南京房地產(chǎn)市場分析

2014南京房地產(chǎn)市場分析“逛南京像逛古董鋪子，到處都有些時代侵蝕的痕跡。你可以揣摩，你可以憑吊，可以悠然遐想……”2014.02.12城市性質(zhì)·

歷史文化：中華文明的發(fā)祥地，四大古都之一，歷史文化名城，國際花園城市。·

政治人口：國家區(qū)域中心城市，副省級城市，江蘇

省省會，中國科教第三城。

2012年南京市常住人口總量為816.1萬人，戶籍人口

638.48萬人，城鎮(zhèn)化率80.23%。預測2020年南京市總?cè)丝?060萬左右，向特大型城市邁進。城市性質(zhì)

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟：綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地，國家重要門戶城市，華東地區(qū)中心城市和重要產(chǎn)業(yè)城市。2013年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8011.78億元，第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)占據(jù)

53.40%，第三產(chǎn)業(yè)比重位列國內(nèi)第五（前四為北上廣深）。

地理交通：位于江蘇省西南部，東連長江三角洲，

西靠皖南，南接太湖水網(wǎng)，北接江淮平原。國家綜合

交通樞紐，是國家四縱四

橫鐵路格局中南北、東西

干線的重要交匯點。城市地位長三角城市群的“副中心”：2010年，在國務院批準的《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》中明確指出，“逐步建成以上海一級中心城市為核心，以南京、杭州、蘇州、無錫、寧波等副中心城市為支撐的世界級城市群和城鎮(zhèn)體系”，將南京等五個城市放在了“副中心”位置。

《南京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出：堅持建設現(xiàn)代化國際性人文綠都，打造“人文綠都、智慧南京”，努力建設國家中心城市。

青奧會主辦城市：極大地促進了國際化的交流與城市的發(fā)展建設，向國際化大都市邁向又一大步。發(fā)展格局落實主體功能區(qū)戰(zhàn)略：

1、優(yōu)化提升區(qū)域：加快老城保護、更新（包括玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關(guān)的全部，雨花臺、棲霞的部分區(qū)域），提升歷史文化名城整體功能和名城形象；重點發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和高附加值的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，逐步遷出與城市功能不符的制造業(yè)企業(yè)。

2、重點開發(fā)區(qū)域：以繞城與繞越公路之間地區(qū)為主（包括雨花臺、棲霞、江寧、浦口、六合、溧水和高淳的部分區(qū)域）。重點發(fā)展高效益、關(guān)聯(lián)度大、低消耗、低污染的裝備制造、新材料、新能源、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，積極培育和發(fā)展物流、商貿(mào)商務、旅游等現(xiàn)代服務業(yè)，限制發(fā)展高能耗、高用地、高污染的產(chǎn)業(yè)。

3、生態(tài)保護區(qū)域：主要包括六合區(qū)的北部區(qū)域、溧水縣南部和高淳縣大部區(qū)域。以劃定“1115”為主要載體，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。交通格局·

鐵路：東部地區(qū)鐵路交通樞紐中心，國家四縱四橫鐵路格局中南北、東西干線的重要交匯點，全國路網(wǎng)格局重要樞紐，路網(wǎng)輻射強度超上海。到2014年底，南京將擁有240公里的線路，到2030年南京市的軌道交通線網(wǎng)將由20余條地鐵、輕軌線構(gòu)成共計775公里的網(wǎng)絡。交通格局

航運：南京祿口國際機場是江蘇省的門戶機場，規(guī)模居華東第三，是國家主要干線機場，華東地區(qū)的主要貨運中心。2012年旅客吞吐量1400萬人次，排名全國機場第15位，貨郵吞吐量248000噸，排名全國機場第11位。

地鐵公路：地鐵線路總長85公里，線路長度居中國第五，遠期規(guī)劃線路總長超過750公里，由“一橫兩豎”向“井字型”格局呈放射性發(fā)展。

2012年高速公路總里程突破550公里，路網(wǎng)密度居全國第一。到2020年

南京將形成“兩環(huán)兩橫十四射”高速公路網(wǎng)。發(fā)展機會

青奧會：一次體育盛會改變一座城市面貌是歷久不變的鐵律，南京城市發(fā)展、城市面貌、城市管理和服務將實現(xiàn)新的跨越。

科教創(chuàng)新：根據(jù)《深化南京國家科技體制綜合改革試點城市建設打造中國人才與創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新名城的若干政策措施》（寧委發(fā)［2012］9號）的精神，計劃把南京建設成為長江三角洲科技創(chuàng)新中心和中國人才與創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新名城。

旅游：借助寧杭高鐵一方面穩(wěn)固常規(guī)的旅游景點，一方面進一步打造高淳、溧水、江北地區(qū)的特色旅游產(chǎn)品，協(xié)同沿線城市打造民國特色深度游，深化六朝古都的文化底蘊。發(fā)展機會地區(qū) 合計 商服用地工礦倉儲用地住宅用地基礎設施、公及科研用地小計保障性住房用地商品房用地共服務用地市區(qū)（含新三區(qū)）35002007007503504001850一級市場·土地供應：南京初步計劃2014年將新增住宅上市面積1000萬平方米，其中商品住宅700萬平方米以上，力爭800萬平方米，保障性住房300萬平方米。各項供地指標均高于上年。南京市區(qū)2013年度國有建設用地供應計劃表單位：公頃資料來源：南京市國土資源局發(fā)展機會地塊編號土地坐落土地面容積率規(guī)劃用起始價成交價樓面地競得單位成交日期積途（萬元）（萬元）價（元）NO.2013G37寧溧公路以北、243省道以西211741.0~1.4二類居住用地350035001181溧水經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)總公司2014-01-30NO.2013G39寧高高速以東636651.0~1.4二類居住用地13370133701500南京潤科置業(yè)有限公司2014-01-30NO.2013G38寧溧公路以南、243省道以西186271.0~1.4二類居住用地307530751179溧水經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)總公司2014-01-30NO.2013G86江寧區(qū)吉山鐵礦棚戶區(qū)改造項目地塊2117201.45二類居住用地16000160001242南京金榜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2014-01-17NO.2013G32城北二號路以南、秦淮南路以東585791.0~2.2二類居住用地17600176001613溧水亞東置業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來源：搜2014-01-13房土地一級市場·商品房土地成交情況：2014年1月份，受春節(jié)假期影響南京共成交5幅住宅用地，成交面積373765平方米，環(huán)比仍然上升13.6%，預計2月份成交額更高。2014年1月份商品住宅用地成交情況發(fā)展機會二級市場·

量價走勢：受政府宏觀調(diào)控影響下，近兩年南京樓市在起伏中上揚。

2014年1月成交均價12416元/㎡，同比增長9.5%；成交套數(shù)7341套，同比下降1.6%，可見供需結(jié)構(gòu)漸趨合理。預計在新春淡市結(jié)束及政府“限價繩”松綁后，后續(xù)樓價將有所攀升。2012~2014月度成交規(guī)模、成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：房王網(wǎng)發(fā)展機會二級市場·

成交結(jié)構(gòu)：南京樓市仍以剛需為主導，100㎡以下、單價萬元以下占據(jù)市場成交的五成以上。（當前南京市場單價萬元以下樓盤多集中在江寧、江北、城北堯化門等近郊區(qū)域，以及高淳溧水城遠郊區(qū)域。），單價12000-14000的四房戶型也占據(jù)一定的市場（約占20%）。數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)展機會區(qū)域高淳區(qū) 浦口區(qū)六合區(qū) 江寧區(qū)建鄴區(qū) 溧水區(qū) 棲霞區(qū) 雨花臺區(qū) 玄武區(qū) 鼓樓區(qū) 下關(guān)區(qū) 秦淮區(qū) 白下區(qū)二級市場·

（1）庫存水平:浦口、江寧、棲霞、六合、高淳庫存積壓相對較高，全市累計庫存14.8萬套。去化方面，六個郊區(qū)、中心五區(qū)除秦淮外均超過80%的消化率。上季度各區(qū)庫存及銷售狀況數(shù)據(jù)來源：房王南京累計已售（套）1952715474361420151026804753405461222444902890633372237901403817706累計未售（套）105423738713548230529234843914677702170765273561342712075消化64.980.581.986.889.780.180.786.480.386.480.976.789.5率（%）注：上季度（2013.10.01

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2013.12.31）發(fā)展機會二級市場·

（2）庫存水平:2013年南京住宅庫存大半年呈改善趨勢，年底受政府一系列限價限購措施及銀行貸款的收緊，庫存量有一小波增長。2014年1月，在春節(jié)淡市下，庫存依然有所改善，主要原因是在13年底樓市開始趨冷時，政府對樓市調(diào)控有所松綁。發(fā)展機會二級市場樓盤名稱行政區(qū)已售套數(shù)均價（元/㎡）未售套數(shù)成交比例高淳碧桂園高淳區(qū)993720689760.43%莉湖春曉花苑六合區(qū)324662925080.50%丹桂園建鄴區(qū)234267791595.34%龍湖半島花園六合區(qū)2306463131386.59%華府國際浦口區(qū)211743470857.01%北外灘水城浦口區(qū)2069590394689.87%萬錦花園浦口區(qū)1891231526293.96%·

成交熱點：品牌房企表現(xiàn)明顯2014年1月住宅銷量排行發(fā)展機會二級市場區(qū)域表現(xiàn)：銷售面積方面，浦口、江寧兩郊外區(qū)占總銷售面積的42%，

六合、棲霞、溧水、建鄴、浦口、江寧六區(qū)占總銷售面積的71%。可見，南京都市區(qū)是主要的成交的來源?？偨Y(jié)

地位凸顯：南京進一步發(fā)展的阻力是上海對其人口、市場的擠壓，如今一線城市發(fā)展趨向飽和；以南京為代表的二線城市特別是省會城市由于其經(jīng)濟發(fā)展、交通便利的優(yōu)勢已漸漸成為房地產(chǎn)另一個“黃金十年”的主力軍。