《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GBT50353-2013宣貫

?建筑工程建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)?GB/T50353-2024講解分析批準(zhǔn)部門：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部為落實?建筑工程建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)?〔GB/T50353-2024〕制定的實施細那么于2024年10月1日正式執(zhí)行建設(shè)部宣貫的新國標(biāo)計算標(biāo)準(zhǔn)修訂主要目的標(biāo)準(zhǔn)建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)限制“偷面積〞■何為“偷面積〞■“偷面積〞之常用方法■“偷面積〞·經(jīng)典案例本文綱要：一、何為“偷面積〞【概念詮釋】：依據(jù)：?建筑工程建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)?偷法：把只計算半建筑面積〔比方未封閉的陽臺，挑梁等〕和不計算建筑面積的各類建筑〔比方層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑臺，飄窗等)的面積盡量的放大；增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實用〔多為頂樓復(fù)式〕，通過減少分?jǐn)?，增加實惠，促進銷售。二、“偷面積〞的幾種常用方法＄房地產(chǎn)商“偷面積〞慣用手法匯總房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯層露臺及兩層高內(nèi)凹大露臺層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負零以下的地下室和半地下室只計一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園房地產(chǎn)商“偷面積〞慣用手法匯總計一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽臺可變成房間的內(nèi)陽臺一層普通大陽臺不計算建筑面積的”偷”法深圳地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商慣用“偷面積”方法匯總不計算建筑面積的”偷”法計一半建筑面積的”偷”法

三、偷面積由來背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛；地根緊縮，寸土寸金，樓面地價日益飆升，銷售單價水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實用率的產(chǎn)品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效方法成為所有開發(fā)商贏得市場的利器.利用凸窗“偷面積〞是地產(chǎn)商的常用手法(一〕其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一局部。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗局部層高不超過2.2米，便可有效“偷〞到面積。

在設(shè)計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷〞面積方法。開展到現(xiàn)在已有改進，開發(fā)商在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺〞，但客戶裝修時，這個“低臺〞往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那局部“低臺〞，凸窗局部的層高可以到達2.3米甚至更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。缺點：大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計上下功夫?！熬G洲豐和〞凸窗經(jīng)典案例綠洲豐和的臥室根本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想“綠洲豐和〞凸窗經(jīng)典案例利用凸窗“偷面積〞是地產(chǎn)商的常用手法(二〕

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁開發(fā)商為了“偷〞面積，成心將樓盤凸窗局部設(shè)計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉〞設(shè)計的橫梁便可“拆卸〞掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷〞面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將局部空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將成心設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫?！肮鸱紙@〞凸窗經(jīng)典案例“城市主場〞凸窗經(jīng)典案例隱藏式衣櫥的設(shè)計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥〞。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺點：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積〞的無微不至利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積〞由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積〞之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積〞入戶花園可以隔成一個小書房，非常實用利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積〞大陽臺設(shè)計，陽臺面積12㎡錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積〞雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺〔或入戶花園〕如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積〞奇數(shù)層露臺可能有對視問題露臺經(jīng)典案例露臺經(jīng)典案例“京地海世界〞露臺經(jīng)典案例“入戶花園〞—全新設(shè)計理念6米高入戶花園〞采用左右錯層設(shè)計，將入戶花園設(shè)計成兩層高度，可以100%的“偷面積〞。

左右錯層的入戶花園〔兩層高度〕，使得業(yè)主得到了實惠?！?米高入戶花園〞由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓〔見下頁圖片〕。

入戶花園經(jīng)典案例入戶花園經(jīng)典案例空中院館“偷面積〞電梯廳電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近30—40平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園?？罩谢▓@，一般是兩層或者三層做一個。由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關(guān)規(guī)定，不計入容積率局部，因此這局部面積沒計入公攤面積，給業(yè)主帶來了實惠電梯廳露臺是兩層高度，可以不計算建筑面積空中院館“偷面積〞電梯廳空中院館空中過道在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。50空中院館空中過道陽光房“偷面積〞利用地下室和半地下室“偷面積〞“17英里〞地下室，半地下室經(jīng)典案例“17英里〞地下室，半地下室經(jīng)典案例夾層的層上下于2.2米，可以不計算建筑面積?？蛷d設(shè)計成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處于兩個標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有根本的透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清楚。缺點：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。附平面圖利用送夾層“偷面積〞長沙新景祥房地產(chǎn)投資參謀有限公司27利用送夾層“偷面積〞該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯層。利用送夾層“偷面積〞這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實際上也是“偷〞面積的一種。在將房屋層高設(shè)計到4.8米、4.9米甚至更高后，購房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪?，使空間得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間局部間隔成兩層。缺點：在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很難達標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計。層高做大，變成挑高房源49空調(diào)機安放處變生活陽臺建面新規(guī)修訂的主要內(nèi)容及其不利影響研討新規(guī)增加的主要技術(shù)內(nèi)容增加建筑物架空層的面積計算規(guī)定增加無圍護結(jié)構(gòu)有圍護設(shè)施的面積計算規(guī)定增加凸(飄)窗的建筑面積計算規(guī)定增加門廊的面積計算規(guī)定;增加有頂蓋的采光井的面積計算規(guī)定。新規(guī)取消的主要技術(shù)內(nèi)容取消深根底架空層取消有永久性頂蓋的面積計算規(guī)定取消原室外樓梯強調(diào)的有永久性頂蓋的面積計算要求新規(guī)修訂的主要技術(shù)內(nèi)容修訂落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規(guī)定修訂圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規(guī)定修訂陽臺的面積計算規(guī)定修訂外保溫層的面積計算規(guī)定修訂了設(shè)備層、管道層的面積計算規(guī)定1、陽臺面積計算規(guī)定2、建筑架空層面積計算規(guī)定3、設(shè)備層和管道層面積計算規(guī)定4、有頂蓋的采光井面積計算規(guī)定5、門廊面積計算規(guī)定新規(guī)修訂后對房地產(chǎn)工程影響最直接的關(guān)鍵點陽臺新規(guī)：3.0.21在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。舊規(guī)：3.0.18建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算。計容面積：同建筑面積——推論〔以10月1號新出規(guī)定為準(zhǔn)〕產(chǎn)權(quán)面積：未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算，全封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影的全面積計算。陽臺頂蓋距地板的高度大于兩個自然層的不算面積。影響：主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的未封閉入戶花園、陽臺按全面積計，但產(chǎn)權(quán)面積只計1/2，并且將影響總?cè)莘e率〔增加樓板價〕，規(guī)劃面積與產(chǎn)權(quán)面積有差異。建筑架空層新規(guī)：3.0.7建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。舊規(guī)：3.0.6坡地的建筑物吊腳架空層、深根底架空層，設(shè)計加以利用并有圍護結(jié)構(gòu)的，層高在2.20m及以上的部位應(yīng)計算全面積；層高缺乏2.20m的部位應(yīng)計算1/2面積。設(shè)計加以利用、無圍護結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的l/2計算；設(shè)計不利用的深根底架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺下的空間不應(yīng)計算面積。計容面積：建筑底層的共享架空開放空間，多層不應(yīng)小于3.0M，高層不應(yīng)小于4.0M，架空開放局部不計算建筑面積及容積率?！L沙市技術(shù)補充規(guī)定〔以10月1號新出規(guī)定為準(zhǔn)〕產(chǎn)權(quán)面積：層高2.2m以上的架空層，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍投影的全部面積計算?！L沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件影響：如住宅底層架空那么需計算建筑面積，雖不計容積率，但有可能增加報建費。集團受影響工程：星瓏灣工程、半島藍灣三四期工程、梅溪香山工程。凸窗(飄窗)新規(guī)：3.0.13窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。舊規(guī)：無具體面積計算標(biāo)準(zhǔn)。長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于討論主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)與建筑面積復(fù)核相關(guān)問題的會議紀(jì)要：飄窗(凸窗)按正投影面積的1/2面積計算，并且須滿足以下條件:飄窗(凸窗)須突出外墻,外窗凸出主體外墻不應(yīng)超過0.9米,飄窗(凸窗)窗臺距樓地面高度不應(yīng)小于0.4米,累計飄窗(凸窗)總長度不應(yīng)超過該向主體外墻總長度的60%。當(dāng)飄窗(凸窗)不滿足上述任一條件時按全面積計算,并參與容積率核算。計容面積：同建筑面積——推論〔以10月1號新出規(guī)定為準(zhǔn)〕產(chǎn)權(quán)面積：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外圍水平投影全面積計算。非落地凸窗不計產(chǎn)權(quán)面積?！L沙房產(chǎn)局2000年相關(guān)文件設(shè)備層和管道層新規(guī)：3.0.26對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。舊規(guī)：3．0．24以下工程不應(yīng)計算面積：2建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。計容面積：地下設(shè)備用房不計入容積率指標(biāo)——長沙市技術(shù)補充規(guī)定〔以10月1號新出規(guī)定為準(zhǔn)〕產(chǎn)權(quán)面積：地下設(shè)備用房不算產(chǎn)權(quán)面積——推論影響：有可能影響工程有效容積率，如別墅地下設(shè)備層可能需要計容。有頂蓋的采光井新規(guī)：3.0.19建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、煙道，應(yīng)并入建筑物的自然層計算建筑面積。有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的，應(yīng)計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的，應(yīng)計算1/2面積。有頂蓋的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。舊規(guī)：無此具體規(guī)定影響：在設(shè)置采光井上部