業(yè)化的鋼材現(xiàn)貨交易市場。6.2總平面布置1、總平面布置原則(1)根據(jù)功能不同，商鋪，綜合辦公，賓館與商戶生活住宅區(qū)分區(qū)布置。(2)充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡，形成便捷的道路系統(tǒng)和豐富的步行系統(tǒng)。(3)按照可持續(xù)發(fā)展概念進行規(guī)劃布局設計。2、總平面布置綜述本項目四面都是城市道路，因此本項目設計充分利用這些有利的區(qū)位優(yōu)勢，布置平面圖，整個市場有1個市場主入口，8個次入口。各區(qū)之間銜接緊密，高低錯落有致，功能分區(qū)明確。3、豎向設計總體排污、排水采用單向排放，排入市政排水、排污總管中。場地排水考慮采用暗管敷設方式。4、道路設計本項目通過道路將整個市場分為五個區(qū)，外圍利用原有的城市道路，主次干道連接，使整個市場內(nèi)無交通盲點，5、綠化景觀設計項目綠地由中心綠地、組團綠地和道路綠化三級不同規(guī)模、形態(tài)的綠地通過放射布置，聯(lián)接成有機的系統(tǒng)，使整個市場處于優(yōu)美的綠化之中。建筑周圍綠化宜選用草坪、低灌、景石為主，以塑造宜人的生活景觀。道路兩旁宜選用水杉、女貞、廣玉蘭、合歡等常綠和觀賞性強的樹種作為行道樹，配以規(guī)范的樹池、花鏡，是整個小區(qū)綠茵環(huán)繞，富有生機。廣場處理主要以鋪砌硬化為主，局部點綴以綠地和孤植，以增強廣場空間的景觀層次和靈動性，改善廣場易造成的空曠感。6.3結(jié)構(gòu)設計方案1、設計主要依據(jù)和資料《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001《砼結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GB50010—2002《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011—2001《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94—94《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007—2002《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》GB50003—20012、結(jié)構(gòu)設計(1)設計荷載的取值樓面活荷載標準值：住宅：2.0Kn／㎡辦公：2.5Kn／㎡車庫：4.0Kn／㎡屋面：2.5Kn／㎡其它未說明荷載均按《建筑結(jié)構(gòu)載規(guī)范》(GB50009-2001)要求取用。(2)風荷載：根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001基本風壓值Wo為0.45KN／㎡，地面粗糙度類別為B類。(3)抗震設計：根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011—2001版附錄A，本工程設防裂度為六度，設計基本加速度值為0.05g?？拐痤悇e及等級：抗震類別為丙類。(4)建筑物結(jié)構(gòu)安全等級為2級。(5)建筑物設計使用年限為50年。3、基礎：基礎擬采用滿堂箱型基礎，地基處理采用樁基。4、上部結(jié)構(gòu)：上部結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，現(xiàn)澆鋼筋砼樓屋面板，基本板厚120mm。砼采用C25級。5、新技術(shù)、新材料的應用(1)框架結(jié)構(gòu)一般填充墻體均采用多孔粘土磚或輕質(zhì)墻體材料，節(jié)約土地資源和能源；結(jié)構(gòu)上降低地震作用和地震作用下破壞的可能性，提高結(jié)構(gòu)的安全性；經(jīng)濟上減小梁柱的截面和配筋量，降低工程造價。(2)鋼筋混凝土梁、柱擬采用HRB400(Ⅲ)級鋼筋，可減少配筋量，節(jié)約鋼材。(3)大直徑鋼筋(Φ≥22)擬采用直螺紋連接技術(shù)，避免大直徑鋼筋電焊不易達到規(guī)范要求強度的矛盾，特別是對提高施工速度效果明顯。6.4給排水設計1、設計依據(jù)：(1)《建筑設計防火規(guī)范》GBJl6-87(2)《建筑滅火器配置規(guī)范》GBJl40-90(3)《建筑給排水設計規(guī)范》GB50015-2003(4)《住宅設計規(guī)范》GB50096—1999(5)建筑專業(yè)提供的圖紙和相關(guān)資料(6)其它的場地相關(guān)資料。2、設計范圍項目區(qū)內(nèi)務單體建筑的給水、排水、污水及室外給水、排水、消防。3、給水設計(1)水源：以城市給水網(wǎng)作為水源，從小區(qū)一側(cè)的城市供水管網(wǎng)上引出兩根DN200給水管，各經(jīng)水表井后在區(qū)域內(nèi)圍成一閉合供水環(huán)網(wǎng)。(2)生活用水量，各部門用水定額和規(guī)模如下表：考慮道路綠化及10％不可預見水量等因素。最大日用水量為602.9m3最大時用水量為51.08m3。(時變化系數(shù)取2)(3)給水系統(tǒng)：給水方式采用：水池-水泵(恒壓變頻)--管網(wǎng)系統(tǒng)--用水點。4、排水設計(1)排水體制：采用雨污分流，生活污廢水和雨水分系統(tǒng)分別排出。(2)污水系統(tǒng)：糞便污水經(jīng)化糞池預處理，廚房含油廢水經(jīng)隔油池預處理，處理后的污廢水經(jīng)小區(qū)內(nèi)污水系統(tǒng)排入城市排污渠。地下層廢水經(jīng)排水泵提升至室外排水系統(tǒng)。(3)雨水系統(tǒng)：屋面雨水經(jīng)雨水斗及落水管系統(tǒng)，地面雨水經(jīng)雨水口收集后經(jīng)區(qū)域內(nèi)雨水系統(tǒng)就勢排入城市雨水系統(tǒng)。雨水量，按新余地區(qū)暴雨強度資料查出，地面水按重現(xiàn)期按2年考慮。5、消防系統(tǒng)(1)消防用水量：本建筑消防用水量按高度小于50m的二類高層建筑計算。(2)消防系統(tǒng)：室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應與生活、生產(chǎn)給水系統(tǒng)分開獨立設置。地下室設消防蓄水池，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，在室外設有兩個供消防車吸水的取水口。6、管材室內(nèi)生活給水管采用PPR給水管，部分采用鋼塑復合管。室外埋地管采用球墨鑄鐵給水管。室內(nèi)熱水及回水管采用塑鋁穩(wěn)態(tài)管或薄壁紫銅管并采取保溫。室外埋地管采用銅管，采用聚氨酯泡沫塑料保溫，外包高密度聚乙烯塑料外殼。室內(nèi)消防管采用熱鍍鋅鋼管，室外埋地管為球墨鑄鐵給水管。室內(nèi)排水管采用UPVC排水管，室外排水采用聚乙烯中空雙重壁管。6.5電氣設計1、用電負荷等級為二級，并自備應急發(fā)電機組，其發(fā)電機容量應能滿足消防用電設備及事故照明的使用負荷。總的用電負荷約為9800KVA。2、照度標準應按現(xiàn)行的《民用建筑照明設計標準》3、走道、門廳、餐廳、宴會廳、電梯廳等公共場所應設供清掃設備使用的插座。插座回路(包括客房插座)宜設漏電保護開關(guān)。供移動電器使用時，應選用帶接地孔的插座。4、照明裝置選用高效光源及燈具，重視建筑物的外觀照明，設置建筑輪廊燈和泛光照明燈具。6.6暖通空調(diào)1、樓內(nèi)設集中式空調(diào)系統(tǒng)；2、采用溴化鋰吸收式制冷機；3、大樓內(nèi)設防排煙系統(tǒng)。6.7消防工程1、室外設消防栓12座。2、樓內(nèi)的客房、大型廳室、疏散走道及重要的公共用房等處的建筑裝修材料，采用非燃燒材料和難燃材料。并嚴禁使用用燃燒時產(chǎn)生有毒氣體及窒息性氣體的材料。3、樓內(nèi)設火災事故照明及明顯的疏散指示標志。4、電力及照明系統(tǒng)應按消防分區(qū)進行配置，以便在火災情況下進行分區(qū)控制。5、樓內(nèi)設消防報警、自動噴淋系統(tǒng)。6、各樓層按規(guī)定配置干粉滅器和室內(nèi)消防栓。

第七章環(huán)境保護7.1環(huán)境保護標準根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》等有關(guān)法規(guī)，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標準。本項目環(huán)境保護工作接受**市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護標準為：⑴《建設項目環(huán)境保護管理條例》[國務院（98）253號令]⑵《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》[GB3095-1996]⑶《大氣污染物綜合排放標準》[GB16297-1996]⑷《污水綜合排放標準》[GB8978-1996]⑸《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》[GB3838-2002]⑹《生活飲用水衛(wèi)生標準》[GB5749-2006]⑺《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》[GB3096-93]⑻《建筑施工場界噪聲標準》[GB12523-90]⑽《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》[GB3082-1999]7.2環(huán)境影響初步分析本項目在建設期間，各項施工活動、運輸將不可避免地產(chǎn)生廢氣、粉塵、噪聲、固體廢棄物等，會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。建設期產(chǎn)生污染的環(huán)節(jié)主要是地基打樁平整、配制混凝土及水泥砂漿、土建施工和設備安裝調(diào)試等。主要污染物質(zhì)是施工人員生活污水、施工廢水、作業(yè)粉塵、固體廢棄物以及施工機械排放的煙塵和噪聲等，其中以施工噪聲和粉塵影響最為突出。項目建成投入使用后，主要是市場產(chǎn)生的生活固體廢物和生活污水所帶來的影響，市場產(chǎn)生的廢舊包裝材料帶來的影響和市場噪聲。7.3項目環(huán)境保護措施⑴施工期環(huán)境保護措施。本項目施工過程中采取相應措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。①施工噪聲。為了減輕施工噪聲地周圍環(huán)境的影響，建議采取以下措施：加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，嚴格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。合理安排施工時間和進程，與周邊單位和人群的活動錯開。盡量采用低噪聲的施工工具，如以液壓工具代替氣壓工具，同時盡可能采用施工噪聲低的施工方法。施工機械應盡可能放置于周圍敏感造成影響最小的地點。在高噪聲設備周圍設置掩蔽物?；炷列枰B續(xù)澆灌作業(yè)前，應做好各項準備工作，將攪拌機運行時間壓到最低限度。除上述施工機械產(chǎn)生的噪聲外，施工過程中各種運輸車輛的運行，還將會引起敏感點噪聲級的增加。因此，應加強對運輸車輛的管理，盡量壓縮汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車鳴笛，并采取時間管制措施。②施工粉塵。施工期間產(chǎn)生的粉塵（揚塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式、材料的堆放及風力因素，其中受風力因素的影響最大。隨著風速的增大，施工揚塵產(chǎn)生的污染程度和超標范圍也將隨之增強和擴大。因本工程施工期較長，伴隨著土方的挖掘、裝卸和運輸?shù)仁┕せ顒?，其揚塵半角給附近的大氣環(huán)境帶來不利影響。因此必須采取合理可行的控制措施，盡量降低其污染程度，縮小其影響范圍。其主要對策有：對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使沙石料統(tǒng)一堆放，水泥應設專門庫房堆放，并盡量減少搬運環(huán)節(jié)，搬運時做到輕舉輕放，防止包裝破裂。開挖時，對作業(yè)面和土堆適當噴水，使其保持一定的濕度，以減少揚塵量。而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以防長期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷。運輸車輛應完好，不應裝載過滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋撒，并及時清掃散落在地面上的泥土和建筑材料，沖洗輪胎，定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵。應首選使用商品混凝土，如果必須拌砂漿、混凝土時，應盡量做到不撒、不漏、不倒；混凝土攪拌應設置在棚內(nèi)，攪拌時要有噴霧降塵措施。施工現(xiàn)場要設圍欄或部分圍欄，縮小施工揚塵擴散范圍。當風速過大時，應停止施工作業(yè)，并對堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施。對排煙大的施工機構(gòu)安裝消煙裝置，以減輕對大氣環(huán)境的污染。③施工污水。施工污水水量不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當，同樣會危害環(huán)境。所以，施工期廢水不能隨意直排。其防治措施主要有：加強施工期管理，針對施工期污水產(chǎn)生過程不連續(xù)、廢水種類較單一等特點，可采取相應措施有效控制污水中污染物的產(chǎn)生量。施工現(xiàn)場因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水臨時處理設施，對含油量高的施工機械沖洗水或懸浮物含量高的其他施工廢水需經(jīng)處理后方可排入，砂漿、石灰等廢液宜集中處理，干燥后與固體廢棄物一起處理。水泥、黃沙、石灰類的建筑材料需集中堆入，并采取一定的防雨措施，及時清掃施工運輸過程中拋撒的上述建筑材料，以免這些物質(zhì)隨雨水沖刷污染附近水體。④建筑垃圾。施工期間將涉及土地開挖、管道鋪設、材料運輸、基礎工程、房屋建筑等工程，在此期間將有一定數(shù)量的廢棄建筑材料（如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等）。因此對施工現(xiàn)場要及時進行清理，建筑垃圾及時清運，按城管要求定時運送到指定地點或加以利用，防止因長期堆放而產(chǎn)生揚塵。⑵運營期間環(huán)境保護措施。項目在建筑設計及設備選用時應考慮到降低其運營環(huán)境影響的方案，投入使用后，也應注重環(huán)境保護措施的實施。①污水。本項目室內(nèi)、室外均采用雨水污水分流制排水系統(tǒng)。餐廳、酒店的正常經(jīng)營將帶來大量的污水，污水經(jīng)污水支管收集后，匯入主干管，再通過地塊周邊道路下的市政污水管排入城市污水處理廠進行處理。雨水通過項目區(qū)域內(nèi)雨水管收集后直接排入市政雨水管。一般生活污水經(jīng)糞池處理后排入污水管；服務區(qū)餐飲部門產(chǎn)生的污水及設備運轉(zhuǎn)的冷卻水及洗滌用水含有一定的油污，需經(jīng)隔油池初步處理后才能排入污水管。②固體廢棄物。市場將產(chǎn)生一定數(shù)量的生活固體垃圾，尤其是餐飲部分將產(chǎn)生一定的廚房垃圾，如不及時進行清運處理，則會腐爛變質(zhì)，滋生蚊蟲蒼蠅，產(chǎn)生惡臭，傳染疾病，從而對周圍環(huán)境和人員健康帶來不利影響。所以運營期間對生活垃圾要進行分類收集，集中堆放，由后期部門及時統(tǒng)一運送到垃圾處理站進行合理處置，嚴禁亂堆亂扔，防止產(chǎn)生二次污染。市場產(chǎn)生的其他廢棄包裝材料盡量回收利用，產(chǎn)生循環(huán)經(jīng)濟效益。③噪聲。本項目噪聲主要來源于市場內(nèi)汽車聲音和機械運轉(zhuǎn)等。有噪聲的設備用房內(nèi)墻和頂棚均做隔聲吸音處理，從而最大限度地降低機械噪聲。汽車噪聲執(zhí)行當?shù)赜嘘P(guān)機動車輛管理規(guī)定，項目建設中采用優(yōu)化的機動車流組織，通過一定的區(qū)域劃分或設置隔音屏障減少交通噪聲對酒店的影響，并限制車輛在項目區(qū)域內(nèi)鳴笛，最大限度地降低交通噪聲。④廢氣。項目產(chǎn)生的廢氣主要是配套服務區(qū)餐飲廚房油煙，含食物烹調(diào)、加工過程中揮發(fā)的油脂、有機質(zhì)及其加熱分解或裂解產(chǎn)物以及酒店供熱鍋爐燃煤產(chǎn)生的廢氣。7.4環(huán)境影響分析結(jié)論及建議本項目為市場建設工程項目，屬于污染因素簡單、污染種類少、毒性低的無特別環(huán)境影響的建設項目，在加強施工期及運營期的管理，嚴格按照有關(guān)標準執(zhí)行環(huán)保措施，基本不會產(chǎn)生環(huán)境污染。但項目建設周期長，因此在項目運作期間，仍需請環(huán)保部門對本項目做進一步環(huán)境影響評價，以便采取更加經(jīng)濟合理的措施以達到對有關(guān)污染物治理的標準要求。項目竣工后，需經(jīng)**市環(huán)保局驗收合格后才能正式投入運行。第八章節(jié)能8.1節(jié)能概述節(jié)約能源是國家發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針，是資源有效配置的手段之一。本項目認真貫徹執(zhí)行國家的節(jié)能政策，在設計中充分考慮節(jié)約能源，從而降低成本，提高經(jīng)濟效益。8.2設計依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》?！豆步ㄖ?jié)能設計標準》（GB50189-2005）《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》《工程設計節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》GBJ6-85《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》?！断臒岫涞貐^(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》（JGJ134-2001）等。8.3節(jié)能措施1、對于市場內(nèi)各建筑物，盡量采用自然通風、采光及良好朝向，采用隔熱的外維護結(jié)構(gòu)，以減少機械通風和人工照明的能源消耗。2、在電氣設備選型方面，選用節(jié)能型變壓器和其他節(jié)能型電氣設備，對電氣設備采用電容補償無功功率損耗，提高功率因素，以節(jié)約能源。3、照明選用節(jié)能燈具，供水、供電線路上安裝水表、電表，加強節(jié)能管理，降低能耗。4、工作照明采用分散開關(guān)控制，選用高發(fā)光率的照明燈具。5、采用節(jié)能型變壓器，變壓器室內(nèi)設有電容補償柜，使功率因素不低于0.9。6、各建筑物、主要用能設備使用計量儀表，監(jiān)控能源消耗。7、建筑設計中采用優(yōu)質(zhì)保溫保濕材料與密封性能好的門窗，減小能源損耗。8、在冷、熱媒的輸送管道上采用保溫隔熱性能高的材料。

第九章勞動安全與消防9.1勞動安全9.1.1設計依據(jù)及衛(wèi)生標準《建設項目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》《建筑物防雷設計規(guī)范》(GB50057－94)9.1.2工程特征本項目建設屬非工業(yè)項目，建設總投資5.8億元，占地3600畝；總建筑面積約為21萬平方米。項目主要為鋼材現(xiàn)貨、配套五金機電交易，在貨物裝卸過程中，存在一定的危險性。9.1.3勞動保護1、簡述根據(jù)國務院和有關(guān)部門的勞動保護條例的規(guī)定，本項目在技術(shù)方案中對一部分工作條件差的崗位，采取了必要的勞動保護措施，保障工人的身體健康。2、主要措施1.對于噪音較大的設備操作間，設置專門的操作值班室。2.對于搬運、裝卸鋼鐵材料過程中，加強人員保護措施。9.1.4安全、衛(wèi)生措施方案1、主要安全防護措施1.市場總平布置中設有足夠的出入口和疏散通道，以便在發(fā)生意外事故時，人員能夠及時疏散。2.變電所四周設有圍墻和防護欄桿等隔離措施，以防止意外事故的發(fā)生，配電室設安全門。3.建筑物均作防雷設防，建筑物的防雷接地電阻R<1Ω。4.所有電氣設備均設有接地保護裝置，設備檢修檢查采用低壓行燈。5.設置緊急停車按鈕及報警系統(tǒng)。9.2消防9.2.1設計執(zhí)行的國家規(guī)范有：《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ140-90(1997版)9.2.2工程環(huán)境本項目建設用地交通便利。有火災時，消防車可快速到達現(xiàn)場，地勢平坦，場址周圍無污染源，空氣清新，環(huán)境狀態(tài)良好。本工程建筑全部采用框架或磚混結(jié)構(gòu)，建筑等級為二級，耐火等級為二級。9.2.3消防設施和措施簡述1、按《建筑防火設計規(guī)范》（2006年版）設計市場進出口及火災緊急疏散通道，并在總平面布置中考慮了消防環(huán)形通道，消防車可通至任何一幢建筑物。2、根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》（2006年版），室外消火栓系統(tǒng)用水量為30L/S，由市政自來水管網(wǎng)直接供給；室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S；火災延續(xù)時間為3小時，一次室內(nèi)消火栓用水量為432m3；噴淋系統(tǒng)用水量27L/S,火災延續(xù)時間為１小時，一次噴淋用水量為97.2m3；室內(nèi)消防總用水量為529.2m3，貯存在地下室消防水池內(nèi)。消防泵置于地下室加壓泵房內(nèi)，消防時啟動消防泵進行滅火。各建筑物的室內(nèi)消防，除按有關(guān)規(guī)定設置消火栓給水系統(tǒng)外，還按《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GBJ140-90（1997年版）的要求，配置規(guī)定數(shù)量的ABC型手提式干粉滅火器。3、在不宜用水滅火的地方，如配電房、發(fā)電機房等處，則設置干粉滅火裝置。

第十章組織機構(gòu)與人力資源配置10.1企業(yè)組織1.公司組織機構(gòu)公司設董事會，董事會下設總經(jīng)理1名，總經(jīng)理下綜合部、財審部，營銷部，施工部，運營部及經(jīng)營部。綜合部主要負責行政管理，人力資源管理；財審部主要負責會計核算，財務審計；營銷部主要負責前期策劃及營銷手續(xù)及客戶關(guān)系；施工部主要負責項目工程管理；運營部主要負責計劃管理，合同管理及物業(yè)管理及工程造價管理等。具體如下:董事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理運營部經(jīng)營部施工部營銷部財審部綜合部運營部經(jīng)營部施工部營銷部財審部綜合部工程造價管理合同管理及物業(yè)計劃管理設計規(guī)劃工程管理營銷手續(xù)、客戶服務前期策劃財務審計會計核算人力資源管理行政管理工程造價管理合同管理及物業(yè)計劃管理設計規(guī)劃工程管理營銷手續(xù)、客戶服務前期策劃財務審計會計核算人力資源管理行政管理公司實行董事會領導下的總經(jīng)理責任制，總經(jīng)理及關(guān)鍵崗位人員在國內(nèi)外招聘，引進一流人才，創(chuàng)辦一流企業(yè)。公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理與效益有著密切的聯(lián)系。企業(yè)制定目標責任制與績效考評制度，薪資，職務升降，公司福利均與績效掛鉤。公司建立激勵制與約束機制，加強企業(yè)的監(jiān)管制度。公司內(nèi)部設立目標管理體系，以勞動、資本、技術(shù)、管理等生產(chǎn)要素。按貢獻參與分配的原則，以按勞分配為主體，多種分配方式并存，增強企業(yè)員工對自身價值和企業(yè)價值的認同。公司構(gòu)筑和提升自身的企業(yè)文化，加強員工的思想，技術(shù)和業(yè)務培訓，樹立創(chuàng)新意識，競爭意識。在要求員工認真負責的同時，養(yǎng)成互相支持、互相配合的團隊精神。企業(yè)建立物資消耗、成本控制、質(zhì)量保證、勞動定額的標準化管理體系和操作流程。使企業(yè)全面計劃管理、全員成本控制、全面質(zhì)量管理貫徹到每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)和管理崗位，并與每人的勞動報酬緊密聯(lián)系起來。實行質(zhì)量責任制，建立和不斷完善質(zhì)量管理制度，教育員工嚴格操作規(guī)程，實行自檢、互檢、專檢，并做好安全生產(chǎn)工作。對重大質(zhì)量事故與安全事故實行問責制度。10.2勞動定員1、人力資源配置依據(jù)項目人力資源配置按崗位計算定員，以實需設崗，以崗定員。2、生產(chǎn)作業(yè)班次項目實施后，生產(chǎn)一般實行一班制，每班8小時，全年工作日260天。3、勞動定員本項目定員60人，其中普通工人30人，技術(shù)人員20人，管理人員10人。職工人數(shù)及工資表職工類別人數(shù)人均年工資(元)年工資額(萬元)普通工人301666750技術(shù)人員202000040管理人員103000030合計1204、人員培訓本項目所需的各類人員均需經(jīng)過培訓后上崗，以全面提高人員業(yè)務素質(zhì)，提高產(chǎn)品質(zhì)量和勞動效率。主要培訓內(nèi)容如下：（1）對管理人員進行現(xiàn)代生產(chǎn)管理業(yè)務知識培訓；（2）對工程技術(shù)人員定期進行有關(guān)業(yè)務知識的培訓，提高技術(shù)人員的業(yè)務能力；（3）對生產(chǎn)工人進行基礎技術(shù)知識及專業(yè)技術(shù)操作的培訓，培訓后的工人須達到公司規(guī)定的操作水平，經(jīng)技術(shù)考核后方可上崗。（4）國內(nèi)外培訓，包括技術(shù)考察和設備安裝使用培訓。對重要設備須派出人員赴賣方進行技術(shù)培訓，熟悉設備技術(shù)性能，掌握設備操作和維修技能等。第十一章項目進度安排及項目招標方案11.1項目實施進度1、建設計劃本項目實施過程分為前期準備階段和施工建設階段。前期準備階段主要包括完成可行性研究報告編制工作、初步設計、施工圖設計、項目建設的全部報建手續(xù)、標書制作及工程招投標，施工建設階段主要包括地基及地下工程，建筑主體工程等。2、建設期根據(jù)和參考有關(guān)部門機構(gòu)制定的建設項目工期定額和單位工程工期定額和施工條件，本項目的建設時間擬計劃為2018年6月至2012年6月。3、項目建設工期安排2018年6月底完成項目全部前期工作，完成可行性研究報告編制工作、初步設計、施工圖設計、項目建設的全部報建手續(xù)。2018年8月底完成標書制作及工程招投標。項目一期工程建設進度如下圖所示：序號工作項目201820128910111212345671前期準備工作2完成地基及地下工程3完成建筑主體工程4完成全部建筑工程5項目招商工作6竣工驗收11.2項目招標方案本項目將根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，對項目的工程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設有關(guān)的重要設備、材料等采購進行招標，并根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第3號令以及、**市有關(guān)招標文件的規(guī)定，結(jié)合項目的具體情況，組織完成招投標工作。1、招標形式由項目建設單位委托有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)對重要設備（如空調(diào)機組、電梯）供應商、大宗材料供應商（如商品混凝土、鋼材）、工程承包商、施工監(jiān)理單位進行公開招標確定。2、招標對象資質(zhì)要求重要設備、大宗材料供應商需有良好的信譽，具有較強的技術(shù)經(jīng)濟實力，優(yōu)先考慮國內(nèi)供應商。工程施工單位資質(zhì)為二級以上建筑安裝施工企業(yè)。工程監(jiān)理單位資質(zhì)為乙級以上。建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗的優(yōu)先。3、招標信息發(fā)布根據(jù)**省招標公告發(fā)布管理暫行辦法的實施意見，依法必須招標項目的招標公告必須同時在指定的報紙和信息網(wǎng)絡媒介上發(fā)布。4、招投標工作組織委托具有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織實施項目招投標工作。受委托招標機構(gòu)應遵循公開、公平、公正、誠實信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標、公告、資審、評標，最后確定中標單位等工作。參與公開投標的供應商不得低于3家，工程施工隊伍不得少于5家，工程監(jiān)理單位不得少于3家。5、招標文件內(nèi)容招標代理機構(gòu)編制的招標文件應有下述內(nèi)容：□投標須知；□工程的技術(shù)要求和設計文件；□若采用工程量清單報價，應提供工程量清單；□投標函的格式與附錄；□擬簽訂合同的主要條款；□投標人應提交的其他書面材料。招標基本情況表表11-1項目招標范圍招標組織形式招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標建筑工程★★★安裝工程★★★堪察★★★設計★★★監(jiān)理★★★設備★★★

第十二章投資估算及資金籌措12.1投資估算12.1.1投資估算范圍1、投資估算范圍本項目建設投資估算范圍為**市鋼材現(xiàn)貨交易市場建設項目中的建筑工程費、設備和儀器購置費、安裝工程費、配套工程，土地費用及相關(guān)其它工程費用組成。2、投資估算編制依據(jù)（1）業(yè)主單位和有關(guān)專業(yè)機構(gòu)提供的主要設備與材料清單以及相關(guān)文字說明。（2）設備及安裝工程依據(jù)業(yè)主單位的特殊工藝要求，設備價格由業(yè)主報價、當前市場行情價綜合確定。（3）土建工程費是根據(jù)《**省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》（2004）、《**省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》（2004）、《**省安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》（2004）、《**省建筑安裝工程費用定額》（2004）、《**省建筑工程計價辦法（試行）》、**省市政工程預算定額（2002年）、**省市政工程費用定額（2002年）和同類工程指標值，結(jié)合現(xiàn)行材料價格綜合估算確定。（4）**市有關(guān)規(guī)范和相關(guān)文件。12.1.2投資估算說明1．建筑工程費采用投資指標估算法。投資指標結(jié)合當?shù)啬壳巴愴椖拷ㄖこ淘靸r，結(jié)合本項目建筑結(jié)構(gòu)、裝飾標準、當?shù)厝膬r格綜合測算確定。2．設備和儀器購置費工藝設備和質(zhì)檢儀器采用現(xiàn)行市場價，非標設備根據(jù)協(xié)作廠家報價，同時考慮運輸、保險費進入設備購置費。3．安裝工程費安裝主要包括電梯的安裝，給排水管網(wǎng)安裝，電氣安裝，暖通安裝等其他安裝工程。4、配套工程配套工程（包括室外工程、供配電、給排水等）安裝費用按同類工程安裝費用估算。5、土地費用本項目需300畝，商業(yè)土地費用為按10萬元/畝，土地費用為3000萬元。6．建設單位管理費本項目建設單位管費包括建設單位開辦費和建設單位經(jīng)費（含合同契約公正費、工程咨詢費、環(huán)境評價費、法律顧問費、審計費、業(yè)務招待費、開工執(zhí)照費、質(zhì)檢費、竣工驗收費等），按第一部分工程費用的1%計取。6．勘察設計費本項目勘察設計費包括工程地質(zhì)勘察、可行性研究報告編制、初步設計和施工圖設計等經(jīng)費，按第一部分工程費用的1.5%計取。7．工程監(jiān)理費按第一部分工程費用的0.5%計取。8．工程招標費按第一部分工程費用的0.3%計取。9．預備費基本預備費按工程費用和其它工程費用之和的5%計取，按照有關(guān)規(guī)定，不計漲價預備費。12.1.3建設投資構(gòu)成估算1、建設投資估算額經(jīng)估算，本項目建設投資總額為5000萬元，其中工程費用42967萬元，其他費用4652萬元，預備費用2381萬元,無建設期利息。2、建設投資構(gòu)成見下表12-1。表12-1建設投資構(gòu)成分析表單位：萬元序號項目投資額比例（%）建設投資50000100.001建筑工程費用3574871.52設備購置費用656213.13安裝工程費用656.21.314其他費用46529.35預備費23814.8(1)基本預備費23814.86建設期利息00建設投資估算表詳見附表1。12.1.4總投資估算本項目總投資為58000萬元，其中建設投資總額為50000萬元，流動資金投資為8000萬元?？偼顿Y構(gòu)成詳見下表12-2。表13-2總投資構(gòu)成表單位：萬元序號投資內(nèi)容投資額占項目總投資(%)項目總投資50800100.001建設投資5000086.22流動資金800013.812.2總資金分年使用計劃按照工程建設進度和投產(chǎn)計劃安排，工程建設期為1年，投產(chǎn)期10年，總資金使用計劃為：第1年全投入建設投資50000萬元，占項目總投資的86.2%。（包括土地費用）；第2年投入流動資金4000萬元，占項目總投資的6.9%；第3年投入流動資金4000萬元，占項目總投資的6.9%；12.3資金籌措本項目總投資為58000萬元，全部由上海航鋼金屬有限公司自籌。

第十三章財務評價13.1財務評價13.1.1財務評價依據(jù)依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定和國家現(xiàn)行財稅制度以及行業(yè)特點，在確定基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取的基礎上，財務評價范圍包括項目新增的盈利能力和抗風險能力（盈虧平衡分析，敏感性分析）。13.1.2銷售收入和銷售稅金及附加估算1．基礎數(shù)據(jù)（1）項目計算期及生產(chǎn)負荷安排根據(jù)建設計劃，本項目計算期及生產(chǎn)負荷安排如下：建設期2年生產(chǎn)期10年計算期（建設期+生產(chǎn)期）11年（2）稅率根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅率為租金的12%，城市維護建設稅7%，教育費附加3%，所得稅按25%計算。（3）盈余公積金及公益金生產(chǎn)期各年盈余公積金及公益金分別按稅后利潤的10%和5%計取。（4）參照本項目的特點和行業(yè)收益水平，項目基準收益率取12%。2．營業(yè)收入估算（1）店鋪租金收入店鋪總建筑面積為127600平方米，平均租金為80元/平方米*月，經(jīng)測算該項收入每年為13780.8萬元。（2）酒店營業(yè)收入共180間套間，平均每間的收入為220元，經(jīng)測算該項收入為每年1445.4萬元。（3）倉儲費收入倉庫總建筑面積為13200平方米，倉庫的租金每個月為40元/平方米*月，測算該項收入每年為633.6。（4）酒店公寓共有酒店公寓308間，平均每間每天的收入為150元，經(jīng)測算該項收入每年為1686.3萬元（5）員工公寓共有員工306間，平均每間的租金為1600元/月。經(jīng)測算，該項收入為587.52萬元。營業(yè)收入估算表收入來源金額（單位：萬元）店鋪租金收入13780.8酒店營業(yè)收入1445.4倉儲費收入633.6酒店公寓1686.3員工公寓587.52合計18133.6213.1.3總成本及經(jīng)營成本估算（1）原材料本項目外購原材料經(jīng)估算為120萬元。（2）燃料動力費主要燃料動力費主要是電費、水費、汽車油費。經(jīng)估算燃料動力費為160萬元。（3）工資與福利職工人數(shù)及工資表職工類別人數(shù)人均年工資(元)年工資額(萬元)普通工人301666750技術(shù)人員202000040管理人員103000030合計120福利費按工資的14%計取。計算的工資及福利費為136.8萬元。（4）折舊、攤銷費本項目固定資產(chǎn)折舊采用分類折舊法，殘值率均為5%，房屋及建筑物折舊年限為40年，機器設備折舊年限為10年。土地按照10年攤銷，本項目無形資產(chǎn)攤銷年限為10年，遞延資產(chǎn)攤銷年限為5年。（5）物業(yè)管理費經(jīng)估算，每年的物業(yè)管理費為800萬元。（6）其他費用其它費用包括管理費用、銷售費用，根據(jù)企業(yè)的實際運營情況管理費用按年200萬元計取。根據(jù)以上參數(shù)測算本項目平均總成本費用為3967.2萬元，詳見附表4：總成本費用估算表(按要素分)。13.2評價指標1．盈利能力分析（1）現(xiàn)金流量分析。（詳見附表6：項目財務現(xiàn)金流量表。）根據(jù)現(xiàn)金流量分析測算出的盈利能力指標如下：盈利能力指標表（稅后）全部投資內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）凈現(xiàn)值（萬元）（12%）17.06914566.19以上指標表明：項目內(nèi)部收益率高于基準收益率12%的水平，說明項目具有較強的盈利能力。（2）利潤分析（詳見附表5：利潤與利潤分配表）經(jīng)測算，本項目靜態(tài)投資指標如下：總投資收益率20.4%年平均利潤情況如下：利潤總額11849.62萬元年納所得稅1962.4萬元凈利潤8887.21萬元以上指標表明，本項目靜態(tài)投資指標較好，利潤總額及稅后利潤較高。2、不確定性分析（1）敏感性分析由于項目存在不確定性，這些不確定性會影響到項目的房租收入、經(jīng)營成本以及建設投資等。這些財務指標的變動必然影響這項目的財務效益。財務指標的具體敏感程度見敏感性分析圖。根據(jù)項目的敏感性分析，得知銷售價格對項目的影響的敏感程度最大，因此在項目的實施過程中需要對項目的房租價格的把握好，否則容易導致項目的風險過大。（2）盈虧平衡分析本項目的盈虧平衡點采用生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點=年固定總成本/（年產(chǎn)品銷售收入-年可變總成本-年銷售稅金及附加）*100%=3610.4/(18133.62-280-2393.6)=23%當生產(chǎn)達到設計生產(chǎn)能力的23%就能達到經(jīng)營保本。因此，經(jīng)測算項目的盈虧平衡能力較強。13.3評價結(jié)論通過對項目盈利能力、抗風險能力的分析，表明項目具有較強的盈利能力和抗風險能力，因此，本項目財務評價可行。

第十四章社會效益評價**市鋼材現(xiàn)貨交易市場項目的建設，是**市經(jīng)濟發(fā)展的需要，可以維護**市的市場經(jīng)營秩序，改變城市環(huán)境，避免了零散市場經(jīng)營戶對整個**市容市貌的影響。市場的建設對提高城市的整體服務功能，對**市的經(jīng)濟發(fā)展將有很大的促進作用。市建成后可入駐鋼鐵貿(mào)易企業(yè)1000多家，每家注冊資本平均500萬元，將引進資金50億元，預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元。此外鋼材市場的建設還將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接產(chǎn)生上五千個就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機會，對建設平安和諧的**社會也具有重大意義。市場的建設為**本地的金屬材料企業(yè)提供了一個市場銷售平臺，對促進**本地產(chǎn)品的市場銷售也具有較好的作用，同時也為**的本地企業(yè)提供具有價格優(yōu)勢和質(zhì)量保證的鋼鐵材料產(chǎn)品，可降低**金屬材料使用企業(yè)的經(jīng)營成本，達到了提高本地企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭優(yōu)勢的目的，對**市的經(jīng)濟建設和社會發(fā)展均有較大的貢獻。1、項目建設有利于鋼鐵材料資源的綜合利用，節(jié)約資源城市大建設，導致鋼材品種及數(shù)量需求日益增長，**市現(xiàn)有的小型鋼材經(jīng)營場所，場地擁擠，各經(jīng)銷商各自為營，進貨渠道不暢通，使用鋼材品種雜亂并缺少國家優(yōu)質(zhì)品牌，用鋼大戶從上海、山東、湖北等地長途調(diào)運，增加流通成本，鋼材供應相對緊張，制約了城市建設和城市經(jīng)濟的發(fā)展，因此成立大型的集約化鋼材現(xiàn)貨交易市場勢在必行。2、該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進**市經(jīng)濟發(fā)展本項目包括12萬平米左右的商鋪的建筑面積，預計項目正常運營后，能夠極大地帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)目前**地區(qū)及周邊地鋼材交易量測算，本項目建成后預計鋼材交易量可達300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元。因此該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進**經(jīng)濟的發(fā)展。3、項目建設能夠完善該項目所在地段規(guī)劃功能，提升城市形象本項目建設將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為整頓目前區(qū)域零散的市場，改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺該項目，能夠完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象，對促進**地區(qū)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展有良好社會效益。4、項目直接或間接帶動大量人員就業(yè)建設期本項目建設需要大量的管理人員及施工人員，運營期同樣需要大量的工作人員及管理人員。同時本項目能入駐近1000家企業(yè)，預計能直接或間接帶動近五千人的就業(yè)。

第十五章可行性研究結(jié)論與建議15.1結(jié)論項目建設條件滿足要求，無明顯不支持建設的因素；建設方案技術(shù)上可行，經(jīng)濟效益指標滿足投資收益要求，同時項目具有明顯的社會效益。1、該項目屬于政策鼓勵項目為全面落實科學發(fā)展觀，加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。把**省經(jīng)濟切實轉(zhuǎn)入全面協(xié)調(diào)可持續(xù)健康發(fā)展軌道，根據(jù)《國務院關(guān)于做好建設節(jié)約型社會近期重點工作的通知》（國發(fā)【2005】21號）、《國務院關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的若干意見》（國發(fā)【2005】22號）和《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)【2006】28號）文件的精神，**省政府制定了《**省人民政府關(guān)于全面落實科學發(fā)展觀和加強資源節(jié)約的若干意見》，**省將建設成一批符合循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展要求的示范企業(yè)，建成一批資源節(jié)約型、環(huán)境友好型城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，進一步形成低投入、高產(chǎn)出、低消耗、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的經(jīng)濟市場發(fā)展格局。鋼材企業(yè)用戶涉及各行各業(yè)，市場容量大，**市鋼材現(xiàn)貨交易市場的建設，有利于實現(xiàn)生產(chǎn)企業(yè)、銷售商家、資源產(chǎn)業(yè)的聯(lián)體跨越式發(fā)展，形成具有一定規(guī)模的**市經(jīng)濟市場園區(qū)。因此，**市鋼鐵材料行業(yè)要實現(xiàn)跨越式發(fā)展，需要營造一個完善、規(guī)范、具有一定規(guī)模的綜合交易市場作為支撐平臺。得到**市委、市政府對該項目的大力支持。因此該項目符合政策及市場發(fā)展需要。2、該項目設計合理，各項建筑指標均符合規(guī)劃要求經(jīng)考察項目用地面積，建筑面積，用地性質(zhì)，容積率，綠地率，建筑密度，建筑層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，耐久年限、耐火年限抗震設防類別等指標，該項目完全符合建設及規(guī)劃部門的要求。3、項目社會效益較好本項目建設有利于鋼鐵金屬材料資源的綜合利用，能夠節(jié)約資源和保護環(huán)境；同時，該項目屬于商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進**市經(jīng)濟發(fā)展；目建設能夠完善該項目所在地段規(guī)劃功能，提升城市形象；項目直接或間接帶動大量人員就業(yè)。4、項目本身經(jīng)濟上合理，技術(shù)可行本項目內(nèi)部收益率為17.06%，大于基準收益率12%。NPV=14566.19,大于零，投資回收期為9年。通過這幾項指標考慮，該項目投資經(jīng)濟上合理。綜上所述，本建設項目的土地開發(fā)能發(fā)揮一定的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益，實現(xiàn)了人口、資源、環(huán)境和社會協(xié)調(diào)發(fā)展。因此該項目的建設是可行的。15.2建議1、項目總投資5.8億元，投資較大，需加強融資，確保資金按時到位，順利完成項目建設。2、項目需吸引近1000家商家入駐才能保證預期的效益，因此，必須加強項目招商，指定一個切實可行的策劃方案，確保項目的收益。3、加強項目管理，資金控制，合理安排工期，確保項目及時實現(xiàn)經(jīng)濟效益。

附表：附表1：建設投資估算表附表2：固定資產(chǎn)折舊估算表附表3：無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表附表4：總成本費用估算表附表5：利潤和利潤你分配表附表6：項目財務現(xiàn)金流量表附表7：財務敏感性分析成果表建筑投資估算表附表1單位：萬元序號建筑工程設備及工器具購置安裝工程其它費用合計備注一第一部分：工程費用35748.86562656.20429671土建工程35028.806